Куперс

Аренда жилья с выкупом — норма уже не новая, но до сих пор вызывающая множество вопросов и многогранность толкований.

В связи с этим хотелось бы расставить правильно акценты, что несомненно должно принести пользу практикующим адвокатам и юристам.

Анализируемые правоотношения регулируются (в дальнейшем — ГКУ).

Данный вид отношений имеет отличия от обычной аренды (ведь при ней право собственности к арендатору не переходит), от финансового лизингам и от товарного кредита.

На самом деле данный вид договора являет собой своеобразный симбиоз двух простых договоров — аренды и купли-продажи.

Определение данного вида договора, помимо ГКУ, также корреспондируется Законом Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI (далее — Закон № 800), предусматривающим, что аренда жилья с выкупом — это правоотношения предприятия — арендодателя и физического лица — арендатора, которые возникают на основании заключенного ими договора аренды жилья с выкупом и регулируются ГКУ и этим Законом (ч. 1 ст. 5).

появившаяся позже вышеуказанного Закона № 800, сделала уточнение, что аренда жилья с выкупом — особый вид найма (аренды) жилья.

И это проявляется в первую очередь через субъективный состав сторон.

«По договору аренды жилья с выкупом одна сторона — предприятие -арендодатель передает второй стороне — физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за плату на длительный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора».

Интересно, что ГКУ (ч. 7 ст. 810-1) называет такой договор документом, который свидетельствует о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия — арендодателя к лицу — арендатору с отлагательными обстоятельствами, определенными законом.

В частности, арендодатель в будущем, на основании этого документа, может зарегистрировать право собственности на жилье.

Как не прискорбно, но ни ч. 2 ст. 810-1 ГКХ ни ч. 1 ст. 5 Закона № 800 не в полной мере отражают картину для понимания сути отношений между сторонами договора.

Для правильной трактовки и правильного составления договора необходимо принять во внимание также и другие нормы, а именно ч. 3 ст. 810-1 ГКУ и ч. 8 ст. 5 Закона № 800.

«Предприятие-арендодатель получает право собственности на предварительно выбранное лицом-арендатором жилье с целью дальнейшей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа.»

(ч.3 ст. 810-1 ГКУ)

«Арендодатель получает право на предварительно выбранное арендатором жилье с целью передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом арендатору и осуществляет управление жильем до его полного выкупа».

(Ч 8 ст. 5 Закона № 800)

Обратите внимание, что распоряжаться и управлять — разные по смыслу слова.

Точнее выглядят именно формулировка из Закона М 800. Поскольку возможность арендодателя распоряжаться жильем может свести на нет гарантии для арендатора. Но и здесь неоднозначность термина «управлять» может сыграть с Вами злую шутку и привести к немалым проблемам. Ведь четко неизвестно, какой смысл вложен в понятие «управление».

Распоряжение (а значит, и отчуждение) он тоже может охватывать.

А это, в дальнейшем, может уменьшить шансы арендатора стать собственником.

Именно поэтому советую, при составлении таких договоров, однозначно трактовать, какое понимание стороны вкладывают в термины «Распоряжение» и «Управление», дабы гарантировать защиту прав арендатора.

Дело в том, что вся конструкция отношений по договору аренды жилья с выкупом выглядит односторонней. Ключевым, по моему мнению, в этих отношениях будет то, что арендодатель, заключив соответствующий договор, уже не сможет в одностороннем порядке его расторгнуть.

Только если арендатор не нарушает условий договора.

А вот арендодатель при желании сделать это может. Именно поэтому упоминание в ч. 3 ст. 810-1 ГКУ о распоряжении имуществом кажется несколько нелогичным. И как следствие, лучше все права-возможности для сторон подробно записывать в договоре. Однако арендаторам не следует пугаться продажи имущества арендодателем (он это все же вправе делать).

Также на договор аренды жилья с правом выкупа распространяется ст. 814 ГКУ регулирующая последствия продажи имущества арендодателем и защищающая их интересы.

Обратите внимание на важный аспект.

В ч. 3 ст. 5 Закона № 800 записано ограничительное условие, когда допускается заключение договора аренды жилья с выкупом. Там утверждается: это возможно при условии уплаты арендатором начального взноса, что должно было бы происходить в соответствии с «Порядком аренды жилья с выкупом», утвержденным КМУ Постановлением № 274 еще в 2009 году (далее — Порядок № 274).

Как ни странно, но в этом документе нет ни слова об условиях уплаты начального платежа. В нем сказано, что такой платеж вместе с платежами на выкуп жилья будет составлять «стоимость жилья».

Обращаю Ваше внимании на нецелесообразности такого ограничения.

Стороны могут указать в договоре, что первый взнос составляет, к примеру — одна гривна, и будут манипулировать этим ограничением как угодно. Таким образом, учитывая задекларированную повсюду свободу договора, его существование нецелесообразно.

В связи со сказанным, возникает закономерный вопрос: когда же к арендатору переходит право собственности на жилье ?

Все очень просто.

В связи с тем, что речь идет об отлагательных условиях, нет никаких сомнений, что касаются они преимущественно именно перехода права собственности.

Арендатор станет полноценным собственником, только если уплатит арендодателю всю сумму арендных платежей за весь срок договора.

В Порядке № 274 КМУ высказал такую же точку зрения и добавил, что арендодатель полноценно распоряжается жильем до уплаты арендатором полной суммы платежей.

Теперь о сторонах договора аренды жилья с выкупом.

Субъективный состав анализируемых правоотношений будет его основным отличием от обычной аренды.

Дело в том, что конфигураций здесь немного: арендодателем может быть только юридическое лицо, а арендатором — физическое лицо.

И это, к сожалению, без вариантов.

Что касается формы договора.

После того как Закон № 800 своеобразно «откорректировал» ст. 811 ГКУ обращаю внимание на незыблемое правило: договор найма жилья с выкупом заключается исключительно в письменной форме.

Но и это еще не все: его обязательно придется заверить у нотариуса и зарегистрировать в установленном в законодательстве порядке. Напоминаю, что: процедуру такой регистрации регламентирует Временный порядок государственной регистрации правочинов, утвержденный Постановлением КМУ от 26.05.04 г. № 671. Последний даже изменять не придется, ведь он предусматривает регистрацию любых правочинов, государственная регистрация которых предусмотрена в законе, в нашем случае ГКУ в п. 4 Порядка № 274 КМУ растолковал, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Также следует обратить пристальное внимание на существенные условия такого договора.

Часть 5 ст. 810 ГКУ трактует, что существенные условия договора аренды жилья с выкупом должно определять законодательство. Сам по себе ГКУ тоже закон, поэтому при решении вопроса о выявлении таких условий, сначала обратитесь к ст. 638, где указано, что существенными будут условия;

— предмет договора;

— определенные законом условия, как существенные или необходимые для договоров данного вида;

— абсолютно все те условия, в отношении которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Первое, что касается предмета договора аренды с выкупом, то здесь вопросов возникнуть не должно. Жилье — оно и есть жилье.

идентифицирует это понятие, как жилой дом, квартиру, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.

Обратите внимание, что Порядком № 274 расширено это понятие и указано, что объектом договора аренды с выкупом может быть часть квартиры или жилого дома (п. 3). Соответственно, применение этого договора для перехода собственности на другие виды недвижимости недопустимо.

Арендатор сам выбирает предмет будущей аренды, который на момент заключения договора фактически может еще не быть собственностью арендодателя. Последний покупает его с целью последующей сдачи-передачи его в аренду с выкупом.

Самую интересную группу условий представляют определенные законом как существенные или условия, необходимые для договоров данного вида.

Каких-то особых условий в ГКУ нет, однако они существуют в Законе № 800. Речь идет о нюансах, упомянутых в ч. 4 ст. 5 этого документа, которая поясняет механизм действия данного договора.

Добавив к названным нюансам правила из Порядка № 274, могу смело определить следующие существенные условия договора аренды жилья с выкупом:

1) взаимодействие сторон договора (как при заключении договора, передаче имущества, так и после);

2) характеристики передаваемого в аренду жилья;

3) размер, порядок формирования, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;

4) основания досрочного расторжения договора;

5) возврат средств при прекращении договора по инициативе арендатора;

6) возврат средств при расторжении договора аренды жилья с выкупом в связи с его невыполнением;

7) формирование резерва непредвиденных расходов, связанных с обслуживанием обязательств арендатора;

8) осуществление управления (распоряжения) жильем арендодателем до полного выкупа жилья арендатором;

9) досрочное прекращение договора аренды жилья с выкупом по инициативе наследника.

Ну и, конечно, стороны сами вправе решать, какие еще условия для них существенны.

Также к существенным условиям обязательно отнесите обязанности арендатора жилья, перечисленные в а именно:

1. Использовать жилье только для проживания в нем, при этом обеспечивая его сохранность и поддержание в надлежащем состоянии.

2. Запрет проводить переоборудование и реконструкцию жилья без согласия арендодателя.

3. Своевременно вносить плату за жилье.

4. Допустимые рамки управления имуществом со стороны арендодателя, если о нем говорится в тексте договора.

Очень важно, чтобы в договоре аренды жилья с выкупом оговаривалось о лицах, которые будут проживать вместе с арендатором.

А поскольку на эти отношения распространяется действие указанные лица получат равные с нанимателем права и обязанности относительно пользования жильем (возможно, это не всем будет выгодно). Но ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора записанными в нем лицами все равно будет нести лишь арендатор.

А вот если нанимателей по договору будет несколько, то их обязанности по договору аренды жилья с выкупом будут солидарны.

Несмотря на то, что у договора аренды с выкупом специфические черты, на него все равно будут распространятся общие нормы ГКУ, касающиеся найма как такового.

Некоторые нормы я уже упоминал ( о форме, обязанностях арендатора, проживании других лиц), но хотелось бы обратить внимание на еще две немаловажные нормы:

1. Правопреемство при изменении собственника арендованного жилья ().

В данной статье установлено правило: при изменении собственника жилья, переданного в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

Рассуждая о проблеме сути управления и распоряжения, я уже упоминал о гарантиях для арендатора в случае продажи имущества арендодателем. Именно ст. 814 ГКУ является им защитой.

2. Ремонт жилья ().

Я бы применил классическое распределение обязанностей в зависимости от вида ремонта: текущий делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Однако эту комбинацию стороны могут поменять в договоре. Возможно спрогнозировать ситуацию, что на практике все виды ремонта будут ложиться на плечи арендатора.

Но в любом случае сторонам нужно принять во внимание следующее правило: без согласия арендатора не допускается переоборудование жилого дома, в котором находится помещение, переданное в аренду с выкупом, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жильем (ч. 3 ст. 819 ГКУ).

Ну и на последок имейте ввиду, что относительно арендуемого с выкупом жилья, возможно заключить договор субаренды по правилам .

Но при этом, и это аксиома, переход права собственности по такому субдоговору от арендатора к субарендатору невозможен.

Касательно платы за пользование имуществом в аренде.

Для договоров аренды жилья с выкупом действуют общие правила уплаты из

Также эти правила дублируются в ч. 5 ст. 5 Закона № 800: арендатор жилья вносит арендную плату в соответствии с условиями, определенными в договоре аренды жилья с выкупом, в течение срока действия договора до полного его выкупа и получения в собственность.

Обращаю внимание на , в которой разъяснена суть арендных платежей по договору аренды жилья с выкупом. Это периодические платежи, которые лицо — арендатор уплачивает предприятию — арендодателю согласно условий договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора. Все ясно и понятно.

Правильность трактовки арендных платежей должна содержать:

1. Платежи на выкуп выбранного лицом — арендатором жилья.

2. Вознаграждение (доход) арендодателя.

Именно такой же состав арендных платежей указан в п. 6 Порядка № 274 и ч. 6 ст. 5 Закона № 800, однако с объяснением, как определять доход арендодателя.

В частности, указано, что вознаграждение (доход) арендодателя определяют согласно размеру процентной ставки, установленной в договоре аренды жилья с выкупом. Как будет работать механизм расчета платы с таким процентом, предусмотреть трудно. Но могу спрогнозировать, что на практике речь будет идти о начислениях, похожем на кредитное начисление процентов. Этот вопрос не выписан и оставлен на усмотрение сторон, которые должны зафиксировать все в тексте договора.

При этом советую вам обратить внимание на п. 6 Порядка № 274, по которому процентную ставку определяют относительно платежей на выкуп. То есть не со всей стоимости жилья (которая учитывает и начальный взнос арендатора).

И еще одно: факт уплаты арендных платежей в полном объеме обязательно нужно удостоверить актом, который будет неотъемлемым приложением к договору аренды с выкупом.

Акцентирую, что уплатой арендных платежей все не закончится.

Лицо — арендатор также обязано компенсировать предприятию-арендодателю расходы, определенные законом (ч. 4 ст. 820 ГКУ). Это, как правило, названные в ч. 5 ст. 5 Закона № 800, то есть те, которые касаются совершения определенных юридических действий:

— страховые платежи;

— расходы на оформление прав собственности на недвижимое имущество;

— на государственную регистрацию отягощений недвижимого имущества;

— нотариальные услуги;

— резервы непредвиденных расходов, связанные с обслуживанием обязательств арендатора.

Формирование таких резервов следует указать прямо в договоре. Но в любом случае не использованные до конца действия договора средства резерва будут зачислены как платежи арендатора на выкуп жилья (п. 8 Порядка № 274).

Опять же, расходы арендатора не ограничиваются упомянутым. Общее для договоров правило, по которому наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма, в этом случае не действует. Часть 7 ст. 5 Закона № 800 в отношении этого очень критична: арендатор самостоятельно уплачивает коммунальные платежи. Правда, согласно Порядку № 274 при возникновении задолженности по оплате таких услуг арендодатель погашает ее за счет средств резерва.

Что касается расторжение договора.

В ч. 1 ст. 825 ГКУ зафиксировано, что досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента получения арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Только что это за порядок такой и где он определен никому неизвестно. По крайней мере, такого определения нет ни в ГКУ, ни в Законе № 800, ни в Порядке № 274.

Из суждения описанных в п. 4 ст. 5 Закона № 800 можно сделать важный вывод: при данном виде договора его расторжение по инициативе арендодателя возможно только при невыполнении договора арендатором. А вот арендатор может сделать это по собственной инициативе когда угодно.

Я считаю, что при необходимости стороны вольны расторгнуть договор по взаимному согласию. Это им позволяет ч. 1 ст. 651 ГКУ при условии, что другие правила не установлены договором или законом. Упомянут такой случай и в п. 11 Порядка № 274.

Разрешенные случаи для расторжения договора часто записаны в законах. Так, для договоров аренды жилья с выкупом действует по которой его можно расторгнуть по решению суда по требованию наимодателя, если:

1) наниматель не внес плату за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;

Часть этою правила, которая касается краткосрочно найма, в нашем случае работать не должна.

2) наниматель или другое лицо, за действия которого он отвечает, разрушил или испортил жилье.

Следует учесть то, что в ином случае по решению суда нанимателю могут предоставить срок не более одного года для восстановления жилья. Если он этого не сделает, суд по повторному иску наимодателя вынесет решение о расторжении договора. Впрочем, по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения, но не более чем на год.

Считаю, что для анализируемого вида договора должны действовать и общие основания для расторжения договора по требованию сторон.

Так, благодаря наимодатель будет вправе требовать расторжения договора найма, если:

1) наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;

2) наниматель без разрешения наимодателя передал вещь в пользование другому лицу;

3) наниматель своим халатным поведением создает угрозу повреждения вещи;

4) наниматель не приступил к проведению капремонта вещи, если он был возложен на нанимателя.

А арендатор может требовать этого, если наимодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи, или если тот не выполняет свою обязанность по проведению капремонта вещи.

Как ни крути, но согласно Порядку № 274 основания для досрочного расторжения договора следует указать в тексте договора, разумеется, в первую очередь, это касается оснований для расторжения договора с согласия сторон или по инициативе одной из них.

В заключение скажу несколько слов о последствиях расторжения договора аренды жилья с выкупом.

