Куперс

В настоящее время наблюдается бум массового загородного строительства. Как следствие, земли, на которой можно осуществлять строительство, становится все меньше и меньше, в связи с этим объектом пристального внимания становятся земли сельскохозяйственного назначения, которые по цене дешевле, чем земли населенных пунктов.

Отношения по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов регулируются Земельным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и др. правовыми актами.

Правовое понятие категории «земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которой, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предоставленные для этих целей.

📌 Реклама

В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственниками земель данной категории могут быть граждане, организации, муниципальные образования, субъекты РФ, государство. Ограничения касаются лишь иностранных граждан и организаций, а также организаций, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, организаций и лиц без гражданства составляет более 50 процентов, в данном случае они могут быть лишь арендаторами.

П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий:

1. консервация земель;
2. создание особо охраняемых природных территорий;
3. установление или изменение черты населенных пунктов;
4. размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения;
5. строительство дорог, линий электропередач и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
6. включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
7. добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
8. размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют;
9. выполнение международных обязательств РФ для обеспечения обороны страны.

Существует также два случая, когда перевести земли сельскохозяйственного назначения невозможно: первый-это участки, у которых кадастровая стоимость на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району; второй – отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. 📌 Реклама

Для осуществления перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По землям, относящимся к государственной собственности, уполномоченным органом является Правительство РФ. До сих пор не закончилось разграничение земель по видам собственности, поэтому, в основном, вопросами перевода земель занимаются исполнительные орган государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.В обязательном порядке в ходатайстве о переводе указываются кадастровый номер земельного участка, права на земельный участок, категории земель, из которой будет осуществляться перевод, и в которую он будет производиться, а также причина перевода земельного участка из одной категории в другую.

📌 Реклама

К ходатайству прилагаются следующие документы:
1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (в соответствии с ФЗ «Об экологической экспертизе» проведение государственной экологической экспертизы обязательно при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется).
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Существуют некоторые проблемы уже на этапе подготовки вышеперечисленных документов.

📌 Реклама

До подачи ходатайства земельный участок должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мероприятие это довольно дорогостоящее, особенно если учитывать площади земельных участков. Поэтому если земельный участок находится в собственности, то он сначала приобретается с установленной категорией, а потом уже новый правообладатель начинает процедуру перевода.

Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; 3 месяцев – Правительством РФ. По итогам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую категорию или об отказе в переводе, которые должны быть направлены заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия акта и копию акта в орган государственного кадастрового учета для внесения изменений в раздел «категория земель».

📌 Реклама

После внесения изменений орган кадастрового учета уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.
Отказать в переводе земель из одной категории в другую могут в следующих случаях:

1. в связи с отрицательным заключением экологической экспертизы, если она необходима;
2. в связи с ограничениями, содержащимися в федеральных законах;
3. в связи с несоответствием испрашиваемого целевого назначения утвержденной документации территориального планирования.

Акт о переводе земель или акт об отказе в переводе земель может быть обжалован в судебном порядке в течение 3 месяцев, когда правообладателю земельного участка стало известно об отказе, в случае пропуска срока по уважительной причине, акт об отказе в переводе может быть обжалован и за пределами этого срока.

Земельные участки должны использоваться по назначению – таково требование современного законодательства. Нарушение этого требования может повлечь определенные санкции. Поэтому в случае несовпадения назначения участка и его фактического использования, владельцы земельных участков прибегают к процедуре изменения вида разрешенного использования земли. Если же вам необходимо перевести земли населенных пунктов в земли промышленности, то вам стоит ознакомиться с процедурой этого перевода, ее нюансами, а также судебной практикой в данной сфере.

Какие законы регулируют этот процесс?

Все вопросы, касающиеся порядка перевода земель из одной категории в другую, в том числе и перевод земель населенных пунктов в земли промышленности, регулируются федеральным законодательством, а именно:

• Земельным кодексом РФ;
• Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 года;
• принятыми на их основании региональными законами и постановлениями.

На сегодняшний день в пятнадцати регионах России утверждены административные регламенты, регулирующие государственную услугу «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».

Что является основным документом, устанавливающим границы населенных пунктов?

Актом, позволяющим осуществить перевод земель населенных пунктов в земли промышленности, является утвержденный генеральный план.

Следует не забывать, что перевод земель населенных пунктов в другую категорию может повлечь изменение границ населенных пунктов.

Как правильно оформить перевод земель из одной категории в другую?

Перевод земель в другую категорию выполняется на основании ходатайства, которое заявитель подает в государственные органы. Инициировать такую процедуру может собственник или законный владелец, например, арендатор, обладатель сервитута (лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками).

В своем ходатайстве заявитель обязательно должен указать кадастровый номер земельного участка и категории земель: ту, в которую входит земельный участок на дату подачи ходатайства, и ту категорию, в состав которой предполагается выполнить перевод. Также в ходатайстве указывается обоснованная причина перевода земель в другую категорию.

Такими причинами могут быть:

• строительство производственного здания, фабрики;
• возведение новых объектов радиовещания, телевидения;
• другие причины.

Причины должны быть убедительны, иначе ходатайство не будет удовлетворено. Если собственник или арендатор земельного участка планирует строительство нового объекта, практика показывает, что к ходатайству лучше приложить проекты новых строящихся объектов или бизнес-планы. Также необходимы:

• документы, подтверждающие правоспособность заявителя;
• выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) на заявленный в ходатайстве земельный участок;
• согласие собственника, если с ходатайством обращается арендатор или иной законный пользователь.

Каков нормативный срок рассмотрения ходатайства?

На региональном уровне подобные ходатайства рассматриваются в течение двух месяцев, Правительство Российской Федерации рассматривает на один месяц дольше.

По итогам рассмотрения государственный орган принимает акт. Вариантов решения два: акт о переводе земель либо акт об отказе в переводе земель, который может быть обжалован в суде.

Что делать, если вам отказали в изменении категории земель?

Если вы получили отказ, то, в первую очередь, необходимо проанализировать причины. В случае если их можно устранить, то в течение 30 дней вы можете подать ходатайство повторно, исправив недочеты и приложив недостающие документы.

Если вы считаете отказ необоснованным, вы можете защитить свои права в судебном порядке. Необходимо обращаться в суд по месту нахождения земельного участка в течение трех месяцев.

► Внимание! Получение положительного акта еще не является результатом изменения категории земельного участка. Только после внесения изменений в ЕГРН перевод земель из одной категории в другую признается состоявшимся. При этом внесение изменений в документы на земельный участок не требуется. ◄

Судебная практика по данному вопросу

Анализ судебной практики по вопросу перевода земель населенных пунктов в земли промышленности показывает, что самая распространенная категория дел – это нецелевое использование субъектами предпринимательства земельных участков, предоставленных местными или федеральными органами власти в пределах границ населенных пунктов, которые осуществляли вид деятельности, требующий изменение категории земли (дело № А40-155581/2016-21-1384, дело № А40-122749/19-54-764).

При доказанном нецелевом использовании земель населенных пунктов арендодатели (уполномоченные органы власти) могут получить повышенную неустойку, если такая мера ответственности предусмотрена заключенным договором. Обжалование таких взысканий к положительному результату не приводит. Поэтому настоятельно рекомендуем перед подписанием договора аренды особенное внимание уделять условиям проекта договора, а именно разделу «Ответственность».

В результате изменения категории земельного участка населенного пункта изменяются границы населенного пункта. Согласно п. 1 статьи 84 ЗК РФ, установлением или изменением границ территориальных зон является утверждение или изменение карты (карт) градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки муниципального образования, отображающей границы территориальных зон.

При решении любого земельного вопроса, в том числе и перевода земель из одной категории в другую, проверьте актуальность законов, на которые вы ссылаетесь (так, например, в ФЗ № 172-ФЗ от 21.12.2004 последние изменения вступили в силу 01.07.2019).

Если вам необходимо перевести земли населенных пунктов в земли промышленности, вы можете обратиться в компанию Maxard – мы специализируемся на решении земельных вопросов. Обращайтесь к нам по телефону или оставьте заявку на сайте – наши юристы проконсультируют вас по всем интересующим вопросам. Первая консультация – бесплатна!