Куперс

Оценка бизнеса в 2020 году: виды, стоимость, методы

Успешный бизнес строится годами, и продавать его за копейки нерентабельно. Однако не все владельцы бизнеса представляют реальную стоимость своей компании, поэтому не имеют возможности использовать ее ресурсы на полную мощь либо вовремя выявить и устранить слабые места. Отслеживание динамики бизнеса – главная задача грамотного руководителя предприятия.

Цена и ценность компании – это разные вещи, и наши специалисты понимают это как нельзя лучше. При обращении к нам вы можете быть уверены в 100% объективности результатов независимой оценки бизнеса на основании исследования ряда факторов, влияющих на его итоговую стоимость.

Предлагаем кратко рассмотреть условия и методы проведения оценки эффективности бизнеса (компании), чтобы Вы легко смогли ориентироваться в них и выбрать наиболее подходящий метод именно для вашего вида деятельности.

На основании положений Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО№8)» (последняя редакция) под бизнесом понимается предпринимательская деятельность организации, направленная на извлечение экономических выгод. При определении стоимости бизнеса определяется наиболее вероятная расчетная величина, являющаяся денежным выражением экономических выгод от предпринимательской деятельности организации.

Оценка бизнеса: продать нельзя расширить?

При обращении в нашу компанию Вами формируется задание на оценку, являющееся неотъемлемой частью договора, на основании которого наши специалисты производят необходимые действия в соответствии с действующими стандартами и методами оценочной деятельности.

Оценка бизнеса (предприятия) может производится в обязательном и добровольном порядке. Обязательной она является, например, при выходе компании на фондовый рынок, при возникновении имущественных споров (сюда относится и развод), при привлечении внешних инвестиций, для получения кредита, реструктуризации и ряде подобных факторов. Самый распространенный случай – это оценка бизнеса для продажи.

Добровольная оценка стоимости бизнеса (предприятия) производится при желании главы компании оценить имеющиеся ресурсы с целью повышения эффективности деятельности или подробного исследования рентабельности самого бизнеса. Регулярная добровольная оценка предприятия позволяет мониторить его слабые и сильные стороны и устранять недостатки до момента их масштабного развития.

Оценка эффективности бизнеса базируется на многочисленных факторах, к которым относятся: собственность, имеющаяся на балансе компании; эффективность управления; уровень доходности предприятия; степень износа оборудования и (или) зданий; экономическая ситуация в регионе и т.п.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – одна из самых сложных функций любой оценочной компании ввиду своей многозадачности. В процессе работ независимые оценщики досконально и предметно изучают все показатели финансово-хозяйственной деятельности компании. То есть производится оценка следующих активов бизнеса:

• материальные активы (физическое имущество, находящееся на балансе предприятия: оборудование, транспорт, здания и сооружения);

• нематериальные активы (к примеру, личный бренд или узнаваемый логотип компании, лицензии, сертификаты, патенты, а также репутация);

• человеческие ресурсы (эффективный менеджмент, качество персонала, регулярное повышение уровня квалификации, наличие уникальных навыков и умений, результативность каждого сотрудника в отдельности)

Оценка бизнеса: подходы

Существует несколько методов исследования стоимости бизнеса, но практика специалистов компании показала, что самые популярные и эффективные из них – это затратный, доходный и сравнительный методы, которые применимы к очень крупным компаниям с многомиллионными выручками.

Эти подходы основаны на совершенно разных принципах и дают абсолютно независимые результаты.

Затратный подход

Используется при быстрой продаже предприятия, с целью страхования или получения кредита. Производится расчет чистой стоимости активов предприятия.

Главный плюс подхода – доступность, простота расчетов и точность оценки бизнеса. Минус: трудоемкость. Эксперты должны оценить каждую единицу имеющихся на балансе активов и сравнить их с текущими рыночными ценами. Иногда такая стоимость может не совпадать.

Доходный подход

Подходит в случае решения о запуске инвестиционного проекта, а также для повышения эффективности управления компанией (что как раз относится к добровольной оценке стоимости бизнеса). Здесь производится анализ прошлой и прогноз будущей деятельности компании, точнее, ее доходности. Метод универсальный, но требует сложности расчетов, что в итоге может привести к неточности и субъективности результатов. Доходный подход требует поэтапного анализа и методологических расчетов.

Сравнительный подход

Такой подход оценки эффективности бизнеса (предприятия) основан на анализе аналогичных объектов в схожих отраслях, что и усложняет ситуацию. Часто найти подобные объекты не представляется возможным, но только не для специалистов компании «Оценка от Альфы до Омеги». Наши оценщики способны найти предприятия-аналоги в абсолютно любой отрасли и определить точную рыночную стоимость компании с помощью корректировки коэффициентов с учетом показателей компании, подлежащей оценке. Подход применяется при реструктуризации, покупке-продаже бизнеса, решении о дополнительном выпуске ценных бумаг компанией.

Отчет об оценке стоимости бизнеса

Отчет, предоставляемый специалистами по итогам проведенных работ, включает самую полную информацию от задания и целей самой оценки до анализа самых малозначительных факторов, оказывающих влияние на итоговую цифру (стоимость предприятия). Срок действия оценки: 6 месяцев.

Безупречная репутация специалистов компании «Оценка от Альфы до Омеги» с 2009 года позволяет Вам быть уверенными в том, что Ваш бизнес будет оценен объективно с учетом имеющихся у него преимуществ.

Какие бы цели перед вами не стояли, будь то оценка предприятия (бизнеса) для запуска нового инвестиционного проекта или для более эффективного управления предприятием, независимое экспертное исследование покажет реальную рыночную стоимость имеющихся в вашем распоряжении фондов и средств и позволит получить с них максимальную прибыль.

Экспертная оценка производится исключительно на основании ФСО 8 (Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса (ФСО№8)» с учетом последней редакции в соответствии с международными и федеральными стандартами оценки.

Стоимость услуг начинается от 9 990 рублей в зависимости от целей исследования действующего предприятия и его объемов. Подробности уточняйте у консультантов. Первичный выезд оценщика осуществляется совершенно бесплатно!

Среди наших постоянных клиентов крупные российские компании, такие как «Альфа Банк» и «Газпром». Мы ценим свою репутацию и отвечаем за каждый свой шаг.

«Оценка от Альфы до Омеги»: оставайтесь в плюсе!

Справочники и нормативы / Нормативные акты / Стандарты

Оставить комментарий | Читать комментарии

Об утверждении Федерального стандарта оценки»Определение инвестиционной стоимости (ФСО № 13)»

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение инвестиционной стоимости (ФСО № 13)».

Министр
А.В. Улюкаев

УТВЕРЖДЕН приказом Минэкономразвития России
от __ _____ 2016 г. №__

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ»Определение инвестиционной стоимости (ФСО №13)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно — ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к определению инвестиционной стоимости.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки применяется субъектами оценочной деятельности (далее – оценщиками) при проведении оценки инвестиционной стоимости.

3. Понятие инвестиционной стоимости определено ФСО № 2.

При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.

Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).

Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для настоящего Федерального стандарта, оценки не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.

II. Объекты оценки

III. Общие требования к проведению оценки

5. В отчете об оценке должны быть указаны сведения об обстоятельствах, обуславливающих определение инвестиционной стоимости объекта оценки.

6. Задание на оценку должносодержать следующую дополнительную к указанной в пункте 21 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» информацию:

а) сведения о конкретном лице (группе лиц), в интересах которого определяется инвестиционная стоимость объекта оценки;
б) сведения о предполагаемом использовании объекта оценки конкретным лицом или группой лиц, в интересах которых осуществляется оценка, после даты оценки (в том числе в составе иного имущества);
в) сведения о предполагаемом периоде использования объекта оценки конкретным лицом (группой лиц);
г) сведения об ожидаемой (конкретным лицом/заказчиком оценки) доходности функционирования объекта оценки;
д) сведения о предполагаемом полезном эффекте от использования оцениваемого объекта оценки конкретным лицом и (или) группой лиц (например, прибыль или дополнительное увеличение дохода, обусловленные использованием объекта оценки, прирост стоимости имущества, снижение смертности, аварийности, повышение занятости);
е) иные существенные факторы, относящиеся к объекту оценки, к обстоятельствам конкретного лица (группы лиц), обуславливающие предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки конкретным лицом и (или) группой лиц (при наличии таковых).

7. Задание на оценку можетсодержать следующую дополнительную к указанной в пункте 21 Федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» информацию:

а) сведения о возможностях финансирования работ, связанных с объектом, отличных от сложившихся на рынке на дату оценки (при наличии);
б) в случае предполагаемого изменения функционирования объекта оценки, сведения об объеме необходимых инвестиций, сроке (периоде) инвестирования;
в) сведения о степени рискованности функционирования объекта оценки в соответствии с его предполагаемым (в задании на оценку) дальнейшим режимом функционирования;
г) сведения о связанных с местоположением характеристиках объекта оценки или его компонентов, влияющих на его привлекательность для конкретного покупателя;
д) сведения о правовом статусе объекта оценки или возможности его изменения в соответствии с нуждами конкретного пользователя, отличном от сложившихся на рынке на дату оценки;
е) иные особые условия и обстоятельства.

8. В разделе основных фактов и выводов отчета об оценке инвестиционной стоимости объекта оценки помимо сведений, предусмотренных ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», указываются особенности применения определенной инвестиционной стоимости.

IV. Применяемые подходы и методы

9. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки применяется методология доходного подхода с учетом положений, содержащихся в федеральных стандартах оценки, устанавливающих требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки, и задания на оценку. При определении потока доходов необходимо учитывать конкретные инвестиционные цели использования объекта оценки.

V. Специальные допущения, используемые при оценке инвестиционной стоимости

10. При оценке инвестиционной стоимости в рамках допущений могут быть указаны характеристики, свойства и (или) критерии, уточняющие будущее состояние оцениваемого объекта, рыночной конъюнктуры или иных факторов, прямо или косвенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта оценки. В случае наличия предпосылок к изменению фактических характеристик (свойств) объекта оценки, имеющихся на дату оценки согласно информации, представленной заказчиком оценки, осуществление оценки объекта оценки должно производиться с учетом этих изменений.

11. При оценке инвестиционной стоимости объекта оценки могут учитываться факторы, приводящие к возникновению дополнительного элемента стоимости, создаваемого за счет сочетания нескольких активов и/или имущественных прав с объектом оценки, когда объединенная стоимость может оказаться выше (или ниже) чем сумма стоимостей отдельных активов и (или) имущественных прав.

VI. Заключительные положения

12. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Справочники и нормативы / Нормативные акты / Приказы

Оставить комментарий | Читать комментарии

ПРИКАЗ от 25 сентября 2014 г. № 611 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Министр
А.В. Улюкаев

УТВЕРЖДЕН приказом Минэкономразвития России
от 25/09/2014 N 611

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно — ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3.Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами
массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8.Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

• рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
• затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
• затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

VII. Подходы к оценке

22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• вид использования и (или) зонирование;
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов — и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

• данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
• сметных расчетов;
• информации о рыночных ценах на строительные материалы;
• других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

VIII. Согласование результатов оценки

26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 и ФСО № 3.

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

31 мая 2016

С Федеральным стандартом ФСО-9 «Оценка для целей залога» мы живем почти год, и уже есть возможность подвести итоги апробации. В стандарте присутствуют сложные моменты, требующие корректировки, однако на высшем уровне принято решение о моратории до конца 2016 года на корректировку документа. Какие пункты стандарта стали проблемными, как банки воспользовались правом на специальные требования, как избежать типичных ошибок при оценке для целей залога – рассказывает Вишневская Ирина Александровна, генеральный директор Berkshire Advisory Group.

«Проблемные точки» стандарта

В Федеральном стандарте «Оценка для целей залога» есть несколько «проблемных точек». Эти сложные моменты были подробно рассмотрены на IV Всероссийском оценочном форуме, и все присутствующие сошлись во мнении, что стандарт необходимо корректировать. Вопросы внесения изменений в ФСО-9 обсуждались и в рамках рабочей группы по методологии и контролю при Минэкономразвития, экспертом которой я являюсь. Но на более высоком уровне было принято решение: до конца года никакие изменения в указанный стандарт вноситься не будут. По мнению чиновников, необходимо завершить апробацию профстандарта, «обкатать» его, чтобы иметь возможность четко сформулировать параметры, подлежащие изменению.

В принципе, уже и сегодня очевидно, какие положения нужно менять. Речь идет, в частности, о пункте 11 ФСО-9, который расшифровывает термин «иные дополнительные расчетные величины», которые оценщик может отражать в отчете об оценке, а именно:

• прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
• размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.

Прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем

Из практики следует вывод, что с необходимостью актуализации стоимости имущества, которое является обеспечением по кредитам, обращаются не столько банки, сколько заемщики. Обычно актуализация проводится на регулярной основе, например, раз в три месяца. Заемщики обычно обращаются к тем оценщикам, которые ранее уже проводили оценку их имущества для целей залога, в том числе компания Berkshire Advisory Group также получает подобные запросы.

Ряд банков выступили с инициативой включать в стоимость услуг по оценке расходы на ежеквартальный мониторинг объектов залога. Под мониторингом в данном случае понимается актуализация стоимости объектов залога. Речь идет преимущественно о ситуации, когда договор с оценочной компанией заключает именно банк, а не заемщик.

Для оценщиков это достаточно сложное и узкое место, поскольку невозможно точно сказать заранее, в течение какого срока придется выполнять такие работы. Кто-то может вернуть кредит за год, а кто-то – за три, и все это время мы будем вынуждены проводить работу по актуализации стоимости. При этом необходимо понимать, что иногда эта работа заключается не просто в обзоре рынка и выводах об изменении стоимости активов, но и в полноценных расчетах. Поэтому для оценщиков этот пункт влечет за собой существенные расходы, которые заемщик при выборе оценочной компании не учитывает.

Размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки

Этот момент ФСО-9″ мы тоже относим к «узким», хотя Berkshire Advisory Group за год работы ни разу не пришлось столкнуться с тем, чтобы этот пункт был включен в задание на оценку. Логично, что на момент передачи имущества в залог определить размер затрат при обращении взыскания очень сложно: оценщик не участвует в продаже активов, он не знает, какие методы будут применены банком при обращении взыскания на залог. К счастью, пока практики по этому вопросу не набралось, и надеемся, что до уточнения положений ФСО-9 «Оценка для целей залога» мы с этим не столкнемся.

Специальные требования банков

ФСО-9 определяет не только общие требования к проведению оценки для целей залога, но и дает право банкам формулировать свои общедоступные специальные требования для целей оценки залогов. Хочется отметить, что лишь немногие банки воспользовались этим правом. Мы, и как представители СРО, и как оценочная компания, обращались в ряд банков с вопросом: имеются ли у них общедоступные специальные требования к оценке залогов. В большинстве случаев банки отвечали, что таких требований нет и достаточно того, что отчеты будут составлены в соответствии с ФСО-9. Тем не менее, несколько банков дали свои рекомендации, которые касались количества объектов-аналогов, используемых в сравнительном подходе, а также собственных требований в части определения ликвидности, описания характеристик оцениваемого имущества, фотографирования объектов и других. Специальные требования предъявляют, например, Сбербанк и ВТБ, однако на их сайтах найти эти требования практически невозможно. Поэтому можно сказать, что оценщики продолжают работать в прежнем формате.

Методические рекомендации Минэкономразвития

В рамках работы в Минэкономразвития по разработке и совершенствованию методологии оценки сейчас активно ведется деятельность по разработке методических рекомендаций, которые касаются определенных видов имущества. К ним относятся, например, оценка недвижимости и земельных участков в регионах с неразвитым рынком; оценка имущества, изымаемого для строительства дороги Москва-Казань и другие.

В будущем данные рекомендации можно будет частично использовать при оценке залогов, поскольку они содержат алгоритмы определенных ситуаций, которые могут встречаться оценщикам при определении стоимости залогового имущества. Методические рекомендации пока еще не опубликованы, так как они утверждаются в несколько этапов. Сначала их рассматривают на заседаниях рабочих групп, потом на уровне рабочего органа, и только затем они подаются в Совет по оценочной деятельности, по итогам одобрения которого рекомендации станут доступны для представителей оценочного сообщества.

Оценка для целей залога. Рекомендации эксперта

На самые распространенные вопросы оценщиков отвечает Вишневская Ирина Александровна, генеральный директор Berkshire Advisory Group.

Как избежать типичных ошибок при составлении отчетов?

