Куперс

Как рассчитать долю в квартире — пример в дробях по формуле

Распределение собственности по долям является одной из возможных форм совместного владения, пользования и распоряжения объектом жилой недвижимости. Из этого материала вы узнаете, как рассчитать долю в квартире или разделить совместную собственность между членами семьи?

Оператор Алиса Юрист Дорогие читатели! В наших статьях рассматриваются типовые ситуации решения юридических вопросов, но каждая проблема уникальна. Поэтому, если нужна БЕСПЛАТНАЯ консультация с юристом — звоните по телефону: +7 (499) 653-60-72 доб 946 (Москва и МО) +7 (812) 426-14-07 доб 651 (СПБ и Ленинградская обл.)

Как происходит раздел квартиры по долям?

Разделить квартиру по долям можно при любой форме собственности. Совместное владение позволяет выделить часть жилья для каждого из совладельцев, а наличие долевой собственности позволяет перераспределить существующие доли или выделять новые.

Раздел или выделение отдельных единиц из общего права допускается следующими способами:

• по обоюдному соглашению каждого владельца объекта;
• в результате осуществления судебной процедуры.

Законодательство устанавливает принципиальную разницу между понятиями раздел и выдел долей. В первом варианте общее прав делиться на две или более самостоятельных правовых единицы, тогда как в результате выдела общее владение объектом сохраняет свою силу наряду с появлением новой самостоятельной единицы.

Чтобы выделить долю каждого члена семьи в общем праве на имущественный объект необходимо учитывать правило, согласно которому все участники совместного имущества обладают равными правами.

Следовательно, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон, общее право будет разделено на количество его обладателей.

Раздел по долям коммунальной квартиры

Коммунальные квартиры изначально подразумевали совместный характер пользования объектом, где жильцы получали право только на часть жилой площади, а также общее право на подсобные помещения (кухня, коридор и т. д.).

Появление возможности распоряжаться комнатами в коммунальных квартирах, как самостоятельным объектом недвижимости, потребовало от граждан выделять свою долю в общем праве.

Расчет выделяемой единицы осуществляется исходя из занимаемой гражданами жилой площади коммуналки, при этом в итоговую долю совладельца приходится жилая площадь, принадлежавшая ему до выдела, а также часть общей площади такой квартиры.

Сервис как рассчитать доли в квартире калькулятор позволит установить конкретный размер выделяемой единицы путем соотношения общей площади такого объекта и жилой площади, приходящейся на отдельную семью.

Оформление права собственности на долю в коммунальной квартире происходит независимо от прав других владельцев и подтверждается путем выписки из ЕГРН.

Законодательная база

Нормативное регулирование порядка распределения долей между собственниками квартир осуществляется следующими правовыми актами:

• Гражданский кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Инструкцией о порядке проведения учета жилищного фонда в РФ.

Важно понимать, что ни один нормативный правовой акт не содержит конкретных вариантов разделения долей, за исключением признания равенства прав сторон на совместное имущество.

Поэтому основополагающим моментов в урегулировании споров сторон станет заключение между ними добровольного соглашения.

Соглашение об определении долей

Расчет долей в квартире, зная площади, проще всего произвести путем заключения соглашения между всеми владельцами объекта. При этом такой договор позволяет отойти от базового правила равенства прав участников и установить для каждого из них большую или меньшую долю.

В соглашении должны приниматься участия все лица, обладающие правами на объект недвижимости, в противном случае его заключение будет невозможно.

Чтобы соблюсти права каждого участника при формировании размера отдельных единиц общего права, необходимо определить, как рассчитать долю в праве общей собственности калькулятор.

Как рассчитать долю в квартире?

Чтобы рассчитать причитающуюся каждому жильцу долю в общем праве, может использоваться формула расчета величины доли собственника.

Для этого необходимо знать две величины:

• общую площадь объекта;
• жилую площадь, приходящуюся на каждого совладельца.

Для установления размера доли изначально рассчитывается соотношение общей площади объекта к показателю жилых площадей каждого участника. Затем происходит равное распределение площади общего пользования на каждого из владельцев.

К примеру, имеется квартира с общей площадью 90 кв. м и 3 собственниками. В этом случае на каждому человеку положено по 30 кв. м, так как 90/3=30.

В следующем разделе приведем пример расчета долей в квартире исходя из базовых показателей общей и жилой площадей.

Формула расчета в дробях

Для расчета доли используем следующие данные по двухкомнатной квартире:

• общая площадь — 100 кв. м.;
• жилая площадь комнат, каждая из которых принадлежит разным владельцам — 30 и 40 кв. м.;
• площадь мест общего пользования — 30 кв. м.

Для комнат процент доли будет составлять: 30/100 и 40/100 долей. Так как площадь мест общего пользования должна делить на равных условиях между каждым владельцем, то к указанным значениям необходимо прибавить по 15/100.

Таким образом, итоговая доля для каждого дольщика будет составлять:

30/100+15/100=45/100

40/100+15/100=55/100.

Именно в таком соотношении и будет зарегистрировано право общей долевой собственности при заключении соглашения сторон.

Этапы раздела

Если между сторонами не достигнута договоренность о заключении соглашения, раздел и выдел долей будет возможен только в судебном порядке. Требование о разделе и выделе самостоятельных единиц должно предъявляться с учетом следующих особенностей:

• выдел доли в натуре редко бывает возможен, так как размер таких единиц практически никогда не совпадает с границами обособленных комнат;
• компенсация стоимости доли будет необходима при невозможности выделить самостоятельные единицы учета в натуре.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, если требуется определить размер компенсации для суда? Рассчитать стоимость доли в общей собственности в квартире можно с помощью онлайн-калькулятора подсчета площади, подлежащей выкупу, а также составлением отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Стороны могут согласиться на использование кадастровой стоимости для компенсации расчета доли, однако, на практике используется именно рыночная цена.

Для уточнения суммы, подлежащей выплаты в качестве компенсации, требуется сперва рассчитать долю квартиры онлайн, а затем произвести пропорциональное соотношение данного показателя с общей рыночной стоимостью по отчету оценщика.

Получившуюся в итоге сумму суд может присудить к выплате лицу, который требует выдела или раздела долей. Формула расчета доли на каждого человека при покупке квартиры позволяет учитывать интересы каждого собственника доли в общем праве. Аналогичным образом может исчисляться компенсация при отчуждении доли сторонним лицам и реализации права на преимущественный выкуп.

Как рассчитать долю в квартире

Как рассчитать новую долю в квартире, если происходит перераспределение имеющихся долей? В этом случае изменению подлежат права одного или нескольких дольщиков, за счет которых появляется новая единица учета.

Определение конкретных размеров долей по итогам такого распределения будет осуществляться по итогам соглашения сторон, после чего изменение долевого состава подлежит государственной регистрации.

Номинальная доля, приходящаяся на каждого совладельца объекта, как правило, не позволяет выделить эту единицу в натуре за счет одной или нескольких комнат.

Такая единица позволяет ее владельцу самостоятельно распоряжаться собственным правом, в том числе отчуждаться ее по различным видам договоров.

Онлайн калькулятор

Рассчитать долю в квартире для выкупа можно с помощью онлайн-калькулятора на нашем сайте, который позволяет установить размер долей даже в самых сложных случаях, когда общая и жилая площадь квартиры делится на большое количество лиц.

Необходимо указать размер доли наследодателя из общего имущества (Например, если доля равна 100%, то введите в полях 1/1)

/

Сколько наследников, включая Вас.

Результат:

Налог на долю квартиры

Узнать ставку налогообложения доли можно используя следующие показатели:

• значение доли собственника;
• базовую ставку налога на имущество;
• сумму кадастровой или инвентаризационной стоимости объекта, учитываемую при расчете налога.

Общий размер налогового платежа, приходящий на целый объект (квартиру) и рассчитываемый исходя из умножения ставки налога на показатель кадастровой (инвентаризационной) собственности, необходимо разделить на конкретный показатель доли в общем праве.

Получившийся итог будет составлять сумму налогового платежа, приходящегося на долю конкретного владельца.

Как рассчитать долю в квартире — формула и инструкция

Раздел квартиры по долям

Раздел в этом случае предполагает выделение изолированного помещения для одного или нескольких собственников в праве на общую жилую площадь, например, в многокомнатной квартире выделяются по комнате кому-то из жильцов. Но есть и общая совместная собственность: ванная комната, кухня, прихожая.

Можно разделить квартиру по договоренности между всеми собственниками, например, каждому выделить определенную комнату, ну а другая площадь будет оставаться в праве общей собственности.

В этом случае следует написать заявление в органы регистрации, указать в нем согласие на определенные доли, а затем будет выдано свидетельство, закрепляющее право собственности на определенную комнату в квартире.

Но если договоренность не достигнута, а желание обладать определенным помещением, но никак не долей в праве общей собственности, есть, то — это можно разрешить только в судебном порядке.

Суд рассмотрит все обстоятельства дела, и если будет возможность выделить отдельное помещение, то вполне вероятно, что вынесет решение об этом.

Раздел однокомнатной квартиры по отдельным помещениям невозможен, и только поэтому она может делиться только по долям в праве общей собственности, поскольку невозможно выделить в ней такое помещение, у которого вход будет отдельный.

Если выделяется отдельное помещение меньшей площади, чем у других комнат, то владелец, чья комната имеет большую площадь, производит денежную компенсацию.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Как определяются доли в квартире

Разделение долей нуждается в предварительном установлении общей площади жилого помещения, которая будет состоять как из комнат жилого назначения, так и подсобных помещений. Исходя из полученной величины, собственники могут начать процесс распределения долей пропорционально числу владельцев.

На окончательный расчёт непосредственно влияет множество факторов, в числе которых:

• Численность содольщиков. Чем больше претендентов на выделение обособленной единицы жилплощади, тем меньше квадратных метров им достанется.
• Если недвижимость отнесена к категории совместной собственности, она не подлежит разделу на доли.
• Изначально доли жильцов являются абсолютно равными (п.1 ст.245 ГК РФ). Если пользователи намерены отклониться от принципа равенства, им придётся заключить соответствующее соглашение.
• При разделе однокомнатных квартир доли не могут быть выражены в виде отдельных комнат, так как это невозможно при имеющейся планировке.
• За счёт выдела доли в натуральном выражении допускается отделение от долевой собственности. Выдел в натуре предполагает создание автономного обособленного помещения с отдельным входом, доступ к коммуникациям и инженерным сетям.
• Если метраж полученной доли не соответствует заявленным параметрам, совладелец вправе рассчитывать на выплату или получение компенсации от других собственников. При этом право собственности на долю он теряет в пользу других владельцев.

В такой квартире проживают совсем не родственники, а посторонние друг для друга люди, и выделение долей проходит на основании имеющейся площади. Каждая доля регистрируется, и имеет свое свидетельство о собственности на конкретного гражданина или граждан, если в ней проживает семья.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Изначально коммунальная квартира предполагает собой объект недвижимости, разделённый между несколькими собственниками. При этом право собственности возникает не только на жилые обособленные комнаты, но и на подсобные помещения, использующиеся совместно. Расчёт выделяемой доли будет проходить с учётом части общей площади.

В качестве примера возьмём такую ситуацию. Коммунальная квартира состоит из 3 жилых помещений по 10 квадратов, и 30 квадратов общих помещений. Следовательно, на долю каждого владельца приходится дополнительно по 10 квадратов площади, отнесённой к совместному владению и использованию. Доля каждого владельца (при условии, что их трое) будет составлять 10+10 = 20 квад. метров.

Если использовался материнский капитал

Направление средств материнского капитала и прочих форм государственных социальных субсидий предполагает обязательное выделение доли в недвижимости несовершеннолетним детям. Это объясняется тем, что государственная поддержка направлена в первую очередь на улучшение жилищных условий ребенка, потому его права обязательно учитываются.

Выкуп доли в квартире предусматривает выделение определенных процентных величин в пользу второго родителя и детей. Просчитать размеры долей нужно заранее, или в течении 6-и месяцев после регистрации договора купли-продажи.

При этом супругам разрешено самостоятельно формировать распределение долевых владений в принадлежащей им квартире. К примеру, они могут оставить за собой право собственности на 2/3 квартиры, а в пользу ребенка передать 1/3. Впрочем, если материнский капитал использован на покупку небольшой доли в коммуналке или общежитии, такой подход трудно соблюсти.

Так как недвижимость, приобретённая за государственные деньги, частично принадлежит несовершеннолетнему, последующие операции с жильём осуществимы исключительно с оглядкой на органы опеки и попечительства.

Именно уполномоченные лица будут решать, каким образом целесообразнее провести раздел долей, чтобы права и материальные интересы малыша не были ущемлены.

Статьи закона

Нормативное регулирование распределения долей между владельцами квартирных помещений регламентируется рядом нормативных документов, в числе которых:

• Гражданский кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Инструкция о проведении порядка учёта жилищного фонда в России;
• Федеральный закон «О государственной регистрации объектов недвижимости» №218.

Стоит отметить, что обладать долей в квартире значит, что ее собственник обладает правами на нее, согласно установленной части квартиры, то есть доли. Выделение из общего права доли проходит на основании статьи 252 Гражданского Кодекса.

Права и обязанности собственника доли закреплены в графе 13 Кодекса, в ст. 209 даются определения:

• Владелец доли может ей владеть, пользоваться и распоряжаться без ограничений.
• Владелец имеет право распоряжения долей по своему усмотрению, не противоречащих действующему законодательству.

В ст. 247 определен порядок пользования долей в праве общей собственности, а в ст. 246 – право распоряжения.

Статья 245 дает определение равных долей в конкретных случаях, если конкретную площадь выделить отдельно нельзя.

Соглашение сторон – это правовое основание для выделения определенной доли в квартире общего пользования, в нем должно быть отражено:

1. Дата.
2. Сведения обо всех сторонах соглашения: ФИО, данные общегражданского паспорта, место постоянной регистрации.
3. Предмет соглашения: как, и в каких долях, будет распределено общее имущество.
4. Описание квартиры, ее кадастровая характеристика.
5. Окончательное выделение конкретных долей: в процентном отношении ко всей площади квартиры у одной стороны — столько-то процентов, у второй — столько-то, и так по отношению ко всем собственникам.
6. Оговорка о том, что доли могут быть переопределены отдельным соглашением при согласии сторон.
7. Определение проводимых сторонами улучшений как во всей квартире, так и доли: они могут быть общим имуществом сторон или конкретного собственника.
8. Тот собственник доли, за чей счет были проведены значительные улучшения квартиры, вправе рассчитывать на увеличение права в общей долевой собственности.
9. В случае получения доходов от коммерческой деятельности, то они могут быть распределены в соответствии долей каждого собственника.
10. Ограничения права распоряжения: вторая сторона может распоряжаться своей долей только в случае достижения согласия.
11. Определение права преимущественного приобретения доли.
12. Условия расторжения соглашения, выделение доли в натуре каждой стороне или компенсация в соответствии с долями.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Соглашение представляет собой мирный вариант разрешения потенциальных конфликтов. Законодатель даёт право пользователям при оформлении соглашения о выделении долей отходить от принципа равенства. Это значит, что владельцы квадратных метров вправе самостоятельно устанавливать произвольные дроби в зависимости от потребностей.

Подписи сторон соглашения с расшифровкой. Обратите внимание, чтобы стать собственником доли по соглашению, его необходимо зарегистрировать в реестре физических лиц, и только с момента регистрации оно вступает в юридическую силу. Если соглашение об определении долей не было подписано, то они считаются равными.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Если по каким-то обстоятельствам пользователи не смогли прийти к консенсусу по вопросу заключения соглашения, последующий раздел и выдел долей из общей недвижимости возможен исключительно в судебном порядке. При этом нужно помнить, что требование о выделении обособленных единиц жилплощади предъявляется с учётом некоторых особенностей.

В натуре выделение доли практически не бывает возможным, так как размер обособленных единиц не совпадает с границами помещений в квартире. Следовательно, в данной ситуации будет установлена компенсация стоимости доли. Такой же подход демонстрируется при решении проблем, связанных с невозможностью выделения самостоятельных учётных единиц в натуральном выражении.

Как правильно рассчитать долю в квартире

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Чтобы верно рассчитать каждую долю, причитающуюся жильцам квартиры в общем праве, необходимо подготовить информацию и сделать предварительный анализ. Для установления долей потребуются такие величины:

• Показатель совокупной площади объекта недвижимости.
• Жилая площадь квартиры.
• Нежилая площадь объекта недвижимости (вспомогательные помещения – санузел, кухня и т.д.).

Законодатель утвердил положение, по которому права у нескольких владельцев на квартирные помещения равные, за исключением ряда ситуаций. Именно поэтому при определении долевых показателей необходимо предварительно рассчитать соотношение общей площади объекта к параметрам жилплощади, приходящейся на каждого собственника.

Давайте разберем на примере расчета долей в квартире общей площадью 71 м2, в которой комнаты имеют площадь 10, 15 и 20 м2 , а площадь мест общего пользования составляет 28 метров:

• Для комнаты в 10 метров порядок расчета таков: общую площадь делят на площадь комнаты =0.14 /100 от общей площади.
• Для комнаты 15 квадратных метров – 21/100.
• Для 3-ей комнаты – 0,28.
• Доля общей площади – по той же схеме составит 0, 36.

Каждому собственнику комнат выделяются одинаковые доли в праве общей собственности, независимо от размера комнаты из расчета 0,36:3=0,12.

В свидетельстве о праве собственности прописывается как жилая доля, так и общего пользования в общей квартире.

Если квартира находится в общей собственности, например, на трех человек, то каждому из них будет принадлежать равная доля, то есть площадь квартиры/ на три.

Формула

Долю каждого члена семьи можно вычислить по формуле, где площадь отдельного помещения делится на число общей площади квартиры:

Доля собственника складывается из результата деления площади его помещения на площадь всех помещений в квартире.

Например, одна из комнат имеет площадь 18 метров, а вся квартира – 73 квадратных метра, в квартире проживают 3 человека, жилые помещения составляют 50 метров, формула для расчета:

73×18;

X = ————:3;

Инструкция

Разделить квартиру по долям можно по соглашению сторон, но если оно не достигнуто, то в судебном порядке.

Как следует из Гражданского Кодекса, ст.245, владение квартирой подразумевает общую долевую собственность, то есть она принадлежит всем в равных частях. Но опять же, все та же статья определяет, что доля может быть увеличена, если кто-то сделал больший вклад по отношению к другим проживающим в квартире.

Или на личные средства свойства квартиры были изменены к лучшему, например, в ней сделан евроремонт. Такое действие невозможно отделить от жилища, и поэтому участник ремонта вправе просить увеличение его доли в праве общей собственности по согласию всех собственников. Но если оно не достигнуто, то установить долю можно в судебном порядке.

Если все-таки к соглашению о выделении доли пришли все собственники, то его нужно или зарегистрировать или заверить в нотариальной конторе, устная договоренность не имеет законного основания.

В противном случае заинтересованный в выделении доли гражданин обращается в судебный орган с просьбой о выделении конкретной доли, и суды идут навстречу истцам, долю выделяют в суде.

Как рассчитать долю в квартире онлайн

Есть в сети и такие калькуляторы, если невозможно сделать расчеты самому, например, сайт, предлагает подобную услугу. Можно в режиме онлайн определить в процентном отношении свою долю, а затем перевести ее из десятичной в простую дробь, что и будет являться действительной долей.

Как рассчитать налог на долю квартиры

Стоит знать, что ставку налоговой базы рассчитывают исходя из кадастровой стоимости объекта, обычно ее проставляют в паспорте, указывается стоимость доли в общей собственности в квартире.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Формирование ставки налогообложения происходит за счёт таких показателей:

• Конкретная величина, принадлежащая на правах собственности гражданину.
• Базовая ставка налога на имущество.
• Кадастровая (в отдельных случаях инвентаризационная) стоимость объекта недвижимости.

Если кадастровая стоимость не превышает 300 тысяч рублей, то ставка налога – 0,1% от стоимости. Эта величина является общероссийской, может быть изменена на уровне регионов. Действительные нормы позволяют увеличить ставку до 0,3% или отменить её.

• До 500 тысяч рублей – до 03%.
• Свыше 500 тыс. – до 2%.

Ставки устанавливаются органами местного самоуправления, они могут быть как увеличены, так и уменьшены, по их решению: все зависит от размера доли, типа жилого строения или от цели использования.

Чтобы узнать ставку налогообложения доли, ее размер следует умножить на общую стоимость по кадастру, тогда налог будет исчислен только на определенную долю, а не все жилое помещение.

Есть категория граждан, которые освобождены от налогообложения, например, инвалиды или участники ВОВ.

Чтобы получить льготу следует обращаться в налоговую инспекцию по месту расположения имущества и предъявить документы, подтверждающие получение освобождения от уплаты налога.

| |

Вход на сайт

E-mail Пароль
регистрация

ДОЛИ В КВАРТИРАХ – это далеко не комнаты в коммуналке.
Определение доли в квартире, выделение доли в квартире, продажа доли квартиры.

Шестая история

Доля в квартире точно соответствовала одной из комнат. Но как был удивлён собственник доли, когда узнал, что прочно закрепить эту комнату за собой невозможно.
У Вас есть доля в квартире и Вам нужна продажа доли квартиры? – Обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86
Был однажды такой случай. Была двухкомнатная коммунальная квартира, где проживали двое жильцов. Всё это происходило в городе Балашиха Московской области. В 2003 году они решили приватизировать квартиру. Но в жилищном отделе администрации им предложили приватизировать не по отдельной комнате, а всю квартиру целиком.
Это был хитрый ход со стороны администрации, поскольку существование коммунальной квартиры порождает больше обязанностей для той же администрации. Например, если дом сносится, то может потребоваться предоставление отдельных квартир. А ещё жильцам комнат легче встать на очередь по улучшению жилищных условий. Да и вообще администрации нужно реализовать программу по сокращению коммунального заселения.
Жильцы этой коммуналки этого не знали и согласились. В результате каждому из жильцов выдали по свидетельству о праве собственности на долю в квартире, где каждая доля с точностью до одной тысячной соответствовала размеру конкретной комнаты. Жильцы ещё не знали, что проблем из-за такой приватизации у них только прибавилось.
Они сначала думали, что нет разницы по сравнению с коммунальной квартирой, в которой приватизированы комнаты. Они ошибались. Доли в квартирах имеют весьма существенные отличия.
Есть, конечно, и похожие моменты у доли квартиры и комнаты в коммунальной квартире. Например, право преимущественной покупки имеется не только у собственника доли, но и у собственника приватизированной комнаты коммунальной квартиры.
Пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ установлено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Но эта общая черта скорее плюс для собственника комнаты в коммуналке, поскольку ему дано право, которое присуще собственнику доли. А вот преимуществ коммуналки в долевой собственности нет и это важно.
В коммунальной квартире нет проблемы с определением порядка пользования. Каждая комната в ней определена за конкретным собственником, и у каждого есть помещение, где можно установить замки на двери и куда никто не может войти. Вот если кто-то посторонний взломает такую дверь, то у него будут проблемы, поскольку собственник напишет заявление в милицию, а также обвинит взломавшего в хищении имущества. Т.е. это как взломать дверь в квартиру у соседей по подъезду.
Совсем иная ситуация с долевой собственностью, т.к. даже если доля соответствует комнате, то это ещё не значит, что такая комната становится той площадью, где можно навесить замки на дверь. Ведь нужно ещё определять порядок пользования.
Как можно определить порядок пользования в квартире, где долевая собственность?
Для начала нужно понять, можно ли вообще определить порядок пользования в такой квартире. Заведомо нельзя определить порядок пользования в однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире, где комнаты смежные. Ведь невозможно в таких квартирах выделить какую-либо комнату. В однокомнатной квартире невозможно, т.к. комната всего одна. А в двухкомнатной квартире, где комнаты смежные, нельзя т.к. одна из комнат остаётся проходной, а поэтому её невозможно перекрыть.
Если в квартире имеются хотя бы два помещения, которые можно выделить (навесить замок на дверь), то тогда можно сравнить размер принадлежащей доли собственники с размером какой-либо из комнат.
Рассмотрим несколько примеров с долями в квартирах:
ПРИМЕР 1. «Доли в квартирах, которые равны одной из комнат».
Возьмём ситуацию с двухкомнатной квартирой, где изолированные комнаты. Одному из собственников принадлежит 2/5 доли квартиры, т.е. 40% всей площади в квартире. Другому собственнику соответственно принадлежит 3/5 доли в квартире, что составляет 60% площади.
Жилая площадь составляет ровно 30 квадратных метров, а комнаты имеют размер 18 и 12 кв.метров.
Обратите внимание, что общая площадь квартиры при определении порядка пользования не имеет значения. Однако учитывается наличие балконов и кладовок, вход в которые происходит только из одной из комнат. Тогда это существенно может осложнить определение порядка пользования. В этом случае один из собственников может лишиться права пользования балконом, а это уже нарушение его прав.
В этом примере нет ни кладовки, ни балкона, а поэтому ситуация проще.
Т.е. при определении порядка пользования важно посчитать, сколько жилой площади приходится на каждого из собственников.
Если первому собственнику принадлежит 2/5 доли в квартире, то жилой на него приходится:
30 кв.м жилой площади умножить на 2/5 доли, т.е. 30 х 2/5 = 12 кв. метров.
А на второго собственника приходится:
30 х 3/5 = 18 квадратных метров.
Поскольку маленькая комната соответствует доле в квартире первого собственника, большая комната – доле в квартире второго собственника.
Таким образом, если в этой квартире нет балкона (или выход на него с кухни или коридора), нет кладовки в одной из комнат, то при возникновении спора между такими собственниками суд определит порядок пользования в точном соответствии с нашими расчётами.
Но насколько такой порядок пользования будет долговечен, расскажу ниже.
ПРИМЕР 2. «Доли в квартирах, которые больше одной из комнат».
Усложним и возьмём трёхкомнатную квартиру, где две комнаты смежные.
Жилая площадь составляет 40 квадратных метров. Комнаты: 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная).
В квартире три собственника. Первому принадлежит по 1/3 доле в квартире. Т.е. на каждого приходится: 40 кв.м Х 1/3 = 40 / 3 = 13,334 квадратных метра.
Таким образом, доля каждого из собственников больше самой маленькой изолированной комнаты.
Поэтому один из собственников, который захочет определить себе изолированное жилое помещение, может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования, чтобы ему определили маленькую комнату.
В данном случае важно, что этот собственник сам хочет, а поэтому он может пожертвовать частью своей площади, которая в результате уменьшится.
По такому же принципу расценивается наличие балкона, лоджии и кладовки. Если балкон находится в двух смежных больших комнатах, то обратившийся в суд собственник отказывается от пользования балконом. Он ухудшает свои жилищные условия по собственному желанию и поэтому здесь никаких трудностей.
Однако если выход на балкон имеется только из маленькой комнаты, то возникает проблема нарушения жилищных права других собственников долей в квартире. А это уже аргумент против определения такого порядка пользования.
ПРИМЕР 3. «Доли в квартирах, которые меньше одной из комнат».
Рассмотрим ситуацию, где трёхкомнатная квартира, в которой жилая площадь составляет 40 квадратных метров, а комнаты представляют собой 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная).
При этом в квартире имеется только два собственника. Т.е. на каждого приходится половина жилой площади или по 20 кв. метров.
Две смежные комнаты можно расценивать по сути как одно помещение, которое в целом составляет:
18 + 12 = 30 квадратных метров.
Получается, что каждый может потребовать маленькую комнату, а две смежные комнаты превышают размер доли каждого.
Если кто-либо из этих собственников доли в квартире потребует себе две смежные комнаты, то он проиграет дело в суде, если у него нет достаточных оснований для победы.
Согласно действующему Постановлению Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями от 25 октября 1996 г., 6 февраля 2007 г.) суд, разрешая требование об определении порядка пользования, учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Если в нашем рассматриваемом случае один из собственников долей в квартире имеет несовершеннолетних детей, а второй собственник не проживает в квартире, имея другую жилую площадь, суд может определить первому собственнику две смежные комнаты, которые превышают его долю. И такая судебная практика есть. Однако на основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ другой собственник доли в квартире может потребовать от него соответствующей компенсации.
Вот такие принципы определения порядка пользования жилым помещением.
Но у процедуры порядка пользования есть один существенный недостаток. Ведь спор в суде по определению этого порядка происходит между конкретными собственниками. Когда суд определит такой порядок, то решение имеет силу, пока собственник не поменяется.
Стоит собственнику доли в квартире продать такую долю постороннему лицу, как старый порядок пользования сразу же утрачивает силу.
Да, можно опять побежать в суд с аналогичным иском и даже ссылаться на старое решение, но дело будет рассматриваться в суде в лучшем случае полгода. А до нового решения суда никакого порядка пользования не будет. При этом новый собственник доли, приходя в квартиру, сможет взломать все двери. И милиция не поможет.
Вот и получается, что доля в квартире это совсем не комната в коммуналке, а попросту говоря, ПРОБЛЕМНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.
И в завершение хочу отметить вот что:
Когда я писал статью, то почитал несколько статей в интернете по этой теме. И в одной статье было мнение автора, что якобы продавать квартиру по долям даже бывает выгоднее, чем продавать квартиру целиком. Это полный бред.
Я не буду давать ссылку на этот сайт, и называть имя автора не стану, но расскажу его расчёты.
Автор пишет, что когда квартира стоит 40-50 тысяч долларов, то если её распродать по 1/8 доле, то каждая доля может уже стоить по 10 тысяч долларов!!! Т.е. выгода может получиться 30 тысяч долларов!!!
Это полная ахинея и противоречит всякой здравой логике.
Да, бывают случаи, когда уже проблемную долю дробят на более мелкие части для распродажи с целью дальнейшей регистрации иногородних лиц и даже иностранцев, которым нужна регистрация. Но они не заинтересованы в этой площади для проживания, а поэтому хотят вариант подешевле.
А квартира всё же нужна для использования её по прямому назначению: чтобы в ней можно было спокойно спать и кушать, рожать и растить детей, да и просто ходить в ней в одних трусах. Никому не нужна квартира, где постоянно нужно ругаться и скандалить. Даже при отсутствии в квартире с долевой собственностью скандалов ситуация не намного улучшится, если нужно соседствовать с чужим человеком.
Поэтому доли в квартирах никогда не будут стоить столько, сколько составляет соответствующая доля цены за всю квартиру. Т.е. если квартира стоит 40 тысяч долларов, а её взять и распродать по 1/8 доле, как пишет этот самоуверенный автор, то такой продавец сможет выручить не более 15 тысяч долларов, если повезёт. А скорее всего такое дробление уменьшит общую цену квартиры в три раза. Т.е. он получит 12-13 тысяч долларов вместо 40.
Вот так. Доли в квартирах это далеко не комнаты в коммуналках.
Хотите продать долю в квартире?
Наши телефоны (495) 790-67-86
адвокат А.В. Ежов © МОО «Правовая защита»

Как разделить квартиру по долям в 2020?

Если вы вдруг решили развестись, поссорились с родственниками или просто захотели продать свою долю в квартире, вам придется учесть много нюансов раздела общей собственности.

Чтобы знать, как правильно разделить жилье по закону – воспользуйтесь нашей правовой инструкцией.

Как делится квартира?

Общая долевая собственность на недвижимость бывает двух видов:

1. Долевая. Квартира юридически уже поделена на доли и у каждого собственника на руках имеется соответствующее свидетельство (с 2017 г. его заменяет выписка из ЕГРП).
2. Совместная. Обычно возникает на имущество, которое муж и жена нажили во время брака. В этом случае доли не определены, поскольку супруги не заключали брачный договор или не выделяли доли в момент приобретения жилья.

Получается, что если жилье находится в долевом владении, то смысла выделять доли нет, так как они уже официально оформлены.

Но вот при совместном владении, разделить квартиру можно:

• заключив мировое соглашение между совладельцами;
• оформив брачный договор;
• через суд.

Соглашение о разделе долей в квартире

Самый простой способ поделить совместное жилье – оформить соглашение между собственниками.

Чаще всего так поступают супруги при разводе. При составлении соглашения бывшие муж и жена сами определяют условия раздела.

Документ является более вариативным, чем брачный договор, условия которого жестко регулируются законом. В нем необходимо четко прописать, какое именно имущество и в каких долях закрепляется за каждым из владельцев.

В соглашении о разделе квартиры прописывается размер долей, которые отойдут к каждому из владельцев.

В документе указываются следующие сведения:

• Ф.И.О. и паспортные данные сторон;
• предмет соглашения;
• права и обязанности;
• ответственность;
• алгоритм разрешения споров;
• информация о введении документа в действие и порядке его расторжения.

Оформленное и подписанное сторонами соглашение утверждается нотариусом. Только после этого право собственности каждого из владельцев регистрируется в отделении Росреестра.

Чтобы официально закрепить за собой свою долю, нужно собрать и передать регистратору:

• соглашение о разделе квартиры;
• технический план и другие документы, подтверждающие факт раздела;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Помимо развода, разделить квартиру на доли придется и в случае ее покупки с использованием материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредита или ипотеки.

Совместную собственность по соглашению сторон можно разделить как угодно, не обязательно в равных частях.

Брачный договор

Супруги вправе разделить общую квартиру тогда, когда они пожелают – в период семейных отношений или после их прекращения. Если между ними был заключен брачный договор, то нет необходимости начинать раздел. Договор определяет, кому и что достанется.

Брачный договор заверяется нотариально и имеет юридическую силу как в период брака, так и после развода (пока не будут разрешены все имущественные споры).

В брачном договоре прописывается доля имущества мужа и жены, которые они получат после развода.

Через суд

Если совладельцы не могут мирно договориться между собой о разделе квартиры, выход один – обратиться в суд.

Иск подается в районный суд по месту нахождения спорной квартиры. В роли истца выступает гражданин, который имеет право на долю в квартире, а в роли ответчиков – остальные владельцы жилья.

Обратите внимание!

Срок подачи искового заявления составляет 3 года.

В исковом заявлении следует указать:

• наименование и адрес суда, в который подается ходатайство;
• Ф.И.О., адреса проживания и контактные данные истца и ответчиков;
• основания, по которым истец требует выдела доли из общего имущества;
• дату и подпись заявителя;
• перечень прилагаемых документов.

Вместе с иском нужно подать документы, подтверждающие все описанные в нем факты:

• правоустанавливающие бумаги на квартиру;
• технический паспорт жилого помещения;
• заключение экспертизы о возможности раздела объекта недвижимости;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Если заявление подается представителем истца, то потребуется копия нотариальной доверенности.

После того, как суд определит доли каждого из собственников, их нужно оформить в Росреестре. Только в этом случае вы сможете распоряжаться своим имуществом законно.

Каждый владелец обязан зарегистрировать выделенную ему долю через Росреестр.

Обычно при разводе суд делит квартиру поровну. Но закон разрешает одному из супругов выплатить второму денежную компенсацию и владеть жильем единолично. Компенсация должна быть равна стоимости выкупаемой доли.

Если вы подаете иск с целью выделения своей доли в совместной собственности, то вправе указать способ раздела имущества и какую долю желаете получить.

Выдел доли одного из собственников не прекращает прав на это имущество у остальных владельцев.

Но для выделения доли в натуре требуется соблюсти два условия:

• комната должна быть изолирована от остальных помещений и иметь отдельный вход;
• она должна соответствовать установленным санитарным нормам.

Поэтому еще до подачи иска в суд нужно провести техническую экспертизу жилого помещения. Она даст ответы на следующие важные вопросы:

• Возможен ли выдел доли в данной квартире?
• Какова общая стоимость имущества?
• Можно ли сделать перепланировку и сколько это будет стоить?

Как правило, раздел жилья в натуре применяется судами только к квартирам малоэтажной застройки и большим по площади помещениям. В большинстве случаев выделить долю в квартире невозможно, поэтому обычно суд определяет порядок пользования таким жилым помещением.

Обратите внимание!

Однокомнатную или малогабаритную квартиру не получится разделить. Для них суд может установить лишь общий порядок пользования.

Если в квартире живут несколько семей, то владельцы могут разделить лицевые счета на оплату коммунальных услуг. Обязательное условие – чтобы собственность была долевая.

Если же квартира является совместном владении, сначала нужно провести и оформить в Росреестре ее раздел по долям. После этого можно обратиться в управляющую компанию с заявлением о разделении счетов.

Обратите внимание!

Если один из собственников не оплачивает счета в течение 3 месяцев, в квартире могут отключить горячую воду.

Как разделить квартиру, если у нее один собственник?

Иногда может потребоваться раздел квартиры, которая принадлежит одному владельцу. Например, с целью дальнейшей продажи выделенной доли.

Закон не запрещает собственнику подобных действий, необходимо лишь придерживаться общих условий раздела.

В первую очередь, вам потребуется заключение технического специалиста. Он должен провести осмотр жилого помещения и сказать, возможен ли раздел. Для этого эксперт анализирует площадь квартиры, наличие отдельных входов в комнаты и др.

По сути, вам нужно лишь наличие практической возможности, подтвержденной соответствующим техническим заключением. Дальше все происходит по стандартной схеме.

Раздел квартиры с единственным собственников происходит также, как и в случае с несколькими владельцами.

Разделение долей в приватизированной квартире

Способ раздела приватизированного жилья зависит от трех ключевых факторов:

1. удастся ли собственникам договориться между собой или нет;
2. кто именно принимал участие в приватизации;
3. были ли в процессе перевода жилья в частную собственность определены доли каждого из владельцев.

В общем виде алгоритм разделения долей в приватизированной квартире следующий:

• Регистрация собственности. Каждый собственник оформляет свое право на общее имущество. Если приватизация квартиры осуществлялась еще в конце прошлого века, то право собственности может быть совместным (без выделения долей). Если позже, то доли будут указаны.
• Соглашение о разделе. Между совладельцами составляется соглашение о разделе квартиры. Документ необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужно предоставить ему договор приватизации на квартиру и выписку из ЕГРП.
• Определение порядка пользования жильем. Каждый из владельцев закрепляет за собой и членами своей семьи определенную комнату или несколько комнат (исходя из размера его доли). Оформленный на бумаге порядок нужно заверить нотариально.
• Разделение лицевых счетов. Для этого следует написать заявление и предоставить в управляющую компанию правоустанавливающие документы на квартиру и соглашение о порядке пользования. Нужно обязательно указать, на сколько частей следует поделить лицевой счет.
• Обращение в суд. Если вам не удалось договориться со всеми собственниками жилья, то делить квартиру придется через суд. Для этого необходимо подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения жилого помещения.

Обратите внимание!

После вступления в силу судебного решения решения, обратитесь в управляющую компанию за разделением лицевых счетов.

Как бы вы не поделили квартиру – в добровольном или судебном порядке, все собственники должны оформить произошедшие изменения. Для этого нужно подать в регистрационную палату:

• заявление от своего лица;

• паспорт;
• мировое соглашение или судебное решение;
• выписку из ЕГРП и документы из БТИ;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

В случае выделения только одной доли, собственник оформляет свое новое имущество, а оставшиеся совладельцы – изменения в их собственности. В этом случае размер госпошлины у отделившегося собственника больше, чем у остальных.

Между родственниками

Обычно при приватизации квартира оформляется на всех владельцев в равных долях. Проблем не возникает до тех пор, пока родственники не решат разделить жилье между собой.

Вряд ли найдется жилое помещение, в котором все комнаты будут иметь одинаковую площадь. Поэтому если в процессе раздела каждый собственник получит отдельное помещению, они окажутся в неравных условиях.

Хорошо, если это не помешает совладельцам договориться и составить соглашение о пользовании квартирой. В противном случае придется обращаться в суд.

Практически во всех случаях раздел квартиры между родственниками заканчивается судом.

Между супругами после развода

В данной ситуации первым делом необходимо установить, является ли спорное жилье совместно нажитым имуществом супругов, или нет. Только после этого можно говорить о возможности выделения доли каждого из них.

Если квартира принадлежала мужу или жене до официальной регистрации брака, то она будет неделимой. И неважно, каким образом жилье было получено в собственность: приватизировано, куплено, получено в наследство и др. А вот если квартира была приобретена самими супругами в период их брачных отношений, то поделить ее можно.

Закон разрешает делить совместную собственность на любом этапе семейных отношений:

• брак официально оформлен;
• в процессе развода;
• после того, как семейные узы уже разрушены.

Все имущество, нажитое в браке, может быть разделено между бывшими мужем и женой добровольно или через суд.

Супруги могут поделить жилье, купленное в период брака.

Приватизированное в период брака жилье принадлежит супругам в равных долях. Однако один из них может получить большую долю, если так прописано в брачном договоре или в решении суда.

Если в приватизации участвовал только один супруг, то второй не сможет претендовать на долю в квартире. Ввиду того, что приватизация предполагает безвозмездную передачу государственной жилплощади в частное владение, оно не будет считаться общей собственностью супругов.

Супруг не получит долю в квартире, если не участвовал в приватизации жилья во время брака.

Что можно сделать с долей после раздела квартиры?

После раздела вы вправе продать, сдать в аренду или подарить свою долю в квартире.

Продажа

Если вы хотите оформить продажу, закон требует сначала предложить свою долю остальным владельцам. Условия и цена будут такими же, как и для обычных покупателей.

Вы можете попросить других владельцев жилья написать отказ от покупки, если находитесь с ними в нормальных отношениях.

Если ваши отношения оставляют желать лучшего, необязательно встречаться с остальными владельцами квартиры лично – можно написать каждому заказное письмо с предложением купить вашу долю.

Обратите внимание!

Ответить на предложение покупки доли в квартире можно в течение 30 дней.

Если через месяц никто не дал ответа, вы вправе продавать свою долю любому желающему. Сама сделка оформляется как обычная купля-продажа недвижимости:

• составляется договор;
• выбирается способ расчета;
• оплачивается государственная пошлина;
• производится регистрация права в Росреестре.

Сдача в аренду

Если вы планируете сдать свою долю квартиры в аренду, нужно помнить, что подобное решение должны принимать все собственники. Перед оформлением арендного договора вам придется получить согласие от остальных совладельцев. Если они будут против – сдать свою долю не получится.

Дарственная

Самый простой способ передать свою часть квартиры другому человеку – подарить.

При оформлении договора дарения вам не придется предлагать свою долю остальным собственникам и ждать месяц. Однако за отчуждение своего имущества в пользу другого человека вы не получите никакого вознаграждения.

Обратите внимание!

Если вы оформляете дарственную на родственника, вам не нужно заверять ее у нотариуса.

Резюме

Выделим основные моменты, на которые стоит обратить внимание при разделе:

1. Закон подразделяет общую собственность на совместную и долевую.
2. Делить долевое имущество не нужно, так как это уже было сделано за вас.
3. Разделить совместную квартиру на доли можно по соглашению всех собственников, с помощью брачного договора или в судебном порядке.

Помните, что при разделе квартиры лучше всегда договориться, чем обращаться в суд. Тяжбы отнимут у вас много времени, средств и сил. Но если этого не избежать, рекомендуем обратиться за помощью к нашим опытным юристам. Они подготовят грамотное исковое заявление и необходимые документы для суда, которые дадут возможность отстоять ваши интересы.

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.

Как делить жилье?

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Выкупить нельзя, оставить

Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в «трешке», его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в «однушке» принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015). Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы. Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

Принудительный выкуп возможен, считает ВС

Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Что говорят эксперты

Мнения экспертов, опрошенных «Право.ru», относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.

Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. «От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств».

«Вопрос, затронутый ВС в указанных делах, неоднозначно решается в судебной практике», – рассказывает Яна Чернобель, адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и Партнеры». Так, все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению. Более интересным юристу представляется другой вопрос, затронутый в указанных выше определениях ВС: может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна. По ее словам, КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности. «Однако ВС указанные разъяснения КС РФ игнорирует и придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю. Следует отметить, что большинство судов общей юрисдикции, а возможно, даже и все, исходят из позиции Верховного суда», – констатирует Чернобель.