Куперс

11 апреля Конституционный Суд РФ вынес Определение № 864-О по делу об оспаривании районным судом Краснодарского края положений регионального закона о разграничении имущества муниципалитета между ним и его городскими, сельскими поселениями.

Мостовской районный суд Краснодарского края обратился в КС РФ с запросом о проверке конституционности п. 1 и 2 подраздела 5 раздела 1 приложения 6 к региональному закону от 29 декабря 2006 г. № 1178-КЗ о разграничении имущества, находящегося в собственности муниципального образования Мостовский район, между вышеуказанным муниципалитетом и входящими в его состав вновь образованными городскими, сельскими поселениями. Согласно оспариваемым нормам в перечень имущества, находящегося в собственности вышеуказанного муниципального образования и передаваемого в муниципальную собственность Бесленеевского сельского поселения, входят две берегоукрепительные дамбы, расположенные на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, в станице Бесленеевская.

Как следует из материалов дела, в производстве районного суда находится на рассмотрении административный иск прокурора Мостовского района Краснодарского края о признании незаконным бездействия администрации Бесленеевского сельского поселения, выразившегося в непринятии мер по госрегистрации права муниципальной собственности на указанные дамбы.

По мнению заявителя, спорные пункты неконституционны, поскольку они допускают возможность отнесения к муниципальному имуществу гидротехнических сооружений, включая берегоукрепительные дамбы, которые должны находиться в федеральной собственности.

Изучив материалы запроса, Конституционный Суд отметил, что разграничение госсобственности обусловлено ее предназначением для осуществления функций государства и реализации полномочий федеральных, а также региональных органов госвласти. Как пояснил КС, основным правовым актом, регламентирующим передачу госимущества в муниципальную собственность, является Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-I, приложение № 3 которого содержит перечень объектов, относящихся исключительно к муниципальной собственности.

Также Суд подчеркнул, что решение вопроса о допустимости нахождения в собственности муниципалитета отдельных берегоукрепительных дамб, расположенных на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, должно приниматься с учетом целевого назначения муниципальной собственности и, соответственно, не должно включать имущество, не предназначенное для решения вопросов местного значения, содержание которого нецелесообразно и обременительно для муниципалитета. Исходя же из содержания Закона об общих принципах организации местного самоуправления в РФ, конкретный гидротехнический объект может относиться и к муниципальной собственности.

КС напомнил о возможности безвозмездной передачи имущества от одного публичного собственника другому. При передаче имущества из федеральной собственности в муниципальную должна учитываться позиция органов местного самоуправления. Иное порождало бы возможность передачи в муниципальную собственность неэффективных с точки зрения экономики имущественных объектов, которые объективно не нужны для решения вопросов местного значения.

Соответственно, в компетенцию суда при решении вопросов о допустимости передачи имущества от одного муниципального образования другому и о возможности нахождения определенного вида имущества в муниципальной собственности входит не только установление факта закрепления возможности передачи этого имущества на основании правового акта, но и учет иных обстоятельств. Так, суд должен принять во внимание правомерность нахождения этого имущества у публично-правового образования; допустимость нахождения конкретного вида имущества в муниципальной собственности с учетом ее целевого назначения и необходимости обеспечения принципа соразмерности ресурсов местного самоуправления предоставленным полномочиям.

С учетом изложенного Конституционный Суд пришел к выводу, что запрос заявителя фактически касается вопроса соответствия закона субъекта РФ федеральному законодательству, а также оценки обоснованности передачи муниципалитетом в собственность Бесленеевского сельского поселения определенного имущества. Поскольку указанные вопросы не входят в компетенцию КС, он определил отказать в принятии жалобы к рассмотрению.

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева отметила, что определение КС согласуется с ранее сформированной им судебной практикой, а также с правовыми нормами, определяющими полномочия Суда. «Как верно указал Конституционный Суд, запрос Мостовского районного суда Краснодарского края требует оценки и установления соответствия или несоответствия закона субъекта РФ действующему федеральному законодательству в сфере разграничения полномочий и имущества публично-правовых образований, а также законности и обоснованности передачи в собственность сельского поселения определенного имущества от муниципального образования, что не соответствует полномочиям и основаниям рассмотрения дела КС РФ», – пояснила эксперт. По ее мнению, КС РФ верно указал, на соответствие каким нормативным правовым актам районному суду необходимо проверить спорное положение закона, при этом он не предопределил, как именно спор должен быть разрешен по существу.

По словам юриста Eterna Law Андрея Пархоменко, главный вывод комментируемого определения заключается в том, что региональным законом допускается возможность отнесения к муниципальному имуществу гидротехнических сооружений, которые, по мнению Конституционного Суда, должны находиться в федеральной собственности.

«Суд напомнил, что выбор правовой нормы для решения конкретного дела является исключительной прерогативой суда, рассматривающего дело по существу; иное противоречило бы принципу самостоятельности судебной власти. По существу же КС РФ установил, что возможность отнесения того или иного имущества к муниципальному ставится в зависимость от того, насколько обременительным и целесообразным будет его нахождение в муниципальной собственности», – считает эксперт.

11 июля 2016

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 декабря 2012 г. N Ф09-10600/12 по делу N А07-7568/2012

Екатеринбург

11 декабря 2012 г.

Дело N А07-7568/2012

ГАРАНТ:

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2008 г. N 18АП-6794/2008

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2012 г. N 18АП-3897/12

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Лазарева С.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Гафурийского муниципального района Республики Башкортостан (далее — администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2012 по делу N А07-7568/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель администрации (ИНН: 0219006123, ОГРН: 1050201554501) — Кашапов Р.Х. (доверенность от 06.02.2012 N 8);

Ягафаров Азамат Фаикович.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «УК «Жилсервис» о признании права собственности на расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Гафурийский р-н, с. Красноусольский, ул. Коммунистическая, д. 41, комплекс зданий и сооружений, состоящий из: 2-х этажного кирпичного административного здания литера А, общая площадь 336,7 кв. м, объем 1246 куб. м; 1-этажного кирпичного гаража литера Б, общая площадь 239,5 кв. м, объем 1139 куб. м; 1-этажного кирпичного гаража — мастерской, литера В, общая площадь 122,2 кв. м, объем 509 куб. м; 1-этажного кирпичного склада литера Д, общая площадь 95,1 кв. м, объем 364 куб. м; 1-этажного деревянного склада литера Е, общая площадь 40,6 кв. м; 1- этажного кирпичного склада литера Ж, общая площадь 32,8 кв. м, объем 143 куб. м; 1-этажного кирпичного склада литера И, общая площадь 30,5 кв. м, объем 135 куб. м; 1-этажного деревянного склада литера К, общая площадь 82,6 кв. м; 1- этажной кирпичной столярной мастерской литера Л, общая площадь 203,5 кв. м, объем 1160 куб. м,; 1-этажной деревянной пилорамы литера М, общая площадь 233,4 кв. м, объем 1059 куб. м; признании недействительными записей о государственной регистрации права собственности на названные объекты недвижимости и их аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок; истребовании названных объектов из незаконного пользования ответчика.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Ягафаров А.Ф.

Решением суда от 13.07.2012 (судья Бобылев М.П.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», несоответствие выводов судов правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 14749/11, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о том, что им избран ненадлежащий способ защиты, полагает, что в данном случае положения о недействительности сделки и применении последствий ее недействительности не могли быть применены. По мнению администрации, имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что спорные объекты использовались в едином производственном комплексе для осуществления жилищно-коммунального обслуживания населения муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.03.2007 по делу N А07-2484/2006 муниципальное унитарное предприятие «Производственное управление жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан» (далее — предприятие «ПУЖКХ») признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Ягафаров А.Ф.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.08.2008 по указанному делу по заявлению администрации признано недействительным решение собрания кредиторов предприятия «ПУЖКХ» от 03.06.2008 об отказе в передаче социально значимых объектов этого предприятия в собственность администрации, а именно — тепловых, водопроводных, канализационных и электрических сетей.

Как следует из справки администрации от 22.08.2008 N 1232, перечень социально значимых объектов предприятия «ПУЖКХ» включает в себя: тепловые сети, водопроводные, канализационные и электрические сети. Протяженность сетей: теплоснабжения — 9,46 км, водопроводных — 45 км, канализационных — 8,7 км, электрических кабельных — 0,92 км, электрических воздушных — 208,2 км, наружного (уличного) освещения — 63 км.

Постановлением администрации от 06.02.2009 N 81 прекращено право хозяйственного ведения предприятия «ПУЖКХ» на объекты социально значимого имущества согласно приложению N 1.

Между администрацией и предприятием «ПУЖКХ» в лице конкурсного управляющего подписан договор о передаче социально значимых объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в хозяйственном ведении предприятия «ПУЖКХ» в муниципальную собственность.

Данные объекты переданы муниципальному образованию по акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору.

В приложении к указанному акту поименован перечень передаваемых объектов.

На основании итогового протокола от 04.08.2009 N 1 о результатах продажи имущества путем публичного предложения между конкурсным управляющим предприятия «ПУЖКХ» (продавец) и обществом «УК «Жилсервис» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.08.2009 N 1, согласно условиям которого общество «УК «Жилсервис» приобрело в собственность спорные объекты недвижимого имущества (Лот N 1).

Спорное имущество передано обществу «УК «Жилсервис» по акту приема-передачи от 14.08.2009.

Переход права собственности на спорные объекты к обществу «УК «Жилсервис» зарегистрирован 14.09.2009.

Администрация, ссылаясь на то, что спорные объекты недвижимости являются социально значимыми объектами, в связи с чем в силу ст. 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) подлежали передаче в муниципальную собственность, выбыли из владения истца помимо его воли, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 58 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

При этом признание права собственности на имущество, которое не находится в непосредственном владении истца, возможно исключительно путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как следует из положений указанной нормы, а также разъяснений, содержащихся в п. 32, 36 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие права собственности истца на истребуемое имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

В обоснование наличия права собственности на истребуемое имущество администрация сослалась на то, что данное имущество относится к социально значимым объектам, которые в силу ст. 132 Закона о банкротстве подлежат передаче в муниципальную собственность.

На основании п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Согласно п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.

В силу п. 4 ст. 132 Закона о банкротстве продажа социально значимых объектов должна производиться в форме конкурса. Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств. В случае продажи объектов коммунальной инфраструктуры к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг). После проведения конкурса орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий конкурса.

Социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном п. 4 названной статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы (п. 5 ст. 132 Закона о банкротстве).

В соответствии с п. 6 ст. 132 Закона о банкротстве передача социально значимых объектов, указанных в п. 5 указанной статьи, и жилищного фонда социального использования соответственно в муниципальную собственность и собственнику жилищного фонда социального использования осуществляется без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.

Понятия «социально значимые объекты» и «объекты коммунальной инфраструктуры» в Законе о банкротстве не определены.

Истец полагает, что указанные объекты являются социально значимыми, поскольку они представляют собой объекты инженерной инфраструктуры и предназначены для осуществления жилищно-коммунального обслуживания населения муниципального района.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» система коммунальной инфраструктуры представляет собой совокупность производственных, имущественных объектов, в том числе трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, технологически связанных между собой, расположенных (полностью или частично) в границах территорий муниципальных образований и предназначенных для нужд потребителей этих муниципальных образований.

Как следует из указанных положений, для квалификации определенных объектов недвижимого имущества в качестве объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса необходимо установить, что их функционирование направлено на обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов (муниципальных образований), а также тот факт, что они необходимы для эксплуатации жилищного фонда.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле документы, суды установили, что администрацией не представлено доказательств, подтверждающих, что спорные объекты подлежат использованию для целей жилищно-коммунального обслуживания населения, и соответственно, относятся к объектам коммунальной инфраструктуры и системам жизнеобеспечения (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иных признаков, позволяющих отнести спорные объекты, являющиеся нежилыми помещениями производственно-хозяйственного назначения (административное здание, гаражи, склады, столярная мастерская, пилорама), к социально значимым объектам судами также не установлено.

Судом апелляционной инстанции рассмотрена и отклонена ссылка администрации на список социальных объектов предприятия «ПУЖКХ» как не подтверждающая отнесение спорного имущества к социально значимому, поскольку перечень объектов, содержащихся в этом списке, невозможно соотнести со спорным имуществом.

С учетом этого суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований администрации.

Довод заявителя о том, что суд апелляционной инстанции, делая вывод об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты, поскольку ею фактически оспаривается сделка по продаже спорных объектов, не учел правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, отклоняется.

В соответствии с названным постановлением Конституционного Суда Российской Федерации права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя. Содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Вместе с тем администрация, обращаясь в суд с иском об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения, о недействительности (ничтожности) сделки по отчуждению этого имущества не заявляла.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2012 по делу N А07-7568/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Гафурийского муниципального района Республики Башкортостан — без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

С.В. Лазарев А.А. Столяров

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Когда застройщик возводит многоквар­тирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или прини­мает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в ре­зультате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) заст­ройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто зака­зывал строительство конкретной квартиры.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об учас­тии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера­ции» (далее — закон о долевом строитель­стве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании дого­вора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конк­ретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделе­ние Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик — разрешение на ввод в эксплуатацию мно­гоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получе­ния свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы го­ворить о передаче права собственности застройщиком дольщику.

В этой ситуации также невозможно гово­рить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто на­ходится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием зако­на о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального за­кона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон о регистра­ции прав). Как в законе о долевом строи­тельстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на на­чальном этапе строительства, а дольщики — при регистрации прав. Единообразный под­ход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объ­ектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Ми­нистерства юстиции Российской Федера­ции (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для ра­ботников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представля­ют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни до­кументов (не так общо как в законах) и ука­заны конкретные требования к ним.

Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства все квартиры дольщикам (заказчикам)

Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоре­тически возможна ситуация, когда многок­вартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной па­лате права собственности на все индивиду­ально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого че­ловека или организацию. В доме есть поме­щения, которые предназначены для инди­видуального использования: жилые (квар­тиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования — лестничные клетки, колясочные, техничес­кие подвалы, чердаки. Именно индивиду­ально определенные помещения будут за­регистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности это­го лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объекта­ми отчуждения) являются только индивиду­ально определенные помещения. Напри­мер, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вно­сить какие-либо учетные изменения, касаю­щиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отно­шении каких-то определенных квартир из­менить лишь сведения о титульном вла­дельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме пыл, условно говоря, Иванов, то после со­вершения купли-продажи у Иванова оста­нется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.). Регист­рационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.

Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и по­лучат свидетельства о праве собственнос­ти, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собствен­ности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижи­мости, а отдельные дольщики не выполни­ли свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построен­ные для них объекты. С юридической точки зрения такие помещения не могут считать­ся индивидуально определенными объекта­ми недвижимости и будут иметь неопреде­ленный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщи­ка возникнет необходимость совершить ка­кую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственнос­ти, или передать объект долевого строи­тельства дольщику. Таким образом, на пос­леднем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже заре­гистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участво­вавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застрой­щик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соотве­тствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения. До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным стро­ительным или строящимся объектом.

Законодательное определение термина «возводимый или строящийся (создаваемый) объект»

Иногда по каким-то причинам строитель­ство прекращается, договор подряда растор­гается, то есть тот субъект, который оплачи­вал стоимость работ, строительных материа­лов и т. п. решает это имущество кому-то про­дать. В этом случае осуществляется описа­ние незавершенного строительного объекта. В реестре прав появляется запись о том, на каком этапе остановлено строительство (сколько этажей построено и т. д.). Согласно статье 25 закона о регистрации прав такой объект будет называться незавершенным строительным объектом. Объект, строитель­ство которого закончено, будет называться построенным многоквартирным домом после его государственного технического учета и государственной регистрации прав собствен­ности на две и более квартиры. Многоквар­тирный дом юридически «возникает» именно в момент государственной регистрации права дольщика собственности на вторую квартиру в этом доме. Хотя в настоящее время не су­ществует такого легитимного определения как «многоквартирный дом», исходя из смыс­ла этого термина принято считать, что это дом, в котором находятся две или более квар­тир. В статье 15 Жилищного кодекса Рос­сийской Федерации (ЖК РФ) дается опреде­ление жилого помещения. В статье 16 ЖК РФ под понятием «жилой дом» понимается инди­видуально определенный дом, где нет квар­тир, а есть комнаты и подсобные помещения. В этой же статье определено и понятие «квар­тира» — жилое помещение, состоящее из ком­нат и подсобных помещений, которые имеют выходы в места общего пользования (напри­мер на лестницу). Таким образом, в статье 16 ЖК РФ через понятие «квартира» определя­ется понятие «многоквартирный дом».

Управление многоквартирным домом, право собственности на часть помещений в котором зарегистрировано, а на оставшуюся часть нет

Многоквартирный дом, право собствен­ности, например, на 90 процентов квартир, которого уже зарегистрировано, а на 10 процентов квартир нет, безусловно, должен управляться и обслуживаться, то есть долж­ны заключаться договоры на его содержа­ние и предоставление коммунальных услуг. Законодательством предусмотрены поло­жения об управлении только полностью сформированным объектом, в котором 100 процентов помещений имеют своих собственников. Специального регулирова­ния процесса управления многоквартирным домом, в котором не оформлены права собственности на часть квартир (на время переходного этапа, пока не оформлены права собственности на часть квартир), за­конодательством не предусмотрено. Но ес­ли 90 процентов квартир уже имеют своих собственников, то они сами могут прини­мать решения. Статьей 161 ЖК РФ предус­мотрена возможность управления многок­вартирными домами тремя способами:

1. непосредственное управление самими собственниками, когда не создается това­рищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;
2. управление товариществом собствен­ников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Для принятия общим собранием собственников помещений решения о вы­боре способа управления многоквартир­ным домом необходимо простое большин­ство голосов от общего числа голосов, при­нимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 про­центами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума для того, чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартир­ном доме состоялось, должно быть прове­дено повторное общее собрание собствен­ников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количе­ством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэ­тому в идеальном случае решение о выбо­ре способа управления домом при единог­ласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие бо­лее чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме. Для сравнения: приня­тие решения о проведении ремонта многок­вартирного дома принимается большин­ством не менее двух третей голосов от об­щего числа голосов собственников поме­щений.

В случае непосредственного управления многоквартирным домом (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) общим собранием собствен­ников жилья решаются такие вопросы, как: с какими организациями заключать догово­ры на содержание и ремонт дома, предос­тавление коммунальных услуг, кого нани­мать для вывоза мусора и т. д. Затем заклю­чаются договоры с организациями (может быть, одной организацией), одна из которых будет, например, обслуживать инженерные сети, другая — заниматься ремонтом крыш, третья — вывозом мусора и т. п. Подобные договоры имеют двусторонний характер: с одной стороны, они подписываются всеми или большинством собственников (на дан­ный момент) помещений, а с другой — предс­тавителями соответствующих организаций (ст. 164 ЖК РФ). При этом каждый из подпи­савшихся собственников квартир должен иметь свой экземпляр договора.

Что касается коммунальных услуг, то ЖК РФ предусматривает для этого способа управления несколько иную схему отноше­ний. Договор на предоставление комму­нальных услуг заключает каждый собствен­ник в отдельности. В этом случае так же заключается 2-сторонний договор, но он бу­дет подписываться, с одной стороны, нап­ример представителем водоканала, а с дру­гой — одним из собственников помещения жилого или нежилого фонда. Если это му­ниципальное помещение, то как собствен­ник и сторона договора выступит муниципа­литет, если помещение находится в частной собственности физического лица, то — фи­зическое лицо, если организации, то — орга­низация.

Жилищный кодекс Российской Федера­ции определяет процедуру отношений и для других способов управления. При выборе способа управления управляющей органи­зацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) все услуги по содержанию, работы по ремонту и ком­мунальные услуги выполняются и предос­тавляются только одной управляющей орга­низацией (ст. 162 ЖК РФ). При выборе спо­соба управления уже существующим мно­гоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищ­ным кооперативом или иным специализи­рованным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) за содержание и ремонт многоквартирного дома отвечает ТСЖ (кооператив), причем как перед чле­нами ТСЖ (кооператива), так и перед лица­ми, не являющимися их членами (части 5 и 6 статьи 155ЖКРФ).

Бремя же содержания помещений, кото­рые еще не переданы дольщикам (в нашем примере — 10 процентов), остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафик­сированы. Гражданским кодексом Российс­кой Федерации (ГК РФ) и законом о доле­вом строительстве установлено, кто и в ка­кой момент несет риски. После подписания акта передачи все риски содержания пере­ходят к дольщику. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск слу­чайной гибели или случайного поврежде­ния объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строитель­ства несет застройщик. При отношениях строительного подряда риск случайной ги­бели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет до­говора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ).

Помимо этого, для управления вновь построенным домом ЖК РФ также допуска­ет возможность создания товариществ собственников жилья еще до фактического появления самих собственников. В этом случае ТСЖ создают будущие собственни­ки помещений, то есть именно те дольщи­ки, которые финансируют строительство (ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме долж­но приниматься на общем собрании буду­щих собственников, которое проводится в общем порядке, установленном для собра­ния собственников помещений. Это очень перспективный вариант управления, так как дает возможность создать организа­цию, имеющую правление и председателя, который будет выражать интересы собственников. Самое важное то, что такая организация будет участвовать в приемке дома, фиксировать недостатки, вести рабо­ту по их устранению и т. д. По мере регист­рации прав собственности на жилые поме­щения члены товарищества будут приобре­тать статус собственников помещений, и все вопросы, связанные с управлением до­ма, организацией его содержания, комму­нального обслуживания, будет решать то­варищество собственников жилья. В перс­пективе ТСЖ будет заключать договоры с выбранными им организациями относи­тельно содержания, ремонта дома и комму­нального обслуживания, в число которых теоретически может войти и застройщик, если для товарищества предложенные им условия окажутся выгодными. Товарищест­во может заключить договор управления с управляющей организацией. В этом случае обязательственные отношения возникнут между управляющей организацией и ТСЖ, а собственники, независимо от членства в товариществе, будут иметь отношения с ТСЖ (соответственно членские или дого­ворные).

Надо учитывать важное новое положение ЖК РФ, устанавливающее момент возник­новения обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме вно­сить плату за жилое помещение и комму­нальные услуги. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момен­та возникновения права собственности на жилое помещение. Причем у любого собственника: гражданина, организации, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Феде­рации. До заселения жилых помещений, на­ходящихся в государственной и муници­пальной собственности, расходы на их со-

держание и коммунальные услуги несут ее ответствующие органы государственно власти и органы местного самоуправления или лица, которым указанные органы пере дали на это право. Для собственников речь идет об оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Такое имущество возникает только после появления нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.

Из этого положения следует, что сложившаяся практика вменения приобретателям квартиры обязанности оплачивать содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или с момента передачи квартиры по акту, или вручения ключей не соответствует положению статьи 153 ЖК РФ. В общем случае все подобные расходы должны нести застройщики за счет средств, выделенных на строительство объекта недвижимости.

Если после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию управление его содержанием осуществляет ТСЖ, то его взаимоотношения застройщиком могут складываться непросто. Возможно, застройщик откажется заключить договор с ТСЖ в качестве заказчика (потребителя) и не будет оплачивать расходы на содержание многоквартирного дома (обслуживание лифта, вывоз бытовых отходов и т. п.). Поскольку главное для застройщика — построить квартиры, передать их и приступать к строительству нового объекта, скорее всего, он не будет вступать в товарищество, хотя такой вариант не исключен в случае, если он хочет влиять на принятие решений или намеревается приобрести право собственности на часть квартир. Если застройщик не стал членом товарищества, то по возмездному договору он должен будет вносить средства на отопление и освещение своих (не переданных) общих помещений, а члены товариществ будут платить взносы. В любом случае застройщик вправе предложить дольщика урегулировать в договоре вопросы распре деления расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Расходов на ремонт дома в принципе быть не должно, разве что застройщик построит не­качественный объект, а при получении раз­решения на ввод объекта в эксплуатацию этот факт по каким-то причинам не будет выявлен.

Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

В настоящее время продажа квартир не облагается налогом на добавленную стои­мость (НДС). Такая норма содержится в па­кете законодательных актов, призванных содействовать созданию рынка доступного жилья. Согласно новым подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 го­да № 109-ФЗ с 1 января 2005 года не под­лежат обложению НДС операции по реали­зации жилых домов, жилых помещений, до­лей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Эти нормы расп­ространяются как на граждан, так и на орга­низации.

Что касается дарения, то 1 июля 2005 го­да принят Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений зако­нодательных актов) Российской Федера­ции и внесении изменений в некоторые за­конодательные акты Российской Федера­ции в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», который с 1 января 2006 года предусматривает освобождение от налого­обложения объектов дарения близким родственникам. В соответствии с этим за­коном в пункт 181 статьи 217 НК РФ вно­сятся изменения, согласно которым осво­бождаются от обложения налогом на дохо­ды физических лиц доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответ­ствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и деть­ми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имею­щими общих отца или мать) братьями и сестрами). Этим же законом признаны ут­ратившими силу Закон Российской Феде­рации от 12 декабря 1991 года № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в по­рядке наследования или дарения» и другие законодательные акты.

На наш взгляд, это очень разумные шаги, так как ранее люди были вынуждены приду­мывать разнообразные схемы ухода от на­логов, чтобы вступить в права наследова­ния или стать собственником квартиры, пе­редаваемой им по договору дарения. Во многих случаях суммы налогов становились непреодолимым препятствием к приобрете­нию прав собственности. Благодаря изме­нениям в законодательстве родственники сами смогут выбирать, какой вариант ре­шения жилищной проблемы их устраивает больше: через наследование или дарение недвижимого имущества. Например, роди­тели, имеющие двух взрослых детей, хотят, чтобы принадлежащая им квартира отошла одному из детей. Если квартира будет пода­рена ему при жизни родителей, то она вы­бывает из наследуемой массы, и второй ре­бенок уже не сможет претендовать на эту квартиру. Если же будет написано завеща­ние, и в нем будет указано, что наследует квартиру именно первый ребенок, то вто­рой ребенок может оспорить завещание, поставив вопрос о дееспособности родите­лей на момент составления завещания или заявить права на обязательную долю нас­ледства, например, как инвалид. Таким об­разом, истинная воля родителей будет ис­кажена. Имея возможность выбора, люди смогут свободнее принимать выгодное для них решение.

Надо иметь в виду, что новые собствен­ники жилых домов и квартир после перехо­да к ним права собственности станут пла­тельщиками налога на имущество физи­ческих лиц. Кроме того, при наличии задол­женности по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, она погашается в пределах стои­мости наследственного имущества (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), то есть наследником.

Передача дома и регистрация права собственности

В буквальном смысле слова «передача» дома не осуществляется. Большим заблуж­дением является то, что после завершения строительства дом надо обязательно «пе­редавать на баланс». Это последствия по­рочной практики социалистического поряд­ка управления «жилищным фондом». Как известно, ранее все многоквартирные до­ма, за исключением домов жилищно-строи­тельных и жилищных кооперативов, явля­лись государственной собственностью и составляли «государственный жилищный фонд». В соответствии со статьей 3 Жи­лищного кодекса РСФСР «находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях об­разуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жи­лых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного ха­рактера». Позднее «государственный жи­лищный фонд» был передан в муниципаль­ную собственность и стал «муниципальным жилищным фондом». При этом многоквар­тирные дома «числились на балансе» госу­дарственных и муниципальных предприя­тий и учреждений как переданные им на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления. После начала привати­зации и «выбытия» квартир из публичной собственности соответствующие бухгалте­рские проводки, за редким исключением, не делались. И многоквартирные дома про­должали «висеть» на балансе государ­ственных и муниципальных унитарных предприятий. Как ни странно, такая ситуа­ция существует в отдельных муниципалите­тах по сей день. Новые дома по договорен­ности застройщиков с органами местного самоуправления передаются «на баланс» муниципальных управляющих организаций, а последние привлекают в качестве подряд­чиков аффилированные с застройщиком организации. Для управления многоквар­тирным домом «передачи на баланс» не требуется. Речь должна идти о предостав­лении услуг по управлению и содержанию, а также о выполнении работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании возмездного договора управле­ния (ст. 162 ЖК РФ). При этом допустимо понимание «передачи» многоквартирного дома как описания состава общего имуще­ства (для установления взаимных обяза­тельств) и фиксации его технического сос­тояния (для определения результатов дея­тельности по управлению).

На самом деле от застройщика дольщику передается право на конкретный объект, конкретное построенное помещение, в ре­зультате которого у собственника помещения возникает право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Не­обходимо отметить, что в соответствии со статьей 289 ГК РФ право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме возни­кает только у собственника жилого поме­щения, а собственники нежилых помеще­ний таким правом формально не обладали. Другими словами, принимая квартиру, лю­бой участник долевого строительства дол­жен принимать не только помещение, в ко­тором он будет проживать или использо­вать для иных допускаемых законодатель­ством целей (например для сдачи внаем гражданам, торговли, бытового обслужива­ния потребителей), но фактически и весь дом. Он имеет право обследовать состоя­ние всех подъездов, крыши, фундамента, лифтов, потому что в каждой составной части дома он имеет свою долю, которая легко вычисляется путем деления площади конкретного принадлежащего ему помеще­ния на площадь всех индивидуальных по­мещений. Если, например, площадь кварти­ры владельца составляет, условно говоря, 1 процент от общей площади всех индиви­дуально определенных помещений многок­вартирного дома (то есть за исключением помещений общего пользования, относя­щихся к общему имуществу), то это значит, что в каждом элементе общего пользова­ния дома 1 процент принадлежит владель­цу конкретной квартиры. Таким образом, даже стена квартиры, находящейся в дру­гом подъезде, на 1 процент также находит­ся в общей долевой собственности вла­дельца конкретной квартиры. Поэтому вла­дельцу следует проверять состояние («принимать») всех элементов дома. Однако многие люди не понимают, насколько это важно, и заботятся только о том, чтобы именно их квартира была хорошо отделана и лишь впоследствии, когда начинается пе­риод эксплуатации, а застройщик уходит, начинают замечать существенные недодел­ки. Какой бы добросовестной и профессио­нальной ни была комиссия, она не будет ос­матривать каждый элемент здания так до­тошно, как собственники помещения, поэ­тому есть смысл создавать ТСЖ, привле­кать добросовестных и грамотных экспер­тов для определения качества строитель­ства. Чем больше требований к застройщи­ку сформулируют эксперты, чем больше шансов, что эти требования будут выполне­ны застройщиком, тем лучше будет качест­во дома и тем надежнее и дешевле он будет в эксплуатации.

Регистрация права собственности осуще­ствляется добровольно каждым дольщи­ком. К сожалению, российским законода­тельством не установлена обязанность ре­гистрировать право собственности. Напри­мер, если человек по акту приема-передачи получил построенное помещение, то он имеет право зарегистрировать свои права в едином государственном реестре прав (ЕГРП), но в принципе он может и не делать этого. В таком случае гражданин ограничит свои возможности распоряжения принадле­жащим ему имуществом, но заставить его зарегистрировать права фактически невоз­можно, хотя это может привести ко многим негативным последствиям для других собственников и управляющей организа­ции. В частности, в соответствии со статьей 153 ЖК РФ владелец, не оформивший пра­ва собственности из-за нежелания или по причине постоянного проживания в другом населенном пункте, не обязан оплачивать содержание и ремонт жилья. Мы уже гово­рили, что эта обязанность возникает лишь с момента возникновения права собствен­ности. Может возникнуть и следующая коллизия — в распоряжении гражданина имеет­ся квартира, он ее отремонтировал, живет в ней, ходит по лестнице, пользуется лифтом, мусоропроводом, но обязанности оплачи­вать содержание дома не возникло, пос­кольку им не произведена регистрация пра­ва собственности. Конечно, добросовест­ные граждане осуществляют такую регист­рацию, поскольку они заинтересованы в закреплении своих прав.

Если лицо, не оформив права и не став собственником, не будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, но будет пользоваться жилой площадью, энерго-, водоснабжением и остальными элементами дома, то это фактически будет неосновательным обогащением за счет дру­гих лиц, потому что, если, например, 70 про­центов жильцов дома платят за обслужива­ние лифтов, то, значит, 30 процентов жиль­цов пользуются им бесплатно. Обязатель­ства вследствие неосновательного обога­щения урегулированы главой 60 ГК РФ. По­терпевшими от таких действий могут быть и добросовестные собственники помеще­ний в доме (если управляющая организа­ция будет вынуждена снизить перечни, объ­емы и качество своих услуг и работ из-за недостаточного финансирования), и управ­ляющая организация (если она будет пол­ностью выполнять свои обязательства пе­ред добросовестными собственниками по­мещений при недофинансировании). При­обретатель — лицо, которое без законных оснований сберегло имущество (денежные средства) за счет других лиц (потерпев­ших), обязан возвратить последним неосно­вательно сбереженное имущество (неосно­вательное обогащение). При этом ГК РФ не связывает отнесение лица к категории «приобретателя» с наличием у него права собственности на помещение в многоквар­тирном доме. В случае невыполнения этой обязанности потерпевшим надо обращать­ся в суд с требованием о взыскании с при­обретателя необходимых средств.

03 сентября 2015

Решение

от 11.04.2013 № 269

(в редакции решений Думы от 27.04.2015 № 472, от 27.11.2015 № 26,

от 17.03.2016 № 60, от 26.04.2017 № 173)

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 25 Устава муниципального образования Заводоуковский городской округ, Дума Заводоуковского городского округа

РЕШИЛА:

1. Утвердить:

1.1. Положение «О порядке передачи жилых помещений, ранее приватизированных гражданами, в муниципальную собственность Заводоуковского городского округа» согласно приложению № 1 к настоящему решению.

1.2. Форму договора передачи жилого помещения в муниципальную собственность Заводоуковского городского округа согласно приложению № 2 к настоящему решению.

1.3. Форму акта приема-передачи жилого помещения в муниципальную собственность Заводоуковского городского округа согласно приложению № 3 к настоящему решению.

2. Настоящее решение распространяется на правоотношения, возникшие с 01.03.2013 года.

(в редакции решений Думы от 27.04.2015 № 472, от 17.03.2016 № 60, от 26.04.2017 № 173)

3. Опубликовать настоящее решение с приложением № 1 в газете «Заводоуковские вести». Решение Думы с приложениями разместить на сайте муниципального образования Заводоуковский городской округ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председатель Думы Н.В. Плосков

Приложение № 1

к решению Думы Заводоуковского городского округа от 11.04.2013 № 269

(в редакции решений Думы от 27.04.2015 № 472, от 27.11.2015 № 26,

от 17.03.2016 № 60, от 26.04.2017 № 173)

ПОЛОЖЕНИЕ

о порядке передачи жилых помещений, ранее приватизированных гражданами, в муниципальную собственность Заводоуковского городского округа

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее именуется – Закон) и устанавливает порядок передачи жилых помещений, ранее приватизированных гражданами, в муниципальную собственность Заводоуковского городского округа (далее – муниципальная собственность).

1.2. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в муниципальную собственность, а Администрация Заводоуковского городского округа (далее – Администрация городского округа) обязана принять их в муниципальную собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами.

1.3. Передача жилых помещений, ранее приватизированных гражданами, в муниципальную собственность осуществляется безвозмездно на основании договора передачи жилого помещения в муниципальную собственность и акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора, заключаемого гражданами и Администрацией городского округа в срок не более двух месяцев с момента подачи заявления с приложением документов, указанных в пункте 2.1. раздела 2 настоящего Положения.

1.4. Граждане, передающие жилые помещения в муниципальную собственность, утрачивают право на участие в приватизации государственного и муниципального жилищного фонда в дальнейшем, за исключением лиц, сохраняющих право на участие в приватизации в силу Закона.

1.5. Жилые помещения, передаваемые в муниципальную собственность, не должны состоять под арестом, быть предметом договора найма (кроме соглашения о вселении членов семьи собственника без заключения письменного договора найма), аренды, залога, обременены иным образом правами третьих лиц.

1.6. Приём жилого помещения в муниципальную собственность осуществляется без какой-либо компенсации его стоимости, а также компенсаций стоимости произведенных текущего и капитального ремонтов, переустройства и перепланировок.

1.7. Не подлежат приёму-передаче в муниципальную собственность приватизированные жилые помещения, признанные в установленном Постановлением Правительства РФ порядке непригодными для проживания, а также расположенные в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу.

1.8. Не подлежат приему-передаче в муниципальную собственность приватизированные жилые помещения, собственник которых допустил самовольное переустройство и (или) перепланировку занимаемого жилого помещения до согласования и оформления в установленном Жилищным кодексов РФ порядке произведенных изменений до передачи приватизированного жилого помещения в муниципальную собственность.

В случае, если в ходе согласования соответствующими службами будет установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения произведены с нарушением установленных строительных и жилищных норм и правил, собственник обязан за свой счет привести это жилое помещение в прежнее состояние. Невыполнение этого требования является основанием для отказа в приеме жилого помещения в муниципальную собственность.

1.9. Настоящее положение не распространяется на передачу в муниципальную собственность жилых помещений, приобретаемых гражданами в собственность по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты и другим договорам, в порядке наследования, а также части (доли) приватизированного жилого помещения.

1.10. Настоящее Положение, а также информация об Администрации городского округа и ее структурных подразделениях размещается на официальном Портале органов государственной власти Тюменской области www.admtyumen.ru.

2. Перечень документов, необходимых для оформления договора

2.1. Основанием для оформления договора передачи жилых помещений, ранее приватизированных гражданами, в муниципальную собственность является представляемое гражданами в Администрацию городского округа письменное заявление с приложением документов указанных в подпунктах 2.1.1. и 2.1.2. настоящего пункта.

При наличии нескольких собственников передаваемого жилого помещения в заявлении должно быть выражено желание каждого из них о передаче принадлежащего им на праве общей собственности жилого помещения в муниципальную собственность.

Заявление должно быть подписано всеми собственниками жилого помещения с предъявлением подлинников документов, удостоверяющих личность граждан.

Подписи граждан в заявлении удостоверяются специалистом комитета по жилищно-коммунальной политике администрации городского округа, который несет ответственность за достоверность данных, указанных в заявлении.

При невозможности личного присутствия заявление должно быть заверено подписью нотариуса. Заявление от имени малолетних в возрасте до 14 лет, недееспособных граждан подписывается законным представителем (родителями, опекуном, попечителем). Заявления несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет подписываются этими гражданами лично с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Ограниченно дееспособные граждане подписывают заявление с письменного согласия попечителя. Эмансипированные несовершеннолетние либо вступившие в брак до достижения совершеннолетия граждане подписывают заявление лично.

Указанное заявление может быть направлено заявителем в электронном виде посредством Портала государственных и муниципальных услуг в Тюменской области.

2.1.1. К заявлению прилагаются подлинники документов (вместе с их копиями):

1) документ, удостоверяющий личность гражданина, который желает передать приватизированное жилое помещение;

2) документ, подтверждающий право собственности гражданина на жилое помещение (его часть, долю);

3) справка о зарегистрированных в жилом помещении гражданах.

2.1.2. К заявлению по желанию гражданина прилагаются подлинники документов (вместе с их копиями):

1) договор передачи жилого помещения в собственность граждан;

2) кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом и содержащий описание объекта недвижимого имущества;

3) справка из налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налога на недвижимое имущество, подлежащее передаче в муниципальную собственность;

4) акт уполномоченного органа, подтверждающего полномочия опекуна (попечителя), в случаях, предусмотренных законодательством;

5) при прекращении права собственности в отношении имущества малолетних и несовершеннолетних, недееспособного или ограниченно-дееспособного совершеннолетнего гражданина – согласие органа опеки и попечительства;

6) справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

3. Порядок заключения договора на передачу жилого помещения, ранее приватизированного гражданами, в муниципальную собственность

3.1. Приём документов для заключения договора на передачу жилых помещений в муниципальную собственность и его оформление возлагаются на комитет по жилищно-коммунальной политике администрации городского округа (далее – Комитет). От имени муниципального образования Заводоуковский городской округ договор подписывается Главой городского округа или должностным лицом, уполномоченным Главой городского округа.

(в редакции решения Думы от 27.11.2015 № 26)

3.2. При предоставлении полного пакета документов, предусмотренных пунктом 2.1. настоящего Положения, Комитет в течение 1 рабочего дня проверяет документы и готовит проект договора по форме согласно Приложению № 2 к настоящему решению, акт приёма-передачи имущества по форме согласно Приложению № 3 к настоящему решению, а также обеспечивает их подписание в месячный срок с момента поступления документов.

В случае предоставления заявления без документов, указанных в подпункте 2.1.2. пункта 2.1. настоящего Положения, Комитет в течение 5 рабочих дней со дня его поступления запрашивает их у соответствующих органов и готовит проект договора по форме согласно Приложению № 2 к настоящему решению, акт приёма-передачи имущества по форме согласно Приложению № 3 к настоящему решению, а также обеспечивает их подписание в месячный срок с момента поступления заявления.

3.3. Структурным подразделением администрации городского округа, уполномоченным на осуществление действий по обеспечению государственной регистрации права муниципальной собственности на переданное жилое помещение, является комитет имущественных отношений администрации городского округа (далее – Комитет имущественных отношений).

3.4. Комитет имущественных отношений передает в срок не более 10 дней с момента подписания договора безвозмездной передачи и акта приёма-передачи имущества в уполномоченный орган государственной власти, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации права муниципальной собственности.

3.5. Комитет имущественных отношений получает в уполномоченном органе государственной власти, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства государственной регистрации права муниципальной собственности на жилые помещения и в 10-дневный срок готовит проект постановления администрации городского округа о включении этих помещений в Реестр «Муниципальное имущество» в соответствии с Положением «О реестре муниципальной собственности муниципального образования Заводоуковский городской округ», утвержденным решением Думы городского округа.

4. Порядок заключения с гражданами договора социального найма

4.1. После регистрации права собственности муниципального образования Заводоуковский городской округ на жилое помещение, переданное гражданами в муниципальную собственность, и включения данного жилого помещения в реестр муниципальной собственности администрация городского округа (уполномоченное должностное лицо) заключает договор социального найма жилого помещения с гражданами, передавшими жилое помещение в соответствие с настоящим Положением. Заключение договора социального найма с иными гражданами допускается при наличии письменного отказа от заключения договора социального найма граждан, передавших жилое помещение, а также при наличии оснований, предусмотренных для прекращения договора социального найма. Права и обязанности граждан, с которыми заключается договор социального найма жилого помещения, по пользованию жилым помещением предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.

4.2. Основанием для заключения договора социального найма является постановление администрации городского округа.

4.3. Нанимателями жилого помещения являются все бывшие собственники жилого помещения. В договоре социального найма должны быть перечислены все члены семьи бывшего собственника (собственников) приватизированного жилого помещения, обладавшие самостоятельным правом пользования помещением на дату подачи заявления о передаче жилого помещения в муниципальную собственность.

4.4. Граждане, не являющиеся членами семьи бывшего собственника (собственников) приватизированного жилого помещения, сохраняют право пользования жилым помещением в соответствии с соглашением о порядке пользования им, имевшим место при вселении.

5. Заключительные положения

5.1. За собственником (собственниками), а также за членами их семьи сохраняется право пользования жилым помещением.

5.2. Собственникам жилых помещений не может быть отказано в заключение договора передачи жилых помещений в муниципальную собственность Заводоуковского городского округа.

В случае нарушения прав граждан при решении вопроса о заключении договора передачи жилого помещения в муниципальную собственность Заводоуковского городского округа граждане вправе обратиться в суд.

Приложение 2 к решению Думы Заводоуковского городского округа от 11.04.2013 № 269. Примерный договор передачи жилого помещения в муниципальную собственность муниципального образования Заводоуковский городской округ

Приложение 3 к решению Думы Заводоуковского городского округа от 11.04.2013 № 269(в редакции решения Думы от 27.11.2015 № 26). Акт приема-передачи жилого помещения в муниципальную собственность Заводоуковского городского округа

Источник: Администрация Заводоуковского городского округа
Дата создания: 03.09.2015
Дата обновления: 02.12.2019