Куперс

Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Государственная кадастровая оценка земли — это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного налога.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом ценового зонирования территории, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. Учитываются факторы сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границы кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет.

В основе методик определения кадастровой стоимости заложен удельный показатель кадастровой стоимости земель — расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) той или иной категории земель в целом или кадастрового квартала в составе категории земель по видам функционального использования земель.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями (указаниями), утвержденными для всех категорий земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в Государственный кадастр недвжиимости.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. При установлении налога могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которых введен земельный налог, признаются объектом налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п.1.статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Размер земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных образований (городов и районов республики).

Налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в т.ч. в зависимости от перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли, вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.

В связи с этим, такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

Земельный налог взимается в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации

Плательщики налога — юридические и физические лица (собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов)

Объект налогообложения — земельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование

————
Материал по теме: Что такое кадастровая стоимость земельного участка?

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Действующее законодательство РФ регламентирует Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором говорится о том, что решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков принимают органы исполнительной власти субъектов РФ, а сама оценка производится не реже одного раза в 5 лет.

В каждом субъекте РФ Управлением Росреестра формируются перечни всех участков земли, находящихся на территории субъекта и подлежащих проведению кадастровой оценки. После того как перечни составлены, проводится непосредственно сама кадастровая оценка земельных участков, которая основывается на принципе их классификации:
— по целевому назначению;
— по видам функционального использования.
Так, согласно законодательству, все участки земли, входящие в состав земель населенных пунктов, разделены на 17 видов разрешенного использования. Земельные участки населенного пункта разделены на административно-территориальные единицы, в составе которых, в зависимости от размера и специфики, выделяют кадастровые кварталы.
Определение кадастровой стоимости земельного участка привязано к такой единице измерения, как удельный показатель кадастровой стоимости 1 метра квадратного.
Его устанавливают для каждого кадастрового квартала в разрезе конкретного вида разрешенного использования. Это значит, что для земель населенных пунктов удельная кадастровая стоимость устанавливается для 17 допустимых видов разрешенного использования в отношении каждого кадастрового квартала.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка производится посредством умножения площади этого участка на удельный показатель кадастровой стоимости, который определен для данного вида разрешенного использования земельных участков в отношении кадастрового квартала, где находится этот земельный участок.
Следует знать, что если участку земли утверждено несколько видов разрешенного использования, то кадастровую стоимость определяют с помощью наибольшего удельного показателя.
Таким образом, на кадастровую стоимость земельного участка оказывают влияние 2 основных фактора:
1) определенный законодательством вид разрешенного использования;
2) удельный показатель кадастровой стоимости, который установлен для данного вида разрешенного использования земельных участков в отношении кадастрового квартала.
Виды разрешенного использования земельных участков определены законодательными актами органов государственной власти и местного самоуправления, среди которых:
— распоряжения о предоставлении земель;
— акты выбора земельных участков;
— договоры купли-продажи и аренды земельных участков и проч.
Однако данные акты позволяют относить участки земли к определенному виду разрешенного использования при соблюдении нижеследующих правил.
Если на участке в установленном порядке возведены объекты недвижимости, то разрешенное использование такого участка должно соответствовать функциональному назначению этих объектов. Узнать о конкретном функциональном назначении объекта недвижимости можно из документов технической инвентаризации. Следует отметить, что оно не должно расходиться с назначением, указанным при введении объекта в эксплуатацию.
Если на земельном участке присутствуют одновременно и офисные, и производственные объекты, то данному участку возможно установление двух видов разрешенного использования:
1) для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения;
2) для размещения производственных и административных зданий.
Когда же участок земли не застроен, ему устанавливается любой из 17 видов разрешенного использования (только при соблюдении всех требований градостроительных, санитарно-защитных норм). То есть в случае нахождения вновь формируемого участка в санитарно-защитной зоне — вид разрешенного использования «Для жилищного строительства» ему не установят.
Порядок определения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков следующий:
1. Изначально принимается решение субъектом РФ о проведении кадастровой оценки земельных участков.
2. Кадастровой оценке подлежат все земельные участки субъекта РФ.
3. Территориальный орган Росреестра по каждому субъекту РФ составляет перечни участков, подлежащих кадастровой оценке, где указываются месторасположение участков, их площадь, а также факт наличия на них и назначение объектов недвижимости.
4. Росреестр привлекает оценочную компанию, которая впоследствии будет определять удельный показатель кадастровой стоимости применимо к каждому кварталу, в разрезе допустимых видов разрешенного использования. Основой для этого служит информация о среднерыночной стоимости участков определенного вида использования в конкретном квартале и имеющихся на них объектах недвижимости. То есть, согласно действующему законодательству, удельный показатель кадастровой стоимости является усредненным показателем рыночной стоимости 1 квадратного метра участка земли, имеющего конкретный вид разрешенного использования.
5. Полученные результаты кадастровой оценки земли утверждаются нормативным актом субъекта РФ.
6. Все сведения о каждом земельном участке после утверждения результатов его кадастровой оценки должны быть занесены в систему кадастрового учета.

Споры вокруг кадастровой стоимости земельных участков являются, пожалуй, трендом нынешнего года. Вопросы, так или иначе связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки, и то, как этот процесс влияет на налогообложение, не раз становились предметом исследования высших судебных инстанций . Подобное положение дел вполне объяснимо.

Результаты кадастровой оценки земель затрагивают экономические интересы всех собственников земельных участков, и не только их. Ведь исходя из кадастровой стоимости земельного участка рассчитываются и арендные платежи за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. С введением налога на недвижимость этот круг, очевидно, только расширится. А это, в свою очередь, означает, что вопросы, касающиеся порядка оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, в ближайшей перспективе едва ли утратят статус актуальных. Чтобы преуспеть на данном поприще, собственникам земельных участков (и не только им) нужно учесть ряд нюансов, о которых и пойдет речь в нашей статье.

Два вида стоимости и их различия

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Такое определение приведено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4) .

В этом определении фактически приравнены друг к другу как два вида оценки, так и два вида стоимости: кадастровая и рыночная. Вместе с тем между ними существует ряд различий.

Основной целью кадастровой оценки объектов недвижимости (земельных участков) является формирование на несколько лет вперед базы по налогу на землю и имущество (в будущем – единого налога на недвижимость). Напомним, согласно п. 1 ст. 391 НК РФ базой по налогу на землю в отношении каждого земельного участка выступает его кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

При этом рыночная оценка проводится в основном в индивидуальном порядке, в роли ее инициатора может выступить любое заинтересованное лицо. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Закона об оценочной деятельности ). Чаще всего такая оценка проводится для целей апелляционного оспаривания результатов кадастровой оценки (в частности, в целях минимизации налоговых или арендных платежей).

Итак, при определении кадастровой стоимости вид оценки носит массовый характер, при определении рыночной стоимости – индивидуальный. Поэтому и результаты таких оценок в отношении конкретного земельного участка зачастую сильно разнятся – как правило, кадастровая стоимость земли практически всегда превышает (причем нередко многократно!) ее рыночную стоимость. Это, пожалуй, основная причина, по которой владельцы земельных участков вынуждены оспаривать результаты кадастровой оценки в специальных комиссиях, созданных при территориальных управлениях Росреестра, и в суде.

Между тем даже в том случае, если комиссия примет решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворив тем самым требования обладателя прав на землю, расслабляться не следует, поскольку это решение может быть оспорено в судебном порядке.

Кем, спросите вы? (Поскольку, судя по решению, принятому комиссией, заинтересованные лица в данном случае достигли компромисса.) Ответ на этот вопрос содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/13 Указанный судебный акт по праву можно отнести к разряду знаковых, поскольку он может коренным образом изменить правоприменительную практику по вопросам, касающимся процедуры оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

К нему мы вернемся чуть позже. Прежде проанализируем, кто, на каких основаниях и в каком порядке может оспорить результаты государственной кадастровой оценки.

Если установленный размер кадастровой стоимости не устраивает…

Непосредственными участниками процесса по определению кадастровой стоимости земельного участка являются:

• заказчик работ по определению кадастровой стоимости. В силу ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности им является исполнительный орган государственной власти субъекта РФ;
• территориальное управление Росреестра , которое формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также создает и координирует работу специальной комиссии (ст. 24.13, 24.18 Закона об оценочной деятельности);
• исполнитель работ – независимый оценщик, привлекаемый к проведению работ по оценке в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ ;
• эксперт – СРО оценщиков, членом которой является исполнитель работ по оценке (ст. 24.16 Закона об оценочной деятельности);
• владелец земельного участка.

Заказчик инициирует проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в порядке, предусмотренном положениями ст. 24.12 – 24.14 Закона об оценочной деятельности и иными нормативными актами.

Владелец участка в случае согласия с результатами этой оценки использует их в своей деятельности (включая исчисление налоговых платежей) или оспаривает их. В последнем случае, если собственник полагает, что размер кадастровой стоимости земельного участка завышен, он вправе добиться ее изменения (разумеется, в сторону уменьшения). Как? Для этого ему нужно заключить договор с независимыми оценщиками и осуществить в индивидуальном порядке оценку земельного участка. При этом отчет оценщика, как того требует закон, должен быть подкреплен положительным экспертным заключением СРО, членом которой является оценщик (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Существенный момент: новая редакция ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности теперь содержит оговорку, что досудебное обжалование результатов кадастровой оценки в специальной комиссии не является обязательным только для физических лиц. Напомним, положения ст. 24.11 – 24.21 Закона об оценочной деятельности законодателем переписаны наново . Поправки вступили в силу со дня официального опубликования Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ (22.07.2014), за исключением положений, для которых предусмотрен иной срок. Прежде результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (включая земельные участки) могли быть оспорены в специальной комиссии или арбитражном суде (ст. 24.19 в прежней редакции).

Таким образом, из ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что для юридических лиц – владельцев земельных участков процесс оспаривания кадастровой стоимости состоит из двух этапов: первый – оспаривание в комиссии, второй – обжалование решения, принятого комиссией, в судебном порядке.

О статусе комиссии

В каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия. Ее состав формирует территориальное управление Росреестра, и по сути, она является структурной единицей данного ведомства.

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности (в новой редакции) в состав комиссии входят чиновники Россреестра и органа кадастрового учета (не менее 50% состава), а также представители СРО оценщиков и предпринимательского сообщества. При этом в отношении последней группы (оценщиков и представителей бизнеса) законодатели предусмотрели правила ротации – не менее 75% состава раз в три года.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, СРО оценщиков, порядок со­здания и работы комиссии, в том числе порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в частности в целях ротации, устанавливаются Минэкономразвития. Положения ст. 24.18 закона, определяющие требования к составу комиссии, применяются с момента принятия Минэкономразвития указанных требований.

Таким образом, упомянутые комиссии не являются самостоятельными органами или организациями. С учетом этого при оспаривании решений, принимаемых такими комиссиями, в судебном процессе на стороне осуществляющего публичные полномочия органа, чье решение оспаривается, помимо комиссии участвует территориальное управление Росреестра (Постановление Президиума ВАС РФ № 13839/13).

Заинтересованные лица: кто они?

Основаниями для обжалования результатов оценки в комиссии являются обстоятельства, поименованные в абз. 12 – 14 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

На первом этапе оспаривания кадастровой стоимости заинтересованными лицами являются собственники земельных участков: юридически лица или органы государственной власти (или органы местного самоуправления). Это следует из абз. 10 ст. 24.18 названной статьи.

Абзацами 15 и 16 данной статьи уточнено, в каких именно случаях могут быть поданы жалобы: в случаях, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности юридических лиц.

Комиссия вправе принять два вида решений: либо удовлетворить требования заявителя (например, уравнять кадастровую и рыночную стоимость объекта), либо отклонить заявление заинтересованного лица.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (второй этап).

Отметим, положения гл. III.1 Закона об оценочной деятельности в прежней редакции не определяли, кто и на каких основаниях мог оспорить решения комиссии в судебном порядке.

Новая редакция восполняет указанный пробел законодательства, но лишь отчасти. Так, абз. 38 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности теперь установлено, что результаты кадастровой оценки могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям, упомянутым выше, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае нарушения комиссией сроков для рассмотрения подобного заявления.

Таким образом, в силу прямого указания закона заинтересованными в оспаривании кадастровой стоимости лицами являются юридические лица, чьи интересы затрагивают результаты кадастровой оценки. Отметим, интерес в данном случае является ключевым моментом.

Между тем исходя из формулировки упомянутого абзаца нельзя сделать однозначный вывод, вправе ли орган исполнительной власти (например, администрация города) самостоятельно обжаловать решение комиссии (в частности, положительное решение о признании кадастровой стоимости равной рыночной), принятое в отношении земельного участка, собственником которого является частное лицо.

Однако правовая позиция Президиума ВАС, изложенная в Постановлении № 13839/13, не оставляет на этот счет никаких сомнений. Подчеркнем, выводы высших арбитров сделаны в отношении положений гл. III.1 Закона об оценочной деятельности в прежней редакции (в частности, ст. 24.19). Но несмотря на усилия законодателя конкретизировать правовые нормы, они являются актуальными и для новой редакции названной главы.

Судебные перипетии, связанные с наличием экономического интереса

Как следует из материалов дела, рассмотренного в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13839/13, комиссия на основании отчета о рыночной оценке земли (который, как предписывает закон, прошел экспертизу в СРО) признала кадастровую стоимость участка равной рыночной. В итоге реальная цена участка уменьшилась более чем в четыре раза.

Однако администрация города не согласилась с размером установленной оценщиком рыночной стоимости и инициировала судебный процесс о признании ее недостоверной.

Первая и апелляционная инстанции пришли к выводу, что у администрации города отсутствует охраняемый законом экономический интерес в спорных правоотношениях, поскольку в силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности оспаривать кадастровую стоимость участка государственные или муниципальные органы могут только в том случае, если он находится в собственности соответственно государства или муниципального образования. В данном случае собственником земли является частное лицо (ОАО).

Администрация города же свой экономический интерес обосновывала тем, что земельный налог является региональным налогом. Соответственно, поступления от него идут в муниципальный бюджет. Поэтому результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектами налогообложения, затрагивают права в сфере экономической деятельности не только правообладателей земельных участков, но и муниципалитетов, поскольку неоправданное снижение кадастровой стоимости неизбежно скажется на пополнении бюджета.

Но, как отметили арбитры, круг участников налоговых правоотношений определен ст. 9 НК РФ, и в их числе исполнительный орган публично-правового образования не поименован. Следовательно, администрация города не может контролировать правильность определения базы по земельному налогу. Кроме того, суды указали, что администрация города не является главным администратором дохода бюджета по земельному налогу. Таким образом, собственного экономического интереса в этом деле администрация города не имеет (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 № 03АП-6256/12, Решение Арбитражного суда Красноярского края от 03.12.2012 по делу № А33-11257/2012).

ФАС ВСО в Постановлении от 05.06.2013 № А33-11257/2012, напротив, признал наличие у администрации города собственного экономического интереса и привел при этом такие аргументы.

Формально исполнительные органы власти действительно не поименованы в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в качестве субъектов, имеющих право обжаловать решения комиссий. Вместе с тем указанная норма не содержит каких-либо ограничений на возможность обжалования решения комиссии только определенными законом лицами.

О наличии экономического интереса у администрации города, по мнению ФАС ВСО, свидетельствуют следующие обстоятельства:

• земельный налог в полном объеме зачисляется в бюджеты городских округов (ст. 61.2 БК РФ);
• органы местного самоуправления самостоятельно организуют бюджетный процесс (ч. 1 ст. 132 Конституции РФ);
• вопросы формирования местного бюджета отнесены к вопросам местного значения (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»);
• администрация города разрабатывает и исполняет городской бюджет (устав города).

В то же время факт признания наличия у администрации в данном вопросе собственного экономического интереса не оказал должного влияния на окончательное решение кассационной инстанции.

ФАС ВСО в итоге пошел по иному пути. Вердикт окружного суда таков: у администрации города отсутствуют правовые основания для оспаривания решения комиссии. Формально все требования закона при вынесении решения комиссией были соблюдены: собственник участка представил комиссии отчет о рыночной оценке земли, который является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, и положительное экспертное заключение на него.

Фактически кассационная инстанция признала отчет оценщика достоверным априори. При этом арбитры не рассмотрели его по существу и не оценили обоснованность установленной им рыночной оценки стоимости земли. То есть, по версии арбитров, единственным и достаточным подтверждением реальности рыночной цены является положительное экспертное заключение СРО.

Соблюдение формальных требований – хорошо, но недостаточно

Пересматривая в порядке надзора указанный спор, Президиум ВАС в Постановлении № 13839/13 сделал два важных вывода.

Первый вывод – о круге лиц, признаваемых субъектами правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, правообладателем которого является частное лицо.

Второй вывод – о необходимости анализа судом принятого решения комиссии на предмет обоснованности и достоверности установленной рыночной стоимости.

Что касается круга заинтересованных лиц, то высшие арбитры не только согласились с выводами ФАС ВСО о наличии у органа местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, права на самостоятельное оспаривание решений комиссий, но и дополнительно указали, какие еще субъекты могут вступать в споры относительно размера кадастровой стоимости:

• арендаторы земельного участка. Впрочем, арбитры и ранее признавали тот факт, что арендатор земельного участка вправе оспаривать кадастровую стоимость в случае, если плата за его использование исчисляется с учетом его кадастровой стоимости (постановления ФАС ВВО от 19.06.2014 № А82-9984/2013, ФАС СКО от 25.10.2013 № А53-23332/2012);
• правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
• лица, которые, хотя и не имеют оформленных прав на земельный участок, имеют в собственности объекты недвижимости, расположенные на нем.

При этом Президиум ВАС подчеркнул: суд может самостоятельно определить иные лица, чьи права и законные интересы могут быть затронуты при рассмотрении заявлений об оспаривании решений комиссии.

В части обстоятельств, которые суд должен установить при рассмотрении подобных споров, высшие арбитры отметили, что проверка судом соблюдения только формальных требований (полномочий комиссии, состава документов, порядка принятия решения) без анализа и оценки правовых доводов относительно действительной рыночной стоимости объекта недвижимости не позволяет обеспечить достоверность данных, экономическую обоснованность налогообложения и баланс интересов.

Словом, в рамках судебного процесса арбитры должны не только проверить выполнение всех процедурных требований действующего законодательства в отношении решения комиссии, но и дать исчерпывающий ответ о достоверности рыночной стоимости земли. Сама комиссия не наделена полномочиями по проверке ее достоверности, она лишь вправе уравнять кадастровую стоимость и рыночную при соблюдении двух условий:

• заявитель представил полный пакет документов;
• рыночная стоимость отличается от кадастровой стоимости более чем на 30% (п. 20 Порядка ).

Учитывая позицию Президиума ВАС, для оценки достоверности размера рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком, суды, очевидно, в обязательном порядке будут назначать судебную экспертизу отчета оценщика на предмет проверки его соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности (см., например, Постановление ФАС УО от 15.07.2014 № Ф09-3996/14).

Важный нюанс

Не оставил без внимания Президиум ВАС и оценщиков, подчеркнув, что при наличии сомнений по поводу достоверности отчета оценщика, а также заключения эксперта из СРО суды вправе привлечь к рассмотрению дела этих специалистов.

Более того, высшие арбитры указали, что если суд при оценке заключения независимого оценщика о рыночной стоимости участка придет к выводу о недостоверности этого доказательства, лицо, по заказу которого оценщик подготовил данное заключение, вправе предъявить к последнему соответствующие гражданско-правовые требования.

Иными словами, обладатель прав на земельный участок (по совместительству – заказчик независимой оценки) вправе взыскать с оценщика убытки. Эти убытки (размер которых может оказаться весьма внушительным), полагаем, могут возникать в том случае, если правообладатель уплатит земельный налог (или арендные платежи), исчисленные исходя из рыночной стоимости, которую суд впоследствии признает недостоверной.

Полагаем, что позиция Президиума ВАС приведет к уменьшению разницы между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков, а в конечном счете к росту стоимости земли, поскольку в дальнейшем независимые оценщики едва ли захотят нести дополнительный риск в виде финансовых потерь. Следовательно, они будут более осторожны в своих расчетах и оценках.

* * *

Какие выводы нужно извлечь плательщику земельного налога из решения, принятого в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13839/13?

Добившись положительного решения комиссии по оспариванию результатов кадастровой оценки, правообладатель земли должен иметь в виду, что это решение не является окончательным, оно может быть оспорено (подчеркнем, на законных основаниях) иными лицами при наличии у них своего экономического интереса в данном вопросе. При этом перечень подобных лиц, приведенный в постановлении, не является окончательным. Последнее слово за арбитрами. Но даже в самом неблагоприятном случае правообладатель может возместить финансовые потери, переложив их на плечи оценщиков, установивших рыночную стоимость, в реальности которой впоследствии усомнились арбитры. Это несомненный плюс решения, принятого в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13839/13. К минусам, пожалуй, можно отнести обозначенные в постановлении требования высших арбитров как к самому порядку обжалования кадастровой оценки, так и к результатам независимой оценки. Эти требования стали более жесткими.

Ссылки

Речь идет, в частности, об Определении КС РФ от 03.07.2014 № 1555-О, Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 № 2868/14. Текст последнего из названных документов и комментарий к нему напечатаны в «Актах и комментариях для бухгалтера», № 17, 2014.

Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размещено на сайте ВАС 15.07.2014.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Росреестр.

Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Дополнительно см. статью «Кадастровая стоимость = рыночная стоимость. С какого момента применяем?», № 15, 2014.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.

Закон Украины об оценке земель

Статья 1. Основные термины и их определение

В этом Законе приведенные ниже основные термины употребляются в таком значении:

• бонитировка грунтов — сравнительная оценка качества грунтов по их основным естественным свойствам, которые имеют устойчивый характер и существенно влияют на урожайность сельскохозяйственных культур, выращиваемых в конкретных природно-климатических условиях;
• валовый доход — совокупные денежные поступления, которые ожидаются от реализации прав на земельный участок;
• стоимость земельного участка — эквивалент ценности земельного участка, выраженный в вероятной сумме денег, которую может получить продавец;
• дата оценки земельного участка — дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка земельного участка и определяется его стоимость. Для нормативной денежной оценки земельного участка — дата, указанная в технической документации;
• экономическая оценка земель — оценка земли как природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйствах и как пространственного базиса в общественном производстве по показателям, которые характеризуют продуктивность земель, эффективность их использования и доходность из единицы площади;
• экспертная денежная оценка земельных участков — результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведение расчетов и оформление результатов в виде отчета;
• земельный участок — часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением, с определенными относительно него правами;
• земельные улучшения — изменение качественных характеристик земельного участка вследствие расположения в его границах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также вследствие хозяйственной деятельности или проведение определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов и т.п.);
• капитализация — определение стоимости объекта оценки на основании чистого операционного или рентного дохода от его использования;
• метод оценки — способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход;
• непрофессиональная оценка земель — оценка, проведенная с нарушением квалификационных требований, которые определяются этим Законом;
• нормативная денежная оценка земельных участков — капитализированный рентный доход от земельного участка, определенный установленными и утвержденными нормативами;
• оценочные процедуры — действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку земельного участка;
• рентный доход (земельная рента) — доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка;
• цена земельного участка — фактическая сумма денег, уплаченная за переход прав на земельный участок или на подобный ему земельный участок от продавца к покупателю;
• чистый операционный доход — разница между прогнозируемой суммой поступлений от использования земельного участка и операционными расходами, связанными с получением валового дохода.

Статья 2. Правовое регулирование оценки земель

Правовое регулирование оценки земель осуществляется согласно Конституции Украины, Земельного кодекса Украины, Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», этого Закона, законов Украины, других нормативно-правовых актов, принятых согласно им.

Статья 3. Объекты оценки земель

Объектами оценки земель являются: территория административно-территориальных единиц или их частей, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части или совокупность земельных участков и прав на них, в том числе на земельные доли (паи), в пределах территории Украины.

Статья 4. Принципы проведения оценки земель

Оценка земель проводится на основе принципов:

• законности, соблюдения законов Украины, других нормативно-правовых актов в сфере оценки земель;
• единства методологического и информационного пространства в сфере оценки земель;
• непрерывности процесса оценки земель;
• доступности использования данных по оценке земель;
• равенства перед законом субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель.

Статья 5. Виды оценки земель

В зависимости от цели и методов проведения оценка земель делится на такие виды:

• бонитировка грунтов;
• экономическая оценка земель;
• денежная оценка земельных участков.

Данные бонитировки грунтов являются составной частью государственного земельного кадастра и являются основой проведения экономической оценки сельскохозяйственных угодий и учитываются при определении экологической пригодности грунтов для выращивания сельскохозяйственных культур, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, стоимости земельных участков площадью более 50 гектаров для размещения открытых спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений.

Данные по экономической оценке земель являются основой при проведении нормативной денежной оценки земельных участков, анализе эффективности использования земель сравнительно с другими природными ресурсами и определении экономической пригодности земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур.

Денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании (кроме случаев наследования наследниками первой и второй очереди по закону (как случаев наследования ними по закону, так и случаев наследования ими по завещанию) и по праву представления, а также случаев наследования собственности, стоимость которой облагается по нулевой ставке) и дарении земельных участков согласно закону, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, стоимости земельных участков площадью более 50 гектаров для размещения открытых спортивных и физкультурно оздоровительных сооружений, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них, кроме случаев, определенных этим Законом, а также другими законами.

Статья 6. Субъекты оценочной деятельности в сфере оценки земель

Субъектами оценочной деятельности в сфере оценки земель являются:

• органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, которые осуществляют управление в сфере оценки земель, а также юридические и физические лица, заинтересованные в проведении оценки земельных участков;
• юридические лица — субъекты хозяйствования независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, имеющие в своем составе оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков и которые зарегистрированы в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей;
• физические лица — субъекты предпринимательской деятельности, которые получили квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков и лицензию на выполнение землеоценочных работ в установленном законом порядке;
• юридические лица — субъекты хозяйствования независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, имеющие в своем составе сертифицированных инженеров-землеупорядчиков.

Статья 7. Оценщики по экспертной денежной оценки земельных участков и разработчики технической документации по оценке земель

Оценщиками по экспертной денежной оценке земельных участков могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, сдавшие квалификационный экзамен и получили квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков в соответствии с требованиями настоящего Закона и Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине «.

Оценщиком по экспертной денежной оценке земельных участков не может быть лицо, имеющее судимость за корыстные уголовные преступления, если эта судимость не погашена и не снята в установленном законом порядке.

Разработчиками технической документации по бонитировке грунтов, экономической оценке земель и нормативной денежной оценке земельных участков являются лица, которые согласно закона Украины «О землеустройстве» имеют право на совершение деятельности в сфере землеустройства. Соответствие технической документации по бонитировке грунтов, экономической оценке земель и нормативной денежной оценке земельных участков положениям нормативно-технических документов, стандартов, норм и правил удостоверяется:

• в бумажной форме — подписью и личной печатью сертифицированного инженера-землеустроителя;
• в электронной форме — электронной цифровой подписью сертифицированного инженера-землеустроителя согласно Закона об использовании электронной цифровой подписи

Статья 8. Профессиональная подготовка оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков

Профессиональная подготовка оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков проводится учебными заведениями, которые заключили соглашения о сотрудничестве относительно профессиональной подготовки оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков с центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.

Центральный орган исполнительной власти, который реализует государственную политику в сфере земельных отношений должен оказывать содействие созданию конкурентной среды среди учебных заведений, которые осуществляют профессиональную подготовку оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков.

Профессиональная подготовка оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков состоит из обучения по программам базовой подготовки и повышения квалификации. Общие требования к содержанию учебных программ подлежат обязательному согласованию центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений, который обеспечивает осуществление контроля за качеством профессиональной подготовки оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков.

(Часть четвертая статьи 8 исключен на основании Закона № 5462-VI от 16.10.2012)

Физические лица, прошедшие обучение по программе базовой подготовки по экспертной денежной оценке земельных участков и стажировку в течение одного года в составе субъекта оценочной деятельности вместе с оценщиком по экспертной денежной оценке земельных участков, имеющий не менее чем двухлетний опыт практической деятельности по экспертной денежной оценки земельных участков, получили его положительную рекомендацию и успешно сдали квалификационный экзамен, получают квалификационное свидетельство.

Решение о выдаче квалификационного свидетельства принимает экзаменационная комиссия. Состав этой комиссии формируется из представителей органов исполнительной власти, к полномочиям которых относится реализация государственной политики по вопросам экспертной денежной оценки земельных участков и имеющих необходимый уровень подготовки по этим вопросам, и представителей, делегированных саморегулируемыми организациями оценщиков в сфере оценки земли, и утверждается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений.

Центральный орган исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений, ведет Государственный реестр оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков, которые получили квалификационное свидетельство.

Порядок ведения Государственного реестра оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков, которые получили квалификационное свидетельство, устанавливает Кабинет Министров Украины.

Оценщики по экспертной денежной оценке земельных участков обязаны не реже одного раза в два года повышать квалификацию по программе повышения квалификации. Невыполнение этого требования является основанием для приостановления действия квалификационного свидетельства оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков.

Статья 9. Лишение квалификационного свидетельства оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков

Решение о лишении оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков квалификационного свидетельства (его аннулирования) принимает экзаменационная комиссия по письменному представлению заинтересованных лиц по следующим основаниям: неоднократное грубое нарушение оценщиком нормативно-правовых актов по оценке земель; решение суда по фактам непрофессиональной оценки земельных участков, проведенная оценщиком; наличии у оценщика судимости за корыстные уголовные преступления, если эта судимость не погашена и не снята в установленном законом порядке; выяснение факта неправомерной выдачи квалификационного свидетельства; выяснения факта нарушения оценщиком ограничений, установленных статьей 14 настоящего Закона.

О принятом экзаменационной комиссией решении про лишение квалификационного свидетельства оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику в сфере земельных отношений уведомляет оценщика письменно в двухнедельный срок после поступления соответствующего протокола заседания экзаменационной комиссии.

Решение о лишении оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков квалификационного свидетельства может быть обжаловано в судебном порядке.

Статья 10. Права и обязанности субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель

Права и обязанности субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель определяются этим Законом, Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и другими законами Украины.

Статья 11. Деятельность в сфере оценки земель

Деятельность в сфере оценки земель включает:

• нормативно-методическое обеспечение оценки земель;
• учебную деятельность;
• регистрацию в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей;
• разработку документации по оценке земель и внесение данных по оценке земель в государственный земельный кадастр;
• государственную экспертизу технической документации по оценке земель и рецензирование отчетов по экспертной денежной оценке земельных участков;
• утверждении технической документации по оценке земель в соответствии с законом;
• оказание консалтинговых услуг по оценке земель;
• другую деятельность в сфере оценки земель в соответствии с законом.

Просмотров: 9206