Куперс

Аренда помещений по 44 ФЗ

Гражданский Кодекс РФ так называет передачу арендодателем во временное владение и пользование здания или сооружения другой стороне по соглашению.

Закон о контрактной системе регулирует вопросы, в том числе, найма недвижимого имущества. Так, статьей 93 регулируется аренда нежилых помещений по 44 ФЗ. Важно отметить, что предполагается именно аренда нежилого помещения 44 ФЗ в целях обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также найма жилых помещений предприятиями-заказчиками, которые осуществляют деятельность на территории иностранного государства.

Таким образом, аренда по 44 ФЗ возможна как при заключении рассматриваемого соглашения с единственным поставщиком (на основании статьи 93), так и путем проведения конкурентных процедур (электронный аукцион, запрос котировок).

Напомним, что для закупки у единственного поставщика необходимо документально обосновать невозможность или нецелесообразность использовать другие способы закупки, а также обосновать стоимость контракта.

ВАЖНО! Обеспечение исполнения такого соглашения устанавливается заказчиком по его усмотрению.

При проведении конкурентных способов закупочных процедур следует руководствоваться положениями 44 ФЗ, которые регламентируют порядок и сроки проведения той или иной процедуры, при этом важно максимально точно описать необходимое здание или нежилое помещение.

Заключение договора аренды

Как известно, при заключении любого соглашения, необходимо указать все его существенные условия (в случае, если данные условия отсутствуют, то договор не будет считаться заключенным).

В рамках соглашения о пользовании нежилым или жилым объектом недвижимости к таковым относятся:

• стороны договора (наименование и их реквизиты);
• объект найма (сведения, которые позволяют идентифицировать имущество), как правило, это адрес объекта, номер, функциональное назначение, площадь;
• размер платы за найм.

Обращаем внимание, что стоимость за использование недвижимого имущества может включать стоимость пользования земельным участком, на котором расположен объект. Исходя из этого, в положения контракта могут включить условие об использовании земельного участка. При этом следует иметь ввиду, что это не означает возникновение прав на земельный участок. Также, если контрактом не определено передаваемое право пользования на земельный участок, то данное право передается на срок найма здания (сооружения).

Важно также обратить внимание на оплату коммунальных услуг при заключении договора пользования с единственным поставщиком. Данное обстоятельство, а именно возмещение затрат на коммунальные ресурсы, может быть предусмотрено самим контрактом. Также заказчик может заключить отдельный контракт на поставку коммунальных ресурсов с единственным поставщиком.

Необходимо указать, что соглашение о найме недвижимого имущества нужно заключить в письменной форме. А если оно заключается на срок более одного года, необходимо пройти обязательную государственную регистрацию. Для этого необходимо обратиться в регистрирующий орган и сдать пакет документов на регистрацию (заявление, договор пользования нежилым помещением, кадастровый паспорт).

Образец договора аренды по 44 ФЗ

Ниже Вы можете ознакомиться с типовым соглашением о пользовании нежилым сооружения по 44 ФЗ.

Скачать

Нарушение порядка проведения торгов для оформления прав на земельный участок может привести к признанию такой процедуры недействительной. Заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для оспаривания результатов торгов и заключенного по их итогам договора. В этой статье расскажем о том, какие основания суд считает существенными и достаточными для отмены торгов, и какие последствия наступают.

В силу гражданского законодательства результаты торгов могут быть признаны судом недействительными при наличии оснований к этому. В Гражданском кодексе РФ установлен перечень таких оснований:

• необоснованное отстранение кого-либо от торгов;
• высшая цена, предложенная на торгах, безосновательно не была принята организатором;
• торги состоялись ранее указанного в извещении срока;
• были допущены иные существенные нарушения, которые привели к тому, что цена продажи была определена неверно;
• были допущены иные нарушения правил проведения торгов, которые отражены в законе.

Если суд признает торги недействительными, то и договор, который был заключен по их результатам, также может быть признан судом недействительным.

Но в суде важно доказать не только нарушение в торгах со стороны организатора, но и то, что данным нарушением затронуты прав и интересы истца.

Пример из судебной практики. В нарушение требований закона организатор торгов по продаже недвижимости разместил извещение об их проведении за 28 дней, а победитель торгов расписался в протоколе не в день их проведения, а через два дня. Второй участник торгов обратился в суд с требованием о признании торгов недействительными. Суд отказал в удовлетворении исковых требований компании, так как, несмотря на нарушение сроков проведения торгов, компания смогла принять в них участие. А срок подписания протокола победителем никак не повлиял на законные права и интересы истца (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 года № 101).

Рассмотрим, какие же нарушения учитывают суды при признании торгов недействительными.

1. Суд вернул участок в законное владение муниципалитета, так как был установлен факт его хищения.

Организация-1 заключила договор аренды земельного участка с местными властями в целях строительства на нём санатория. Позже права и обязанности по договору аренды земли от арендатора были переданы Организации – 2.

Руководитель нового арендатора составил декларации об объектах недвижимости, которые содержали в себе заведомо недостоверные сведения. В документах он заявлял, что на арендованном участке расположены здание санатория и административное здание. На самом деле земельный участок по-прежнему оставался неосвоенным.

На основании указанных деклараций руководитель нового арендатора зарегистрировал право собственности на «выдуманные» здание в ЕГРН. А затем обратился в местную администрацию с целью выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене. Основания для льготной цены на землю – «выдуманные» здания, которые принадлежат Организации-2 на праве собственности и расположены на спорном земельном участке.

И земельный участок площадью 46 272 кв.м. был продан Организации-2 за 166 354 рубля. Полная стоимость этого участка без учета льготы составляла более 20 000 000 рублей. В день регистрации права собственности на землю за Организацией-2 была заключена следующая сделка по продаже участка Организации-3.

Мошеннические действия руководителя Организации-2 были подтверждены судом в рамках уголовного дела. А мэрия смогла добиться возврата спорного земельного участка из незаконного владения.

Судом было отмечено, что сделка купли-продажи между местными властями и Организацией-2 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной, поскольку:

• совершена с нарушением закона (земельный участок был продан лицу, не имеющему права на приобретение этого участка без торгов по льготной цене),
• посягает на публичные интересы (участок был продан без аукциона по льготной цене, тогда как на спорном участке здания фактически отсутствовали, что, в свою очередь, привело к тому, что муниципалитет не смог получить адекватную стоимость проданного имущества),
• нарушены интересы третьих лиц, которые в случае проведения аукциона могли принять в нем участие (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.01.2019 N Ф04-5300/2018 по делу N А45-41148/2017).

1. Суд признал недействительными результаты торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, так как местная администрация во время не разместила извещение на официальном сайте.

Предприниматель обратилась в местную администрацию с заявлением о предоставлении земли по конкретному адресу для организации автостоянки. Но чиновники ответили, что этот участок планируется выставить на торги. Информация о процедуре будет размещена в СМИ и на сайте torgi.gov.ru.

Вместе с тем, из-за неисправности личного кабинета местной администрации на официальном портале torgi.gov.ru извещение о проведении торгов не было опубликовано в сроки установленные законом (за 30 дней до даты проведения аукциона). Торги прошли 20 августа 2015 года. Фактически же извещение на платформе было опубликовано на день позже окончания аукциона – 21 августа 2015 года.

В торгах принял участие только один гражданин, с которым и был заключен договор аренды земельного участка. Предприниматель посчитала, что торги проведены с нарушением закона и обратилась в суд для их оспаривания.

Суд встал на сторону предпринимателя и указал, что факты существенного нарушения процедуры проведения торгов, выразившиеся в неопубликовании извещения об аукционе в установленный законом срок на официальном сайт, неизбежно повлияли на число участников и результат определения победителя. Опубликование информации о предстоящих торгах в местной газете, в отличие от официального сайта, не способно обеспечить информирование всех потенциальных участников, так как тираж газеты ограничен.

Договор аренды, заключенный по результатам указанных торгов, был признан судом недействительным. А гражданина, взявшего землю в аренду, суд обязал вернуть участок администрации (Постановление 16 ААС от 04.04.2016 года по делу № А61-3494/2015).

1. В судебном порядке результаты торгов по земельному участку были признаны недействительными, так как многие участники аукциона не смогли попасть в здание, где проводились торги.

Городская администрация приняла решение сдать земельный участок в аренду. Для этого на официальном портале было опубликовано извещение о проведении торгов. К участию в аукционе было допущено 5 участников. В дату проведения аукциона к зданию, где проводился аукцион прибыли представители всех участников. Но попасть в само здание и принять участие в торгах смог представитель только одной компании, с которой впоследствии и был заключён договор аренды земельного участка.

Проблема заключалась в том, что 15 неизвестных граждан воспрепятствовали проходу для представителей 4 компаний в здание, где проводился аукцион и принять в нём участие.

Заместитель прокурора обратился в суд для оспаривания результатов таких торгов. Суд поддержал требования истца и признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть земельный участок, а городскую администрацию – задаток.

При вынесении решения судом были приняты во внимание следующие обстоятельства:

• нарушения, допущенные городской администрацией при проведении торгов, были существенными и повлияли на их результаты, а, именно, на стоимость аренды земельного участка. Также привели к ущемлению прав и интересов неопределенного круга лиц, так как фактически аукцион не состоялся, цена не была повышена за счёт участия в торгах остальных участников. А, значит, местный бюджет не дополучил дополнительных денежных доходов от сдачи в аренду земельного участка по большей цене;
• сотрудники городской администрации были в курсе происходящих событий во время аукциона, а, именно, знали, что 4 участника не могут попасть в здание не по своей воле;
• факт воспрепятствования прохода участникам в здание неизвестными гражданами был подтвержден прокурорской проверкой и постановлением полиции об отказе в возбуждении уголовного дела (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2019 года по делу № А54-10886/2018).

1. Торги по продаже земли были признаны недействительными, так как судебный пристав исполнитель нарушил процедуру передачи земельных участков для реализации.

Компании-должнику на праве собственности принадлежали земельные участки. В рамках исполнительного производства судебный пристав исполнитель наложил арест на эти участки и передал их МТУ Росимущества для продажи через торги. На аукционе землю выкупила компания.

Должник обратился в суд для признания результатов проведенных торгов недействительными. Суд удовлетворил требования истца. Основанием для признания торгов недействительными стало нарушение со стороны судебного пристава.

В силу гражданского законодательства обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только по решению суда (статья 278 Гражданского кодекса РФ). Аналогичное указание содержится и в пункте 58 Пленума Верховного Суда РФ от 17.112015 года № 50. ВС РФ отметил, что дела, связанные с обращением взыскания на землю в рамках исполнительного производства должны рассматриваться в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности. Данное требование закона судебным приставом не было соблюдено, в суд он не обращался (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07 августа 2017 года по делу № А11-4652/2016).

1. Торги по продаже здание и права аренды земельного участка были признаны судом недействительными, так как заявка одного из участников была безосновательно отклонена.

Компании-должнику на праве собственности принадлежало здание и земельный участок на праве аренды. В отношении юридического лица было возбуждено дело о банкротстве. В рамках данной процедуры на продажу через торги были выставлены здание и право на аренду земельного участка.

Заявки на участие в торгах подали 2 гражданина и 2 компании, но только одна компания была допущена до участия в торгах.

Другой организации отказали по причине того, что она не представила копии свидетельства о регистрации юридического лица, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, устава, а также в заявке отсутствовали сведения об участии в уставном капитале конкурсного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Вместе с тем, судом было установлено, что в законе содержится исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены потенциальными участниками торгов, и требуемые от истца документы в законе не указаны. Судом был отклонен довод о том, что указанные документы требуются в соответствии с Порядком проведения торгов.

Указанное нарушение является существенным, так как исключило участие в торгах одного из потенциальных покупателей и повлияло на формирование итоговой цены реализации имущества должника. Судом было отмечено, что конкурсный управляющий обязан предпринять все меры по получению максимально возможной выручки, в том числе, и обеспечить участие в торгах наиболее возможного числа участников.

В данном деле торги, а также заключенный договор купли-продажи, были признаны судом недействительными. Суд обязал покупателя вернуть приобретенную недвижимость должнику, а компанию-продавца – денежные средства. На решение суда не повлиял даже тот факт, что стоимость здания после продажи существенно выросла из-за произведенных неотделимых улучшений. В судебном акте отмечено, что само по себе улучшение потребительских качеств и свойств здания не является препятствием для применения правил реституции (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 мая 2017 года по делу № А03-12879/2014).

Из этой статьи вы узнаете:

• Выбор способа проведения закупки для аренды нежилых помещений по 44-ФЗ
• Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки
• Важные пункты контракта аренды нежилого помещения по 44-ФЗ
• Расторжение или продление договора аренды недвижимого имущества по 44-ФЗ

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ представляет собой закупку соответствующих услуг во временное пользование. Особенностью этой процедуры является тот факт, что в подобного рода наем передаются помещения для государственных и муниципальных нужд.

В рамках этой закупки возможно обеспечение нужд иностранных компаний, деятельность которых развернута на территории РФ. Арендовать для иных целей по 44-ФЗ невозможно. Существует два способа проведения закупки. Но и в том и в другом случае важно учесть кое-какие нюансы при подготовке и подписании контракта.

Выбор способа проведения закупки для аренды нежилых помещений по 44-ФЗ

Бюджетным организациям часто приходится закупать услуги по аренде. Объектом в этом случае может быть и недвижимость (жилая и нежилая), и техника, и транспорт. Такие сделки являются государственной закупкой и регулируются законом 44-ФЗ.

Выбор арендодателя может осуществляться через электронную конкурентную процедуру, либо заказчик вправе оформить договор с единственным поставщиком. Законом предъявляются следующие требования к процедуре закупки:

1. Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93, п. 32 ч. 1) либо иных объектов, стоимость которой в пределах лимитов, установленных для малых закупок, закупается у единственного поставщика.
2. Электронный аукцион может быть выбран заказчиком в любых условиях, закон не устанавливает никаких специальных требований для этой процедуры, когда речь идет о закупке аренды.
3. Электронный конкурс. Посредством этой процедуры может выбираться поставщик аренды нежилых помещений по 44-ФЗ, если она не включена в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44-ФЗ).
4. Запрос котировок в электронной форме. Процедура проводится при условии, что НМЦК не более 500 тысяч руб.
5. Запрос предложений в электронной форме. Процедура правомерна, если заказчик в одностороннем порядке расторгнул контракт либо признан несостоявшимся электронный аукцион или конкурс (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ).

Закупка аренды нежилых помещений по 44-ФЗ осуществляется по тем же самым правилам, которые установлены для прочих объектов сфере государственных закупок. Это означает, что наличие потребности государственной или муниципальной организации в найме помещений должно быть отражено в плане. Следовательно, заказчику необходимо заранее выполнить расчеты по данной позиции.

Читайте также: «Этапы заключения контракта по 44-ФЗ: все по порядку»

Иногда бывает затруднительно на этой стадии определить объем заказа и вычислить НМЦК. В таком случае нужно прописать предельную сумму контракта, начальную стоимость единицы услуги и начальную сумму цен этих единиц. Также не следует забывать, что необходимо будет приложить обоснование стоимости единицы объекта контракта (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ).

Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки

• У единственного поставщика

Проще всего закупать аренду нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93) у единственного поставщика, если общая сумма сделки не выходит за пределы разрешенных лимитов.

Все эти закупки также в обязательном порядке должны быть отражены в плане-графике. При заключении договора с единственным поставщиком не требуется публиковать извещение. Но заказчик обязан отдельно обосновать свой выбор поставщика и невозможность проведения закупки конкурентным методом. Помимо этого, в контракт включается информация с расчетом стоимости объекта закупки и ее обоснование.

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ предполагает использование коммунальных услуг. Следовательно, в договоре необходимо прописать, в каком порядке будут производиться расчеты за них. Если же вопрос компенсации затрат арендодателя на коммунальные услуги не будет урегулирован в основном контракте, то стороны обязаны составить дополнительное соглашение, как того требует п. 10 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ. Лучше всего издержки на коммунальные услуги включать в общую сумму контракта на аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды помещений длительностью от 12 месяцев должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

• Электронный аукцион

Электронный аукцион всегда проводится по единому регламенту, независимо от объекта закупки. Эта процедура подходит в том числе для размещения заказа на покупку услуги аренды нежилых помещений и прочей недвижимости, оборудования и транспорта (ст. 59 44-ФЗ).

Закупка аренды нежилых помещений по 44-ФЗ осуществляется в следующем порядке:

• Эта позиция прописывается в плане-графике.
• Составляется документация для аукциона.
• Весь пакет документов (извещение, аукционная документация и проект контракта) публикуется в Единой информационной системе.
• Проводится аукцион в электронной форме.
• Выявляется победитель, с ним подписывается контракт на аренду, после этого в течение 5 рабочих дней информация заносится в реестр (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).

Победителем аукциона становится тот субъект, который предлагает самую низкую стоимость на услугу. При этом он должен полностью удовлетворять требованиям, изложенным заказчиком в аукционной документации.

• Запрос котировок

Данная отборочная процедура проводится при одновременном наличии следующих двух обстоятельств:

• НМЦК в пределах 500 тысяч рублей;
• соблюден лимит, установленный ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ на годовой объем закупок, проведенных в форме электронного запроса котировок: 10 % от СГОЗ или 100 млн рублей.

Других ограничений закон не устанавливает. Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ вполне может закупаться посредством данной процедуры. Заказчик в данном случае должен придерживаться того же регламента, что и в предыдущем случае. Закупка планируется, готовится документация и размещается в ЕИС, собираются заявки потенциальных поставщиков, выбирается наименьшая стоимость и подписывается контракт с предложившим ее субъектом, который в том числе удовлетворяет всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ).

Заключительным моментом становится занесение сведений в реестр контрактов на протяжении 5 рабочих дней после его подписания.

Важные пункты контракта аренды нежилого помещения по 44-ФЗ

При заключении договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ необходимо включить в его текст все существенные условия:

• Цель договора

Целью проведения закупки является получение заказчиком во временное пользование нежилого помещения на условиях аренды.

• Стороны соглашения

Сторонами арендного договора является заказчик (арендатор) и исполнитель (арендодатель), выбранный конкурентным либо неконкурентным способом. При таких договорных отношениях участие посредников не предусмотрено.

• Пункты документа

При составлении договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ необходимо также руководствоваться и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что в текст контракта нужно обязательно включать существенные условия. Таковыми в ст. 66 Гражданского кодекса РФ признаются следующие положения:

• Информация об арендуемом объекте недвижимости, на основании которой его можно точно идентифицировать.
• Сумма, которую обязан заплатить арендатор за временное пользование помещением.

В цену аренды нежилого помещения по 44-ФЗ может также входить сумма за использование земельного участка (для связанных объектов). В таком случае в тексте контракта прописываются условия, на которых заказчик может распоряжаться территорией. Полномочия арендатора в данном случае будут ограниченны, так как наем не предполагает перехода права собственности. Если же в договоре все эти моменты не предусмотрены, то заказчик может пользоваться участком в течение того срока, на который заключается сам контракт на аренду помещения.

Важно! Договор аренды нежилого помещения по 44-ФЗ будет законным лишь при условии его заключения в письменной форме. При этом сделка может быть признана недействительной, если в тексте контракта пропущен хотя бы один существенный пункт (ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что при подписании подобного договора не устанавливается юридических отношений между контрагентами.

• Срок договора

Срок действия договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ должен соответствовать указанному в плане-графике. По всем пунктам контракта также должны быть прописаны свои сроки. Из текста должно явствовать, когда именно помещение передается в пользование заказчику и когда истекает срок аренды. На этот период устанавливается сумма аренды, которая не подлежит изменению.

Гражданский кодекс РФ не требует четко прописывать конечную дату действия договора, допуская его бессрочность. Но в отношении контракта на аренду нежилых помещений по 44-ФЗ необходимо прописать точный период его действия. Договор может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор не выполняет своих обязательств.

Закон не обязывает стороны придерживаться какой-либо жесткой формы при составлении контракта. Но в нем должны присутствовать необходимые положения, одним из которых является указание на неизменность цены. Кроме того, прописываются порядок передачи недвижимости в пользование, обязанности сторон и санкции за их неисполнение. В качестве санкций законом предусмотрена пеня за срыв сроков, когда, например, арендодатель не успевает к указанной дате передать заказчику помещение, и штрафы за прочие нарушения.

Читайте также: «Как заключить госконтракт: порядок и нюансы оформления»

Поскольку данный контракт попадает в сферу действия 44-ФЗ, то необходимо предусмотреть пункт об обеспечении исполнения либо его отсутствии. Если прописано обеспечение в виде денежной суммы, что нужно указать срок ее возвращения и способ.

Также следует включить пункт о возможности расторжения контракта и внесении в него изменений (кроме цены).

Расторжение или продление договора аренды недвижимого имущества по 44-ФЗ

Цена сделки при аренде нежилых помещений по 44-ФЗ является одним из главных положений. Она не может изменяться в течение всего срока действия договора. Также законом предельно ограничены возможности внесения корректировок в текст договора. Немногие случаи, по которым это допускается, предусмотрены в статьях 34 и 95. Но продлить отношения сверх предусмотренного контрактом срока стороны не могут, так как, во-первых, это не предусмотрено законом, а во-вторых, пролонгация приведет как удорожанию стоимости сделки, что противоречит запрету на изменение цены.

Обратите внимание! В договоре на аренду нежилых помещений по 44-ФЗ стороны не могут ни в какой форме предусмотреть продление отношений. Контракт должен быть заключен на тот период, который прописан в плане-графике. Продление сроков является нарушением, которое наказывается по статье 7.32 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

У сторон договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ есть право досрочно прекратить отношения. Это возможно по взаимному согласию либо по решению одной стороны – через суд или обычным порядком. В последнем случае контрагент, решивший прекратить отношения, обязан официально письменно уведомить вторую сторону (ст. 95 44-ФЗ). По истечении 10 дней отношения расторгаются в автоматическом порядке.

Если арендатор является инициатором досрочного прекращения договора аренды, то сумма договора пересчитывается в зависимости от того периода, когда он фактически пользовался помещением.

Сторона договора аренды, преждевременно прекращающая отношения, направляя уведомление контрагенту, должна быть готова компенсировать ему также ущерб, возникший в связи с досрочным расторжением контракта.

Резюмируем. Заключение договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ федеральным или муниципальным заказчиком возможно как с единственным поставщиком, так и через конкурсную процедуру. Особенности данных правоотношений установлены законодательством о госзакупках: односторонний порядок расторжения с возмещением ущерба второй стороне; невозможность продления срока; фиксированная стоимость, не подлежащая корректировке.