Куперс

Многообразие предоставляемой в аренду недвижимости требует составления грамотных юридических документов, способных уберечь собственника жилого помещения и нанимателя от непредвиденных обстоятельств. Среди таких соглашений договор о посуточной аренде квартиры пользуется популярностью.

Возможность снять на короткий срок квартиру, а не номер в отеле, позволяет значительно сэкономить средства, получив комфортные условия проживания. Эксперты в области недвижимости советуют не пренебрегать составлением договора о посуточной аренде квартиры. Простой документ станет для нанимателя гарантией спокойного проживания, а для арендодателя гарантией возмещения финансового ущерба в случае повреждения или уничтожения имущества.

Зачем заключать договор посуточной аренды?

Многие участники процесса аренды комнат и квартир, обычно это физические лица, обходятся без договора, стараясь сэкономить время и считая его пустой тратой времени. Часто такие непродуманные действия приводят к тому, что потенциальный арендатор оказывается перед закрытой дверью съемной квартиры, заранее расплатившись с собственником лично или онлайн.

Последний также несет потери: приходится покупать за свой счет испорченное имущество, оплачивать многотысячные счета за телефон и терпеть другие издержки. Стоит вспомнить и о стихийных бедствиях: пожаре или затоплении комнат по вине жильцов. Отсутствие официальной бумаги не позволит требовать с них возмещения ущерба. Договор, составленный по всем правилам, поможет избежать непредвиденных обстоятельств.

Образец вы можете скачать на нашем сайте в конце статьи, четких правил по его заполнению не существует, но юристы советуют включить в настоящий договор наиболее важные пункты для обеих сторон.

Правила составления и подписания договора аренды квартиры для посуточного проживания

Как любой юридический документ, образец договора включает пункты, которые помогут учесть нюансы взаимодействия сторон. В отличие от долгосрочного договора найма жилого помещения краткосрочное соглашение обычно не пролонгируется, в случае необходимости, составляется новый документ. Для его пролонгации необходима поставить отметку об этой возможности в самом соглашении.

Предмет договора

Этот раздел содержит главные условия: площадь квартиры, адрес и срок, на который она сдается. Указываются данные арендодателя и квартиросъемщика: имена и номера и реквизиты паспортов. Кроме основных сведений по аренде, в этом разделе устанавливаются точная сумма арендной платы и любые дополнительные условия договора. Эти условия касаются коммунальных платежей, ранних или поздних въездов и выездов, оплаты постельного белья и туалетных принадлежностей, других аксессуаров, необходимых для временного проживания.

В этом пункте может быть кратко указано, какой мебелью и техникой оборудована жилая площадь по адресу. По желанию партнеров расширенный список имущества прилагается в приложении.

Юристы напоминают, что документ для физических лиц составляется в свободной форме, единственным обязательным пунктом в нем, согласно статье 671 Гражданского Кодекса, является пункт «Предмет договора». Без его заполнения бумага будет недействительной в суде.

Обязанности сторон

В этом пункте указывают все возможные риски, касающиеся как арендатора, так и собственника. Речь идет об обязанностях последнего предоставить квартиру в положенный срок в надлежащем виде и не заселять в это время других жильцов. Собственник обычно обязуется оплачивать счета за телефон, газоснабжение и электричество и не изменять арендную плату в большую сторону.

Наниматель, в свою очередь, обязуется не портить имущество и не сдавать жилое помещение другим людям – в субаренду. В этом пункте прописываются его обязанности допускать в квартиру экстренные службы и хозяев жилой площади по первому требованию, а также освободить комнаты по окончании срока настоящего договора.

В этот раздел включают индивидуальные часто спорные вопросы. Например, о необходимости произведения уборки после окончания срока аренды.

Права сторон

Права арендодателя обычно заключаются в требованиях к арендатору. Указываются требования к содержанию жилой площади в порядке, освобождению квартиры по истечении срока аренды. Наниматель имеет право осмотреть комнаты на предмет повреждений имущества и сообщить об этом собственнику. Также он имеет право требовать соблюдения всех условий проживания, указанных в пункте «Предмет договора» и приложении к нему.

Партнеры могут установить свои права по согласию, в зависимости от предмета настоящего договора.

Ответственность сторон

Сфера ответственности квартиросъемщика, как правило, касается своевременного внесения денежных средств. Также к ней относится возмещение ущерба в виде штрафов при порче имущества арендодателя. Размер штрафов указывается в этом же разделе документа. В настоящем договоре может быть указан пункт о том, что арендодатель не несет никакой ответственности за вещи и деньги жильцов и другие пункты.

Условия оплаты

Один из самых важных пунктов документа имеет отличия от долгосрочного договора о посуточной аренде квартиры. Наниматель, снимающий квартиру на сутки, обязан оплатить деньги вперед, при иных соглашениях возможно внесение 50% до заезда и 50% при выезде. Обычно арендодатель требует внесения залоговой суммы за утерю ключей, порчу мебели и подобные инциденты: сумма возвращается в день выезда. Раздел учитывает способ внесения денежных средств: наличный или безналичный расчет.

Расторжение

Процедура расторжения соглашения физическими лицами возможна в устной либо письменной формах, это условие указывается в документе. Если договор собираются расторгнуть письменно, то в тексте указывают «Договор расторгнут» и ставят подписи сторон. В этом пункте важно указать условия, при которых соглашение становится недействительным. Обычно это несоответствие заявленных условий реальным.

К условиям расторжения договора относится его срок, если нет дополнительных пунктов о продлении, он теряет свою силу по окончании срока аренды. Важным является указание на форс-мажорные обстоятельства, при которых настоящий договор расторгается без претензий сторон друг к другу.

Комментарии к соглашению между физическими лицами

В комментариях к соглашению прописывают любую полезную обеим сторонам информацию. Перед составлением документа каждой стороне необходимо оценить свои риски и включить их в качестве комментариев в текст.

Заключение договора с несколькими собственниками

Нередко проблемы возникают из-за конфликтов между собственниками жилых помещений из-за сдачи их внаем. Одни желают сдавать квартиру, другие препятствуют этим действиям. Обычно конфликты скрыты от потенциальных квартиросъемщиков и проявляются, когда сумма арендной платы уже внесена.

Во избежание подобных ситуаций, юристы и риелторы советуют включать личные данные всех собственников и их нотариально заверенное согласие на сдачу в наем жилого помещения. Гарантией прозрачности сделки будет наличие письменного согласия у одного из собственников квартиры, с которым подписывается договор.

