Куперс

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г., за исключением подпункт «б» пункта 5 изменений, вступающих в силу с 28 июня 2020 г., и подпунктов «г» и «д» пункта 8, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 — 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 — 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Реализация прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств в долевом строительстве

УДК 347.45/47:347.44

Страницы в журнале: 70-76

Р.Р. Шайдуллин,

аспирант юридического факультета Университета управления «ТИСБИ» Россия, Казань ieml@yandex.ru

Рассматриваются вопросы, связанные с реализацией прав граждан в сфере долевого строительства жилья, и проблемы обеспечения исполнения обязательств в долевом строительстве в виде залога, поручительства и страхования гражданской ответственности застройщика. Предлагается внести изменения в некоторые положения Федерального закона о долевом строительстве, упрощающие процедуру реализации прав граждан, участвующих в долевом строительстве.

Ключевые слова: долевое строительство, обязательство, права потребителей, банковская гарантия, залог, поручительство, страхование ответственности.

Долевое участие в строительстве является одним из видов гражданско-правовых обязательств, что позволяет использовать предусмотренные законом способы защиты в реализации прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств по договорам долевого участия в строительстве.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) предусматривает несколько возможных способов обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия. Рассмотрим их более подробно.

Первый способ — залог. Его правовое регулирование охватывается тремя федеральными законами: Гражданским кодексом РФ, Законом о долевом строительстве и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . При этом ГК РФ предусматривает, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законодательством об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК). Из содержания ч. 9 ст. 13 Закона о долевом строительстве следует, что нормы данного закона, регулирующие залоговые правоотношения, пользуются приоритетом над нормами ГК РФ и законодательства об ипотеке.

В иностранной юридической литературе высказывается мнение о том, что «идея возникновения залога недвижимости проста и легка для понимания. Он существовал во все времена и у всех цивилизаций, и мы его можем обнаружить в любой системе права, которую мы знаем» . Сама идея залога действительно не вызывает особых вопросов, однако при обращении к отдельным институтам залога, в частности при долевом строительстве, возникают серьезные проблемы.

В литературе обозначены несколько таких проблем. В частности, залог в силу закона в отношении земельного участка под строительство недвижимого имущества возникает без согласия его собственника, и получается так, что последний, сдавая земельный участок в аренду, дает согласие на заключение договоров долевого строительства . Мы согласны с мнением М.В. Петрухина, считающего, что собственник земельного участка, предоставляя его под строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, осознает, что застройщик будет привлекать участников долевого строительства, у которых сначала возникнет право залога, а затем право общей долевой собственности на данный земельный участок .

О.Ю. Тархова предлагает накладывать взыскание на заложенное имущество, предварительно проведя собрание всех залогодержателей (дольщиков), на котором будет приниматься решение о дальнейшей судьбе предмета ипотеки (обратить на него взыскание или же дождаться завершения строительства) . Считаем, что закрепление указанного требования в Законе о долевом строительстве, по аналогии с общим собранием собственников, порядок организации и проведения которого урегулирован Жилищным кодексом РФ, позволило бы учесть мнение и интересы большинства созалогодержателей. С другой стороны, такие собрания помогли бы решить другую проблему, а именно обращения взыскания на предмет ипотеки в тех жилых домах, строительство которых идет секциями и которые вводятся в эксплуатацию поочередно, с разными сроками передачи собственникам. Для закрепления данной позиции можно было бы дополнить ст. 14 Закона о долевом строительстве новыми частями, которые бы предусматривали возможность удовлетворения требования участников долевого строительства по обеспечиваемому залогом обязательству застройщика путем передачи в судебном порядке в общую долевую собственность участников долевого строительства земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или праве аренды (субаренды), и строящегося (создаваемого) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В то же время нужно согласиться с экспертами, считающими эту инициативу применимой только в случаях высокой степени готовности объекта незавершенного строительства, отсутствия задолженности по платежам по договорам участия в долевом строительстве, которых в реальной жизни, как можно предположить, почти не бывает . Кроме того, как верно отмечается в экспертном заключении, сама идея предоставления дополнительных мер правовой защиты требует для своей реализации более разнообразных форм и методов, не сводящихся только к императиву о передаче незавершенного строительством объекта в общую собственность дольщиков, учредивших жилищно-строительный кооператив, поскольку речь идет о средствах гражданского права.

Возможным вариантом решения данной проблемы может являться конструкция отступного (ст. 409 ГК РФ), в которой застройщик (должник) в целях прекращения исполнения обязательств по договору долевого участия передавал бы участникам долевого строительства (кредиторам) земельный участок в собственность (если застройщик является собственником земельного участка) или уступал бы свои права требования из договора аренды или субаренды земельного участка, а также передавал бы участникам долевого строительства (кредиторам) не завершенный строительством многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. На практике для этого потребуется заключение застройщиком соглашений об отступном со всеми участниками долевого строительства с возвратом застройщиком кредиторам денежных средств.

Мы считаем, что для решения этой проблемы можно проводить общее собрание участников долевого строительства, на котором ими большинством голосов будет приниматься решение о дальнейшей судьбе многоквартирного дома или объекта недвижимости и земельного участка.

Вторым способом обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия является поручительство банка (§ 5 главы 23 ГК РФ, ст. 15.1 Закона о долевом строительстве). При этом общие правила о поручительстве, предусмотренные ГК РФ, применяются к правоотношениям застройщика, поручителя и участника долевого строительства в части, не противоречащей положениям Закона о долевом строительстве.

Из конструкции поручительства, закрепленной Законом о долевом строительстве (абз. 1 ч. 2 ст. 15.1), следует, что посредством поручительства обеспечиваются обязательства застройщика, которые возникнут в будущем. Следовательно, права и обязанности у сторон договора поручительства возникают не с момента его заключения, а с момента возникновения основного обязательства.

Применительно к долевому строительству поручительство проявляется в обязанности поручителя (банка) возвратить кредитору (участнику долевого строительства) денежные средства, внесенные им по договору долевого участия, в случаях, предусмотренных Законом о долевом строительстве и (или) договором, а также уплатить участнику долевого строительства денежные средства, причитающиеся ему в качестве возмещения убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) (ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве).

Таким образом, содержание обязательства поручителя заключается в уплате поручителем кредитору (участнику долевого строительства) денежных средств, предусмотренных договором или законом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должником, вместе с тем предоставление поручительства банком не дает гарантии того, что банк не прекратит свое существование .

На наш взгляд, нормы о поручительстве не нашли и вряд ли найдут повсеместное распространение на практике ввиду следующих обстоятельств.

Во-первых, нормы закона не учитывают те отношения, которые могут возникать в связи с использованием механизма поручительства.

Так, исполнение обязательства застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка на основании договора, который заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Если исходить из того, что права и обязанности, которые образуют содержание обязательства по договору участия в долевом строительстве, возникают после государственной регистрации этого договора, то заключению договора поручительства отсутствие государственной регистрации не препятствует. В соответствии со ст. 361 ГК РФ договор поручительства может быть также заключен и для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем.

Во-вторых, следует обратить внимание на то, что законодатель закрепил императивную норму о том, что поручителем по обязательству застройщика может быть только банк. При этом банк рассматривается как элемент финансовой системы государства, он может обладать кредитными ресурсами или сам выступать заемщиком. Если банк как поручитель будет обеспечивать исполнение обязательства застройщика не своими, а привлеченными кредитными ресурсами, то это негативно отразится на устойчивости финансовой системы, учитывая, что и другие банки также могут выступить поручителями по обязательствам других застройщиков. Отсюда становится очевидным, что для банка предложенный законодателем механизм поручительства за застройщика не представляет особого интереса. Полагаем, что если законодатель в отношениях долевого строительства жилья сделал ставку на защиту интересов дольщика как слабой стороны, то одновременно необходимо разрабатывать нормативы финансовой устойчивости банка при поручительстве за застройщика, которые позволяли бы банку нести, с одной стороны, бремя ответственности поручителя, с другой — продолжать выполнять функцию финансового института. К сожалению, такие нормативы на сегодня не разработаны.

В-третьих, поручительство банка должно оформляться договором между застройщиком и банком. В этом случае нарушается классическая схема отношений поручительства, поскольку указанный договор заключается банком не с участником долевого строительства (кредитором), а с застройщиком (должником по основному обязательству) . При этом заключить договор с дольщиком весьма проблематично. Мы считаем, что необходимо заключать трехсторонние договоры с участием самого банка, застройщика и дольщика.

Если следовать Закону о долевом строительстве и предположить, что договор поручительства с банком заключает застройщик, то необходимо поставить вопрос о возмездности такой сделки. Естественно, это повлечет увеличение стоимости квадратного метра возводимого жилья.

В-четвертых, срок поручительства должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае если застройщик передаст объект долевого строительства, наступает прекращение основного обязательства надлежащим исполнением, а поручительство остается, что явно не согласуется с правовой природой института поручительства.

В-пятых, вызывает вопросы субсидиарная ответственность банка-поручителя, в частности, по уплате участнику долевого строительства денежных средств в качестве возмещения убытков и (или) в качестве неустойки вследствие неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства (например, некачественно выполненные строительные работы). Также строительство жилых зданий связано с проведением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства, что предопределяет обязанность застройщика быть членом саморегулируемой организации и иметь допуск к работам. Саморегулируемая организация в пределах средств компенсационного фонда несет субсидиарную ответственность по обязательствам своих членов за причинение вреда в связи с недостатками работ по строительству или проекту строительства.

Субсидиарная ответственность банка как поручителя перед участником долевого строительства не предполагает освобождение от ответственности самого застройщика. В соответствии со ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора по этому обязательству, в том числе права, принадлежащие кредитору как залогодержателю. Фактически это означает, что у банка появляется возможность предъявить требования к застройщику. Проблема заключается в том, что при невозможности удовлетворять требования кредиторов застройщики часто выходят на банкротство, поскольку не имеют достаточного размера уставного капитала и собственных средств.

Справедливо будет отметить, что это проблема не только застройщиков, поэтому в разработанной и опубликованной Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается внести изменения в части увеличения уставного капитала юридического лица и усилить требования к регистрации организаций. В то же время при банкротстве застройщика требования банка как бывшего поручителя будут удовлетворены в четвертую очередь (ст. 64 ГК РФ) .

Совершенно очевидно, что имущественными возможностями для удовлетворения требований банка застройщик сегодня не обладает и, скорее всего, обязательства в этой части будут считаться погашенными. Пока действующее законодательство не предоставляет возможность банку как бывшему поручителю застройщика обратиться в этом случае с требованиями к саморегулируемой организации. Ответственность саморегулируемой организации, в которой состоял застройщик, ограничена лишь убытками дольщика в связи с некачественным строительством. Очевидно, это еще один аргумент в пользу того, что поручительство банка по обязательствам застройщика не получит широкого распространения.

Кроме того, решение проблемы поручительства банка не может быть получено через заключение хозяйствующими субъектами (застройщиком, банком и участником долевого строительства) трехстороннего договора, который иногда рекомендуется заключать .

Мы согласны с мнением авторов, считающих, что поручительство должно быть оформлено отдельным соглашением либо включено в текст договора, обязательства которого обеспечиваются (договор долевого участия). Однако во всех случаях подписания договора всеми тремя участниками отношений, возникающих по поводу поручительства, нет оснований квалифицировать такое соглашение как многосторонний договор . Однако отметка о принятии поручительства, сделанная кредитором на письменном документе, составленном должником и поручителем, может указывать на соблюдение письменной формы сделки поручительства . В нашем случае это может быть подпись дольщика на документе, который будет составлен застройщиком и банком, что уже является по своей сути банковской гарантией . На этот вывод также ориентируют материалы судебной практики, в которых указывается, что для возникновения гарантийного обязательства не требуется извещения гаранта о принятии бенефициаром гарантии и отсутствие письменного соглашения между принципалом и гарантом не влечет недействительность гарантийного обязательства .

Сама выдача банковской гарантии в обеспечение исполнения обязательства застройщика для банка как гаранта может представлять определенный интерес, особенно в части уплаты вознаграждения. В то же время ст. 371 ГК РФ допускает выдачу отзывной гарантии, а ст. 372 ГК РФ считает приоритетным непередаваемость права требования к гаранту. Непередаваемость права фактически будет означать, что при смене дольщика гарантия должна прекращаться, а если гарантия является отзывной, то до предъявления требования со стороны дольщика закон не ограничивает возможность ее отзыва. Вместе с тем при таком подходе банковская гарантия может быть весьма выгодна как банку, так и недобросовестному застройщику, но не обеспечивает должную защиту интересов дольщика, что является слабой стороной в отношениях долевого строительства через применение поручительства.

Мы считаем, что ст. 15.1 Закона о долевом строительстве является излишней и нуждается в исключении, в то же время предлагаем изложить положения ст. 12.1 Закона «О долевом строительстве» в следующей редакции: «Исполнение обязательств застройщика по передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика».

Третьим способом обеспечения обязательств является страхование гражданской ответственности застройщика (ст. 15.2 Закона о долевом строительстве). По оценкам специалистов, до введения указанной нормы лишь 5—7% застройщиков страховали свою ответственность . На сегодняшний день страхование гражданской ответственности обеспечивается двумя способами.

Во-первых, посредством участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования.

Во-вторых, с помощью заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования (ст. 15.2 Закона о долевом строительстве). Выгодоприобретателями по договору страхования являются участники долевого строительства.

При этом расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования.

В юридической литературе имеется немало работ, посвященных введению нормы о страховании гражданской ответственности застройщика. В частности, приводится положительный опыт страхования гражданской ответственности застройщиков в зарубежных государствах, где комплексное страхование от всех рисков составляет 2% от сметной стоимости строительства объекта и является обязательным . Думается, что введение страхования гражданской ответственности застройщика является оправданным. Однако закрепление данного вида страхования не лишено недостатков.

Во-первых, согласно ст. 12.1 Закона о долевом строительстве исполнение обязательств застройщика по передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности. Из указанной нормы следует, что страхование носит необязательный характер.

Во-вторых, действующая редакция ст. 12.1 Закона о долевом строительстве предусматривает указанные способы обеспечения исполнения обязательства по всем договорам, заключенным для строительства объекта недвижимости. Несомненно, это большой плюс, ведь нередки случаи, когда застройщики в обход заключения договора об участии в долевом строительстве используют «серые схемы» привлечения денежных средств путем заключения иных гражданско-правовых договоров, по которым застройщик может и не использовать указанные способы обеспечения исполнения обязательств.

Однако необходимо учитывать, что правовое регулирование деятельности застройщика по Закону о долевом строительстве имеет ограниченный характер, поскольку охватывает лишь отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В этой связи для обеспечения наибольшей защиты прав участника строительства предлагается включить нормы о страховании гражданской ответственности и в градостроительное законодательство. Таким образом, будет создана система страхования ответственности любого коммерческого застройщика, вне зависимости от того, осуществляет ли свою деятельность коммерческий застройщик в соответствии с Законом о долевом строительстве либо использует иные схемы.

Исходя из вышеизложенного, следует заключить, что действующая редакция ст. 12.1 Закона о долевом строительстве предусматривает обеспечение исполнения денежных обязательств залогом по всем без исключения договорам долевого участия; обеспечение передачи жилого помещения участнику долевого строительства поручительством либо страхованием гражданской ответственности застройщика. Указанными выше способами обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

При этом следует отметить, что в настоящее время повсеместное применение в сфере долевого строительства нашла законная ипотека, закрепленная Законом о долевом строительстве, поскольку она является более удобным способом обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

В отличие от залога обеспечение исполнения обязательств посредством поручительства или страхования гражданской ответственности застройщика используется на практике гораздо реже. Так, нормы закона не в полной мере учитывают те отношения, которые могут складываться в связи с применением поручительства и страхования гражданской ответственности застройщика — модель, предложенная законодателем, сегодня далека от совершенства.

Список литературы

2. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2002.

3. Гражданское право: учеб. / под ред. М.М. Агаркова, Д.М. Генкина. М., 1944. Т. 1.

4. Ершов О.Г. Обеспечение исполнения обязательства застройщика поручительством банка // Нотариус. 2011. № 4.

6. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

7. Концепция развития гражданского законодательства: одобр. решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 11.

9. Крашенинников Е.А. К теории права на иск. Ярославль, 1995.

10. Левин А.А. Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопросы теории и судебной практики // Российский судья. 2008. № 3.

11. Маковская А.А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право 2005. № 10.

12. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2-х ч. М.: Статут, 1997. Ч. 2.

13. Миллерман А. Особенности страхования строительных рисков в Российской Федерации // Строительная инженерия. 2006. № 1.

14. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950.

15. О саморегулируемых организациях: федер. закон от 01.12.2007 № 315-ФЗ // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

16. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

17. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

18. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве: информ. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.01.1998 № 28 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 3.

19. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о банковской гарантии: информ. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 № 27 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 3.

20. Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации (Банка России). URL: http://cbr.ru (дата обращения: 12.03.2015).

21. Панченко Е.В. Поручительство как способ надлежащего исполнения основного обязательства // Право и экономика. 2009. № 11.

22. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М., 2012.

23. Сарбаш С.В. Способы обеспечения исполнения обязательств // Хозяйство и право. 1995. № 11.

27. Хансйорг В. Обеспечение обязательств. М., 2009.

28. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 10-е изд. М., 1912.

214 ФЗ: основные положения для дольщика

В этой статье приводится краткое содержание основных положений и нюансов закона 214 ФЗ, которые важно знать покупателю строящейся квартиры. Комментарии юристов сделаны с учетом последних поправок и изменений в закон, принятых в 2018 и 2019 годах.

Основные моменты 214 ФЗ касаются взаимоотношений покупателя будущей квартиры в новостройке (дольщика) и юридического лица, осуществляющего строительство дома (застройщика). Текст ФЗ 214 состоит из 39 статей: 27 статей с прямой нумерацией, а также несколько статей, добавленных после издания основного текста закона и поэтому имеющих нумерацию «с точкой» («прим») – например, 18.1, 23.1. Ниже приведено краткое содержание ФЗ 214 в части основных статей, важных для дольщика.

Статья 1: когда применяется 214-ФЗ

П 1 ст. 1 ФЗ 214 определяет область применения данного закона: регулирование вопросов, связанных со строительством недвижимости за счет средств, привлекаемых застройщиком от физических лиц и организаций — дольщиков. Также федеральный закон 214 ФЗ определяет порядок приобретения собственности на такие объекты недвижимости и предоставляет дольщикам защиту от потери средств, вложенных в строительство.

Способы привлечения застройщиком средств граждан

Статья 1 устанавливает также, что строительство по закону 214-ФЗ является одним из немногих (а на практике – приоритетным) способом привлечения средств граждан для строительства жилья. Последними изменениями в 214 ФЗ, внесенными федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, запрещено привлечение денег дольщиков через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), образованные после вступления закона в силу (за немногими исключениями).

Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ (в действующей редакции, введенной законом 175 ФЗ) запрещено. 27 июня 2019 года Федеральным законом № 151-ФЗ были внесены дополнительные изменения в статью 2, направленные на пресечение популярных практик обхода закона № 214-ФЗ. Была прямо запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов. Кроме того, под обязательное действие 214-ФЗ подпали строящиеся апартаменты.

Если застройщик нарушил запрет, он может быть привлечен к административной ответственности по статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях в виде штрафа до 1 миллиона рублей. Руководителей застройщика при этом также ожидает дополнительный административный штраф (до 50 тысяч рублей), или даже уголовная ответственность.

Интересно, что застройщик все равно обязан будет достроить и передать гражданину квартиру. Согласно пункту 2.2. статьи 1 ФЗ 214, застройщик не вправе отказаться от исполнения заключенного договора, ссылаясь на его незаконность. Гражданин же, если пожелает, может обратиться в суд и потребовать признания договора недействительным (т.е., прекратить его действие).

Ограничение возможных способов привлечения средств застройщиком не касается случаев, когда гражданин является индивидуальным предпринимателем, заключающим договор с застройщиком в предпринимательских целях.

Нежилые помещения по 214 ФЗ

214 ФЗ применяется преимущественно при строительстве жилых домов. Хотя многоквартирный дом включает небольшое количество нежилых помещений – коммерческих под магазины или паркингов), в целом здание рассматривается, как жилое. Но в последнее время девелоперы строят все больше апартаментов (официально нежилых помещений – гостиниц), которые, тем не менее, используются для постоянного проживания людей. Вопрос о том, можно ли строить гостиницу по 214 ФЗ долгое время оставался открытым – прямого указания в законе не было. Наиболее острожные (но не все) девелоперы продавали апартаменты по правилам 214 ФЗ.

Внимание! С 27 июня 2019 года продажа строящихся апартаментов возможна только по 214-ФЗ. Соответствующие изменения в статью 2 были внесены Федеральным законом от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ. Теперь закон распространяется не только на жилые квартиры, но и на любые другие помещения в многоквартирном доме.

Ранее суды часто рассматривали покупателей апартаментов, как предпринимателей (считалось, что если помещение нежилое, оно приобретается для бизнеса, а не для личного проживания). В связи с этим, в отличие от обычных дольщиков, покупатели нежилых помещений могли претендовать на компенсацию морального вреда и штраф за неисполнение требований потребителя, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей». После изменения закона есть шанс, что эта практика изменится. Кроме того, в распоряжении покупателей апартаментов остаются средства защиты по 214 ФЗ (в частности, неустойки).

Таунхаусы по 214-ФЗ

214 ФЗ обязателен при строительстве как многоквартирных домов, так и таунхаусов, состоящих из трех и более блоков. Меньшие объемы рассматриваются, как индивидуальная застройка, существующая по иным правилам.

Статья 2: основные термины 214 ФЗ

Во второй статье 214-ФЗ содержатся основные определения, используемые в законе и важные для его понимания.

Кто такой застройщик

Статья 2 214 ФЗ устанавливает определение застройщика: хозяйственное общество, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Требования к застройщикам сильно ужесточились после вступления в силу в июле 2018 года новой редакции 214 ФЗ. Установлены требования к опыту строительства по количеству лет (3 и более) и по объему возведенных площадей (десять тысяч кв. метров и более), при этом дома должны быть достроены — т.е., получены разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо деятельности застройщика, в требуемый опыт засчитывается работа в качестве технического заказчика (которого застройщик может нанять для управления проектом) или генерального подрядчика (основной исполнитель строительных работ, который руководит другими подрядчиками).

Уполномоченный банк и счет застройщика

Также статья 2 дает определение уполномоченного банка. Это банк, через который застройщик и дольщики смогут осуществлять расчеты после 1 июля 2018 года в соответствии с последними поправками в 214 ФЗ.

Помимо застройщика, счет в уполномоченном банке обязаны открыть также технический заказчик и генеральный подрядчик проекта.

Банк будет обязан контролировать расходование средств застройщиком. В соответствии с последними изменениями в 214 ФЗ, с 1 июля 2018 года застройщику разрешается расходовать средства дольщиков только на определенные виды операций. Банк контролирует, чтобы платежи осуществлялись с соблюдением правил, установленных законом, кроме случаев:

• оплаты госпошлины за регистрацию договоров долевого участия в Росреестре;
• налогов и других обязательных платежей и штрафов;
• оплаты взносов в компенсационный фонд.

В случае, если у банка есть сомнения в законности инициированного застройщиком платежа, банк вправе приостановить его на срок до 3 рабочих дней для проверки. В зависимости от исхода проверки, банк может отказать в платеже. В частности, отказ банка может иметь место, если платеж не соответствует разрешенным видам расходов или превышает разрешенную сумму. В случае отказа, банк должен уведомить об этом не только застройщика, но и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и контролирующие органы строительного надзора.

Застройщик вправе сменить первоначально выбранный уполномоченный банк на другой уполномоченный банк, также входящий в утвержденный ЦБ РФ список. Застройщик обязан разместить сообщение о замене банка в единой системе ЕИСЖС в течение 1 рабочего дня.

Статья 3: право привлекать средства дольщиков

Статья 3 214 ФЗ говорит об еще одном ключевом понятии, используемом в законе – праве застройщика привлекать денежные средства от граждан. Это право предоставляется только тем застройщикам, которые полностью соответствуют требованиям закона (в применимой к ним редакции).

Основными условиями привлечения средств являются:

• наличие земельного участка для строительства дома — как правило, на праве собственности или аренды;
• разработка проектной документации и ее экспертиза;
• устойчивое финансовое положение в начале строительства и на протяжении всего проекта;
• соблюдение запрета на совершение действий и сделок, которые могут повредить дольщику;
• предоставление обеспечения обязательств застройщика. В зависимости от даты ввода проекта в эксплуатацию это могут быть взносы в компенсационный фонд или расчеты через эскроу. С введением в действие закона № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года, другие ранее существовавшие способы обеспечения (страховка и поручительство банков) отменили;
• соблюдение иных требований к застройщику, установленных 214 ФЗ.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 закона 214 ФЗ, если застройщик получает от граждан денежные средства, не имея на то права, дольщики могут потребовать немедленного возврата средств с процентами (однако и право на получение квартиры при этом будет утрачено).

Статьи 4 и 5: все о ДДУ

В статьях 4 и 5 закона ФЗ-214 содержится определение договора долевого участия – ключевого документа, регулирующего отношения застройщика и дольщика. Этот договор:

• заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в Росреестре. С 27 июня 2019 года предусмотрена возможность заключать ДДУ в электронной форме с использованием электронной цифровой подписи;
• содержит все существенные условия договоренностей между дольщиком и застройщиком: описание квартиры, сроков ее строительства и передачи дольщику, цену и т.п.

Перед заключением договора долевого участия необходимо его тщательно изучить. Хотя многие условия договора строго регламентированы 214 ФЗ, кое-что оставлено на усмотрение застройщика. Например, застройщик может указать в договоре своё право изменять площадь будущей квартиры, что может повлиять на ее цену.

Статья 6. Срок строительства квартиры

В соответствии со статьей 6 214 ФЗ, застройщик должен соблюдать сроки строительства и передачи квартиры, указанные в ДДУ.

П 2 ст. 6 устанавливает, что при нарушении этих сроков застройщик обязан выплатить гражданину-дольщику неустойку в размере удвоенной ключевой ставки Центрального банка. Как правило, эту неустойку приходится взыскивать с судебном порядке.

В соответствии с ч 3 ст. 6 214 ФЗ, застройщик также обязан письмом уведомить дольщика о просрочке.

Статья 7: гарантии качества квартиры

В этой статье 214 ФЗ содержатся требования к застройщику обеспечить строительство качественного объекта недвижимости с соблюдением всех применимых технических норм и правил, а также условий договора. Если застройщик не выполнил свои обязательства, п 2 ст. 7 ФЗ 214 даёт дольщику право требовать соразмерной компенсации или расторжения договора. Более подробно о правах дольщика в этой ситуации читайте в специальном материале нашего сайта.

Статья 8: приемка квартиры

Статья 8 214 ФЗ устанавливает правила передачи квартиры дольщику. Основное из них — соблюдение сроков передачи, установленных договором. В указанный срок застройщик должен пригласить дольщика принять квартиру по акту приема-передачи. Дольщик же должен явиться на осмотр квартиры и подписать акт, либо же предъявить возражения к нему. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание, принимая квартиру у застройщика, изложены на нашем сайте в отдельной статье.

Статья 9: как расторгнуть ДДУ

Ст. 9 ФЗ 214 устанавливает ряд правил для расторжения договора долевого строительства — как по инициативе дольщика, так и по инициативе застройщика. По общему правилу, договор может быть расторгнут одной из сторон только при существенном нарушении его условий, которое допустила другая сторона. Список таких существенных нарушений содержится в статье 9. Подробнее об этом рассказано в статье нашего сайта, посвящённой расторжению ДДУ.

Ст. 10: ответственность сторон договора долевого строительства

Эта статья содержит общее правило о том, что нарушившая условия ДДУ сторона должна уплатить не только установленные законом и договором штрафы, но и сверх того возместить убытки. Например, если дольщик в связи с просрочкой передачи квартиры был вынужден снимать жильё, арендную плату можно попытаться возместить за счёт застройщика, как убытки. Однако, придётся доказывать размер этих убытков, их связь с действиями застройщика. Также придётся обосновать, что дольщик не мог избежать этих затрат каким-либо иным путём (т.е., что дольщик ведёт себя добросовестно и не пытается нажиться за счёт застройщика). В связи со сложностью доказывания, ведение такого дела в суде лучше поручить юристу.

11 статья: как уступить права по договору долевого строительства

Статья 11 214 ФЗ разрешает дольщику передать свои права по ДДУ другому гражданину или юридическому лицу (то есть, фактически, продать права на будущую квартиру). На уступку потребуется согласие застройщика, если дольщик не полностью с ним рассчитался. Уступка прав по ДДУ не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Подробные комментарии к статье 11 закона 214 ФЗ вы можете найти на нашем сайте в статье, посвящённой уступке прав по договору долевого строительства.

