Куперс

Бухучет и анализ

Договор об аренде

Содержание

Глава 58 — Гражданского кодекса

Параграф 1. Общие положения о найме (аренде)

Статья 759. Договор найма

1. По договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

2. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора аренды (аренды).

Статья 760. Предмет договора аренды

1. Предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь).

Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды.

2. Предметом договора аренды могут быть имущественные права.

3. Особенности найма отдельных видов имущества устанавливаются этим Кодексом и другим законом.

Статья 761. Право передачи имущества в найм

1. Право передачи имущества в найм имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.

2. арендодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора аренды.

Статья 762. Плата за пользование имуществом

1. За пользование имуществом с арендатора взимается оплата, размер которой устанавливается договором найма.

Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, которые имеют важное значение.

2. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найма.

3. Договором или законом может быть установлен периодический просмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.

4. Арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенным образом уменьшилась.

5. Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если другое не установлено договором.

6. Арендатор освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

Статья 763. Срок договора аренды

1. Договор найма заключается на срок, установленный договором.

2. Если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок.

Любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца. Договором или законом может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора аренды отдельных видов имущества.

Если до истечения установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается с истечением максимального срока договора.

Договор найма, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, который соответствует максимальному сроку.

Статья 764. Правовые последствия продолжения пользования имуществом после окончания срока договора аренды

1. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, из-за отсутствия возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который был раньше установлен договором.

Статья 765. Передача имущества арендатору

1. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найма.

Статья 766. Правовые последствия непередачи имущества арендатору

1. Если арендодатель не передает арендатору имущество, Арендатор имеет право по своему выбору:

  1. требовать от арендодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой;
  2. отказаться от договора аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

Статья 767. Качество вещи, переданной в найм

1. Арендодатель обязан передать арендатору вещь в комплекте и в состоянии, которые отвечают условиям договора аренды и ее назначению.

2. Арендодатель обязан предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества арендатора или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время пользования ею.

3. Арендатор обязан в присутствии арендодателя проверить исправность вещи. Если Арендатор в момент передачи вещи во владение не убедится в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии.

Статья 768. Гарантия качества вещи, переданной в найм

1. Арендодатель может гарантировать качество вещи на протяжении всего срока найма.

2. Если в вещи, которая была передана арендатору с гарантией качества, окажутся недостатки, которые препятствуют ее использованию согласно договора, Арендатор имеет право по своему выбору требовать:

  1. замены вещи, если это возможно;
  2. соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;
  3. безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения затрат на их устранение;
  4. разрыв договора и возмещение убытков, которые были ему причинены.

Статья 769. Права третьих лиц на вещь, переданную в найм

1. Передача вещи в найм не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности права залога.

2. При заключении договора аренды арендодатель обязан сообщить арендатору обо всех правах третьих лиц на вещь, которая передается в найм. Если арендодатель не сообщил арендатору обо всех правах третьих лиц на вещь, которая передается в найм, Арендатор имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или разрыва договора и возмещения убытков.

Статья 770. Правопреемство в случае изменения собственника вещи, переданной в найм

1. В случае изменения собственника вещи, переданной в найм, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя.

2. Стороны могут установить в договоре найма, который в случае отчуждения арендодателем вещи договор найма прекращается.

Статья 771. Страхование вещи, переданной в найм

1. Передача в найм вещи, которая была застрахована арендодателем, не прекращает действия договора страхования.

2. Договором или законом может быть установлена обязанность арендатора заключить договор страхования вещи, переданной в найм.

Статья 772. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения вещи

1. Арендатор, который задержал возвращения вещи наймодателю, несет риск ее случайного уничтожения или случайного повреждения.

Статья 773. Пользование вещью, переданной в найм

1. Арендатор обязан пользоваться вещью согласно ее назначению и условий договора.

2. Если Арендатор пользуется вещью, переданной ему в найм, не по ее назначению или с нарушением условий договора аренды, арендодатель имеет право требовать разрыва договора и возмещения убытков.

3. Арендатор имеет право изменять состояние вещи, переданной ему в найм, лишь по согласию арендодателя.

Статья 774. Поднайм

1. Передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (субаренда) возможна лишь по согласию арендодателя, если другое не установлено договором или законом.

2. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды.

3. К договору субаренды применяются положения о договоре найма.

Статья 775. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные от пользования вещью, переданной в найм

1. арендатору приналежит право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные им в результате пользования вещью, переданной в найм.

Статья 776. Ремонт вещи, переданной в найм

1. Текущий ремонт вещи, переданной в найм, ведется нанимателем за его счет, если другое не установлено договором или законом.

2. Капитальный ремонт вещи, переданной в найм, ведется арендодателем за его счет, если другое не установлено договором или законом.

Капитальный ремонт ведется в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной потребностью, капитальный ремонт может быть проведен в разумный срок.

3. Если арендодатель не провел капитального ремонта вещи, которая препятствует ее использованию согласно назначению и условиям договора, Арендатор имеет право:

  1. отремонтировать вещь, зачислив стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или требовать возмещения стоимости ремонта;
  2. требовать разрыва договора и возмещения убытков.

Статья 777. Преобладающие права арендатора

1. Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору найма, после истечения срока договора имеет преобладающее право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор, который намеревается воспользоваться преобладающим правом на заключение договора аренды на новый срок, обязан сообщить об этом наймодателю до истечения срока договора аренды в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, — в разумный срок.

Условия договора аренды на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преобладающее право арендатора на заключение договора прекращается.

2. Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преобладающее право перед другими лицами на ее приобретение.

Статья 778. Улучшение нанимателем вещи, переданной в найм

1. Арендатор может улучшить вещь, которая является предметом договора аренды, лишь по согласию арендодателя.

2. Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, Арендатор имеет право на их изъятие.

3. Если улучшение вещи сделано по согласию арендодателя, Арендатор имеет право на возмещение стоимости необходимых затрат или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью.

4. Если в результате улучшения, сделанного по согласию арендодателя, создана новая вещь, Арендатор становится ее совладельцем. Доля арендатора в праве собственности отвечает стоимости его затрат на улучшение вещи, если другое не установлено договором или законом.

5. Если Арендатор без согласия арендодателя сделал улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.

Статья 779. Последствия ухудшения вещи, переданной в найм

1. Арендатор обязан устранить ухудшение вещи, которые произошли по его вине.

2. В случае невозможности восстановление вещи арендодатель имеет право требовать возмещения причиненных ему убытков.

3. Арендатор не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло вследствие нормального ее износа или упущений арендодателя.

Статья 780. Ответственность за вред, который причинен в связи с использованием вещью, переданной в найм

1. Вред, причиненый третьим лицам в связи с пользованием вещью, переданной в найм, возмещается нанимателем на общих основаниях.

2. Вред, причиненый в связи с пользованием вещью, возмещается арендодателем, если будет установлено, что это произошло вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых Арендатор не был предупрежден арендодателем и о которых он не знал и не мог знать.

Условие договора аренды об освобождении арендодателя от ответственности за вред, причиненный вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых Арендатор не был предупрежден арендодателем и о которых он не знал и не мог знать, является ничтожным.

Статья 781. Прекращение договора аренды

1. Договор найма прекращается в случае смерти физического лица — арендатора, если другое не установлено договором или законом.

2. Договор найма прекращается в случае ликвидации юридического лица, которое было нанимателем или арендодателем.

Статья 782. Право арендодателя отказаться от договора аренды

1. Арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и требовать возвращения вещи, если Арендатор не вносит плату за пользование вещью на протяжении трех месяцев подряд.

2. В случае отказа арендодателя от договора аренды договор является разорванным с момента получения нанимателем сообщения арендодателя об отказе от договора.

Статья 783. Разрыв договора аренды по требованию арендодателя

1. Арендодатель имеет право требовать разрыва договора аренды, если:

  1. Арендатор пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
  2. Арендатор без разрешения арендодателя передал вещь в пользование другому лицу;
  3. Арендатор своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;
  4. Арендатор не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора.

Статья 784. Разрыв договора аренды по требованию арендатора

1. Арендатор имеет право требовать разрыва договора аренды, если:

  1. Арендодатель передал в пользование вещь, качество которой не отвечает условиям договора и назначению вещи;
  2. Арендодатель не выполняет своей обязанности относительно проведения капитального ремонта вещи.

