Куперс

автор ответа,

Вопрос

На основании протокола аукционной комиссии администрация заключила договор аренды муниципального недвижимого имущества с акционерным обществом на часть нежилого помещения сроком на 5 лет. Данный договор аренды муниципального недвижимого имущества подлежит регистрации? (п.2 ст.651 ГК РФ)

Ответ

Данный договор аренды муниципального недвижимого имущества, заключенный сроком на пять лет (более одного года), подлежит регистрации.

Государственной регистрации подлежат договоры:

— договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;

— договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Обоснование

Согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам с 1 января 2017 г. относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом с учетом пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года.

Поскольку на договоры аренды муниципального недвижимого имущества распространяются положения пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, то в отношении таких договоров должны применяться в том числе положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (а также разъяснения, содержащегося в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Следовательно, данный договор аренды муниципального недвижимого имущества, заключенный сроком на пять лет, подлежит регистрации.

На необходимость госрегистрации аренды недвижимости указано в ч. 6 ст. 1 Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закона о госрегистрации недвижимости). Аренда недвижимости путем регистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51 названного Закона). Это нужно сделать, если:

• договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
• заключен договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, в аренду может быть передана часть объекта недвижимости и такой договор также должен быть зарегистрирован (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). При этом часть объекта, передаваемую в аренду, нужно поставить на кадастровый учет. В этом случае учет и госрегистрация договора аренды проводятся одновременно, в рамках одной процедуры (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, а также договор, который продлен или возобновлен на такой срок, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Это подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

На вопрос отвечала: С.А. Токмина, ведущий эксперт ИПЦ «Консультант+Аскон»

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества

Р.А. Захаров

начальник коммерческого отдела ЗАО «Сахалинская лизинговая компания» города Южно-Сахалинска

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, — это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору недвижимость. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды недвижимости влечет его недействительность. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации1. Срок действия договора недвижимости, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа

предыдущего месяца следующего года, признан равным году2.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация прав и сделок проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)3 и ее территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах4. Территориальные органы по государственной регистрации действуют на основании общего положения5. Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определены Министерством юстиции Российской Федерации6. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государ-

1 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Часть 2. Глава 34 «Аренда». Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения.

2 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

3 См. Интернет-сайт Федеральной регистрационной службы: http://www.rosregistr.ru/

4 Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года № 1315 «Вопросы Федеральной

регистрационной службы».

5 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 года № 183 «Об утверждении

Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту

(субъектам) Российской Федерации».

ственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с налоговым законодательством Российской Федерации за государственную регистрацию договора аренды взимается государственная пошлина в следующих размерах7:

• для физических лиц — 500 рублей;

• для юридических лиц — 7 500 рублей.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Описать объект недвижимости можно посредством кадастрового и технического учета.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости — это описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате которого он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер здания или сооружения состоит

из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду8. Кадастровый план представляет собой план, в котором в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре9.

Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость)10. Исполнительные функции по ведению государственного земельного кадастра, возложенные на Рос-недвижимость, осуществляет федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата»11.

Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

6 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 года № 185 «О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы».

7 Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ. Часть 2. Глава 25.3 «Государственная пошлина». Статья 333.33. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий.

9 Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01. Утверждены Федеральной службой земельного кадастра России 10 апреля 2001 года.

10 См. Интернет-сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/

См. также перечень организаций, подведомственных Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/rosnedv/structure/dependent/

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

11 Адресную книгу федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по кадастровым округам см. на Интернет-сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/rosnedv/structure/zkp/fgu_zkp/

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

План объекта недвижимости (технический паспорт) оформляется по результатам технической инвентаризации.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости — это комплекс работ, осуществляемых (с соблюдением установленных технических норм и правил) с целью установить на конкретную дату наличие, характеристики зданий (строений) и сооружений и техническое описание с указанием местоположения (адреса), наименования, принадлежности, назначения, фактического использования, состава, технического состояния, стоимости, уровня благоустройства12.

Техническую инвентаризацию объектов недвижимости осуществляют организации, аккредитованные Роснедвижимостью13. Подведомственной Роснедвижимости организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимости, является федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» (Ростехинвента-ризация)14.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей

прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением, на срок аренды здания или сооружения.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Таким образом, на государственную регистрацию договора аренды необходимо представить следующие документы:

12 См. также Захаров Р.А. Техническая инвентаризация недвижимости // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. Сентябрь -октябрь 2005. № 5. С. 82-85.

13 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 5 апреля 2005 года № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 22 октября 2004 года № П/65 «Об организации работ по проведению аккредитации организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию объектов градостроительной деятельности». Перечень аккредитованных организаций см. на Интернет-сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/upload/www/files/reestr.xls

14 См. Интернет-сайт Российского государственного центра инвентаризации и учета объектов недвижимости: http://www.rosinv.ru/

• учредительные документы юридического лица;

• документ, удостоверяющий личность заявителя (если заявителем является лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица);

• нотариально удостоверенная доверенность (если заявителем является представитель юридического лица);

• заявление о государственной регистрации;

• документ об уплате государственной пошлины;

• договор аренды недвижимого имущества;

• акт приема-передачи недвижимости;

• кадастровый план земельного участка (при регистрации прав на земельный участок);

• план объекта недвижимого имущества (технический паспорт) (если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений).

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация договоров аренды недвижимости удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Особого внимания заслуживает следующее:

1) ГК РФ рассматривает договор финансовой аренды (лизинга) как разновидность договора аренды, следовательно, на него распространяются нормы ГК РФ, регулирующие общие вопросы для всех видов арендных отношений;

2) правило государственной регистрации также распространяется на договоры аренды нежилых помещений15. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ;

3) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ;

4) если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

5) договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит регистрации. Такой вывод содержится, например, в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июня 2002 года № А56-69/02 и Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 января 2001 года № КГ-А40/6418-00.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 Информационного письма от 16 февраля 2001 года № 59 указал, что не нужно регистрировать и договоры аренды, которые стороны перезаключили на неопределенный срок.

15 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Что пишут в арендном договоре

Представим, что у нас есть две компании: «Олимп» и «Офис плюс». «Олимп» сдает помещение, «Офис плюс» снимает его. Перед тем как въехать в помещение, они подписывают арендный договор.

Гражданский кодекс о договоре аренды на сайте Консультанта

Как в любом договоре, в договоре аренды есть существенные и дополнительные условия. По Гражданскому кодексу существенные условия — это те, без которых у договора нет законной силы.

В договоре аренды единственное существенное условие — это объект аренды. По желанию можно дописать еще два важных условия: помещение нельзя сдавать в субаренду или проводить капитальный ремонт.

В договоре могут быть дополнительные условия. «Офис плюс» прописывает способ оплаты, арендные каникулы, срок аренды. Без этих условий договор можно заключить, у него будет законная сила, но они нужны, чтобы перестраховаться в случае спорных ситуаций.

Прежде чем подписывать договор аренды, «Офис плюс» должен проверить каждый пункт. В договоре могут быть условия, из-за которых придется заплатить больше или внезапно остаться с вещами и сотрудниками на улице. Вот что нужно проверить:

• арендодателя;
• объект аренды;
• срок аренды;
• стоимость аренды;
• арендные каникулы;
• обеспечительный платеж;
• неотделимые улучшения;
• условия досрочного расторжения.

А теперь о каждом пункте.

Проверить арендодателя

Первым делом «Офис плюс» проверяет, кто собственник помещения, которое сдает «Олимп», и кто подписывает договор.

Реестр юридических лиц на сайте налоговой

Юрлицо арендодателя существует и работает: компания работает, не находится в процессе ликвидации или банкротства. Информация об этом есть в выписке из реестра юрлиц. Ее можно скачать на сайте налоговой:

В выписке нужно посмотреть, что компания не находится в процессе ликвидации. Иначе будет стоять такая отметка:

Второй момент: в выписке не должно быть отметки, что сведения о компании недостоверны:

Если «Офис плюс» находит в выписке одну из этих отметок, он не должна заключать договор аренды с «Олимпом». Имущество «Олимпа» перед ликвидацией продадут, и будет новый владелец. Договор аренды от этого не перестанет действовать, но новый владелец может пойти в суд для расторжения. Придется ходить по судам и тратить время.

Кто подписывает договор. По закону подписывать договор от имени юрлица может генеральный директор или сотрудник с действующей доверенностью.

Директору доверенность не нужна, но нужно проверить, что он правда директор. Для этого тоже нужна выписка из реестра юрлиц.

По некоторым сделкам директор не может принимать решения сам, ему нужно согласие всех участников компании. Иначе может получиться, что он сдаст помещение, но договор будет недействителен. Участники скажут, что согласия на аренду не давали, и арендатору придется съехать.

Информацию о полномочиях директора можно подтвердить в уставе. Устав — открытый документ. Если «Офис плюс» попросит его посмотреть, «Олимп» не может отказать.

Насторожить должна вот такая фраза:

«Генеральный директор от имени общества совершает сделки, если их стоимость не не превышает 2 000 000 рублей» «

Приказ Минфина России: о порядке определения стоимости чистых активов на сайте Консультанта

Мы для примера взяли 2 000 000 рублей, но сумма может быть любая. Если она обозначена и стоимость аренды по договору больше этой суммы, директору нужно одобрение других участников.

Перед подписанием договора аренды директор «Офиса плюс» попросил учредительные документы «Олимпа».

Арендная плата — 230 000 рублей в месяц, договор на 11 месяцев. По уставу директор «Олимпа» не может подписывать договоры на сумму больше, чем 2 000 000 рублей, а сумма сделки 2 530 000 рублей.

Поэтому директор «Офис плюс» попросил протокол собрания участников с одобрением договора. Без одобрения договор был бы недействителен.

Проверка доверенностей по реквизитам на сайте федеральной нотариальной палаты

Если договор подписывает сотрудник, у него должна быть доверенность, лучше нотариально заверенная. Но даже с нотариально заверенной доверенностью есть риски: она может быть уже отозвана или неподлинная. Это можно проверить на сайте федеральной нотариальной палаты:

Кому принадлежит помещение. Если кто-то предлагает снять помещение, еще не значит, что он собственник. Он мог тоже снять помещение, а потом сдавать его в субаренду. Например, «Олимп» снял помещение в десять комнат, но две комнаты стоят пустыми, и он приглашает туда «Офис плюс».

Чтобы убедиться, что арендодатель — собственник помещения, нужна выписка из реестра прав на недвижимое имущество. Чтобы ее проверить, нужно попросить арендодателя получить выписку в Росреестре или МФЦ. Выглядит она так:

Информационное письмо об удостоверении права собственности выпиской из ЕГРН на сайте Росреестра

В выписке из ЕГРН «Офис плюс» проверяет пункты с первого по четвертый:

• описание помещения и точный адрес;
• кому принадлежит помещение. Нужно посмотреть, совпадают ли собственник и тот, кто подписывает договор;

Обременение заложенного имущества в законе «Об ипотеке» на сайте Консультанта

• eсть ли обременение. Это значит, что помещение принадлежит собственнику, но он не может им распоряжаться полностью. Например, собственник взял кредит в банке, а в залог оставил здание.

Пользование арендованным имуществом в Гражданском кодексе на сайте Консультанта

• Если обременение есть, нужно проверить договор ипотеки. По закону собственник может сдавать помещения в аренду, если в договоре залога нет прямого запрета. Иначе есть риск, что собственник не выплатит кредит и лишится здания. Тогда банк потребует расторгнуть договор аренды, а арендатору придется выехать.

До 15 июля 2016 года вместо выписки выдавали свидетельство о праве собственности.

Если арендодатель работает по договору субаренды, у него должно быть разрешение от собственника. Иначе договор может быть расторгнут по решению суда. «Офис плюс» должен попросить разрешение от «Олимпа». Оно может быть в договоре аренды с собственником или отдельным письмом. Формулировка такая:

«Арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу и делать всё, что предусмотрено в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Согласия от арендодателя на это не нужно».

Если в договоре такого нет, просите письмо с согласием собственника помещения. Вот пример такого письма:

Шаблон согласия арендодателя на субаренду

В письме нужно указать арендатора, арендодателя и объект аренды. Субарендатора указывать необязательно. В нашем случае упоминания об «Офисе плюс» в согласии не будет.

Описание помещения

В договоре подробно описывают помещение, на языке юристов это называется объектом аренды. В описании должны быть:

• точный адрес,
• площадь помещения,
• где помещение находится в здании,
• площадь.

Всё это должно совпадать с техническим паспортом помещения. Помещение должно быть описано так, чтобы по описанию его можно было найти:

Сжатая формулировка

Безопасная формулировка

Помещение, общей площадью 100 м² (сто квадратных метров), в бизнес-центре «Крымский вал»

Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 3-м этаже здания по адресу: 119049, Москва, Крымский вал, дом 3, строение 2, кадастровый номер здания 77:07:0002309:10980.

Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.

Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.

Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1999-6788 от 20 мая 1999 года., свидетельство о государственной регистрации № АА 009675 от 20 мая 1999 года.

Пункт 13 постановления ВАС РФ №13 от 25 января 2013 г. На сайте ФАС РФ

Раньше суды признавали договор недействительным, если помещение описано недостаточно подробно. Но Высший арбитражный суд объяснил так: если можно доказать, что арендодатель пользовался помещением, договор нельзя признать недействительным. Иными словами: если арендодатель смог найти помещение и работать в нем — значит, с описанием всё было в порядке.

Мы рекомендуем проверить, чтобы помещение было описано как можно подробнее.

Срок и повышение стоимости

Форма государственной регистрации договора аренды на сайте Консультанта

Обычно договор заключают на одиннадцать месяцев. По закону договоры на больший срок нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе он будет недействительным. Для регистрации нужно подготовить большой пакет документов и заплатить пошлину на 22 000 рублей. Сейчас мы не будем касаться этой темы, опишем ее в другой статье.

Можно вообще не писать срок, тогда договор будет считаться бессрочным и регистрировать его не нужно. Если срок договора — более года, важно проверить, как будет меняться стоимость аренды.

Гражданский кодекс: об арендной плате на сайте Консультанта

В законе написано, что стоимость можно менять, но не чаще одного раза в год.

«Офис плюс» заключил бессрочный договор аренды с «Олимпом». Стоимость аренды — 130 000 рублей в месяц.

«Офис плюс» обосновались, построили шоурум. Прошло два года, и «Олимп» решил увеличить арендную плату в два раза. «Офис плюс» оказался перед выбором: потратить деньги на переезд и новый шоурум или платить в два раза больше.

Изменение арендной платы можно описать как угодно, главное — чтобы это было понятно. Можно, например, сделать таблицу:

Срок аренды

Стоимость арендной платы в месяц, рублей

1 февраля 2018 — 1 февраля 2019

100 000 ₽

2 февраля 2019 — 2 декабря 2019

120 000 ₽

с 3 декабря 2019

140 000 ₽

Не обязательно описывать точно так. Главное, чтобы было понятно, как меняется стоимость аренды. Вот выдержка из реального договора:

Вместо таблицы и точных сроков для изменения стоимости аренды можно придумать формулу. Например, такую: 100 000 * k, где k — коэффициент изменения аренды.

Изменения стоимости аренды с коэффициентом k, рублей

01 февраля 2018 — 01 января 2019

1 * 100 000 = 100 000 ₽

2 января 2019 — 2 декабря 2019

1,2 * 100 000 = 120 000 ₽

С 3 декабря 2019

1,4 * 100 000 = 140 000 ₽

Гражданский кодекс: о сроке договора аренды на сайте Консультанта

Бессрочный договор можно расторгнуть в любой момент. Для этого нужно отправить второй стороне уведомление за три месяца. В договоре можно указать другой срок отправки уведомления.

Арендная плата

Прежде чем подписывать договор, «Офис плюс» проверяет, что входит в арендную плату и на какой системе налогообложения работает арендодатель.

Арендная плата обычно складывается из трех частей:

• плата собственнику. Она может быть в деньгах или натуральной величине, например, мешках картошки; фиксированной или переменной — например, оплату можно привязать к курсу доллара;
• коммунальные платежи. Это плата за электроэнергию, воду, аренду земли. Бывает, что земельный участок под зданием принадлежит городу. Владелец здания взял землю в аренду и построил здание. Он платит арендную плату за землю и может договориться с арендодателями о компенсации расходов.
• Если эти расходы включаются в стоимость арендной платы, формулировка такая: «Арендная плата включает платежи за пользование арендованными помещениями, расходы на аренду земельного участка, на котором расположено здание, электроэнергию, коммунальные платежи».
• эксплуатационные расходы. Их включают, когда арендодатель хочет, чтобы арендатор оплатил ему часть расходов по зданию. Например, чтобы «Офис плюс» оплатил «Олимпу» уборку коридоров, туалетов или снега.

Гражданский кодекс: об обязанности сторон по содержанию арендованного имущества на сайте Консультанта

Если это не описать, могут возникнуть дополнительные расходы. Арендодатель будет настаивать на оплате, а арендатор будет отказываться платить. Если дело дойдет до суда, он скорее всего будет на стороне арендодателя.

Перед заключением договора «Офису плюс» нужно узнать систему налогообложения «Олимпа». Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС:

«Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля».

Если не выделить сумму НДС в договоре, арендодатель сможет выставлять счета с суммой аренды и прибавлять НДС сверху. То есть договорились на офис за 100 000 рублей, а придется платить 118 000 рублей.

Доказывать, что сумма из договора уже включает НДС, придется в суде. Причем суд может как согласиться с этим, так и отказать. Такие прецеденты уже есть.

Кроме суммы аренды в договоре должны быть такие условия:

• порядок оплаты — наличными, на расчетный счет, мешками с картошкой;
• периодичность — раз в месяц, раз в квартал;
• срок внесения арендной платы — до такого-то числа.

Можно пользоваться такой формулировкой:

«Арендная плата начисляется со дня, когда арендодатель передал арендатору помещения по акту приема-передачи, и до конца действия договора.

Арендатор платит арендную плату на месяц вперед не позже 5-го числа текущего месяца. Например, оплату за сентябрь нужно перечислить до 5 сентября.

Арендный платеж за каждый неполный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней, в течение которых пользовались арендованными помещениями».

Закон никак не ограничивает в формулировках, но описать стоимость нужно как можно подробнее.

Арендные каникулы

А теперь о приятном. Если «Офис плюс» решит сделать ремонт и в это время не будет пользоваться помещением, он может не платить аренду. Это арендные каникулы, и их нужно прописать в договоре.

Если арендатор и арендодатель договорились, что арендатор месяц красит стены, перевозит мебель и не платит арендную плату, в договоре это можно описать так:

«Арендная стоимость за первый и второй месяц аренды — половина от стоимости арендной платы».

Главное — не писать, что арендатор будет пользоваться помещением бесплатно. Налоговая посчитает это доходом арендатора, и придется заплатить с этой суммы налог на прибыль.

«Стронг» арендовал помещение под магазин. Он договорился с арендодателем, что три месяца будет делать ремонт без арендной платы.

Во втором квартале «Стронг» указал арендную плату в своих расходах в декларации по налогу на прибыль. Налоговая потребовала предоставить подтверждающие документы.

Когда налоговая получила договор аренды и узнала об арендных каникулах, она посчитала, что для «Стронга» — это доход, потому что он безвозмездно пользуется помещением. С этого дохода нужно заплатить налог на прибыль. «Стронг» возмутился, пошел в суд и проиграл.

Высший арбитражный суд с налоговой согласился и выпустил разъясняющее письмо: безвозмездные имущество или услуга считаются внереализационным доходом. С этой суммы нужно заплатить налог на прибыль.

Информационное письмо Высшего арбитражного суда

Обеспечительный платеж

Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж — на сайте «Дела»

«Олимп» может попросить у «Офиса плюс» заплатить обеспечительный платеж. Это страховка на случай, если «Офис плюс» нарисует на стенах неприличные надписи во время корпоратива, зальет соседей на нижнем этаже или как-то еще испортит помещение.

Арендодатели обычно обещают возвратить обеспечительный платеж после окончания срока аренды. Но на деле чаще берут его себе. Что написать в договоре, чтобы вернуть депозит, мы описали в другой статье «Дела».

Неотделимые улучшения

Гражданский кодекс: улучшения арендованного имущества на сайте Консультанта.

Неотделимые улучшения — элементы помещения, которые арендатор сделал и не сможет забрать при переезде.

«Офис плюс» сделал дополнительный туалет для сотрудников. При переезде компания не сможет забрать туалет с собой, поэтому должна договориться с «Олимпом» об улучшениях. Без разрешения делать туалет нельзя, иначе «Олимп» может потребовать убрать туалет или расторгнуть договор.

Любое изменение помещения без согласия арендодателя может привести к расторжению договора.

В законе написано, что арендатор может вернуть деньги за эти улучшения. Для этого арендатор и арендодатель договариваются об улучшениях и прописывают их в договоре. Формулировка может быть такой:

«Арендатор письменно уведомляет арендодателя об улучшениях помещения и прикладывает примерное описание и планируемые сроки работ.

Арендодатель за семь календарных дней со дня получения уведомления письменно сообщает арендатору о своем согласии или возражениях.

Если арендодатель согласился на улучшения, арендатор может согласовать, как будет делать улучшения, и направить арендодателю перечень строительно-монтажных работ. В перечне арендатор указывает цены улучшений. Этот документ — неотъемлемая часть договора. Его должны подписать арендатор и подрядчик».

В договоре могут быть описаны дополнительные условия возврата стоимости при расторжении договора. Например, если арендатор сам захочет расторгнуть договор, то стоимость может не возвращаться.

Досрочное расторжение

В законе описаны причины, по которым арендодатель и арендатор могут расторгнуть договор:

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в Гражданском кодексе на сайте Консультанта

Арендодатель расторгает договор

Арендатор расторгает договор

Арендатор нарушает существенные условия. Это то, что запрещено договором. Например, сдает помещение в субаренду или красит стены.

Арендодатель мешает пользоваться помещением. Например, не пускает в здание или не отдает ключи.

Арендатор портит имущество.

Помещение не пригодно к использованию. Нет электричества, выбиты окна.

Арендатор не платит арендную плату более двух раз подряд.

Арендодатель не делает капитальный ремонт.

Арендатор не делает капитальный ремонт.

Если в договоре есть срок расторжения, придется идти в суд. При этом в договоре могут быть условия о сроках и их надо проверить.

Чтобы арендатор мог расторгнуть договор, нужно прописать такую формулировку:

«Арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор. Для этого он должен уведомить арендодателя за 1 месяц».

Срок договора аренды в Гражданском кодексе на сайте Консультанта

Если договор заключен на неопределенный срок, его можно расторгнуть в любой момент. Для этого нужно отправить уведомление о расторжении договора за три месяца. Этот срок установлен законом, но в договоре его можно увеличить или уменьшить.

После подписания договора

Гражданский кодекс: возврат арендованного имущества на сайте Консультанта

Чтобы договор начал действовать, нужно подписать акт приема-передачи помещения. Для этого арендатор осматривает помещение и описывает в акте все замечания, например трещины на стене или сломанные дверные замки. Если этого не сделать, арендодатель может сказать, что сдавал идеальное помещение, и заставить арендатора устранять эти дефекты. Как описывать, мы рассказали в статье об обеспечительном платеже.

По закону арендодатель обязан вернуть помещение в состоянии не хуже, чем было — тут и пригодится акт. При этом учитывают естественный износ. В помещении со временем может перекосить дверь, потому что здание просело.

При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

• Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

• При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
• В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
• При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Шаг 1. Составление договора

Нужно составить договор и акт приема-передачи нежилого помещения, здания, имущественного комплекса либо предприятия (их частей) в простой письменной форме с учетом всех существенных условий.

Шаг 2. Обращение в МФЦ и подача документов

Стороны обращаются с комплектом документов в любое удобное отделение Многофункционального центра в регионе нахождения недвижимого имущества в порядке «живой» электронной очереди или по предварительной записи.

Записаться на прием заранее можно:

1. Через сайт «Мои документы» (если в регионе обращения предусмотрена такая услуга). Предварительно нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг.
2. По единому телефону горячей линии МФЦ или контактному номеру выбранного отделения центра.

Документы для регистрации аренды нежилого фонда

Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ потребует представления от заявителей следующего перечня документов (в зависимости от статуса обратившихся лиц):

Для физических лиц	Для юридических лиц
1. Заявление о регистрации договора – формируется специалистом МФЦ.
2. Оригинал доверенности представителя (если от имени гражданина действует доверенное лицо).	2. Оригинал доверенности представителя юр. лица либо документы, подтверждающие полномочия лица действовать от лица фирмы без доверенности (решение учредителя, протокол общего собрания и пр. – оригиналы с заверенными копиями либо нотариальные копии). Важно! Доверенность должна быть подписана руководителем организации и заверена ее печатью.
3. Оригиналы документов, удостоверяющих личности заявителей (представителей).
4. Оригиналы соглашения об аренде со всеми приложениями и актами – по 1 экземпляру для каждой из сторон и 1 дополнительный для регистрирующего органа (остается в регистрационном деле).
5. Разрешение органа опеки на сдачу в аренду имущества гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, либо лица, признанного недееспособным (если арендуемый объект принадлежит несовершеннолетнему либо недееспособному).	5. Учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (оригиналы с заверенными организацией копиями либо нотариальные копии). Важно! Если ранее юр. лицо проводило сделки с недвижимостью, то представления полного комплекта учредительных документов не требуется. Необходимо лишь подать: выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии изменений, вносимых в учредительные документы фирмы, либо комплект документов о внесенных после ранее проводимой регистрации изменений с выпиской налогового органа из ЕГРЮЛ.
6. Разрешение органа опеки на дачу согласия родителями своим детям от 14 до 18 лет сдать объект в аренду.	6. ИНН (оригинал и заверенная юр. лицом копия либо копия, заверенная у нотариуса).
7. Нотариальное согласие мужа (жены) на сдачу совместного имущества в аренду.	7. Выписка из ЕГРЮЛ (оригинал либо нотариальная копия).
8. Документ, подтверждающий, что сдаваемое в аренду имущество не является совместной собственностью, приобретенной в браке (брачный договор, решение суда о разделе либо определении долей, соглашение о разделе общего имущества).	8. Документ о присвоении ОГРН со справкой о присвоении кодов статистики.
	9. Решение об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (в случае, если сделка является таковой в соответствии с законом либо учредительными документами).
10. Документ об уплате госпошлины (оригинал). Примечание: представление «платежки» является правом заявителя, но не его обязанностью. Однако лучше все-таки предъявить документ, тем более, что уплатить пошлину можно прямо в МФЦ.
11. Письменное согласие залогодержателя на сдачу в аренду предмета залога (если объект недвижимости обременен ипотекой).

После принятия пакета документов в МФЦ заявителям на руки выдаются расписки, в которых указан регистрационный номер обращения, а также планируемая дата получения результата предоставления услуги.

Документы для регистрации договора найма жилого помещения

Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости”):

• Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
• Только по заявлению нанимателя.

Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.

Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:

1. Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
2. Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
3. Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
4. Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
5. Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.

Количество экземпляров договоров найма и актов (приложений, дополнений к ним) при сдаче в МФЦ должно соответствовать числу сторон соглашения + 1 дополнительный экземпляр для Росреестра.

Размер и уплата госпошлины

Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
• Для юридических лиц – 22 тыс. руб.

Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:

1. В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
2. В любом отделении банка или почты.
3. Воспользовавшись Интернет-банкингом.
4. При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
5. В ином стороннем платежном терминале.

Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.

Шаг 3. Получение готовых документов

Регистрация договора аренды в МФЦ занимает до 7-ми рабочих дней включительно (2 дня для доставки документов специалистами МФЦ в Росреестр и обратно и 5 дней для совершения регистрационных действий государственным регистратором).

По окончании предоставления услуги заявитель получает на руки:

1. Выписку из ЕГРН, содержащую информацию о внесении сведений об аренде в реестр.
2. Экземпляры договора аренды с отметкой о проведенной государственной регистрации (регистрационная надпись Росреестра) для каждой стороны.

Проверить информацию о готовности документов можно через региональный сайт МФЦ по индивидуальному номеру расписки (при наличии такой услуги) или по телефону горячей линии.

В некоторых субъектах РФ Многофункциональные центры информируют заявителя о готовности через СМС-рассылку.

Новое в регистрации арендных отношений

С начала 2017 года регистрация договора аренды части нежилого помещения, здания или сооружения (секция, несколько этажей, подъезд, сменные помещения и комнаты и пр.), право на которое зарегистрировано в ЕГРН, производится одновременно с постановкой таких частей на государственный кадастровый учет (ч. 5 ст. 44 218-ФЗ).

Это предполагает, что заявителям с целью регистрации арендного соглашения дополнительно необходимо оформить технический план на арендуемую часть нежилого объекта.