Куперс

Вопрос о том, является ли договор долевого участия публичным (ст. 426 ГК РФ), в отечественной правовой доктрине остается дискуссионным. В юридической литературе по этому вопросу можно встретить различные точки зрения.

Например, А. А. Маковская полагает, что договор участия в долевом строительстве не является публич-ным2. Однако автор не приводит обоснования сделанного вывода.

Противоположный взгляд на публичность договора долевого участия высказала О. Л. Капица, которая утверждает: «Анализ юридической сущности договора об участии граждан в долевом строительстве жилья приводит к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами — бытового подряда и оказания услуг»3.

Признание договора долевого участия публичным договором означает предоставление участнику долевого строительства дополнительных гарантий, установленных ст. 426 ГК РФ: исключение возможности, в случае отсутствия указаний в зако-

не и иных правовых актах, оказывать предпочтение одному лицу перед другими в отношении заключения публичного договора; обязанность установления цены товаров, работ и услуг, а также иных условий публичного договора одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами; возможность обязать коммерческую организацию заключить с участником долевого строительства договор с помощью суда; возможность издания Правительством РФ в случаях, предусмотренных законом, правил, обязательных для сторон публичного договора (типовые договоры, положения и т. п.); возможность признать договорные условия, противоречащие требованиям п. 2 и 4 ст. 426 ГК РФ, ничтожными. Указанные гарантии также являются признаками публичного договора. «Таким образом, — пишет М. И. Брагинский, — публичным является любой договор, который удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ»4.

При этом следует согласиться с Ю. В. Романцом в том, что «сам по себе характер деятельности коммерческой организации, выражающийся в ее осуществлении в отношении каждого, не может рассматриваться в качестве квалифицирующего признака публичного договора, поскольку это — элемент правового регулирования, а не фактор, обусловливающий правовое регулирование»5. Далее он отмечает, что «теоретически для любой деятельности коммерческой организации может быть предусмотрен режим публичного договора»6.

Статья 4 Закона о долевом строительстве не содержит прямых указаний на публичный характер догово-

4 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд. М., 2001. С. 252.

5 Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2004. С. 153—154.

6 Там же. С. 154.

ра долевого участия. В то же время в ней содержится один из признаков публичного договора: предусмотренное ч. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Данное положение Закона воспроизводит п. 4 ст. 426 ГК РФ.

Признание договора долевого участия публичным означало бы, что цена договора долевого участия и другие условия данного договора должны были быть одинаковыми для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ).

В связи с этим представляет интерес правовое регулирование отношений по долевому строительству в законодательстве Республики Беларусь7. Как отмечает Т. Рогожина, «цена объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий и сооружений и составлении сметной документации с применением ресурсно-сметных норм и является единой для всех дольщиков, если иное не предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь (в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 19 мая 1999 г. № 285 «О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь» цены в строительстве, за исключением строительства, осуществляемого за счет иностранных инвестиций, регулируются Министерством архитектуры и строительства по согласованию с Министерством экономи-ки)»8.

Однако, как нам представляется, по российскому законодательству

7 В Республике Беларусь отношения, связанные с долевым строительством, регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов».

8 Рогожина Т. О некоторых вопросах доле-

вого строительства жилья // Юстиция Беларуси. 2006. № 6. С. 27—28.

договор долевого участия не является публичным, поскольку из текста ч. 1 и 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве следует, что цена договора устанавливается и изменяется «по соглашению сторон». Это исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ).

В пользу данного вывода свидетельствует также практика заключения и исполнения договоров долевого участия, когда застройщик самостоятельно устанавливает цену договора, порядок ее изменения, а также предоставляет скидки на определенные объекты долевого строительства (например, на квартиры, расположенные на первых и последних этажах, на «угловые» квартиры), а также участникам долевого строительства, заключившим два договора и более.

В юридической литературе существуют мнения, основанные на произвольном толковании положений ГК РФ о публичном договоре применительно к договору долевого участия. Так, Т. Ю. Майборода высказала следующую позицию, объясняющую квалификацию договора участия в долевом строительстве в качестве публичного договора: «Специфика деятельности застройщика (как она закреплена в современном законодательстве) также указывает на исключительно публичный ее харак-тер»9. Далее она отмечает, что «целью публичного распространения проектной декларации является ознакомление с ней неопределенного круга лиц, с тем чтобы каждый желающий имел возможность ознакомиться с предлагаемыми условиями и, признав их приемлемыми для себя, вступить в соответствующие договорные отношения; очевидно, что, если бы договор не имел публичного характера, это право должно было бы предоставляться лишь тем лицам, относительно которых за-

9 Майборода Т. Ю. Указ. соч.

стройщик уже выразил свободную волю вступить в договорные отношения и с которыми подписал соответствующие документы»10.

С таким подходом трудно согласиться. Во-первых, в проектной декларации отсутствуют признаки публичного договора, закрепленные в ст. 426 ГК РФ.

Во-вторых, из содержания ст. 426 ГК РФ следует, что ее положения распространяются исключительно на договоры. Проектная же декларация договором не является, поскольку не отвечает понятию договора, закрепленному в п. 1 ст. 420 ГК РФ.

Правильно, по нашему мнению, рассматривать проектную декларацию как необходимую предпосылку для заключения договора долевого участия.

Спорным представляется также предложение квалифицировать договор долевого участия в качестве договора присоединения. Сторонники этой точки зрения исходят из того, что «практика заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов свидетельствует о том, что в связи с большим количеством объектов долевого строительства и участников этого строительства условия указанных договоров формулируются в определенной стандартной форме, разработанной застройщиком в целях упрощения и облегчения процедуры заключения»11; «гражданин подписывает готовый договор, в котором условия сформировались для всех участников одинаково. В их разработке он никакого участия не принимает»12.

Как отмечает М. Н. Малеина, «некоторые стандартные формы предлагают одно или несколько условий

10 Там же.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

12 Капица О. Л. Указ. соч. С. 121.

согласовать, а остальные условия (их большинство) принять в неизменной редакции оферента. Однако легальное определение (п. 1 ст. 428 ГК РФ) не позволяет отнести подобные договоры к числу договоров присоединения»13.

По мнению В. В. Витрянского, «две характерные черты должны быть присущи всякому договору присоединения: во-первых, условия договора должны быть определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, к числу которых, однако, не могут быть отнесены растиражированные образцы текстов договоров, поскольку в этом случае другая сторона вправе заявить о разногласиях по договору и в конечном итоге условия такого договора будут определяться в обычном порядке, т. е. по соглашению сторон; во-вторых, условия договора, определенные в соответствующем формуляре или содержащиеся в стандартной форме, могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к этим условиям; это требование исключает возможность для сторон в договоре присоединения формулировать условия, отличные от выраженных в стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоединившейся стороны — также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласиях по его отдельным условиям»14.

На наш взгляд, договор долевого участия не может признаваться договором присоединения, поскольку объект долевого строительства, цена договора, порядок оплаты и другие условия в каждом случае являются индивидуальными. Кроме того, в

14 Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М., 2008. С. 100.

случае несогласия участника долевого строительства с отдельными условиями договора данный участник вправе составить протокол разногласий к предложенному застройщиком проекту договора. На практике участники долевого строительства выражают разногласия, как правило, с теми условиями договора, которые связаны с отделкой помещения (например, участник долевого строительства просит не выполнять какие-либо виды работ (штукатурные, отделочные) или, наоборот, выполнить дополнительные виды работ (оклеить стены обоями, установить натяжные потолки и др.)) или установкой оборудования (например, участник долевого строительства просит не устанавливать газовую плиту, счетчики на воду, газ).

Все вышеизложенное, на наш взгляд, является свидетельством того, что договор долевого участия не является ни публичным договором, ни договором присоединения.

Договору долевого участия присущи признаки, позволяющие выделить его в самостоятельный вид гражданско-правового договора.

Первый признак этого договора состоит в особом субъектном составе. Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право- и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого имеется в собственности либо на праве аренды земельный участок, предоставленный для строительства (ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве), и право собственности на который или договор аренды которого прошли государственную реги-страцию15 (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом

15 Не любое юридическое лицо может выступать застройщиком. Не могут выступать застройщиками, во-первых, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления, по-

строительстве); получивший разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта долевого строительства и опубликовавший (разместивший) проектную декларацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); осуществляющий строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства (ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве).

Второй признак договора долевого участия заключается в особенностях предмета16 данного договора. Если обязательство участника доле-

скольку им земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ); во-вторых, юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, исключающей возможность занятия данной деятельностью, банки (ст. 5 Федерального закона (в ред. Федерального закона от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ) «О банках и банковской деятельности»); страховые организации (ст. 6 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»); унитарные предприятия (ст. 3 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»); некоммерческие организации (п. 3 ст. 48 ГК, ст. 2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»).

16 Понятие предмета договора тесно связано с понятием объекта правоотношения. При этом существуют монистические и плюралистические теории, анализирующие объект правоотношений. См., например: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В. А. Белова. М., 2007. С. 297—319 (автор очерка — Р. С. Бевзенко). Мы придерживаемся теории объекта правоотношения, разработанной О. С. Иоффе, который допускал одновременное существование объектов двух родов: «юридического» объекта — действия и «материального» объекта — вещи (см.: Иоффе О. С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. С. 678, 679).

вого строительства состоит лишь в уплате обусловленной договором цены и принятии готового объекта долевого строительства, то обязательства застройщика более сложны: это строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которое осуществляется застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц на принадлежащем ему участке, в установленный договором срок, на денежные средства участников долевого строительства; по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию — передача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 16 Закона о долевом строительстве).

Третий признак договора долевого участия состоит в том, что участники этого договора преследуют разные цели. Для застройщика цель договора состоит в получении прибыли, образующейся за счет разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и себестоимостью объекта долевого строительства, а для участника долевого строительства, как прави-ло17, — в получении объекта долевого строительства в собственность.

В связи с этим трудно согласиться с мнением В. В. Витрянского, считающего, что «целью привлечения застройщиком денежных средств

17 Возможны случаи, когда целью участия в долевом строительстве является получение прибыли за счет разницы в стоимости объекта долевого строительства на начальном и конечном этапах строительства, которые оформляются договором уступки прав требования между прежним и новым участником долевого строительства.

организаций и граждан является строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижи-мости»17а.

Четвертый признак заключается в том, что рассматриваемому договору присущи определенные элементы, призванные защитить интересы слабой стороны (потребителя): содержание договора участия в долевом строительстве в значительной мере определяется императивными нормами (ч. 6 ст. 4, ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2, 3, 5 ст. 7 и др. Закона о долевом строительстве), которые не могут по воле сторон сужаться по сравнению с нормами Закона о долевом строительстве; исполнение обязательств застройщика обеспечивается залогом предоставленного для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо права аренды земельного участка и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 121—15 Закона о долевом строительстве) либо поручительством банка (ст. 121—151 Закона о долевом строительстве); в случае заключения договора долевого участия гражданином с потребительской целью к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона).

Пятый признак договора участия в долевом строительстве заключается в требовании государственной регистрации договора и (или) уступки прав требования по договору (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона о долевом строительстве; ст. 251 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на

17а Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2007. С. 717 (автор главы — В. В. Вит-рянский).

недвижимое имущество и сделок с ним»). Данным признаком договор долевого участия отличается от договора подряда, в отношении которого не установлено требований о его государственной регистрации.

Отмеченные признаки договора долевого участия позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, отличного от иных договоров, в том числе от договора подряда.

В связи с этим возникает вопрос: к какой группе можно отнести договор долевого участия?

В науке гражданского права гражданско-правовые договоры традиционно классифицируются на следующие группы: договоры на отчуждение имущества; передачу имущества в пользование; выполнение работ и оказание услуг; учреждение различных коллективных образований (общецелевые договоры)18.

В юридической литературе, посвященной договору долевого участия, предложено несколько вариантов решения данного вопроса. Одни ученые относят договор долевого участия к договорам на передачу имущества в собственность19. Другие — к группе договоров на выполнение работ (и рассматривают договор долевого участия в качестве договора бытового подряда)20. Третьи — либо к общецелевым договорам, либо к договорам на выполнение работ21.

19 См.: Щербинин А. Г. Особенности договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. № 10. С. 54.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

20 См.: Капица О. Л. Указ. соч. С. 111, 115, 116.

21 См.: Резцова Е. В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строитель-

стве: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 71.

Решение данного вопроса имеет практическое значение, так как, например, при заключении гражданином договора долевого участия для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона). Однако в Законе не содержится квалификация данного договора. В связи с этим возникает вопрос: нормы какой главы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» — гл. II («Защита прав потребителей при продаже товаров потребителям») или гл. III («Защита прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг)») — подлежат применению к отношениям, вытекающим из договора долевого участия, заключенного гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности?

По нашему мнению, более обоснованной является вторая точка зрения, так как в обязанности застройщика входят строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача участнику долевого строительства отделимого от деятельности застройщика результата — объекта долевого строительства. Однако спорным представляется отнесение договора долевого участия к договору подряда, поскольку договор долевого участия не обладает признаками договора подряда. Поэтому мы считаем, что договор долевого участия следует рассматривать в качестве самостоятельного типа, относящегося к группе договоров на выполнение работ, к которому в субсидиарном к Закону о долевом строительстве порядке могут применяться нормы гл. 37 ГК РФ («Подряд»).

Закон о долевом строительстве, закрепив новый тип договора, установил, что действие этого договора не

распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Тем самым законодатель установил, что отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости могут регулироваться как Законом о долевом строительстве (ч. 1 ст. 1 данного Закона), так и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятель-ности22 (ч. 3 ст. 1 названного Закона).

В связи с этим возникает вопрос: в случае если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например, под офис, какие нормы подлежат применению к отношениям сторон — Закон о долевом стро-

22 Под законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности законодатель, очевидно, понимает Закон РСФСР от 26 июня 1999 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», а также Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации».

ительстве или законодательство РФ об инвестиционной деятельности?

Суды в таких случаях зачастую применяют к отношениям сторон законодательство Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Например, ООО «Ипотека» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Крупнопанельное домостроение» с требованием обязать ОАО «Крупнопанельное домостроение» передать ему в натуре по передаточному акту на основании договора инвестирования от 29 апреля 2005 г. нежилые помещения, расположенные на 11-м и 12-м этажах пристроя к семиэтажному нежилому строению.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, который квалифицировал заключенный между сторонами договор как договор долевого участия, отметил следующее. Предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, расположенные на 5—12-м этажах блок-секции № 3, а все нежилые помещения названных этажей в данном здании как единый объект гражданских прав. Из содержания договора инвестирования (содержания и объема прав и обязанностей сторон) и иных материалов дела не усматривается, что строительство помещений, расположенных на 5— 12-м этажах названного строения, предполагает инвестирование и иными лицами, кроме ООО «Ипотека», а также создание общего с кем-либо имущества. Согласно условиям договора имущество подлежит передаче в собственность одному лицу — ООО «Ипотека». Подчеркнув изложенное, суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор инвестирования признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит и к отношениям сторон подлежит применению Закон об инвестиционной деятельности в России23.

23 См. постановление ФАС Уральского округа по делу № А07-2574/2007.

Однако, по нашему мнению, выделение особого инвестиционного договора и применение к гражданским правоотношениям инвестиционного законодательства представляется спорным.

Отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные со строительством (созданием) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), могут быть урегулированы другими известными договорными типами (договором подряда, договором о совместной деятельности (простого товарищества) в том случае, если они будут отвечать установленным для этих договоров признакам.

В связи с этим, как нам представляется, норма ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве является несовершенной и требует изменений во избежание возможных судебных споров.

Библиографический список

Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3.

Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2.

Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 5.

Кирсанова Е. В. Цена как существенное условие договора участия в долевом строительстве // Юридические науки. 2007. № 3.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд. М., 2001.

Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2004.

Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В. А. Белова. М., 2007.

Иоффе О. С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000.

Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2007.

Щербинин А. Г. Особенности договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. № 10.

—хЗ——

Институт пересмотра судебных решений в уголовном процессе Франции в связи с вынесенным постановлением Европейского Суда по правам человека

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

А. Ю. Заксон

Институт пересмотра судебного решения в связи с вынесенным постановлением Европейского Суда по правам человека (далее — ЕСПЧ) существует во многих странах, в том числе во Франции. По французскому законодательству он относится к экстраординарному способу обжа-

Заксон Анна Юрьевна — аспирант ИЗиСП.

лования. Введен данный институт ст. 89 Закона от 15 июня 2000 г. № 2000-516, укрепляющего презумпцию невиновности и права по-терпевших1, также он закреплен в ст. 626-1 и последующих нормах

Долевое строительство в этом году после ряда громких историй с дольщиками решили упорядочить и дать больше гарантий дольщику. Что из этого вышло, какие плюсы и минусы долевого строительства появились в 2019 году, читайте в специальном обзоре Domovita.by, подготовленном для читателей Interfax.by.

После громкого дела «Тамбаза» и еще несколько более ранних печальных историй с дольщиками власти решили навести порядок в сфере и внесли ряд существенных изменений в положение о долевом строительстве.

Однако новые правила не понравились ни застройщикам, ни дольщикам. Первые считают, что на них повесили слишком большие риски, а вторые уверены, что они по-прежнему не защищены от мошеннических схем на 100%.

Как многие знают, есть два способа покупки жилья на этапе стройки: непосредственно заключение договора долевого строительства с застройщиком и приобретение жилищных облигаций, а затем их последующий обмен на квадратные метры в квартире. Последние печальные истории обманутых дольщиков, в том числе и «Тамбаза», связаны именно с жилищными облигациями. Но и у долевого строительства есть свои подводные камни. С них и начнем.

Двойные продажи

Истории про недобросовестных застройщиков, которые в момент сдачи дома перепродавали квартиры дольщиков по второму, а то и третьему разу, не раз публиковались в СМИ. Абсолютной защиты от этого нет. Однако обязательная регистрация договора долевого строительства в исполкоме, как минимум, значительно снижает риск ситуаций такого рода.

Если вы обнаружили себя, попавшим подобную историю, юристы рекомендуют как можно скорее обращаться в суд. Это повышает шансы добиться справедливости.

Время на стройку

Долевое строительство чаще всего привлекает низкой ценой и отсутствием необходимости выплачивать сразу всю сумму за квартиру. Но обратная сторона этой монеты – время стройки, которое субъективно будет длиться очень медленно, а каждый перенос сроков сдачи жилья (что происходит на подавляющем большинстве строительных объектов) – стоить тысяч нервных клеток.

С другой стороны, за тем как строится ваша квартира можно теперь наблюдать практически в прямом эфире. Многие застройщики предлагают трансляции с камер, установленных на строительной площадке, или, как минимум, делают ежемесячный видеоотчет.

Ультимативные допсоглашения

По новым правилам любое изменение цены, метража или других существенных моментов договора должно быть подписано дополнительными соглашениями между дольщиком и застройщиком. Но, фактически, у дольщика нет выбора. Если он хочет в итоге получить квартиру, то придется подписывать их «автоматом». Либо – расторгать договор, вернув в той или иной степени обесценившиеся рубли.

Зато у новых правил появились и существенные плюсы. О них ниже.

Низкая цена

Это самый очевидный плюс долевого строительства. Именно то, ради чего люди и идут в стройку еще на этапе котлована. Зачастую цена на ранних этапах стройки ниже рыночной на 15-20%. Некоторые дольщики давно поняли, что на этом можно хорошо заработать и покупают квартиры в инвестиционных целях, чтобы после сдачи дома продать квартиру с хорошим наваром. Законом это не запрещено.

Кроме того, низкая цена – это и более доступная покупка квартиры в кредит. Понадобится меньше средств для первого взноса, да и сами платежи по кредиту становятся не такими огромными.

Цена в рублях – низкие валютные риски

Если раньше валютные риски были целиком на плечах дольщика, так как цена квадратного метра была жестко привязана к курсу иностранной валюты, то теперь застройщик обязан все договоры заключать исключительно в белорусских рублях.

Правда, у него есть возможность повышать цену, если это обосновано и подтверждено соответствующими расчетами.

Тратить деньги дольщика можно только на стройку

Все деньги дольщиков собираются на специальном счете застройщика, который может использовать их только на строительство конкретного объекта. Любое нецелевое использование средств в такой схеме просто исключено. Для застройщиков – это был один из самых неприятных пунктов, но таким образом дольщиков защитили от историй по типу «Тамбаза». Этот пункт в долевом строительстве выгодно отличается от тех же жилищных облигаций, выручку от которых застройщик может направлять на любые цели.

Так выгодно долевое строительство или нет?

Да, выгодно. Поэтому люди голосуют своими деньгами – об этом говорит сам рынок. По оценкам риэлтерских агентств, более 50% сделок по новостройкам проходит как «долевое строительство».

Да, иногда с дольщиками случаются неприятные истории. Но это – как с авиакатастрофами. Грустно, что иногда они случаются, но при этом уровень безопасности полетов в отрасли постоянно растет.

Так и в строительстве: после каждого случая с обманутыми дольщиками принимаются законы, которые минимизируют возможность повторений подобных историй.

«Гарант» Эксперты службы правового консалтинга компании «Гарант»

ВОПРОС:

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон N 214-ФЗ) по договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Данная норма утрачивает силу с 01.07.2018 в связи с внесением изменений в Закон N 214-ФЗ. Что является услугами застройщика (для застройщика, самостоятельно выполняющего строительно-монтажные работы)? Является ли экономия, остающаяся после передачи квартир дольщикам, для застройщика, самостоятельно выполняющего строительно-монтажные работы, услугами застройщика в соответствии с Законом N 214-ФЗ (под экономией понимается превышение средств дольщиков над затратами на строительство после передачи квартир дольщикам)?

ОТВЕТ:

Если условиями договоров с дольщиками стоимость услуг застройщика в явном виде не выделена, то объект налогообложения по НДС возникает на момент передачи в установленном порядке дольщику принадлежащей ему части объекта, законченного капитальным строительством.
Выполнение застройщиком строительно-монтажных работ не препятствует применению им освобождения от НДС стоимости услуг застройщика на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, которые в рассматриваемой ситуации определяются как сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышающая затраты застройщика по переданному объекту недвижимости, остающаяся в распоряжении застройщика (экономия застройщика).
Обоснование позиции:
1. Определение финансового результата строительства (экономии застройщика)
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
Услуги застройщика следует рассматривать в рамках норм главы 39 «Возмездное оказание услуг» ГК РФ (ст.ст. 779-783 ГК РФ). В свою очередь, согласно ст. 783 ГК РФ к договору возмездного оказания услуг (если это не противоречит ст.ст. 779-782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг) применяются в том числе общие положения о подряде (ст.ст. 702-729 ГК РФ).
Как указано в п. 2 ст. 709 ГК РФ, цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Согласно п. 3 ст. 709 ГК РФ цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.
Пунктом 4 ст. 709 ГК РФ предусмотрено, что цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. При этом подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов (п. 6 ст. 709 ГК РФ).
Вместе с тем п. 1 ст. 710 ГК РФ установлено: «В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ».
Таким образом, из норм ГК РФ следует, что цена договора долевого участия в строительстве складывается:
— из возмещения затрат непосредственно на строительство;
— компенсируемых затрат на содержание застройщика, предусмотренных в смете (себестоимость услуг застройщика);
— суммы экономии застройщика.
В аналогичных обстоятельствах ФАС Поволжского округа в постановлении от 16.06.2011 N Ф06-4592/11 по делу N А65-6652/2010 указал, что оплатой услуг застройщика будет являться сумма денежных средств, оставшихся в его распоряжении после окончания строительства (доход, который возможно оценить), что не противоречит ст. 710 ГК РФ.
В письме Минфина России от 16.09.2011 N 03-03-06/1/554 разъяснено, что в рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по объекту недвижимости.
Минфин России в своих разъяснениях указывает, что финансовый результат (прибыль) от строительства застройщик определяет по окончании строительства на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства (письма Минфина России от 29.07.2013 N 03-03-06/1/30040, от 26.10.2011 N 03-07-10/17, от 14.02.2011 N 03-03-06/1/98, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77 и другие).
При этом финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, включает в себя разницу:
— между размером средств на содержание застройщика, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию;
— между договорной стоимостью объекта и фактическими затратами по строительству с учетом затрат по содержанию застройщика (письмо Минфина России от 23.03.2012 N 03-07-10/06).
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ), а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).
Пунктом 3.1.6 письма Минфина России от 30.12.1993 N 160 «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (далее — Положение N 160, применяется в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету (письмо Минфина России от 15.11.2002 N 16-00-14/445)) установлено, что экономия средств (кроме ассигнований из бюджета), выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, также по окончании строительства объектов (если это предусмотрено договором) зачисляется застройщиком на счет учета прибылей и убытков.
С учетом п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» до окончания строительства в отношении вознаграждения застройщика выполняются лишь положения пп. «а» п. 12 ПБУ 9/99. Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка. То есть до окончания строительства выручка застройщика не определяется.
По нашему мнению, доход (экономию) застройщику целесообразно учитывать на дату, на которую одновременно будут выполнены следующие условия:
— подписаны все документы о передаче объектов долевого строительства;
— завершено расходование денежных средств, полученных застройщиком от участников долевого строительства.
Таким образом, по окончании строительства при условии, что завершено расходование средств дольщиков и подписаны документы о передаче объектов долевого строительства, застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от осуществления своей деятельности.
Такой выбор организации утверждается в учетной политике для уменьшения рисков при возможных спорах с контролирующими органами.
Заметим, что приведенная в вопросе формулировка части 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ изменена с 30 июля 2017 г. на основании п. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ (исключено второе предложение в редакции, действовавшей по 29.07.2017: цена в договоре может быть определена…» в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика»).
2. Оказание услуг застройщика
В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС являются, в частности, реализация товаров (работ, услуг) на территории России, а также передача имущественных прав, включая безвозмездную передачу товаров, безвозмездное выполнение работ, оказание услуг.
В п. 2 ст. 146 НК РФ перечислены операции, которые не признаются объектом обложения НДС. В первую очередь, это операции, не признаваемые реализацией на основании п. 3 ст. 39 НК РФ.
Так, в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.
Перечень операций, носящих инвестиционный характер, является открытым.
Денежные средства, полученные организацией-застройщиком (заказчиком) от инвестора на строительство объекта и не связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), в налоговую базу по НДС не включаются (письмо Минфина России от 18.12.2012 N 03-03-06/1/661).
В свою очередь, сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно инвестиционному договору на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается НДС в общеустановленном порядке (смотрите письмо Минфина России от 28.05.2015 N 03-07-10/30935).
При этом статьей 149 Кодекса установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).
С 1 октября 2010 года в соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) (ст. 4, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ). Абзацем 2 пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ установлено, что к объектам производственного назначения в целях рассматриваемой нормы относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). Закрепленное пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождение от обложения НДС распространяется на нежилые помещения, если они представляют собой не отдельно стоящее здание, а встроены в многоквартирный жилой дом (смотрите письма Минфина России от 27.07.2011 N 03-07-10/13, от 08.06.2011 N 03-07-10/11, от 24.05.2011 N 03-07-10/09, от 11.05.2011 N 03-07-10/08).
В связи с этим услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, согласно которым объектами долевого строительства являются помещения для проживания физических лиц, а также нежилые помещения (гаражи, машино-места и пр.), освобождаются от НДС, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются физическими лицами для личного (индивидуального или семейного) использования. Смотрите также письма Минфина России от 07.08.2013 N 03-07-07/31823, от 26.02.2013 N 03-07-10/5454, от 04.02.2013 N 03-07-10/2252 и др..
При возведении объекта долевого строительства организация может совмещать функции застройщика и подрядчика. Как мы поняли из рассматриваемой ситуации, строительные работы выполняются в основном силами застройщика.
В случае, когда застройщик осуществляет строительство объекта полностью (или частично) своими силами (т.е. совмещает функции застройщика и подрядчика), необходимо учитывать, что в этом случае он не только привлекает денежные средства, но и «осваивает» их, выполняя строительные работы (возмещает свои затраты, непосредственно связанные с выполнением работ по строительству силами застройщика). То есть строительная организация одновременно выполняет
— как функции застройщика (распоряжение средствами дольщиков, осуществление контроля и надзора за ходом и качеством выполняемых работ);
— так и функции подрядчика (непосредственное выполнение строительных работ по на средства дольщиков своими силами).
При этом в ходе реализации договора долевого строительства организация получает от дольщиков денежные средства, часть которых является вознаграждением за услуги застройщика, а другая часть предназначена для финансирования строительства, выполняемого организацией, в том числе своими силами.
Частью 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ определено, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Однако это ограничение относится только в части средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (ч. 2 ст. 18 Закона N 214-ФЗ (в редакции, которая применяется в том случае, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года).
Налоговая база по услугам застройщика определяется как сумма полученного застройщиком вознаграждения, прямо предусмотренного договорами долевого участия, и (или) в виде экономии застройщика.
Если условиями договоров с дольщиками стоимость услуг застройщика в явном виде не выделена, то определить вознаграждение застройщика в виде экономии до момента окончания строительства невозможно. Объект налогообложения может возникнуть только после ввода дома в эксплуатацию и сдачи объекта инвесторам (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 09.02.2012 N Ф06-9/12 по делу N А65-13223/2011, Второго арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 N 02АП-10117/14).
То есть до этого момента говорить о налоговой базе по НДС с данных услуг не приходится. В такой ситуации налоговая база определяется на момент передачи в установленном порядке дольщику принадлежащей ему части объекта, законченного капитальным строительством (дополнительно смотрите письмо Минфина России от 18.10.2011 N 03-07-10/15).
Причем Минфин России в письме от 26.10.2011 N 03-07-10/17 изложил следующую позицию: подпунктом 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не предусмотрено ограничения на применение освобождения от налогообложения в случае, если вознаграждение организации за выполнение функций застройщика в договоре не выделено.
Из писем Минфина России от 01.06.2015 N 03-07-10/31550, от 08.06.2011 N 03-07-10/11, кроме того, также следует, что выполнение застройщиком строительно-монтажных работ не препятствует применению им освобождения от НДС стоимости услуг застройщика на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Однако в этом случае застройщик не может принять к вычету НДС по расходам на собственное содержание (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ)).
Вместе с тем при применении налоговых вычетов в случае совмещения застройщиком функций подрядчика и применения освобождения на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ можно воспользоваться вычетом НДС со стоимости товаров, работ и услуг, использованных при строительстве жилого дома (смотрите интервью советника государственной гражданской службы РФ 2-го класса Е.Н. Вихляевой в материале «Разбираемся с исчислением НДС застройщиками (журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 8, август 2014 г.)).
Таким образом, с учетом изложенного полагаем, что выполнение застройщиком строительно-монтажных работ не препятствует применению им освобождения от НДС стоимости услуг застройщика на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, которые в рассматриваемой ситуации определяются как сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышающая затраты застройщика по переданному объекту недвижимости, остающаяся в распоряжении застройщика (экономия застройщика).
Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Графкин Олег

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Договор участия в долевом строительстве

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в правовой оборот была введена особая разновидность договора: договор участия в долевом строительстве, осуществляющий регулирование возникающих между субъектами долевого строительства взаимоотношений и определяющий их условия.

Понятие договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.

Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:

• Консенсуальным — порождает права и обязанности с момента заключения между сторонами соглашения.
• Возмездным – должно быть оговорено встречное представление в виде платы.
• Двусторонним – порождает соответствующие обязательства у каждой из сторон.
• Двусторонне-обязывающим — каждое из предусмотренных соглашением встречных обязательств является непременным условием для другого.

Субъекты и форма договора участия в долевом строительстве

В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:

• Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.
• Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в упомянутых объектах.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Вышеуказанный закон определяют особенности и существенные условия договора участия в долевом строительстве, в отсутствии которых договор признаётся незаключённым. Таковыми условиями являются:

• Предмет соглашения — конкретный объект, возводимый застройщиком и подлежащий передаче дольщику после получения официального разрешения на введение этого объекта в эксплуатацию.
• Срок, в течение которого застройщик обязан осуществить передачу объекта. Данный срок является единым для всех субъектов долевого строительства и обычно он определяется временным промежутком, по прошествии которого объект должен передаваться дольщику.
• Цена соглашения, а также сроки, условия и особенности её уплаты. Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Уплата осуществляется посредством внесения либо единовременных платежей, либо производимых в предусмотренный договором временной промежуток, исчисляемый в годах, месяцах, неделях.
• Гарантийные сроки, предоставляемые на построенный объект, оговариваются соглашением и составляют для объектов долевого строительства не меньше чем пять лет, а для инженерно-технологической инфраструктуры не менее трёх лет. Исчисление обозначенных сроков начинается со дня передачи объекта участнику и подписания акта-приёма передачи.
• Способы и условия, посредством которых обеспечивается надлежащее исполнение застройщиком предусмотренных договором обязательств – залог, банковское поручительство, страхование ответственности застройщика.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.

Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.

Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра. Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде. При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:

• дата подачи;
• перечень документации;
• ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
• ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:

• план возводимого объекта;
• разрешение на застройку;
• проектную декларацию;
• договор страхования застройщика;
• документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.

При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.

Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:

• заявление застройщика и участника;
• договор долевого строительства (содержание которого включает приложения и дополнения);
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально заверенная доверенность (для представителя);
• согласие супруга на заключение сделки (заверенное нотариально);
• документы, оформленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с подробным описанием объекта, его точной дислокацией на плане строительства и запланированной площадью.

Особенности договора участия в долевом строительстве

Если говорить про предмет, условия и особенности соглашения участия в долевом строительстве, то кроме тех его характеристик, которые были рассмотрены выше, стоит упомянуть также и то, что данный договор представляет собой довольно специфическую правовую конструкцию, включающую в себя элементы таких договоров, как инвестирования, строительного подряда, оказания услуг.

Еще одной характерной особенностью является то обстоятельство, что предмет договора, заключаемого застройщиком с участниками и предмет строительства (взятый в полном объёме) не совпадают между собой. Возводимый объект представляет собой совокупность определённого количества самостоятельных объектов, переходящих в распоряжения различных субъектов. Если же застройщик возводит объект по одному договору с единственным же лицом, то данное соглашение будет квалифицироваться не как договор долевого строительства, а как строительный подряд.