Заключение договора о посуточной аренде квартиры через риелтора

Нередко беспечность при съеме квартиры даже на небольшой срок становится причиной поиска нового жилья, переплат и испорченного на отдыхе либо в деловой поездке настроения. Во избежание подобных ситуаций лучше обратиться к риелторам:

• помогут составить в индивидуальном порядке грамотное соглашение с учетом интересов двух сторон;
• в арсенале специалистов по недвижимости есть образцы юридически корректно составленных документов, которые в случае необходимости докажут правоту сторон в судебном разбирательстве;
• широкая база проверенных арендодателей позволит сотрудничать с проверенными партнерами;
• риелторы помогут определить стоимость съемной недвижимости для обеих сторон в зависимости от ее состояния, удаленности от центра и других параметров;
• предоставят бесплатную консультацию по вопросам оформления краткосрочных сделок по предоставлению жилья в наем, нюансам заселения и выселения и другим вопросам.

Специалисты сферы недвижимости советуют не пренебрегать недорогой услугой юридически грамотного составления бумаги. Она поможет сторонам не тратить нервы на непредвиденные ситуации, а в случае крайней необходимости, решать вопросы в суде, вооружившись официальным документом.

Защита от мошенников

К сожалению, с развитием коммерческой деятельности, возросло количество мошеннических действий в сфере арендных квартир. Избежать их можно, соблюдая несколько простых правил.

1. Не стесняться проверить документы: попросить собственника предъявить свидетельство о праве собственности на квартиру и паспорт. Для юридического лица обязательно должны быть в наличии Устав и другие учредительные бумаги, реквизиты указываются в одном из пунктов соглашения.
2. Не пренебрегать составлением договора, даже если жилье планируется сдать или снять на несколько дней. Особое внимание уделять приложениям и комментариям к соглашениям.
3. Проверять полномочия риелтора, если стороны прибегают к его услугам. Один звонок в компанию, сотрудником которой представился риелтор, поможет решить все вопросы.

Важно, что отсутствие официального соглашения, касающегося аренды, при расследовании правонарушений со стороны жильцов влечет за собой наложение административного штрафа на собственников помещений.

Особенности расчета аренды

Вопрос расчета интересует обе стороны договорных отношений. Квартиросъемщику не хочется переплачивать, а арендодателю необходимо получить максимальную прибыль. В любом случае, рыночные отношения являются основным регулятором установления суммы арендной платы.

Ее формирование напрямую зависит от расположения района, близости дома к метро и другим транспортным развязкам, площади квартиры и ее состояния, наличия мебели, техники и других аксессуаров для комфортного проживания. На цену влияет сезонность: проведение праздников, соревнований, других мероприятий. Юристы советуют застраховать жилье перед сдачей его в наем, поэтому сумма страховки обычно закладывается в тариф.

В любом случае, рыночный закон о взаимодействии спроса и предложения поможет найти золотую середину и назначить приемлемую цену за посуточную аренду квартиры.

Скачать образец договора посуточной аренды квартир (word)

Поделиться ссылкой:

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ТИПОВОГО ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)

ЖУК А.В.,

магистр права, юрист – лицензиат

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 19 июня 2014 г.

Вопрос: Какими нормативными правовыми актами регулируется предоставление жилых помещений в общежитиях?

Ответ: Статьей 120 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК), Типовым договором найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии и Положением об общежитиях (далее – Положение), утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 5 апреля 2013 г. № 269 (с изменениями и дополнениями).

Вопрос: Чем отличается типовой договор от примерного? Допускается ли заключение договора найма жилого помещения в общежитии в иной форме, отличной от типовой?

Ответ: Типовые договоры предназначены для упрощения порядка заключения конкретных договоров. Это важно в случаях массового использования на практике однотипных форм договоров, в нашем случае – договоров найма жилых помещений в общежитиях.

Существует весьма важное отличие типовых договоров от примерных. Заключая конкретный договор на основе примерного, стороны свободны в выборе любого иного, отличного от примерного варианта. Типовой договор найма жилого помещения в общежитии (далее – договор найма), утвержденный Советом Министров Республики Беларусь, содержит обязательные для сторон правила, от которых они не вправе отступать.

Таким образом, типовой договор имеет силу постановления Правительства.

В этой связи заключение договора найма в иной форме, отличной от типовой, не допускается.

Вопрос: Какие условия необходимы для заключения договора найма?

Ответ: Для заключения договора найма необходимо:

– наличие в общежитии свободного жилого помещения (его части);

– наличие у гражданина оснований для получения жилого помещения (его части): нахождение на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; принадлежность к категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения в общежитии вне очереди; принадлежность к категории граждан, имеющих первоочередное право на получение жилого помещения в общежитии;

– наличие совместного решения администрации государственной организации и профсоюзного комитета (при его наличии), принятого при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии; пп. 20–22, 25 Положения). Дата и номер решения указываются в преамбуле договора найма;

– наличие письменного ходатайства субъекта хозяйствования, в котором работник осуществляет свою трудовую деятельность – при предоставлении жилых помещений работникам сторонних организаций (п. 2 Положения).

Вопрос: В какой форме заключается договор найма и что выступает предметом договора найма?

Ответ: Договор найма заключается в письменной форме и оформляется в трех экземплярах. Договор найма не требует нотариального удостоверения, однако считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе.

Государственные организации обязаны вести учет договоров найма (п. 25 Положения).

Предметом договора может выступать жилая комната, либо ее часть. Отметим, что согласно п. 23 Положения жилое помещение (его часть) в общежитии предоставляется в размере не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Вопрос: Кто может выступать сторонами договора найма?

Ответ: Сторонами договора найма могут выступать:

– наймодатель, организация, не являющаяся собственником жилого помещения, но которой в силу законодательства Республики Беларусь даны полномочия по предоставлению жилых помещений. Общежитие находится у наймодателя в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

– наниматель, которым может быть только гражданин (ст. 49 ЖК).

Необходимо заметить, что гражданам жилые помещения в общежитиях предоставляются на период:

– их работы (службы) в государственном органе, иной организации;

– их учебы;

– прохождения клинической ординатуры в организациях, осуществляющих в соответствии с законодательством подготовку клинических ординаторов;

– спортивной подготовки (на период участия в учебно-тренировочном процессе и (или) спортивных мероприятиях).

Вопрос: Какие условия договора найма можно отнести к существенным?

Ответ: Существенными условиями договора найма в соответствии со ст. 50 ЖК являются:

– предмет договора (в предмете договора указываются состав семьи, которая постоянно проживает совместно с гражданином в жилом помещении, если работнику предоставляется жилая комната в общежитии семейного типа (ФИО, год рождения, степень родства (свойства) с нанимателем), точный адрес жилого помещения);

– срок действия договора (договор найма заключается на время работы, учебы, прохождения клинической ординатуры или спортивной подготовки. Типовая форма договора допускает и нормы п. 4 ст. 49 ЖК допускают заключение договора найма на срок, определенный соглашением сторон, т.е. отличный от срока выполнения трудовых обязанностей);

– размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения (типовая форма договора не предусматривает их указания);

– срок внесения платы за жилищно-коммунальные (плата за жилищно-коммунальные услуги вносится за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца на основании платежных документов (ст. 31 ЖК)).

Плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя услуги за:

– техническое обслуживание – жилищно-коммунальную услугу по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов путем устранения их незначительных неисправностей, обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем, поддержанию и восстановлению надлежащего санитарного и технического состояния жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), придомовой территории, подготовке к условиям весенне-летнего и осенне-зимнего периодов года (п. 55 ст. 1 ЖК);

– текущий ремонт – жилищно-коммунальную услугу по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем (п. 54 ст. 1 ЖК);

– капитальный ремонт – жилищно-коммунальную услугу по восстановлению основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), их конструктивных элементов, инженерных систем, утраченных в процессе эксплуатации (п. 25 ст. 1 ЖК);

– коммунальные услуги – горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработку твердых коммунальных отходов (п. 27 ст. 1 ЖК).

Вопрос: Какие условия, помимо существенных, должен содержать договор найма?

Ответ: Договор также может содержать:

– права и обязанности нанимателя;

– права и обязанности наймодателя;

– ответственность сторон;

– порядок внесения в договор изменений, расторжения и прекращения договора.

Вопрос: Какими правами и обязанностями обладает наниматель?

Ответ: Наниматель имеет право:

– предоставлять только с согласия наймодателя во владение и пользование занимаемое жилое помещение своим несовершеннолетним детям и супругу (супруге), не имеющим жилых помещений в собственности и (или) во владении и пользовании в данном населенном пункте (при предоставлении жилого помещения в общежитии семейного типа);

– пользоваться помещениями культурно-бытового назначения, оборудованием, инвентарем общежития и бытовыми услугами;

– требовать своевременной замены пришедших в негодность оборудования, мебели, других предметов домашнего обихода и культурно-бытового назначения, а также надлежащего культурно-бытового обслуживания;

– осуществлять иные права, предусмотренные договором найма и законодательством.

Наниматель обязуется:

– соблюдать правила внутреннего распорядка в общежитии и пожарной безопасности. В настоящее время в законодательстве отсутствуют Типовые правила внутреннего распорядка в общежитиях. Следовательно, владелец общежития обязан разработать и утвердить собственные правила внутреннего распорядка в общежитиях. В качестве вспомогательного документа в данном случае можно использовать утратившие силу Типовые правила внутреннего распорядка в общежитиях Республики Беларусь, утвержденные постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 20 марта 2000 г. № 1;

– использовать предоставленное жилое помещение (его часть) в общежитии в соответствии с его назначением;

– бережно относиться к жилым помещениям, местам общего пользования, оборудованию и инвентарю общежития;

– соблюдать чистоту в жилых помещениях и местах общего пользования;

– экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;

– при нанесении ущерба жилому помещению возместить причиненный ущерб;

– своевременно вносить плату за жилищно-коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением (плату за пользование жилым помещением в общежитии государственного учреждения общего среднего, профессионально-технического, среднего специального, высшего, специального образования), а также за другие услуги. В случае несвоевременного внесения платы с нанимателя взимается пеня в размере 0,3 % за каждый день просрочки;

– при выезде из общежития на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте – освободить и сдать наймодателю жилое помещение в общежитии, а также все числящееся за ним имущество по акту о сдаче жилого помещения; возместить причиненный ущерб в случае несдачи числящегося за ним имущества либо его порчи, уничтожения;

– соблюдать иные требования, предусмотренные договором найма и законодательством.

Вопрос: Какими правами и обязанностями обладает наймодатель?

Ответ: Наймодатель имеет право требовать от нанимателя:

– своевременного внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением, платы за другие услуги в соответствии с договором найма;

– доступа в жилое помещение (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки соответствия жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, проведения осмотров, ремонтных работ в случае необходимости, снятия показаний приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также для приостановления предоставления некоторых видов коммунальных услуг в случае их неоплаты;

– соблюдения условий договора найма, правил внутреннего распорядка в общежитии и пожарной безопасности;

– использования предоставленного жилого помещения в общежитии в соответствии с его назначением, т.е. исключительно для целей проживания;

– исполнения иных обязанностей, предусмотренных договором найма и законодательством.

Наймодатель обязан:

– предоставить нанимателю во владение и пользование жилое помещение в надлежащем состоянии;

– содержать общежитие в соответствии с установленными санитарными правилами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда;

– своевременно производить необходимый капитальный и текущий ремонт здания общежития, его жилых помещений и мест общего пользования, инженерно-технического оборудования и инвентаря;

– предоставлять нанимателю на время проведения капитального ремонта, реконструкции жилого помещения в общежитии, если капитальный ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения, жилое помещение маневренного фонда либо другое жилое помещение в этом или ином общежитии не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека, не расторгая при этом договора найма;

– зарегистрировать договор найма в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе;

– при изменении количества проживающих своевременно вносить соответствующие изменения в договор найма;

– обеспечивать своевременное предоставление жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества;

– выполнять иные обязанности, предусмотренные договором найма и законодательством.

Вопрос: Какую ответственность несут стороны договора найма в случае неисполнения своих обязательств?

Ответ: В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором найма, виновная сторона возмещает другой стороне понесенные убытки.

Под убытками, согласно п. 2 ст. 14 ГК, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)

Вопрос: В каких случаях договор найма может быть расторгнут?

Ответ: Договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон.

По инициативе нанимателя договор может быть расторгнут с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время после исполнения обязательств перед наймодателем.

По инициативе наймодателя договор найма может быть расторгнут:

– при нарушении его существенных условий нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований Жилищного кодекса Республики Беларусь, что делает невозможным для других проживание с ними;

– в случае наличия в данном населенном пункте в собственности и (или) во владении и пользовании по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда жилых помещений общей площадью 15 квадратных метров и более (в г. Минске – 10 квадратных метров и более) на одного человека, соответствующих установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;

– в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи являются членами организации застройщиков, – по истечении трех месяцев после сдачи жилого дома в эксплуатацию;

– если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи имеют без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением.

При выезде нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение настоящий договор считается расторгнутым со дня их выезда.

Вопрос: Каков порядок расторжения договора по инициативе наймодателя?

Ответ: В случае расторжения по инициативе наймодателя, предварительно, за один месяц, он должен направить нанимателю письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

В случае отказа освободить жилое помещение в общежитии наниматель подлежит выселению со всеми гражданами, проживающими совместно с ним, в судебном порядке.

Владельцы предприятий зачастую сталкиваются с дефицитом компетентных кадров. Подобная ситуация вынуждает их «выписывать» персонал из других регионов России или из-за границы, а также командировать собственных работников на некоторое время в другие компании. В таких случаях работодателям приходится обеспечивать специалистов жильем, то есть снимать для них комнаты или целые квартиры. В этой статье мы расскажем о том, как выполняется аренда квартир для сотрудников, и обсудим некоторые бухгалтерские детали.

Какие особенности имеет аренда квартир для сотрудников организации

Аренда квартир для сотрудников компаний – это обычная практика. Предприятиям очень часто приходится предоставлять своим работникам съемную жилплощадь как на короткий, так и на длительный срок.

Чаще всего организации берут в аренду не одну, а сразу несколько квартир, причем предпочтение отдается не «однушкам», а двух-, трех- и многокомнатным, которые находятся в шаговой доступности от метро или офиса компании.

Аренда, субаренда, поднайм, безвозмездное пользование – все эти понятия имеют прямое отношение к ситуации, когда работодателю необходимо обеспечить сотрудника жильем. Термины отражают разнообразие вариантов того, какой договор можно заключить в подобной ситуации. Каждый вариант обладает как достоинствами, так и недостатками, поэтому требует взвешенного анализа.

Многие крупные организации готовы обеспечивать своих высококвалифицированных сотрудников наемными квартирами в целях их материального стимулирования. Арендные взаимоотношения могут оформляться различными способами, от которых зависит порядок налогообложения, ответственность перед владельцем жилплощади и пр. Но обо всем по порядку.

Один из наиболее распространенных вариантов – работник компании самостоятельно заключает договор аренды квартиры с ее владельцем, а работодатель лишь компенсирует его убытки (например, в виде прибавки к зарплате).

Давайте рассмотрим подробнее, какие существуют варианты контрактов на аренду жилплощади.

Читайте материал по теме: Отчетные документы для командировочных

Как составить договор аренды квартиры для сотрудников

Распространенной практикой при заключении трудовых соглашений с иностранными сотрудниками или специалистами, переведенными из других регионов, является включение в такой контракт или ознакомление работника с положением имеющегося в организации коллективного договора о представлении ему жилплощади.

Не следует полагать, что такое жилье предоставляется безвозмездно. Организации обычно берут квартиры для сотрудников в аренду.

Именно частные квартиры набирают все большую популярность как место проживания командированных работников. И это понятно, ведь гостиницы и отели с доступными ценами сейчас в большом дефиците.

На какие же нюансы следует обратить особое внимание при заключении договора аренды с владельцем квартиры – физическим лицом?

В пункте 2 статьи 30 ЖК РФ прописано, что владелец жилплощади имеет право передавать свое имущество (принадлежащее ему на праве собственности) во владение или пользование другому физлицу на основании:

• договора найма;
• договоренность о безвозмездном пользовании;
• иных норм закона.

Соответственно, юрлицо может пользоваться имуществом собственника на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом норм гражданского и жилищного законодательства.

Давайте разберемся, имеет ли предприятие право арендовать квартиры для своих работников и в чем отличие такого жилья от служебных помещений.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (статья 93 ЖК РФ).

Следовательно, служебные помещения могут предоставляться строго очерченному кругу лиц и исключительно в силу специфики их деятельности, которая требует проживания непосредственно по месту службы или рядом с ним. Порядок предоставления таких помещений строго регламентирован жилищным законодательством. В статье 100 ЖК РФ прописано, что собственник помещения и сотрудник должны заключать договор найма специализированной жилплощади.

Если говорить о работниках негосударственных компаний, то они не могут претендовать на получение служебного жилья. При этом организации, в которых они трудятся, вправе заключать договоры аренды квартир для сотрудников с физическими или юридическими лицами, а также компенсировать расходы, которые служащий несет при самостоятельном найме.

На каких правовых основаниях организации могут осуществлять аренду квартир для сотрудников?

Юрлица могут получать жилплощадь во владение или пользование в соответствии с договором аренды или иными контрактами (пункт 2 статьи 671 ГК РФ). Документы обязательно оформляются в письменном виде вне зависимости от длительности их действия (пункт 1 статьи 609 ГК РФ). А в соответствии с нормами пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды квартиры для сотрудника сроком более года должен быть зафиксирован в органах госрегистрации. Не следует забывать, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан (пункт 2 статьи 288 ГК РФ и пункт 1 статьи 17 ЖК РФ). Юрлицо также может использовать жилплощадь исключительно в этих целях (пункт 2 статьи 671 ГК РФ).

• Двусторонний договор аренды жилого помещения.

Каким образом происходит процедура заключения двустороннего договора аренды квартиры для сотрудника (между организацией-арендатором и владельцем жилплощади-арендодателем)?

В таком договоре работник организации-арендатора не фигурирует, однако из его текста должно быть понятно, что квартира будет использоваться именно для его проживания. Также должны быть указаны значимые условия: объект аренды, ее сроки и стоимость.

Если в трудовом соглашении прописано частичное возмещение арендной платы работнику, то в контракте указывается именно оно. Если арендная плата выше, чем сумма компенсации, то работник сам оплачивает владельцу помещения разницу. Для этого заключается отдельный договор, предмет которого компанию интересовать не должен, так как в этих взаимоотношениях она уже не участвует.

Отдельно стоит рассказать о гарантийном платеже. Зачастую он назначается прямо в договоре и по истечении его срока возвращается арендатору. Если имуществу был причинен материальный ущерб или обязательные платежи не были выплачены в полном объеме, из гарантийного платежа вычитается сумма долга или убытков. Таким образом, компания становится ответственной за действия работника, повлекшие за собой определенный ущерб.

Иногда в договоре прописывается порядок оплаты коммунальных услуг – к примеру, обязательство арендатора оплачивать их самостоятельно. При этом если такая обязанность будет передана жильцу, то есть сотруднику компании, то это следует отметить в акте приема-передачи жилплощади.

В разделе «Права и обязанности» следует прописать, что арендодатель готов предоставить жилое помещение и находящееся в нем имущество в состоянии, удовлетворяющем требования договора и соответствующем назначению арендованного жилого помещения. Кроме того, квартира должна быть пригодна для проживания, работнику компании-арендатора должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в нее.

Сам арендатор должен использовать жилплощадь и имущество по прямому назначению, своевременно вносить арендную плату, оплачивать коммунальные услуги, а также содержать квартиру в технически исправном состоянии, соблюдать санитарные нормы и правила.

Пожалуй, самым важным является пункт о цене договора. В документе необходимо четко зафиксировать сумму, которую арендатор должен будет платить за квартиру, а также указать порядок оплаты: в каком виде (наличными или на расчетный счет), в какие сроки, каковы последствия просрочки платежа.

Чтобы арендодатель не мог поднимать арендную плату каждый месяц, необходимо прописать в договоре, что пересмотр платы может производиться не чаще одного раза в год и по соглашению сторон.

• Трехсторонний договор аренды жилого помещения.

При подписании договора на аренду квартиры для сотрудника между тремя сторонами арендодателем будет являться владелец жилплощади, арендатором – компания-работодатель, а специалист будет выступать в роли третьей стороны, у которой есть свои права и обязательства.

Квартира в этом случае предоставляется исключительно для того, чтобы там проживал работник организации. Вероятно, именно он будет исполнять обязанности по уплате коммунальных платежей и пр. А вот плату за наем должен вносить арендатор, то есть компания. На сотрудника также лягут обязательства по компенсации материального урона, причиненного имуществу.

При заключении договора все три стороны подписывают акт о техническом состоянии квартиры, количестве мебели и прочего имущества. Это необходимо и арендодателю, который сможет предъявить претензии арендатору, утратившему или испортившему его имущество, и самому арендатору.

Если арендатор предоставил жильцу имущество с уже имеющимися недостатками, это необходимо зафиксировать в акте, чтобы в дальнейшем владелец жилья не мог высказывать претензии по этому поводу. К примеру, пенсионерка, сдавшая квартиру на длительный срок, может просто забыть, что диван был сломан еще в тот момент, когда она передавала ключи новому жильцу.

Компания-работодатель в этом случае практически ничем не рискует. Поэтому владельцы организаций предпочитают именно такой вариант.

Читайте материал по теме: Бухгалтерский учет подарков сотрудникам, их детям, клиентам и партнерам по бизнесу

Как должна производиться оплата аренды квартиры для сотрудника

Как было сказано выше, любая организация имеет полное право заключать договоры аренды квартир для сотрудников. А вот каким образом происходит возмещение затрат, необходимо описать подробнее.

Если компания сама подписывает договор аренды квартиры для сотрудника и берет на себя обязательства по оплате связанных с наймом расходов, арендная плата считается натуральной формой оплаты труда работника (статья 131 ТК РФ).

В соответствии с письмом Минфина РФ от 18.12.2007 № 03-03-06/1/874, статью 131 ТК РФ следует трактовать так: оплата труда сотрудника по трудовому договору или письменному заявлению может осуществляться в любых формах, которые не противоречат закону. Доля зарплаты, которая выплачивается в неденежной (натуральной) форме, не может быть больше 20 % от общей суммы месячной зарплаты.

В ситуациях, при которых зарплату можно частично выплачивать в натуральной форме, должны быть приняты значительные меры, призванные обеспечить личные потребности сотрудника и его семьи в полном объеме. Соответственно, натуральные выплаты должны приносить специалисту пользу, а их стоимость должна быть достаточной.

Потребность человека в жилплощади считается базовой. В этом случае проблем у компании возникнуть не должно, особенно если в теле трудового соглашения такой пункт прописан особо.

Если договор найма подписал сам сотрудник, а компания-работодатель должна лишь компенсировать цену аренды деньгами, то соответствующее возмещение, включенное в трудовое соглашение, будет являться составной частью зарплаты работника, выдаваемой в денежном эквиваленте.

Для подтверждения объема фактических расходов работник должен предоставить работодателю копию своего арендного контракта. Если он был заключен не в письменном, а в устном виде (такое право физлицам дает статья 609 ГК РФ при условии, что договор аренды подписан на срок менее года), сотрудник должен подтвердить свои издержки иным способом – например, распиской владельца квартиры, подтверждающей факт получения денег за наем, или иными документами.

Если стороны, подписавшие договор аренды квартиры для сотрудника, оформляли также и акт приема-передачи этой жилплощади, его копию также следует потребовать у работника.

Аренда квартиры для сотрудника: налогообложение

Органы контроля и надзора полагают, что плата за аренду квартиры для сотрудника – это часть оплаты его труда, то есть доход работника, выраженный в натуральной форме. Поэтому обязанность по обеспечению специалиста жилой площадью должна быть отдельно прописана в трудовом договоре с ним.

Как мы уже отмечали, Трудовой кодекс РФ подразумевает, что в натуральном виде служащему можно выплачивать не больше 20 % от общего объема его заработной платы. Минфин подтверждает, что из затрат на аренду квартир для сотрудников в «прибыльных» расходах можно прописывать в качестве затрат на зарплату только ту сумму, которая не превышает соответствующий лимит (статья 255 НК РФ).

Прецедент: Стоит отметить, что однажды суд признал возможность учета таких расходов для налогообложения прибыли в полном объеме. ФАС Центрального округа акцентировала внимание на том, что издержки служат целям обеспечения производственных процедур – без них приглашенные издалека работники попросту не смогли бы исполнять свои договорные рабочие обязанности. Также антимонопольная служба заявила, что нормы Трудового кодекса не могут влиять на налоговые взаимоотношения, поэтому довод о двадцатипроцентном ограничении не играет роли. Список затрат в пользу сотрудника, которые можно учитывать при исчислении налога на прибыль, является открытым (Постановление ФАС ЦО от 29.09.2010 № А23-5464/2009А-14-233).

Выплата НДФЛ

Безусловно, доход специалиста в виде выплачиваемой за него платы по аренде подлежит обложению НДФЛ (пункт 2 Письма Минфина от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272). Таким образом, из материального дохода сотрудника необходимо удерживать сумму налога.

При этом в статье 169 ТК РФ говорится, что рабочий, переезжающий на новое место жительства по предварительному соглашению с работодателем, должен получить от работодателя компенсацию не только за расходы, понесенные в пути (на проезд самого работника и членов его семьи, а также провоз багажа – кроме случаев, когда работодатель сам предоставляет сотруднику соответствующие транспортные средства), но и траты по обустройству на новом месте жительства. Процедура выплаты и ее размеры определяются по трудовому или коллективному договору.

Учитывая эту норму, судьи целого ряда процессов пришли к единому выводу, что если обязанность работодателя оплачивать жилье сотрудника прописана в их трудовом договоре, то такая оплата считается компенсацией расходов на переезд и не облагается НДФЛ (смотрите, к примеру, постановления ФАС Уральского округа от 08.06.2012 № Ф09-3304/12 и ФАС Московского округа от 21.03.2011 № Ф05-1300/2011, от 21.08.2008 № КА-А40/7732-08).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что если работодатель обязуется обеспечить сотрудника жильем в соответствии с трудовым договором, то он может не учитывать арендную плату в составе налогооблагаемой базы НДФЛ. Однако компании необходимо быть готовой отстаивать свою позицию в суде.

Налог на прибыль

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ, чтобы исчислить налог на прибыль, налогоплательщик должен снизить размер полученных доходов на величину понесенных расходов (кроме тех, которые указаны в статье 270 НК РФ).

Расходы – это любые обоснованные (с точки зрения экономики) и документально подтвержденные траты (а в случаях, указанных в статье 265 НК РФ, – убытки), которые налогоплательщик осуществил или понес в ходе ведения своей деятельности, которая направлена на извлечение прибыли.

Обоснованные расходы – это затраты, которые оправданы с точки зрения экономики и оценены в денежном эквиваленте.

Документально подтвержденные расходы – это траты, которые подтверждены любыми документами, оформленными в соответствии с нормами российского законодательства.

Расходы – это любые затраты, совершенные для текущей деятельности, которая направлена на извлечение прибыли.

Статья 255 российского налогового кодекса гласит, что всякие выплаты специалистам, вне зависимости от того, в какой форме они производятся – материальной или натуральной, выплаты и добавки для стимулирования качественной профессиональной деятельности, компенсации и возмещения в связи с особым родом службы или ее условиями, премии и прочие стимулирующие выплаты, расходные выплаты на обеспечение работы этих сотрудников, которые предусмотрены в российском законодательстве, трудовых соглашениях и контрактах, коллективных договорах, служат частью фонда оплаты наемного труда и соответствующих затрат организации-налогоплательщика.

В пункте 4 статьи 255 НК РФ указано, что аренда квартир для сотрудников (возмещение за непредоставленное бесплатное жилье) учитывается как расходы, являющиеся объектом налогообложения, если этому служащему по закону должно быть предоставлено жилье на безвозмездной основе.

Отсюда следует, что указанный пункт должен применяться лишь в тех ситуациях, когда выдача компанией-работодателем бесплатного питания или предоставление жилплощади на безвозмездной основе обусловлено нормами закона (письмо УФНС России по Москве от 11.01.2008 № 21-08/001105).

Трудовое законодательство обязует работодателя нести расходы на аренду квартир для сотрудника только в ситуациях, когда он командирован или его постоянная профдеятельность может выполняться только в пути, в полях, разъездах или экспедициях (статьи 168, 168.1 ТК РФ).

Следовательно, если компания желает оплатить проживание работника по месту своего расположения, такие выплаты не могут быть составной частью расходов в целях налогообложения прибыли (пункт 4 статьи 255 НК РФ).

В статье 255 НК РФ прописаны лишь некоторые расходы на зарплату, то есть их список является открытым. Пункт 25 этой статьи гласит, что такими затратами могут считаться и другие выплаты, которые получает сотрудник, в том случае, если они прописаны в трудовом контракте или коллективном договоре.

Следовательно, на основании этого пункта можно сделать вывод, что в целях реализации положений 25-й главы НК РФ в число расходов на зарплату следует относить абсолютно любые траты, которые приводят к доходу сотрудников, если они предусмотрены в трудовом контракте или коллективном договоре. Исключение составляют те, о которых особо говорится в статье 270 НК РФ (смотрите, к примеру, письмо Минфина РФ от 31.07.2009 № 03-03-06/1/504).

Пункт 29 статьи 270 НК РФ гласит, что налоговая база должна определяться без учета расходов на лечение и отдых в санаториях, экскурсии или путешествия, занятия в фитнес-секциях, студиях или клубах по интересам, посещение культурно-массовых или спортивных событий, подписки на издания, не являющиеся нормативно-техническими или служащими производственным целям, на продукты для личных нужд специалистов, а также других аналогичных трат, сделанных в пользу сотрудников.

ФНС РФ в письме от 12.01.2009 № ВЕ-22-3/6 пояснила: если аренда квартир для сотрудников оплачивается на основании положений трудового соглашения в конкретном размере, то такая выплата может учитываться как составная часть зарплаты, выраженная в нематериальной (натуральной) форме. Таким образом, если жилье предоставляется по условиям трудового договора и рассматривается сторонами как обязательства работодателя выдавать часть зарплаты в нематериальной форме (с конкретным определением этой доли), то такие расходы должны учитываться как часть налогооблагаемой базы доходов в составе выплат на зарплаты.

Читайте материал по теме: Как принять на работу сотрудника и не допустить ошибок

Нужно ли уплачивать страховые взносы с аренды квартиры для сотрудника

В соответствии со статьей 419 раздела XI части 2 Налогового Кодекса РФ, любые деньги, которые плательщик страховых взносов начисляет в пользу физлиц в рамках трудовых взаимоотношений, должны облагаться соответствующими взносами.

В статье 422 этого же раздела прописан закрытый перечень выплат и вознаграждений, которые страховыми взносами не облагаются.

В пункте 2 части 1 статьи указано, что страховыми взносами не облагаются любые возмещающие выплаты, которые связаны с оплатой жилплощади или коммуналки. Подобные возмещения должны быть установлены законодательными и нормативными актами России, регионов и субъектов местного самоуправления (в границах норм российского законодательства).

Трудовой кодекс РФ не обязывает работодателей обеспечивать своих работников жильем или оплачивать аренду квартир для сотрудников. Поэтому арендная плата за жилье для иногороднего специалиста не подпадает под действие вышеуказанного пункта по формальным признакам.

Однако нельзя не отметить, что аренда квартиры для сотрудника влечет его переезд в другой регион для исполнения трудовых обязательств, поэтому в рассмотренном случае целесообразнее было бы применить уже описанные выше положения статьи 169 ТК РФ.

Стоит отметить, что статья 169 ТК РФ закрепляет норму, в соответствии с которой сотрудник, переезжающий в другой регион для работы по предварительному соглашению с работодателем, должен получить компенсацию в том числе и расходов, связанных с переездом и обустройством на новом месте проживания. Конкретные размеры выплат, процедура их осуществления и прочее регулируются соглашением сторон.

Отсюда следует, что при достижении соответствующих договоренностей между сотрудником и работодателем последний обязан возместить первому все убытки, связанные с переездом.

При этом в пункте 2 части 1 статьи 422 НК РФ установлено, что любые виды компенсаций, связанных с выполнением физлицом своих трудовых обязательств, в том числе и с переездом на службу в другой регион, не облагаются страховыми взносами. Такие компенсации должны быть установлены для всех, кто платит страховые взносы в рамках российского законодательства, нормативных актов регионов РФ или решений местных органов власти.

Специалисты Минздравсоцразвития России в своем письме от 05.08.2010 № 2519-19 разъяснили порядок применения указанной нормы. Они отмечают, что возмещение за наем жилплощади, которое выплачивается сотруднику, переехавшему в другой город в связи с переводом по службе, не подпадает под действие указанного выше пункта статьи 422 НК РФ. Ведь эта норма предусматривает полное освобождение от страховых взносов только сумм компенсации убытков работника при переезде.

Отсюда следует, что перечисление платы за аренду непосредственно владельцу жилья по коллективному или трудовому договору должно рассматриваться как выплата, осуществленная в соответствии с трудовыми взаимоотношениями, и облагаться страховыми взносами на общем основании.

При этом ранее судьи, вынося решения в части уплаты ЕСН, полагали, что плата за наем жилья не должна облагаться ЕСН (смотрите, к примеру, постановления ФАС Московского округа от 21.03.2011 № Ф05-1300/2011).

Доказывая свою позицию, судьи заявляли, что плата, которую работодатель вносит в счет проживания «выписанного» сотрудника на время выполнения им своих трудовых обязанностей по договору, считается возмещением убытков при переезде на службу в другой регион (применительно к статьям 165, 169 ТК РФ).

В заключение заметим, что, как и в случае с НДФЛ, неначисление страховых взносов с объема платы за аренду жилплощади для специалиста может вызвать разногласия с контролирующими службами.

Читайте материал по теме: Как сэкономить на налогах на зарплату, чтобы все были довольны

Аренда квартиры сотруднику: проводки

Вариант № 1.

Если говорить о бухгалтерском учете, то операции, связанные с наймом жилья, отражаются с помощью следующих проводок.

Такие договоры заключаются только с согласия всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире членов семьи собственника. Из п. 1.8 Указа № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными организациями по заявлениям граждан» (далее – Указ № 200) можно сделать вывод, что их согласие должно быть выражено в письменной форме.

Договоры найма жилого помещения в Беларуси регистрируются в расчетно-справочном центре (для частного жилфонда) соответствующего района по месту нахождения жилого помещения.

Шаг 1. Обращаемся в регистрирующий орган для составления и регистрации договора.

Явиться в регистрирующий орган для регистрации договора должны обе стороны с паспортами.

В регистрирующий орган необходимо предоставить следующие документы:

• заявление, подписанное собственником жилого помещения частного жилищного фонда и участниками общей долевой собственности на жилое помещение;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения частного жилфонда;
• три экземпляра договора найма жилого помещения и (или) дополнительного соглашения к нему;
• письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

Шаг 2. Проверяем наличие в договоре обязательных в соответствии с законодательством условий.

В договоре найма жилого помещения обязательно нужно указать (п.1, 2 ст. 50 ЖК):

• предмет договора найма жилого помещения;
• размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
• срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги – в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги;
• членов семьи нанимателя жилого помещения, которые постоянно проживают совместно с ним в жилом помещении. Типовая форма договора установлена постановлением Совмина от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (далее – постановление № 1191).

В случае если наймодатель хочет заключить договор на определенный период времени, то к предыдущим существенным условиям договора найма жилого помещения добавляется еще одно существенное условие: срок данного договора (ст. 50 ЖК).

Важно! Если такой срок не указан в самом договоре, то договор считается бессрочным, что делает неограниченным срок оплаты подоходного налога по нему. А в случае, если наниматель фактически покинул жилое помещение, то заключить с ним соглашение о расторжении договора не представляется возможным (наниматель сбежал, уехал за границу и т.д.). И тогда расторгать бессрочный договор для прекращения оснований по уплате подоходного налога придется в судебном порядке.

Следует также отметить, что пункт об оплате услуг по сдаче внаем должен быть отражен в договоре в белорусских рублях (п. 1 ст. 298 ГК). А для того чтобы обезопасить себя от инфляционных издержек, часто прописывают эквивалент в иностранной валюте на день платежа.

Объектом данного договора является только жилое помещение.

Согласно п. 14 ст. 1 ЖК, жилое помещение – это предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам, и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (далее, если иное не установлено настоящим Кодексом, – установленные для проживания санитарные и технические требования).

Доля в квартире жилым помещением не является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату или квартиру целиком. А если на комнату и квартиру установлена долевая собственность с соседом, то потребуется его согласие.

Что не может быть предметом договора найма жилого помещения.

Предметом договора найма жилого помещения не может быть помещение, которое расположено в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале и (или) полуподвале.

Также не может быть предметом данного договора квартира, построенная (приобретенная) с привлечением льготного кредита до полного его погашения, за исключением случаев, когда получено разрешение соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации (пп. 1.20 п. 1 Указа Президента от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее – Указ № 13).

Форма договора найма жилого помещения письменная. Договор считается заключенным с даты его регистрации в районном, городском, поселковым, сельском исполнительном комитете, в местной администрации района в городе (далее – регистрирующий орган).

Шаг 3. Регистрация договора уполномоченным органом.

Регистрирующий орган произведет регистрацию данного договора в течении 2 дней со дня подачи вышеперечисленных документов, а при необходимости запроса документов, иных сведений – в течение 10 дней (п. 1.8 Указа № 200).

Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий остается в регистрирующем органе.

Регистрирующий орган в течение 5 дней с даты регистрации договора направит его копию в налоговый орган по месту жительства собственника согласно ч. 2 подп. 1.6 п. 1 Указа от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее – Указ № 497).

Шаг. 4. Исполняем договор найма жилого помещения.

После регистрации договора найма наймодатель обязан:

предоставить нанимателю по акту о приеме-передаче во владение и пользование либо без такого акта жилое помещение;

производить по мере необходимости в согласованное с нанимателем время осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также текущий ремонт жилого помещения за свой счет;

при расторжении настоящего договора по инициативе наймодателя предварительно за один месяц направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора;

выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.

В обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения входит следующее:

использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения, а также находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;

вносить плату за пользование жилым помещением в сроки, установленные договором;

вносить плату за жилищно-коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца, если иное не установлено договором или законодательными актами, на основании платежных документов, предоставляемых в соответствии с законодательством;

обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;

соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений; соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места;

возмещать в соответствии с законодательством ущерб, причиненный нанимателем помещениям других граждан и организаций в связи с владением и пользованием жилым помещением;

при обнаружении неисправностей в жилом помещении принимать возможные меры по их устранению и сообщать о неисправностях наймодателю и организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

при прекращении либо расторжении договора освободить в течение трех суток, если иной срок не установлен ЖК или договором, и сдать жилое помещение наймодателю по акту о сдаче жилого помещения (либо без составления акта) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, предусмотренном в договоре;

при изменении количества проживающих проинформировать об этом наймодателя в 10-дневный срок;

соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством.

Как видно из представленного перечня, обязанностей у нанимателя по договору найма жилого помещения гораздо больше, нежели у наймодавца.

Вместе с тем, основной обязанностью нанимателя по договору найма жилого помещения является обязательство по внесению платы за пользование жилым помещением в сроки, установленные договором, а также платы за жилищно-коммунальные услуги.

Важно! До недавнего времени расчеты за жилье по договору найма осуществлялись наличными денежными средствами. Это обстоятельство значительно затрудняло впоследствии процесс доказывания соблюдения (нарушения) сроков оплаты, а также расчетных сумм. В настоящее время имеется возможность перечислять плату за жилье на банковский карт-счет наймодавца, что представляется наиболее надежным и целесообразным, и облегчает процесс доказывания в суде в случае возникновения спора по расчетам.

Шаг 5. Уплачиваем подоходный налог по договору найма.

Доходы, получаемые от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в размерах, установленных областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.

Фиксированная сумма ежемесячного платежа зависит от места расположения жилого помещения (конкретный район) и количества комнат.

Важно! Ставки налога за сдачу в наем жилых помещений определяются за каждую сдаваемую комнату в жилом помещении в расчете за месяц.

Например, в Минске, по состоянию на 1.08.2018 г. за одну комнату установлены следующие ставки налога:

I зона (центр Минска) – 32,5 руб.

II зона (ориентировочно – в границах второго кольца) – 27 руб.

III зона (спальные микрорайоны Минска) – 23 руб.

IV зона (территория вдоль МКАД) – 23 руб.

V зона (территории за пределами МКАД) – 18,5 руб.

Уплатить подоходный налог можно одним из следующих способов:

Первый способ – за весь календарный год либо за период действия договора в этом году – не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого помещения внаем (аренду).

Уплата подоходного налога за каждый последующий календарный год производится не позднее 1- го числа года, за который осуществляется уплата. При этом при изменении налоговых ставок в течение года, за который уплачены суммы налога, такие суммы перерасчету не подлежат.

Второй способ – за один месяц не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком предоставления жилого и нежилого помещения, машино-места в наем (аренду), а в последующем – ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата.

В случае изменения в 2019 году размера ставок подоходного налога в фиксированных суммах, граждане, уплачивающие налог ежемесячно, должны будут оплатить налог по новым ставкам начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли такие изменения.

Важно! Для оплаты суммы налога через ЕРИП или банк необходимо знать свой ученый номер и банковские реквизиты для оплаты.

Данные сведения можно получить в налоговой инспекции по месту нахождения сдаваемого по договору найма жилого помещения.

В каких случаях производится доплата подоходного налога.

Если сумма полученного в течение 2018 года дохода превысит 6116 рублей, то гражданину необходимо не позднее 1 марта 2019 года представить в налоговый орган по месту своей регистрации налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу и не позднее 15 мая 2019 года произвести доплату подоходного налога (в данном случае размер подоходного налога исчисляется по ставке 13% от общей суммы дохода, полученного от сдачи в наем (аренду) помещений, за вычетом уплаченных за 2018 год фиксированных сумм подоходного налога).

Отметим, что согласно подп. 1.41 п. 1 ст. 163 Налогового кодекса, наймодатели, которые заключают договоры найма жилого помещения с молодым специалистом, молодым служащим (рабочим), освобождаются от оплаты такого налога.

Шаг 6. Вносим изменения в договор найма жилого помещения (в случае необходимости).

В случае необходимости (увеличение стоимости договора, изменения сроков оплаты и т.д.) в договор найма жилого помещения могут быть внесены изменения.

Внесение изменений в договор найма жилого помещения осуществляется по соглашению сторон (ст. 59 ЖК). Отметим, что на основании Указа № 200 внесение изменений в договор найма жилого помещения подлежит регистрации в регистрирующем органе, в таком же порядке, как и сам договор найма жилого помещения.

Таким образом, для внесения изменений в договор найма жилого помещения необходимо составить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в установленном порядке (аналогичном порядку заключения данного договора) в регистрирующем органе по месту нахождения жилого помещения (см. приложение 1).

Шаг 7. Расторгаем договор найма жилого помещения.

Важно! Следует отличать основания прекращения договора найма жилого помещения от оснований расторжения такого договора.

Так в силу статьи 60 ЖК договор найма жилого помещения прекращается в следующих случаях:

в связи со смертью, а также признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения;

с истечением его срока, установленного в договоре;

по иным основаниям, предусмотренными ЖК и иными законодательными актами или договором найма жилого помещения (ст. 60 ЖК).

Помимо случаев прекращения договора найма жилого помещения, в законодательстве закрепляются основания расторжения договора найма жилого помещения.

Так, согласно Форме договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 1191, указанный договор может быть расторгнут:

по соглашению сторон;

по требованию наймодателя в случае нарушения нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи существенных условий договора, а также в случаях, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня принятия первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований Жилищного кодекса Республики Беларусь, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме;

по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время после исполнения своих

обязательств перед наймодателем;

в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

При этом, согласно части первой пункта 5 ст. 61 ЖК при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

В этой связи возникает вопрос: является ли случай нарушения нанимателем существенных условий договора инициативой наймодателя, и надлежит ли в этом случае направлять последнему письменное предупреждение о расторжении договора?

Либо инициативой наймодателя следует считать случай, когда наймодатель, например, желает сам заселиться в свое жилье (а он, безусловно, имеет на это право), и в этом случае, понятно, заблаговременно должен предупредить нанимателя о своем намерении заселиться и расторгнуть договор в одностороннем порядке.

По мнению автора, исходя их существующих в настоящее время положений в указанных выше нормативных правовых актах, случай нарушения договора является не инициативой наймодавца, а именно его требованием. И при таких обстоятельствах, на него не распространяется часть первая пункта 5 статьи 61 ЖК о предварительном уведомлении за один месяц.

Необоснованным представляется ожидание наймодавцем в течение месяца для того, чтобы расторгнуть договор найма жилого помещения с нанимателем, который нарушат существенные условия договора или систематически портит его имущество.

Кроме того, не в полной мере очевиден ответ на вопрос: с какого дня следует считать расторгнутым договор найма жилого помещения при нарушении существенных условий договора, когда наймодавец не обращался в суд, а наниматель покинул помещение на основании его требования.

Обоснованным представляется применение в данном случае положений пункта 2 ст. 61 ЖК, согласно которому при выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.

Данный вопрос является весьма значительным для целей налогообложения, поскольку в случае выезда нанимателя очевидно, что наймодатель не обязан продолжать уплачивать подоходный налог, поскольку договор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя.

При этом на практике, налоговый орган для прекращения взимания подоходного налога требует с наймодавца либо соглашение о расторжении договора (которого в описываемой ситуации с нарушением существенных условий договора может не быть, т.к. договор расторгается не по соглашению сторон, а по требованию наймодавца), либо решение суда о расторжении договора (которого так же может не быть в случае, если наниматель уехал сам по требованию наймодавца, и нет необходимости обращаться в суд, загружая его ненужной работой, и тратить дополнительное время и денежные средства на судебные расходы).

Указанные вопросы являются недоработанными со стороны законодателя и, несомненно, требуют правового урегулирования.

В настоящее время, исходя из существующих норм законодательства, регулирующего институт найма жилого помещения, обоснованным представляется порядок, при котором в случае нарушения существенных условий договора наймодавец вправе в день, когда ему стало известно о нарушении, устно или письменно потребовать от наймодавца расторгнуть договор в добровольном порядке и выехать из помещения.

При согласии наймодавца и добровольного выезда нанимателя, в силу положений пункта 2 статьи 61 ЖК договор найма жилого помещения следует считать расторгнутым со дня выезда нанимателя.

В случае несогласия квартиранта с требованием о расторжении договора, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении нанимателя в связи с нарушением существенных условий договора.

Таким образом, как видно из данной статьи, законодателем хотя и установлен порядок заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения частного жилого фонда граждан, в том числе утверждена соответствующая форма данного договора, однако некоторые вопросы, например, связанные с расторжением такого договора, в настоящее время остаются неурегулированными и требуют дополнительной регламентации.

СКАЧАТЬ ПРИЛОЖЕНИЯ: Приложение 1 Дополнительное соглашение № б/н к договору найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан № 1 и Приложение 2 Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения № б/н

Автор публикации: Эвелина ДУБОВИК, управляющий партнер ООО «Юридическая компания Соломон»