Куперс

Авансовый платеж по договору аренды не является подтверждением передачи арендованного имущества и фактического пользования им арендатором, решил ФАС Поволжского округа (постановление от 20.08.2009 по делу № А12-863/2009).

Организация решила взять в аренду нежилое помещение, для чего заключила соответствующий договор с собственником. Согласно его условиям арендодатель был обязан передать арендатору помещение по акту приемки-передачи в течение пяти дней с даты подписания договора и в определенном сторонами состоянии. А арендатор обязался перечислить на счет арендодателя авансовый платеж.

Арендатор аванс перечислил, но помещения в аренду так и не получил.

За справедливостью он отправился в суд, заявив требования о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения, возникшего в результате предварительной оплаты аренды помещения, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Арендодатель в суде попытался доказать, что он передал спорное помещение в аренду, представив в подтверждение акт приемки-передачи, на котором стояли подписи сторон.

Но, как выяснил суд, это был лишь образец (форма) акта, по которому помещения должны быть переданы, приведенный в приложении к самому договору. Подписи в нижних углах этого документа свидетельствовали о том, что форма согласована сторонами, но в графах «Передал» и «Принял» подписей и печатей не было.

Кроме того, арендодатель утверждал, что по условиям договора сумма авансового платежа, перечисленная арендатором, засчитывается за первый и последний месяцы. На основании этого он доказывал, что, внеся аванс, арендатор подтвердил тем самым фактическое ипользование арендуемого им имущества. Суд отверг и этот довод, указав, что перечисление аванса — это лишь выполнение условий заключения договора, а не подтверждение факта пользования имуществом, и поддержал арендатора.

Таким образом, доказательством передачи предмета аренды является акт приемки-передачи либо добровольное внесение арендатором платежей по договору аренды.

Следовательно, если арендованное имущество вы не получили либо оно не соответствует условиям договора, не спешите вносить арендную плату, а сразу приступайте к претензионной работе. Иначе суд может посчитать, что вы приняли предмет аренды и согласны с его состоянием.

Выкуп арендуемых помещений с рассрочкой оплаты не менее 5 лет, с процентами в одну треть ключевой ставки ЦБ РФ – подобных условий нет ни в одном банке! Именно такую возможность предоставило государство малому и среднему бизнесу, приняв закон №159-ФЗ. INTELLECT предлагает вам помощь в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений.

О преимущественном праве на приватизацию арендуемых помещений

В августе 2008 года вступил в силу закон №159-ФЗ, называемый еще «законом о малой приватизации». Суть закона – оказание адресной господдержки предприятиям малого и среднего предпринимательства. Закон устанавливает преимущественное право на приватизацию арендуемых объектов недвижимого имущества для малого и среднего бизнеса. Действие закона распространяется на помещения, находящиеся в муниципальной собственности, собственности субъектов РФ, а с июля 2018 года – и на федеральное имущество.

Смысл в том, что при отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости. Существенным моментом является право арендатора оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой составляет не менее пяти лет (а, например, в Свердловской области – 7 лет).

Право на выкуп арендуемого помещения может быть реализовано при соблюдении ряда условий. В частности, есть требование к непрерывной продолжительности пользования имуществом по договору (договорам) аренды. Кроме того, закон закрепляет за государственными и муниципальными органами право утверждать перечни помещений, которые не могут быть приватизированы (хотя включение помещения в соответствующий перечень не всегда исключает его выкуп). И, наконец, есть жесткие требования к самим субъектам малого и среднего предпринимательства.

О сложностях реализации льготного права приватизации

К сожалению, не вызывает сомнений, что чиновники не заинтересованы в реализации данного закона; более того, некоторые из них открыто говорят об этом. Подтверждается это и опытом юристов INTELLECT по сопровождению выкупа арендуемых помещений.

Возможности для воспрепятствования реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений достаточно многочисленны. В частности, в законе есть «лазейки», позволяющие чиновникам затянуть процесс приватизации. Также можно столкнуться и с незаконными действиями по уклонению от выкупа помещения.

Но несмотря на отдельные ограничения, установленные в законе, и противодействие со стороны органов власти, субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать своё право на приобретение арендуемых ими помещений. Для этого необходимо профессиональное юридическое сопровождение процесса выкупа помещений.

О помощи INTELLECT в реализации льготного права приватизации

В задачи юристов практики «159-ФЗ: выкуп арендованного имущества, сопровождение выкупа, представительство в суде» входит сопровождение административной и (или) судебной процедуры реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства.

INTELLECT готов предложить следующую помощь в реализации льготного права выкупа помещений:

• консультирование (устно, письменно) по вопросам выкупа арендуемого имущества;
• юридический анализ правового статуса субъекта малого и среднего предпринимательства и возможности выкупа арендуемого им имущества;
• подготовка заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества;
• юридическое сопровождение заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;
• юридическое сопровождение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;
• обжалование в арбитражном суде отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействия в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
• споры об определении рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества;
• перевод в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение (то есть продажи иному лицу);
• государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество.

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию закона №159-ФЗ >>

приватизация

На территории Могилевской области управление и распоряжение имуществом коммунальной собственности осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Могилевской области, утвержденной решением Могилевского областного Совета депутатов от 12.10.2012 № 18-8, и аналогичными инструкциями, утвержденными местными Советами депутатов.

В соответствии с указанными нормативными актами, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь или Советом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, не менее трех лет арендующие (использующие на основании договора безвозмездного пользования под создание рабочих мест) находящиеся в коммунальной собственности капитальные строения (здания, сооружения), в том числе не зарегистрированные в установленном порядке, изолированные помещения, машино-места, иное недвижимое имущество, надлежащим образом исполняющие свои обязательства по договору аренды (безвозмездного пользования) за указанный период, в случае принятия решения об отчуждении этих капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, иного недвижимого имущества имеют право преимущественного приобретения этого имущества по рыночной стоимости с предоставлением рассрочки оплаты до пяти лет с ежемесячной индексацией платежей со дня заключения договора купли-продажи.

Таким образом, преимущественное право арендатора на приобретение частей капитальных строений (зданий, сооружений), частей изолированных помещений и частей машино-мест, а также долей в праве собственности не распространяется.

Вместе с тем порядок сдачи в аренду государственного имущества, утвержденный законодательством, позволяет сдавать в аренду не только капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, но и их части. В данном случае, если арендатор желает приобрести арендуемое недвижимое имущество, необходимо перед продажей арендованных площадей, представляющих собой части объектов недвижимости, в обязательном порядке создавать подлежащие продаже арендатору изолированные помещения путем проведения в установленном порядке технической инвентаризации, составления технических паспортов и государственной регистрации данных помещений. При этом арендованные площади должны соответствовать площадям созданных изолированных помещений.

Таким образом, в случае аренды части объектов недвижимости арендатор имеет право приобрести без торгов изолированное помещение, арендуемое не менее трех лет, независимо от сроков создания подлежащего продаже арендатору изолированного помещения и даты его государственной регистрации, которое и будет являться предметом договора купли-продажи и объектом оценки.

Учитывая изложенное, полагаем, что невозможность либо нецелесообразность создания в установленном порядке изолированного помещения может являться основанием для отказа арендатору в отчуждении арендуемого имущества.

В целях исключения случаев отказа арендаторам по указанной причине после продолжительного периода договорных арендных отношений (не менее трех лет) рекомендуем органам управления и коммунальным арендодателям при согласовании сдачи в аренду государственного имущества либо при принятии решения о сдаче недвижимого имущества в аренду (при заключении договора аренды) уведомлять арендатора о невозможности либо нецелесообразности создания в установленном порядке изолированного помещения.

Вместе с тем, руководствуясь нормами приведенных выше инструкций, по решению Президента Республики Беларусь или Совета могут быть определены иные, исключительные случаи, предоставляющие арендаторам право выкупа арендуемых ими объектов, в том числе не предусмотренных приведенными выше нормативными актами.

Обращаем внимание, при изготовлении технической документации на изолированное помещение (в случаях вычленения изолированного помещения из капитального строения, раздела изолированного помещения) необходимо руководствоваться требованиями Закона и Технического кодекса установившейся практики (ТКП 255-2010 (03150)), утвержденного приказом Госкомимущества от 06.09.2010 № 300, что в дальнейшем позволит при определении стоимости государственного имущества учитывать наличие мест общего пользования и не приведет к занижению стоимости государственного имущества при возникновении совместного домовладения.

Необходимо отметить, что совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на нежилые помещения в здании у двух и более собственников, что предусмотрено частью первой статьи 6 Закона Республики Беларусь от 8 января 1998 года «О совместном домовладении» (далее – Закон).

Согласно статье 8 Закона доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения. Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.

Следовательно, в соответствии с нормами Закона покупатели изолированных помещений независимо от цены сделки приобретают долю в праве собственности на общее имущество здания.