Куперс

Бухучет и анализ

Норматив финансовой устойчивости застройщика

Предусматривается обязательное страхование ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве

Многие годы для наших граждан единственным способом улучшить свои жилищные условия являлась возможность получить комнату или квартиру в порядке очереди из нуждающихся в социальном жилье. Для этого велось масштабное жилищное строительство за счет бюджетных средств.

Сейчас очередь на такое жилье практически не продвигается из-за отсутствия бюджетных средств на его строительство. Взамен наиболее распространенным способом решения жилищных проблем для населения России стало личное участие в долевом строительстве.

Это обусловлено преимуществом схемы долевого участия – при оплате стоимости квартиры дольщик получает возможность рассрочки на период строительства, причем, как правило, беспроцентной, в отличие от потребительских или ипотечных кредитов.

Кроме того, заключая договор на ранней стадии строительства, дольщик в результате может получить квартиру по цене, близкой к себестоимости строительства, так как и застройщик на такой стадии крайне заинтересован в беспроцентных кредитных ресурсах.

Вместе с тем, договорные обязательства, возникающие при долевом участии граждан в строительстве жилья, до прошлого года не имели правовой базы в гражданском законодательстве.

Поэтому соглашения об участии дольщика (физического лица, выступающего в качестве инвестора) в строительстве дома, с перспективой приобретения в нем конкретной квартиры, облекали в разные формы: то в договор простого товарищества, то в договор подряда, иногда в договор купли-продажи или оказания услуг.

Из-за такой путаницы в правовых понятиях ни сам договор, ни последующие договоры о полной или частичной уступке прав на квартиру не подлежали государственной регистрации. А ее отсутствие приводило к многочисленным злоупотреблениям, когда разным лицам продается право на получение одной и той же квартиры.

Кроме того, при банкротстве строительной фирмы ее кредиторы оставались ни с чем. Лишь эффективная работа созданного шесть лет назад Экспертного Совета по определению надежности строительных фирм (ЭСОН) в значительной степени обеспечила относительно стабильное состояние петербургского строительного рынка жилищного строительства.

Все зависит от того, как относиться к дольщику при защите его прав – как к потребителю, делающему весьма рискованную покупку, или как к предприимчивому инвестору. Такую неопределенность принципиально устранил Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, который вступил в действие с апреля прошлого года.

По замыслу он должен был заполнить законодательный вакуум в сфере «долевки” и обеспечить защиту прав физических лиц, инвестирующих для себя строительство жилья.

Данный закон, прежде всего, запретил застройщикам заключать договоры долевого строительства и привлекать средства граждан до получения полного пакета разрешительных документов на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок и опубликования проектной декларации, состоящей из подробных сведений о застройщике и о проекте строительства. Также он предписал строительным компаниям регистрировать договоры с дольщиками в регистрационных службах, ввел солидарную ответственность банков и строителей за невыполнение последними своих обязательств перед инвесторами и установил за это жесткие штрафы. В частности, за нарушение сроков передачи дольщикам квартир введена неустойка (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Законом установлен широкий круг оснований для одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Гражданам предоставлено право расторгнуть его в случае несвоевременного исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства, прекращения или приостановления строительства дома, существенного изменения проектной документации, изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, существенного нарушения требований к качеству новостройки, а также в иных предусмотренных договором случаях. При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Как видно, перечисленные положения существенно ужесточают требования к застройщикам, создавая дисбаланс в отношениях между ними и приобретателями жилья. Это вызвало снижение темпов роста жилищного строительства (по экспертным оценкам за год предложение квартир в новостройках сократилось на 30-50 процентов) и ускорение роста цен на жилье

Участники рынка опасаются, что отрицательный результат от деятельности недобросовестных застройщиков, а также резонанс, вызванный появлением национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и ФЗ-214, скажется на всем рынке первичного жилья, сократив объем инвестиций, поступающих от частных лиц в строительную отрасль. Результаты этого уже проявляются в новом витке роста цен на первичном и взаимосвязанном с ним вторичном рынках жилья.

– устанавливать договорные сроки передачи квартир покупателям вместо привязки к сдаче дома госкомиссии

Предусматривается обязательное страхование ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Если застройщик признан банкротом (или при неисполнении компанией обязательства по передаче объекта в срок в течение трех месяцев со дня оговоренных сроков) наступает страховой случай.

Страховое возмещение выплачивается участнику долевого строительства в размере фактически произведенных платежей.

Важным в проекте является конкретизация круга лиц, на которых будет распространяться действие данного закона, а именно – граждане станут основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска.

Кроме несовершенства Закона, причинами его неработоспособности служат также задержки с принятием необходимых подзаконных актов.

Так, согласно Закону, государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства должны осуществляться уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, который окончательно даже не установлен. Вместе с тем Правительство Российской Федерации приняло три Постановления, которые позволят сделать первые шаги по реализации данного закона.

Первое из них (от 27 октября 2005 года № 645) – «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства” утвердило конкретные формы отчетности застройщика.

Согласно методическим указаниям по их заполнению, разработанным затем Федеральной службой по финансовым рынкам (приказ от 12 января 2006 года № Об-2/пз-н), они включают сведения о фирме, о каждом строящемся ею многоквартирном доме, об использовании привлеченных денежных средств, о размере собственных средств, а также о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

Таким образом, полномочия по контролю за отчетностью застройщиков справедливо предполагается придать органу власти, регулирующему финансовые рынки.

В предоставляемом ему отчете застройщик, кроме общих сведений о себе и строящемся объекте, содержащихся в проектной декларации, должен ежеквартально сообщать свои текущие договорные (количество заключенных и расторгнутых договоров долевого строительства, их исполнение застройщиком) и, что особенно важно, финансовые показатели. К их числу помимо качественного учета (получение или неполучение кредитных заемных средств до и после привлечения средств дольщиков) должна предоставляться и количественная информация об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Своим последним Постановлением от 11 мая 2006 года № 282 Правительство РФ установило, что вышеуказанную отчетность застройщики должны представлять в Федеральную службу по финансовым рынкам.

Такое положение должно действовать до определения в установленном порядке органа, уполномоченного осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В то же время, в соответствии с Положением о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004г.

№ 322, именно данная служба должна осуществлять государственный контроль за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

Наибольшее значение для защиты прав дольщиков имеют сведения о размере собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика.

Соответствующее Положение утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 года № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика”.

– норматив безубыточности (НЗ, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки) – не менее 1

Расчет размера собственных денежных средств застройщика, а также оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляются ежеквартально, а по нормативу безубыточности – ежегодно застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.

При расчете нормативов HI и Н2 предельно допустимые значения устанавливаются в размере 1.

Для HI этого значения достаточно для обеспечения конкретным строящимся объектом обязательств застройщика перед дольщиками данного объекта, так как в качестве исходных данных служат расшифровки бухгалтерского баланса, относящиеся только к этому объекту. Для Н2 это показатель верхней границы возможности диверсификации деятельности застройщика.

Опыт экспертиз ЭСОН показывает, что такое разделение показателя финансовой устойчивости застройщика на целевую и нецелевую составляющие оправдано. Дело в том, что при подведении результатов анализа финансово-хозяйственной деятельности застройщиков эксперты часто отмечают использование не по назначению средств, полученных от дольщиков.

Применение нормативов, предлагаемых Правительством РФ, как раз позволит проследить за расходами застройщиков и свести к минимуму риски дольщиков при внесении средств на строительство конкретных объектов.

Однако вызывает сомнение возможность выделения необходимых исходных данных из бухгалтерского баланса для расчета норматива H1 по отдельным строящимся объектам недвижимости.

Третий норматив – Н3,- определяется фактом отсутствия убытков у застройщика в течение как минимум двух лет за последние три года работы. Таким образом, НЗ дает возможность в динамике оценить рентабельность застройщика. В методике ЭСОН коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение балансовой прибыли за год, предшествующий последней отчетной дате, к среднегодовому авансированному капиталу. Представляется, что норматив, предложенный Правительством РФ, позволяет более полно судить о финансовой стабильности застройщика

Предусмотренный методикой ЭСОН коэффициент продвижения незавершенного строительства рассматривается как интегральное соотношение планового (по графику строительства) и фактического объема строительно-монтажных работ по объектам за полугодие, предшествующее последней отчетной дате. Правительством этот коэффициент в достаточной степени компенсируется сопоставительной информацией о плановых и фактических сроках получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Таким образом, меры, принимаемые в последнее время Правительством РФ по защите прав дольщиков, подтвердили правильность, полезность и необходимость шестилетней работы ЭСОНа по разработке и реализации Методики экспертизы строительных фирм. Поэтому ее дальнейшее развитие, с учетом перспективы отмены лицензирования, должно осуществляться применительно к проведению обязательной сертификации строителей на принципах саморегулирования.

По материалам журнала «Вестник строительного комплекса Северо-Запада»
подготовила Наталия Николаева

Журнал «СЕВЕР строительный” № 7 2006 г.

Еще статьи на тему «застройщика”:

Гражданская ответственность застройщика

Нормативы финансовой устойчивости застройщика

При долевом строительстве, пока застройщик не сдаст дом, он должен подтверждать свою финансовую устойчивость ежеквартально. За несоблюдение нормативов – штраф до 1 млн руб. C 28 марта застройщики должны оценивать финансовую устойчивость пo-новому. Прежнее Положение о нормативах, которое было утверждено постановлением Правительства от 21.04.2006 № 233, отменили

Теперь порядок оценки зависит от даты получения разрешения на строительство – до 1 июля 2018 года или после. Расскажем о новых требованиях к нормативам. А в следующем номере приведем примеры их расчета, так как не для всех нормативов еще утвержден порядок расчета.

Разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года

Требования к квартальным нормативам для застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, в целом не изменились. Уточнения касаются лишь строительства по нескольким разрешениям. А вот норматив безубыточности, который застройщик определял по итогам года, считать больше не нужно – в требованиях его нет.

Расчет всех нормативов производится ежеквартально по данным бухотчетности на конец соответствующего квартала.

Застройщик, который получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, оценивает финансовую устойчивость по двум нормативам:

Значение первого норматива должно быть не меньше 1.

Значение второго норматива должно быть не больше 1.

Нового порядка расчета нормативов пока нет. Минстрой утвердит его в ближайшее время.

Для застройщика, который строит дома или иные объекты недвижимости одновременно по нескольким разрешениям и первое разрешение получил до 1 июля 2018 года, правило такое же. Он оценивает финансовую устойчивость своей деятельности по указанным двум нормативам.

Это касается случаев, когда застройщик ведет долевое строительство:

  • по нескольким разрешениям в соответствии с градостроительным планом участка или утвержденным проектом планировки территории;
  • по одному или нескольким разрешениям на одном или нескольких участках в границах застроенной территории в рамках договора о развитии застроенной территории;
  • по одному или нескольким разрешениям на одном или нескольких участках в границах территории в рамках договора о комплексном освоении или комплексном развитии территории.4

Разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года

Требования к нормативам для застройщиков, которые получили разрешение на строительство 1 июля 2018 года и позже, изменились. Ежеквартально нужно контролировать не два, а три показателя. Норматив безубыточности по итогам года для этих застройщиков также отменили.

Застройщик, который получил разрешение на строительство 1 июля 2018 года и позже, оценивает финансовую устойчивость по трем нормативам. Первые два такие же, как для застройщиков со старыми разрешениями на строительство.

Кроме них появился третий показатель – норматив размера собственных средств застройщика. Поскольку требования к размеру собственных средств застройщика содержит Закон об участии в долевом строительстве (подп. 1.1 п. 2 ст. 3). Значение этого норматива должно быть не меньше 10 процентов от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

Размер собственных средств застройщика определяют как разницу между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика.

Правила расчета размера собственных средств застройщика утверждены постановлением Правительства от 11.06.2018 № 673.