Статья 785. Обязанности арендатора в случае прекращения договора аренды

1. В случае прекращения договора аренды Арендатор обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального сноса, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

2. Если Арендатор не выполняет обязанности относительно возвращения вещи, арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

Статья 786. Исковая давность, которая применяется к требованиям, вытекающим из договора аренды

1. К требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, которая была передана в пользование арендатору, а также к требованиям о возмещении затрат на улучшение вещи применяется исковая давность в один год.

2. Течение исковой давности относительно требований арендодателя начинается с момента возвращения вещи нанимателем, а относительно требований арендатора — с момента прекращения договора аренды.

Параграф 2. Прокат

Статья 787. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, который осуществляет предпринимательскую деятельность по передачи вещей в найм, передает или обязуется передать движимое имущество арендатору в пользование за плату на определенный срок.

2. Договор проката является договором присоединения. арендодатель может устанавливать типовые условия договора проката. Типовые условия договора проката не могут нарушать права нанимателей, установленных законом.

Условия договора проката, которые ухудшают положение арендатора по сравнению с установленными типовыйми условиями договора, являются ничтожными.

3. Договор проката является публичным договором.

Статья 788. Предмет договора проката

1. Предметом договора проката является движимое имущество, которое используется для удовлетворения бытовых непроизводственных потребностей.

2. Предмет договора проката может использоваться для производственных потребностей, если это установлено договором.

Статья 789. Плата за прокат вещи

1. Плата за прокат вещи устанавливается по тарифам арендодателя.

Статья 790. Право арендатора на отказ от договора проката

1. Арендатор имеет право отказаться от договора проката и возвратить вещь наймодателю в любое время.

2. Плата за прокат вещи, уплаченная нанимателем за весь срок договора, уменьшается соответственно продолжительности фактического пользования вещью.

Статья 791. Особенности договора проката

1. Арендатор не имеет права на заключение договора субаренды.

2. Арендатор не имеет преобладающего права на куплю вещи в случае ее продажи арендодателем.

3. Капитальный и текущий ремонт вещи осуществляет арендодатель за свой счет, если он не докажет, что повреждение вещи произошло по вине арендатора.

Параграф 3. Найм (аренда) земельного участка

Статья 792. договор аренды земельного участка

1. По договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на нем, или без них.

2. Отношения относительно (найма) аренды земельного участка регулируются законом.

Параграф 4. Найм здания или другого капитального сооружения

Статья 793. Форма договора аренды здания или другого капитального сооружения

1. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) составляется в письменной форме.

2. Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 794. Государственная регистрация договора аренды здания или другого капитального сооружения

1. Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем на три года, подлежит государственной регистрации.

Статья 795. Передача здания или другого капитального сооружения в найм

1. Передача арендатору здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), подписываемым сторонами договора. С этого момента начинается вычисление срока договора аренды, если другое не установлено договором.

2. Возвращение нанимателем предмета договора аренды оформляется соответствующим документом (актом), подписываемым сторонами договора. С этого момента договор найма прекращается.

Статья 796. Предоставление арендатору права пользования земельным участком

1. Одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) арендатору предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, который прилегает к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма.

2. В договоре аренды стороны могут определить размер земельного участка, который передается арендатору. Если размер земельного участка в договоре не определен, арендатору предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел арендодатель.

3. Если арендодатель не является собственником земельного участка, считается, что собственник земельного участка соглашается на предоставление арендатору права пользования земельным участком, если другое не установлено договором арендодателя с собственником земельного участка.

Статья 797. Плата за пользование

1. Плата, которая взимается с арендатора здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком.

Параграф 5. Найм (аренда) транспортного средства

Статья 798. Предмет договора аренды

1. Предметом договора аренды транспортного средства могут быть воздушные, морские, речные судна, а также наземные самоходные транспортные средства и т.п..

2. Договором аренды транспортного средства может быть установлено, что оно передается в найм с экипажем, который его обслуживает.

3. Стороны могут договориться о предоставлении арендодателем арендатору комплекса услуг для обеспечения нормального использования транспортного средства.

Статья 799. Форма договора аренды транспортного средства

1. Договор аренды транспортного средства составляется в письменной форме.

2. Договор аренды транспортного средства с участием физического лица подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 800. Деятельность арендатора транспортного средства

1. Арендатор самостоятельно осуществляет использование транспортного средства в своей деятельности и имеет право без согласия арендодателя составлять от своего имени договора перевозки, а также другие договора согласно назначению транспортного средства.

Статья 801. Затраты, связанные с использованием транспортного средства

1. Арендатор обязан поддерживать транспортное средство в надлежащем техническом состоянии.

2. Затраты, связанные с использованием транспортного средства, в том числе с уплатой налогов и других платежей, несет Арендатор.

Статья 802. Страхование транспортного средства

1. Страхование транспортного средства осуществляется арендодателем.

2. Порядок страхования ответственности арендатора за вред, который может быть причинен другому лицу в связи с использованием транспортного средства, устанавливается законом.

Статья 803. Правовые последствия повреждения транспортного средства

1. Арендатор обязан возместить убытки, причиненные в связи с потерей или повреждением транспортного средства, если он не докажет, что это произошло не по его вине.

Статья 804. Правовые последствия причинения вреда другому лицу в связи с использованием транспортного средства

1. Арендатор обязан возместить вред, причиненный другому лицу в связи с использованием транспортного средства, согласно главе 82 этого Кодекса.

Статья 805. Особенности найма транспортного средства с экипажем, который его обслуживает

1. Управление и техническая эксплуатация транспортного средства, переданного в найм с экипажем, ведутся его экипажем. Экипаж не прекращает трудовых отношений с арендодателем. Затраты на содержание экипажа несет арендодатель.

2. Экипаж транспортного средства обязан отказаться от выполнения распоряжений арендатора, если они противоречат условиям договора аренды, условиям использования транспортного средства, а также если они могут быть опасными для экипажа, транспортного средства, прав других лиц.

3. Законом могут устанавливаться также другие особенности договора аренды транспортного средства с экипажем.

Параграф 6. Лизинг

Статья 806. Договор лизинга

1. По договору лизинга одна сторона (лизингодатель) передает или обязуется передать второй стороне (лизингополучателю) в пользование имущество, которое приналежит лизингодателю на правах собственности и было приобретено ним без предшествующей договоренности с лизингополучателем (прямой лизинг), или имущество, специально приобретенное лизингодателем у продавца (поставщика) согласно установленных лизингополучателем спецификациям и условиям (косвенный лизинг), на определенный срок и за установленную плату (лизинговые платежи).

2. К договору лизинга применяются общие положения про найм (аренду) с учетом особенностей, установленных этим параграфом и законом.

К отношениям, связанным с лизингом, применяются общие положения о купле-продаже и положение о договоре поставки, если другое не установлено законом.

3. Особенности отдельных видов и форм лизинга устанавливаются законом.

Статья 807. Предмет договора лизинга

1. Предметом договора лизинга может быть непотребительская вещь, определенная индивидуальными признаками, отнесенная согласно законодательству к основным фондам.

2. Не могут быть предметом договора лизинга земельные участки и прочие естественные объекты, а также другие вещи, установленные законом.

Статья 808. Ответственность продавца (поставщика) предмета договора лизинга

1. Если согласно договору косвенного лизинга выбор продавца (поставщика) предмета договора лизинга был осуществлен лизингополучателем, продавец (поставщик) несет ответственность перед лизингополучателем за нарушение обязательства относительно качества, комплектности, исправности предмета договора лизинга, его доставки, замены, безвозмездного устранения недостатков, монтажа и запуска в эксплуатацию и т.п. Если выбор продавца (поставщика) предмета договора лизинга был осуществлен лизингодателем, продавец (поставщик) и лизингодатель несут перед лизингополучателем солидарную ответственность по обязательствам относительно продажи (поставки) предмета договора лизинга.

2. Ремонт и техническое обслуживание предмета договора лизинга осуществляются продавцом (поставщиком) на основании договора между лизингополучателем и продавцом (поставщиком).

Статья 809. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения предмета договора лизинга

1. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения предмета договора лизинга несет лизингополучатель, если другое не установлено договором или законом.

2. Если лизингодатель или продавец (поставщик) просрочили передачу предмета договора лизинга лизингополучателю или лизингополучатель просрочил возвращенияе предмета договора лизинга лизингодателю, риск случайного уничтожения или случайного повреждения несет просрочившая сторона.

Новая редакция Ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

1. Значение. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента).

2. Характеристика. Договор аренды является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонне обязывающим.

3. Владение и пользование арендованным имуществом. По договору аренды требуется, как правило, чтобы собственник передал арендатору не только правомочия пользования, но и владения имуществом. Тогда арендатор сможет наиболее эффективно эксплуатировать находящееся в его непосредственном обладании имущество.

В редких случаях мыслимо представить ситуации, когда собственник в силу специфики предоставления имущества не утрачивает обладания им, например, при предоставлении арендатору движимого имущества в помещении, которым продолжает владеть собственник, или при сдаче в аренду отдельных помещений в принадлежащем собственнику здании.

В то же время даже при предоставлении арендатору имущества только в пользование арендатор приобретает права титульного владельца арендованного имущества и, соответственно, пользуется правомочиями, предоставленными ст. 305 ГК.

Наука.

Представляется, что передачу владения как правомочия собственника по договору нужно отличать от передачи имущества во владение (рассматривать ли его как особое вещное право или как фактическое состояние). Показательно с этой точки зрения, что в проекте Гражданского уложения Российской империи (которому было знакомо владение как особый институт вещного права) давалось определение имущественного найма как договора, по которому наймодавец обязуется предоставить нанимателю всего лишь временное пользование определенным имуществом. Предоставление арендатору владения имуществом вытекает, без сомнения, из самой сущности арендных отношений.

4. Вещно-правовые элементы в конструкции договора аренды. Договор аренды порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц. Заслуживает внимания положение, содержащееся в ст. 1725 французского Гражданского кодекса, смысл которого заключается в том, что арендодатель не отвечает за самовольное нарушение посторонним лицом права пользования арендатора, который сам обязан охранять имущество от таких нарушений (подобная норма была включена в проект Гражданского уложения Российской империи). В современном российском гражданском праве норма ст. 305 ГК предоставляет арендатору как титульному владельцу, чье право основано на договоре, возможность защищать это право с помощью вещно-правовых исков.

Наличие в договоре аренды вещно-правовых элементов не означает, однако, что арендатор лишен возможности защищать свое нарушенное третьими лицами или собственником право с помощью обязательственных исков: так, если арендодатель создает препятствия пользованию уже переданным имуществом, арендатор вправе вместо негаторного иска предъявить обязательственно-правовой иск о расторжении договора (подп. 1 ст. 620 ГК РФ). Конкуренции исков в данном случае не будет, поскольку иски направлены на достижение разных результатов.

5. Существенным условием договора названо только условие об объекте аренды, т.е. о предмете договора (ст. 607 ГК РФ).

Договор будет считаться заключенным, даже если в его тексте не упомянуты условия о сроке и об арендной плате. Тем не менее срок и арендная плата относятся к видообразующим признакам договора аренды (В.В. Витрянский), как это следует уже из определения договора, содержащегося в комментируемой статье. Поэтому законодатель позволяет определить условия о сроке и арендной плате диспозитивно (ст. ст. 610 и 614 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы — получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам. Договор аренды, именуемый также договором имущественного найма, — традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву.

ГК — основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по финансовой аренде регулируются Законом о лизинге. Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств (см. гл. X, XI Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации). Специальные правила сдачи в аренду земельных участков установлены ст. 22, 27 Земельного кодекса России и др.

2. Стороны договора — арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Понятия «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» рассматриваются в Гражданском кодексе как тождественные. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. (О толковании понятия «арендодатель» см. комментарий к ст. 608 ГК.)

Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица (включая иностранных). Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665).

3. В ч. 1 комментируемой статьи аренда имущества понимается как предоставление арендодателем арендатору правомочий временного владения и пользования либо только временного пользования. Право владения — право на фактическое, реальное обладание вещью, на господство лица над вещью. Право пользования заключается в праве на извлечение из имущества его полезных свойств. Как правило, арендуемое имущество передается во временное владение и пользование. Но допустима и аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя арендатору имущество только во временное пользование. К примеру, отдельные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут предоставляться институту по договору аренды в пользование для проведения занятий со студентами, обучающимися на вечернем отделении.

Определение договора аренды через предоставление арендатору правомочий временного владения и пользования либо пользования применимо ко всем видам договора аренды, но содержание этих правомочий различно для отдельных видов договора аренды. Так, имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст. 626 ГК РФ). При использовании земель в качестве объектов аренды арендаторы не только извлекают пользу, но и обязаны выполнять экологические и иные требования по охране земель (ст. 13 ЗК).

Требование о временном владении и пользовании выполнимо не всегда. Например, при аренде предприятия объект в целом передается временно, т.е. с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).

По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (права и обязанности возлагаются на обе стороны договора) и, как правило, консенсуальным, поскольку признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор аренды транспортных средств в ГК рассматривается как реальный, для его заключения необходимо предоставление арендатору транспортного средства (см. ст. 632, 642 ГК и комментарии к ним). В КТМ договор фрахтования судна на время (тайм-чартер), договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) сформулированы как консенсуальные (ст. 198, 211 КТМ).

4. Согласно ч. 2 комментируемой статьи собственником плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является арендатор. Это — отражение общего правила ст. 136 ГК о принадлежности лицу, использующему имущество на законном основании, поступлений, полученных в результате такого использования. Его особенность лишь в том, что ч. 2 комментируемой статьи сформулирована как императивная норма, исключающая (в отличие от ст. 136 ГК РФ) иное решение вопроса о субъекте права собственности на плоды, продукцию и доходы.

Право собственности на плоды, продукцию и доходы признается за арендатором лишь при условии, что они получены от использования арендованного имущества в соответствии с договором. Если же поступления получены от использования имущества не по назначению либо вопреки условиям договора о его целевом использовании, арендатор, неосновательно приобретший плоды, продукцию и доходы, обязан возвратить их арендодателю. В подобных случаях к требованиям о возврате поступлений, полученных от подобного использования имущества, применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, поскольку арендатор приобрел имущество хотя и в связи с договором аренды, но не на основании его (см. ст. 1102, 1103 ГК и комментарии к ним).

А. В. Смитюх, д.ю.н., профессор кафедры административного и хозяйственного права ОНУ имени И.И.Мечникова

Длительность действия договора аренды (найма), равно как и время, оставшееся до его окончания, во многом определяют поведение сторон договора.

Если рассматривать арендодателя, арендатора, договор аренды и объект аренды как систему в период, непосредственно предшествующий моменту окончания срока действия договора аренды и следующий за ним, неизбежно возникает ситуация бифуркации, то есть выбора пути развития системы в период максимальной ее неустойчивости.

Как отмечает Эрвин Ласло, «в учении о хаосе теория ветвлений, или бифуркации (от латинского bi — «двойной» и furca — «развилка»)

описывает поведение сложных систем в сильно неравновесных состояниях и условиях. Бифуркация происходит в том случае, когда такие системы теряют устойчивость в окружающей их среде, будучи выведенными из состояний, в которых они могли бы с комфортом пребывать практически до скончания века» (Ласло Э. Век бифуркации: постижение изменяющегося мира // Путь. — 1995. — № 1. — С. 11).

Действительно, если в течение всего срока действия договора аренды ход событий определяется условиями договора, в ситуации бифуркации предсказуемость сильно снижается.

Причина в том, что законы предусматривают множество вариантов развития ситуации бифуркации, а субъекты права зачастую не видят наиболее выгодного для себя способа действий и не реализуют имеющиеся возможности.

Поэтому данную статью хотелось бы посвятить проблеме отношений сторон договора аренды недвижимости (здания, сооружения либо его части) в ситуации бифуркации.

Нормативное регулирование ситуации бифуркации

Гражданский кодекс УССР содержал две нормы, призванные урегулировать ситуацию бифуркации:

— статью 261, в соответствии с которой социалистическая организация, исправно выполнявшая обязательства по договору аренды, по окончании срока его действия имела привилегированное право на возобновление договора;

— статью 260, предусматривавшую, что в случае продолжения пользования имуществом после окончания срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считался возобновленным на неопределенный срок, и каждая сторона могла в любой момент отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.

В настоящее время отношения аренды недвижимости регулируются различными нормативными актами, в зависимости от формы собственности объекта аренды и статуса сторон договора.

Аренда имущества государственной и коммунальной форм собственности регулируется Гражданским кодексом Украины (ГК), Хозяйственным кодексом Украины (ХК) и Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Аренда имущества, находящегося в частной собственности, регулируется:

— ХК и ГК, если сторонами договора аренды являются субъекты хозяйствования;

— одним только ГК, если хотя бы одна из сторон договора аренды не является субъектом хозяйствования.

Ситуацию бифуркации в указанных выше актах непосредственно регулируют следующие нормы:

— часть 3 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», часть 1 статьи 285 ХК, часть 1 статьи 777 ГК устанавливают преимущественное право арендатора на продление договора аренды на новый срок. Часть 3 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», часть 1 статьи 777 ГК предусматривают также, что такое право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства. Статья 777 ГК устанавливает порядок реализации преимущественного права арендатора на продление договора: арендатор до окончания действия договора аренды должен уведомить арендодателя о своем намерении продлить арендные отношения. Условия нового договора аренды устанавливаются соглашением сторон; в случае недостижения соглашения преимущественное право арендатора прекращается;

— в соответствии с частью 2 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», частью 4 статьи 284 ХК, частью 1 статьи 764 ГК, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продленным на тот же срок на условиях, предусмотренных самим договором. Часть 1 статьи 764 ГК добавляет еще одно требование: для того чтобы договор аренды продлился, арендатор должен продолжать пользоваться имуществом после окончания срока действия договора.

Как видим, более развернутые общие нормы ГК дополняют лаконичные специальные нормы ХК и Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», не противореча ни их букве, ни духу. Таким образом, законодательство Украины предусматривает единое регулирование ситуации бифуркации вне зависимости от формы собственности объекта аренды и статуса сторон договора.

При этом очевидно, что целью Закона является предотвращение «губительных последствий длительного сохранения шатких ситуаций» (то есть ситуации бифуркации) путем установления сроков «выполнения определенных формальностей» (Бержель Ж.-Л. Общая теория права / пер. с фр. М.: Издательский дом NOTA BENE. — 2000. — С. 224).

Временные рамки ситуации бифуркации

Моментом возникновения ситуации бифуркации является либо день уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить договор на новый срок в соответствии со статьей 777 ГК, либо, если арендатор этого не сделал, день окончания срока действия договора аренды.

Ситуация бифуркации прекращается либо в тот день, когда стороны прямо урегулируют свои отношения, либо спустя месяц после окончания срока действия договора аренды.

Варианты развития ситуации бифуркации

Анализ изложенных выше норм законодательства Украины позволяет выделить следующие возможные варианты развития ситуации бифуркации.

1. Арендатор до окончания срока действия договора аренды в установленный договором либо иной разумный срок обратится к арендодателю с предложением перезаключить договор на новый срок, и они достигнут соглашения об условиях договора (договор продлевается на новых условиях).

2. Арендатор до окончания срока действия договора аренды в установленный договором либо иной разумный срок обратится к арендодателю с предложением перезаключить договор на новый срок, и они не достигнут соглашения об условиях договора (по Закону договор прекращается, однако арендатор может впоследствии создать спорную ситуацию).

3. Арендодатель по окончании срока действия договора аренды обратится к арендатору с уведомлением о намерении прекратить отношения, при этом арендатор прекратит пользование объектом аренды (договор прекращается).

4. Арендодатель в течение месяца после окончания срока действия договора аренды обратится к арендатору с уведомлением о намерении прекратить отношения, при этом арендатор не прекратит пользование объектом аренды (спорная ситуация).

5. Арендатор в течение месяца после окончания срока действия договора аренды обратится к арендодателю с уведомлением о намерении прекратить отношения и прекратит пользование объектом аренды (договор прекращается, ситуация сама по себе достаточно редкая).

6. Арендодатель в течение месяца после окончания срока действия договора аренды не обратится к арендатору с уведомлением о намерении прекратить отношения, при этом арендатор прекратит пользование объектом аренды (договор прекращается).

7. Арендодатель в течение месяца после окончания срока действия договора аренды не обратится к арендатору с уведомлением о намерении прекратить отношения, при этом арендатор не прекратит пользование объектом аренды (договор автоматически продлевается на новый срок на старых условиях, однако арендодатель может впоследствии создать спорную ситуацию).

Таким образом, результатом развития ситуации бифуркации является либо прекращение договора аренды, либо его перезаключение на вновь согласованных условиях, либо автоматическое продление на новый срок на старых условиях.

При этом безразличие сторон к дальнейшей судьбе договора, отсутствие какого бы то ни было волеизъявления Закон рассматривает как их согласие на сохранение статус-кво.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию в спорной ситуации бифуркации

В случае возникновения судебного спора в ситуации бифуркации сторонам договора аренды придется доказывать наличие либо отсутствие следующих обстоятельств.

І. Уведомления. Речь идет прежде всего об: уведомлении арендатором арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на продление договора аренды; уведомлении сторонами друг друга (как правило, арендодатель уведомляет арендатора) о нежелании продлевать договор. Лучшим доказательством надлежащего уведомления является комбинация уведомления о вручении почтового отправления с оглашенной ценностью и описи его вложения, оформленных в соответствии с требованиями пунктов 3, 19, 38, 78 Правил предоставления услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины № 1155 от 17 августа 2002 года.

При отсутствии доказательств надлежащего уведомления одной из сторон о прекращении договора аренды суд может признать договор продленным (см.: Деякі спірні питання пролонгації договорів у судовій практиці — Постанова Вищого господарського суду України від 12 серпня 2003 року № 1/630-27/472 // Вісник господарського судочинства. — 2003. — № 4. — С. 156—159). Иногда из-за отсутствия уведомлений арендодателя о прекращении арендных отношений суды признают договора аренды продленными на два и более сроков действия, невзирая на то, что ни одна из сторон договора не исполняла впоследствии его условия на протяжении ряда лет (постановления Апелляционного хозяйственного суда г. Одессы от 26 сентября 2001 года № 5-3-8/01-533, № 5-3-8/01-552, № 5-3-8/01-551, отменившие решения Арбитражного суда Одесской области от 13 июня 2001 года № 17-4-7/01-1033, № 17-4-7/01-1033, № 17-4-7/01-1392 соответственно).

Іа. Отсутствие уведомлений. В случае если противная сторона представляет некие спорные уведомления, отсутствие таковых может быть подтверждено отрицательным ответом оператора почтовой связи на заявление адресата о розыске адресованного ему почтового отправления в соответствии с пунктом 142 указанных выше Правил.

ІІ. Использование объекта найма арендатором может быть подтверждено:

— сделанными по правилам криминалистической фотосъемки фотографиями либо видеозаписью входа в объект аренды, на которых должны быть запечатлены внешний вид здания, название улицы и номер дома, вывеска арендатора, его должностные лица и работники в процессе работы;

— актами, составленными сотрудниками коммунальных служб;

— уведомлениями о вручении почтовой корреспонденции арендатору по адресу объекта аренды;

— финансовыми чеками арендатора, на которых указан адрес объекта аренды и дата, выданными в процессе предоставления арендатором платных услуг;

— объявлениями, рекламными проспектами арендатора с указанием адреса объекта аренды и даты.

ІІа. Прекращение использования арендатором объекта найма может быть подтверждено:

— сделанными по правилам криминалистической фотосъемки фотографиями либо видеозаписью пустующего объекта аренды (желательно представлять суду вместе с фотографиями либо видеозаписью того же объекта в период, когда его занимал арендатор);

— актами, составленными сотрудниками коммунальных служб;

— уведомлениями о возвращении почтовой корреспонденции, направленной арендатору по адресу объекта аренды;

— объявлениями, рекламными проспектами арендатора с информацией о новом адресе.

ІІІ. Надлежащее исполнение обязательств по договору аренды как до, так и после окончания срока действия. Важнейшим обязательством арендатора по договору аренды является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом. Для подтверждения оплат суду могут быть представлены акты сверки, копии платежных документов, выписки по банковским счетам. Исполнение обязательства арендатора обеспечить сохранность объекта аренды может подтверждаться отчетами об оценке объекта, заключениями специалистов, экспертов, фотографиями и видеозаписями, актами обследования объекта. По договорам аренды объектов права коммунальной и государственной собственности важное значение имеют также доказательства страхования объекта недвижимости.

Пункт 12 Разъяснения Президиума Высшего арбитражного суда Украины (ВАСУ) № 02-5/237 от 25 мая 2000 года указывает, что надлежащее исполнение арендатором его обязанностей презюмируется, поскольку арендодателем не доказано обратное. Вместе с тем, думается, эта презумпция не касается периода после окончания срока действия договора аренды. Кроме того, с точки зрения арендатора полагаться на одну только презумпцию неразумно. Потому и арендатору, и арендодателю имеет смысл во время действия договора аренды накапливать доказательственную базу по поводу исполнения арендатором обязательств по договору.

Действия сторон в ситуации бифуркации

І. Действия арендодателя, желающего прекратить договор аренды, должны демонстрировать категорическое «нет». Ему следует предельно ясно заявить о своем намерении и устранить возможность дву­смысленного толкования его поведения. В случае получения предложения арендатора о продлении договора, арендодателю необходимо без промедления дать отрицательный ответ. Сразу же после окончания срока действия договора аренды арендодатель направляет арендатору прямое и недвусмысленное уведомление о прекращении действия договора и о сроке, в течение которого арендатор должен освободить объект аренды. Если арендатор не сделает этого, арендодателю придется обращаться в суд с иском о выселении бывшего арендатора.

Уже в период действия ГК УССР встречались успешные попытки использования судами категории конклюдентных действий в ситуации бифуркации. Так, 27 июня 2002 года Хозяйственный суд Одесской области в решении по делу № 17-6-30/02-2818 пришел к выводу о том, что, несмотря на надлежащее уведомление арендодателем арендатора о прекращении договора, стороны продолжили его своими действиями: арендатор занимал помещение, проводил в нем капитальный ремонт и платил арендную плату, арендодатель принимал арендную плату. Постановлением от 15 июля 2002 года суд апелляционной инстанции оставил решение в силе.

Поэтому арендодателю следует не совершать действий, которые могут быть расценены в дальнейшем как конклюдентные, направленные на продление договорных отношений, а именно:

— не принимать арендную плату за периоды после даты окончания действия договора аренды, пусть даже и уплаченную во время действия договора (это особенно актуально для арендодателей объектов государственной и коммунальной собственности, лишенных возможности вернуть суммы арендной платы, уже поступившие в бюджет);

— не согласовывать передачу частей объекта аренды в субаренду на срок, превышающий срок действия договора аренды;

— не давать разрешения арендатору на проведение ремонтных работ на объекте аренды накануне прекращения договора аренды.

ІІ. Действия арендатора, желающего продлить договор аренды на новый срок, определяются непростым выбором:

— либо реализовать свое преимущественное право и до окончания срока действия договора аренды прямо заявить арендодателю о своем намерении продлить арендные отношения;

— либо не делать никаких заявлений и выжидать в надежде на то, что арендодатель не уведомит его о намерении прекратить арендные отношения в установленный Законом срок.

Разъяснение Президиума ВАСУ № 02-5/237 от 25 мая 2000 года устанавливает, что если по окончании срока действия договора аренды арендодатель передал объект аренды в аренду другому лицу, то предыдущий арендатор может требовать признания недействительным договора аренды с новым арендатором и вынудить арендодателя продлить договор аренды с ним.

Вместе с тем преимущественное право арендатора на продление договора далеко не безусловно: арендодатель может поставить арендатору явно неприемлемые условия. С другой стороны, вероятность продления аренды на более выгодных условиях для арендатора, чем предусмотренные уже действующим договором, крайне мала. Потому сохранение существующих условий аренды в большинстве случаев — лучший вариант для арендатора.

Таким образом, для арендатора было бы разумно прямо заявлять о своем намерении продлить арендные отношения только в случаях, если:

1) он уверен в том, что арендодатель продлит с ним договор на приемлемых условиях (такая уверенность часто имеет место из-за неспособности арендодателя компенсировать согласованные им улучшения объекта аренды, осуществленные арендатором);

2) ему известно, что арендодатель собирается передавать объект аренды другому лицу на условиях, приемлемых для арендатора.

В остальных случаях (а их большинство) арендатору имеет смысл в период существования ситуации бифуркации не опережать ход событий и пребывать в «деятельной бездеятельности», направленной на продление договора «по умолчанию».

Такая «деятельная бездеятельность» подразумевает как минимум необходимость:

— продолжать занимать помещение;

— продолжать формировать доказательственную базу, подтверждающую надлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды и принятие арендодателем исполнения как до, так и после окончания срока действия договора;

— провоцировать арендодателя на совершение действий, которые могут быть в будущем расценены судом как доказательства того, что арендодатель рассматривал арендные отношения как продлившиеся.

В ходе устных переговоров арендатор может попытаться: убедить арендодателя не направлять ему уведомление о прекращении договора; согласовать содержание уведомления, чтобы оно стало двусмысленным; нейтрализовать такое уведомление, убедив арендодателя направить еще одно уведомление, противоречащее первоначальному и находящееся в контексте других обстоятельств, формируемых «деятельной бездеятельностью».

Позицию арендатора всегда усиливает наличие полноценного пакета документов, подтверждающего осуществление им с согласия арендодателя улучшений объекта аренды на крупную сумму (за исключением случаев, когда договор аренды прямо оговаривает, что эти суммы не компенсируются).

Описанная выше «деятельная бездеятельность», вынуждающая арендодателя совершать ошибку за ошибкой, является стратагемой и примером того, как «управление временем позволяет продлить настоящее» (Бержель Ж.-Л. — указ. соч. — С. 226).

В случае подачи арендодателем иска о выселении арендатора, арендатор может подать встречный иск о признании права пользования объектом аренды в течение срока действия продлившегося договора аренды.

Такой иск может быть подан и в отдельном процессе. Тогда дело о выселении арендатора может быть приостановлено, поскольку решение вопроса о выселении бывшего (с точки зрения арендодателя) арендатора невозможно до разрешения вопроса о том, является ли арендатор бывшим.

Если сформирована безукоризненная доказательственная база, арендатор может подать иск о признании права пользования превентивно, сразу же по истечении месяца после завершения действия договора аренды.

ІІІ. Совместные действия сторон, направленные на продление договора аренды, желательно сразу же после достижения соглашения воплотить в письменную (простую либо нотариальную, в зависимости от срока действия договора) сделку.

ІV. Совместные действия сторон, направленные на прекращение договора аренды, также следует оформить соглашением в соответствующей форме, содержащим сроки и порядок освобождения объекта арендатором, а также актом приема-передачи с указанием на отсутствие взаимных претензий.

****

Как видим, в ситуации бифуркации каждое действие сторон договора может оказаться решающим, какая бы то ни было предопределенность отсутствует. Поэтому бифуркация — наиболее сложный момент, «момент истины» в любых арендных правоотношениях.

В отсутствие прямого волеизъявления обеих сторон по поводу прекращения либо продления договора возможно возникновение спора. Арендодателю в любом случае, вне зависимости от наличия либо отсутствия спора, имеет смысл действовать предельно недвусмысленно и быстро. Это верно также в отношении арендатора, желающего прекратить арендные отношения, либо уверенного в том, что ему удастся достичь с арендодателем разумного компромисса относительно продления договора.

Однако в спорных случаях интересам арендатора, желающего продлить арендные отношения, больше отвечает непроявленность позиций сторон и сохранение неопределенности в течение всего периода существования ситуации бифуркации.

Таким образом, тактики сторон договора аренды в спорной ситуации асимметричны: если арендодатель стремится прямыми и простыми действиями прекратить ситуацию бифуркации и заодно договор аренды, то арендатор, напротив, продлевает ее существование «деятельной бездеятельностью» и именно этим сохраняет действие договора.

Предоставление земельного участка в аренду осуществляется только на основании договора. Общие положения о порядке составления, содержании и основных условиях договора аренды установлены Гражданским кодексом, а особенности предоставления в аренду земельных участков – Земельным кодексом и другими законодательными актами в земельной сфере. Рассмотрим наиболее важные нюансы, которые следует учесть как арендатору, так и арендодателю земельных участков, а также особенности заключения договора садоводческого (дачного) некоммерческого товарищества.

Основные положения относительно заключения договора аренды земельного участка

Суть (предмет) договора аренды земельного участка. Арендодатель (лицо, которое предоставляет имущество в аренду) обязан предоставить арендатору (лицу, которое принимает имущество в аренду) в определенный срок земельный участок во временное пользование и владение за плату. При этом все выгоды (плоды, продукция, доходы), полученные в результате пользования земельным участком за время аренды, принадлежат арендатору.

Арендодателем может выступать собственник земельного участка или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, законными уполномоченными по сдаче земельных участков в аренду являются родители, опекуны и попечители несовершеннолетних, не достигших 14 лет. Лица, пользующиеся земельным участком на праве пожизненного (наследуемого) владения не имеют права распоряжаться землей (исключение – передача права на земельный участок по наследству).

Арендатором земельного участка может выступать любое физическое или юридическое лицо. Законодательством предусмотрена возможность ограничения прав на получения в аренду земельных участков иностранными гражданами и лицами без гражданства. Однако, на данный момент такие ограничения не установлены. Иностранные граждане, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном фонде которых доля иностранного капитала превышает 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Объектом договора аренды может выступать такой земельный участок, который определенно установлен. Он должен иметь четкие размеры, границы, кадастровый номер, адресные ориентиры, а также относиться к определенной категории земель по целевому назначению. Для этого к договору аренды обязательно прикладывается кадастровый план (карта) земельного участка. Объектом договора аренды не могут быть земельные участки, изъятые из оборота. Перечень таких земельных участков определен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ .

Срок договора аренды земельного участка. Сроки аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, законодательством не регулируются. Стороны сами вправе определить любой срок аренды или заключить договор на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. В законе может быть установлен максимальный (предельный) срок аренды для отдельных видов имущества. Особенности и сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установлены в п. 8 ст. 39.8 ЗК. РФ.

Арендная плата для земель в частной собственности определяется в договоре. Для земель в государственной или муниципальной собственности размер арендной платы, условия, сроки и порядок ее внесения устанавливаются органами государственной власти соответствующего уровня.

Договор заключается в письменной форме. Если договор аренды земельного участка заключается на срок более года или независимо от срока одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды в обязательном порядке заключается в письменной форме.

Государственная регистрация. Договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся и земельные участки, по общему правилу подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). В то же время в ст. 26 ЗК РФ установлено, что договоры аренды, заключенные на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежат.

Субаренда. По поводу этого вопроса между положениями ЗК РФ и положениями ГК РФ имеются существенные различия.

Согласно Гражданскому кодексу (ст. 615) арендатор, с согласия арендодателя, вправе осуществлять с арендованным имуществом следующие действия:

  • сдавать в субаренду (поднаем);
  • передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
  • предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
  • отдавать арендные права в залог;
  • вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами).

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В п. 5,6 ст. 22 Земельного кодекса указано, что арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное:

  • передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;
    отдать арендные права земельного участка в залог;
  • вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества (общества) либо паевого взноса в производственный кооператив;
  • передавать арендованный земельный участок в субаренду.

При этом, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В указанных случаях (за исключением передачи арендных прав в залог) ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Поскольку в ГК РФ содержится оговорка «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами», то следует руководствоваться положениями именно ЗК РФ, который определяет конкретно правила предоставления в аренду земельных участков. В то же время в Земельном кодексе содержится оговорка «если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное». Таким образом, во избежание разных трактовок все права арендатора по передаче земельного участка в субаренду лучше предусмотреть в договоре.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Если на протяжении срока аренды арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности и придерживался правил пользования земельным участком, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Исключения: когда преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания или сооружения, расположенных на таком земельном участке; при ненадлежащем использовании земельного участка; при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд.

Особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определены в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . В частности этим законом установлено, что в аренду могут быть также переданы участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды заключается со всеми владельцами участка или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

Нюансы, которые следует учесть в договоре аренды

Шаблоны договоров аренды земельных участков можно найти в интернете. Но, если вы хотите правильно защитить свои права (как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора), то каждый проект договора об аренде следует тщательно прорабатывать и вписывать в него только те положения, которые вас удовлетворяют. Рекомендуем обратить внимание на нюансы, которые нужно учесть в договоре.

  • Правовой статус сторон: юридическое или физическое лицо. Договор с юридическим лицом заключается только в письменной форме. Со стороны предприятия или организации должно выступать уполномоченное лицо (на основании доверенности, статута, договора доверительного управления).
  • Наличие на земельном участке зданий или сооружений. Данное обстоятельство обязательно следует указать в договоре. При этом арендатору следует знать, что если он не является собственником расположенных на участке зданий, он не будет иметь в последующем преимущественного права заключения договора аренды данного земельного участка на новый срок.
  • Наличие по земельному участку земельных или имущественных споров. Арендодатель должен в обязательном порядке уведомить о таких спорах арендатора.
  • Обременение земельного участка сервитутом. Арендодатель обязан уведомить о таких обременениях Арендатора.
  • Распространение на участок прав третьих лиц. Арендодатель должен уведомить арендатора.
  • Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду земельного участка. По общему правилу (ст. 612 ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию, даже в том случае, если он сам о них не знал до момента заключения договора. Но арендодатель не отвечает за недостатки земельного участка, о которых он сообщил арендатору до заключения договора, или которые можно было обнаружить при осмотре.
  • Условие возмещения арендатору арендодателем по прекращении срока договора неотделимых (без вреда для имущества) улучшений земельного участка. В общем порядке арендатор имеет право на возмещение выполненных за свой счет таких улучшений, если они произведены по согласию арендодателя (ст. 623 ГК РФ).
  • Определение собственности на отделимые (без вреда для имущества) улучшения земельного участка. В договоре нужно определить, кто будет проводить такие улучшения, и кому они будут принадлежать после окончания срока договора. В общем порядке (ст. 623 ГК РФ) такие улучшения принадлежат арендатору, который выполнил их за свой счет.
  • Срок договора. Нужно учитывать особенности заключения договоров аренды на срок до одного года или более, чтобы оценить необходимость проведения регистрации договора. В договоре указывается, с какого момента он вступает в действие, когда заканчивается, условия его продления на новый срок.
  • Порядок оплаты. На основании договоренности с другой стороной можно предусмотреть различные варианты: оплата по факту за все время, оплата по факту за каждый период, предварительная оплата за все периоды, предварительная оплата за каждый период, оплата по определенном графику и др.
  • Способ расчетов. Можно предусмотреть безналичный расчет, расчет наличными или расчет в натуре.
  • В договоре можно предусмотреть право выкупа арендуемого земельного участка на определенных условиях.
  • Ответственность сторон может быть определена в договоре или только в размере и порядке, предусмотренных законом (ст. 611, 612, 622, ст. 395.1 ГК РФ).
  • Права и обязанности сторон могут быть дополнительно определены в договоре или только на основании закона (ст. 615, 616 ГК РФ).
  • В договоре нужно предусмотреть условие возврата земельного участка в том состоянии, в котором он был получен, или в состоянии, обусловленном договором.
  • Основания расторжения договора. Можно предусмотреть такие основания в договоре или сослаться на ст. 619, 620 ГК РФ.
  • Способы выставления претензий и место рассмотрения споров. Нужно предусмотреть письменное направление претензий и сроки их рассмотрения. В случае, если стороны не пришли к соглашению, спор разрешается в судебном порядке.

Чем более детально прописаны в договоре все условия, тем лучше.

Договор садоводческого (дачного) некоммерческого товарищества

Все отношения, связанные с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства в РФ, регулируются Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (Федеральный Закон № 66-ФЗ) .

Наряду с ведением садоводства (дачного хозяйства, огородничества) в качестве членов соответствующих некоммерческих объединений (товариществ, партнерств, потребительских кооперативов) граждане могут заниматься данными видами деятельности в индивидуальном порядке. Но проблема состоит в том, что все коммуникации, дороги, инженерные системы и ограждения поселков находятся в общей собственности объединений граждан (возьмем для примера садовое некоммерческое товарищество (СНТ)).

Если гражданин хочет вести деятельность в индивидуальном порядке и подает заявление об исключении из членов СНТ, он должен заключить с правлением СНТ, на территории которого расположен его участок, договор на пользование объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования (ИОП). При этом члены правления СНТ очень неохотно принимают заявления о выходе из состава товарищества, поскольку это уменьшает поступления от членских взносов. А в случае заключения договора на пользование объектами инфраструктуры, правление СНТ, пользуясь правовой неграмотностью новоиспеченных индивидуалов, пытается навязать им максимальное количество услуг, за которые они должны будут платить. Размер платы по договору иногда приближается к сумме членских взносов. В связи с этим, многие граждане пытаются найти разъяснения, за что они должны платить СНТ, а за что нет.

Разъясним принципиальные моменты

Согласно Федеральному закону № 66-ФЗ, индивидуалы могут пользоваться объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования СНТ только за плату на условиях договора. Заключение договора является обязательным, а в случае уклонения одной из сторон, вопрос решается в судебном порядке. В судебном порядке можно также потребовать возмещения убытков, причиненных не заключением договора. В случае неуплаты установленных договором взносов, правление СНТ или собрание членов СНТ могут принять решение об ограничении доступа гражданина к объектам инфраструктуры и имуществу общего пользования. При этом неплатежи индивидуала взыскиваются только в судебном порядке.

О размере платы

Закон устанавливает, что размер платы за пользование инфраструктурой и имуществом общего пользования СНТ для граждан, решивших заниматься садоводством в индивидуальном порядке, не может быть больше, чем размер платы за пользование таким имуществом членами СНТ. Но с оговоркой: «при условии внесения гражданами взносов на приобретение (создание) указанного имущества». Больше разъяснений в законе нет.

По общему правилу правление СНТ не имеет права включать в договор оплату за какие-либо услуги правления СНТ (фактически на заработную плату правления, на канцтовары, на услуги связи). Оплата за пользование по договору не является членским взносом, и поэтому не может быть приравнена к сумме членского взноса.

По каждому объекту инфраструктуры плата за пользование должна рассчитываться отдельно на основе приходно-расходной сметы СНТ. В договоре четко по пунктам оговаривается, из чего состоит плата за пользование конкретным объектом инфраструктуры и другим имуществом общего пользования.

Теперь по пунктам, за что должен платить садовод-индивидуал, а за что нет:

В ст. 8 Федерального закона №66-ФЗ, указано, что граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим ИОП. То есть, не обязаны. Таким образом, можно отказаться от пользования каким-либо имуществом, и соответственно от платы за него.

  • Водоснабжение – оплачивается только в случае пользования.
  • Линии электропередачи – индивидуал должен, как и член СНТ, заключить прямой договор электроснабжения, в этом случае СНТ он ничего не платит.
  • Уличное освещение земель и дорог общего пользования – индивидуал платить не обязан, так как не является собственником (ст. 210 ГК РФ) (на усмотрение индивидуала).
  • Общий забор – плата за пользование данным имуществом почти всегда включается в договор. Но здесь есть нюанс, что забор – это собственность СНТ. А получается, что индивидуал, выйдя из членов СНТ, без решения суда лишается своей доли в общем имуществе (парадокс законодательства). Таким образом, можно отстаивать свои права, что за забор, как за чужую собственность, которым индивидуал не пользуется, он платить не обязан.
  • Общие ворота и калитки – то же самое, что и с забором.
  • Дороги, проезды – если собственность СНТ на данный вид имущества подтверждена каким-либо документом, то индивидуал обязан платить за его использование. Если документов нет (дороги и проезды СНТ являются местами общего пользования) – платить не обязан.
  • Спортивные, детские и прочие оборудованные игровые площадки — оплачиваются только в случае пользования.
  • Содержание дома правления – индивидуал платить не обязан, так как не является собственником (ст. 210 ГК РФ) (на усмотрение индивидуала).
  • Вознаграждение председателя правления, вознаграждение бухгалтера – индивидуал платить не обязан (на свое усмотрение).
  • Вознаграждение вахтера (сторожа) — на усмотрение индивидуала, но за охрану лучше платить.
  • Вывоз мусора – на усмотрение индивидуала (ст.421 ГК РФ).
  • Налог на земли общего пользования — индивидуал платить не обязан, так как не является собственником (ст. 210 ГК РФ).
  • Оплата кадастровых работ для СНТ – индивидуал платить не обязан, так как не является собственником.

Порядок заключения договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим ИОП определяется собранием членов СНТ. В общем случае порядок заключения договора выглядит следующим образом:

  • Гражданин подает заявление о выходе из состава членов СНТ;
  • Правление СНТ направляет гражданину, решившему заниматься садоводством в индивидуальном порядке, проект договора;
  • Гражданин в течение 30 дней должен направить правлению СНТ либо подписанный договор, либо протокол разногласий (предложения по своей редакции текста договора).
  • Правление СНТ обязано в течение 30 дней направить гражданину ответ на протокол разногласий (согласие или отказ принять договор в редакции).
  • Если правление СНТ отказалось принять предложения, указанные в протоколе разногласий, либо ответ в течение 30 дней не поступил, то гражданин вправе обратиться в суд с иском о согласовании условий договора. При этом срок обращения в суд не ограничивается.

Список литературы:

05 декабря, 9724 Грамотно спланированное офисное пространство — одна из составляющих успешного бизнеса. А начинается его обустройство с заключения договора аренды. Если изначально расставить приоритеты в выборе помещения и внимательно изучить подписываемые документы, то в последствии это сэкономит время, нервы и деньги и сделает сотрудничество с арендодателем комфортным.

Спикеры рассказали о том, что представляет из себя договор аренды офиса и что следует в нем предусмотреть заранее:

Александр Артюхов, директор девелоперского направления ГК Аури
Роман Амелин, Директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood
Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty
Елена Семенихина, директор по развитию компании «ГЕМА Инвест»

Александр Артюхов, директор девелоперского направления ГК Аури

  1. Если Вам Важно заключить договор именно с собственником помещения, то в первую очередь необходимо обратить внимание на право-устанавливающие документы. (свидетельство, паспорт БТИ и т. п., выписка из реестра). Практика ВАС далеко не в пользу арендатора.
  2. Размер обеспечительного платежа.
  3. Сроки внесения платежа.
  4. Санкции за несвоевременную оплату.
  5. Положение в котором прописаны правила возврата обеспечительного платежа
  6. Неотделимые улучшения (что будет происходить после расторжения ДА и, что считается неотделимыми улучшениями)
  7. Инженерное оборудование (кондиционеры и т. п.), которое Вы соберетесь устанавливать.
  8. Правила внутреннего распорядка (режим работы, прием гостей, парковка и т. п.)
  9. Акт разграничения ответственности за техническую эксплуатацию помещения
  10. из чего складывается арендный платеж. (ставка за кв.м. + услуги эксплуатации + переменная часть(гвх, тепло, э/э)). Необходимо осмотреть каким образом это отражено в договоре аренды (так, чтобы можно было спокойно отнести это на затраты, без налоговых рисков)
  11. Как и каким образом поддерживается жизнедеятельность объекта (наличие службы эксплуатации, диспетчерской службы, вменяемость и способность принимать решения управляющим объекта)
  12. Наличие систем противопожарной безопасности и оповещения
  13. Целевое использование помещения

Роман Амелин, Директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood

На что следует обратить внимание при заключении договора аренды офиса:

Однозначного ответа нет так как нет двух одинаковых договоров аренды. Все зависит от того, кто выступает арендодателем и арендатором в сделке, кто какие цели преследует, у кого какие задачи и исходные данные. У каждой стороны свои приоритеты и в разных случаях один и тот же критерий договора аренды может иметь разную степень важности. Например, для кого-то важны исключительно коммерческие условия и больше ничего. Все обсуждение в таком случае сводится к цифрам. А для другого арендатора, например, цена может не иметь значения (в рамках бюджета). Для таких арендаторов могут быть важны прозрачность договора аренды, ответственность и обязательства сторон и проч. Кто-то например обращает большое внимание на досрочное расторжение договора аренды и если арендодатель не дает такого права, сделка может не сложиться. Но есть арендаторы, которые уверены в исполнении своих обязательств в течение всего срока договора аренды и для них данный пункт будет не критичным. Вообще, обращать внимание нужно на все. Каждый пункт может быть важен исходя из вводных, которые есть.

Из чего складывается арендный платеж:

Опять же, в этом вопросе все зависит от арендодателя. Глобально каждый платеж состоит из 3-х частей: базовая ставка (источник дохода) + эксплуатация (дополнительно коммуналка) + налоги. Профессиональные собственники и в договорах аренды разбивают платежи на три части, но есть собственники, которые озвучивают ставку «гросс», включающую в себя все. Также при аренде есть такие платежи как: парковка, интернет, телефония, внутренний клининг, возможно охрана и прочие услуги.

Здесь важен также другой вопрос — курс валюты. Как правило договоры аренды заключаются в долларах США по курсу Центрального банка на день оплаты. Так как в нашей стране курс валют нестабилен, любая уважающая себя компания должна понимать риски. Например, доллар может сильно вырасти и арендатор может сильно потерять в деньгах. Вариант решения этого вопроса — установка коридора доллара США (например: если курс будет выше 35 руб. за $1, то оплата будет проводится по 35 и также в обратную сторону).

Какие возможны подводные камни:

Если речь идет в договоре аренды — да какие угодно. Опять же нет типовых договоров аренды, и то, что может являться подводным камнем для одного арендатора, для другого таковым может и не являться.

Однако, есть и общий риск для этих договоров, это ежегодная индексация базовой ставки. Зачастую арендодатель заинтересован в максимальном увеличении (практика запроса арендодателя 10%). Этот вопрос относится к общей части коммерческих условий и глобально не влияет на сам текст договора аренды.

Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty

Договор аренды коммерческой недвижимости — куда более сложный документ, чем договор аренды жилья. Поэтому арендаторам следует быть предельно внимательными при подписании таких документов. В идеале в договоре коммерческой недвижимости должны быть прописаны все возможные события, которые могут произойти на протяжении срока аренды. Не стоит верить собственникам, которые отказываются прописывать важный пункт в договор, уверяя на словах, что «этого никогда не случится». Если не случится, то что мешает записать в договор? А если все же фиксировать тот или иной пункт в договоре собственник не хочет, значит, риск такого события крайне велик.

В первую очередь, конечно, надо обратить внимание на финансовый раздел договора или арендную плату. Здесь могут быть разные тонкости — включает ли указанная плата НДС и эксплуатационные расходы или нет, какие расходы включены в арендную плату, а какие оплачиваются сверху, каков размер обеспечительного депозита, каков порядок оплаты арендной платы, на какую сумму и как часто собственник может повышать ставку аренды и т. д. Все эти пункты обычно прорабатываются еще на стадии первичных переговоров, поэтому надо всего лишь проверить, чтобы в договоре они были отражены максимально корректно. Вообще, арендная плата состоит из постоянной и переменной. Постоянная — это плата именно за аренду, а переменная — за эксплуатацию, налоги и услуги, оказываемые собственником или коммунальными организациями. Все эти платы и порядок их выплат также следует отразить в договоре.

Второй по значимости пункт — это возможность выхода любой стороны из договора и компенсаций/штрафов при таком выходе. Обычно собственники настаивают на том, что при досрочном расторжении договора со стороны арендатора, тот теряет обеспечительный депозит, но при этом сами оставляют за собой право отказаться от исполнения договора, просто вернув такой депозит. Поэтому неплохо бы прописать не просто возврат сумму обеспечительного платежа, а еще и штраф в сопоставимом размере. В случае, если арендатор существенно улучшает помещение за свой счет, вкладывая в его ремонт большие деньги, необходимо зафиксировать невозможность расторжения договора со стороны собственника и повышения арендной платы выше индексации при отсутствии нарушений по оплате. Потому что нередки случаи, когда собственник сдавал помещение в плохом состоянии по низкой цене, арендатор делал там ремонт, после чего собственник уже понимал, что помещение стоит больше и искал возможности избавиться от арендатора и пересдать его дороже.

Также следует обратить внимание на площадь помещения и перед подписанием договора обязательно произвести его замер, чтобы избежать всевозможных недопониманий. Если для вашей компании важно наличие или отсутствие тех или иных соседей (например, со схожим видом деятельности), то это также можно прописать в договоре — к примеру, запрет на сдачу в аренду площадей в здании оператору того же профиля. Однако следует понимать, что так называемый «эксклюзив» дают лишь при аренде больших площадей и иногда требуют за него доплатить.

А вот придираться к мелочам в тексте договора, которые значения не имеют, не стоит. Очень часто юристы от арендатора дуют на воду и начинают исправлять чуть ли не запятые — лучше собственника такими правками не нервировать, если по принципиальным позициям достигнуто взаимопонимание.

Елена Семенихина, директор по развитию компании «ГЕМА Инвест»

1. Стоит выделить следующие важные моменты в договоре аренды офиса:

  1. Документы на собственность: нужно проверить легитимность и срок действия правоустанавливающих документов. Он должен заканчиваться позднее, чем ваш договор аренды.
  2. Разделение обязанностей по эксплуатации помещений. Желательно четкое разделение обязанностей между арендодателем и арендатором; это позволит избежать в дальнейшем споров об ответственности за мелкие и крупные поломки и ремонты
  3. Частота повышения арендной платы. Ранее Гражданским Кодексом РФ регламентировался данный вопрос: повышение было возможно не чаще одного раза в год. Но в 2013 году принята поправка, которая позволяет сторонам договориться о любой частоте изменения арендной платы.
  4. Возможность досрочного расторжения договора. Предусмотрена ли она договором? Для обеих сторон? Единой формулы успеха в этом вопросе нет. Позиции арендаторов в этом вопросе различаются. Но обратить внимание на это стоит: как на саму возможность, так и на срок уведомления о досрочном расторжении и санкции за нарушение этого срока.
  5. Размер депозита. Стандартная практика на рынке такова: для краткосрочных договоров размер депозита составляет 1 месяц арендной платы, для долгосрочных — от 2 до 6 месяцев арендной платы в зависимости от срока действия договора (чем дольше, тем больше депозит)
  6. Коммерческие условия, а это не только арендная ставка, но и размер ежегодной индексации, стоимость парковочных мест, возможность расширения площадей на комфортных условиях и т. д.

2. Арендный платеж.

Есть несколько подходов к формированию арендного платежа. Большое распространение сейчас получает подход tripple net (трижды очищенная ставка). Тогда арендная ставка складывается из базовой ставки, операционных расходов и коммунальных платежей. В ставку за операционные расходы включается эксплуатация мест общего пользования и общих инженерных систем здания. Коммунальные платежи — плата за тепло, электричество, воду — оплачиваются чаще всего на основании показаний счетчиков. Впрочем, иногда арендодатели включают плату за тепло в операционные расходы. Но электричество всегда оплачивается отдельно.

Второй подход — аренда + коммунальные платежи. Это означает, что арендодатель не делит для себя аренду на базовую и операционную ставки.

Третий подход — аренда («все включено»). Такой подход встречается крайне редко и только на офисы класса С и ниже.

3. Подводные камни:

  • На объекте может оказаться только один оператор связи, стоимость услуг которого будет запредельно высокой. Этакая монополия связи местного масштаба. В этом случае арендатор ничего не сможет поделать, поэтому нужно такую ситуацию предусматривать заранее.
  • Арендодатель может навязывать услуги собственной службы эксплуатации, что будет указано уже в договоре аренды. Тогда нужно убедиться, что обслуживающая компания компетентна, и услуги ее продаются по рыночной (не завышенной цене).
  • Любые другие услуги, которые навязываются арендодателем. Подчеркиваю: это не обязательно плохо; но нужно выяснять качество и цену этих услуг.

гк аури, blackwood, dna realty, гема инвест, офисы, аренда

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх