Куперс

К сожалению, многие привыкли сдавать квартиру или комнату и не платить налоги с дохода от арендной платы. Так делает большинство людей в России. Они находят квартиранта, заключают договор (составленный самостоятельно или стандартный от риелтора) и не платят налогов, оставаясь в «серой” зоне.

С одной стороны, собственники зарабатывают больше, они не обременены работой с документами, сдают квартиру на доверии и не думают, что их могут оштрафовать, если возникнут проблемы с соседями или жильцами. Такая схема чаще применяется в небольших городах, там, где сдать однокомнатную квартиру за 15 000 р. — большая удача.

С другой стороны, арендаторы не защищены совсем, они не могут получить временную регистрацию в квартире и, соответственно, хорошее рабочее место. Но и собственник не может подать в суд, если что-то случится. Официально декларируют сдачу квартиру чаще в Москве, Санкт-Петербурге и других мегаполисах, где в договорах прописаны более серьезные суммы.

Двухкомнатная квартира на Щукинской улице — 130 000 р. в месяц

Хозяева, которые не платят налоги со сдачи квартиры в аренду, не знают, что официальное оформление и уплата налогов — это возможность защитить имущество в суде, шанс избежать штрафов и уголовного преследования.

Сдавать квартиру и не платить налоги, когда суммы большие — невыгодно и даже опасно. Сейчас расскажем почему и объясним, как лучше платить налоги со сдачи квартиры в аренду.

Зачем оформляться официально и платить налоги со сдачи квартиры в аренду?

1. Заключать договор аренды или найма, чтобы защитить имущество. Договор нужен, чтобы взыскать убытки с арендатора и отстаивать свои права в суде. Хороший вариант для резидентов России. Вы сдаете квартиру и раз в год подаете налоговую декларацию, чтобы заплатить 13% НДФЛ. Если налоги не платить, а договор заключать, то от него не будет никакого толку (лишь эффект «плацебо”).
2. Работать с юридическими лицами. Компании могут снимать для работников жилье на долгий срок. Это надежный способ сдавать квартиру посуточно, зарабатывая в 3 раза больше! Однако для этого нужно оформить самозанятость, ИП, юридическое лицо и открыть расчетный счет в банке. Потому что с физическими лицами компании не станут работать, а если и станут, то любая встречная проверка выявит, что собственник не платит налогов.
3. Быть «чистым” перед государством и получать дополнительные пенсионные баллы. Чем больший доход проходит официально, тем большую пенсию можно получить. Пусть на пару тысяч рублей, но больше.
4. Чтобы сдавать квартиру удаленно (без резидентства в России). Если гражданин находится за границей России более 183 дней, то он теряет статус резидента. Ставка НДФЛ для физического лица в этом случае вырастает с 13 до 30%. Лучше оформиться официально и платить 6%.

Уплата налогов дает возможность защищать свои права, обратившись в суд. Если вы сдаете квартиру без договора найма жилого помещения или не платите налоги, то привлечь жильца, затопившего соседей, к ответственности не получится. А ущерб он может нанести на миллионы рублей и платить придется собственнику!

В чем главная опасность?

Пётр сдает квартиру за 130 000 р. и не платит налогов. Об этом как-то узнала вредная соседка, которой не нравятся новые квартиросъемщики. Она неоднократно жаловалась в налоговую, полицию и прокуратуру. А вчера написала заявление.

Налоговая и полиция провела рейд, застав в квартире жильца. Жилец пишет в объяснительной, что Петя сдает ему квартиру 1.5 года за 130 000 р. и между ними заключен договор. В нем есть дата заключения и подпись владельца квартиры.

Петя может попасть сюда из-за дотошной соседки

Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000 руб., то Пётр получит штраф в размере 100 — 300 тысяч рублей и должен будет погасить задолженность.

Если будет доказано, что собственник сдавал квартиру более 3 лет подряд, то сумма штрафа станет более 900 000 р. Петра могут привлечь к уголовной ответственности (198 УК РФ), дать условный или реальный срок, если у него уже есть судимость.

Хорошо, что пока у нас не принято стучать, и жалуются немногие. Но постепенно гайки будут закручивать, поэтому все может изменится в один момент.

Есть ли смысл так рисковать?

Есть. Если сдавать квартиру официально (заключать договор, платить налоги через самозанятость, ИП, юр. лицо), то при её продаже будет удержан налог в 13%. Так как квартиру могут признать «производственным капиталом для предпринимательской деятельности» (п.17.1 статьи 217 Налогового кодекса).

Но не все так страшно! Процесс признания квартиры производственным капиталом носит оценочный характер. Т.е. результат зависит от конкретного оценщика и стечения обстоятельств.

Как платить налоги и сдавать квартиру официально

Заключение договора не гарантия того, что собственник сдает квартиру официально. Если договор заключен, а налоговые взносы не уплачены, то это «серая” зона, а проблемы жильца — это проблемы собственника. Чтобы выйти из «серой” зоны, нужно платить налоги.

13% — подавать декларацию как физическое лицо раз в год

Если живете в России постоянно (или более 183 дней в год), то этот вариант стоит рассмотреть. Каждый год вы можете подавать налоговую декларацию, чтобы оплатить 13% с годового дохода. Это займет минимум времени.

4% — оформить самозанятость и сдавать свою квартиру

Вы можете сдавать квартиру в аренду и платить налоги по ставке 4 или 6%. Сэкономить дополнительно поможет налоговый вычет, равный 1% при ставке 4% и 2% при ставке 6%. Он не должен превышать 10 000 р. или будет аннулирован. Плюсы: простая регистрация, нет отчетности, маленький налог. Минусы: нельзя нанять работников, нет отчислений в ПФР, страховых выплат, новая система, которую еще только начали использовать. Читайте подробнее в статье: как сдавать квартиру самозанятому.

6% — открыть ИП или добавить коды ОКВЭД 68.20

Код ОКВЭД — 68.20 (сдача в аренду собственного недвижимого имущества). Лучше всего использовать упрощенную систему налогообложения (УСН 6%). Чтобы сэкономить на налогах, достаточно ежеквартально вносить взносы в пенсионный фонд (ПФР) — 8112,00 р. и Федеральный Фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) — 2106 р. 50 коп. Еще надо платить обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р. — 1% от суммы без учета этих 300 т.р.

Можно добавить код ОКВЭД 68.20 к своему ИП или юридическому лицу (ООО, ПАО) и передать всю работу по отчетности бухгалтеру. Для этого заполните форму № Р240001 и отдайте её в налоговую.

Если не планируете уезжать из страны надолго, сдавать несколько квартир или нанимать работников, то попробуйте оформить самозанятость и платить 4% с дохода.

Если цель — сдача несколько объектов недвижимости в аренду, максимальная независимость и возможность путешествовать, то откройте ИП (6%) для данных арендных правоотношений, работы с юридическими лицами, найма сотрудников. Бонусом станут отчисления в ПФР.

Использовать основную систему налогообложения (ОСН), УСН «доходы минус расходы” или покупать патент невыгодно!

Пример расчета

Рассчитаем обязательные взносы ИП при сдаче квартиры в аренду за 130 000 р. в месяц.

Что	Сколько
Плата за месяц аренды	130 000 р.
Выручка ИП в год (при загрузке квартиры 12 месяцев)	1 560 000 р.
Обязательные ежегодные фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС (в год)	40 872 р.
Обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р.	1 560 000 — 300 000 = 1 260 000 * 1% = 12 600 р.
В год за выход из «серой” зоны	40 872 р. + 12 600 р. = 53 472 р.

Итак, Пётр заработает 1 506 528 р., уплатив 53 472 р. налогов за спокойную жизнь и возможность защищать свои имущественные права в суде, подав исковое заявление в отношение арендатора, который затопил соседей на 500 000 р.

Пока все хорошо — платить налоги кажется дорого! Но на самом деле дорого платить при ущербе третьим лицам по вине вашего арендатора или оплачивать штрафы и пени.

Итоги

1. Чем выше доход, тем больше плюсов в уплате налогов со сдачи квартиры в аренду. Сумма в 53 500 р. смехотворна, когда ваш ежемесячный доход превышает в 1.5 – 2 раза. Но если вы получаете с квартиры 15 000 р. в месяц, то принимайте решение сами, еще раз внимательно прочитав нашу статью.
2. Если доход небольшой, то оформите самозанятость с 4% годовых или сдавайте квартиру в «серую”.
3. Чем больше доход, тем выше штрафы. Если уплата налогов была умышленная, то штраф 40% от полученной прибыли, а при превышении суммы в 600 тыс. р. — уголовная ответственность.
4. Планируете жить за границей и сдавать квартиру — оформляйте ИП (УСН) или добавьте код ОКВЭД 68.20, чтобы платить 6% вне зависимости от налогового статуса: резидент вы или нерезидент.
5. Если надо продать недвижимость, то своевременно закройте ИП, чтобы квартиру не признали «производственным капиталом для предпринимательской деятельности».
6. В любом случае, компания Ритейл-Риэлти призывает вас не нарушать действующее законодательство и всегда своевременно уплачивать налоги.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

• договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
• акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
• документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
• паспорта.

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Как открыть мини-отель?

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?