Если застройщик строит дома и иные объекты долевого строительства одновременно по нескольким разрешениям, соблюдение норматива размера собственных средств он определяет так. Значение показателя должно составлять не менее 10 процентов проектной стоимости строительства всех указанных многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Это касается тех же случаев, что и для застройщика с разрешениями на строительство, полученными до 1 июля 2018 года, – смотрите выше.

Таблица. Штрафы за незаконное привлечение средств дольщиков и недостоверную отчетность

Что нарушили Какой штраф Где написано
для компании для директора
Привлекли деньги дольщиков, не имея на это права, в том числе при несоблюдении нормативов финансовой устойчивости 500 000– 1 000 000 руб. 20 000– 50 000 руб. Ч. 1 ст. 14.28 КоАП
Не сдали вовремя спецотчетность или сдали с недостоверными сведениями 50 000–200 000 руб. 5000–15 000 руб. Ч. 3 ст. 14.28 КоАП

Норматив целевого использования средств

Постановление Правительства РФ от 26.12.2018 N 1683 «О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика» (вместе с «Положением о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика»)

Порядок проведения оценки финансовой устойчивости застройщика зависит от даты получения разрешения на строительство.

Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.

, оценка финансовой устойчивости проводится по нормативу обеспеченности обязательств, определяемого путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам участия в долевом строительстве (должен составлять не менее 1) и нормативу целевого использования средств, определяемого путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством на сумму чистых активов застройщика и общую сумму его обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам долевого участия в строительстве (должен составлять не более 1).

При проведении оценки финансовой устойчивости застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, помимо вышеуказанных, используется третий норматив — норматив размера собственных средств застройщика.

Данный норматив считается соблюденным, если размер собственных средств застройщика составляет не менее 10% планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной документации строительства.

В случае если строительство осуществляется в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории, норматив размера собственных средств застройщика считается соблюденным, если размер собственных средств составляет не менее 10% проектной стоимости строительства всех указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Постановление вступает в силу по истечении 3 месяцев со дня его официального опубликования.

Досье на проект

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 40; 2013, N 52, ст. 6979; 2015, N 29, ст.

4362; 2016, N 18, ст. 2515; N 27, ст. 4237; 2017, N 31, ст. 4767), пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 26 января 2018 г. N 70 «О некоторых вопросах, связанных с определением нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, N 6, ст.

887) приказываю:

1. Утвердить прилагаемый порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

2. Признать не подлежащим применению приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. N 06-137/пз-н «Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 17 января 2007 г., регистрационный N 8760).

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е. Стасишина.

Утвержденприказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

от _____________ N ___________

ПОРЯДОК РАСЧЕТА НОРМАТИВОВ ОЦЕНКИ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

1. Настоящий порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика определяет порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: норматива обеспеченности обязательств, норматива целевого использования средств, норматива безубыточности.

2. Под застройщиком в целях настоящего порядка понимается хозяйственное общество, указанное в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

3998; N 53, ст. 7619, 7643; 2013, N 30, ст. 4074; N 52, ст. 6979; 2014, N 26, ст. 3377; N 30, ст. 4225; 2015, N 29, ст. 4362; 2016, N 18, ст. 2515; N 27, ст. 4237, 4294; 2017, N 27, ст. 3938; N 31, ст. 4767, 4816; 2018, N 1, ст. 90).

Под объектом долевого строительства в целях настоящего порядка понимаются объекты, перечисленные в пункте 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

3. Информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, формируется на основании данных его бухгалтерского учета.

Аналитический учет активов и обязательств должен обеспечить получение необходимой информации у застройщика по каждому участнику долевого строительства и договору участия в долевом строительстве, связанному с привлечением денежных средств (включая жилищные сертификаты) участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по активам застройщика, считающимся находящимися в залоге, по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства и обязательствам участников долевого строительства перед застройщиком по внесению платежей в предусмотренный договором участия в долевом строительстве период, об оплате объектов долевого строительства после завершения строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и признании выручки от продажи.

4. Расчет нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально по состоянию на последний день отчетного квартала.

Расчет норматива безубыточности осуществляется ежегодно по состоянию на последний день календарного года.

5. Норматив обеспеченности обязательств (Н1) рассчитывается по следующей формуле:

,

где:

А — стоимость активов застройщика, руб;

О — сумма обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, руб. При этом обязательства застройщика перед участником долевого строительства определяются исходя из цены договора участия в долевом строительстве.

6. Норматив целевого использования средств (Н2) рассчитывается по следующей формуле:

,

где:

Ан — стоимость активов застройщика, не связанных со строительством, включающая в себя сумму следующих показателей: внеоборотные активы, дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), краткосрочные финансовые вложения за вычетом стоимости активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа, руб.;

Д — общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве, руб.;

ЧА — стоимость чистых активов, определяемая как разность между величиной принимаемых к расчету активов организации (все активы организации, за исключением дебиторской задолженности учредителей (участников, акционеров, собственников, членов) по взносам (вкладам) в уставный капитал (уставный фонд, паевой фонд, складочный капитал), по оплате акций) и величиной принимаемых к расчету обязательств организации (все обязательства организации, за исключением доходов будущих периодов, признанных организацией в связи с получением государственной помощи, а также в связи с безвозмездным получением имущества), руб. При этом в соответствии с пунктами 1, 4 — 6 Порядка определения стоимости чистых активов, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28 августа 2014 г. N84н (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 14 октября 2007 г., регистрационный N 34299), объекты бухгалтерского учета, учитываемые застройщиком на забалансовых счетах, при определении стоимости чистых активов к расчету не принимаются.

7. Норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета трех последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

«Спецотчетность» застройщика

На официальном портале правовой информации опубликован приказ Минстроя России, утвердивший порядок расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств.

Приказом отменена ранее действовавшая инструкция ФСФР России №06-137/пз-н от 30.11.2006. Также приказ уточняет порядок расчета нормативов, предусмотренный Постановлением Правительства РФ №1683 от 26.12.2018.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.12.2018 №1683, для застройщиков, получивших разрешение на строительство как до, так и после 1 июля 2018 года:

  • норматив обеспеченности обязательств должен составлять не менее 1;
  • норматив целевого использования средств — не более 1.

Застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, также должны рассчитывать норматив размера собственных средств. Он должен составлять не менее 10% планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации.

Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается как отношение суммы активов застройщика к сумме обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Порядок расчета данного норматива по сравнению с инструкцией ФСФР России не меняется.

А вот норматив целевого использования средств, согласно Постановлению №1683, подвергся корректировке. Теперь он определяется как отношение суммы активов застройщика, не связанных со строительством, к сумме чистых активов застройщика и общей сумме обязательств, уменьшенной на сумму обязательств по договорам ДДУ.

При этом в активах, не связанных со строительством, необходимо учесть внеоборотные активы, дебиторскую задолженность, краткосрочные финансовые вложения. Не включается в расчет сумма активов незавершенного строительства и средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа.

Расчет осуществляется ежеквартально по состоянию на последний календарный день отчетного периода.

Расчет нормативов финансовой устойчивости не требуется для застройщиков, перешедших на счета эскроу.

Приказ Минстроя вступает в силу с 3 августа 2019 года.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемое Положение о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика.

2. Установить следующие нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 года:

норматив обеспеченности обязательств — не менее 1;

норматив целевого использования средств — не более 1;

норматив безубыточности — не менее 1.

3. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации утвердить в 3-месячный срок порядок расчета:

размера собственных денежных средств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 года;

норматива обеспеченности обязательств;

норматива целевого использования средств;

норматива безубыточности.

4. Признать постановление Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости» утратившим силу.

Председатель Правительства
Российской Федерации

Утверждено
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от «_» ________ 2018 г. № ___

ПОЛОЖЕНИЕ
О НОРМАТИВАХ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

1. Настоящее Положение, разработанное в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливает требования к нормативам финансовой устойчивости деятельности застройщика.

2. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, производится по следующим нормативам:

норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;

норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на сумму чистых активов застройщика и общую сумму его обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам участия в долевом строительстве;

норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

3. Расчет нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщика, указанного в пункте 2 настоящего Положения, производится застройщиком в соответствии с порядком, утверждаемым Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.

4. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика, указанного в пункте 2 настоящего Положения, по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально.

5. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика, получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, производится по нормативу расчета собственных средств застройщика. Застройщик соблюдает норматив финансовой устойчивости деятельности застройщика, если размер собственных средств застройщика составляет не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории, застройщик соблюдает норматив финансовой устойчивости деятельности застройщика, если размер собственных средств застройщика составляет не менее чем десять процентов от планируемой стоимости всех указанных многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика осуществляется ежеквартально.

6. Застройщик несет ответственность, предусмотренную Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за несоблюдение установленных нормативов финансовой устойчивости его деятельности.

О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 декабря 2018 года N 1683

О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика

(с изменениями на 13 марта 2019 года)

В соответствии со статьей 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации

постановляет:

1. Утвердить прилагаемое Положение о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика.

2. Установить следующие нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика:

а) получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.:

норматив обеспеченности обязательств — не менее 1;

норматив целевого использования средств — не более 1;

б) получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 г.:

норматив обеспеченности обязательств — не менее 1;

норматив целевого использования средств — не более 1;

норматив размера собственных средств застройщика — не менее 10 процентов планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

3. В соответствии с частью 4 статьи 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящее постановление не применяется к застройщикам, заключившим договор участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15_4 указанного Федерального закона.

4. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации утвердить в 3-месячный срок порядок расчета:

норматива обеспеченности обязательств;

норматива целевого использования средств.

5. Признать утратившими силу:

постановление Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. N 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 18, ст.2001);

постановление Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 г. N 14 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 4, ст.519);
(Абзац в редакции, введенной в действие с 23 марта 2019 года постановлением Правительства Российской Федерации от 13 марта 2019 года N 259.

постановление Правительства Российской Федерации от 26 января 2018 г. N 70 «О некоторых вопросах, связанных с определением нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, N 6, ст.887).

6. Настоящее постановление вступает в силу по истечении 3 месяцев со дня его официального опубликования.

Председатель Правительства

Российской Федерации

Д.Медведев

Положение о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика

УТВЕРЖДЕНО

постановлением Правительства

Российской Федерации

от 26 декабря 2018 года N 1683

Положение о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика

1. Настоящее Положение, разработанное в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливает требования к нормативам финансовой устойчивости деятельности застройщика.

2. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., производится по следующим нормативам:

норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;

норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на сумму чистых активов застройщика и общую сумму его обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

3. В случае если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории, и первое разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г., оценка финансовой устойчивости застройщика производится по нормативам, предусмотренным пунктом 2 настоящего Положения.

4. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика, получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 г., производится по нормативам, предусмотренным пунктом 2 настоящего Положения, а также по нормативу размера собственных средств застройщика.

5. Норматив размера собственных средств застройщика считается соблюденным, если размер собственных средств застройщика составляет не менее 10 процентов планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — проектная стоимость строительства).

В случае если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории, норматив размера собственных средств застройщика считается соблюденным, если размер собственных средств застройщика составляет не менее 10 процентов проектной стоимости строительства всех указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

6. Расчет нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщика, указанных в пункте 2 настоящего Положения, производится застройщиком в соответствии с порядком, утверждаемым Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.

7. Расчет норматива размера собственных средств застройщика производится застройщиком в соответствии с порядком расчета собственных средств застройщика, утвержденным Правительством Российской Федерации.

8. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по предусмотренным настоящим Положением нормативам осуществляется ежеквартально.

9. Застройщик несет ответственность, предусмотренную Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за несоблюдение установленных нормативов финансовой устойчивости его деятельности.

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО «Кодекс»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх