Куперс

Самовольная реконструкция постройка перепланировка

Самовольной постройкой, является жилой дом или другое возведенное на земельном участке строение, без получения на это необходимых разрешений на строительство.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, однако самострой можно легализовать, в силу части 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Многие клиенты обращаются с просьбой узаконить по факту самовольно возведенную пристройку к жилому дому, так как в начале строительства, большинство людей не задумываются о получении разрешительной документации.

Два обязательных условия узаконения самовольной постройки:

Первое

Земельный участок, на котором возведена самовольная пристройка, должен принадлежать на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.

Второе

Самовольно возведенная постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, при ее строительстве не должно быть существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Поэтому при узаконении самовольной постройки, необходимо предоставить в суд соответствующее техническое заключение или экспертизу.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ, СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ

К вопросу узаконения самостроя стоит подойти весьма серьезно, так как в случае отказа суда в удовлетворении иска о признании права собственности на самострой, суд обяжет снести незаконную постройку и привести домовладение в первоначальное положение.

За 15 лет успешной работы, юр. агентством было узаконено через суд 36 самовольных построек, реконструкций в доме и 48 самовольных перепланировок, переустройств в квартирах.

Узаконить самовольную постройку, пристройку или перепланировку (переустройство, переоборудование) квартиры, реконструкцию дома, через суд, поможет юрист юр. фирмы «Гарантия».

Любое строение в Украине должно быть документально оформлено, если разрешительная документация на объект ранее не оформлялась, он будет относится к самострою. Если на Вашем участке есть незарегистрированное строение (дом, пристройка к нему или хозяйственная постройка), тогда информация в этой статье может быть для Вас полезной.

Также из этой статьи Вы сможете узнать, как узаконить самострой в Украине, какие для этого нужны документы и как выглядит процедура легализации таких объектов.

Процедура и этапы оформления самостроя

Процедура оформления права собственности на объект самовольного строительства в 2019 году в Украине, будет зависеть от того, к какой категории объектов он относится:

• Жилые, дачные или садовые дома, а также пристройки к ним и хозяйственные постройки рядом с домом (гараж, баня, сарай, летняя кухня, бассейн и т.д), возведенные до 05 августа 1992 года (нет ограничений по общей площади объекта) — не подлежат вводу в эксплуатацию, после разработки технического паспорта, их сразу можно регистрировать в реестре недвижимости. Дома с площадью до 300 кв.м, а также пристройки к ним и хозяйственные постройки, возведенные с 05 августа 1992 года до 09 апреля 2015 года — для них не нужно получать разрешение на строительство. Такие объекты оформляются по упрощенной процедуре — строительной амнистии, после получения техпаспорта их можно сразу вводить в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности.

• Дома и строения с площадью до 500 кв.м, возведенные с 09 апреля 2015 года по сегодняшний день — не зависимо от того построены, или только планируются, подпадают под общую процедуру оформления:

  • Разработка топографической съемки 1:500.

  • Разработка эскиза намерений строительства.

  • Получение строительного паспорта.

  • Регистрация уведомления о начале строительных работ.

  • Разработка техпаспорта.

  • Заключение договора и оплата долевого участия (для домов свыше 300 кв.м).

  • Регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации.

  • Регистрация права собственности в госреестре.

• Дома и здания с площадью превышающей 500 кв.м, возведенные с 05 августа 1992 года по сегодняшний день — оформление также проходит по общей процедуре, но при этом будет отличатся от предыдущей:

• Разработка топографической съемки 1:500.

• Получение градостроительных условий и ограничений.

• Разработка проекта строительства.

• Оформление документации об авторском и техническом надзоре.

• Регистрация уведомления о начале строительных работ.

• Разработка техпаспорта.

• Заключение договора и оплата долевого участия.

• Регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации.

• Регистрация права собственности в госреестре.

Какие документы нужны для узаконивания самостроя

Для узаконивания любого самостроя, необходим основной перечень документов:

• Документ о праве собственности на земельный участок.

• Технический паспорт (при наличии).

Паспорт и идентификационный код собственника.

Чтобы узаконить самострой, также могут понадобиться дополнительные документы, справки или заключения, в зависимости от ситуации, типа объекта и его сложности.

Сколько стоит оформить самострой

Если Вас интересуют цены за услугу — узаконить самострой (цена для Киева и области будет отличатся), а формирование стоимости за услуги по оформлению в целом, зависит от нескольких факторов:

• месторасположение незаконной постройки;

• год возведения объекта;

• общая площадь объекта;

• необходимость получения других документов, справок или заключений, которые потребуются при оформлении.

Зачем нужно узаконивать самострой

Узаконить самовольную постройку необходимо по нескольким причинам:

• собственнику может грозить штраф за самострой — за самовольное строительство, за эксплуатацию объекта без разрешительных документов и т.д.;

• если не оформить документацию как положено, в случае плановой проверки ГАСИ или из-за жалобы соседей, есть вероятность что здание могут снести, особенно при обнаружении нарушений в строительстве;

• пока объект не введен в эксплуатацию, он считается стройматериалами, поэтому его нельзя продать, подарить, оставить в залог и т.д.

Именно поэтому, начинать процедуру оформления разрешительной документации нужно еще до начала выполнения строительных работ. Если у Вас есть уже готовая или ещё незавершенная постройка, начните ее оформление прямо сейчас.

Как оформить самострой с DOZVIL?

Если необходимо быстро и надёжно узаконить самовольно возведенную постройку, предлагаем Вам обратится в юридическую компанию DOZVIL. Компетентные специалисты предоставят бесплатную консультацию, проведут анализ ситуации и документов, а также заключат с Вами договор, при этом оплата за услуги может быть поэтапной. С юридической компанией DOZVIL возможна регистрация самостроя «под ключ”. Звоните прямо сейчас!

В понятие «жить на земле» люди часто вкладывают вполне конкретный смысл – возделывать землю, собирать урожай, а значит, иметь для этого инструменты, хозяйственные помещения и т. п. И на земельном участке очень скоро рядом с жилыми домами появляются другие строения – сараи, бани, теплицы, овощные ямы и прочее…

Если объект продаётся, то для покупателя это, конечно, нужные вещи, представляющие дополнительный, но не исключено, что и определяющий интерес. И стоимость строений, как правило, учтена в стоимости основного объекта «земля и дом». Другими словами, аналогичный дом с гаражом, баней, сараем и овощной ямой стоит дороже, даже если строения не имеют документов и юридически не существуют.

Напомним, что дома и участки покупаются у продавцов, зарегистрировавших своё право в законном порядке, когда земля и дом состоят на кадастровом учёте, имеют свой кадастровый номер и кадастровый паспорт. Данная информация внесена в Единый государственный кадастр недвижимости. В отличие от них постройки обычно не состоят на учёте. Собственники не торопятся их узаконивать, и получается, что на земле они есть, а на бумаге, в документах, – нет. И неизвестны их точные размеры, основные технические и качественные характеристики, год постройки, и пр.

Продавцы уверяют, что в отсутствии документов нет ничего страшного, регистрировать сарай и теплицу не обязательно, тем более что иначе придётся платить имущественный налог на них. Не все оформляют документы на бани, сараи, овощные ямы, теплицы, ещё и потому, что не до конца понимают, надо ли их узаконивать и чем грозит владельцу отсутствие документов.

В каких случаях и каким образом оформляются эти документы, каковы денежные затраты на эти процедуры и сроки? – Тема наших экспертных комментариев сегодня.

Виктория Нардина, специалист компании «Загородный стиль» (г. Санкт-Петербург):

– Согласно пп. 15 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса, физические лица имеют право на налоговую льготу в отношении хозяйственных построек, площадь каждой из которых не превышает 50 кв. метров и которые расположены на садовых, дачных или земельных участках категории индивидуального жилищного строительства. Соответственно оформлять право собственности на указанные в вопросе временные постройки нет смысла.

Другое дело, если говорить о капитальном хозяйственном строении, расположенном на заглублённом фундаменте, площадью более 50 кв. метров, например, баня с бассейном или гараж на несколько автомобилей с помещением охраны. Если владелец не является пенсионером, то есть не относится к категории граждан, освобождённой от уплаты налога на имущество, то такую постройку нужно регистрировать. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать подготовку технического плана здания и сдать его через многофункциональный центр на постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности.

Павел Поздняков, кадастровый инженер ООО «Лаборатория Экспертиз» (г. Москва):

– Основная проблема сейчас возникает у собственников земельных участков с регистрацией строений. Поскольку государство недополучает налоги, в нашем регионе в 2017 году многим землевладельцам пришли письма с призывом зарегистрировать права на постройки.

В них инспекция ФНС сообщает, что знает о существовании незарегистрированных построек на принадлежащем гражданину земельном участке с кадастровым номером, расположенном по конкретному адресу – эти сведения она получила из министерства имущественных отношений Московской области.

В письмах также говорится, что в соответствии со ст. 400 и 401 Налогового кодекса (НК), плательщиками налога на имущество физических лиц являются граждане, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе жилые дома, жилые помещения (квартиры, комнаты), гаражи, объекты незавершённого строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения.

Налог на имущество физических лиц исчисляется налоговыми органами с направлением гражданам уведомления на основании сведений, представляемых Росреестром. Если собственник не зарегистрировал в установленном законом порядке право на такое имущество, то может быть рассмотрено как «бездействие, направленное на уклонение собственника от уплаты налога на имущество», с возможным применением к налогоплательщику мер ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренных Налоговым кодексом, в том числе п. 3 ст. 129 НК, вступившим в силу с 1 января 2017 г.

Налоговая инспекция информирует также, что в соответствии с п. 16 ст. 396 НК в отношении земельных участков, приобретённых (предоставленных) в собственность физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога по истечении 10 лет с даты гос. регистрации права на данные земельные участки производится налоговым органом с учётом удвоенного коэффициента вплоть до регистрации права на построенный объект.

– К кадастровым инженерам обращаются сейчас в основном с регистрацией капитальных строений. Теплицы и сараи граждане не регистрируют, – продолжает Павел Поздняков. – Чтобы зарегистрировать капитальное строение, нужно понимать, что сегодня всё ещё действует упрощённый порядок регистрации, «дачная амнистия». Однако в этом году правила регистрации ужесточились – теперь для регистрации необходимо предоставить технический план. Эту работу выполняют только кадастровые инженеры. По окончании действия «дачной амнистии», для регистрации строения придётся оформлять ещё и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Сегодня работа по подготовке технического плана состоит из двух этапов и занимает примерно 10 рабочих дней. Вначале геодезист с оборудованием выезжает и делает замеры строения внутри и снаружи, определяет координаты. Затем производится камеральная обработка данных, подготовка их для передачи в Росреестр, запись CD диска. Готовый технический план заверяется электронной подписью кадастрового инженера. Далее собственник уже сам обращается в МФЦ или Росреестр с заявлением на гос. регистрацию, с техническим планом и документами об уплате госпошлины.

– В нашей компании услуга по изготовлению технического плана стоит 18 000 рублей. – уточняет Павел Позняков. – При оформлении нескольких строений предоставляется скидка, один дом будет стоить 14 000 руб. В услугу также входит сопровождение собственника в процессе постановки объекта на кадастровый учёт. Все уточнения, изменения вносятся бесплатно вплоть до постановки строения на учёт.

Помимо налоговой причины, есть ещё законодательная причина необходимости гос. регистрации прав на строения. Заставляет собственников оформлять имущество не только обязанность по уплате налога на имущество, но и невозможность совершения сделок с неоформленным имуществом по купле-продаже, наследованию и т. д. В 2019 году вступит в действие федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…». Изменятся категории земель, партнёрств и кооперативов не будет, дачные участки станут садовыми. Останутся категории земли – садовые и земли под огородничество. На последних капитальное строительство будет запрещено. Получается, что всё, что граждане не зарегистрируют на начало 2019 года, будет подлежать сносу.

С каждым годом регистрация давно построенных строений усложняется и дорожает. Поэтому не стоит откладывать оформление капитальных строений. Сегодня, как минимум, должны быть зарегистрированы права собственности на землю и капитальные строения, с занесением в кадастровую систему, хотя бы и без координат.

Наталья Михайлюкова, юрист НП «Российская гильдия риэлторов»:

– Росреестр имеет полномочия контролировать соблюдение земельного законодательства. В частности, он может при кадастровом учёте земельного участка формировать дополнительные сведения о находящихся на нём объектах недвижимости.

В некоторых регионах неузаконенные постройки на земельных участках ищут и фотографируют с помощью современной техники, например, квадрокоптеров, и сведения о таких постройках вносятся в Кадастр для налогообложения.

Даже если есть возможность не регистрировать постройки, то всё-таки оформлять право собственности на них, считаю, обязательно нужно. Когда вы решите продавать дом с землёй, отсутствие документов на строения может стать серьёзным препятствием для продажи, – в Кадастре сведения об объектах скорее всего будут. Если у органа регистрации есть фотографии неучтённых объектов на участке, он может отказать в переходе прав собственности по сделке.

Следующая причина, по которой стоит оформить документы, связана с ипотекой. Допустим, в Кадастре фотографий о наличии объектов ещё нет, но ваш покупатель – ипотечный заёмщик, и ему для получения кредита на покупку конкретного объекта всегда нужно предоставлять в банк отчёт об оценке. Для этого специалист выезжает на место и фотографирует всё, что имеется на участке. Если будут выявлены объекты, которые не состоят на кадастровом учёте, то банк откажет в предоставлении кредита.

Постройки, возведённые на садовых участках, я бы также рекомендовала узаконить. У коллективных садов существует большая вероятность изъятия или выкупа земли для государственных или муниципальных нужд (строительства дорог, объектов социального назначения и пр.), и если такой вопрос возникнет, выкупаться у садоводов будет только то, что зарегистрировано юридически.

В качестве резюме

• Оформлять право собственности нужно, особенно если речь идёт о капитальном хозяйственном строении, расположенном на заглублённом фундаменте, площадью более 50 кв. метров.
• При отсутствии кадастрового учёта построек будет сложно продать дом и землю – в государственной регистрации перехода права будет отказано.
• При оценке недвижимости для продажи в ипотеку все объекты фотографируются и учитываются при определении рыночной стоимости. Если они не узаконены, сделка также не будет зарегистрирована.
• Чем больше будет строений на садовом участке, тем больше будет выкупная стоимость объекта при его изъятии для государственных или муниципальных нужд.
• Чтобы оформить и легализовать строения на земельном участке, нужно обратиться к кадастровому инженеру, подписать с ним договор на подготовку технического плана для государственной регистрации его в Росреестре. Подготовленные документы должны отвечать требованиям для постановки объекта на кадастровый учёт, и поэтому, как отмечают юристы, имеет смысл, особенно в отношении вновь формируемых объектов, заказывать у кадастрового инженера услугу по сопровождению постановки объекта на кадастровый учёт.

Понятие самовольной постройки по ГК РФ

Под самовольной постройкой ст. 222 Гражданского кодекса РФ понимает сооружение, здание или другое строение, на которое у его хозяина не возникает право собственности.

Для такой квалификации требуется наличие следующих условий:

• земельный участок не был предоставлен хозяину объекта в установленном порядке или его разрешенное использование не позволяет сооружать объекты недвижимости;
• объект возведен при отсутствии требуемых разрешений, с несоблюдением норм и правил, регулирующих строительство.

Такой объект должен быть снесен лицом, осуществившим его возведение.

В качестве примера приведем постановление АС ЗСА от 02.12.2016 по делу № А45-17349/2015. Суд признал торговый павильон самовольной постройкой. Павильон был возведен на земле, арендованной под торговлю из передвижного киоска. Поэтому он являлся объектом капстроительства на земельном участке, не допускающем такого строительства; разрешение на строительство также не было получено. Подобную позицию можно увидеть в определении ВС РФ от 22.11.2016 № 303-ЭС16-15287.

Важно! С 03.08.2018 изменениями, внесенными законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ устанавливается, что наряду с решением о сносе постройки может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями.

С 03.08.2018 введен запрет на снос возведенных без разрешения жилых домов, а также жилых строений на садовых участках, если они построены на собственном земельном участке застройщика до 01.09.2018 г. и соответствуют строительным и земельным нормам (п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса…»).

Кто может обязать снести самовольную постройку

Лицами, которые могут инициировать снос такого объекта и обратиться с иском в судебные органы, являются:

• правообладатели застроенного земельного участка, права которых нарушены возведением объекта;
• представители местной администрации или контролирующих органов — при возведении объекта с нарушением норм или отсутствии разрешения (п. 3 информационного письма ВАС РФ от 09.12.2010 № 143);
• прокурор — для защиты публичных интересов (п. 22 постановления пленумов ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22);
• правообладатели соседних земельных участков — при нарушении их прав.

Обратите внимание! Ответчиком же будет лицо, которое произвело незаконное строительство объекта недвижимости или выступило организатором такого строительства.

Большую подборку судебной практики по ст. 222 ГК РФ предлагает КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Исковое заявление о сносе самовольной постройки

Иск о сносе самовольной постройки должен содержать в себе:

• наименование и место нахождения судебного органа;
• наименование и адрес истца;
• Ф. И. О. и место проживания ответчика;
• адрес и описание возведенного объекта;
• нарушенные права и интересы истца, защищаемые законом, и/или факты наличия угрозы жизни и здоровью граждан;
• подпись истца.

Образец заявления можно посмотреть по ссылке: Исковое заявление о сносе самовольной постройки — образец. Более подробно вопросы составления искового заявления освящены в нашей статье Исковое заявление в суд.

Обратите внимание! Заявление должно рассматриваться районным судом по месту нахождения возведенного объекта (обзор судебной практики Верховного суда РФ от 19.03.2014).

***

Таким образом, действующее законодательство предусматривает такой инструмент защиты общественных и частных интересов, как инициирование посредством обращения в судебные органы сноса незаконно возведенных объектов капитального строительства. Лицам, возводящим подобные объекты без специальных разрешений на земельных участках, не предполагающих такое использование, следует иметь в виду такое последствие этого, как обязанность снести объект за свой счет.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.