На данный момент сформировалась целая система замечаний, которые представители ЦБ РФ высказывают к оценочным отчетам. В первую очередь, это вопросы описательного характера в отношении объектов имущества, а также вопросы, связанные с соблюдением оценщиками стандартов ФСО-1,2,3. Пока замечаний по стандарту ФСО-9 при обсуждении на уровне СРО не встречалось, хотя приходится изучать большое количество замечаний в рамках дисциплинарного комитета.

В журнале «Банковское обозрение» опубликован ряд кейсов с замечаниями к отчетам об оценке, поступающими в наше СРО от сотрудников ЦБ РФ. Оценщикам, которые работают с банками, рекомендую взять эту информацию «на вооружение». Это поможет избежать ошибок, которые зачастую являются формальными.

Что делать, если требования банков противоречат требованиям ФСО-9?

Если вы считаете, что ряд требований банка не соответствует требованиям ФСО, подготовьте в банк письмо – покажите, по каким пунктам имеется несоответствие действующим положениям Федерального стандарта. Помните, что в банке работают такие же люди, как и вы – кто-то может ошибаться.

Если же банк не готов менять свои требования, вариант только один – выполнять условия, которые диктует этот банк, если мы хотим с ним работать. Стоит отметить, что требования банков к отчетам об оценке не возникают «на пустом месте». Если банк предъявляет требования, связанные с ликвидностью, расчетом рыночной и ликвидационной стоимостей – значит, это для чего-то нужно. Например, для доначисления резервов или для исполнения внутрибанковских корпоративных процедур, о которых мы можем не знать.

Рекомендация в данном случае – вступать в диалог. Именно в диалоге можно показать свой профессионализм и найти комфортный формат взаимодействия.

Какой ФСО является главенствующим при оценке движимого имущества для целей залога?

Если требуется оценить движимое имущество для целей залога, главенствующее значение имеет ФСО-9 «Оценка для целей залога».

Что делать, если банк отказывается принять отчет неаккредитованного в банке оценщика?

Институт аккредитации оценщиков как таковой был отменен несколько лет назад письмом Федеральной антимонопольной службы. С тех пор банки ввели у себя новую практику – либо поводят процедуру внутренней аккредитации – проверки с точки зрения безопасности и возможности работать с контрагентом, особенно когда речь идет о заключении договора между банком и оценщиком, либо действуют через институт партнерства, как это практикует Сбербанк.

Если банк не принимает отчет – это риск клиента. Ведь оценщик сообщает клиенту, является он партнером банка или нет.

Проблема такого отказа раньше часто возникала при взаимодействии со Сбербанком, особенно в регионах. В последнее время ситуация изменилась, и Сберегательный банк России принимает отчеты всех оценочных компаний, независимо от того, являются они партнером банка или нет. Однако Сбербанк, несмотря на отсутствие статуса партнера, может запросить у оценочной компании перечень уставных и учредительных документов, выписку из ЕГРЮЛ, документы об образовании оценщиков. Таким образом, если речь идет о Сбербанке, можно убедить банк принять отчет, предоставив пакет уставных документов. Если о другом банке, можно доказывать, что вы профессиональный оценщик с точки зрения страхования гражданской ответственности, профессионального опыта, рекомендаций.

Статью подготовила Ирина Вишневская

Задать вопрос Ирине Вишневской

Справочники и нормативы / Нормативные акты / Приказы

Оставить комментарий | Читать комментарии

П Р И К А З

20 мая 2015 года

N 299

Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»

1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

2. Настоящий приказ вступает в силу после вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (зарегистрирован в Минюсте России 22 августа 2007 г., регистрационный N 10009).

Министр
А.В.УЛЮКАЕВ

Утвержден приказом Минэкономразвития России
от 20.05.2015 N 299

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТОЦЕНКИ «ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Требования к составлению отчета об оценке

3. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
• информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 15, ст. 2036; N 27, ст. 2880; 2012, N 29, ст. 3988; 2013, N 14, ст. 1668; N 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, N 11, ст. 1098; N 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований настоящего Федерального стандарта оценки.

III. Требования к содержанию отчета об оценке

8. В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

б) применяемые стандарты оценки;

в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;

д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• общая информация, идентифицирующая объект оценки;
• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
• итоговая величина стоимости объекта оценки;
• ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

9. В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

11. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

12. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

13. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

14. Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Поделиться ссылкой в социальных сетях: