Содержание
Понятие государственной регистрации сделок
Государственная регистрация не относится к форме сделок, а представляет собой особый дополнительный акт признания и подтверждения государством совершения гражданско-правовой сделки. Государственной регистрации подлежат только те сделки, в отношении которых такая необходимость прямо установлена законом.
Правовое значение этого действия состоит в том, что сделки (договоры), подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, если иное не установлено законом, и соответственно права переходят с момента регистрации сделки.
Государственная регистрация сделки это внесение записи в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Именно с этого дня сделку считают зарегистрированной а правовые последствия наступившими. Она необходима, и её польза состоит в том, что регистрация исключает продажу одного объекта сразу нескольким лицам, разумеется, при соблюдении установленных процедур.
Регистрация сделок имеет важное значение, как для всего государства в целом, так и для отдельных граждан. Во-первых, таким образом, государство обеспечивает контроль за совершением важных сделок. Во-вторых, осуществляя контроль над такими сделками, государство получает возможность отслеживать оборот имущества (в частности недвижимого) на своей территории и обеспечивает правовую основу защиты прав граждан и юридических лиц на это имущество.
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность, и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Право собственности
ПОНЯТИЕ, ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
ЕПИФАНОВ Олег Дмитриевич,
помощник заместителя председателя Правления Сбербанка России. E-mail: odepifanov@sberbank.ru
Краткая аннотация: с момента становления рыночных отношений в современной России объекты недвижимого имущества и их оборот стали едва ли не самым значимым центром всех социально-экономических, а во многих отношениях и политических преобразований, которые уже два десятилетия определяют облик нашей страны.
Ключевые слова: государственная регистрация прав; недвижимое имущество; государственные услуги; правовая экспертиза; регистратор.
The state registration of the rights; real estate; the state services; legal examination; the registrar.
В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из основных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности1.
Вокруг этого центра изначально сталкивались коренные интересы государства, частных предпринимателей, отдельных людей. Иначе и не могло быть, поскольку именно недвижимость в сырьевой и пока еще продолжающей эксплуатировать постепенно угасающий потенциал бывшего Советского Союза экономике России является главной ценностью и источником благополучия государства, бизнеса и отдельных граждан. Эти тезисы не тре-
1 Алексеев В.А. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества // Закон. 2006. № 8.
буют специального подкрепления. Они общеизвестны и признаются не только политологами и средствами массовой информации, но и высшим руководством страны.
Недвижимость выступила в роли основного объекта и локомотива длящихся по настоящий день экономических реформ2. Именно недвижимость стала основой роста крупнейших российских компаний, на ней зиждется вся современная сырьевая экономика России.
Нелишне отметить, что в связи с глобальной приватизацией жилья, обладание жилой недвижимостью составила главную часть собственности миллионов российских граждан. Значительная часть населения страны, имея весьма скромные текущие доходы, обладает, тем не менее, значительной собственностью в виде жилой недвижимости3.
Важно также иметь в виду, что с самого начала российских реформ и по настоящее время сфера недвижимости является весьма
2 Корецкий А.Д. О понятии недвижимого имущества в теории гражданского права и правоприменительной деятельности арбитражных судов // Российское правосудие. 2008. № 5(25).
Аксюк И.В. Добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности на недвижимость // Журнал росс. права. 2007. № 3.
криминогенной и пораженной коррупцией. Несмотря на принимаемые в связи с этим меры, решить эти проблемы пока не удается. Более того, в части коррупции масштабы правонарушений в сфере недвижимости имеют тенденцию к росту.
В мировой практике законодатель в той или иной степени ориентируется на одну из двух основных доктрин недвижимости. Первая доктрина под недвижимостью подразумевает такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей). Вторая доктрина, имеющая вспомогательный характер, рассматривает в качестве недвижимых вещей объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками, например, летательные аппараты, морские суда и т.п. Эта доктрина носит наименование «недвижимость в силу закона». Законодатель использует прием юридической фикции, наделяя объекты, являющиеся по своим природным качествам движимыми вещами, правовым режимом недвижимости. Наиболее распространено отнесение к недвижимым вещам летательных аппаратов, космических аппаратов, морских судов и судов внутреннего плавания. Такой подход обусловлен соображениями юридической техники, которая позволяет упрощать регулирование оборота значимых для экономики объектов.
Такой подход реализован и в современном российском гражданском законодательстве. Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам (в силу закона) относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, перечень которого никак не определен и решается в силу возникновения соответствующих предпосылок законодательного регули-
рования, в основе которых значимость того или иного имущества для экономики и гражданского оборота.
Понятно, что высокая значимость недвижимости, интенсивное коммерческое использование и масштабный оборот, ее мощное влияние на социальную, экономическую и даже политическую сферы, необходимым образом предполагают регулирующее участие государства. Очевидно, что на уровне одного лишь гражданско-правового диспозитивного регулирования обеспечить надлежащий порядок в сфере недвижимости в принципе невозможно.
И хотя само понятие государственной регистрации недвижимого недвижимости и сделок с ней было введено ГК РФ, сам Кодекс предусмотрел публично-правовую процедуру государственной регистрации и необходимость принятия регулирующего эту процедуру специального федерального закона.
Эффективность закрепленного в нем механизма в огромной степени зависит от правовой регламентации деятельности органов, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере.
В этой связи, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним являет собой необходимую органическую связь частноправового и публично-правового регулирования отношений в сфере гражданского оборота. Более того, акт государственной регистрации недвижимости и сделок с ней самым непосредственным образом разграничивает публично и частноправовое регулирование соответствующих отношений. Государственная регистрация недвижимости является безусловным требованием гражданского законодательства, легализующим объекты недвижимости и сделки с ними в гражданском обороте.
Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким обра-
зом, через государственную регистрацию и ведение единого реестра прав на недвижимость и сделок с ней государство, во-первых, создает исходное правовое состояние легализующее объекты недвижимости и сделки с ними в гражданском обороте1.
Так, дело выглядит со стороны гражданского законодательства и гражданских правоотношений, для которых значимыми является лишь акт регистрации или отказ от него, но не сами регистрационные процедуры, их регулирование и осуществление государством и его органами. Эта, вторая, сторона государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, гражданским правом не регулируется и в сферу гражданских правоотношений не входит. Все эти вопросы лежат в области публичного права и регулируются главным образом административным законодательством, занимая вполне самостоятельное место в теории административного права2.
Итак, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с точки зрения правовой природы и содержания имеет двойную правовую природу. В гражданско-правовом аспекте государственная регистрация является необходимым условием права собственности на объекты недвижимого имущества и их легального оборота, в публично-правовом — регулирование организации, процедуры и акта государственной регистрации лежат в сфере публичного права3. Осуществляются они в форме государственного управления с преобладанием форм и методов административного права4.
Все это предопределено нормами ст. 131 ГК РФ, где в п. 2 и 3 идет речь об органе, осуществляющем государственную регистра-
1 Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2. СПС «Консультант-плюс».
2 В теории административного права обосновывается позиция, согласно которой регистрация представляет собой особый институт административного права. См., в частности, Добров А.Н. Институт регистрации в административном праве: Автореф. дисс. … на соиск. канд. юрид. наук. М., 2005.
3 Пойминова Я.В. Государственная регистрация прав как правовая форма реализации властных полномочий // Нотариус. 2009. № 3. С. 363.
4 Садриев Ф.Ф. Государственная регистрация как одна из форм
государственного управления // «Черные дыры» в Российском
законодательстве. 2009. № 3.
цию. При этом, в интересах гражданского оборота предусмотрено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (а это может быть только орган исполнительной власти), обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Такая информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрац
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.
Операции (сделки) с недвижимым имуществом — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.
Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:
- законность содержания;
- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
- соблюдение формы сделки.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.
Сделка считается ничтожной, если:
- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
- волеизъявление не соответствует подлинной воле;
- нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
- сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;
- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.
Сделки могут совершаться в двух формах:
- устной;
- письменной.
В устной форме сделка возможна:
- если законом или соглашением не установлена письменная форма;
- для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
- для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).
Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.
Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Типы операций с недвижимым имуществом
|
Со сменой собственника |
С изменением состава собственников |
С добавлением иных субъектов прав |
|
|
|
Купля-продажа
Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.
Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:
- уплаты оговоренной в договоре цены;
- оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
- передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
- передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.
Покупатель вправе требовать:
- передачи проданного ему объекта недвижимости;
- уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;
При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:
- соразмерного уменьшения цены сделки,
- безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
- возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
- возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
- замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
- предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
При этом покупатель обязан:
- принять переданный ему объект недвижимости;
- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
- оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:
- индивидуальные сделки (с участием посредника);
- публичные торги.
Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.
Аукцион — публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.
Конкурс — способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).
Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.
Мена и обмен
Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.
Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.
Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.
Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.
Обмен — сделка:
- между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
- между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).
Дарение и наследование
Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
- объект недвижимости в собственность;
- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.
Для сделки дарения имеются ограничения:
- если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
- для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.
В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.
Наследование
Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.
Рента
Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Рента имеет несколько подвидов:
- постоянная рента;
- пожизненная рента;
- пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.
Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.
Аренда и найм
Аренда
Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).
При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:
- своевременной уплаты арендной платы;
- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.
Арендодатель обязан:
- предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;
Арендатор имеет право:
- истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
- при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
- требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
- с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.
Арендатор обязан:
- своевременно вносить арендную плату;
- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.
Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.
Найм
Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.