Если это произойдет, то в соответствии со ст. 826 ГКУ нанимателя и других лиц, проживавших в помещении, выселят из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого.

Сроки договора.

Здесь очень много любопытного. В первую очередь будет стоять вопрос: как определить, долгосрочная или недолгосрочная аренда с выкупом ? Из договора очевиден только максимальный срок — до 30 лет.

Впрочем, по логике вещей, было бы понятнее существование именно минимального срока. Но имеем то, что имеем. Поэтому сейчас минимального срока все же не существует. Тем не менее, едва ли кто-то будет заключать такие договора на срок менее одного года.

Интересно, что Закон № 800 предусматривает возможность продавать право требования по договорам аренды с выкупом. В ч. 9 ст. 5 этого документа даже сказано, что такие операции не требуют лицензирования и внесения сведений об арендодателе в Государственный реестр финансовых учреждений.

Наследование арендованного имущества.

В ГКУ на этот случай существует статья 1232-1. По ее нормам наследники получат все права и обязанности по договору аренды жилья с выкупом, которые были у наследодателя.

При этом, наследники могут и отказаться от договора аренды в порядке, установленном ст. 1273 ГКУ.

Но здесь есть очень большой нюанс. Только от одного договора отказаться не получится. Если наследник отказывается от него, то отказывается и от всего наследуемого имущества.

Хотя, на практике, с хорошим адвокатом, эту ситуацию возможно урегулировать путем написания арендатором завещания на остальное имущество (кроме арендованного), наследник может при желании отказаться от наследования по закону (договора аренды жилья с выкупом), а принять только причитающееся по завещанию. Однако эта схема сработает далеко не для всех и не всегда. Каждый случай индивидуален.

Досрочное прекращение договора аренды жилья с выкупом по инициативе наследников должно происходить в порядке, определенном законом.

Такового нет, то есть этот порядок следует определить в договоре аренды с выкупом. Данная точка зрения изложена и в ч. 4 ст. 5 Закона № 800.

Очень надеюсь, что данная небольшая аналитика будет полезна практикующим адвокатом и юристам и позволит избежать споров в отношении таких договоров в дальнейшем.

Автор консультации: Управляющий партнер Адвокатского объединения «Monitum”, Адвокат Нагорный Александр.

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Africa Studio/Fotolia

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

• нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
• договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Компания RENTAL создала условия для выгодной, безопасной и удобной покупки авто. Вы можете взять у нас любой автомобиль на прокат и при желании выкупить его в рассрочку.

Список автомобилей с правом проката и последующим выкупом:

Hyundai Getz 1,4 / 2008 (Механика)

Пробег — 140 000 км. Топливо — газ/бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
6 500$	1 300$	553$	296$

Opel Corsa 1,2 / 2008 (Автомат)

Пробег — 145 000 км. Топливо — бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
7 500$	1 500$	638$	342$

Suzuli Swift 1,4 / 2008 (Автомат)

Пробег — 143 000 км. Топливо — бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
7 800$	1 560$	663$	355$

Kia Rio 1,4 / 2013 (Автомат)

Пробег — 50 000 км. Топливо — бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
11 000$	2 200$	935$	501$

Hyundai Accent 1,4 / 2013 (Автомат)

Пробег — 99 000 км. Топливо — бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
11 000$	2 200$	935$	501$

Peugeot 308 1,6 / 2008 (Автомат)

Пробег — 98 000 км. Топливо — бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
9 000$	1 800$	765$	410$

Honda Civic 1,8 / 2008 (Автомат)

Пробег — 150 000 км. Топливо — бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
9 300$	1 860$	790$	424$

Mitsubishi Lancer X 1,5 / 2011 (Автомат)

Пробег — 70 000 км. Топливо — бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
11 500$	2 300$	978$	524$

Volkswagen Passat 1,8T / 2008 (Автомат)

Пробег — 148 000 км. Топливо — бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
11 500$	2 300$	978$	524$

Toyota Camry 2,5 / 2011 (Автомат)

Пробег — 105 000 км. Топливо — газ/бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
23 500$	4 700$	1 998$	1 070$

Hyundai IX35 2,0 / 2012 (Автомат)

Пробег — 58 000 км. Топливо — дизель

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
21 000$	4 200$	1 785$	957$

Lexus GX 4,7 / 2006 (Автомат)

робег — 149 000 км. Топливо — газ/бензин

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
23 500$	4 700$	1 998$	1 048$

Audi Q7 3,0 TDI / 2006 (Автомат)

Пробег — 170 000 км. Топливо — дизель

Стоимость	Взнос 20%, минимум	Платеж в месяц (1 год)	Платеж в месяц (2 года)
23 000$	4 600$	1 955$	1 048$

* — цены указаны в долларах США, оплата производится в гривне по курсу ПАО КБ «ПриватБанк» на день оплаты.

Обычная аренда автомобиля подразумевает, что клиент берет машину во временное пользование, например, на сутки, на неделю или месяц. Компания RENTAL наряду с обычным прокатом предлагает и другой вариант: если транспортное средство вам понравилось, вы можете взять авто в аренду с правом выкупа.

Заключив договор с нами, вы получите машину в свое распоряжение на постоянной основе. Но вместо обычных суточных арендных платежей (за прокат) сможете постепенно выплатить всю стоимость автомобиля (частями). По сути, передача авто под выкуп в Украине аналогична принципу автокредитования, но покупатель получает ряд преимуществ по сравнению с обращением в банковские учреждения.

В каких случаях подойдет аренда авто с правом выкупа?

Компания RENTAL, предоставляя услуги аренды (в том числе с выкупом), принимает заявки от юридических и физических лиц. Данный вариант подойдет всем, кто планирует приобрести транспортное средство, но не имеет на данный момент всей необходимой суммы, или просто не хочет изымать деньги из оборота. Вот несколько типичных ситуаций, когда наши клиенты брали авто под выкуп:

• Один из клиентов, подрабатывающий таксистом, решил приобрести машину более высокой классности, но необходимой суммы на руках не было. Решение – аренда автомобиля с выкупом на 1 год.
• Автолюбитель впервые решил приобрести собственный автомобиль. Денег для покупки желаемой модели не хватало, поэтому молодой человек оформил авто в аренду с выкупом на 18 месяцев.
• Владелец небольшой частной фирмы столкнулся с необходимостью срочно расширить автопарк, при этом делать единовременные капитальные вложения на тот момент возможности не было. Решение – машина под выкуп на 6 месяцев.
• Один из водителей никак не мог определиться с выбором машины. После краткосрочной аренды авто нескольких марок и моделей было принято окончательное решение, и транспортное средство оформили по договору с правом выкупа на два года.

Практика показывает: причин, чтобы выбрать аренду с последующим выкупом, намного больше, и компания RENTAL всегда готова пойти навстречу.

Авто в аренду под выкуп или автокредит: что лучше?

При оценке различных механизмов покупки автомобиля под выплату покупателю следует обратить внимание на такие важные моменты:

• необходимый пакет документов;
• ограничения;
• условия оплаты;
• дополнительные возможности.

Проведем небольшой сравнительный анализ между традиционным кредитованием в банке и выкупом арендованной машины в прокатной компании RENTAL.

Условия	Авто в кредит	Машина в аренду с правом выкупа в нашей компании
Документы	Понадобятся документы: удостоверяющие личность; подтверждающие доход; по поручителю.	Нужно представить документ, удостоверяющий личность, и водительское удостоверение.
Ограничения	Чтобы получить кредит на машину, заемщику необходимо учитывать ряд требований, касающихся: самого получателя (возраст, прописка, доход); автомобиля (стоимость, иногда также предъявляются требования по выбору модели из конкретных автосалонов). У вас плохая кредитная история? Шансы получить новый заем минимальны.	Взять любое авто в аренду с последующим выкупом в компании RENTAL может человек с любым гражданством. Основные требования – возраст (от 21 года) и водительский стаж (от двух лет).
Условия оплаты	В кредитных организациях сумма выдаваемых в заем денежных средств привязана к официальному доходу заемщика. Во многих случаях требуется значительный первоначальный взнос (до 50%). Помимо процентов по кредиту, в банках предусмотрена выплата комиссий.	Прокатная компания выдает транспортное средство при минимальном взносе – от 20%. В некоторых случаях взять авто под выкуп можно и без взноса.

Отдельно стоит сказать про дополнительные возможности для покупателя, выбравшего выкуп авто в прокатной компании. Заключив договор на одну машину, арендатор может впоследствии изменить свое решение и поменять объект сделки.

Например, если вы сначала рассчитывали на одну сумму, но потом ваш доход увеличился, в связи с чем вы можете себе позволить более дорогую модель, компания RENTAL поменяет транспортное средство на другое по вашему усмотрению. То же самое можно сделать, если в процессе эксплуатации выяснилось, что вам нужна машина с другими техническими характеристиками. В случае автокредита такой обмен невозможен.

Еще одним преимуществом покупки транспортного средства в рамках аренды является то, что водитель точно знает все особенности выбранной машины. Ему ничто не мешает не только осмотреть, но и «обкатать» железного коня до подписания договора. Взяв машину напрокат на любой срок, водитель получает возможность лично оценить все ее рабочие характеристики, оснащение и «нрав». При кредитовании нового авто из салона вам максимум дадут провести небольшой тест-драйв. Если банк согласился прокредитовать покупку б/у машины, то ее владелец вряд ли позволит перед сделкой поездить несколько дней.

Еще один аргумент в пользу автовыкупа с арендой – простота и сроки оформления. Если в банке вас ждет длительная процедура, то в компании RENTAL машина под выкуп выдается в течение 1–2 дней после обращения.

Берем авто с правом выкупа: условия сделки

Водителей, впервые услышавших о такой возможности приобретения машины в рассрочку, интересует, как проходит процедура.

1. Для начала автолюбителю необходимо определиться с самим авто и обратиться к менеджеру, чтобы согласовать объект аренды. При необходимости мы дадим вам профессиональные рекомендации. Напоминаем, что в будущем возможна замена машины с перерасчетом платежей.
2. Второй шаг – расчет стоимости выкупа транспортного средства. Арендатору разъясняются все затраты, учтенные в общей сумме, которая зависит от производителя и типа автомобиля, расходов на амортизацию и эксплуатационные издержки. В общем понимании выплата = арендная плата + выкупная цена. Тариф на авто в аренду с правом выкупа включает расходы на техническое обслуживание и страхование.
3. Проводится оформление: проверяются документы потенциального покупателя, принимается решение, подписывается соглашение. Арендатор определяет удобные для него сроки погашения, после чего составляется график платежей (на 6 месяцев, на 1 или 2 года).
4. После подписания всех документов арендатор может забирать машину.

Взяли в аренду авто с правом выкупа: что нужно знать водителю

Чтобы во время пользования арендованным транспортным средством не возникало неожиданных ситуаций, важно:

• Своевременно проводить оплату в полном объеме. Арендатор имеет право досрочно погасить задолженность без всяких ограничений и санкций. Если оплата не производится, владелец (прокатная компания) имеет право изъять транспортное средство.
• Помнить о том, что до момента полного расчета машина является собственностью прокатной компании (клиент пользуется автомобилем по доверенности). С учетом этого действия, связанные с эксплуатацией транспортного средства, необходимо согласовывать с арендодателем. Например, нельзя вносить изменения в двигатель, ходовую часть машины и ее кузов.

У вас остались вопросы по аренде машины с правом выкупа?

Свяжитесь с нами по телефону или обращайтесь непосредственно в офис за подробной консультацией.

Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения

Особенность договора аренды, — он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купли-продажи. Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п.1 ст.671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл.36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.

Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества. Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления. На самом деле договоры аренды и ренты — разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает «в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество».

Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как «выкуп», требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте. В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида. Особо стоит отметить соотношение аренды и ипотеки. Так ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст.340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия каким у имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке.

В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил право применение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК. Таким образом, договор аренды, несмотря на некоторое сходство с другими договорами является самостоятельным гражданско-правовым договором с присущей ему спецификой и особенностями.