Куперс

Бухучет и анализ

Договор размещения оборудования

Бюджетным учреждением заключен договор оказания услуг по размещению оборудования, предметом которого является размещение коммутационных шкафов, кабелей связи на стенах и потолках коридоров, лестничных маршей, технических этажей и крыш зданий, принадлежащих учреждению на праве оперативного управления. Данный договор заключен без получения согласия собственника имущества на его распоряжение.

Являются ли стены и потолок частью здания? Какой договор учреждение вправе заключить с данным контрагентом (договор аренды стен и потолков или договор об оказании услуг на размещение оборудования)?

К сожалению, однозначно ответить на заданный вопрос не представляется возможным. Поясним почему.

1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Очевидно, что отношения, связанные с предоставлением права пользования имуществом (в том числе отдельными конструктивными частями этого имущества), не укладываются в предмет договора возмездного оказания услуг, поскольку не предполагают совершения обязанным лицом каких-либо положительных (активных) действий по отношению к кредитору.

Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату, регулируются нормами о договоре аренды (ст. 606 ГК РФ). В то же время ст. 607 ГК РФ устанавливает, что объектами аренды могут быть только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), не упоминая о том, что предметом договора аренды может быть и часть вещи. Таким образом, хотя отношения по возмездному пользованию частью вещи по своей природе тождественны арендным, текстуальное толкование положений ГК РФ не позволяет распространить на эти отношения нормы об аренде. В связи с этим в судебной практике долгое время был распространен подход, в соответствии с которым договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (например часть крыши), не является договором аренды, а представляет собой непоименованный договор (договор особого рода) (п. 2 ст. 421 ГК РФ), к правоотношениям из которого применяются общие положения об обязательствах и договорах и условия самого договора, а не нормы части второй ГК РФ об отдельных видах обязательств (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Позднее ВАС РФ уточнил свою правовую позицию, указав, что к таким договорам по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению положения законодательства о договорах аренды и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Наконец, в более позднем постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее — Постановление N 73) суд по существу скорректировал свою первоначальную правовую позицию, разъяснив (п. 9 названного постановления), что положение ст. 607 ГК РФ не препятствует заключению такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Тем самым ВАС РФ окончательно признал, что предметом аренды могут быть и части вещи (в том числе, например, крыша здания или ее часть).

Таким образом, правоотношения из договора, предусматривающего предоставление во временное пользование части крыши, внутренних стен и потолков здания для размещения кабелей связи, коммутационных шкафов и иного подобного оборудования, могут квалифицироваться как регулируемые нормами о договоре аренды. В частности, на такие отношения распространяются требования о регистрации договора, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), правила о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ), преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) и прочее. При этом арендное обременение устанавливается на все здание в целом.

2. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из этой нормы, а также из положений п. 3 ст. 607, ст.ст. 611, 622 ГК РФ следует, что договор аренды характеризуется, в частности, следующими признаками:

— в аренду передается индивидуально-определенная вещь или с учетом разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления N 73, часть вещи, которая также должна быть индивидуально определена;

— переданное арендатору имущество выбывает из пользования арендодателя на срок аренды.

Если эти условия не соблюдаются, заключенный сторонами договор не может быть охарактеризован как договор аренды (смотрите также постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 N 12АП-1210/13, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2010 N 08АП-9187/2009, апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 25.05.2015 по делу N 33-2104/2015).

Причем в арендных отношениях индивидуализация имущества необходима для пользования им со стороны арендатора. Так, если стороны договариваются об аренде части помещения, для пользования арендатором этой частью недвижимой вещи она должна быть индивидуализирована, иначе согласованное сторонами пользование объектом аренды не может состояться.

Разумеется, стены и потолок физически являются частью здания. С учетом изложенного ничто не препятствует сторонам договориться об аренде этих частей недвижимой вещи. Но представляется, что для размещения кабелей и коммутационных шкафов использование всей площади стен или потолков на соответствующих этажах (в коридорах и т.д.) может и не требоваться. В этом случае о выбытии стен и потолков из владения и (или) пользования арендодателя говорить нельзя. Более того, может не требоваться и индивидуализация частей стен (потолка и т.д.), чтобы организация связи могла использовать соответствующие элементы здания для размещения своего оборудования. На наш взгляд, договоренность сторон может свестись к предоставлению организации связи возможности разместить кабели связи и коммутационные шкафы на стенах, потолках коридоров, лестничных пролетов и т.д. С учетом характера использования этих элементов недвижимости локализация части стены или потолка для согласования предмета договора о прокладке кабеля, на наш взгляд, не является необходимой.

С учетом сказанного упомянутый в вопросе договор может быть квалифицирован не как договор аренды (но и не как договор возмездного оказания услуг), а как иной не поименованный в ГК РФ договор, возможность заключения которого с учетом принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) для сторон не ограничена.

Однако, если стороны согласуют передачу организации связи в пользование определенных частей здания или частей элементов здания (стен, потолков), к такому договору будут применяться правила ГК РФ о договоре аренды.

То есть для правильной квалификации договора в рассматриваемом случае, как мы полагаем, необходимо детальное изучение предмета и иных условий договора.

Отметим, что даже после появления Постановления N 73 суды в некоторых случаях не признают арендными отношения по договорам, подобным тому, который описан в вопросе. Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 09.04.2015 N 13АП-3846/15 указал, что использование исполнителем телекоммуникационных услуг части крыш, стен и потолков технических этажей и коридоров для прокладки кабельных линий и размещения оборудования не могут быть предметом договора аренды. Собственник или лицо, наделенное правом оперативного управления, в этом случае по-прежнему продолжают владеть, пользоваться или распоряжаться помещениями общежития, их техническое и функциональное назначение при этом не меняется.

Но во многих других схожих случаях суды все же рассматривают отношения по предоставлению в пользование частей здания (крыши, чердачные помещения, участки стен и т.п.) как регулируемые нормами гражданского законодательства об аренде (смотрите, например, постановления АС Дальневосточного округа от 25.08.2015 N Ф03-3467/15, ФАС Дальневосточного округа от 20.05.2014 N Ф03-1806/14, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 N 11АП-3099/15, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 N 13АП-16330/14).

Поэтому, учитывая изложенное, нельзя исключить вероятность квалификации указанного в вопросе договора как сделки, направленной на распоряжение недвижимым имуществом, и, как следствие, правовые риски, связанные с отсутствием согласия собственника имущества учреждения на такое распоряжение (п. 3 ст. 298 ГК РФ, п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх