Куперс

Добрый день, коллеги!

Между тремя организациями (кредитор, новый кредитор и должник) был заключен договор уступки части права (требования) — далее «договор цессии», по которому передается право требования, возникшее на основании другого договора уступки прав (требований), возникших из договора купли-продажи ценных бумаг.

По условиям договора цессии обязательства должника перед новым кредитором по погашению долга должны быть исполнены не позднее определенной даты (в договоре цессии есть такой пункт).

Таким образом, договор цессии закрепляет условие, обязывающее должника погасить задолженность, что, на мой взгляд, противоречит правовой природе уступки прав (требований), содержащихся в ст. ст. 382 и 388 ГК РФ. Иными словами, договоры уступки прав (требований) — это двухсторонние сделки (договоры), заключаемые между двумя сторонами (кредитором и новым кредитором), а должник уведомляется.

Следовательно, условие о сроках погашения долга должником перед новым кредитором не должно прописываться в таких договорах цессии, поскольку должник не является стороной договора цессии, поэтому подобные условия должны считаться недействительными сделкой как нарушающие требования закона (исходя из ст. 168 ГК РФ).

Более того, заключение договора цессии между тремя сторонами (кредитором, новым кредитором и должником) противоречит положениям ГК РФ о договорах цессии, поэтому такой договор цессии также должен считаться недействительной сделкой (исходя из ст. 168 ГК РФ).

В дальнейшем новый кредитор и должник заключили соглашение о порядке погашения задолженности, изменив содержание условия договора цессии о дате погашения долга должником (далее — соглашение).

Исходя из логики, соглашение было заключено теперь уже между двумя организациями — новым кредитором и должником (при этом в соглашении новый кредитор поименован как «кредитор», а должник как «должник»).

Также следует отметить, что по условиям соглашения оно вступает в силу со дня подписания его сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших соглашение, при этом условия соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения соглашения.

Для справки отмечу, что в дальнейшем еще заключались аналогичные соглашения, которыми менялась дата погашения долга по договору цессии.

На мой взгляд, соглашение о порядке погашения задолженности должно быть признано недействительной сделкой (исходя из ст. 168 ГК РФ), при этом оспаривание такой сделки целесообразно осуществлять в рамках исковых требований, заявленных в одном исковом заявлении, поскольку указанные сделки (договор цессии и соглашение) являются взаимосвязанными.

Исходя из того, что по смыслу ГК РФ договор цессии заключается между двумя сторонами (кредитором и новым кредитором), а по условиям договора цессии передается лишь право требования, а не сам договор (как это происходит по ст. 392.3 ГК РФ), то в дальнейшем должник и кредитор не могут заключить соглашение, которым меняют условия договора цессии, поскольку отношения по договору цессии возникли лишь между кредитором и новым кредитором, но после исполнения договора цессии его сторонами обязательства между ними прекратились (исходя из ст. 408 ГК РФ); в противном же случае должник и новый кредитор вносят изменения в договор, обязательств из которого уже нет, поскольку они прекращены, что в принципе невозможно. Следовательно, подобные аномальные соглашения должны быть признаны недействительными сделками.

Уважаемые коллеги, прошу критически отнестись к выводам, которые содержатся в настоящей публикации.

С уважением,

Алексей Байкалов.

Документ показан в сокращенном демонстрационном режиме!

Получить полный доступ к документу

	Вход для пользователей			Стань пользователем Доступ к документу можно получить: Для зарегистрированных пользователей:
			Тел.: +7 (727) 222-21-01, e-mail: info@prg.kz, Региональные представительства

Для покупки документа sms доступом необходимо ознакомиться с условиями обслуживания
Я принимаю Условия обслуживания
Продолжить

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

См. ИС «Юрист» Договор уступки права требования (Примерная форма, 2009), Соглашение об уступке права требования (цессия) (Примерная форма, 2009), Соглашение об уступке права требования (Примерная форма, 2009), Извещение о состоявшейся уступке права требования (Примерная форма, 2009), Договор об уступке права требования (Вариант 1) от 2000 г., Договор уступки права требования (Вариант 2) от 2000 г., Примерная редакция формулировки условия договора, которая исключает уступку права требования от 2000 г., Информация (извещение) о состоявшейся уступке права требования от 2000 г. Договор уступки прав требования в обмен на принятие долга (Е.Ф.Мосин, зам. генерального директора ООО «Аудиторско-правовое бюро», доцент кафедры права предпринимательской деятельности СПбГУП, г.Санкт-Петербург), Договор цессии от 1999 г.

Договор уступки права требования (цессии)

г.

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Цедент», с одной стороны и

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору от №, заключенному между Цедентом и , именуемым далее «Должник».

1.2. В соответствии с условиями настоящего соглашения Цессионарию передаются следующие права требования: (далее — право требования).

1.3. Право Цедента переходит к Цессионарию в момент заключения настоящего договора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права по договору № от .

1.4. Цедент гарантирует Цессионарию действительность и наличие всех прав, которые уступает в соответствии с условиями настоящего договора.

1.5. Цедент гарантирует Цессионарию, что все обязанности, вытекающие из договора № от выполнены им в полном объеме и своевременно.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Цедент обязуется:

2.1.1. Передать Цессионарию в полном объеме права и обязанности по договору № от .

• Корреспонденты на фрагмент
• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

2.1.2. Передать Цессионарию по акту приема-передачи в течение дней с момента подписания Сторонами настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие право требования, а именно:

— договор № от , со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью;

— все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по договору № от ;

Разберемся, на что надо обратить внимание при составлении документа и как избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости по этой схеме.

Коротко и по делу

Договор переуступки прав требования, или иначе – цессии, в общем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».
Ни в одном из названных законов нет перечня конкретных требований к форме составляемого сторонами соглашения. Из ГК РФ ясно одно: документ должен быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде. Неудивительно, что встречающиеся вариации «творчества» сторон весьма разнообразны.

Правила приемки квартиры у застройщикаПосле того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть его будущую квартиру. Если все устраивает, строительная компания предлагает >>Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.

Денежные расчеты по договору цессии производятся после государственной регистрации документа в Росреестре.

Далее необходимо четко прописать, на основании чего действует цедент. Таким «базовым» документом будет являться заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ), согласно которому дольщику к определенному сроку передается объект недвижимости. Потому в тексте составляемого документа должны быть прописаны строительный адрес, проектный номер квартиры, ее площадь и количество комнат.
Как купить квартиру в новостройке по переуступкеПриобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >>Надо понимать, что предметом договора цессии является передача новому дольщику не квартиры, а права требования на нее. Этот момент тоже находит отражение в документе. Ответственность сторон обычно описываются довольно лаконично. Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и платежных документов, подтверждающих, что он инвестировал средства в новостройку. Или двусторонний акт сверки произведенных с застройщиком расчетов. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

Подготовительная работа

Казалось бы, текст договора цессии настолько краток и понятен, что в нем не может быть никаких подводных камней. На самом деле, купить квартиру по переуступке не так-то просто. Чтобы избежать рисков, следует уделить пристальное внимание не столько конечному договору, подписываемому цедентом и цессионарием, сколько основательной пачке документов, которую должны представить продавец квартиры и застройщик.
Как уже говорилось, цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства: в случае развития ситуации по негативному сценарию цессионарию придется предъявлять претензии застройщику. Поэтому, приобретая квартиру у дольщика, следует провести все те действия, которые предписаны покупателю на первичном рынке: запросить у строительной организации актуальный вариант проектной декларации, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, а также проверить сроки действия разрешения на строительство, наличие правоустанавливающего документа на земельный участок и ТУ на подключение к инженерным сетям. Стоит поискать в интернете информацию о застройщике: аккуратно ли он выполняет свои обязательства перед дольщиками, не задерживает ли сдачу объектов.

Продажа

Студия|22 м2|1/16 этаж

1 614 950 ₽

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Показать номерПродажа

Студия|11 м2|2/5 этаж

1 650 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номерПродажа

Студия|11 м2|2/4 этаж

1 650 000 ₽

Фурштатская, 50

Показать номерПродажа

1-комн. кв.|26 м2|2/3 этаж

1 670 000 ₽

Хвойный, 32

Показать номерПродажа

Студия|23 м2|6/16 этаж

1 705 986 ₽

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Показать номерПродажа

Студия|23 м2|14/16 этаж

1 729 670 ₽

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Показать номер Продажа

Студия|21 м2|1/4 этаж

1 748 588 ₽

Сертолово, Пограничная ул.

Показать номер Продажа

1-комн. кв.|31 м2|1/5 этаж

1 770 000 ₽

д. Керро, 143

Показать номер Продажа

1-комн. кв.|25 м2|5/9 этаж

1 900 000 ₽

г. Ломоносов, ул. Михайловская

Показать номер Продажа

3-комн. кв.|54 м2|2/4 этаж

1 990 000 ₽

п. Стеклянный, 35

Показать номер Продажа

3-комн. кв.|126 м2|2/8 этаж

24 900 000 ₽

Смольный проспект, 17

Показать номер Продажа

Студия|13 м2|1/10 этаж

2 000 000 ₽

Авиаконструкторов пр-т, 14 к 3

Показать номер

Справка БН

Перечень документов, необходимых для регистрации договора цессии в Росреестре (скачать)

Не менее внимательно следует прочитать договор долевого участия. Во-первых, переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. То есть на ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.
Во-вторых, в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

У покупателя должны остаться оригиналы договора цессии, ДДУ, а также документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком.

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях – взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или – по соглашению – стороны делят их между собой. Сама переуступка проводится с участием застройщика, то есть составляется трехсторонний договор, который подписывает и представитель строительной компании. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.
Редко, но случается, что застройщик не требует отступных. Тогда его просто следует уведомить о смене дольщика. В договор цессии должен быть включен пункт, регламентирующий, кто именно (цедент или цессионарий) и в какой срок известит строительную компанию о «замене игроков». Иначе у покупателя могут возникнуть проблемы на самом финише – когда он будет получать от застройщика готовое жилье.

Денежный вопрос

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант – цедент успел расплатиться полностью. Тогда остается, как уже было сказано, затребовать от него и застройщика документы, подтверждающие этот факт.
Если квартира была приобретена в рассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента. К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, из-за чего были начислены штрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.
Если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита (а это должно быть отражено в ДДУ), то процесс оформления сделки потребует больше времени и сил. Необходимо будут получить согласие банка на заключение договора уступки права требования и перевод долга на цессионария. Соответственно, покупатель должен будет подготовить и передать в банк пакет документов, аналогичный тому, который требуется от ипотечного заемщика, и ждать одобрения кредитного совета.
Но даже если ипотечный заем к моменту заключения договора переуступки выплачен полностью, необходимо будет к договору цессии приложить справку банка, подтверждающую, что кредит погашен и залог по ДДУ снят.

Последний штрих

Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье. Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры уступка прав требования с юридической точки зрения вступает в силу. Перечень документов, который подается в регистрирующий орган, приведен ниже.
Пай по переуступкеПереуступка пая в жилищном кооперативе – один из законных способов приобретения квартиры, позволяющий сэкономить на покупке жилья до 20%. Чтобы снизить >>Все денежные расчеты между цедентом и цессионарием производятся после возвращения документа из регистрирующих органов. По закону процесс должен занимать не более 18 календарных дней. На практике иногда растягивается на месяц и более. Алгоритм действий сторон при этом такой же, как при сделке купли-продажи жилья: деньги закладывают в банковскую ячейку и вынимают только после получения свидетельства о регистрации договора цессии из органов Росреестра.

ЗАХОДИ

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь наша задача, как Покупателя новостройки – изучение и заключение договора с Застройщиком.

Какие бывают типы договоров с Застройщиками, мы изучили (см. об этом предыдущий шаг), и выбрали наиболее безопасный для нас вариант. Теперь нужно разобраться с конкретными условиями выбранного договора. Ведь именно условия договора с Застройщиком будут определять наши права и обязанности в отношениях с ним, и именно формулировки договора будут служить нам опорой в разрешении спорных ситуаций.

Покупку квартиры в новостройке через «вексельную схему» и ПДКП мы здесь подробно рассматривать не будем, так как это не те случаи, к которым следует стремиться разумному Покупателю.

Вексель юридически дает нам право претендовать только на его погашение компанией, которая его выпустила. Погашение, естественно, деньгами, а не квартирой. Переданные под вексель деньги (фактически взаймы) Девелоперу с квартирой никак не связаны. В случае же банкротства компании, держатели векселей встают в очередь вместе с другими кредиторами компании, надеясь, что после ликвидации ее имущества им что-нибудь перепадет.

Покупка квартиры через ЖСК – тоже отдельная тема, довольно рисковая, и на рынке встречается относительно редко. Покупатель здесь вообще не связан юридически с Застройщиком, а является пайщиком потребительского кооператива, и заключает договор с этим кооперативом. К Застройщику, соответственно, Покупатель не может предъявить никаких требований и претензий.

Вариантов договоров с кооперативом может быть множество, поэтому здесь нам следует взять копии договора и устава кооператива, и обратиться с ними за консультацией специализированного юриста.

Далее мы будем рассматривать только самые легальные и самые распространенные договоры, которые заключают дольщики при покупке квартиры в строящемся доме – это Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки прав требования.

Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

Если предлагают уступку прав требования

Договор уступки прав требования говорит о том, что мы имеем дело не с самим Застройщиком, а с одним из его партнеров – подрядчиком, соинвестором или дольщиком, который может быть как юрлицом, так и физлицом. Этот партнер, имея сам права требования на строящуюся квартиру, переуступает их нам, чтобы после достройки дома мы уже могли требовать право собственности от Застройщика.

Для Покупателя здесь важно определить, действительно ли партнер Застройщика сам владеет правами требования на нужную нам квартиру. Другими словами, мы смотрим его основание для передачи нам этих прав. Такими основаниями могут быть как Договор долевого участия (что предпочтительно для нас), так и различные типы подрядных или инвестиционных договоров с Застройщиком.

Договор уступки прав требования, по сути, является производной от первоначального договора, заключенного между Застройщиком и его партнером. Соответственно, юридические последствия по «уступке прав» во многом определяются основным договором, права по которому переуступаются.

Если у нашего Продавца основным (первоначальным) договором является Договор долевого участия (ДДУ), то здесь ситуация понятная.

Во-первых, этот договор дольщика с Застройщиком (ДДУ) должен быть зарегистрирован в Росреестре – а значит, права требования на квартиру у нашего Продавца действительно имеются (смотрим штампы регистратора на ДДУ, заказываем Выписку из ЕГРН.

Во-вторых, в самом ДДУ (согласно закону ФЗ-214) указывается возможность и условия передачи прав требования по этому договору другому лицу. Нам всего лишь нужно проследить, чтобы эти «условия передачи прав требования» были соблюдены в нашей сделке (в частности, в ДДУ может стоять условие письменного согласия Застройщика на переуступку партнером своих прав требования на квартиру).

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Еще нам нужно помнить, что если наш Продавец уступает нам право требования на квартиру, за которую он сам еще не полностью рассчитался с Застройщиком, то вместе с уступкой права, происходит также и перевод долга. Т.е. в этом случае, часть суммы за квартиру мы отдаем Продавцу, а другую часть выплачиваем в счет его долга Застройщику.

Кстати, на практике некоторые строительные компании, в целях оптимизации налогообложения, специально создают отдельное юрлицо, на которое оформляют большинство строящихся квартир по ДДУ. А от этого юрлица те же квартиры продаются конечным Покупателям уже по Договорам уступки прав требования.

Если же у нашего Продавца основным договором служит какой-либо другой договор, заключенный им с Застройщиком (не ДДУ), то здесь уже могут быть варианты – права требования самого Продавца могут быть под вопросом, и здесь уже нам без помощи профильного юриста не обойтись.

Как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился – см. в этой заметке по ссылке.

Заключение Договора долевого участия (ДДУ) с Застройщиком

Итого, из всех способов покупки квартиры в новостройке, полностью легальным (специально созданным для этих целей), и наиболее надежным для Покупателя способом является заключение с Застройщиком Договора долевого участия (ДДУ). На сегодняшний день он является также и наиболее распространенным типом договора на «первичке». Поэтому мы будем изучать именно его.

Но даже если мы заключаем именно договор ДДУ с Застройщиком, это вовсе не означает, что он будет одинаковым у всех строительных компаний.

Суть в том, что каждый Застройщик на основе закона 214-ФЗ разрабатывает свой собственный вариант договора ДДУ, проявляя недюжинное «творчество» в формулировках. Ведь «что не запрещено, то разрешено», а значит, добавляя от себя некоторые пункты в договор, Застройщик может манипулировать положениями закона в своих интересах.

Для нас важно понимать, какие именно уловки используются в договорах дольщика с Застройщиком, и чем это может нам грозить.

♦ Примеры «творчества» Застройщиков в формулировках условий ДДУ ♦

«Шоб я так жил, как всё вы врёте», — заявил бы коренной одессит во времена Исаака Бабеля. Но в наше время свое недоверие к Застройщику мы выражаем более деликатно.

В каждом типе договора есть обязательные или существенные условия (без которых договор считается незаключенным), и дополнительные («иные») условия, которые стороны могут вставлять на свое усмотрение.

Каждый Девелопер, имея у себя взвод штатных юристов, очевидно, не забудет перечислить все существенные условия ДДУ (иначе этот договор не пройдет регистрацию). Но нас будут интересовать именно дополнительные условия, которые не обобщают, а конкретизируют наши отношения с Девелопером.

ВИДЕО: Уловки застройщиков в формулировках ДДУ

— О различных хитростях Застрощиков, которые они используют в своих Договорах долевого участия, рассказывает опытный адвокат.

На что обратить внимание в Договоре долевого участия (ДДУ)?

В договоре с Застройщиком нам нужно обратить внимание на следующие пункты:

• На четкую идентификацию конкретной квартиры, которую мы покупаем (секция дома, этаж, площадь, количество комнат, балкон/лоджия, планировка и номер на поэтажном плане проекта – в приложении к договору);
• На формулировки и перечисление конкретных обязательств Застройщика;
• На срок исполнения обязательств Застройщиком (в т.ч. срок передачи готовой квартиры Покупателю – именно с этого момента будет рассчитываться пеня при нарушении сроков);
• На гарантийный срок для переданной Покупателю квартиры (согласно закону, на конструктивные элементы – не менее пяти лет, на инженерное оборудование – не менее трех лет);
• На ответственность Застройщика за нарушение своих обязательств (в т.ч. штрафы, пени и т.п.);
• На способы обеспечения обязательств Застройщика по договору, и защиту инвестиций дольщика (в т.ч. залог земельного участка, страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд, или расчеты через эскроу-счета);
• На цену договора (с условием, что цена является окончательной, и изменению не подлежит);
• На условия взаимных доплат/выплат, в случае, если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше проектной, указанной в договоре (на основании обмеров БТИ после завершения строительства);
• На порядок перечисления дольщиком денег по договору (в т.ч. суммы, сроки и этапы платежей, типы платежных документов);
• На порядок передачи построенной квартиры Покупателю (в т.ч. сроки заселения, подписание Акта приема-передачи квартиры, порядок устранения дефектов и недоделок);
• На возможность для дольщика переуступки своих прав по договору (в т.ч. с переводом долга, при еще не выплаченной сумме по договору), и на условие такой переуступки (возможно, Застройщик потребует денег за свое согласие на нее);
• На сроки и порядок оформления и регистрации прав собственности на новую квартиру;
• На порядок/механизм предъявления претензий к Застройщику, и способ разрешения споров, в случае нарушения им сроков строительства, или несоответствия качества квартиры заявленному уровню;
• На возможность и условия расторжения договора в одностороннем порядке дольщиком, с возвратом ему внесенной суммы и выплатой процентов или вычетом неустойки – в зависимости от причины расторжения (такое право дольщику дает закон ФЗ-214).

Все эти пункты могут быть выражены в разных формулировках, но наша задача – понимать какие именно условия должны быть отражены в договоре с Застройщиком, чтобы наши интересы были защищены.

Образец Договора долевого участия можно скачать .

Различные нюансы в формулировках договоров требуют уже специального образования. Поэтому для учета всех тонкостей при заключении договора с Застройщиком, настоятельно рекомендуется взять у него проект договора, и вместе с этой бумагой обратиться за дополнительной консультацией юриста.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки?

Профильный юрист, посмотрев конкретный договор, подскажет, какие опасности/риски содержат те или иные формулировки, а также посоветует, какие условия, и в каком виде следует добавить или отклонить в договоре, чтобы защитить свои права (ФЗ-214 позволяет дольщику требовать изменения условий ДДУ).

На практике, правда, далеко не каждый Девелопер гибко подходит к составлению договора, и с радостью принимает на себя дополнительные обязательства. Гораздо чаще Девелопер действует по принципу «не нравится – не ешь», и предлагает шаблонный договор всем Покупателям, иногда позволяя подкорректировать лишь отдельные пункты.

Тем не менее, настойчивость Покупателя вкупе с поддержкой профильного юриста вполне может переиначить некоторые условия договора в свою пользу.

♦ К слову о договоре с Девелопером ♦

Если случилось так, что Застройщик привлекает деньги на строительство дома под другой тип договора (не ДДУ), то в целом рекомендации будут те же. Но отличие в том, что большинство пунктов Застройщик уже не обязан будет выполнять, и их вообще может не быть в договоре.

В таком случае, риски Покупателя возрастают, и дополнительная консультация юриста становится еще более актуальной.

Договор уступки денежного требования i
№номер договора от дата заключения договора

г. место подписания

Организационно-правовая форма и фирменное наименование, в лице ФИО и должность лица, уполномоченного на подписание договора, действующего/ей на основании Устава (для директора юридического лица) или доверенности № от (для представителя от юридического лица)Индивидуальный предприниматель, в лице ФИО индивидуального предпринимателя, действующего/ей на основании свидетельства о государственной регистрации №номер свидетельства от дата выдачи свидетельства («Первоначальный кредитор»), с одной стороны, и

Организационно-правовая форма и фирменное наименование, в лице ФИО и должность лица, уполномоченного на подписание договора, действующего/ей на основании Устава (для директора юридического лица) или доверенности № от (для представителя от юридического лица) Индивидуальный предприниматель, в лице ФИО индивидуального предпринимателя, действующего/ей на основании свидетельства о государственной регистрации №номер свидетельства от дата выдачи свидетельства («Новый кредитор»), с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности – «Сторона», заключили настоящий договор уступки денежного требования («Договор») о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Первоначальный кредитор уступает, а Новый кредитор принимает право требования к Unknown («Должник»)i, вытекающее из договора Unknown №Unknown от Unknown, заключенного между Первоначальным кредитором и Должником («Первоначальный договор»).

1.2. Право требования Первоначального кредитора переходит к Новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали у Первоначального кредитора к моменту совершения настоящего Договора (в частности, к Новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты), в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату подписания Договора).

1.3. Размер уступаемого требования по Договору состоит из суммы основного долга Должника перед Первоначальным кредитором равной Unknown бел. рублейсуммы основного долга Должника перед Первоначальным кредитором равной Unknown бел. рублей и предусмотренных Первоначальным договором сумм неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь, начисленных Первоначальным кредитором до дня заключения данного договора.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Первоначальный кредитор в срок не позднее Unknown дней с момента подписания Договора обязуется передать Новому кредитору все документы, удостоверяющие уступаемое право: Первоначальный договор со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему Unknown. Передача документов оформляется двусторонним актом, подписываемым Первоначальным кредитором и Новым кредитором и являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение 1).

2.2. Первоначальный кредиторНовый кредитор в течение Unknown дней с момента подписания Договора обязан уведомить Должника о состоявшемся переходе прав и представить копию соответствующего уведомления Новому кредиторуПервоначальному кредитору.i

2.3. С момента уведомленияi Должник свои обязательства перед Первоначальным кредитором в размере, указанном в пункте 1.3. Договора, вытекающие из Первоначального договора, должен исполнить Новому кредитору в срок до Unknown.

2.4. С момента подписания данного договора Первоначальный кредитор утрачивает право требования исполнения обязательств по Первоначальному договору от Должника.

2.5. В счет оплаты уступаемого права требования Новый кредитор обязуется уплатить Первоначальному кредитору сумму в размере Unknown бел. рублей в срок до Unknownпроизводит зачет задолженности Первоначального кредитора перед Новым кредитором, возникшей из договора Unknown №Unknown от Unknown, в размере Unknown бел. рублейUnknown.

3. Ответственность сторон

3.1. Первоначальный кредитор отвечает перед Новым кредитором за недействительность переданного ему требования.

3.2. Первоначальный кредитор не отвечает перед Новым кредитором за неисполнение Должником переданных обязательств.

3.3. Должник вправе выдвигать против требований Нового кредитора возражения, которые он имел против Первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к Новому кредитору.

3.4. За нарушение сроков исполнения Должником обязательств Новому кредитору несет ответственность перед Новым кредитором в размере, предусмотренном Первоначальным договором.

3.5. За нарушение Новым кредитором сроков исполнения своих обязательства перед Первоначальным кредитором Новый кредитор несет ответственность в виде уплаты неустойки (пени) в размере Unknown процентов от не уплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки.

3.6. За нарушение сроков передачи документов Новый кредитор вправе требовать с Первоначального кредитора уплаты неустойки (штрафа) в размере Unknown бел. рублей за Unknown просрочки.

4. Форс-мажор

4.1. Сторона освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя Договором обязательств, если это неисполнение явилось следствием форс-мажорных обстоятельств. Под форс-мажорными обстоятельствами понимаются обстоятельства непреодолимой силы, возникшие после заключения Договора (землетрясения, наводнения, другие стихийные бедствия, массовые беспорядки, забастовки и другие обстоятельства чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными и обычно принятыми мерами).

4.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение Unknown дней уведомить об этом другую Сторону.

4.3. По требованию одной из Сторон другой Стороне должен быть предъявлен удостоверяющий документ, подтверждающий форс-мажорные обстоятельства. Документ, выданный государственным или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

4.4. Неуведомление или несвоевременное уведомление лишает Сторону права ссылаться на любое вышеуказанное обстоятельство как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

4.5. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более Unknown то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

5. Разрешение споров

5.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

5.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством Республики Беларусь.

5.3. Правом, применимым к Договору, является право Республики Беларусь.

6. Заключительные положения

6.1. Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами.

6.2. Все изменения и дополнения к Договору должны быть совершены в той же форме, что и Первоначальный договор. Соответствующие изменения и дополнения являются неотъемлемой частью Договора.

6.3. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу по одному для каждой из Сторон.