Куперс

Одним из основных этапов согласования перепланировки в жилом или нежилом помещении является сдача документов на рассмотрение в жилищную инспекцию. Если в вашем районе действует многофункциональный центр госуслуг МФЦ (теперь он называется «Мои документы»), то бумаги сдаются туда, а уже сотрудники МФЦ передают их в отделение жилищной инспекции округа.

После того, как комплект документов проверен сотрудником службы «одного окна» МФЦ или МЖИ, мы получаем на руки выписку о приеме документов и экземпляр заполненного заявления со штампом жилищной инспекции, в котором прописаны три основные позиции:

1. Дата сдачи документов на рассмотрение.
2. Номер дела.
3. Дата получения разрешения на перепланировку.

Заявление на перепланировку, фото:

Казалось бы, осталась формальность — заехать в указанный срок и получить на руки экземпляр разрешения, ведь для этого есть все основания:

• вы проконсультировались в МЖИ;
• специалисты разработали для вас проектную документацию;
• ​вы собрали все документы;
• сотрудник службы «одного окна» проверил на месте правильность оформления и наличие всех необходимых документов (в случае, если чего-то не хватает или имеются ошибки, заявление и остальной пакет документов просто не примут»).

Отказ в согласовании

Однако по истечении установленного срока рассмотрения документов (от 20 до 35 рабочих дней) все равно от Мосжилинспекции может быть получен отказ в регистрации перепланировки.

Причем отрицательный результат бывает примерно в 15% случаев от общего количества дел, сданных в жилищные инспекции на рассмотрение. А в последнее время, по-нашему ощущению, количество отказов еще даже возросло.

Отказ в согласовании перепланировки жилого помещения, нежилого помещения или квартиры — явление, к сожалению, частое, и может испугать неискушенного «согласователя».

Как не попасть в эти 15%? Для этого необходимо досконально знать законодательство в сфере проектирования, а также практические нюансы в сфере разработки проектной документации по перепланировкам. Дело в том, что жилищное законодательство часто предполагает формулировки, которые могут трактоваться весьма широко.

Отказ в перепланировке жилого помещения – кто может получить?

Отказы в перепланировке квартиры (по разным причинам) бывают как у тех, кто согласует перепланировку сам, так и у фирм-посредников, но у вторых, конечно, это случается реже. В целом, отказ в предоставлении государственной услуги (в перепланировке квартиры) не представляет из себя ничего страшного.

У нас на такое известие выработан иммунитет, поскольку мы не берем в работу заведомо несогласуемые перепланировки. Если мы получаем отказ, то, скорее всего, дело в какой-либо формальности, и нашему клиенту в худшем случае грозит увеличение срока согласования на месяц, а в перепланировке квартиры (успешно согласованной) можно не сомневаться.

Однако это относится лишь к опытным и ответственным согласователям, которые четко понимают, какой объект берут в работу, и изначально представляют путь согласования по данному варианту перепланировки.

Наша компания отличается минимальным количеством отказов благодаря тому, что сотрудники фирмы имеют огромный опыт в согласовании перепланировки проектов, кроме того, у нас работают опытные инженеры-проектировщики, которые специализируются только на проектах перепланировок.

Для непрофессионалов в этой сфере, которые руководствуются формулировкой «главное взять заказ, а там видно будет», отказы имеют более плачевные последствия: мы не раз встречали у коллег отказы с совершенно удручающими формулировками, которые играли фатальную роль в дальнейшем согласовании. Возможно, слово фатальное здесь применимо слишком остро, конечно, ничего страшного не случается, просто заказчик второй раз оплачивает проектную документацию.

Причины отказа в согласовании переустройства и перепланировки

Исчерпывающий перечень причин дан в приложении 2 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП (выдержку из него вы можете прочитать в конце статьи), однако на практике их может быть значительно больше.

Самой распространенной является формулировка: «несоответствие проекта требованиям нормативных правовых актов РФ и города Москвы» и далее идет (или не идет, и ошибку ищем сами) комментарий, что именно не соответствует. Под эту формулировку можно «подогнать» все, что угодно: как простые формальности (забытая подпись инженера на одном из 40 листов проекта, непроставленная печать, «неподложенный» договор на авторский надзор, разночтения на каких-то листах проекта), так и реальные нарушения действующих нормативов.

Отказали в перепланировке – что делать?

Вам отказали в перепланировке. Сразу возникает вопрос, что делать?

Сначала следует ознакомиться с формулировкой и четко понять позицию жилищной инспекции. Как правило, причина отказа обозначается весьма недвусмысленно, как и условия для получения положительного заключения.

Поняв, что от вас хотят, можно действовать несколькими способами:

1. Выполнить то, что требует жилищная инспекция — собрать заново комплект документов, приложить отказ и сдать на рассмотрение.
2. Записаться на прием к руководителю жилищной инспекции и постараться аргументировать свою позицию — так можно поступить, когда есть действительно сильные аргументы в вашу пользу.
3. Идти в суд. Обжалование отказа в судебном порядке при сложных ситуациях в перепланировке квартиры, как правило, последняя надежда, когда первые два варианта не принесли результатов.

В целом, обжалование отказа в перепланировке имеет немного шансов на успех.

Если вы получили отказ в перепланировке нежилого помещения или квартиры​, будем рады вам помочь. Мы можем проанализировать вашу перепланировку и дать свои рекомендации для получения положительного решения.

Ошибочные отказы в согласовании перепланировки жилого и нежилого помещения

Бывает и такое, хотя в этом никто никогда не признается. Например, в документе стоит требование «предоставить согласование Мосгаза», а вы это согласование прошли, получили справку Мосгаза, приложили к комплекту сданных документов, но по какой-то причине ее «проглядели» при вынесении решения.

В данном случае на эту ошибку стоит указать и повторно сдать документы на рассмотрение. Как правило, при таких «ошибочных отказах», повторное рассмотрение происходит быстрее.

Как же так получилось?

И, конечно же, нас интересует ответ на главный вопрос. Как же так получилось? Ведь идет многоступенчатый контроль. Консультация, проектирование, сдача в «одно окно», где ставят печать о принятии документов на рассмотрение, что по идее является подтверждением корректности сдаваемой документации.

В принципе, неверно составленные бумаги должны «завернуть» еще на этапе приема и отправить на доработку, а мы вдруг получили отказ (причем зачастую по крайне малозначительному поводу) и потеряли месяц. Увы, этот вопрос является риторическим, и мы на него не ответим.

Обычно идут маловразумительные объяснения и ссылка либо на низший состав («специалист службы одного окна МФЦ «проглядел»), либо на высший состав, на начальника жилищной инспекции («руководителю виднее»), который подписал решение об отказе.

Образцы решений об отказе в согласовании перепланировки, фото:

Дополнительно: основания для отказа контролирующей организацией в согласовании перепланировки квартиры (выдержка из постановления правительства Москвы № 508-ПП).

Отказ в предоставлении государственной услуги

2.10.1.​ Основаниями для отказа в согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме являются:

2.10.1.1.1.2. Представление неполного комплекта документов, предусмотренных Регламентом.

2.10.1.1.2. Представление документов в ненадлежащий орган либо обращение за согласованием перепланировки лица, не являющегося получателем государственной услуги в соответствии с настоящим Регламентом.

2.10.1.1.3. Несоответствие проекта требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации и города Москвы.

2.10.1.1.3.3. Утрата силы представленных документов.

2.10.1.1.3.4. Наличие в представленных документах противоречивых либо недостоверных сведений.

2.10.1.1.3.5. Вступление в законную силу решения суда, ограничивающего право лица на проведение перепланировки указанного помещения.

2.10.1.1.3.6. Отказ заявителя предоставить доступ должностному лицу Мосжилинспекции в помещение, находящегося на последнем этаже, в течение 10 рабочих дней со дня подачи заявления на согласование перепланировки в нем.

2.10.1.1.3.8. Несоответствие состояния помещения, подлежащего перепланировке, представленному проекту, содержанию правоустанавливающих документов, учетно-технической документации.

2.10.1.1.3.9. Заключение о недопустимости перепланировки помещения, выданное Департаментом культурного наследия города Москвы.

2.10.1.1.3.10. Заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы об отказе в согласовании проекта перепланировки (получение заключения требуется, если планируемые к производству работы затрагивают внешний архитектурный облик фасада здания).

2.10.1.1.3.11. Заключение проектной организации о техническом состоянии конструкций здания и о невозможности производства планируемых работ.

2.10.1.2. Основаниями для отказа в оформлении приемочной комиссией акта о произведенной перепланировке помещения в многоквартирном доме являются:

2.10.1.2.1. Основания, указанные в пунктах 2.10.1.1.1, 2.10.1.1.2, 2.10.1.1.3.1-2.10.1.1.3.5 настоящего Регламента.

2.10.1.2.2. Несоответствие произведенной перепланировки представленному проекту.

2.10.1.2.3. Отказ заявителя предоставить доступ членам приемочной комиссии в помещение в течение 8 рабочих дней со дня подачи заявления об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.

2.10.1.2.4. Истечение срока действия и (или) отзыв решения о согласовании перепланировки помещения.

2.10.1.3. Основаниями для отказа в оформлении приемочной комиссией акта о завершенной перепланировке помещения на ранее выполненные без разрешения Мосжилинспекции работы, являются:

2.10.1.3.1. Основания, указанные в пунктах 2.10.1.1.1, 2.10.1.1.2, 2.10.1.1.3.1-2.10.1.1.3.5, 2.10.1.1.3.7, 2.10.1.1.3.9 настоящего Регламента.

2.10.1.3.3. Несоответствие выполненной перепланировки законодательству Российской Федерации и города Москвы.

2.10.1.3.4. Несоответствие выполненной перепланировки техническому заключению о допустимости и безопасности произведенных работ.

2.10.1.3.5. Непредоставление доступа членам приемочной комиссии в помещение в течение 20 рабочих дней со дня подачи заявления об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке на ранее выполненные работы.

2.10.1.3.7. Заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы об отказе в согласовании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения.

Отказы по перепланировкам

Минэкономразвития России разъяснило критерии определения перепланировки и реконструкции помещений, а также документы — основания для подготовки технического плана.

Необходимо определить является ли перепланировка объекта недвижимости реконструкцией в соответствии с ГрК РФ либо произведенные изменения не относятся к понятию реконструкции и получение разрешения на строительство, а соответственно и разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется.

Исходя из анализа судебной практики, если в случае перепланировки помещения не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не требуется выдача разрешения на строительство и выдача актов ввода в эксплуатацию, увеличение площади помещения происходит в результате капитального ремонта помещения, либо изменений ненесущих конструкций, произведенные собственником изменения помещения не угрожают безопасности здания, не несут вреда жизни и здоровью людей, не затрагивают интересы других лиц, что подтверждается документом, подготовленным уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию, то такие работы не являются реконструкцией объекта недвижимости.

В указанном выше случае подготовка технического плана помещения осуществляется на основании Декларации, с приложением в качестве обоснования результатов кадастровых работ без использования документов, предусмотренных статями 51, 55 ГрК РФ, Подтверждающего документа, подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию.

В случае, если перепланировка помещения влечет изменения, затрагивающие несущие конструкции здания, например обустройство проемов в капитальных стенах, устройство лестничных маршей, которые попадают под понятие реконструкции в соответствии с ГрК РФ, то необходимо получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Подготовка технического плана в данном случае осуществляется на основании проектной документации с последующим получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В отношении объектов индивидуального жилищного строительства Минэкономразвития России отметил следующее.

В случае, если изменения здания являются реконструкцией — необходимо направление уведомления о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома. Технический план в данном случае готовится на основании документов, указанных в части 11.1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ.

По мнению Департамента недвижимости, осуществление подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства на основании Декларации возможно в случае наличия документа, подтверждающего что изменения, произведенные в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, не являются реконструкцией, подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию, включенного в состав приложения технического плана и обосновывающего подготовку технического плана без использования документов, предусмотренных ГрК РФ.

Перепланировка производственного помещения представляет собой изменение внутри помещения, которые за собой повлекут изменения конфигурации помещений и их площадей, что в свою очередь потребуют внесения изменений в правоустанавливающие документы по всему зданию.

Перепланировка не может быть маленькой или большой, перепланировка либо есть, либо ее нет. И соответственно если перепланировка произведена, а соответствующих документов подтверждающих ее легитимность нет, то это несанкционированная перепланировка объекта.

Нужно ли согласовывать перепланировку производственного помещения?

На этот вопрос должен ответить сам собственник. Приведем несколько аргументов в пользу согласования перепланировки:

• Штраф на юридическое лицо от 300 тысяч рублей. Кроме того вас обяжут выполнить согласование перепланировки производственного помещения, что займет много времени и приличную сумму. За сумму штрафа можно согласовать перепланировку или сделать очень значительную ее часть.
• Зная о том, что сам собственник нарушает закон, не согласовав перепланировку, владелец постоянно прибывает в состоянии напряженности, ожидая проверки со стороны контролирующих и инспектирующих служб.
• Несогласованная перепланировка может быть опасной и вести к авариям: новостные сводки чаще всего сообщают об авариях в домах и квартирах, которые произошли по причине несогласованной перепланировки. Если обрушение произошло из-за неправильной перепланировки, то собственнику грозит уголовная ответственность.
• Аренда и продажа офиса с незаконной перепланировкой чаще всего является проблемой для собственника.
• Вероятность получения кредита под залог в банке низкая в случае, если не оформлена перепланировка производственного помещения.

Цены на согласование перепланировки производственного помещения

Перепланировка	Стоимость согласования		Запрос на индивидуальный расчет
Дорожная лаборатория	проект и техническое заключение	работа по согласованию
Согласовать перепланировку производственного помещения 1000 м2	от 100 000 руб.	от 130 000 руб.	Получить коммерческое предложение
Согласовать перепланировку производственного помещения 2000 м2	от 160 000 руб.	от 150 000 руб.	Получить коммерческое предложение
Согласовать перепланировку производственного помещения 5000 м2	от 400 000 руб.	от 300 000 руб.	Получить коммерческое предложение

Видео: как сделать эскиз перепланировки

Основные факторы, влияющие на стоимость узаконивания перепланировки в Производственном здании:

• Вид произведенных работ (изменения в несущих или не несущих стенах, перенос помещений по целевому назначению, перенос приборов в санузле и многие другие изменения в совокупности);
• Наличие нарушений в выполненной перепланировке относительно строительных, санитарных норм и требований;
• Тип дома: старые дома, панельные дома, кирпичные дома или монолитные – каждый тип имеет свою специфику при узаконивании.

Внимание!

Перепланировка, реконструкция и изменение вида фасада здания – это разные понятия при согласовании.
При планировании согласования перепланировки производственного объекта стоит обращать пристальное внимание на то, что именно планируется согласовывать и четко понять к какому виду относятся переделки. Часто собственники призводсвенных помещений выполняют, по их мнению, перепланировку, а в последствии оказывается, что это реконструкция или изменение фасада здания. Эти 3 понятия путать никак нельзя. В чем же разница между перепланировкой и реконструкцией? Перепланировка и переустройство затрагивают устройство новых и демонтаж старых перегородок, санузлов, демонтаж старой и установка новой сантехники и прочие работы, не влияющие на несущую способность здания и технико-экономические показатели (как пример, увеличение площади за счет пристройки или надстройки).
Также, перед началом работ по согласованию перепланировки рекомендуем сверить данные из поэтажных планов БТИ на соответствие данным Россреестра фактическому состоянию, так как в последнее время участились случаи несоответствия данных в этих органах, что влечет за собой трудности при постановке объекта на учет после перепланировки.

Документы необходимы для согласования перепланировки производственного помещения:

• Копии учредительных документов, официально заверенные нотариусом;
• Копии правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов заказчика на то, что он имеет те или иные права на производственное помещение, в котором будет производиться перепланировка. Эти копии документов также должны быть заверены нотариусом;
• Копии действительных документов БТИ (технический паспорт производственного помещения, выписка из технического паспорта производственного помещения, экспликации, поэтажные планы)

Как только у вас готов эскиз будущей перепланировки можно заказывать проектную документацию. В Москве необходимы два технических документа: Техническое заключение о состоянии конструкций и Проект перепланировки производственного помещения.

Проект перепланировки

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Планируя проведение серьезного ремонта в квартире, нужно заранее продумать все детали интерьера, чтобы комнаты выглядели стильно и современно, а жилье было комфортным и уютным для всей семьи.

Обычно для этого требуется изменить конфигурацию помещений квартиры – убрать лишние стены или, наоборот, возвести новые, объединить комнаты, сделать совмещенный или раздельный санузел.

Но для воплощения мечты в жизнь мало нанять специалистов, которые сделают качественный ремонт. В первую очередь нужно добиться решения о согласовании перепланировки.

Кто выдает решение о согласовании перепланировки жилого помещения?

Согласование перепланировки — это процедура получения решения Мосжилинспекциии для признания законности изменений, производимых в вашей квартире.

На сегодняшний день установлен единый порядок согласования перепланировок в Москве. Процесс получения разрешения начинается с этапа сбора всей необходимой документации. В установленный законодательством перечень входят:

технический паспорт БТИ;

свидетельство о собственности;

заявление на перепланировку;

поэтажный план и экспликация до перепланировки (при необходимости);

проект перепланировки;

техническое заключение;

согласие банка на перепланировку (если квартира в ипотеке);

справка Мосгаз (если квартира газифицирована и планируется перестановка газовой плиты) и некоторые другие документы, состав которых индивидуален в каждом случае.

Если же работы — проходят без затрагивания несущих конструкций и конструкции полов, то согласование проекта может пройти и в упрощенной форме — в уведомительном порядке. Однако это достаточно редкий случай.

Планы БТИ с экспликацией до перепланировки:

Собранные бумаги передаются через районное отделение центра по оказанию государственных услуг «Мои документы» в Мосжилинспекцию. Рассмотрев полученные документы, инспекция принимает решение о согласовании переустройства и перепланировки квартиры, выдавая письменное разрешение (в некоторых случаях собственник вместо разрешения получает отказ в перепланировке). С этим документом на руках владелец объекта недвижимости имеет абсолютно законное право делать в своей квартире перепланировку в точном соответствии с утвержденным проектом.

Примеры решений о согласовании перепланировки:

Помощь в получении решения о согласовании перепланировки

Практика показывает, что несмотря на некоторое упрощение процедуры согласования, для получения решения на сложные виды перепланировок (как то: организация проема в несущей стене) лучше не пытаться действовать самостоятельно, а обращаться в специализированные компании, которые оказывают помощь по согласованию перепланировок.

Как правило, они имеют свой проектный отдел с допуском СРО, который разработает проект перепланировки или переустройства. А в качестве отдельной услуги помогут получить все необходимые решения о согласовании перепланировки жилого помещения. Стоимость услуг таких компаний, как правило, адекватная и окупается ускорением процесса.

Комментарий к видео: в настоящий момент срок действия разрешения на перепланировку можно продлевать один раз на срок не более шести месяцев.

Согласование перепланировки по проекту, как правило, проходит от 1 до 3 месяцев. Ведь для получения необходимого разрешения потребуется проведение обследования, инженерных расчетов, и также мы должны учитывать сроки рассмотрения проектной документации в Мосжилниспекции (20 рабочих дней). И если вы не обладаете достаточным количеством свободного времени, получение решения о согласовании может затянуться на длительный срок.

При обращении к посредникам согласование перепланировки проходит в более сжатые сроки. Чтобы воспользоваться услугами фирмы-посредника для получения решения о согласовании перепланировки вам потребуется оформить доверенность и предоставить специалистам компании копию правоустанавливающих документов.

Зачем нужно получение решения о согласовании переустройства и перепланировки?

Не стоит отказываться от согласования перепланировки и проводить работы самовольно. Даже если вам предстоят простые изменения, вроде переноса дверного проема или монтажа гардеробной — в любом случае они должны быть согласованы в Мосжилинспекция. Работы, проведенные без официального решения о согласовании перепланировки считаются незаконными. В том случае, если мероприятия по изменению конфигурации жилого или нежилого помещения были выполнены с какими-либо нарушениями, жилищная инспекция не разрешит узаконить перепланировку задним числом и обяжет вернуть квартире прежний вид.

В случае если перепланировка выполнена незаконно — она подлежит согласованию «задним числом». В обратном случае собственника обяжут к выплате штрафа, административным взысканиям и приданию квартире прежнего вида.

Обнаружиться незаконная перепланировка может в случае, как жалобы соседей, так и плановой проверки Жилищной инспекции. В случае жалобы перепланировка согласованию «задним числом»не подлежит. Т.к. самовольно проведенное переустройство создает угрозу аварийной ситуации, не только для жильцов, в квартире которых проведена перепланировка, но и для их соседей. Также незаконная перепланировка существенно усложняет всяческие юридические манипуляции (купли\продажи\сдачи квартиры в аренду). Ни приватизировать, ни продать квартиру не получится до возвращения планировки в первоначальное состояние.

Само же согласование «задним числом», возможно лишь в случае проведения перепланировки согласно всем строительным нормам и санитарным требованиям. Сама перепланировка не должна быть запрещенной и угрожать безопасности проживающих в доме.

К перепланировкам, которые не подлежат согласованию «задним числом» относятся:

— Перепланировки с затрагиванием несущих конструкций;

— Перепланировки с изменением конструкции пола;

— Перепланировки с прокладкой слоя гидроизоляции;

— Объединение помещений в одно-комнатной квартире;

— Перенос газифицированной кухни;

— Объединение «холодных» зон с жилыми комнатами и многие др.

К перепланировкам, которые подлежат согласованию «задним» числом относится к примеру, объединение двух жилых комнат, демонтаж перегородки, перенос дверного проема в ненесущей конструкции.

Самовольные перепланировки являются серьезным административным нарушением, проведение таких работ строительными бригадами без допусков СРО, часто сопровождаются недопустимым вмешательством в инженерные коммуникации, непарвильной укладке слоя гидроизоляции при расширении «мокрых» точек и т.д. Во избежание проблем с законом, процедуру согласования лучше проходить предварительно и получать все необходимые распоряжения от Мосжилинспекции до начала работ по перепланировке, что избавит собственника от зря потраченного времени, сил и возможно, неоправданных финансовых затрат.