Куперс

Бухучет и анализ

Продажа квартиры в России гражданином Казахстана налоги

Доход гражданина Казахстана от продажи недвижимого имущества, которое находится в России, облагают налогом в России. Это прямо предусмотрено пунктом 1 ст. 13 Конвенции между Правительством РФ и Правительством Республики Казахстан от 18.10.1996 «Об устранении двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов на доход и капитал».

Но …

При расчете налога совершенно не важно гражданином какой страны вы являетесь. Важно — являетесь ли вы налоговым резидентом России или нет.

Согласно статье 207 Налогового кодекса (цитата):

«2. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев».

Если на момент продажи квартиры вы являетесь налоговым резидентом России, то полученный выми доход налогом не облагают. Это предусмотрено п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса. Согласно этому пункту доход от продажи любого имущества, которым продавец (налоговый резидент России) владет 3 года и больше, налогом не облагают. Декларированию он не подлежит.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые подтверждают факт вашего резидентства. Об этом, в частности, сказано письме ФНС РФ от 22.07.2011 N ЕД-4-3/11900@. Цитата:

«В отношении документов, подтверждающих статус налогового резидента Российской Федерации, следует учитывать следующее. Налоговый кодекс Российской Федерации не устанавливает перечня документов, подтверждающих фактическое нахождение иностранных лиц на территории Российской Федерации. Поэтому такое подтверждение возможно на основании любых документов, оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации и позволяющих установить количество календарных дней пребывания данного лица на территории Российской Федерации. Такими документами, например, могут являться справки с места работы, выданные на основании сведений из табелей учета рабочего времени, копии паспорта с отметками органов пограничного контроля о пересечении границы, свидетельство о регистрации по месту временного пребывания».

Поэтому налоговики дают лишь их примерный перечень. Цитата из письма УФНС России по г. Москве от 15.08.2012 N 20-14/074684@:

«Документами, подтверждающими фактическое нахождение физических лиц на территории Российской Федерации, в частности, могут являться:

— справки с места работы, подготовленные на основании сведений из табеля учета рабочего времени;
— копии паспорта с отметками органов пограничного контроля о пересечении границы;
— квитанции о проживании в гостинице;
— другие документы, оформленные в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, на основании которых можно установить длительность фактического нахождения физического лица в России».

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то вам нужно будет заплатить 30 процентов налога на доходы от продажной стоимости квартиры. При расчете налога вы не сможете уменьшить полученный доход ни на сумму расходов по покупке квартиры, ни на имущественный налоговые вычеты. Подобные преференции предоставляются только налоговым резидентам.

Если вы не заплатите налог … Ну теоретически налоговики обязаны предпринять меры по его взысканию (а также штрафа и пеней). Они обратяться в суд. Получат решение и исполнительный лист (или судебный приказ) на взыскание налога. Обратяться к судебным приставам для выявления вашего имущества на которое может быть обращено взыскание. Выяснят, что у вас в России ничего нет. И, скорее всего, на этом успокоятся.

Могут еще попытаться ограничить возможность вашего выезда из России. Но, учитывая отсутствие полноценного пограничного контроля между Россией и Казахстаном это ни к чему не приведет.

Если сумма недоимки будет достаточно большой на вас могут завести уголовное дело.

Но что то сомневаюсь, что этим кто то будет заниматься …

Портал «Ваши налоги»

Минфин России подчеркнул, что место нахождения имущества для целей использования вычета при его продаже значения не имеет (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 июля 2016 г. № 03-04-05/41795 «О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже имущества, находящегося за пределами РФ»). Таким образом, даже если недвижимость расположена на территории иностранного государства, после ее отчуждения можно рассчитывать на имущественный вычет по общим правилам.

Напомним, правом на него обладают налогоплательщики, которые продали некоторые объекты, находившиеся в собственности менее пяти лет (а для унаследованной от родственников, приватизированной или перешедшей по договору ренты недвижимости или объектов, приобретенных до 1 января 2016 года, – менее трех лет). К ним относятся жилой дом, квартира, комната (включая приватизированные жилые помещения), дача, садовый домик или земельный участок либо доля в указанном имуществе. Размер вычета в целом за налоговый период не может превышать 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вместо получения вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих налогооблагаемых доходов на сумму расходов по приобретению проданного имущества. При этом расходы должны быть документально подтверждены, прежде всего, платежными документами (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Более подробно о вычетах при продаже имущества и других налоговых вычетах для физических лиц, а также условиях их предоставления и оформлении узнайте из нашего спецпроекта!

А вот с вычетом при приобретении имущества ситуация обратная: претендовать на такой вычет в размере 2 млн руб. могут налогоплательщики, приобретающие недвижимость исключительно на территории России (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Государственные миграционные программы, действующие во многих странах Европы и Карибских островов, позволяют не только купить недвижимость за рубежом, но и получить вид на жительство или гражданство. Благодаря этим статусам вы сможете проживать в приобретенном объекте неограниченный срок. Однако покупка недвижимости влечет за собой и налоговые обязательства. О них и пойдет речь в нашей статье.

Где можно оформить ВНЖ/гражданство за покупку недвижимости?

Этой теме недавно мы посвятили отдельную статью. Если вас интересует статус в Европе, то лучше всего приобрести:

  • недвижимость на Кипре (дает возможность получить гражданство Кипра);
  • недвижимость на Мальте (ПМЖ/гражданство Мальты);
  • недвижимость в Испании (вид на жительство);
  • недвижимость в Португалии (вид на жительство);
  • недвижимость в Греции (вид на жительство)

Если же вы планируете получить экономическое гражданство Карибов, выбирайте:

  • недвижимость Доминики;
  • недвижимость Сент-Китс и Невис;
  • недвижимость Антигуа и Барбуда;
  • недвижимость Сент-Люсии;
  • недвижимость Гренады

Статусы ВНЖ, ПМЖ или гражданства дают вам право проживать в соответствующей стране без ограничений или не проживать в ней вовсе.

Нужно ли платить налоги на недвижимость за рубежом?

Власти любого государства отвечают на этот вопрос однозначно: нужно. Однако прежде всего, нужно определить, налоговым резидентом какой страны вы являетесь. От этого и будут зависеть ваши налоговые обязательства. Резидентство наступает при проживании в стране более 183 дней в году. Это общее правило для большинства стран. То есть если вы живете за рубежом более указанного срока, то автоматически попадаете в налоговое поле страны. Список и суммы налогов вам рассчитывают в местном муниципалитете.

Если же вы купили недвижимость в Европе или на Карибах, но продолжаете жить в России более 183 дней в году, то обязаны платить налоги по российскому законодательству как налоговый резидент.

Какие налоги платит российский резидент – владелец зарубежной недвижимости?

В законодательстве РФ налоги за саму покупку недвижимости за рубежом не предусмотрены. Налоговые обязательства возникают, если вы получаете от дома, квартиры финансовую выгоду – сдаете в аренду.

Если владелец – физическое лицо

В этом случае вам нужно заплатить 13% налога НДФЛ от суммы дохода, который вы получили от сдачи зарубежной недвижимости в аренду. Зачастую этот доход подлежит налогообложению и в России, и за рубежом. При этом не столь важно, где именно вы будете платить этот налог. К примеру, если недвижимость находится в Испании, вы сделаете налоговую выплату в этой стране, а в налоговую службу РФ предоставите подтверждающий документ. Или наоборот – уплатите налог в России и отчитаетесь перед испанской налоговой.

Чтобы уберечь налогоплательщиков от двойного налогового бремени, страны заключают с Россией международные договоры об избежании двойного налогообложения. Они действуют между РФ и всеми перечисленными выше странами. Поэтому дважды платить один и тот же налог вас не заставят. Ознакомиться с условиями налогообложения вы можете в статье 232 Налогового кодекса РФ.

Также физлица в зарубежных странах могут платить налог на имущество, однако он действует далеко не везде. Например, на Кипре и в карибских странах его нет.

Если владелец – юридическое лицо

Однозначного ответа об объеме налогового бремени не существует. Она зависит от страны, где зарегистрирована компания, налогов на ее доходы от сдачи недвижимости в аренду. Отдельные страны (Кипр, государства Карибского моря) максимально упрощают для юрлиц налогообложение, поэтому вы сможете выгодно оптимизировать налоги. Как вариант зарегистрируйте компанию на Карибах, а владеть элитной недвижимостью и получать от нее доход вы можете в Европе. Налоговое законодательство карибских стран позволит вам минимизировать суммы налогов.

Российские законы позволяют признать зарубежную компанию, владеющую недвижимостью, в качестве контролируемой иностранной компании. В этом случае можно включить прибыль в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ. Ознакомьтесь с деталями в Федеральном законе № 376-ФЗ (от 24 ноября 2014 года) «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций)».

В целом налогообложение юридического лица в каждом отдельном случае нужно анализировать и рассматривать индивидуально.

Налоги при покупке недвижимости в ипотеку

Российский закон не запрещает вам приобретать недвижимость за рубежом с использованием кредитов, ипотечных займов. Однако если кредитная ставка будет ниже 9% годовых (а в Европе и на Карибах она может составлять 2-3%) или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, то вы заплатите налог на материальную выгоду. Он высчитывается с разницы между процентами.

В этом случае вы экономите на процентной ставке, то есть получаете доход. Налогообложение материальной выгоды составляет 35% НДФЛ. То есть если вы взяли за рубежом кредит на покупку недвижимости под 3% годовых, то налогообложению подлежат 9% – 3% = 6% вашей выгоды. С деталями можно ознакомиться в статье 212 Налогового кодекса РФ.

Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?

В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет. Только после этого у вас появляется право продать его. Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.

По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.

Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.

Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.

При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх