Куперс

Несмотря на неоднократные попытки законодателя урегулировать и упорядочить земельные отношения, на сегодняшний день в этой сфере по-прежнему сохраняются серьезные противоречия. В частности, значительное число проблем связано с пересечением и наложением границ смежных земельных участков. Причины для подобных нестыковок могут быть самыми разными, однако результат один: рано или поздно собственники или владельцы таких земельных участков сталкиваются с необходимостью отстаивать свои интересы в суде. О способах установления границ земельных участков при их уточнении и подходах судов к разрешению соответствующих споров читайте в материале.

Впервые постановка земельных участков на кадастровый учет с определением местоположения их границ начала осуществляться с появлением Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (на сегодняшний день Федерального закона «О кадастровой деятельности», далее — Закон № 221-ФЗ). Одновременно появилась процедура уточнения границ земельного участка.

Уточнение местоположения границ — это комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью. Согласно п. 4 Порядка описания местоположения границ объектов землеустройства (утв. приказом Минэкономразвития России от 03.06.2011 № 267) координаты характерных точек границ объектов землеустройства определяются с точностью не ниже точности картографической основы ЕГРН, принятой на территории, на которой размещается граница объекта землеустройства.

Уточнение местоположения границ земельных участков необходимо для фиксации реальных границ на местности и на практике позволяет решить следующие задачи:

• предотвратить споры о границах земельных участков со смежными землепользователями;

• получить разрешительную документацию при возведении объектов капитального строительства;

• уменьшить риск признания возведенных построек самовольными (например, как установленных на недостаточном расстоянии от границы участка).

Согласно действующему законодательству уточнение местоположения границ является правом, а не обязанностью собственника, за исключением случаев приобретения земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов (п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ).

Стоит также отметить, что уточнение местоположения границ земельного участка осуществляется при условии, что установленные в ЕГРН в отношении земельного участка сведения не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (п. 1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о госрегистрации недвижимости). Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90.

Таким образом, уточнение допускается не только в случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, но и в случае, если их местоположение не соответствует установленным требованиям к точности (например, средней квадратической погрешности местоположения границ). И все же на практике, как правило, большинство споров возникает в первом случае.

Для определения границ используются любые возможные способы

Так, при уточнении местоположения границ земельных участков может выясниться, что фактическое местоположение границ земельного участка не соответствует сведениям из имеющихся правоустанавливающих или правоподтверждающих документов, либо границы накладываются на земельный участок смежного землепользователя, что влечет за собой необходимость разрешения спора в судебном порядке.

В соответствии с п. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или, при отсутствии такого документа, исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Отметим, что содержание приведенной нормы (за исключением указания в перечне документов на проект межевания территории) соответствует ранее регулировавшему эти отношения п. 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости.

Таким образом, на сегодняшний день законодатель в порядке приоритетности определяет следующие способы установления границ земельных участков:

• установление границ на основании сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок;

• установление границ исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании;

• установление границ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

• установление границ в соответствии с фактическим землепользованием (границами, существующими на местности пятнадцать и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения).

Росреестр в письме от 16.02.2016 № 19-00221/16 указал, что при отсутствии приведенных выше документов при определении местоположения границ земельных участков могут использоваться и другие документы: картографические материалы государственного кадастра, генеральный план территории, план садового товарищества, план БТИ и другие материалы.

Поскольку законодательством не определен точный перечень документов, подтверждающих права на земельный участок, а также документов, определяющих местоположение земельного участка при его образовании, а также принимая во внимание позицию Росреестра, у судов отсутствует единообразный подход относительно того, какими документами стоит руководствоваться при определении местоположения границ земельных участков.

В таблице приведены документы, на основании которых суды определяли местоположение границ при рассмотрении конкретных дел.

Анализ сложившейся судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды определяют местоположение смежных границ на основании проведенных по делу землеустроительных судебных экспертиз, при производстве которых эксперты предлагают варианты расположения границ исходя из представленных сторонами в материалы дела документов (планов границ земельных участков, решений госорганов о предоставлении земельных участков, генеральных планов территорий и др.).

Фактическое землепользование — распространенный аргумент в суде

Несмотря на то что определение местоположения границ земельного участка в соответствии с фактическим землепользованием предполагает представление сторонами по делу суду доказательств фактического владения земельным участком в таких границах в течение не менее 15 лет (что в большинстве случаев является затруднительным), на практике суды могут устанавливать границы по текущему фактическому землепользованию, даже несмотря на наличие правоподтверждающих документов, либо определяющих местоположение границ земельных участков при их образовании (см., например, апелляционные определения Московского городского суда от 26.07.2017 по делу № 33-28286/2017, от 30.03.2016 по делу № 33-8509/2016, определения Ленинградского областного суда от 19.11.2015 № 33-5103/2015, от 19.08.2015 № 33-3943/2015).

В некоторых случаях местоположение границ земельного участка суды устанавливали, в первую очередь, с целью сохранения юридической площади земельных участков (то есть указанной в правоустанавливающих документах на земельный участок), с учетом расположения существующих построек (см., например, апелляционные определения Московского областного суда от 21.12.2015 по делу № 33-19822/2015, Ленинградского областного суда от 21.02.2018 № 33-1243/2018).

При обосновании избранного способа установления местоположения границ земельного участка суды иногда указывают также на то, что он соответствует общеправовому принципу справедливости, обеспечивает баланс прав и законных интересов каждой из сторон (см., например, Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 06.06.2018 № 33-3170/2018), не применяя положения п. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости.

Таким образом, даже наличие правоподтверждающих документов, в которых отображается местоположение границ земельного участка, либо документов, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании, не гарантирует установление местоположения границ в судебном порядке в соответствии с указанными документами, поскольку суд может принять во внимание и иные обстоятельства (юридическую площадь земельных участков, наличие и расположение на нем построек, текущее фактическое землепользование и др.). И хотя в определенных случаях указанный подход судов можно считать справедливым, формально он противоречит требованиям п. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости.

Какие документы принимали суды для обоснования местоположения границ земельного участка? (таблица)

Документы	Реквизиты судебного акта
План границ, исполненный муниципальным унитарным предприятием до постановки участка на кадастровый учет	Постановление АС Волго-Вятского округа от 09.10.2015 № Ф01-3715/2015 по делу № А82-231/2014
Решения госорганов и местных администраций о предоставленных земельных участках, акт выбора земельного участка, решение Исполкома, постановление местной Администрации	Постановление АС Волго-Вятского округа от 21.06.2016 № Ф01-2165/2016 по делу № А31-9077/2014
План границ земельного участка — приложение к договору аренды земельного участка, заключенному на основании постановления главы города	Постановление АС Поволжского округа от 19.01.2016 № Ф06-6397/2013 по делу № А55-10470/2013
Государственный акт на право бессрочного пользования землей	Постановление АС Поволжского округа от 21.10.2015 № Ф06-859/2015 по делу № А57-21221/2013
Государственный акт на право пожизненного наследуемого владения	Постановление АС Северо-Кавказского округа от 30.11.2015 № Ф08-8037/2015 по делу № А32-29482/2013
Данные государственного акта и каталога координат к делу по отводу земельного участка	Постановление АС Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 № Ф08-2382/2015 по делу № А32-33235/2013
Чертеж земельного участка, утвержденный главным архитектором города в 1992 г.	Постановление АС Центрального округа от 26.07.2016 № Ф10-2423/2016 по делу № А62-754/2015
Генеральный план, разбивочный чертеж, содержащий подтвержденное главным архитектором района описание границ землеотвода	Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2018 № 33-6135/2018
План границ СНТ	Апелляционное определение Московского областного суда от 22.01.2018 по делу № 33-104/2018
Постановление главы Администрации	Апелляционное определение Московского областного суда от 26.03.2018 по делу № 33-319/2018 Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2017 по делу № 33-13301/2017 Апелляционное определение Московского областного суда от 10.08.2016 по делу № 33-21672/2016
Выписка из протокола заседания Профкома от 1991 г.	Определение Московского городского суда от 11.10.2017 № 4Г-11641/2017
Схема, описание границ смежных земельных участков, входящие в состав кадастрового дела	Апелляционное определение Московского областного суда от 18.07.2016 по делу № 33-17971/2016
План райкомзема	Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2016 по делу № 33-22684/2016
Схема расположения земельных участков на плане части территории поселка	Постановление Президиума Ленинградского областного суда от 27.03.2018 № 44г-19/2018 по делу № 2-186/2017

В преддверии осенне-летнего дачного периода перед землепользователями всё чаще встаёт вопрос о необходимости межевания — процедуры установления границ земельного участка на местности с внесением сведений о границах земельного участка в реестр недвижимости и обозначение этих границ специальными межевыми знаками. О тех случаях, когда межевание делать необходимо, мы попросили рассказать заместителя директора ООО ПКП «Абрис» Юлию Егину.

— Почему до 1 марта 2018 года надо выполнить межевание?
— Раньше, если земельный участок числился в кадастровой палате и землепользователь имел свидетельство о праве собственности на земельный участок, можно было осуществлять любые сделки, даже если у данного земельного участка не были установлены границы (иными словами — не было межевания). Эти нормы действовали до 1 марта 2018 г. Теперь же, чтобы совершить какие-либо действия (например, продать) не только с земельным участком, но и с объектом недвижимости (например, жилым домом), необходимо уточнить границы земельного участка. Хочу заметить, что ни в законе о государственной регистрации недвижимости, ни в других регулирующих данную деятельность документах не говорится о конкретном сроке, до которого необходимо выполнить межевание.

— Как узнать, проводилось ли межевание земельного участка?
— Чтобы узнать, проводилось ли межевание вашего земельного участка, вам необходимо обратиться в МФЦ (многофункциональный центр), где можно будет подать запрос в кадастровую палату о наличии кадастрового номера у вашего земельного участка. Для этого вам надо будет сообщить специалисту МФЦ только адрес вашего земельного участка. В результате запроса вам выдадут выписку (при наличии кадастрового номера), в которой будет написано, установлены границы вашего земельного участка или нет. В случае если границы не установлены, это означает, что межевание не проводилось.

— Членская книжка садоводческого товарищества подтверждает право на земельный участок?
— Членская книжка — это внутренний документ садоводческого товарищества, который только подтверждает членство в товариществе, и не более… Право собственности подтверждается свидетельством о регистрации права собственности или выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

— С чего начать межевание?
— Межевание могут выполнять специальные организации, имеющие лицензии на выполнение данных видов работ. В администрации можно узнать, какие фирмы могут это выполнить. Затем необходимо заключить договор с той фирмой, условия (срок и стоимость работ) которой вас больше устроят. От вас необходимо будет предоставить документы на землю (при наличии), паспорт, СНИЛС. В результате межевания вам выдадут выписку на земельный участок, который можно будет выкупить в собственность, взять в аренду, продать и т.д.

— Сколько стоит межевание и какие работы в него входят?
— В состав работ по межеванию входят следующие работы: инструментальный обмер границ земельного участка, подготовка схемы расположения границ земельного участка на кадастровом плане территории, согласование границ с соседями (в случаях, установленных законом), подготовка межевого плана и подача заявления в кадастровую палату (через МФЦ).

Стоимость работ составляет порядка 10000 рублей (пенсионерам скидка 10%). На выполнение всего комплекса работ требуется порядка трёх месяцев.

В результате межевания у вашего земельного участка появятся координаты и земельный участок можно будет увидеть в публичной кадастровой карте. Это означает, что границы земельного участка установлены и согласованы, а соседи, которые еще не установили границы своих участков, в обязательном порядке в процессе межевания будут учитывать границы вашего земельного участка.

Н. ШУБИНА.

Уточнение границ земельного участка – вид кадастровых работ, необходимых для детализации сведений ГКН. Результатом работ является получения кадастрового паспорта на объект недвижимости с уточненными сведениями. Мероприятие проводится только в том случае, если его владелец имеет правоустанавливающие документы на участок.

Уточнению подлежат границы земельного участка в тех случаях, если:

• В государственном кадастре отсутствуют какие-либо сведения о границах объекта, их координатах;
• Точность сведений, которые уже содержатся в государственном кадастре, не соответствует нормативам, установленным на данный момент.

Этапы уточнения границ земельного участка:

1. Изучение и анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Запрос кадастрового плана территории, кадастровой выписки. Проверка документов на корректность и полноту сведений.
2. Геодезические измерения на местности. Осмотр и обследование ограждений и иных объектов.
3. Формирование межевого плана. Согласование межевого плана с владельцами или арендаторами соседних объектов.
4. Подача межевого плана в органе кадастрового учета. В результате – получение кадастровой выписки и паспорта.

Порядок уточнения границ земельного участка

В Москве и Московской области, ввиду плотности застройки, даже незначительная ошибка в определении границ земельного участка может привести к серьезным последствиям, а значит, уточнение необходимо. Одним из самых сложных этапов мероприятия является согласование границ земельного участка.

При согласовании этого вопроса с соседями необходимо учитывать, что:

• Только собственники могут ставить свою подпись в акте согласования границ. Если это невозможно, подписать документ может доверенное лицо, но только при наличии нотариальной доверенности.
• С владельцем объекта, в отношении которого ранее уже проводилось уточнение и межевание границ земельного участка, согласование не проводится. В случае, если владельцы всех соседних объектов уже позаботились об уточнении, согласование не требуется.
• При отсутствии возможности согласования границ земельного участка лично, необходимо выслать заказное письмо по адресу, указанному в кадастровой выписке, и подать соответствующее объявление в газету. Если сосед не объявится или не ответит в письменной форме, границы считаются согласованными.
• При наличии неразрешимого спора о границах земельных смежных участков, собственники решают этот вопрос в суде согласно нормам действующего законодательства.

Стоимость работ по уточнению границ земельного участка

Цена услуг зависит от размера, назначения, расположения объекта, его особенностей, количества соседних/смежных объектов. Лучшие условия сможет предложить компания «ГЕОМЕТР».

Узнать стоимость по уточнению границ земельного участка, вы можете, заполнив заявку: