Куперс

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 608 ГК РФ, судебная практика применения

В пп. 10, 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:

Право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику и управомоченным им лицам

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Судам следует иметь в виду, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как по смыслу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.

Доводы арендатора в суде о том, что право собственности не принадлежит арендодателю

Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

ПРЕДСТАВИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ МОНЧЕГОРСКИЙ ГОРОДСКОЙ СОВЕТ Р Е Ш Е Н И Е 24.02.2005 г. N 27 город Мончегорск Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципального недвижимого имущества : зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, расположенных на территории г. Мончегорска (в новой редакции). В соответствии с Гражданским кодексом РФ, Законом Мурманской области «О местном самоуправлении в Мурманской области» от 08.07.96 N 32-02-ЗМО (с изменениями от 30 декабря 1996 г., 7 июля 1997 г., 15 февраля 1999 г., 5 июля, 28 декабря 2000 г., 2 февраля, 4 июня, 4 июля 2001 г.), в целях повышения эффективности использования муниципального недвижимого имущества, городской Совет Р Е Ш И Л : 1. Утвердить Положение о порядке сдачи в аренду объектов муниципального недвижимого имущества: зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, расположенных на территории г. Мончегорска (в новой редакции). 2. С введением в действие настоящего решения утрачивают силу решения городского Совета от 10.12.2002 N 61 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципального недвижимого имущества: зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, расположенных на территории г. Мончегорска», решение городского Совета от 14.03.2003 N 11 «О внесении изменений и дополнений в Положение «О порядке сдачи в аренду объектов муниципального недвижимого имущества: зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, расположенных на территории г. Мончегорска», решение городского Совета от 28.10.2003 N 50 «О внесении дополнений в приложение N 1 к Положению о порядке сдачи в аренду объектов муниципального недвижимого имущества: зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, расположенных на территории г. Мончегорска», решение городского Совета от 24.12.2003 N 62 «Об увеличении стоимости арендной платы взимаемой за аренду муниципального недвижимого имущества: зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, расположенных на территории г. Мончегорска». 3. Настоящее решение вступает в силу со дня опубликования в газете «Мончегорский рабочий». Глава муниципального образования И.Г.Ермаков УТВЕРЖДЕНО решением городского Совета от 24.02.2005 N 27 ПОЛОЖЕНИЕ о порядке сдачи в аренду объектов муниципального недвижимого имущества: зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, расположенных на территории г. Мончегорска 1. Общие положения 1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06 октября 2003 года (с изменениями от 19 июня, 12 августа 2004 г.), Уставом города Мончегорска, Положением об управлении муниципальной собственностью города Мончегорска и регулирует арендные отношения, предметом которых являются объекты муниципального нежилого фонда, находящиеся в муниципальной собственности города Мончегорска. 1.2. Арендодателем объектов аренды, переданных в оперативное управление муниципальных учреждений, является исполнительный орган местного самоуправления — Комитет по управлению муниципальным имуществом города Мончегорска (далее комитет), при этом муниципальное учреждение (балансодержатель) выступает третьей стороной по договору. Объекты аренды, находящиеся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий сдаются в аренду самими предприятиями с согласия комитета. При этом в договоре аренды должны содержаться условия, соответствующие типовому договору. Договоры аренды недвижимого имущества, не закреплённого за каким – либо хозяйствующим субъектом и не обременённого иными обязательствами, заключаются комитетом. 1.3. Объект муниципального нежилого фонда может быть предоставлен в аренду посредством проведения торгов (конкурса, аукциона), целевым назначением или в результате рассмотрения поступивших заявок на аренду. 1.4. В случае выявления двух и более претендентов на получение объектов в аренду решение о предоставлении помещения принимает постоянно действующая Комиссия по сдаче в аренду недвижимого имущества. В ином случае решение о предоставлении в аренду принимает комитет. 1.5. Объекты муниципального нежилого фонда (нежилые здания, сооружения, помещения в них, нежилые помещения в жилых домах, включая встроено – пристроенные) могут быть предоставлены в аренду юридическим лицам, физическим лицам, зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, а так же любым гражданам, не являющимся субъектами предпринимательской деятельности, в результате рассмотрения поступивших заявлений (заявок) на аренду или посредством проведения торгов (конкурса, аукциона) на право заключения договора аренды. 1.6. Решение о предоставлении помещения в аренду при наличии двух и более претендентов посредством проведения торгов принимает глава муниципального образования или постоянно действующая комиссия по сдаче в аренду недвижимого имущества в соответствии с «Положением о порядке проведения торгов на право заключения договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда города Мончегорска». 1.7. Целевым назначением предоставляются в аренду объекты муниципального нежилого фонда конкретному арендатору под определённый вид деятельности в соответствии с их функциональным назначением. Первоочередная передача целевым назначением муниципального нежилого фонда осуществляется: — для реализации городских социальных программ; — для размещения муниципальных предприятий; — для размещения органов местного самоуправления и их структурных подразделений. 2. Порядок рассмотрения предложений о предоставлении зданий и помещений в аренду 2.1. Заявление (заявка) о предоставлении в аренду объектов муниципального нежилого фонда целевым назначением либо для занятия предпринимательской и иной деятельностью, не запрещённой законодательством, подаётся на имя главы муниципального образования в письменном виде с указанием адреса заявителя и обязательным приложением следующих документов: — копии свидетельства о государственной регистрации; — справки ИМНС по г. Мончегорску об отсутствии задолженности по платежам в бюджет по установленной форме (для подтверждения платёжеспособности), справки об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные платежи по месту регистрации заявителя — гражданина. К заявлению о заключении договора аренды на новый срок обязательным помимо указанных, является приложение документов: — справка об отсутствии задолженности за оплату аренды земельного участка; — справка об отсутствии задолженности за оплату тепло и водопотребления; — справка об отсутствии задолженности за оплату электропотребления; — справка об отсутствии задолженности за оплату вывоза твердых бытовых отходов. Дополнительно по требованию комитета заявителем предоставляются: справка балансодержателя об общей характеристике помещения и его функциональном назначении, справка Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации с данными о площадях и выкопировки плана помещения, согласования с пожарной инспекцией, санитарной службой, органами гражданской обороны города и другие документы, необходимые для рассмотрения заявления. В особых случаях с учётом конкретных обстоятельств перечень документов может быть расширен. Комитет в течение двух недель со дня получения документов от секретариата администрации рассматривает и обеспечивает их согласование. 3. Договор аренды на имущественные комплексы, здания и помещения 3.1 Основными документами, регламентирующими отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды и акт приема-передачи имущества. Договор аренды и акт приема-передачи являются единственным основанием для занятия и использования арендатором зданий, сооружений и помещений. 3.2 Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Договор в этом случае считается незаключенным и стороны вправе руководствоваться ч.4 ст.445 ГК РФ. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 ст.655 ГК Российской Федерации. 3.3. Типовой договор аренды утверждается комитетом, доводится до сведения балансодержателей и является обязательным для них и арендаторов. 3.4. Договор аренды заключается в письменной форме. Срок действия договора аренды устанавливается до 1 (одного) года. С согласия комитета в договоре могут быть установлены иные сроки аренды недвижимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации. Расходы по регистрации договора и дополнительных соглашений к нему несёт арендатор. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, по истечении срока аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 3.5. Объекты, передаваемые в аренду, не подлежат продаже, передаче в залог, заклад и т.д. 3.6. Договор аренды может быть расторгнут досрочно: — по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого помещения с его согласия; — в судебном порядке при нарушении условий договора, в том числе при не внесении арендной платы в течение 2 – х месяцев (если иное не предусмотрено договором); — при ликвидации организации арендатора и других, установленных действующим законодательством, случаях. 3.7. Договор аренды заключается на началах добровольности и равноправия сторон. 3.8. Ответственность за вред, причиненный имуществу, сданному в аренду, возмещается в порядке, установленном ст. 1064 ГК Российской Федерации. 3.9. Документы, представляемые для заключения договора аренды, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для заключения договора. 3.10. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3.11. Не подлежат приему для заключения договоров аренды документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их . 3.12. Договоры аренды должны содержать описание недвижимого имущества, прошнурованы, пронумерованы, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. 4. Порядок определения арендной платы и перечислений арендной платы в бюджет 4.1. Размер арендной платы определяется комитетом (или организацией- балансодержателем объекта) в соответствии с Методикой расчета арендной платы (Приложение N 1 к настоящему Положению). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды считается не заключенным. 4.2. Порядок и условия возмещения расходов по эксплуатации, содержанию арендуемого имущества и др., расчеты за коммунальные услуги определяются по договоренности между организацией — балансодержателем объекта недвижимого имущества и арендатором в соответствии с отдельным расчетом к договору. Капитальный ремонт объектов, сданных в аренду (в том числе: части фасадов, относящихся к арендуемым зданиям), кроме подвальных помещений, производится по установленным нормативам на условиях заключённого договора. Если арендатор производит ремонты, определённые договором аренды, то расходы арендатора на капитальный ремонт являются основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением сторон. Для получения разрешения на производство работ по капитальному ремонту объектов муниципальной собственности, сданных в аренду, арендатор направляет в адрес собственника заявление о даче согласия на проведение капитального ремонта, предложения по условиям и срокам его проведения. К заявлению прилагаются: — акт обследования технического состояния объекта, составленный совместно со специалистами балансодержателя, — согласование с отделом архитектуры и градостроительства администрации по выполнению работ по капитальному ремонту муниципального недвижимого имущества в установленном объёме и в согласованные сроки. После получения согласия собственника имущества на проведение работ арендатор в месячный срок представляет на согласование собственнику муниципального имущества смету затрат, выполненную в соответствии с ВСН 58-88 (Р) «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения». Комитет направляет смету на проверку в планово – экономическое управление администрации. Расходы арендатора на выполнение капитального ремонта и работ по реконструкции, согласованные с собственником имущества и балансодержателем, являются основанием для снижения арендной платы. Размер снижения арендной платы в месяц не может превышать 50% суммы арендной платы по договору, сумма затрат арендатора по выполнению капитального ремонта и работ по реконструкции, принятая к расчёту для снижения арендной платы не может превышать 50% выполненных объёмов в денежном выражении. Возмещению подлежат: — затраты на капитальный ремонт, включающий в себя восстановление, замену (кроме полной) или укрепление фундаментов несущих стен и каркасов, а также других несущих конструктивных элементов объекта; — затраты на иные, произведённые арендатором, неотъемлемые улучшения — реставрацию архитектурно – художественных элементов; Собственник может принять решение о возмещении затрат на замену либо ремонт крыши, чернового пола, ремонт фасада, ремонт и замену столярных изделий и полов, в случае, если их выполнение не связано со специфическими потребностями арендатора. Затраты на отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительными тепло-, энерго-, водоснабжением, технологическое оборудование, ремонт и замена столярных изделий и полов и т.п.), в зачёт не включаются. На основании согласованных сметы, плана – графика проведения работ комитет готовит проект распоряжения Главы муниципального образования о проведении работ по капитальному ремонту конкретного объекта, размере (%) зачёта стоимости выполненных работ в счёт арендной платы, сроке приёмки объекта после капремонта комиссией по приёмке выполненных работ по капитальному ремонту объектов муниципальной собственности, сданных в аренду. Снижение арендной платы не производится при заключении договора аренды на торгах. 4.3. Размер арендной платы может быть досрочно пересмотрен по требованию одной из сторон в случае изменения базового размера стоимости капитального строительства 1 кв. метра, минимальной ставки годовой арендной платы, устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемой в соответствии с решением Правительства, в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 4.4. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды, которое рассматривается сторонами в месячный срок. К дополнительному соглашению прилагается расчет арендной платы. В дополнительном соглашении обязательно должно быть указано с какой даты происходит оплата аренды по новому расчету. 4.5. Комитет (или организация–балансодержатель объекта недвижимого имущества) обеспечивает подготовку договоров аренды, расчет размера арендной платы в соответствии с утверждённой методикой и его перерасчет. 4.6. Арендатор самостоятельно заключает договор аренды земли в комитете по управлению земельными ресурсами администрации города по объектам недвижимости, стоящим на отдельных земельных участках. Взимание платы за землю при сдаче в аренду зданий, строений, сооружений (кроме стоящих на отдельных земельных участках), а также нежилых помещений в жилых домах, находящихся в муниципальной собственности производится в соответствии с Порядком, установленным постановлением администрации города Мончегорска от 31.12.2004 N 1084. Плата за землю может быть включена в расчет на возмещение расходов по эксплуатации, содержанию арендуемого имущества, что отражается в условиях договора аренды объекта недвижимости. 4.7. Сроки внесения арендной платы определяются в договорах аренды. 4.8. Решение о предоставлении арендатору минимальной ставки арендной платы принимает постоянно действующая комиссия по сдаче в аренду недвижимого имущества согласно «Положению о постоянно действующей комиссии по сдаче в аренду недвижимого имущества». 4.9. Арендная плата за пользование муниципальным имуществом подлежит перечислению в городской бюджет. Доходы от использования муниципального имущества (арендная плата) включаются в состав дохода городского бюджета после уплаты налогов и сборов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах. Сумма арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет, подлежит увеличению на сумму налога на добавленную стоимость по ставке, устанавливаемой «Законом о налоге на добавленную стоимость”. В соответствии с действующим налоговым законодательством арендатор признаётся налоговым агентом и на него возлагается обязанность начислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость. 4.10. Пеня за просрочку внесения арендной платы взимается в размере, определенном в договоре аренды, и подлежит перечислению в бюджет. За грубое нарушение обязательств по договору с арендатора помимо пени взыскивается штраф в размере, определенном договором, за каждое нарушение, который подлежит перечислению в бюджет. В случае неоднократного или длительного нарушения сроков внесения арендной платы организация-балансодержатель объекта и комитет вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы. Уплата арендатором неустойки (пени, штрафа), установленной договором, не освобождает его от выполнения возложенных на него обязательств или устранения нарушений. В случае неоднократного или длительного нарушения сроков внесения арендной платы комитет вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. 4.11. Комитет (или организация-балансодержатель объекта) обязан осуществлять контроль за полнотой и своевременностью перечисления арендной платы в городской бюджет. Ежемесячно, не позднее 15-го числа, следующего за отчётным месяца, организация-балансодержатель объекта обязана представлять в комитет сводный отчет по всем заключенным договорам аренды по оплате арендной платы и по перечислению арендной платы в бюджет. 5. Учет и контроль за договорами аренды 5.1. Все договора аренды подлежат учету в специальном реестре комитета по управлению муниципальным имуществом. Комитет вправе контролировать использование объектов в соответствии с целями, под которые они предоставлены по договору аренды. 5.2. Все арендуемые объекты подлежат инвентаризации, оценке, учету и отражению в балансе организации-балансодержателя. Держателями индивидуальных учетных карточек (технических паспортов) на объекты, переданные в аренду, являются организации-балансодержатели. 6. Право на субаренду 6.1. В исключительных случаях, по решению постоянно действующей комиссии по сдаче в аренду недвижимого имущества, помещение в субаренду может быть предоставлено юридическим и физическим лицам, зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей. Арендатор и субарендатор письменно обращаются с заявлениями в комитет за разрешением на субаренду. К заявлению прилагаются: — копии учредительных документов субарендатора (свидетельства ИП); — схема предполагаемого размещения субарендатора с указанием целей использования помещения; — проект договора субаренды. Комитет направляет вышеперечисленные документы на рассмотрение в комиссию по сдаче в аренду недвижимого имущества. 6.2. Помещение в субаренду предоставляется на срок, не превышающий срок аренды. Сданные в краткосрочную аренду объекты недвижимости не могут быть переданы в субаренду. 6.3. Арендную плату за всю площадь объекта, в том числе за переданную в субаренду, вносит арендатор с учётом её пересчёта за помещения, занимаемые субарендатором, в зависимости от видов его деятельности. Если размер ставки арендной платы в результате пересчёта за помещения, занимаемые субарендатором, понизился, то арендная плата взимается в соответствии с договором аренды. 6.4. Площадь, предоставленная в субаренду не должна превышать 25 % от общей арендуемой площади. 6.5. Решение комиссии о разрешении передачи имущества в субаренду оформляется комитетом и организацией – балансодержателем дополнительным соглашением к договору аренды. 7. Заключительное положение. 7.1. Условия и порядок предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда, не урегулированные настоящим Положением или договорами аренды, определяются действующим законодательством РФ. Приложение N 1 к Положению о порядке сдачи в аренду решение от 24.02.05 N 27 М Е Т О Д И К А расчета арендной платы за пользование зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, находящимися в муниципальной собственности Арендатор__________________________________________________________ ОКПО_______________________ОКОНХ__________________ИНН______________ Адрес______________________________________________________________ Расчетный счет_____________________________________________________ Площадь строения (помещения) (S)___________________________________ в том числе: подвалы____________________________________________________________ полуподвалы________________________________________________________ наземная часть ____________________________________________________ чердак (мансарда, антресоль)_______________________________________ Минимальная ставка годовой арендной платы за 1 м2 общей нежилой площади – 100 руб., соответствует 1 МРОТ на 01.01.2001г. Минимальная ставка арендной платы установлена для: — органов пожарной охраны, войсковых частей, налоговой инспекции и полиции, юстиции, суда, прокуратуры, МВД, Управления Федерального казначейства; — научно-исследовательских, опытно-конструкторских организаций системы РАН, отраслевых академий, госархивов, библиотек, фонотек, фильмотек, музеев, выставок, организаций, решающих проблемы экологии; — изостудий, дворцов и домов культуры, внешкольных воспитательных организаций (дворцы, клубы, секции, станции юных техников и т.п.), ведущих работу с детьми, клубов любителей животных, ветклиник; — обществ и организаций инвалидов, ветеранов, общественных движений, партий, союзов, объединений, профсоюзов, благотворительных фондов; — школьно-базовых столовых и предприятий питания, обслуживающих учащихся школ, ПТУ, вузов и специальных заведений; — жизненно-важных предприятий, при убыточной работе, с целью сохранения профиля и оказания, необходимых населению, услуг (бытовых, медицинских, услуг связи и т.д.), предприятий, предпринимателей без образования юридического лица, реализующих товары, оказывающих услуги по льготным ценам для инвалидов, ветеранов войны, малообеспеченных слоёв населения по спискам ОСЗН (при условии, что сумма предоставляемых льготных услуг не ниже суммы снижения арендной платы); — арендаторов, производящих неотделимые улучшения арендуемых помещений (расширение площади помещений) осуществляемых за счет собственных средств арендаторов с последующей передачей таких улучшений балансодержателю. Льготная ставка арендной платы устанавливается на площадь помещений, которые арендатор после выполнения ремонтных работ передал по акту балансодержателю. Для организаций, не вошедших в указанный перечень, величина годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле: Аn = S * (Сб*Киз*Км*Кт*Кз*Ктд*Кнж): 10*, где: Сб – средняя рыночная стоимость 1 кв.м общей площади жилья, устанавливаемая Постановлением Росстроя РФ для Мурманской области (на 1 квартал очередного финансового года). 1. Коэффициент износа (Киз)_____________________ Киз = (100 — % изн): 100 Процент износа устанавливается по данным органов технической инвентаризации на текущий год. При отсутствии данных, износ определяется на основании норм амортизации, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 22.10.90 г. N 1072. При этом коэффициент износа объекта недвижимости, находящегося в состоянии, непригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,1. 2. Коэффициент вида строительного материала ( Км )__________________ Значения коэффициента вида строительных материалов установлены в зависимости от вида строительных материалов основных конструкционных элементов здания и дифференцируются по следующим категориям: кирпич — 1,0 железобетон — 0,9 дерево — 0,6 комбинированные — 0,8 3. Коэффициент типа здания (Кт)______________________ Значение коэффициента типа здания устанавливаются в зависимости от указанного в технической документации назначения здания и дифференцируются по следующим категориям: производственное — 0,7 административное — 1,0 складское — 0,9 прочие — 0,6 4. Коэффициент территориальной зоны (К зоны)___________ 3 зона — 1,2 – помещения и строения, расположенные по пр. Металлургов. 2 зона -1,1 – помещения и строения, расположенные по ул. Комсомольская, Кирова, Ленина, Кондрикова, Бредова, Ленинградская набережная, Набережная им. Климентьева, Комарова, Стахановская, Строительный проезд. 1 зона — 1,0 – помещения и строения, расположенные по ул. Комсомольская набережная, Гагарина, Сопчинская, Морошковая, 10 Гвардейской дивизии, Ферсмана, Котульского, Царевского, Советская, Лесная. Другие части города – 1,0. 5. Коэффициент типа деятельности (Ктд)________________ Коэффициент устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора, соответствующего коду ОКОНХ. Для некоммерческих организаций показатель коэффициента типа деятельности (Ктд) равен Ктд * 0,6. Для коммерческих организаций показатель коэффициента типа деятельности соответствует: Ктд = 1,5 — Банки, их филиалы, пункты обмена валют, ломбард; — Ночные клубы, игорный бизнес; — Фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами, страховую деятельность; — Инвестиционные и аудиторские фирмы; — Нотариальные, адвокатские конторы, юридические консультации; — Центры и бюро, осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по программному обеспечению, ремонт и обслуживание компьютерной и оргтехники; Ктд =1,3 — Охранные, туристические, экскурсионные бюро; — Залы игровых автоматов, дискотеки; — Рестораны и бары; — Бани и сауны; — Кафе, закусочные, шашлычные, буфеты; Ктд = 1,2 — Склады оптовой и розничной торговли, производственные; — Предприятия оптовой и розничной торговли; — Гаражи, транспортные организации ; — Административные помещения, офисы; — Аптеки, медкабинеты; — Ж/Д, авиакассы; — Прокат; Ктд = 1,1 — Государственные предприятия всех отраслей промышленности; — Строительство; — Научные и опытные станции, лаборатории, опытные заводы; — Фирмы по организации санитарной очистки, уборки и озеленения города, тепличное хозяйство; — Конторы вторсырья, пищевых отходов; — Кулинарии, столовые; — Фабрики – кухни. Ктд = 1,0 — Редакции газет и журналов, издательства; — Парикмахерские и косметические кабинеты, салоны; — Ателье, фотоателье, ателье по ремонту обуви, мастерские; — Почта, телеграф; — Группы дошкольного воспитания; — Детские спортивные школы; — Предприятия, специализирующиеся на розничной торговле хлебобулочными изделиями, молочными продуктами и продуктами детского питания; — Прочие виды деятельности. Ктд = 0,6 — Производство медицинской техники; Автоматические телефонные станции, базовые станции сотовой связи, с арендуемой площадью: — до 20,0 кв.м – Ктд = 50,0; — от 20,0 кв.м и более– Ктд = 5,0; 6. Коэффициент качества нежилого помещения (Кнж)_____________ Расположение помещения: отдельно стоящее здание — 1,05 встроенное и пристроенное помещение — 1,05 первый этаж — 1,0 этажи (выше первого) отдельно стоящего здания — 0,95 цокольный этаж — 0,95 подъезды, второй этаж, третий этаж и выше — 0,85 подвал, гараж — 0,8 — Для зданий, являющихся памятниками истории и культуры могут устанавливаться специальные коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы. При заключении краткосрочных договоров на срок не более 10 дней или при почасовой аренде объектов недвижимости размер арендной платы за 1 час определяется путем деления величины годовой арендной платы, рассчитанной в установленном порядке, на норму рабочего времени (в часах) на текущий год в соответствии с производственным календарем рабочего времени при 40 часовой рабочей неделе. Величина арендной платы за 1 м2 для коммерческих и некоммерческих организаций не может быть установлена ниже минимальной величины арендной платы. Если рассчитанная по формуле величина арендной платы меньше минимальной , то в качестве величины арендной платы за 1 м2 принимается минимальная величина арендной платы за 1 м2 Сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы + НДС.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество и соответствующее право требования арендатора.

Имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем нормальному хозяйственному назначению, без скрытых недостатков, не обремененное правами третьих лиц, со всеми необходимыми принадлежностями и документами. Соответствующие правила диспозитивны. Договором аренды могут быть как предусмотрены дополнительные требования к арендованному имуществу (например, предоставление не только принадлежностей, но и запасных частей), так и оговорены недостатки, обременения, согласовано отсутствие принадлежностей.

2. Обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, если иное не установлено договором, и соответствующее право требования арендодателя.

В этой обязанности проявляется «относительная» сторона пользования арендодателем имущества. Арендатор обязан соблюдать те пределы пользования, которые обозначены в договоре или следуют из назначения имущества, за это он отвечает перед арендодателем.

3. Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя.

В зависимости от формы арендной платы, установленной договором, надлежащим исполнением данной обязанности могут быть действия по передаче денег, по оказанию услуг, выполнению работ и пр. Наиболее распространенной формой арендной платы является денежная. Из этого следует исходить и при установлении содержания обязанности арендатора в случае, если договор аренды не содержит условия об арендной плате.

Арендная плата подлежит уплате за период с момента передачи имущества арендатору до момента возвращения вещи арендодателю, включая и время просрочки возврата арендованного имущества. При этом по общему правилу не важно, осуществляет ли арендатор в данный период пользование имуществом или не осуществляет. Однако если пользование не осуществляется по вине арендодателя или по обстоятельствам случайным, которые не связаны с личностью арендатора, то арендная плата за соответствующий период, когда право пользования не осуществилось, не должна взиматься.

4. Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответствующие им права требования.

Стороны могут договориться и об ином распределении данных обязанностей.

5. Обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя.

Под нормальным износом следует понимать такой износ, которому подверглось бы соответствующее имущество при использовании любым разумным и добросовестным арендатором по назначению в соответствии с условиями договора.

6. Права арендатора владеть и пользоваться (или только пользоваться) имуществом, а в ряде случаев распоряжаться им обладают следующими чертами:

• они связывают не только арендодателя, но и всех третьих лиц, которые обязаны воздерживаться от действий, препятствующих осуществлению прав арендатора, т.е. являются элементами абсолютного правоотношения;
• они реализуются не посредством действий арендодателя (обязанного лица), а посредством действий арендатора (управомоченного лица);
• они защищаются против всякого и каждого, кто их нарушит, а не только против арендодателя, в частности арендатор может предъявлять виндикационный и негаторный иски (ст. 305 ГК РФ), но только в случае, если имущество ему было передано арендодателем;
• они в ряде случаев могут следовать за вещью, например сохраняться при смене собственника вещи.

Правомочие владения может и не предоставляться арендатору. Договор может предусматривать ограничения права владения. Например, имущество передается арендатору, но собственник сохраняет возможность доступа к нему.

Правомочие пользования объектом аренды является существенным признаком аренды. Если договор такого права не предоставляет, он не может считаться арендой.

Данное правомочие, так же как право владения, имеет срочный характер, в остальном его содержание такое же, как и соответствующее правомочие собственника, если иное не установлено договором аренды. Ограничения правомочия пользования во всяком случае должны допускать возможность эксплуатации объекта аренды в соответствии с нормальным назначением или назначением, указанным в договоре.

Правомочие распоряжения объектом аренды у арендатора может быть в очень ограниченных пределах. Арендатор наделяется отдельными элементами права распоряжения объектом аренды. В частности арендатор вправе с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование. Причем согласие может иметь и общий характер. Например, в договоре аренды может быть указано, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование любому лицу.

Договор субаренды представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендатор) обязуется передать арендуемое его имущество во владение и пользование или только пользование другой стороне (субарендатору) за плату.

Данный договор необходимо рассматривать как разновидность аренды, к нему применимы все правила об аренде соответствующего вида имущества. В частности, это строго возмездный договор. Вместе с тем он носит производный характер от основного договора аренды. Само его существование зависит от основного договора.

Срок субаренды не может превышать срок аренды. Недействительность или прекращение аренды влечет по общему правилу недействительность или прекращение субаренды. Вместе с тем в случае досрочного прекращения аренды субарендатор приобретает особое право по отношению к арендодателю на заключение с ним договора аренды на соответствующее имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. За действия лиц, которые в результате таких сделок получат право владения и пользования объектом аренды, перед арендодателем отвечает арендатор.

7. Права на улучшения арендованного имущества, плоды, продукцию и доходы.

Отделимые улучшения – это вещи, имеющие вспомогательное назначение, т.е. предназначенные для использования вместе с арендованным объектом, которые могут быть отделены от данного объекта без причинения вреда последнему. Отделимые улучшения по общему правилу принадлежат той стороне, которая их произвела. Можно договориться и об ином.

Неотделимыми улучшения – это такие улучшения, которые, соединяясь с объектом аренды, становятся его частью так, что их выделение или в принципе невозможно, или приведет к разрушению соответствующего объекта или причинению ему вреда. Собственником «улучшенного» объекта аренды продолжает быть арендодатель. Арендатор приобретает относительное право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора аренды, но только в случае, если улучшения производились с согласия арендодателя. Данное правило диспозитивно.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное правило сформулировано как императивное, однако законодатель допускает установление в качестве формы арендной платы доли в полученных плодах, продукции и доходах. В этом случае арендодатель вправе требовать передачи ему части плодов, продукции и доходов.

8. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор по истечении срока аренды обязан вернуть арендованное имущество и не вправе требовать заключения договора на новый срок.

Суть преимущественного права состоит в том, что арендодатель, если решит сдавать имущество в аренду на новый срок, должен оказать предпочтение арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности.

Данная обязанность возникает при соблюдении следующих условий:

• арендатор в разумный срок до окончания договора (или в срок, указанный в договоре) уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок;
• арендатор выражает согласие заключить договор на тех условиях, на которых договор готов заключить арендодатель;
• не прошел год с момента истечения срока договора аренды.