Куперс

Бухучет и анализ

Односторонний отказ от договора аренды арендодателем


адвокат Завадская Валентина Петровна,
24 Ноября 2014

Заключая договор аренды на определенный срок стороны, как правило, имеют намерение предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке с предварительным уведомлением второй стороны за определенный период времени.

Однако, как показывает практика, между сторонами не редко возникают спорные ситуации по данному вопросу, которые обусловлены неправильными формулировками в договоре аренды и ненадлежащим оформлением заявления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи420 Гражданского кодекса Республики Беларусь(далее по тексту – ГК) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда.

Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Однако право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора не являются тождественными.

В первом случае обязательства по договору считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (статья 423 ГК). Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Во втором случае для одностороннего отказа от исполнения договора (при котором договор считается расторгнутым) достаточно уведомления об этом другой стороны (внесудебный порядок).Согласия другой стороны на расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таком случае не требуется.

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»:

  • для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;
  • наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды НЕ означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Например, в случае если в заключенном договоре арендысодержится условие, согласно которому договорарендыможет быть расторгнут по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за определенный период времени до расторжения, то исходя из буквального толкования указанного положения договора, можно сделать вывод, что в договоре аренды отсутствует прямое указание на односторонний отказ от исполнения договора.

В то же время, согласно пункту 19 ПостановленияПленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 года N 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее по тексту – Постановление №16) при оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от исполнения договора, суд будет исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, а также из толкования договора по правилам статьи 401 ГК, принимая во внимание предшествующие договору переговоры и переписку сторон, установившуюся во взаимоотношениях сторон практику делового оборота.

Таким образом, неграмотно сформулированные положения договора могут привести к невозможности одностороннего отказа от исполнения договора. Рекомендуем в договоре аренды предусматривать следующее:»Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды путем направления письменного уведомления об этом в срок не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения Договора аренды».

Но наличие в договоре права на односторонний отказ от его исполнения не достаточно, также необходимо надлежащее составить и направить соответствующее уведомление.

Так вслучае, если арендатор,намереваясь расторгнуть договор во внесудебном порядке,в своем письме укажет следующее:

«Просим расторгнуть договор аренды с 1 декабря 2014 года»,

то из содержания письма будет следовать, что арендатор обратился с просьбой (предложением) расторгнуть договор аренды с 1 декабря 2014 года. То есть, из подобного письма не будет следовать выражение воли арендатора на односторонний отказ от договора аренды, договор аренды не будет считаться расторгнутым в установленном порядке, а, следовательно, арендодатель вправе будет требовать уплаты арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

Для однозначного выражения волиарендатора на односторонний отказ от договора рекомендуем направлять уведомление следующего содержания:

«В соответствии с пунктом ___ Договора настоящим заявляем оботказе от исполнения договорааренды от 03.01.2014 № 1 с 1 декабря 2014 года (последний день аренды – 30 ноября 2014 года). Просим направить своего представителя для передачи помещения в соответствии с законодательством».

Указанное письменное уведомление арендатора может быть направлено несколькими способами:

  1. вручено представителю арендодателя лично, при этом необходимо получить отметку о получениина копии письма с указание даты получения, ФИО, должности и подписи получателя;
  2. направлено заказным письмом с заказным уведомлением о получении корреспонденции. Для предупреждения последующего оспаривания арендодателем получения им уведомления рекомендуемнаправлять письмо с описью вложения, в которой четко указать название направляемого уведомления.

Указанные меры в спорных ситуациях помогут доказать направление уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Согласно пункту 19 Постановления № 16 договор считается измененным или расторгнутым с моментаполучения другой стороной соответствующего уведомления либо поистечении срока предупреждения, установленного законодательством,если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либозаконодательством.

Таким образом, если в договоре аренды содержится условие о том, что договор считается досрочно расторгнутым с момента получения другой стороной указанного уведомления, то договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендодателем письменного уведомления.

В случае же когда момент расторжения договора зависит от соблюдения стороной определенного срока для предупреждения (например, уведомление о расторжении должно быть направлено за 30 дней до дня расторжения договора), то договор будет считаться расторгнутым с момента указанного в уведомлении, при обязательном соблюдении срока для предупреждения.

Кроме того, в договоре стороны могут предусмотреть, что договор будет считаться расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора либо по истечении определенного срока после получения арендодателем указанного уведомления.

Подводя итоги, отмечаем, что безопасному расторжению заключенного договора аренды будут способствовать строгое следование положениям договора и законодательства. Однако наибольшее внимание следует уделить изучению всех пунктов договора до его заключения, для того, чтобы заранее предупредить негативные последствия, связанные, в том числе с расторжением договора, дабы предупредить в будущем возникновение спорных ситуаций и разбирательство в суде. Ведь как говориться: «Болезнь легче предупредить, чем потом лечить.»

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 7 июля 2020 г. № 305-ЭС20-153 по делу о расторжении договора аренды и уплате убытков, понесенных арендатором в период пользования объектом недвижимости.

Суды разошлись в оценке правомерности иска арендатора к арендодателю

В мае 2016 г. общество «АНТЕЙ» (правопредшественник ООО «Премиум») предоставило ООО «Интересная Академия Щукино» в аренду нежилое помещение в г. Москве сроком до апреля 2026 г. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор столкнулся с проблемами. Как следовало из актов осмотра помещения, в нем периодически происходили отключения электроэнергии, затопления, неоднократно обрушивались части фасада и кровли, гипсокартонные конструкции и другие конструктивные элементы здания.

В связи с этим арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании с арендодателя убытков на 61 млн руб. Исковые требования общество обосновало тем, что арендодатель предоставил объект недвижимости в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, что повлекло невозможность его использования по назначению. Истец также ссылался на отсутствие возможности надлежащего использования прилегающего к зданию земельного участка, что предполагалось по смыслу договора аренды и порядка взаимоотношений сторон после его заключения.

Кроме того, в исковом заявлении указывалось, что после заключения договора стороны подписали дополнительное соглашение к нему о том, что часть земельного участка, прилегающая к помещению дошкольного образовательного учреждения в виде огражденной детской площадки, передается арендатору в безвозмездное пользование для прогулок детей. Однако в госрегистрации такого соглашения было отказано ввиду отсутствия у арендодателя прав на участок. Впоследствии стороны заключили договор безвозмездного пользования участком для обеспечения нормального использования арендуемого помещения в целях осуществления деятельности дошкольного учреждения.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск, приняв во внимание представленный истцом отчет ООО «Митра Групп» об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений (работ и материалов) и движимого имущества, находящегося в арендованном помещении. При этом суд исходил из доказанности обстоятельств передачи ответчиком имущества в ненадлежащем состоянии и несения истцом убытков в виде расходов на восстановление и благоустройство арендуемого имущества в указанном им размере. Первая инстанция также отметила, что фактическое несоответствие арендуемого имущества условиям договора и назначению препятствовало осуществлению прав арендатора и нанесло ему материальный ущерб.

Впоследствии апелляция отменила решение нижестоящего суда и отказала в удовлетворении иска, оценив дополнительно представленные сторонами в материалы дела доказательства, а также результаты судебно-оценочной экспертизы. Вторая инстанция сочла, что истец добровольно принял арендованное помещение с требующими устранения недостатками, перечень которых был согласован в приложении к договору, с предоставлением «арендных каникул».

Апелляционный суд добавил, что спорный договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя вследствие ненадлежащего исполнения истцом обязательств, и указал на отсутствие доказательств согласования истцом всего установленного экспертным заключением объема неотделимых улучшений. Окружной суд оставил апелляционное постановление в силе.

ВС защитил интересы арендатора

В кассационной жалобе в Верховный Суд арендатор сослался на нарушения норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела № А40-201202/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что спорное помещение предоставлялось истцу для размещения дошкольного образовательного учреждения, о чем арендодателю с очевидностью было известно. Из материалов дела также следовало, что арендатор не получил в пользование участок, необходимый для функционирования дошкольного учреждения в арендуемом помещении в соответствии с установленными требованиями. При этом отсутствие у истца огороженной территории, ограничивающей доступ третьих лиц на площадку во время прогулок детей, не позволило ему в должной степени исполнить требования Закона об образовании. Это подтверждалось имеющимися в деле материалами об административном деле в отношении истца, возбужденном по заявлению прокурора.

Предоставление ответчиком земельного участка в безвозмездное пользование, подчеркнул ВС, свидетельствует о том, что он так же, как и истец, изначально полагал, что без использования участка деятельность истца, для которой он арендует помещение, невозможна и что договор аренды предполагает, что участок также будет использоваться.

Верховный Суд пояснил, что, основываясь на результатах экспертного заключения и толковании условий договора аренды, апелляционный суд счел, что арендатор не согласовал с арендодателем весь объем произведенных работ. «Между тем доводы истца о наличии скрытых недостатков, устранение которых не было включено в перечень работ, определенных Приложением № 6 к договору аренды, оставлены судом без внимания и оценки. Апелляционный суд не установил, какие именно затраты истца связаны непосредственно с произведением согласованных неотделимых улучшений, а какие вызваны необходимостью устранения выявленных скрытых недостатков (в случае подтверждения их наличия). Без установления данных обстоятельств вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска нельзя считать обоснованным. Указание апелляционного суда на факт предоставления арендатору арендных каникул не исключает возможность предъявления требования о взыскании убытков, вызванных необходимостью устранения скрытых недостатков арендуемого помещения (абз.7 п. 1 ст. 612 ГК РФ)», –отмечается в определении.

Высшая инстанция добавила, что при отказе в иске апелляция также исходила из того, что договор был расторгнут вследствие нарушения арендатором срока внесения арендных платежей в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя путем направления соответствующего уведомления. «Право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора предусмотрено п. 8.3 договора аренды. Однако само по себе наличие такого права не отменяет необходимость оценки судом правомерности отказа арендодателя от договора при наличии доводов арендатора о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, а также проверки на предмет добросовестности такого отказа (ст. 10 ГК РФ)», – подчеркнул ВС, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и возвращая дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты неоднозначно оценили выводы Суда

Юрист юридической фирмы Dentons Мария Оболенская полагает, что выводы ВС нельзя назвать революционными, так как они уже применялись в практике как Верховного Суда, так и нижестоящих судов по подобным спорам. «Суть спора заключается в том, что арендованное истцом помещение оказалось с недостатками, которые нельзя было обнаружить перед заключением договора и из-за которых истец не смог использовать помещение для своих целей. Отказ нижестоящих судов в расторжении договора и взыскании убытков основывался на том, что некоторые недостатки стороны все же указали в приложении к договору и даже согласовали их устранение. Однако суды не установили, были ли (и какие именно) скрытые недостатки, на устранение которых арендатор понес соответствующие расходы. Это и стало основным поводом для возврата дела на новое рассмотрение», – пояснила она в комментарии «АГ».

По мнению юриста, еще один факт, который «смутил» нижестоящие суды, – арендатор предъявил требования о расторжении договора и взыскании убытков после того, как арендодатель отказался от договора в одностороннем порядке. «Однако ВС отметил, что отказ арендодателя нужно сначала проверить на правомерность и добросовестность, учитывая доводы арендатора о существенном нарушении договора. Такая позиция также следует из закона (п. 4 ст. 450 ГК), а похожие обстоятельства уже разбирались Верховным Судом (Определение от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-117)», – отметила Мария Оболенская.

Эксперт сочла интересным вывод в пользу того, что арендатор не мог использовать помещение по назначению из-за недостатков. «Одним из таких недостатков ВС назвал то, что арендатор не смог использовать участок в качестве детской площадки, в связи с чем не выполнялись требования к образовательной деятельности в арендуемом помещении. Стороны заключили допсоглашение об использовании участка, но в Росреестре выяснилось, что у арендодателя отсутствуют права на участок. Здесь бы стоило обратить внимание на то, могло ли арендатору быть заранее известно об отсутствии у арендодателя указанных прав. В любом случае дело возвращено на новое рассмотрение, в том числе потому, что нижестоящие суды вообще не исследовали этот вопрос», – резюмировала юрист.

У партнера юридической фирмы «БИЭЛ» Николая Сапожникова определение вызвало недоумение. «На мой взгляд, без должного обоснования Верховный Суд фактически применил повышенные стандарты ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества согласно ст. 612 ГК», – пояснил он.

По мнению эксперта, во-первых, в определении указано, что спорное помещение предоставлялось истцу для размещения дошкольного образовательного учреждения, о чем арендодателю с очевидностью было известно. «Таким образом, назначение предоставляемого в аренду помещения не было прямо указано в договоре, а устанавливалось судом на основании неких (не указанных) материалов дела. Во-вторых, ВС сослался на то, что, согласно требованиям федерального государственного образовательного стандарта дошкольного образования, обязательным требованием к развивающей предметно-пространственной среде в дошкольном учреждении является наличие территории, прилегающей к организации или находящейся на небольшом удалении, приспособленной для реализации образовательной программы и т.п. Стороны после заключения договора аренды подписали допсоглашение, в соответствии с которым часть участка, прилегающая к помещению, представляющая из себя огражденную детскую площадку, была передана истцу в безвозмездное пользование для прогулок детей. Однако в регистрации допсоглашения было отказано ввиду отсутствия у ответчика прав на земельный участок», – отметил Николай Сапожников.

Он добавил, что ВС не пояснил, почему неисполнимость допсоглашения, заключенного спустя полгода после подписания договора аренды помещения, влияет на надлежащее исполнение обязательства арендодателя по передаче именно помещения. «Представляется, что арендодатель в любом случае не должен быть специалистом в той области хозяйственной деятельности, которую осуществляет арендатор. Напротив, именно последний как квалифицированный хозяйствующий субъект должен самостоятельно оценивать свои возможности и пригодность принимаемого в аренду помещения для хозяйственных целей. Если стороны изначально не оговорили это в договоре, то совершенно неочевидно, на каком правовом основании арендодатель отвечает за обеспечение арендатора какими-либо еще условиями, какие требует наличие лицензии (например, обеспечение площадкой для прогулок). Тем более это неочевидно, учитывая, что из процитированных положений ФГОС дошкольного образования следует, что такая площадка может как прилегать к организации, так и находиться на небольшом удалении», – убежден Николай Сапожников.

Эксперт резюмировал, что из рассматриваемого прецедента можно сделать практический вывод о том, что арендодателям надо максимально тщательно и детально описывать предмет аренды и его планируемое использование, прямо оговаривая, что арендатор самостоятельно отвечает за приспособление арендуемого помещения под свои нужды и соблюдение иных условий ведения соответствующей деятельности.

Младший юрист юридической фирмы ART DE LEX Владислав Кулаковский отметил, что, анализируя судебные акты по данному делу, можно прийти к неоднозначному выводу: каждая судебная инстанция (от АС г. Москвы до Верховного Суда) находит и анализирует новые условия договора, что в итоге приводит к диаметрально противоположным решениям и мотивировкам. «Акты нижестоящих судебных инстанций содержат множество иных спорных моментов – например, проведение комплексной судебной строительной экспертизы в рамках рассмотрения дела в апелляции либо крайне ограничительное толкование условий договора об обязанности по проведению ремонтных работ», – пояснил он.

По мнению юриста, определение имеет, очевидно, верные мотивы: в частности, указание нижестоящим инстанциям на необходимость системного толкования договора. «Если говорить о тенденциях, которые задал ВС данным судебным актом, с ними также можно согласиться, поскольку они находятся в русле существующей практики, которая лишь подтвердилась в последние месяцы (период «локдауна” и мер по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции): обязанность арендодателя состоит в передаче вещи, приспособленной для ее использования по назначению, особенно если это использование закреплено в договоре», – подытожил Владислав Кулаковский.

3.4. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ: СООТНОШЕНИЕ ОБЩИХ И СПЕЦИАЛЬНЫХ НОРМ

Абесалашвили Маринэ Зауровна, к.ю.н. Должность: доцент кафедры гражданского права. Место работы: юридический факультет, Адыгейский государственный университет.

Аннотация: В статье раскрываются проблемы соотношения положений Гражданского кодекса РФ об общих основания расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды. Отображено, что толкование существенного нарушения условий договора, являются ошибочными, поскольку такое толкование норм порождает необходимость в каждом конкретном случае расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным ст.ст. 619, 620 ГК РФ, доказывать, что такие основания являются существенным нарушением условий договора.

Ключевые слова: аренда, арендодатель, арендатор, расторжение договора аренды, общие и специальные нормы, судебный порядок, существенные нарушения.

CANCELLATION OF THE CONTRACT OF RENT: THE PARITY OF THE GENERAL AND SPECIAL NORMS

Гражданский Кодекс РФ содержит общие (ст. 450) и специальные нормы об основаниях расторжения договора аренды (ст. ст. 619, 620), в связи, с чем возникает вопрос об их соотношении.

Указанная проблема уже затрагивалась в современной юридической литературе. Например, Левшина Т.В. занимает по данному вопросу позицию, согласно которой: «основания расторжения договора арендатором могут на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ быть предусмотрены договором. А в соответствии со ст. 619 договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке»1.

Еще более категоричный вывод делает Иванов А.А.: «В любом случае договор аренды может быть досроч-

1 Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарии судебно-арбитражной практики. Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 5. М., 1998. С. 39.

но расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны»2.

Такой точки зрения придерживаются и ряд других современных ученых-цивилистов3.

Но с другой стороны основополагающим принципом российского гражданского законодательства, закрепленным в ст. 1 ГК РФ, является принцип свободы договора, который предполагает, что стороны при заключении договора вправе оговорить любые основания его расторжения, не противоречащие действующему законодательству. Таким образом, представляется, что стороны могут в договоре предусмотреть право на досрочное расторжение договора по решению одной из сторон при наступлении определенных обстоятельств или при условии выполнения определенных действий.

Актуальность проблемы соотношения положений Гражданского кодекса РФ об общих основания расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды подтверждается и следующим примером из арбитражносудебной практики.

Комитет по управлению имуществом, как арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении акционерного общества из занимаемого им помещения. В обоснование исковых требования Комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением Правительства.

Решением арбитражного суда исковые требования были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение суда было оставлено без изменения. Однако кассационный суд своим постановлением упомянутые акты отменил, в иске отказал. Кассационная инстанция сослалась на неправильное применение судами норм материального права.

В протесте на постановление кассационной инстанции предлагалось отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление кассационной инстанции, со ссылкой на то, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию было предусмотрено п. 6.3. договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком.

При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного суда РФ было установлено следующее.

Между Комитетом и акционерным обществом был заключен договора аренды нежилого помещения. Пунктом 6.3. вышеназванного договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию.

В материалах дела имелось постановления Государственных органов, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмот-

2 Гражданское право: Учебник / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. толстого. Ч II. С. 172.

3 Например, Розенберг М.Г. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой (постатейный). Отв. ред. Садиков О.И.,

О.М., Маковского А.Л., Хохлова. С.А.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Абесалашвили М.З.

рено п. 6.3. договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Согласно абз. 2 ст. 619 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, что имело место в данном случае. Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора.

По результатам рассмотрения дела был сделан вывод: «Президиум считает, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, одновременно поставил вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений».

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В указанном постановлении суд искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценил сам факт предъявления арендодателем иска о выселении арендатора в качестве его же одновременного требования о расторжении договора.

Как отметила Дорошкова А.Г. «этим же путем идет судебная практика и Центрального региона. Так, Федеральный Арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев l5.08.2001 г. кассационную жалобу арендодателя на решение Арбитражного суда Брянской области по делу № 5955/00-9-11, недвусмысленно высказал свою позицию. Из мотивировочной части постановления следует, что довод арендодателя о том, что договор был расторгнут в одностороннем порядке по причине непоступления арендной платы, как это предусмотрено в договоре, не заслуживает внимания. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, на которую сослался суд, если нарушения условий договора арендатором будут устранены, то основания для досрочного расторжения договора отпадают. Истец не направлял предложения об устранении нарушений договора, а только поставил ответчика в известность, что договор в одностороннем порядке расторгнут. По этим соображениям судом иск оставлен без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка разрешения спо-

ра».

Между тем, основополагающим принципом российского гражданского законодательства, закрепленным в ст. 1 ГК РФ, является принцип свободы договора, который предполагает, что стороны при заключении договора вправе оговорить любые основания его расторжения, не противоречащие действующему законодательству. Как правильно заметил Брагинский М.И. «те, кто обладают правом по собственной воле заключать договор, должны быть в принципе столь же свободны в вопросах о его расторжении или изменении отдельных договорных условий»5. Таким образом, представляется, что стороны могут в договоре предусмотреть право на досрочное расторжение договора по решению одной из сторон при наступлении определенных обстоятельств или при условии выполнения определенных действий. И лишение арендодателя возможности использовать право на одностороннее

4 Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дисс. канд. юр. наук. Рязань. 2002. с. 139.

5 Брагинский М.И. В кн. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М. 2005. С. 434.

расторжение договора в корне противоречило бы принципам гражданского права.

Исследуя вопросы соотношения общих и специальных оснований расторжения договора предлагается также исследовать и соотношение конкретных оснований расторжения договора, предусмотренных в ст. 450 ГК РФ и в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Итак, в п. 2 ст. 450 ГК установлено общее для всех договоров основание их расторжения судом по требованию одной из сторон — существенное нарушение договора другой стороной и определяются признаки такого нарушения. Является ли нарушение существенным, определяется исходя из соотношения размера ущерба, причиненного нарушением договора, и того, что могла бы получить сторона, если бы другая сторона не нарушила договор. Пункт 2 ст. 450 ГК РФ также предусматривает, что помимо существенного нарушения стороной договора он может быть расторгнут и по иным основаниям, указанным в самом ГК РФ, законах или договоре. Исходя из буквального значения п. 2 ст. 450 ГК РФ представляется, что применительно к договору аренды такие основания содержатся в статьях 619, 620 ГК РФ.

Однако в отношении такой классификации существуют и другие мнения.

Например, В.В. Витрянский высказал точку зрения6, что применительно к арендным отношениям понятие «существенное нарушение условий договора», содержащееся в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ конкретизируется в статьях 619, 620 Гражданского кодекса РФ, содержащих основания расторжения договора аренды по инициативе арендодателя и по инициативе арендатора. Такого же мнения придерживается Шап-кина Г.С., которая считает, что в ст. 619 ГК РФ перечислены четыре основания досрочного расторжения договора. «В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие, дополнительные, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но они во всяком случае должны быть связаны с существенным нарушением обязательств со стороны арендатора».7

Указанную позицию поддерживают и некоторые арбитражные суды при фактическом рассмотрении споров, связанных с расторжением договоров аренды, оценивая, является ли нарушение, на которое ссылается истец в обоснование своих требований о расторжении договора существенным или нет.

На практике это приводит к тому, что сторона истец при обращении в суд с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьями 619, 620 ГК РФ должен не только доказывать соответствующее нарушение условий договора своим контрагентом, но и существенный характер такого нарушения.

Является ли правильным такой подход к соотношению норм ст. ст. 619, 620 и п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Представляется, что основанием выводов о том, что содержащиеся в п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенные нарушения условий договора, конкретизируются в статьях 619, 620 ГК РФ, на мой взгляд, явилось то, что два первых условия, содержащихся в статье 619 ГК РФ — пользование арендатором имуществом с существенным нарушением договора или его назначения и существенное ухудшение имущества арендатором -по сути, являются нарушением договора, предусмот-

6 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М. 2000 г.

7 Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. редактор. Садиков О.Н., М. 1996.

ренным пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. В то же время указание этих оснований наряду с другими — в частности невнесение арендатором более двух раз подряд арендной платы — не свидетельствует о том, что ст.

619 ГК РФ конкретизирует п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Более правильным является относить ст. 619 ГК РФ к п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

То есть в статьях 619, 620 ГК РФ содержатся иные случаи расторжения договора, предусмотренные Гражданским кодексом РФ.

При этом слово «иные» означает, что они могут не подпадать под понятие существенного нарушения договора.

То есть в случае расторжения договора аренды, например, на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодателю необходимо доказать невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд, и доказательств того, что указанное нарушение является существенным не требуется.

Кроме того, если исходить из того, что ст. 619 ГК РФ, содержащая основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, конкретизирует п.п. 1 п. 2. ст. 450 ГК РФ, то по аналогии к указанному подпункту относится и ст. 620 ГК РФ, содержащая основания договора аренды то требованию арендатора.

В то же время из содержания ст. 620 ГК РФ не усматривается, что арендатор при обращении в суд с иском о расторжении договора аренды по одному из оснований, предусмотренных указанной статьей, должен доказывать не только наличие такого основания, но и его существенный характер в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ. Кроме того, в силу п. 4 ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора, если имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. При этом досрочное расторжение договора по этому основанию производится не зависимо от того, виновен в том арендодатель или нет. Вместе с тем одним из необходимых элементов существенного нарушения условий договора в смысле ст. 450 ГК РФ является вина стороны, совершавшей нарушение договора.

Отсюда следует, что ст. 620 ГК РФ не может конкретизировать «существенное нарушение условий договора», содержащееся в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

В обоснование указанной позиции следует также отметить следующее.

Если придерживаться точки зрения, что ст.ст. 619,

620 ГК РФ раскрывают п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, то есть содержание существенных нарушений договора другой стороной, то тогда абзац 5 ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, согласно которым договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора, будет перекрывать п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому договор может быть расторгнут судом и в иных случаях, предусмотренных договором. То есть в каждом конкретном случае при обращении арендодателя в суд с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренным в договоре, истец должен доказывать, что указанные нарушения со стороны арендодателя носят существенный характер.

Кроме того, по смыслу указанных норм ст.ст. 619. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения аренды, иные, чем предусмотренные кодексом. Это могут быть основа-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ния, совсем не связанные с нарушением договора. Например, по одному из дел стороны становили в договоре условие о возможности одностороннего расторжения договора арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию. Рассматривать наступление данного условия, как нарушение договора, и уж тем более существенное, не представляется возможным.

Таким образом, приведенный анализ норм ГК РФ свидетельствует, что ст. ст. 619 и 620 ГК РФ, предусматривающие основания досрочного расторжения договора аренды по решению суда по инициативе арендатора или по инициативе арендодателя, устанавливают самостоятельные основания расторжения договора аренды и конкретизируют п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Вывод о том, что ст.ст. 619, 620 ГК РФ содержат расшифровку существенного нарушения условий договора, являются ошибочными, поскольку такое толкование норм порождает необходимость в каждом конкретном случае расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным указанными статьями, доказывать, что такие основания являются существенным нарушением условий договора.

Список литературы:

1. Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарии судебно-арбитражной практики. Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 5. М., 1998. С. 39.

2. Гражданское право: Учебник / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. толстого. Ч II. С. 172.

4. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дисс. канд. юр. наук. Рязань. 2002. с. 139.

5. Брагинский М.И. В кн. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М. 2005. С. 434.

6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М. 2000 г.

7. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. редактор. Садиков О.Н., М. 1996.

Отзыв

на статью Абесалашвили Маринэ Зауровны «Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных норм».

Актуальность проблемы соотношения положений Гражданского кодекса РФ об общих основания расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды подтверждается автором статьи на примере арбитражно-судебной практики.

Заслуживающими внимания являются исследуемые вопросы соотношения общих и специальных оснований расторжения договора аренды и соотношение конкретных оснований расторжения договора, предусмотренных в ст. 450 ГК РФ и в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Вышеизложенное позволяет рекомендовать статью Абеса-лашвили Маринэ Зауровны «Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных норм» для публикации в журналах рекомендованных ВАК.

Заведующая кафедрой гражданского права юридического факультета Северо-Осетинского госуниверситета им. К.Л.Хетагурова

д.ю.н, профессор Кокоева Л.Т.

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Судебный порядок расторжения договора аренды

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

  • использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;

  • существенное ухудшение состояния имущества;

  • невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;

  • непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора.

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений.

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества.

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции).

Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.

Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок.

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения.

Однократная просрочка внесения арендной платы

Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. 3 ст. 619 ГК, принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон. Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 разрешил данный вопрос в пользу арендодателя, указав, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора.

Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска

Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Обзора).

Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность. В 2011 году Пленум ВАС скорректировал этот подход. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору.

Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.

Внесудебный отказ от договора аренды

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения.

Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

  1. Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным. Целесообразно перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа, поскольку, например, включение абстрактной фразы о «существенном нарушении» договора на практике может повлечь успешное оспаривание отказа. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа.

  2. Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.

C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны. Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК.

Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.

Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Например, включение в договор условия о возможности «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя» не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе. Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором.

Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:

  • арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;

  • арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;

  • арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.

Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды

Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки.

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.

Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции.

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена.

Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение.

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.

Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.

Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным.

Рекомендации. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.

Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора. Однако это правило можно менять соглашением сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.

Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.

Ст. 619 ГК РФ.

Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016

Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)

п. 2 ст. 452 ГК РФ

абз. 7 ст. 619 ГК РФ

п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК

Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14

постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014

п. 23 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

п. 2 ст. 610 ГК РФ

определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013

п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54

п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016

постановление АС Уральского округа от 03.11.2016 по делу № А50-30927/2015

п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016

ст. 616 ГК РФ

ст. 623 ГК РФ

постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

изводства цивилизованными средствами. Поэтому формирование концепции уголовного судопроизводства требует закрепления и расширения в законе системы гарантий, обеспечивающих реализацию общечеловеческих ценностей, т. е. средств и методов, которыми пользуются должностные лица при решении задач уголов-

ного судопроизводства. Выявление и совершенствование процессуальных гарантий требуют необходимого приведения их в полное соответствие мировым стандартам защиты прав и свобод человека и общепризнанным принципам человеческого общежития, а также гуманитарным установлениям Конституции РФ.

Библиографический список

Кувакин В. Современный гуманизм // Высшее образование в России. 2002. № 4.

Лесников Г. Ю. Уголовная политика Российской Федерации (проблемы теории и практики) // Закон и право. 2004.

Мальцев В. В. Принцип гуманизма в уголовном законодательстве // Российская юстиция. 2002. № 7.

Розин Н. Н. Уголовное судопроизводство. Петроград, 1916.

Случевский В. Учебник русского уголовного процесса. Судоустройство — судопроизводство. СПб., 1910.

Тальберг Д. Г. Русское уголовное судопроизводство. Т. 1. Киев, 1889.

Фойницкий И. Я. Курс уголовного судопроизводства: в 2 т. СПб., 1996.

О некоторых процессуальных проблемах, связанных с отказом арендатора от договора аренды

СВИРИДЕНКО Олег Михайлович, доктор юридических наук, заместитель председателя Верховного Суда Российской Федерации — председатель Судебной коллегии по экономическим спорам

121260, Россия, г. Москва, ул. Поварская, 15 E-mail: office2@izak.ru

В отношении механизма реализации права арендодателя на досрочное расторжение договора аренды сложилась достаточно стабильная практика применения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Определенные сложности существуют в отношении практики реализации права арендатора на отказ от договора аренды. В статье проводится анализ правоприменительной практики по вопросам одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору аренды. Даются рекомендации по решению обозначенных проблем посредством установления механизма соотношения норм ГК РФ об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды. Определено, что формулирование сторонами «абстрактных» оснований для отказа от договора не отвечает принципу соблюдения экономической стабильности гражданского оборота. Необходима детальная регламентация оснований для одностороннего расторжения обязательств в договоре аренды.

Ключевые слова: гражданский процесс, договор аренды, исполнение договорных обязательств, ответственность сторон, расторжение договора, односторонний отказ от исполнения обязательств.

Some Procedural Problems Related to the Refusal of the Tenant with Regard to Lease Agreement

DOI: 10.12737/16643

Одним из основополагающих принципов гражданского права в России и за рубежом является обязательность исполнения договорных обязательств. Применение нормы гражданского кодекса об обстоятельствах непреодолимой силы «clausula rebus sic stantibus» всегда считалось исключением из общего правила. Гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрены различные способы расторжения договора в случае изменения обстоятельств, существовавших на момент заключения договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств — один из таких способов.

По мнению как дореволюционных цивилистов, так и современных ученых и практиков, в подобной ситуации важно выявить основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, что весьма непросто1. Основания для досрочного расторжения договора

аренды по инициативе одной из сторон законодатель ставит в зависимость от конкретных обстоятельств расторжения, в том числе от срока, на который заключен договор аренды. Так, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ от договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону: при аренде движимого имущества — за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Порядок расторжения договора, заключенного на определенный срок, регулируется более детально, в соответствии с перечнем оснований для расторжения, предусмотренных законом или определенных в договоре, как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

Согласно ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора судом по требованию арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство

капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Положениями ст. 620 ГК РФ предусмотрены следующие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в отношении отказа от договора аренды ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность согласования в договоре права на односторонний отказ путем включения в договор особого условия. На практике арендатор под предлогом различных обстоятельств может объявить об одностороннем расторжении аренды и прекратить пользоваться помещением. Однако основания досрочного расторжения договора аренды по

требованию одной из сторон, перечисленные в ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной.

При этом если в отношении механизма реализации права арендодателя на досрочное расторжение договора аренды сложилась достаточно стабильная практика применения ст. 619 ГК РФ2, то в отношении практики реализации права арендатора на отказ от договора аренды существуют некоторые сложности. Многочисленные примеры судебной практики иллюстрируют определенные проблемы, возникающие у сторон при формулировании в договоре оговорки о праве одностороннего отказа от договора аренды3. И здесь особый интерес представляет возможность включения в договор аренды «абстрактного» основания расторжения договора (в случае, когда сторонами договора являются юридические лица или физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность).

Кроме того, в этой связи очевидна особая роль установления механизма соотношения норм ГК РФ об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) и об основаниях досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620).

Так, согласно п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникающим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено общими положе-

2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

3 См., например, постановление ФАС Поволжского округа от 27 февраля 2009 г. по делу № А72-5802/2007; постановление ФАС Уральского округа от 28 декабря 2009 г. № Ф09-10615/09-С6 по делу № А07-11160/2009; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2010 г. по делу № А53-11498/2009.

ниями о договоре, а также правилами об отдельных видах договоров.

Данному положению закона корреспондирует позиция В. В. Витрян-ского. Анализируя ст. 619 ГК РФ, ученый-цивилист приходит к выводу, что содержащиеся в статье нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к п. 2 ст. 450 ГК РФ и не затрагивают п. 1 и 3 той же статьи, включающие положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или до-говором4.

В статьях 450, 619, 620 ГК РФ прямо предусматривается возможность расторжения договора и в случаях согласования и определения сторонами таких оснований для его досрочного расторжения. К примеру, в одном из дел, рассмотренных Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ5, предметом иска являлось требование арендатора о расторжении договора аренды, заключенного на длительный срок6.

В одном из пунктов договора аренды стороны предусмотрели основания для его досрочного расторжения по требованию арендатора в судебном порядке. Следующим пунктом было оговорено, что в случае досрочного расторжения договора по основаниям иным, чем указано в предыдущем пункте, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении за один год до расторжения. По мнению арендатора, такая формулировка является «абстрактным» основанием для рас-

4 См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

5 См. определение ВС РФ от 19 декабря 2014 г. № 310-ЭС14-2411 по делу № А08-7982/2013.

6 Здесь и далее положения ГК РФ даны в

редакции, действовавшей на момент рассмотрения дел, приведенных в качестве примеров в настоящей статье.

торжения договора в судебном порядке, а иное толкование будет свидетельствовать о нарушении принципа свободы договора.

При этом истец (арендатор), обращаясь с иском в суд, ссылался на утрату производственной необходимости в пользовании арендуемым помещением и требовал досрочного расторжения договора.

Анализируя и давая оценку договору, суды первой и кассационной инстанций применили положения ст. 431 ГК РФ, установили буквальное значение условий договора путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также учли, что судебными актами по взаимосвязанному делу арендатору отказано в признании договора расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке.

Из-за отсутствия в спорном случае конкретных оснований для расторжения договора суды пришли к выводу о том, что сторонами не согласована возможность безосновательного одностороннего расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора.

Поскольку арендатор не обосновал наличие причин для досрочного расторжения договора по заявленному им иску, суды отказали в удовлетворении его требования.

Довод арендатора, изложенный в кассационной жалобе в Верховный Суд РФ, о наличии предусмотренных спорным пунктом обязательств иных оснований для расторжения в судебном порядке договора направлен на переоценку установленных по делу и представленных сторонами доказательств и не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права.

Учитывая изложенное, доводы арендатора о нарушении судами принципа свободы договора, а также практики применения п. 2 ст. 450 ГК РФ не были признаны обоснованными и судебные акты оставлены в силе.

В другом деле, рассмотренном Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ7, арендатор также указывал на то, что уведомил ответчика о расторжении договора в соответствии с его условиями.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Суд исходил из того, что условиями договора стороны предусмотрели возможность расторжения обязательств по заявлению арендодателя и арендатора. Условие расторжения договора с указанием на обязанность заблаговременного (за один год) уведомления другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем арендатором исполнено.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции было отменено, в удовлетворении иска отказано. Постановлением суда округа постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что договор не содержит конкретного перечня иных оснований для расторжения, в связи с чем сторонами не согласована возможность безосновательного досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора.

Арендатор подал в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ кассационную жалобу с просьбой отменить судебные акты апелляционной и кассационной инстанций и оставить без изменения решения суда первой инстанции ввиду нарушения норм материального права.

Заявитель указывал на то, что, заключая договор, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора, исходя при

7 См. определение ВС РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013.

этом из возможности арендодателя или арендатора инициировать расторжение обязательств по любому основанию, не предусмотренному в договоре аренды, с заблаговременным письменным предупреждением о предстоящем расторжении за один год до расторжения.

Во внесудебном порядке не были достигнуты соглашения об изменении или прекращении арендных отношений, поэтому арендатором помещения фактически освобождены.

По мнению арендатора, суды апелляционной и кассационной инстанций существенно нарушили положения ст. 431 ГК РФ, чем фактически поставили реализацию принципа свободы договора (ст. 421 Кодекса) в зависимость от конкретного судейского усмотрения без учета норм закона.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы арендатора определением Верховного Суда РФ данная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ8 со ссылкой на то, что закон предлагает сторонам предусмотреть случаи расторжения договора и не обязывает указывать в договоре конкретное основание (такое условие было установлено в пункте спорного договора аренды); стороны согласовали содержание пункта договора, исходя при этом из возможности сторон инициировать расторжение обязательств по любому основанию, не предусмотренному в договоре, с заблаговременным письменным предупреждением о предстоящем расторжении за один год до расторжения.

Однако при рассмотрении указанного дела коллегией судебные акты об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора оставлены в силе, поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора.

8 См. определение ВС РФ от 29 июня 2015 г. № 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013.

При этом коллегия ссылалась на ч. 2 ст. 620 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения обязательств по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

Коллегия признала, что суды апелляционной и кассационной инстанций, истолковав спорный пункт договора с соблюдением положений ст. 431 Кодекса, пришли к правильному выводу о том, что названный пункт не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных причин для его расторжения.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (ст. 421 Кодекса).

Арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении обязательств по иным основаниям, чем это предусмотрено в п. 10.2—10.3 договора, поэтому подп. 2 п. 2 ст. 450 Кодекса не подлежит применению. Иной подход в данном случае противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности.

Позиция коллегии об оставлении оспариваемых судебных актов в силе представляется обоснованной, поскольку рассматриваемые в дан-

ных делах договоры аренды заключены сторонами в рамках осуществления ими предпринимательской деятельности.

При заключении долгосрочного договора арендатор обязан проявить должную степень осмотрительности и включить подробные условия о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе из-за утраты арендатором производственной необходимости в использовании имущества. При этом формулирование сторонами оснований для отказа от договора с абстрактной формулировкой «иные» обстоятельства не отвечает принципу соблюдения экономической стабильности гражданского оборота.

Аналогичной позиции придерживается В. С. Ем: «Если договор аренды заключается на определенный срок в целях осуществления его сторонами предпринимательской деятельности, то условия его досрочного расторжения по требованию одной из сторон, установленные в нем, в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК, не должны противоречить существу этого договора как срочной сделки (ст. 310 ГК). Поэтому если в таком договоре будет присутствовать условие, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно, в определенные сроки, предупредив контрагента, отказаться от договора, то такое условие нужно признать ничтожным как противоречащее сущности срочного обязательства, преследующего предпринимательские цели»9.

Подведем некоторые итоги. В приведенных примерах суд в отсутствие в спорном пункте конкретных оснований для расторжения договора пришел к выводу о том, что сторонами не согласована возможность безосновательного одностороннего расторжения договора аренды, заклю-

ченного на определенный срок, по инициативе арендатора. Сторонами заключен договор аренды на определенный срок, значит, и арендодатель, и арендатор выразили свою волю вступить в обязательство на срок, установленный договором, согласовав возможность досрочного расторжения договора по основаниям, указанным в самом договоре.

Анализируя и давая оценку спорному пункту договора, суды первой и кассационной инстанций применили положения ст. 431 ГК РФ и установили буквальное значение условий договора путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку арендатор не смог доказать наличие оснований для досрочного расторжения договора по заявленному им иску, суды отказали в удовлетворении его требования.

Таким образом, допустимость включения в договор, связанный с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, условия об одностороннем отказе от исполнения договора не вызывает сомнений. Однако при заключении договора аренды следует обратить особое внимание на необходимость установления наличия воли сторон, направленной на согласование оснований для досрочного расторжения договорных отношений. Исходя из основополагающего принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды причины для его расторжения, не связанные с нарушением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. Данная позиция отражена в п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Вместе с тем право участников на односторонний отказ от исполнения обязательств должно однозначно следовать из условий договора. Недостаточно лишь направить заблаго-

временное предупреждение о предстоящем расторжении обязательств за год до расторжения договора аренды, поскольку условие договора, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, не является условием, дающим право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке10. Противоположный подход к определению в договоре иных оснований для отказа арендатора от договора аренды, чем предусмотрено в законе, означал бы немотивированное, беспричинное досрочное расторжение обязательств путем только лишь заблаговременного уведомления другой стороны, что противоречит принципам обеспечения стабильности гражданского оборота. Несогласование сторонами конкретных иных оснований для расторжения спорных договоров не свидетельствует о том, что они могут быть расторгнуты по любым основаниям, в том числе не предусмотренным законодательством, и, по сути, безосновательно.

В случае детального регулирования условиями договора оснований для одностороннего расторжения обязательств сложилась устойчивая судебно-арбитражная практика, рекомендующая суду воспринимать условие договора, наделяющее одного из контрагентов правом на односторонний отказ от исполнения обязательств, как предварительное согласие обеих сторон на расторжение договора в будущем. Это позволяет руководствоваться п. 1 ст. 450 ГК РФ, согласно которому изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон11.

Модернизация гражданского законодательства не могла пройти ми-

10 См. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2010 г. по делу № А53-11498/2009.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

11 См. постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655.

мо решения столь важного практического вопроса. В связи с чем в последнюю редакцию ГК РФ12 включена новелла — ст. 4501, положениями которой предусмотрена сама возможность и установлен механизм реализации права на отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору. Также с 1 июня 2015 г. признан утратившим силу п. 3 ст. 450 ГК РФ, предусматривавший следующее: в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Анализ проекта изменений ГК РФ свидетельствует о существенном ре-

12 См. Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ.

формировании института отказа от исполнения договора, что требует более пристального дальнейшего научного осмысления и детальной регламентации практики применения указанных норм судами.

В связи с этим особая роль Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ заключается в формировании судебной практики применения новелл ГК РФ. Коллегия в силу ч. 1 ст. 29111 АПК РФ вправе исправить допущенное нижестоящими судами нарушение норм материального и процессуального права, если оно повлияло на исход дела и без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Библиографический список

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. 4-е изд. М., 2002.

Карапетов А. Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. М., 2007.

Кузнецов Д. В. Расторжение договора и отказ от договора в гражданском законодательстве // Право и экономика. 2004. № 9.

Оболонкова Е. В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: науч.-практ. исследование. М., 2010.

Заключение и показания специалиста в уголовном процессе

СЕЛИНА Елена Викторовна, доцент, доктор юридических наук, профессор кафедры уголовного права, уголовного процесса и криминалистики Российского университета дружбы народов 117198, Россия, Москва, ул. Миклухо-Маклая, 6 E-mail: elena_selina@bk.ru

В статье рассмотрен новый вид доказательств в уголовном процессе — заключение и показания специалиста. В отношении этого вида доказательств в законе и на практике по-прежнему много пробелов. Области получения по одному и тому же заданию заключений экспертов и специалистов совпадают в части так называемых экспертиз по материалам дела, при этом материалы представлены копиями или выдержками из них, когда в материалах важно именно их текстовое содержание. По вопросам и материалам, по которым может быть да-

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх