Куперс

Когда начало и окончание договора определить невозможно Как продлить действие отдельных условий договора за его временные рамки Самые частые ошибки последнего времени в определении срока договора.

Современный юрист сталкивается с проблемами, на которые еще несколько лет назад не обращали внимание или отдавали на откуп теоретикам. Заслуживающей особого отношения проблемой не только современного права, но и экономики, стало сегодня условие договора о его действии во времени.

Пожалуй, не найдется ни одного юриста, который не знаком с порядком действия договора во времени. Но практика показывает, что, несмотря на достаточно проработанные формулировки, которые встречаются в договорах об их действии во времени, существует множество проблем, которые приходится решать не только внутри компании, но и с контрагентами. Как будет показано ниже, даже самые известные и широко используемые формулировки о сроках и действии договора могут привести к нежелательным последствиям, если в договоре имеются коррелирующие положения о сроках и времени исполнения обязательств.

Практика дает необъятное количество примеров того, как не стоит писать договор и какие формулировки о действии договора во времени стоит избегать. Поэтому в этой статье будут приведены те условия, которые, по опыту автора, наиболее часто используются в последнее время. Объединяет их то, что результатом всех этих формулировок стал спор между сторонами о действии договора во времени. Надо сказать, что далеко не всегда причиной проблем является непрофессионализм тех, кто составляет документы. Во многом виновата нечеткость регулирования некоторых вопросов в законодательстве. Стоит также отметить стереотипность восприятия многих традиционных формулировок.

«Договор вступает в силу с момента его заключения»

Подобная формулировка не так часто встречается в коммерческих договорах, но зато хорошо иллюстрирует основные сложности понимания начала действия договора и его временных рамок. Данная формулировка не содержит ошибок и применима при заключении договоров. Однако понятие «заключение договора», как событие, с которым связывается начало действия договора во времени, многими трактуется неверно. Чаще всего стороны считают, что заключение договора определяется датой, указанной в начале документа. Однако на самом деле заключение договора означает совсем иное.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Но далее, из смысла кореллирующих норм статей 432 и 433 ГК РФ, можно сделать вывод, что договор заключается в момент получения акцепта или, соответственно, подписи контрагентом документа.

В связи с этим и обязательства в приведенном примере возникнут у сторон не с даты указанной на договоре, а с момента подписания договора второй стороной. Это важно потому, что даже один день может иметь решающее значение для сторон, в частности, при нарушении определенных сроков.

«Договор вступает в силу с момента подписания»

От такой формулировки – весьма распространенной — также хочется предостеречь – по той же причине, что была приведена применительно к предыдущему примеру. Такие нормы в договоре не дают с достаточной точностью определить период действия договора, так как момент подписания не всегда тождественен той дате, которая стоит на договоре. Соответственно и стороны договора могут понимать момент вступления в силу по-разному.

Особенно остро недостаток точности этой формулировки заметен тогда, когда от даты вступления договора в силу зависит и дата его окончания, а также порядок пролонгации.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКИКИ. В договоре было сказано, что он «вступает в силу с момента подписания и действует в течение одного календарного года». Далее стороны предусмотрели следующее условие: «Если ни одна сторона не уведомила в письменном виде другую сторону за один месяц до окончания срока действия договора о своем нежелании продлевать действие договора, то он ежегодно пролонгируется на следующие одиннадцать месяцев на тех же условиях». В результате одна из сторон уведомила контрагента за месяц и два дня – однако это было мнение стороны. Контрагент же не согласился, указав на дату подписания договора, которая была пятью днями ранее даты, которая значилась в начале договора.

Если в договоре указано время, которое зависит от подписания документа, юристу необходимо обращать внимание на то, указана ли дата подписания договора в момент совершения такого акта. В противном случае доказать иную дату, чем та, которая содержится в начале договора, невозможно.

«Договор вступает в силу с момента одобрения советом директоров (общим собранием участников, акционеров)»

Как известно для некоторых сделок, особенно совершаемых обществами, законодательно установлен порядок их одобрения. Крупная сделка в случае нарушений порядка ее совершения, может быть признана недействительной. Так, крупная сделка в акционерном обществе должна быть одобрена Советом директоров при сумме от 25 до 50 % балансовой стоимости активов. А если сумма сделки превышает 50 % этой стоимости — общим собранием акционеров, квалифицированным большинством в три четверти голосов (ст. 79 закона об акционерных обществах*). Крупная сделка, совершенная с нарушением требований, предусмотренных нормативными актами, может быть признана недействительной по иску общества, его участника или акционера (п. 5 ст. 46 закона об обществах с ограниченной ответственностью**; п. 6 ст. 79 закона об акционерных обществах).

Однако необходимо отличать одобрение сделки от заключения договора. Одобрение сделки представляет собой процедурное условие ее действительности. Время сделки может включать в себя и ее одобрение. Но одобрение сделки никак не связано с действием во времени договора. Сделка, совершенная с нарушением требований о ее одобрении оспорима, но не ничтожна (см. постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 31.07.07 по делу № Ф09-5977/07-С6, Дальневосточного округа от 26.07.07 по делу № Ф03-А51/07-1/1566 и др.). Поэтому ее действие во времени не зависит от соблюдения или несоблюдения сторонами процедурных условий. Ее действие – а в конечном счете, и действие договора — может лишь зависеть от оспаривания и признания недействительной сделки судом.

В силу этого нельзя ставить действие договора во времени в зависимость от одобрения тем или иным органом управления юридического лица – оно может никогда не произойти, но обязательства сторон обычно в таких случаях имеют место быть до такого одобрения. Во избежание же коллизий следует одобрение крупных сделок осуществлять на стадии преддоговорного общения сторон.

«Договор вступает в силу с такого-то числа и действует по такое-то число»

Классическая формулировка: указываются конкретные даты вступления в силу и окончания срока действия договора.

Однако необходимо быть внимательным не только к конкретному пункту о действии договора во времени, но и к другим пунктам, которые могут относиться к срокам действия договора.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. В договоре было сказано, что он «вступает в силу с 1 октября 2007 года и действует до 1 октября 2008 года». Следом содержалась норма, которая гласила: «Все дополнительные соглашения и приложения, подписанные сторонами во исполнение настоящего договора, действует в течение срока, прямо в них указанного». И далее — контрольная фраза о том, что дополнительные приложения и соглашения являются неотъемлемой частью договора. В результате у контрагентов возникли проблемы – но не потому, что стороны неправильно прописали действие договора и его отдельных частей во времени. А из-за того, что в одном из дополнительных соглашений — установили срок действия соглашения за пределами временных рамок основного договора. Между тем, в договоре возникала коллизия: может ли дополнительное соглашение действовать самостоятельно, т.е. в течение срока в нём прямо указанного или в течение срока действия договора, т.к. допсоглашение является неотъемлемой частью договора.. Это дало основания для спора между сторонами.

Пункт об особом сроке действия дополнительных соглашений имеет право на существование и во многом даже правилен, так как дополнительные соглашения и приложения могут иметь свое, отличное от основного договора, время действия. Например, бывают ситуации, когда контрагентам необходимо заменить какие-либо положения договора (или дополнительных соглашений) на определенный период, в связи с возникшими обстоятельствами (форс-мажор, сезонные особенности, экономическая и политическая ситуация).

Но в таком случае во избежание споров необходима прямая оговорка о том, что из общего порядка действия договора есть исключения. Пример: «договор утрачивает силу с 1 октября 2008 года, за исключением дополнительных соглашений к настоящему договору, порядок и сроки действия во времени которых определяются в самих дополнительных соглашениях». Писать о том, что дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора было бы не правильно, т.к. этимология «неотъемлемый» означает «неотделимый», что в данном случае не усматривается.

«Договор действует до полного исполнения сторонами всех своих обязательств»

Такая формулировка вошла в обычаи документоведения, тем не менее, на самом деле она не всегда соответствует логике событий, а иногда и закону.

Согласно части 2 пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса, в договоре должен существовать момент окончания исполнения обязательств, факт которого может служить окончанием действия договора. Таким моментом может быть дата или событие. Для некоторых обязательств событие определить сложно, и мы опять попадаем под «размытые» во времени сроки. Поэтому остается другой вариант – конкретная дата. Это самое выгодное и правильное определение временных границ.

Можно возразить, что при заключении эти временные границы не всегда окончательно известны. Но для этого есть такая мера, как дополнительное соглашения и уж вряд ли может быть актуальным аргумент о том, что это – лишняя бумага и время. Недостаток времени будет гораздо ощутимее в том случае, если нечеткая формулировка условия о сроке действия договора станет камнем преткновения во взаимоотношениях контрагентов.

Формулировка же «…до полного исполнения сторонами обязательств» приводит к тому, что окончание договора может вообще никогда не наступить, т.к. контрагенты очень часто стараются сохранить некоторые обязательства и по истечении срока действия договора. Такую норму, конечно, нельзя признать вопиющей, но если она есть, то требует от юриста чёткого понимания временной ситуации договора и действий конкретных отношений сторон во времени.

Отмечу, что критикуемая формулировка имеет на практике модификацию – «до полного исполнения сторонами обязательств в рамках настоящего договора». Поспорить с ней юристу дает основаниястатья 422 Гражданского кодекса.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Не вдаваясь в рассуждения о целях законодателя относительно данной нормы, стоит сказать, что для контрагентов обязательства вытекают не только из «рамок договора», но и из нормативных актов.

Даже если предположить, что стороны включили в договор все условия, характерные для конкретного вида договора, некоторые обязательства могут возникнуть в силу деятельности сторон во исполнение основного договора (например, заключение договоров поставки или подряда в рамках агентского договора, страхования имущества в рамках договора хранения и т.д.). Поэтому уж коль скоро очень хочется использовать формулировку «до полного исполнения сторонами обязательств», фразу «в рамках настоящего договора» лучше опустить.

«Положение такого-то пункта договора сохраняет свою силу и по истечении срока действия договора»

На практике такие формулировки часто встречаются – особенно применительно к условию о конфиденциальности. Это выглядит примерно так: «Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность в отношении любой информации о деятельности сторон, ставшей им известной в связи с исполнением настоящего договора и являющейся коммерческой тайной одной из сторон. Положение настоящего пункта договора сохраняет свою юридическую силу и по истечении срока действия настоящего договора».

Но, как уже отмечалось выше, такой подход к действию договора во времени некорректен. Прекращение действия договора во времени не может накладывать обязательства на стороны. Срок, в течение которого отношения сторон регулируются обязательными для них условиями, должны быть четко определены – иначе какой смысл вообще заключать договор? Или как в данном случае правильно определить срок исковой давности? При таких формулировках он может длиться вечно.

Действительно, иногда необходимо продлить срок действия отдельных положений договора за пределы его временных рамок. Типичная ситуация – нужно вменить в обязанность контрагенту не разглашать конфиденциальную информацию, переданную в связи с исполнением договора, в течение определенного времени после его окончания.

Если стороны хотят, чтобы действовали определенные условия, обязательства или конкретные пункты договора, необходимо об этом прямо указывать: «Настоящий договор действует до 1 января 2008 года, за исключением пункта 5.7, положения которого действует до января 2015 года». Причем дату можно установить настолько далекой, насколько того требуют интересы бизнеса. Кстати, если речь идёт о конфиденциальной информации, то её сроки охраны могут быть определены в договоре (ст. 12 ФЗ о коммерческой тайне от 29 июля 2004 г.).

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)
  • Глава 27. Понятие и условия договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Комментарий к статье.

1. Положениями п. 1 комментируемой статьи установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Эти положения необходимо применять в совокупности с правилами ст. 433 ГК РФ, определяющими момент, с которого договор признается заключенным.

2. Если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений, то стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, которые возникли до заключения договора.

Президиум ВАС РФ разъяснил, что из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ (см. информационное письмо от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Так, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что начало периода сублизинга может иметь место и ранее даты заключения договора, а именно с момента, специально оговоренного сторонами, с учетом норм п. 2 ст. 425 ГК РФ (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 N 09АП-17460/12).

В другом случае при рассмотрении дела о взыскании неустойки по государственному контракту на разработку проектной и рабочей документации для строительства и реконструкции объекта, установлено, что условия, определяющие сроки этапов выполнения работ до заключения договора, не могли действовать в период выполнения работ. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий договора свидетельствует лишь о том, что объем работ будет учтен как выполненный по договору, и оплата работ будет произведена по ценам договора на его условиях. Согласование сторонами условия о сроке выполнения этапа работ до даты заключения договора не означает, что непосредственная обязанность по исполнению договорных обязательств возникла у сторон ранее заключения самого договора. В связи с этим у суда не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения. Таким образом, вывод суда о законности начисления и взыскания неустойки за период до даты заключения договора противоречит указанным нормам права (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2016 N Ф05-9825/2016 по делу N А40-42262/2015).

3. В п. 1 ст. 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Комментируемая статья на этот счет устанавливает в п. 3, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, если это предусмотрено законом или договором (см., например, п. 6 ст. 367, п. 1 ст. 627 ГК РФ; ст. 239 КТМ РФ). При этом договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ). При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что в связи с несвоевременным внесением ответчиком арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора в виде договорной неустойки, неустойка может быть взыскана до момента фактического возврата имущества (см. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2016 N Ф02-3934/2016 по делу N А78-16444/2015).

5. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 29.09.2015 N 2058-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Черкуновой Анны Вячеславовны на нарушение ее конституционных прав частью первой статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (см. п. 68);

— Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» (см. п. 10);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (см. п. 5);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (см. п. 6);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. п. 8);

— Постановление Суда по интеллектуальным правам от 15.01.2016 N С01-1228/2014 по делу N А40-118770/2013 (о взыскании неустойки по лицензионным договорам);

— Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2016 N Ф02-3934/2016 по делу N А78-16444/2015 (о взыскании пени по договору аренды нежилого помещения);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.06.2016 N Ф01-1853/2016 по делу N А43-11752/2015 (о разрешении разногласий, возникших у сторон при заключении договора аренды земельного участка);

— Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.05.2016 N Ф03-1907/2016 по делу N А04-6883/2015 (об обязании заключить договор на оказание услуг по холодному водоснабжению и взыскании долга за оказанные услуги);

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2016 N Ф05-9825/2016 по делу N А40-42262/2015 (о взыскании неустойки по государственному контракту на разработку проектной и рабочей документации для строительства и реконструкции объекта);

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.07.2016 N Ф09-7087/16 по делу N А07-18073/2015 (о взыскании долга по договору о строительстве многоквартирного дома на предоставленном земельном участке, неустойки);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.06.2016 N Ф01-1853/2016 по делу N А43-11752/2015 (о разрешении разногласий, возникших у сторон при заключении договора аренды земельного участка);

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.04.2016 N Ф04-876/2016 по делу N А45-3464/2015 (об обязании исполнить обязательства по договору поставки и принять изготовленную продукцию, взыскании задолженности и неустойки);

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2016 N Ф05-8204/2016 по делу N А41-52715/15 (о взыскании долга по договору на оказание услуг);

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2016 N Ф06-5979/2016 по делу N А57-8077/2015 (о взыскании задолженности по договору субаренды нежилых помещений, неустойки);

— Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.05.2016 N Ф03-889/2016 по делу N А73-10022/2015 (о взыскании суммы долга по договору аренды нежилых помещений, пени за нарушение сроков оплаты).

Поделиться с друзьями Ссылки по теме: Статья 424. Цена 1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т… 326 3-11-2019 Статья 420. Понятие договора 1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 2. К договорам применяют… 464 3-11-2019 Статья 421. Свобода договора 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заклю… 421 3-11-2019 Статья 422. Договор и закон 1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент е… 369 3-11-2019

Предположим, при заключении договора стороны забыли согласовать одно из его условий. Это может произойти по ряду причин: из-за невнимательности, спешки или отсутствия в организации юриста на момент заключения договора. Возможно, не придя к компромиссу по какому-либо вопросу, стороны сознательно «забыли» урегулировать свои действия в той или иной ситуации – в надежде на то, что она не возникнет в ходе их отношений. Наконец, иногда договор настолько выгоден для одной из сторон, что она может согласиться на акцепт, особо не вчитываясь в условия.

Если забытое условие относится к числу существенных (например, условие о товаре для договора поставки), возникает риск того, что суд признает договор незаключенным. Но гораздо чаще стороны забывают согласовать одно из тех условий, отсутствие которых не влечет столь серьезных последствий.

Во всех этих случаях договор считается заключенным и сохраняет свою силу для сторон. Проблема лишь в том, что он не содержит правил о том, как поступать в возникшей спорной ситуации. Чтобы решить эту проблему, сторонам необходимо обратиться к тексту Гражданского кодекса РФ. Он предусматривает множество диспозитивных норм, рассчитанных как раз на такой случай: они применяются, только если в договоре не установлено иное правило.

Среди диспозитивных норм есть правила, которые применяются к любым договорам независимо от их вида. В первую очередь это касается многих положений о сроках действия договора и сроках исполнения обязательства. В этой рекомендации описано, какие правила будут действовать, если стороны забыли согласовать:

• условие о том, что истечение срока действия договора прекращает все обязательства;

• срок действия договора;

• срок исполнения обязательства;

• возможность досрочного исполнения;

• применение договора к ранее возникшим отношениям.

Кроме того, для каждого вида договора диспозитивные нормы можно найти в соответствующей главе части второй Гражданского кодекса РФ. Тут может возникнуть проблема: из текста закона не всегда ясно, является норма диспозитивной или императивной. Это не имеет значения, если в договоре соответствующий вопрос вообще никак не урегулирован – в этом случае будет применяться норма закона независимо от того, является она императивной или диспозитивной. А вот если текст договора противоречит тексту закона, тогда важно определить вид нормы. Подробнее об этом см. в отдельной рекомендации.

Забыли установить, что истечение срока действия договора прекращает все обязательства

Закон прямо разграничил два понятия:

• окончание срока действия договора;

• прекращение обязательств между сторонами.

1. Общее правило гласит: законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (абз. 1 п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Если стороны предусмотрели такое положение в договоре, тогда календарная дата окончания договора означает прекращение любых обязательств между сторонами. Все обязательства между сторонами должны быть исполнены до указанной в договоре даты окончания договора. После этого будет невозможно предъявить какие-либо претензии – кроме претензий в связи с нарушением договора (п. 4 ст. 425 ГК РФ). Это значит, что нельзя будет потребовать исполнить обязательства, если они так и не были исполнены в период действия договора.

Пример применения договорного условия о прекращении обязательств между сторонами

Стороны закрепили в договоре, что окончание договора означает прекращение обязательств между сторонами. Предположим, поставщик (подрядчик) не поставил товар в сроки, указанные в договоре. Тогда по окончании действия договора покупатель (заказчик) уже не сможет потребовать исполнение по договору. Он сможет только потребовать вернуть уплаченные деньги как неосновательное обогащение.

2. Если стороны не предусмотрели такое положение в договоре, действует специальное правило: договор, в котором отсутствует условие об окончании срока действия, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Например, если написано:

• «Срок аренды с 1 января 2011 г. по 30 сентября 2011 г.», то 30 сентября 2011 года – это окончание срока действия договора;

• «Срок аренды с 1 января 2011 г. по 30 сентября 2011 г. Прекращение обязательств между сторонами наступает одновременно с истечением срока действия договора», то 30 сентября 2011 года – это окончание срока действия договора и прекращения обязательств по договору.

Пример из практики: несмотря на то, что срок действия договора закончился, а поставщик так и не поставил товар, суд отказался взыскать перечисленную предоплату как неосновательное обогащение. Суд указал, что вместо этого покупателю следовало отказаться от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков, так как истечение срока действия договора само по себе не влечет прекращения установленных им обязательств

Стороны заключили договор поставки. Как позже установил суд при рассмотрении спора, «согласно п. 5.4 договора поставки, договор вступает в силу с момента его подписания и заключен на срок до 31.12.2008». Покупатель перечислил предоплату в размере 3 млн руб., а продавец поставил часть товара. В соответствии с актом сверки задолженность по поставке товара с 1 января 2008 года по 31 декабря 2008 года составила 2 486 850 руб.

После того как срок действия договора истек, покупатель потребовал вернуть оставшуюся часть предоплаты. Для этого он обратился с иском к продавцу о взыскании на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ неосновательного обогащения в сумме 2 486 850 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования.

Кассационная инстанция отменила прежние решения и направила дело на новое рассмотрение со следующей мотивировкой.

1. Покупатель перечислил 3 млн руб. на основании договора в качестве предоплаты. Наличие между сторонами правоотношений, основанных на заключенном договоре, исключает возможность применения к таким отношениям правил о неосновательном обогащении.

2. Истечение срока действия договора само по себе не влечет прекращения установленных договором взаимных обязательств (правоотношений) сторон за исключением случаев, когда такие последствия предусмотрены законом или самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

3. Договор поставки не содержал условия о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон.

4. Доказательств, свидетельствующих о наличии иных оснований прекращения обязательств (гл. 26 ГК РФ), в материалах дела также не имеется.

5. В такой ситуации истец мог либо потребовать от ответчика выполнить обязательство по поставке, либо (если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора) отказаться от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков.

6. Таким образом, выводы нижестоящих судов о наличии у ответчика неосновательного обогащения на сумму 2 486 850 руб. в связи с истечением срока действия договора основаны на неправильном применении норм материального права.

(Постановление ФАС Уральского округа от 25 февраля 2010 г. № Ф09-885/10-С3 по делу № А60-22386/2009-С11).

Если бы стороны договора поставки прямо указали в нем «Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон», то дата окончания срока действия договора (31 декабря 2008 года) стала бы и датой (моментом) прекращения обязательства продавца. В этом случае суды могли бы удовлетворить требование покупателя о взыскании предоплаты в качестве неосновательного обогащения. Однако такое условие договора лишило бы покупателя права после 31 декабря 2008 года потребовать от поставщика, чтобы тот все же поставил оставшийся товар.

Так как стороны не включили это условие в договор, покупатель не смог взыскать задолженность в качестве неосновательного обогащения. Единственный способ вернуть долг в такой ситуации, как правильно указал суд, – сослаться на просрочку должника и потребовать возмещения убытков. Но проблема в том, что доказывать наличие убытков истцу сложнее, чем требовать возврата неосновательного обогащения.

3. Наконец, стороны могут в договоре предусмотреть, что срок действия договора оканчивается моментом исполнения всех обязательств между ними. В этом случае договор будет действовать, пока стороны не исполнят все обязательства друг перед другом.

Внимание! Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Стороны могут по-разному урегулировать в договоре вопрос о сроке его действия и о прекращении обязательств. Но в договоре нельзя установить, что после окончания срока действия договора стороны (или одна из сторон) лишается права предъявить претензии в связи с нарушением договора другой стороной. Такое условие прямо противоречило бы пункту 4 статьи 425 Гражданского кодекса РФ. Поэтому даже если его включить в договор, суд просто не примет его во внимание.

Внимание! Прекращение срока действия договора может повлечь неблагоприятные последствия для кредитора. В частности, после того, как договор прекратил свое действие, его уже нельзя расторгнуть в судебном порядке. Избежать этого можно, включив в договор условие: «Договор действует со дня его подписания до полного исполнения сторонами обязательств».

Пример из практики: суд отказался признать договор страхования расторгнутым, так как страховая компания обратилась с таким иском уже после того, как истек срок действия договора

ООО «Р.» застраховало бульдозер по риску «ущерб». Выгодоприобретателем по договору страхования является банк, у которого бульдозер находится в залоге. Срок действия договора страхования – с 21 марта по 31 декабря 2007 года.

В июле 2007 года произошел страховой случай. Однако страховая компания установила, что 1 мая 2007 года (т. е. еще до наступления страхового случая) ООО «Р.» передало бульдозер в аренду третьему лицу. Такая передача нарушала условия договора страхования, поэтому страховая компания обратилась с претензией, а впоследствии с иском о расторжении договора страхования с момента передачи бульдозера в аренду. Если бы суд удовлетворил такой иск, это освободило бы страховщика от выплаты страхового возмещения. Ведь тогда получилось бы, что страховой случай произошел уже после того, как договор был расторгнут.

Однако суд отказал в иске о расторжении договора, так как:

• срок действия договора страхования имущества истек на момент заявления истцом (страховщиком) требования о его расторжении;

• в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ обязательства сторон по договору прекращены истечением срока его действия.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14 августа 2009 г. № Ф03-3860/2009 по делу № А37-1621/2008, определением ВАС РФ от 18 ноября 2009 г. № ВАС-14450/09 отказано в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора).

Забыли согласовать срок действия договора

Если стороны не указали срок действия договора, то он признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). То есть договор действует, пока не исполнены все обязательства между сторонами.

Если стороны не указали срок действия договора, то можно предъявить иск о признании договора незаключенным – но только в случае, если срок действия является существенным условием для этого вида договора. В противном случае суд откажется удовлетворить исковые требования и признает, что договор действует до окончания исполнения обязательств сторонами.

Пример из практики: суд отказался признать договор залога незаключенным на том основании, что в нем не указана дата, до которой действует договор

В договоре о залоге имущества между ЗАО и Банком стороны не предусмотрели срок действия договора – не указали календарную дату, до которой действует договор.

ЗАО обратилось с иском к Банку о признании договора незаключенным, посчитав срок действия договора существенным условием. Суд отказал в удовлетворении требований, мотивируя это тем, что:

• Закон не предусматривает такого существенного условия для заключения договора залога, как календарная дата, до которой действует договор залога (п. 1 ст. 339 ГК РФ);

• «Действие договора залога не может быть ограничено календарной датой или истечением периода времени, так как это привело бы к потере обеспечительной функции договора залога».

(Постановление ФАС Московского округа от 15 февраля 2010 г. № КГ-А40/89-10 по делу № А40-66606/09-42-108.)

Забыли согласовать срок исполнения обязательства

Бывает так, что стороны в договоре забывают согласовать, в какой момент должно быть выполнено то или иное конкретное обязательство (например, передача товара по договору поставки). Когда стороны в договоре не предусмотрели срок исполнения обязательства, а также когда этот срок определен моментом востребования, действуют следующие правила:

• должник обязан исполнить обязательство в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении (если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства);

• если кредитор не предъявляет требование в разумный срок, то должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства).

Эти правила установлены в пункте 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ.

Важно отметить, что такая редакция этого пункта начала действовать только с 1 июня 2015 года.

Забыли указать возможность досрочного исполнения по договору

Согласно общей норме должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 315 ГК РФ).

Однако есть важная оговорка для сферы предпринимательских отношений: в ней досрочное исполнение обязательств допускается, только если оно предусмотрено в законе, договоре или следует из обычаев. Например:

• по договору поставки досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя (п. 3 ст. 508 ГК РФ);

• по договору займа сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца (ч. 2 п. 2 ст. 810 ГК РФ);

• по договору подряда заказчик обязан совершить оплату по договору при условии, что работа выполнена в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно (п. 1 ст. 711 ГК РФ);

• по договору поручительства «досрочное исполнение поручителем обеспеченного обязательства противоречит самой природе поручительства» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 февраля 2008 г. по делу № А79-5614/2007).

Если ни закон, ни договор, ни обычаи не предусматривают возможность досрочного исполнения по тому или иному договору, то действуют следующие правила.

Чтобы должник мог исполнить обязательство досрочно, ему надо получить письменное согласие кредитора. Если должник исполняет обязательство досрочно, не имея такого согласия, кредитор вправе не принимать исполнения и следовать срокам, предусмотренным в договоре.

На практике письменным согласием кредитора принять исполнение досрочно может служить тот документ, которым оформлено принятие товара, работ, услуг.

Пример из практики: в качестве согласия кредитора принять исполнение досрочно суды расценивают акты о приемке работ и товарную накладную

Подрядчик выполнил предусмотренные договорами работы, а заказчик принял их. Это подтверждается актами о приемке выполненных работ и справками о стоимости выполненных работ и затрат, которые подписаны представителем ответчика без замечаний по срокам, объемам и качеству, заверены оттисками печати заказчика.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод о том, что «работы выполнены подрядчиком ранее начального срока, предусмотренного договором, а досрочное выполнение работ указанным договором не предусмотрено, в связи с чем между истцом и ответчиком возникли внедоговорные отношения, следовательно, начисление неустойки является необоснованным».

В обоснование своего вывода суд указал: «Доказательством сдачи подрядчиком результата работ и приемки его заказчиком является акт или иной документ, удостоверяющий приемку выполненных работ» (ст. 720 ГК РФ) (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2010 г. № 18АП-1950/2010 по делу № А76-38897/2009).

В рамках другого дела подрядчик изготовил и передал заказчику мебель. Суд указал: «Заказчик принял результат работ по товарной накладной… без возражений, что свидетельствует о согласии фирмы с досрочным выполнением обществом условий договора» (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 марта 2006 г. № Ф08-229/2006 по делу № А32-20701/2005-42/441).

Забыли согласовать, что договор распространяется на ранее возникшие отношения

Допустим, одна сторона перечислила предоплату или совершила исполнение до того, как договор был заключен (например: выполнила часть подрядных работ, поставила товар, пустила арендатора). Тогда перед такой стороной встает вопрос: как распространить действия договора на отношения с контрагентом, которые возникли еще до его заключения.

Стороны могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Это правило пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ носит диспозитивный характер, и только сами стороны вправе внести его в договор. Важно оговориться, что с 1 июня 2015 года в этот пункт законодатель добавил концовку: «если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений». Теперь это несколько ограничивает свободу усмотрения сторон в части распространения договора на ранее возникшие отношения.

Итак, сложилась следующая практика применения этой диспозитивной нормы.

1. Если стороны по каким-то причинам забыли внести эту оговорку, суды отказывают удовлетворять требования о применении условий договора к ранее возникшим отношениям.

2. Суды применяют только те условия договора, которые стороны сами установили в договоре. Логика судебных решений в том, что если стороны подписали договор, они свободно выразили свою волю и согласились распространить условия договора на отношения, возникшие до заключения договора.

Пример из практики: суды отказали арендаторам в оспаривании пункта договора, который распространял условия договора на период до его заключения

Стороны в договоре установили, что при использовании участка до заключения договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Позже арендатор попытался признать этот пункт договора незаконным. Суд отказал в удовлетворении требований (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 февраля 2010 г. по делу № А43-12116/2009 и определение ВАС РФ от 16 мая 2011 г. № ВАС-5782/11).

В то же время суды проверяют, соответствует ли такое условие договора истинному положению вещей. То есть действительно ли договор исполнялся еще до того, как был заключен, действительно ли между сторонами существовали правоотношения.

Пример из практики: суд признал ничтожным пункт договора, обязывающий арендатора оплатить аренду за период до заключения договора, так как в этот период у арендодателя не было право распоряжаться участком

Суд решил, что у арендатора земельного участка нет обязанности по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению договора. «В части установления обязанности ответчика по оплате аренды за период с 01.01.2005 по 10.02.2007, суд признал пункт 3.3 договора аренды земельного участка ничтожным ввиду отсутствия у истца права на распоряжение земельным участком до 10.02.2007» (определение ВАС РФ от 6 апреля 2011 г. № ВАС-3870/11).

Наконец, есть еще одна особенность. Даже если стороны договорились распространить действие договора на период до его заключения, это не означает, что еще до заключения договора у них возникла обязанность его исполнять. А значит, нельзя потребовать примения договорных санкций за нарушение, которое произошло до заключения договора.

Пример из практики: суд отказал во взыскании неустойки за то, что арендатор не вносил арендную плату до заключения договора

Стороны заключили договор аренды здания и распространили его действие на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приемки-передачи здания. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, но суд апелляционной инстанции отменил решение в части взыскания договорной неустойки. Суд первой инстанции не имел «оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Совет: Закон допускает, чтобы на отношения, возникшие до заключения договора, распространялись положения, указанные в договоре (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если стороны заинтересованы в этом, в текст договора необходимо включить специальную оговорку: «Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора».

Напротив, если стороны не заинтересованы в применении правила о распространении договора на ранее возникшие отношения, никаких особых оговорок не требуется. В то же время, если есть опасения, что какие-либо из условий договора суд может расценить как распространяющие его действие на прошлый период, можно внести в договор пункт: «Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим исключительно после заключения настоящего договора».

<< Начало

Чтобы получить арендную плату за период до момента государственной регистрации договора, арендодатель может воспользоваться одним из перечисленных ниже способов.

1. Можно включить в договор следующее условие: «Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты подписания акта приема-передачи помещения». Или: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения».

В этом случае арендодатель сможет рассчитывать на получение платы за пользование помещением в размере, предусмотренном в договоре, не с момента заключения договора, а с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Однако такое условие не означает, что непосредственная обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникла ранее заключения договора, а означает лишь согласие арендатора оплатить фактическое использование имущества арендодателя до момента заключения договора на условиях, предусмотренных договором аренды (п. 6 информационного письма № 66).

Таким образом, если объект недвижимости был передан арендатору по акту еще до заключения договора аренды, а в договоре содержится приведенное выше условие, то арендодатель вправе будет в дальнейшем взыскать с арендатора в судебном порядке долг по арендной плате. Однако во взыскании штрафных санкций за образовавшуюся в этот период задолженность (с момента оформления акта и до даты вступления договора в силу) ему будет отказано.

2. Можно наряду с долгосрочным договором аренды заключить краткосрочный договор аренды, в котором будет указано, что он прекращает свое действие в день государственной регистрации долгосрочного договора.

Данный способ имеет много преимуществ. Дело в том, что регулирование взаимоотношений арендодателя и арендатора до момента государственной регистрации будет происходить в рамках отдельного договора аренды. Следовательно, арендодатель сможет взыскать с арендатора сумму арендной платы за период до момента заключения долгосрочного договора аренды, если арендатор откажется добровольно эту плату внести. Кроме того, в этом случае не нужно оформлять несколько актов приема-передачи. Такой вывод можно сделать из постановления Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11.

Перед подписанием договора арендодателю необходимо уведомить арендатора, является ли он плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС) или нет.

Если арендодатель является плательщиком НДС, то арендатор будет обязан уплачивать арендную плату вместе с НДС. При этом арендодателю целесообразно убедиться в том, включает ли согласованный с арендодателем размер арендной платы сумму НДС или нет. Дело в том, что если сумма арендной платы не будет включать в себя НДС, то сумму НДС арендатор будет обязан уплатить сверх согласованной суммы. Поэтому есть риск, что арендатор на такое условие не согласится.

Если арендодатель не является плательщиком НДС, то в договоре указывается сумма арендной платы без учета НДС. Здесь нужно иметь в виду, что в таком случае арендодатель не сможет потребовать от арендатора выплаты НДС дополнительно к уплате стоимости аренды.

r />

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что арендодатель не может взыскать с арендатора суммы НДС, если он находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатор перечислял арендодателю арендную плату плюс НДС.

Впоследствии арендуемое помещение приобрела другая компания, которая стала новым арендодателем. Стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым внесли в него сведения о новом арендодателе. Кроме того, в соглашении было указано, что арендная плата по договору остается прежней, но уже не включает в себя сумму НДС.

Сославшись на то, что арендатор не внес в составе предусмотренных договором платежей сумм налога на добавленную стоимость, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Суды установили, что в спорный период арендатор не вносил сумму НДС ни арендодателю, ни в бюджет. Однако, как указали суды, оплата цены сделки в полном объеме, включая ту ее часть, которую составляют суммы налога, является гражданско-правовой обязанностью арендатора перед арендодателем. Поскольку арендатор свою обязанность не исполнил, исковые требования должны быть удовлетворены.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим не согласилась и указала следующее.

В договоре аренды (с учетом дополнительного соглашения) есть прямое указание на то, что установленная в нем ежемесячная плата не включает в себя сумму НДС.

Начисление дополнительно к цене реализуемого товара (работ, услуг) суммы НДС предусмотрено в пункте 1 статьи 168 Налогового кодекса РФ. Соответствующее условие не может быть предметом соглашения сторон и является для них обязательным (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Однако организации, которые перешли на упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Арендодатель письменно проинформировал арендатора о том, что он находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС. В спорный период арендодатель формировал цену без учета сумм НДС и выставлял арендатору счета на оплату арендных платежей без выделения сумм НДС. Соответственно, арендодатель НДС в бюджет не перечислял.

Таким образом, арендодатель необоснованно предъявил суммы НДС к взысканию с арендатора.

На основании изложенного Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в удовлетворении исковых требований (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 12 ноября 2014 г. по делу № 306-ЭС14-146).

r />

Срок действия договора

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который недвижимое имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Это обеспечивает стабильность отношений между сторонами и позволяет арендодателю планировать получение платы за пользование помещением на определенный период времени.

r />

Пример условия договора аренды о сроке

«Срок аренды по настоящему Договору определяется Сторонами с «01» августа 2011 года по «30» июня 2012 года включительно. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему. Окончание срока действия Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего Договора».

Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не является существенным. Если срок в договоре не установлен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это приведет к тому, что договор можно будет расторгнуть в упрощенном порядке.

В то же время условие о сроке аренды имеет значение для формы договора. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Однако договор аренды, заключенный на срок один год или более, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Порядок передачи помещения

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как (ст. 655 ГК РФ):

• имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);

• стороны подписали передаточный акт.

Аналогичные правила действуют и при возврате недвижимости по окончании срока аренды.

Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Если при передаче имущества в аренду от подписания акта уклоняется арендатор, это рассматривается как его отказ от принятия имущества. Такие правила устанавливает абзац 3 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания неубытков и неустойки.

Если помещение не передается арендатору одновременно с подписанием договора, то в договоре целесообразно прописать, в течение какого срока арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда помещение должно быть передано арендатору. И если к этому сроку помещение не будет передано, виновная в этом сторона может быть привлечена к ответственности.

r />

Пример условия договора аренды о порядке передачи недвижимого имущества арендатору

«Передача помещения производится в течение рабочего дня не позднее трех календарных дней с момента подписания Договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. В момент подписания акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от арендуемого помещения».

Также в договоре целесообразно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю.

r />

Пример условия договора аренды о порядке возврата недвижимого имущества арендодателю по окончании срока аренды

«При прекращении срока действия Договора Арендатор обязуется освободить помещение от своих материальных ценностей и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в течение следующего рабочего дня после даты прекращения срока действия Договора. При подписании Акта приема-передачи Арендатор возвращает Арендодателю ключи от арендуемого помещения».

При подписании акта приема-передачи помещения арендодателю необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.

1. Местонахождение и площадь передаваемого помещения должны совпадать с информацией об объекте аренды, изложенной в тексте договора. В противном случае у арендодателя могут возникнуть трудности с доказыванием того, что он передал арендатору именно то помещение, которое указано в договоре. Если же арендодатель этого доказать не сможет, то будет считаться, что он ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, что будет грозить возможными санкциями.

2. В акте приема-передачи необходимо указать состояние помещения на момент его передачи в аренду. Кроме того, в акте стоит перечислить имеющуюся в помещении мебель и иное имущество (например, кондиционеры), а также состояние такого имущества. Дело в том, что арендатор может вернуть помещение в худшем состоянии, чем оно было передано, а также причинить арендодателю ущерб в результате недостачи или повреждения мебели и другого имущества, находившегося в помещении на момент его сдачи в аренду. Если это произошло, то правильно составленный акт приема-передачи помещения поможет доказать, что помещение и находящееся в нем имущество арендодатель передал арендатору в надлежащем состоянии. А в последующем такой акт поможет взыскать с арендатора причиненные убытки.

3. Если передаваемое в аренду недвижимое имущество содержит какие-либо недостатки, то лучше это сразу оговорить в акте приема-передачи имущества. Дело в том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Следовательно, если арендатор примет помещение с какими-либо недостатками, не препятствующими использованию объекта аренды по назначению, то он не сможет на них ссылаться в дальнейшем.

В то же время арендодатель не будет считаться надлежащим образом исполнившим свою обязанность по передаче имущества, если передаст арендатору объект аренды с такими недостатками, которые будут препятствовать использованию имущества по назначению. В таких случаях арендодатель будет обязан выполнить необходимый ремонт объекта аренды. А если арендодатель этого не сделает, то арендатор вправе самостоятельно выполнить такой ремонт с зачетом его стоимости в счет арендной платы или с последующим отнесением его стоимости на арендодателя.

Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности для каждой из сторон. В то же время есть ряд положений, на которые арендодателю стоит обратить внимание в любом случае.

1. При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило можно изменить в договоре. В связи с этим юрист арендодателя должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды. В договоре также можно указать и санкции на случаи ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по содержанию объекта аренды.

2. Между сторонами договора по окончании срока аренды могут возникнуть споры о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя. Следовательно, арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя.

Кроме того, арендодатель может прямо прописать в договоре, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не подлежит возмещению.

r />

Пример условия договора о том, что стоимость произведенных неотделимых улучшений арендатору не возмещается

«При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости».

Данное условие позволяет арендодателю обезопасить себя от необходимости возмещения арендатору стоимости произведенных им улучшений имущества, а также от возникающих по поводу этого судебных споров.

3. В договоре можно прописать условие о том, что арендодатель имеет право проводить осмотр объекта аренды для проверки соблюдения арендатором условий заключенного договора.

r />

Пример условия договора о праве арендодателя проводить осмотр объекта аренды

«Арендодатель в лице своих полномочных представителей вправе производить осмотр сдаваемого в аренду помещения на предмет соблюдения арендатором условий его эксплуатации и использования в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством».

В этом случае арендодатель получит право контролировать соблюдение арендатором условий договора. Например, использование арендатором помещения по целевому назначению.

Порядок расторжения договора

Договор аренды в отдельных случаях может быть расторгнут досрочно. Такого рода случаи могут быть установлены в законе или указаны в договоре.

Иные условия

Договор аренды, как правило, содержит достаточное количество иных условий, которые юрист арендодателя также не должен упускать из виду.

1. Если арендатор объявил о своем желании досрочно расторгнуть договор аренды или о нежелании продлевать договор на новый срок по окончании срока аренды, то арендодателю срочно приходится искать другого арендатора для освобождающегося недвижимого имущества. Однако потенциальный арендатор, скорее всего, захочет осмотреть объект аренды. Но если срок действия предыдущего договора аренды еще не закончился, то присутствие в помещении сотрудников старого арендатора может создать трудности в показе помещения другому лицу.

Возражения арендатора в этом случае будут вполне резонны: иные лица не могут нарушать его права беспрепятственно владеть и пользоваться объектом аренды в течение срока действия договора. В то же время, если право арендодателя показывать помещение другим лицам прямо указать в договоре, то это может устранить подобные проблемы.

r />

Пример пункта договора о праве арендодателя показывать объект аренды иным лицам

«В течение последнего месяца срока аренды в случае расторжения настоящего Договора или при нежелании Арендатора заключать договор аренды на новый срок Арендодатель в рабочее время вправе показывать объект аренды потенциальным арендаторам».

Такого рода пункты в ряде случаев могут не устраивать арендаторов, у которых в силу специфики деятельности или по другим причинам могут возникнуть трудности из-за просмотров и присутствия в помещении третьих лиц. Однако этот пункт защищает интересы арендодателя и способствует скорейшему поиску нового арендатора и заключению с ним договора аренды.

2. В договоре может быть прописано условие об обязательном досудебном порядке урегулирования всех возникающих между сторонами споров. В этом случае арендодатель и арендатор смогут обратиться в суд с требованием о расторжении договора только после соблюдения претензионного порядка. Такое условие может оказаться выгодным как арендодателю, так и арендатору.

Однако нужно иметь в виду, что в отдельных случаях обязательность соблюдения обязательного досудебного порядка вытекает из закона. Например, для требований о расторжении договора, кроме случаев одностороннего отказа от исполнения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При расторжении договора обязательный досудебный порядок необходимо будет соблюдать вне зависимости от того, указано это в договоре или нет.

3. В договоре может быть прописано условие о договорной подсудности.

r />

Пример условия договора аренды, изменяющего общее правило о подсудности споров

«Споры, возникающие между Сторонами, разрешаются в Арбитражном суде города Москвы».

По общему правилу иски подаются по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ). То есть если местом нахождения арендатора является г. Смоленск, а местом нахождения арендодателя – г. Москва, то по общему правилу иск арендодателя к арендатору должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск арендатора к арендодателю – в Арбитражный суд г. Москвы. Однако в случае установления в договоре правила о договорной подсудности (ст. 37 АПК РФ) иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю должны будут предъявляться в определенный суд, в нашем примере – в Арбитражный суд г. Москвы.

Для арендодателя весьма выгодно, чтобы все споры из договора рассматривались в суде по его месту жительства (месту нахождения). Если арендатор имеет другое место жительства (место нахождения), чем арендодатель, то это минимизирует возможные судебные расходы для арендодателя и может оттолкнуть арендатора от возможного обращения в суд.