Куперс

За нецелевое использование участка при его сдаче в аренду ответственность несет собственник

Валентина Горяинова
Ведущий юрист корпоративной практики
Направление «Юридическая практика»

Собственник земли и дома на нем — физическое лицо. Данный собственник прописан в этом доме. Он зарегистрировал в одном из его помещений организацию , в которой одновременно является директором. Также он перевел первый этаж в нежилое помещение и сдал в аренду другой компании, сейчас там офис. Данная земля не предназначена для осуществления предпринимательской деятельности. Кого могут привлечь к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за использование земельных участков не по целевому назначению?

За использование земельного участка не по целевому назначению ответственность может понести собственник земельного участка.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (ст. 7 Федерального закона 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

К числу субъектов ответственности по указанной норме относятся лица, являющиеся собственниками, землепользователями и арендаторами земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, то есть в соответствии с тем целевым назначением земельного участка, которое указано в до говоре аренды земельного участка.

В рассматриваемой ситуации к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за использование земельного участка не по целевому назначению, по нашему мнению, может быть привлечен собственник земельного участка.

Так, Московский городской суд решением от 16.10.2014 по делу № 7-3933/2014 оставил в силе постановление о привлечении к ответственности генерального директора компании по делу об административном правонарушении по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ. Юридическое лицо, будучи собственником земельного участка, на котором расположены нежилые строения, передало в аренду здания третьему лицу. При проведении проверки в рамках земельного контроля установлен факт использования части зданий под размещение объектов торговли и общественного питания, что не соответствовало разрешенному использованию, установленному для земельного участка. Суд признал несостоятельными доводы собственника земельного участка о том, что юридическое лицо не может являться субъектом административного правонарушения, так как строения переданы в аренду, а арендатор в силу договора обязан соблюдать целевое назначение при использовании земельного участка.

Выводы суда мотивированы тем, что сам факт передачи в аренду помещений не освобождает собственника земельного участка от необходимости соблюдения требований о разрешенном использовании, установленном для земельного участка. С учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов изменение функционального назначения нежилых помещений, передаваемых в аренду, влечет за собой изменение вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено такое здание. В силу своих правомочий собственник недвижимого имущества обязан осуществлять контроль за соблюдением обязательств по договору аренды арендатором. Также суд отметил, что юридическое лицо не представило доказательств того, что со стороны собственника земельного участка и помещений предприняты все необходимые меры с целью обеспечения соблюдения земельного законодательства.

Вместе с тем следует отметить, что в других делах со сходными обстоятельствами суды высказывали и иные позиции. Так, в одном из дел суд указал, что объективной стороной административного правонарушения по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ является использование земельного участка не по целевому назначению, что подразумевает осуществление землепользования фактическим владельцем земельного участка не в соответствии с правовым режимом, определенным компетентным органом. Собственник передал в аренду часть зданий, а значит, фактически передал и часть земельного участка арендаторам (для эксплуатации частей здания), что исключает возможность общества самостоятельно использовать данный земельный участок полностью. Факт передачи помещения в аренду третьему лицу не свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка. При таких обстоятельствах в действиях юридического лица — собственника земельного участка, передавшего в аренду часть помещений, отсутствует объективная сторона правонарушения, соответственно, нет состава административного правонарушения (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2010 по делу № А40-97944/10-146-549).

В связи с рисками применения административных штрафов за использование земельного участка не по целевому назначению собственникам земельных участков следует учитывать, что передача объекта недвижимости в аренду не освобождает собственника земельного участка от осуществления контроля за соблюдением арендатором целевого назначения использования имущества и соблюдения земельного законодательства.

Напомним, что с 20 марта 2015 г. вступили в силу поправки в Кодекс об административных правонарушениях РФ, предусматривающие комплексное увеличение размера штрафов за правонарушения в сфере земельных отношений. Претерпела изменение и ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, которой установлена административная ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Теперь размеры штрафов за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием как для граждан, так и для должностных лиц и юридических лиц исчисляются в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, штрафы увеличились даже не на порядок, а в десятки раз и могут исчисляться не несколькими тысячами рублей, а многомиллионными суммами.

Так, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка: на граждан — в размере от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 руб.; на должностных лиц — от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 руб.; на юридических лиц — от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 руб, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка: на граждан — в размере от 10 000 до 20 000 руб.; на должностных лиц — от 20 000 до 50 000 руб.; на юридических лиц от — 100 000 до 200 000 руб. (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Также увеличены санкции по ст. 19.5 КоАП РФ, регламентирующей наложение штрафов за невыполнение в срок законного предписания надзорного органа.

Газета «Экономика и жизнь», № 22 от 10 июня 2015 г.

Нецелевое использование помещения повлечет ответственность по нормам ГК РФ и КоАП РФ, а если объект был сдан в аренду – дополнительные штрафные санкции могут устанавливаться договором. Наиболее серьезные последствия влечет нецелевая эксплуатация жилья, которые могут использоваться только для постоянного или временного проживания граждан. Рассмотрим, что понимается под нецелевым использованием помещения, и какая норма закона предусматривает штраф за такое нарушение.

Нарушение правил пользования жилым помещением

Квартиры и комнаты в многоквартирных зданиях предназначены для единственной цели – проживание граждан. ЖК РФ позволяет перевести в состав нежилых помещений квартиры и комнаты, расположенные на первых этажах дома, однако для этого необходимо соблюсти санитарно-эпидемиологические требования и получить разрешение собственников МКД и местных властей.

Если жилье используется для иных целей (например, для несанкционированного размещения магазина или производственного объекта), ответственность наступает по следующим направлениям:

• статья 7.21 КоАП РФ устанавливает штраф за любые случаи нецелевого использования жилых помещений – сумма санкции составит от 1000 до 1500 рублей, либо предупреждение;
• нарушитель будет обязан восстановить исходное состояние объекта, если нецелевая эксплуатация повлекла изменение конфигурации, воздействие на несущие конструкции и т.д.;
• по ГК РФ владелец помещения будет отвечать за причинение ущерба жильцам смежных квартир или комнат, в том числе путем компенсации морального вреда.

Чтобы использовать жилое помещение под магазин, либо для осуществления иных законных видов деятельности, необходимо согласовать перевод объекта в состав нежилых.Читайте: Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Для этого обеспечивается соблюдение санитарно-эпидемиологических норм, осуществляется согласованная перепланировка с обустройством, оформляется разрешение Роспотребнадзора и муниципальных ведомств.

Факты нецелевого использования жилых объектов могут выявляться в результате плановых или внеочередных проверок органов прокуратуры, жилищной инспекции. Кроме того, обратиться по данным фактам могут владельцы смежных квартир и иные заинтересованные лица. При подтверждении факта размещения в квартире торговой точки или осуществление иной нецелевой деятельности, составляется процессуальный протокол.

Протокол, а также иные материалы административного дела, направляются в мировой суд для рассмотрения по существу. По итогам процесса выносится постановление с объявлением предупреждения или наложением штрафа.

Указанные санкции будут применяться за каждый выявленный случай нецелевого использования, а при систематической порче или повреждении объекта может грозить принудительное изъятие квартиры.

Ответственность по нормам ГК РФ и ЖК РФ наступает по следующим направлениям:

• восстановление исходного состояния объекта за счет нарушителя, если в характеристики объекта были внесены несогласованные изменения;
• компенсация имущественного и морального вреда гражданам, проживающим в смежных помещениях;
• принудительное расторжение договора соцнайма с выселением граждан – если нарушение носит систематический характер, и не было устранено после письменного предупреждения.

Если квартиры или комната была сдана по договору аренды, указанные меры ответственности не наступают при соблюдении целевого назначения объекта, т.е. для постоянного или временного проживания физических лиц.

Если арендованное помещение используется под магазин или иные цели, не связанные с проживанием, к виновным лицам будут применяться меры воздействия.

Ответственность за нецелевое использование нежилых помещений

Нежилой объект также может иметь определенное целевое назначение, которое должны соблюдать собственники или временные владельцы.

Например, если помещение было оборудовано под размещение торговой точки, его нельзя использовать для деятельности кафе, ресторана или иного объекта общепита.

За указанные нарушения могут наступать следующие виды ответственности:

• статьи 6.3 и 4 КоАП РФ предусматривают санкции за нарушение санитарно-эпидемиологических требований и правил для объектов недвижимости;
• по нормам ГК РФ допускается досрочное расторжение арендного договора, если арендатор допустил существенное нарушение его условий (в том числе, произвольно изменил целевое назначение объекта);
• нарушитель обязан компенсировать имущественный и моральный вред, причиненный гражданам, предприятиям или публичным образованиям.

Все перечисленные меры воздействия связаны с обращением в суд, а до подачи иска или жалобы нужно направить в адрес нарушителя письменное предупреждение.

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

Виновные в нецелевом использовании земельных участков привлечены к административной ответственности — прокуратура Алматы

АЛМАТЫ. 15 ноября. КАЗИНФОРМ /Данияр Сихимбаев/ — Прокуратурой Ауэзовского района Алматы установлены факты нецелевого использования земельных участков, передает Казинформ со ссылкой на пресс-службу прокуратуры Алматы.

Так, на участке, расположенном по улице Достык в поселке Калкаман, функционирует станция технического обслуживания по ремонту автомобилей, хотя согласно государственному акту на право собственности целевое назначение земельного участка определено как эксплуатация и обслуживание жилого дома.

Аналогичные нарушения выявлены при использовании земельных участков, расположенных в поселке Калкаман по улице Тайторы батыра, где действует магазин, и по улице Яссауи, где действует столовая.

В соответствии с Земельным кодексом РК собственник земельных участков и землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании — в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды.

В действиях собственников усматриваются признаки административного правонарушения, предусмотренного ст.253 Кодекса РК об административных правонарушениях, то есть использование земель не по целевому назначению. По инициативе прокуратуры Алматинским управлением земельными ресурсами виновные лица привлечены к административной ответственности. Каждому из них за нарушение земельного законодательства назначен штраф в размере 10 месячных расчетных показателей и дано предписание об устранении нарушений земельного законодательства.



В статье представлены некоторые аспекты разрешенного использования и нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения. Дана характеристика нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения. Установлены компетентные органы, занимающиеся контролем соблюдения норм целевого использования земель сельскохозяйственного назначения. Установлены санкционные меры, применяемые для нарушителей разрешенного вида использования земель. В заключении представлены возможные пути решения поставленных проблем.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, целевое использование, нецелевое использование.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей .

Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения занимает 13 % от всей территории Российской Федерации, что составляет 222 100 000 гектар .

Ст. 78 Земельного Кодекса РФ устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, научных и учебных целей, а также рыбоводства. Однако самовольное строительство предприятий, объектов инфраструктуры, жилых зданий, организация стоянки или склада, завал мусором является грубейшим нарушением законодательства Российской Федерации. Эти нарушения ведут к изменению режима земель, что является нецелевым использованием земель сельскохозяйственного назначения. В законе не оговаривается срок совершения правонарушения. Следовательно, достаточно лишь установить наличие факта нецелевого использования земельного участка.

Поскольку земля в Российской Федерации находится под особым контролем государства, контроль за соблюдением правовых норм о целевом использовании земель сельскохозяйственного назначения осуществляют такие органы, как Федеральная служба по надзору в сфере природопользования, Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору, специальный комитет земельного надзора Росреестра и местная администрация. Эти органы власти могут проводить плановые и внеплановые проверки, в результате которых возможно выявление факта нецелевого использования участка земли, предназначенного для ведения сельского хозяйства. Также эти органы могут установить факт нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения по информации, поступившей от прокураторы или Федеральной налоговой службы, которые в свою очередь занимаются выявлением факта нелегальной предпринимательской деятельности. Кроме того, могут быть приняты заявления от собственников соседних участков. Участок земли, который не используется по назначению, может принести экологический вред соседним участкам.

За нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения в законодательстве Российской Федерации предусмотрен ряд санкций. Так государственные органы власти на основании Статьи 6 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» пункт 2: «Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде» .

Статья 285 Гражданского кодекса Российской Федерации дублирует право принудительного изъятия участка земли. Однако в Статье 6 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» более полно раскрыты условия принудительного изъятия земельного участка у нарушителей целевого использования земли сельскохозяйственного назначения. В пункте 6 установлен порядок действий по ведению процесса принудительного изъятия, вынесшего предписание, уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора. Пункты 8, 9, 10 и 13 описывают условие проведения публичных торгов по продаже земельного участка .

Также предусмотрено административное наказание для нарушителей целевого использования земель сельскохозяйственного назначения в виде наложения административного штрафа. Размер штрафа установлен в статье 8.8 КоАП РФ. Размер штрафа зависит от нескольких совокупных факторов, таких как: кем является владелец — гражданином РФ, должностным лицом или юридическим лицом; определена или нет кадастровая стоимость земельного участка. Также установлена минимальная сумма штрафа для каждой категории лиц. Санкции представлены в Таблице 1.

Таблица 1

Санкции за использование земельного участка не по целевому назначению всоответствии сего принадлежностью ктой или иной категории земель и (или) разрешенным использованием

Категории лиц	Определена кадастровая стоимость земельного участка		Не определена кадастровая стоимость земельного участка
	Процент кадастровой стоимости земельного участка		Минимальная сумма	Минимальная сумма	Максимальная сумма
	от	до		от	до
Для граждан	0,5 %	1 %	10000 р.	10000 р.	20000 р.
Для должностных лиц	1 %	1.5 %	20000 р.	20000 р.	50000 р.
Для юридических лиц	1.5 %	2 %	100000 р.	100000 р.	200000 р.

Судебная практика по применению ст. 8.8 КоАП РФ на сегодняшний день часто складывается не в пользу собственников земельных участков. Если компетентными органами был установлен факт нецелевого использования земли, предназначенной для нужд сельского хозяйства, то оспорить в суде установление такого факта довольно затруднительно. Суды назначают штрафные санкции. Так, например, Талдомский районный суд Московской области вынес решение № 12–61/2017 от 27 октября 2017 г. Суд решил постановление главного государственного инспектора по использованию и охране земель, начальника межмуниципального отдела по г. Дубна и Талдомского района Московской области ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенное в отношении ФИО1 по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 8.8 ч. 3 КоАП РФ, оставить без изменений, а поданную жалобу защитника ФИО4 без удовлетворения.

Статья 6 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» широко используется судами в гражданском процессе Российской Федерации. Так, например, 23.10.2017 года Ростовский районный суд Ярославской области по делу № 2–870/2017 установил, что Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области обратился в суд с иском к Ждановой Т. М. с требованием об изъятии земельного участка категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования — для сельскохозяйственного использования, принадлежащего на праве собственности Ждановой Т. М., с целью его продажи с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием в соответствии с п. 3 ст.6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ответчик Жданова Т. М. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в суд не явилась, ранее представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражений на иск не представила. Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о правомерности и обоснованности заявленных требований. Суд решил удовлетворить исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в полном объеме. Изъять у Ждановой Татьяны Михайловны земельный участок , соответствии с п. 3 ст.6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Право собственности Ждановой Татьяны Михайловны на указанный земельный участок прекратить.

В представленном примере мы можем видеть классическое применение статьи 6 ФЗ № 101-ФЗ. Гражданка Жданова Т. М. использовала не по назначению свой земельный участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства. Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в ходе проверки выявил нарушение. После соблюдения всех необходимых процессов досудебного урегулирования подал иск в суд с иском к Ждановой Т. М. с требованием об изъятии земельного участка. Суд вынес решение об изъятии земельного участка у Ждановой Т. М. и прекращении право собственности на него. Если бы Жданова Т. М. занялась участком после вынесения протокола о нарушении, то дело бы не дошло до суда и собственница участка не лишилась бы его.

Земли сельскохозяйственного назначения помимо целевого назначения также могут быть подвержены зонированию. Местные власти муниципалитетов и регионов проводят землеустроительные работы и разрабатывают классификацию видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Исходя из этого, собственники земельных участков ограничены в использовании земли целевым назначением (категория земли сельскохозяйственного назначения) и видом разрешенного использования участка (правила которого устанавливаются местными властями).

Не характерные для ведения сельскохозяйственных нужд виды разрешенного использования требуют смены целевого назначения. Для этого нужно обосновать необходимость изменения целевого назначения. Затем провести кадастровые и землеустроительные работы. Сведения об изменении категории земли вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из этих сведений, можно сделать вывод, что система выявления компетентными органами нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации налажена. Органами власти проводятся проверки, выявляется неиспользование или нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения. Судебная практика по всей Российской Федерации достаточна обширна. Суды активно принимают решения об изъятии земельных участков в соответствии со Статьями 6 ФЗ № 101-ФЗ и 285 ГК РФ. Также широко применяется практика назначения штрафа в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ. Однако широкая судебная практика в теме нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения также может говорить о незначительности применяемых санкций для нарушителей закона. Мы считаем, что необходимо увеличить сумму штрафа для граждан, должностных и юридических лиц в 2 раза.

Литература:

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения // СПС КонсультантПлюс
2. Россия в цифрах 2017. Краткий статистический сборник //Федеральная служба государственной статистики (Росстат). М., 2017. С. 69
3. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) Статья 6. Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации и особенности приобретения прав на такие земельные участки // СПС КонсультантПлюс

Позняк В. С., эксперт журнала

Журнал «Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение» № 3/2019

Рассмотрим на конкретных случаях, с какими обвинениями может столкнуться организация (ИП) при проверке контроля целевого использования земельного участка, на котором расположено (должно быть построено) здание гостиницы.

Использование земельных участков должно осуществляться по целевому назначению способами, которые не наносят вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ). Правовой режим в отношении земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются согласно классификатору, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540.

Обратите внимание:

Использование земельного участка не по целевому назначению согласно его принадлежности к той или иной категории земель или виду разрешенного использования – административно наказуемое деяние, ответственность за которое наступает по ст. 8.8 КоАП РФ.

Наличие кафе на предоставленном для эксплуатации гостиницы земельном участке.

Предположим, обществу на условиях аренды предоставлен земельный участок для эксплуатации зданий с целью оказания гостиничных услуг. Может ли прокуратура при проверке соблюдения обществом земельного законодательства посчитать, что земельный участок используется не по целевому назначению, если помимо гостиницы на нем размещено кафе, имеющее отдельный вход для посещения неограниченным кругом лиц?

В классификаторе среди видов разрешенного использования земельного участка числятся:

• гостиничное обслуживание – код 4.7, предполагающий размещение на земельном участке гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилых помещений для временного проживания в них;

• общественное питание – код 4.6, разрешающий размещение на земельном участке объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Поэтому, если помимо гостиницы на земельном участке, предоставленном для эксплуатации зданий с целью оказания гостиничных услуг, размещено кафе, имеющее отдельный вход для посещения неограниченным кругом лиц, прокуратура может посчитать, что в действиях общества содержится состав административного правонарушения (использование земельных участков не по целевому назначению). Однако с таким выводом можно поспорить, в том числе с поддержкой судей.

Так, в деле № А40-152974/18-121-1810 арбитры посчитали, что размещение кафе с целью организации питания посетителей гостиницы не исключает использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением – для эксплуатации зданий с целью оказания гостиничных услуг. Часть здания, в котором размещалась гостиница, была сдана по договору аренды другому лицу для размещения кафе. Это обстоятельство не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует в действиях общества событие административного правонарушения по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Тем более что функциональное назначение здания относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.

Вывод

Установленный вид разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации существующих зданий с целью оказания гостиничных услуг» не ограничивает право общества предоставлять часть помещений, правообладателем которых он является, в аренду в установленном законом порядке (см. Постановление АС МО от 28.02.2019 № Ф05-941/2019).

Гостиница на земельном участке с лечебным учреждением.

Следующая ситуация касается размещения бюджетным лечебным учреждением гостиницы, кафе и парковки автотранспорта на земельном участке, вид разрешенного использования которого – для здравоохранения (код 3.4). Земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации и предоставлен учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования. Правомерны ли выводы регистрирующего органа о том, что учреждение в связи с размещением и эксплуатацией гостиницы, кафе и стоянки использует земельный участок не по целевому назначению?

На земельном участке с видом разрешенного использования «Здравоохранение» согласно классификатору размещаются объекты капитального строительства, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи. При этом содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание следующих видов разрешенного использования:

1) амбулаторно-поликлиническое обслуживание (код 3.4.1). В данном случае земельный участок может использоваться для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории);

2) стационарное медицинское обслуживание (код 3.4.2). Назначение:

• размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах (больницы, родильные дома, диспансеры, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре);

• размещение станций скорой помощи;

• размещение площадок санитарной авиации.

Перечень объектов по коду 3.4.2 является открытым и не ограничивается перечислением всех объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах, так как допускает нахождение на участке прочих социальных объектов, обеспечивающих оказание услуги по лечению в стационаре. К «прочим» объектам могут быть отнесены гостиница, кафе и стоянка, так как нахождение на участке этих объектов служит одной цели – обеспечить социальные потребности медицинского персонала и посетителей лечебного учреждения.

На земельном участке с разрешенным видом использования «Здравоохранение», которым пользуется лечебное учреждение, могут располагаться гостиница, кафе и парковка для обеспечения социальных потребностей медицинского персонала и посетителей данного учреждения (см. Постановление АС МО от 21.02.2019 № Ф05-738/2019 по делу № А40-159902/18).

Аренда земельного участка под строительство мини-гостиницы.

Если на арендованном земельном участке с целью строительства мини-гостиницы объект построен не будет, договор аренды арендодатель вправе расторгнуть по причине неиспользования земли по целевому назначению. Пример – Постановление АС СКО от 29.03.2019 № Ф08-2163/2019 по делу № А32-34205/2018.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) в декабре 2011 года заключил с администрацией муниципального образования (арендодатель) договор аренды земельного участка (категория – земли населенных пунктов, целевое назначение – под строительство мини-гостиницы) сроком на десять лет (до декабря 2021 года). В 2018 году специалисты администрации произвели осмотр земельного участка и выяснили, что на земельном участке отсутствует объект капитального строительства, работы по строительству мини-гостиницы не ведутся и не начинались (хотя разрешения на строительство на срок с 2014 по 2016 годы были получены). В итоге администрация обратилась в суд с исковым заявлением к ИП о расторжении договора аренды. Исковые требования удовлетворены исходя из следующих норм.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. На основании ГК РФ по требованию арендодателя суд может расторгнуть договор аренды досрочно в том случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619). В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества.

Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании участка, предназначенного для строительства, в этих целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (п. 2 ст. 46 ЗК РФ). В данный период не включается:

• время, необходимое для освоения участка;

• время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В то же время досрочное расторжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении указанного договора арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Это специальное правило по отношению к общим основаниям и порядку расторжения договора аренды, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ и ст. 450, 619 ГК РФ. Поэтому арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В рассматриваемой ситуации цель, ради достижения которой ИП предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, арендатор нарушил установленные Земельным кодексом сроки освоения земельного участка, предназначенного для строительства, что является существенным нарушением заключенного договора аренды и свидетельствует о наличии основании для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Доказательств того, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ИП не привел.

Судьи отклонили ссылку ИП на осуществление мероприятий по освоению спорного земельного участка, таких как:

• заключение договора о выполнении работ по подключению водопроводной и канализационной сети;

• получение технических условий на присоединение объекта строительства к сетям водопровода и электрическим сетям;

• заключение договора об осуществлении технологического присоединения к электросетям;

• осуществление работ по проектированию и дизайну мини-гостиницы;

• заключение договора о выполнении строительных работ по строительству мини-гостиницы;

• получение разрешения на строительство.

Разрешение на строительство неоднократно выдавалось и продлевалось, при этом строительство не осуществлено, новое разрешение на строительство не получено. Подготовка документации, предшествующей получению разрешения на строительство, связана с действиями самого арендатора и не свидетельствует о наличии препятствий к освоению участка. Акты выполненных работ, отчеты по изысканиям, проектная документация не представлены. Доказательства подключения к водопроводной и канализационной сети, к электросетям в материалах дела отсутствуют. Также нет доказательств того, каким образом предоставление смежных земельных участков для размещения объектов торговли воспрепятствовало ИП в освоении арендуемого земельного участка.

Если по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка в аренду для строительства мини-отеля строительство на участке не начато, арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды в судебном порядке (при условии соблюдения претензионного порядка урегулирования спора).