13 и 14 статьи 214 ФЗ: как гарантировано исполнение застройщиком обязательств по ДДУ

13 ст. 214 ФЗ устанавливает что застройщик в силу прямого указания закона передаёт в залог дольщикам земельный участок и многоквартирный дом. Права на эти объекты в процессе строительства принадлежат застройщику. Залог обеспечивает, чтобы в случае возникновения финансовых проблем у застройщика, его кредиторы не смогли отобрать землю и квартиры до того, как дольщики зарегистрируют права на них.

14 ст. 214 ФЗ уточняет, что дольщики могут обратить взыскание на предмет залога (что потребуется для завершения строительства) только через полгода после того, как девелопер остановил стройку. Залог не применяется в случае, если расчеты с дольщиками производятся через счет эскроу.

Статьи 15.4 и 15.5: все об эскроу

Ст. 15.4 и 15.5 вводят в 214 ФЗ новый способ расчетов между дольщиками и застройщиками через специальные счета эскроу. В полную силу этот механизм заработает после 1 июля 2019 года. Подробности о нем читайте на нашем сайте.

Статья 18 214 ФЗ: на что можно тратить деньги дольщиков

Ст. 18 была существенно изменена в последней редакции 214 ФЗ, вступившей в силу с 1 июля 2018 года. Она содержит закрытый список операций и сделок, которые застройщик может оплатить за счёт средств дольщиков. В списке присутствуют только операции, прямо связанные со строительством конкретного многоквартирного дома. Также, приведён перечень запрещённых действий застройщика. Новые требования в полном объёме применяются только в случае, если разрешение на строительство дома было получено после 1 июля 2018 года, т.е. после вступления в силу последней редакции 214 ФЗ. Если застройщик успел получить разрешение на строительство до этой даты, у него остаётся больше свободы действий (хотя некоторые ограничения все же придётся соблюдать).

Статья 21: информация для дольщика

Ст. 21 ФЗ 214 устанавливает перечень документов и данных, которыми застройщик обязан ознакомить дольщика. Среди них: информация о проекте строительства, проектная документация и декларация, юридические документы.

Статья 23: надзор за застройщиком

В статье 23 закона 214 ФЗ содержится перечень контролирующих застройщика государственных органов. Органы строительного контроля и надзора (как правило, местный комитет по строительству) проверяет, соблюдает ли застройщик требования 214 ФЗ и, при необходимости, принимает меры (вплоть до приостановления заключения новых договоров долевого участия до устранения нарушений). В этот орган дольщик может сообщить о нарушении его прав застройщиком.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 30.11.2011 N 362-ФЗ, от 10.07.2012 N 118-ФЗ, от 30.12.2012 N 294-ФЗ (ред. 23.07.2013), от 30.12.2012 N 318-ФЗ, от 23.07.2013 N 241-ФЗ, от 28.12.2013 N 414-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 224-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ, от 01.05.2016 N 139-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 29.07.2017 N 267-ФЗ, от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 29.07.2018 N 272-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)

• Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
• Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
• Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
• Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
• Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам
• Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
• Статья 5. Цена договора
• Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
• Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
• Статья 8. Передача объекта долевого строительства
• Статья 9. Расторжение договора
• Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
• Статья 11. Уступка прав требований по договору
• Статья 12. Исполнение обязательств по договору
• Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
• Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
• Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
• Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
• Статья 15.1, статья 15.2, статья 15.3. Утратили силу
• Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
• Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
• Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика
• Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
• Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
• Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
• Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию
• Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика
• Статья 19. Проектная декларация
• Статья 20. Информация о застройщике
• Статья 21. Информация о проекте строительства
• Статья 21.1. Фонд субъекта Российской Федерации
• Статья 21.2. Особенности передачи объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятия его участником долевого строительства
• Статья 21.3. Особенности осуществления Фондом субъекта Российской Федерации своей деятельности, которая финансируется исключительно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации
• Статья 22. Утратила силу
• Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
• Статья 23.1. Единый реестр застройщиков, единый реестр проблемных объектов
• Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства
• Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства
• Статья 23.4. Взаимодействие субъектов информации с использованием единой информационной системы жилищного строительства
• Статья 24. Утратила силу
• Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
• Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
• Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Открыть полный текст документа

Какие гарантии дает 214-ФЗ?

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

• Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
• и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.