Куперс

Имущественные комплексы

Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц — субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.

Предприятие как объект гражданского оборота представляет собой не просто вещь или совокупность вещей, но целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) обязательственные права требования и пользования и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак и т.п.).

В развитых правопорядках в состав предприятий включают также «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на ходу») нередко стоит дороже, чем простая совокупная «балансовая» стоимость его наличного имущества или чистых активов.

Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является юридическое лицо (или иной собственник), а не имущество. Поэтому закон подразумевает под предприятием как объектом прежде всего имущество унитарных предприятий. Однако объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имевшая гражданской правосубъектности (например, магазин, кафе, гостиница, ателье и иное «предприятие» сферы обслуживания).

В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (которым, в частности, может быть хозяйственное общество или товарищество либо индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентеллу».

Другой разновидностью имущественных комплексов является кондоминиум (от лат. con — общий, совместный и dominium — собственность, т.е. общая собственность).

Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части — в их общей долевой.

Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные клетки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок).

Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на находящееся в нем же жилое, как, впрочем, и наоборот.

Глава 6. Имущественный комплекс как объект недвижимости

1. Указанные в ГК РФ составляющие имущественного комплекса (вещи, отношения, права на результаты интеллектуальной деятельности) могут различным допустимым образом присутствовать и сочетаться в предприятии как объекте прав.

Из предлагаемой законодателем конструкции предприятия вытекает, что в любом сочетании в составе имущественного комплекса подразумевается присутствие имущества в форме вещных прав на предметы материального мира или (а возможно, и наряду) обязательственные права, дающие предприятию возможность пользоваться и владеть такими предметами для деятельности в предпринимательской сфере. Имущество в этом виде в составе предприятия должно иметь место при любых обстоятельствах.

В настоящей работе рассматривались некоторые особенности имущественных комплексов предприятий, со

ставляющих российское народное хозяйство. Бесспорно, что в период, непосредственно предшествующий началу разработки положений ГК РФ, каких-либо других предприятий и как субъектов, и как объектов права в виде имущественных комплексов практически не было.

Значительное число предприятий либо все еще находилось в составе государственной собственности, либо только что вышло из нее через аренду с. выкупом или разворачивающуюся приватизацию (хотя нельзя не принимать во внимание имущественные комплексы колхозов, кооперативов, которые, хоть и были лишены возможности свободно участвовать в обороте в качестве объектов права, реально существовали). Это наложило существенный отпечаток на формулировки норм Гражданского кодекса о предприятиях как объектах прав и на понимание сути этих законоположений.

Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости:

а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция);

б) имущественные права и обязанности (права требования и долги);

в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, по ГК РФ вещный момент в имущественном комплексе имеет или во всяком случае должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель не только прямо исходит из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Небезынтересен в этом отношении довод А. И. Ка-минки, приведенный им в теоретической полемике с Г. Ф. Шершеневичем. Приводя цитату последнего о том, что «торговое предприятие должно бы так же выделяться, как выделяется недвижимость, служащая исключительно обеспечением залогодателя», А. И. Каминка возражает: «Совершенно очевидно, как велика разница между торговым предприятием и недвижимым имуществом с точки зрения степени возможности установить фактический его состав, парализовать возможность его перехода в третьи руки, вообще обесценить» и далее: «Если бы даже и было возможно согласиться с целесообразностью такой постановки вопроса, то и в этом случае речь шла бы об институте будущего, а не об институте действующего права» .

Исходя в том числе и из этой посылки, профессор Е. А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости. Поскольку субъектом соответствующих имущественных прав, относящихся к предприятию как имущественному комплексу, по мнению Е. А. Суханова, является юридическое лицо (или иной собственник), постольку и само понятие предприятия как объекта права неотрывно связано с унитарным предприятием, является комплексным имуществом последнего. К этой же разновидности имущества как объекта права Е. А. Сухановым отнесен кроме предприятия и кондоминиум (комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание) .

Обоснованное, хотя и несколько «механическое», признание предприятия недвижимой вещью не только не решает многочисленные вопросы, связанные с участием

имущественного комплекса в гражданском обороте, но и приводит зачастую к правовым «тупикам», как, например, в случаях, когда отчуждаемое предприятие вообще не имеет вещных прав на какое-либо имущество.

Вместе с тем в настоящее время место и роль предприятия в экономическом обороте следует рассматривать не только с традиционных «неподвижных» категорийно-оценочных позиций без учета качественных изменений в социально-экономической сфере. Как уже отмечалось выше, возникающие тенденции в вещных правоотношениях, изменения в характеристиках права собственности оказывают влияние на все институты гражданского права. Применительно к предприятию как имущественному комплексу современные концепции права собственности умаляют роль вещи в комплексе, смещают «центр тяжести» от вещного момента к имущественным отношениям и даже далее — к интеллектуальной собственности. Все большую роль в сущности предприятия приобретают динамические и векторные характеристики.

Предприятие, оставаясь по форме недвижимым имуществом, по сути зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, «раскрученным» именем, где материальная основа — место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии, уступая главенствующее значение действиям других лиц (права и долги) и торговой (промышленной) марке.

Не вступает ли в этой связи присвоенный законом предприятию статус недвижимости в противоречие с сутью имущественного комплекса как объекта права, с которым вещные права могут и не быть связаны вовсе? В известной мере — да. В относительно недалеком оте

чественном прошлом российский Свод законов гражданских (т. X, ч. 1, ст. 387) прямо причислял всякого рода обязательства к движимому имуществу.

К особому движимому имуществу, кстати, действующий французский Закон о купле-продаже и закладе торговых предприятий от 17 марта 1909 г. относит также и имущественные комплексы торговых предприятий. И в настоящее время французское гражданское законодательство определяет предприятие следующим образом: «Принадлежащий коммерсанту (физическому лицу или торговому товариществу) обособленный имущественный комплекс, состоящий из материальных и нематериальных элементов, используемый для предпринимательской деятельности и представляющий собой целостный объект правоотношений» .

Права на чужие действия как обязательственные права всегда относились к движимости, даже если эти права возникали ввиду недвижимого имущества, например при аренде здания, сооружения и т. д. Действующее же в настоящее время российское гражданское законодательство принципиально, хоть и допускает существование имущественного комплекса для участия в коммерческом обороте без права собственности или иного вещного права на недвижимые вещи, тем не менее относит такое предприятие к недвижимому имуществу со всеми вытекающими последствиями . Указанное положение, безусловно, требует более тщательного изучения и, возможно, дополнительного законодательного регулирования, поскольку действующая формулировка статей о предприятии как имущественном комплексе все же была

сориентирована на имущество бывших государственных предприятий.

Вместе с тем нельзя не учитывать, что на сегодняшний день предприятий — имущественных комплексов, созданных безотносительно первоначальной государственной собственности, но имеющих на основании вещных прав землю, здания, сооружения, недостаточное число, еще не оказывающее на экономические отношения решающего влияния.

Потребуется значительное время для того, чтобы, во-первых, предприятия как имущественные комплексы, вышедшие из-под государственной собственности, обрели действительную самостоятельность и оборотоспособность и, во-вторых, имущественные комплексы, созданные частными лицами, негосударственными коммерческими организациями, стали обладателями аналогичных вещных прав наравне с бывшими государственными. Безусловно, что с течением времени, при условии нормального развития экономического оборота разница между такими имущественными комплексами должна стать минимальной.

Но в настоящее время эта разница существует и требует постоянного внимания при юридической оценке всех положений, связанных с предприятием как объектом прав. Ввиду этого и некоторые вопросы, попытка решить которые предпринимается в настоящей работе, автор вынужден рассматривать с оговорками: и в отношении государственных имущественных комплексов настоящих и бывших предприятий-субъектов, и в отношении вновь возникающих, ранее не связанных с государственной собственностью.

2. Гражданское законодательство не ограничивает виды имущества, которые определяют содержание и сущность предприятия. В имущественный комплекс в соответствии с законом или договором могут быть включены и иные составляющие, прямо не перечисленные в ст. 132 ГК РФ. В литературе приводятся примеры передачи в

составе предприятий «клиентеллы» (goodwill), т. е. хозяйственных, устойчиво сложившихся связей, например, по поставке сырья, сбыту готовой продукции .

Определенный интерес в этом отношении может также представлять вопрос о возможности вхождения нематериальных благ, и в первую очередь деловой репутации, в состав предприятия как имущественного комплекса. Деловая репутация как материальное благо и гражданина (в том числе предпринимателя), и юридического лица наиболее тесно связана с входящими в состав предприятия правами на результаты интеллектуальной деятельности. Прежде всего в тех случаях, когда фирменное наименование, товарный знак и знаки обслуживания связаны с собственником предприятия — его именем, общим названием и т. д. Представляется, что в данном случае договоры, направленные на возникновение, изменение и прекращение прав в отношении такого имущественного комплекса, могут предусматривать и условия, «увязывающие» имущество с нематериальными благами, предусматривающие особые (в том числе имущественные)’ формы и способы обеспечения их неприкосновенности и защиты.

Подводя определенный итог рассмотрению имущественного комплекса в ракурсе отнесения его ГК РФ к недвижимости, следует отметить следующие особенности предприятия как недвижимого объекта гражданских прав.

Во-первых, придание законодателем предприятию статуса недвижимости обусловлено практическим присутствием в имущественных комплексах большинства из них традиционных недвижимых вещей — земли, зданий, сооружений и т. д.

Во-вторых, предприятия — это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость

для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота. Не только имущественная значимость предприятий как имущественных комплексов для публичной власти предопределила отнесение этих объектов гражданских прав. Необходимость особого статуса вызвана и рядом иных причин, в свое время подмеченных Р. Саватье: а) недвижимое имущество подчиняется правопорядку страны нахождения; б) постоянное место нахождения обеспечивает возможность государственного учета, статистики не только самого имущества, но и прав на него; в) достигается возможность восстановления прав на него .

В-третьих, имущественный комплекс как объект недвижимости в регламентированном ГК РФ виде проиллюстрировал глубинные «пружины» и «противовесы», присутствующие в современном праве собственности на недвижимые объекты. В отнесении имущественного комплекса к недвижимости (даже при отсутствии в его составе традиционных недвижимых вещей) отобразился принцип эластичности права собственности, рассмотренный в свое время И. А. Покровским: «Признавая в принципе право собственности полной властью над вещью, государство в то же самое время резервирует для себя право налагать на нее те или другие ограничения, какие оно найдет необходимым, вплоть до полной экспроприации в интересах общего блага» . Право собственности (в том числе и на предприятие), с одной стороны, стремится к максимальному господству над объектом («пружина»), а с другой — никогда этого не достигнет, так как всегда уравновешено системой «противовесов». В изучаемом ракурсе предприятие как оборотоспособ-

ный объект ограничен государственной регистрацией как следствием отнесения его к недвижимости.

В-четвертых, предприятие как объект недвижимости характеризуется не только необходимостью государственной регистрации. Сделки с этим своеобразным объектом обусловлены и дополнительным рядом предписываемых Гражданским кодексом (ст. 560, 561) формальностей. Применяя образы И. А. Покровского, формальности эти, как «гири», «перетягивают пружину» господства собственника над предприятием, тем самым превращая, по существу, имущественный комплекс в малоинтересный для участников предпринимательского оборота объект. Е. А. Суханов подчеркивает, что при «заключении договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса составляется множество документов, проводится аудит, составляется акт приемки-передачи, сверяется баланс» .

Это обусловливает больший удельный вес публичного элемента в характеристике предприятия как объекта недвижимости и, следовательно, меньший интерес для участников гражданского оборота.

Статья 132. Гражданского Кодекса РФ. Предприятие

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарии к ст. 132 ГК РФ

1. ГК употребляет термин «предприятие» в двух значениях — государственное или муниципальное предприятие (см. комментарий к ст. 115) как юридическое лицо — субъект гражданского права (в действующем законодательстве этот термин применяется и в отношении хозяйственных обществ и товариществ) и предприятие как особый вид недвижимости, для которого установлен специальный правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т.д.

2. Предприятию как объекту гражданских прав присущи следующие признаки.

1) Это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, — земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права. Следовательно, при совершении сделок с предприятием их предметом являются все перечисленные виды имущества. Исключения из этого правила могут предусматриваться законом или договором. Так, согласно п. 2 ст. 340 ГК.РФ в состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель может приобрести после заключения договора ипотеки, а ст. ст. 559 и 656 ГК предусматривают, что при продаже и аренде предприятия права продавца (арендодателя), полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю (арендатору).

2) Это только такой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связанные с этой деятельностью).

В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

3) Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».

4) При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

3. Предприятие может быть объектом различных сделок — купли-продажи, залога, аренды, наследования и др. как в целом, так и в части. Однако согласно ст. 575 ГК.РФ предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями. В качестве части имущественного комплекса может выступать и имущество филиала, в том числе его права и обязанности, приобретенные от имени юридического лица.

Правовой режим предприятия как имущественного комплекса

Министерство образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования

Экономико-технологический колледж питания

Реферат

по дисциплине «Предпринимательское право»

на тему:

«Правовой режим предприятия как имущественного комплекса»

2012

Понятие имущественных комплексов

В виду того, что имущественные комплексы предполагают использование по общему назначению, то их можно отнести к сложным вещам. Такие вещи образуют единое целое, (ст. 134 ГК РФ).

В гражданском обороте выделяется два вида имущественных комплексов: предприятие и кондоминиум. Дадим их краткую характеристику.

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В некоторых случаях клиентеллу отделяют от шансов, т.е. возможностей предприятия иметь клиентов в будущем. Шансы определяют как оцененные в денежном выражении перспективы предприятия.

Предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Именно в результате этого и появилась достаточно искусственная правовая конструкция предприятия как субъекта права.

Следует также отметить, что государство в настоящее время пошло по пути сокращения числа — государственных унитарных предприятий.

Правовой режим предприятия как имущественного комплекса.

Предприятие — это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, — земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права. Следовательно, при совершении сделок с предприятием их предметом являются все перечисленные виды имущества.

Предприятие — это такой имущественный комплекс, который используется для осуществления только предпринимательской деятельности.

Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность. Определение производственных комплексов содержится в Федеральном законе от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»: система газоснабжения — имущественный производственный комплекс, состоящий из технологически, организационно и экономически взаимосвязанных и централизованно управляемых производственных и иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хранения, поставок газа; газораспределительная система — имущественный производственный комплекс, состоящий из организационно и экономически взаимосвязанных объектов, предназначенных для транспортировки и подачи газа непосредственно его потребителям (ст.2).
Например, Единая система газоснабжения как имущественный производственный комплекс находится в собственности организации, образованной в установленных гражданским законодательством организационно — правовой форме и порядке, получившей объекты указанного комплекса в собственность в процессе приватизации либо создавшей или приобретшей их на других основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст.6).
Собственником газораспределительной системы может быть только специализированная организация, осуществляющая эксплуатацию и развитие на соответствующих территориях сетей газоснабжения и их объектов, а также оказывающая услуги, связанные с подачей газа потребителям и их обслуживанием (ст.7).
Таким образом, налицо критерий технологического и производственного единства объектов, связанных общим назначением добычи газа и доставки его потребителям. Правовое единство объектов недвижимости в системе газоснабжения отсутствует, более того, в Законе о газоснабжении содержится указание на возможность последовательного приобретения объектов по различным основаниям и в разное время. Что касается организационной и экономической взаимосвязи производственных объектов, то такая зависимость может быть только между юридическими лицами (например, дочерними и зависимыми обществами) и их филиалами.
Между объектами гражданских прав (вещами) организационной и экономической связи быть не может.
Аналогично п.2 ст.3 Федерального закона от 24 июня 1999 года № 122-ФЗ «Об особенностях несостоятельности (банкротства) субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса» определял, что единый производственно — технологический комплекс организации — должника состоит из недвижимого и иного имущества, используемого для основной производственной деятельности организации — должника и обеспечивающего непрерывный производственный процесс снабжения потребителей топливно-энергетическими ресурсами.
Перечень видов имущества, входящего в состав указанного единого производственно — технологического комплекса, устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации. Все входящее в производственно-технологический комплекс имущество — движимое и недвижимое, является ограниченно оборотоспособным: оно не может быть отчуждено в период внешнего управления (ст.17 Закона о банкротстве субъектов топливно-энергетического комплекса), его продажа в ходе конкурсного производства осуществляется только на торгах единым лотом, причем обязательным условием является обеспечение сохранения единства производственно-технологического комплекса в соответствии с его целевым назначением (ст.20 Закона).
Таким образом, с точки зрения гражданского права законодательство, регулирующее деятельность субъектов топливно-энергетического комплекса, ограничивает оборот некоторых движимых и недвижимых вещей, принадлежащих определенным юридическим лицам, но отнюдь не вводит понятия производственно-технологического комплекса как нового объекта гражданских прав. Единым объектом гражданских прав, единой вещью, обладающей правовым режимом недвижимости, производственно-технологический комплекс признать нельзя. В гражданско-правовом смысле производственно-технологический комплекс системы газоснабжения является совокупностью вещей с различным правовым режимом (движимых и недвижимых), общим признаком которых является ограниченная оборотоспособность.
Вместе с тем, собственник вправе заключать сделки по поводу определенной совокупности своего имущества, объединяя вещи с различным правовым режимом (движимые и недвижимые), а также имущественные права, так называемые смешанные договоры (ст.421 ГК РФ).
В этом случае стороны сделки могут определить предметом договора передачу совокупности имущества как единого «производственно-технологического», «складского», «торгового», «полиграфического», «культурно-оздоровительного» и иного имущественного комплекса. При этом смешанный договор, содержащий в себе элементы сделки с недвижимостью, должен соответствовать установленным для нее требованиям (п.3 ст.421, ст.422 ГК РФ). В частности, при продаже такого комплекса в соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Обязательным также является указание цены недвижимости (ст.555 ГК РФ).
Такое объединение различных объектов в имущественный комплекс в качестве единого предмета сделки не изменяет их правового режима.
Права на движимое имущество перейдут с момента его передачи, на недвижимость — с момента государственной регистрации (ст.223 ГК РФ), а передача имущественных прав произойдет в соответствии с правилами о перемене лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ). Таким образом, определение в договоре имущественного комплекса как предмета сделки не означает «формирования» нового объекта права и не создает правового единства входящего в него имущества.
Как отмечалось выше, для возможности объединения имущества в единый объект права, установления правового единства различных видов имущества законодатель предложил юридическую конструкцию «предприятие как имущественный комплекс».

Совершение сделок с предприятием не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Термин «комплекс» (лат. complexus) означает совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое. К имущественным комплексам в гражданском праве относят, прежде всего, комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Другими словами — это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества. В свою очередь слово «имущественный» происходит от слова «имущество», под которым в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Исходя из данного Гражданским кодексом определения, основными признаками предприятия являются:

1) объединение имущества (образование комплекса) для определенного вида предпринимательской деятельности;

2) фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли от использования этого имущества («предприятие на ходу»).

На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются. Предприятия могут образовываться на базе заводов, автозаправочных станций, ресторанов и пр., если это имущество будет «оживлено» предпринимательской деятельностью его собственника. Так, В.В.Витрянский характеризует продажу предприятия в целом, «на ходу» как передачу не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца.

Чтение – вот лучшее учение! Книгу ничто не заменит.

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие – определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т. е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества – здания, сооружения, земля и т. д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т. п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т. п.).

В качестве объекта права – недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам – участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий – имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие . Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке. Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.

Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий – должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества несостоятельных государственных предприятий. Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий – должников» является некорректным, т. к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже. Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.

Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.

Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.

Приватизации подлежат и части предприятия.

В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора куплипродажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества – государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица – акционеры – приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу.

На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления. Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами. Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.

В последние годы в национальной экономике и строительном комплексе в частности стали четко прослеживаться диверсификационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятельности. Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие российской экономике, привели к ситуации, когда инвестиционные проекты расширения старого бизнеса стали во многих случаях менее привлекательными, чем покупка функционирующих смежных предприятий.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

– акт инвентаризации;

– бухгалтерский баланс;

– заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

– перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора куплипродажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

2. Передача предприятия по передаточному акту.

3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо – хозяйственное общество – даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду.

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о реорганизации юридического лица.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235–243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.