Куперс

Г.А. Шленская

старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе

Прокуратуры Иркутской области

ОБЗОР

практики рассмотрения исков прокурора в сфере землепользования

Надзор за исполнением законов в сфере землепользования остается одним из приоритетных направлений деятельности органов прокуратуры. Поэтому особое значение приобретает работа прокуроров по использованию механизма арбитражного судопроизводства в целях защиты общественных отношений, связанных с охраной земли, ее использованием и распоряжением. Анализ арбитражной судебной практики позволяет выделить несколько категорий исков, предъявляемых прокурорами в арбитражный суд в связи с нарушениями земельного законодательства: об освобождении, истребовании земельных участков; о признании сделок по распоряжению земельными участками недействительными; о признании недействительными ненормативных правовых актов.

Наиболее широкое распространение в практике нашего региона получили иски об освобождении земельных участков.

Так, в связи с самовольным занятием АО земельного участка сельскохозяйственного назначения и размещением на нем асфальтобетонного завода, прокуратура Иркутской области обратилась в арбитражный суд с требованием о его освобождении. Поскольку у общества отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, а земельное законодательство не предусматривает возможности использования сельскохозяйственных угодий для производственной деятельности, Арбитражный суд Иркутской области признал требования прокурора обоснованными, исковое заявление удовлетворил (А19-14118/2015).

Прокуратурой г. Шелехов проведена проверка соблюдения земельного законодательства, в ходе которой установлено, что на территории военного городка индивидуальным предпринимателем в отсутствие правоустанавливающих документов на землю эксплуатируется автомобильная стоянка. Учитывая эти обстоятельства, а также то, что участок является собственностью Российской Федерации, имеет разрешенное использование для эксплуатации объектов обороны, прокурор обратился в арбитражный суд Иркутской области с иском о его освобождении. Суд принял решение, которым требования прокурора удовлетворил, обязав индивидуального предпринимателя освободить земельный участок (А19-10003/2014).

Также поводом для обращения в арбитражный суд послужила проверка Братской межрайонной природоохранной прокуратуры, в ходе которой был установлен факт самовольного занятия ООО земельного участка. Самовольно занятый участок располагался на землях населенных пунктов, частично – на землях водного фонда, на нем складировалась древесина, находились вагончики для проживания рабочих, бочки и емкости с ГСМ, транспортные средства. Суд признал требования прокурора обоснованными, исковые требования удовлетворил (А19-21412/2016).

Арбитражным судом рассмотрено и удовлетворено исковое заявление прокурора области о возложении на предпринимателя обязанности освободить земельный участок, расположенный в границах особо охраняемой природной территории федерального значения от объектов туристической инфраструктуры (А19-16789/2014). В ходе проверки Западно-Байкальской межрайонной прокуратурой установлено, что занимаемый ответчиком земельный участок находится на территории Прибайкальского национального парка и используется для оказания туристических услуг. Учитывая отсутствие правоустанавливающих документов на землю, а также то, что на данной территории запрещена деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам, суд требования прокурора удовлетворил.

В арбитражный суд прокуратурой области предъявлялись также иски об освобождении самовольно занятых субъектам предпринимательской деятельности земельных участков от торговых павильонов, киосков, лесоматериалов, отходов деревообработки, пилорам, строительной техники, камнедробильной установки и др. временных сооружений (А19-4164/2016, А19-12376/2017, А19-285/2017, А19-12079/2014, А19-9166/2014).

С 2014 года в целях реализации проводимых проверок соблюдения федерального законодательства, помимо прежних полномочий, прокурору предоставлено право на обращение в арбитражный суд с исками об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения (виндикация). Однако, в нашем регионе практика обращения в арбитражный суд с такими требованиями практически не используется. В арбитражный суд прокуратурой области предъявлено только 1 исковое заявление об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

Так, распоряжение земельным участком неуполномоченным органом послужило поводом для обращения прокурора в арбитражный суд с требованиями о признании договора недействительным, истребовании земельного участка. В ходе проверки прокуратурой установлено, что органами местного самоуправления Иркутского района в 2014 году ДНТ по договору безвозмездного срочного пользования предоставлен земельный участок. Поскольку участок является федеральной собственностью и у администрации Иркутского районного муниципального образования отсутствовали полномочия по распоряжению им, сделка заключена незаконно. В настоящее время исковое заявление находится на рассмотрении (А19-39/2017).

Анализ судебной практики арбитражных судов других регионов свидетельствует о том, что прокуроры не часто используют такой способ защиты, как истребование земельного участка. В большинстве случаев в арбитражном суде заявляются требования о применении виндикации одновременно с другими способами защиты: о признании сделки по распоряжению земельным участком недействительной и его истребовании; признании ненормативного акта по распоряжению земельным участком недействительным и его истребовании; об истребовании земельного участка и сносе возведенных на нем объектов.

Так, прокурор Республики Карелия обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными постановлений органа местного самоуправления, истребовании земельного участка (А26-16/2016). В ходе рассмотрения дела установлено, что земельный участок располагается на землях лесного фонда и является собственностью Российской Федерации, перевод данного участка из категории земель лесного фонда в иную категорию земель в установленном законом порядке не осуществлялся и право федеральной собственности на данный участок не прекращалось. Суд пришел к выводу, что у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком, в связи с чем требования удовлетворил.

Прокуратурой Республики Мордовия в арбитражный суд предъявлено исковое заявление об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, сносе самовольных построек (А39-6624/2015). Основанием для обращения в суд послужила проверка прокуратуры, в ходе которой было установлено, что арендные отношения в отношении спорного земельного участка прекращены. Между тем, на данном участке, отведенном под строительство АЗС, предпринимателем возведен объект капитального строительства (фермерский рынок) в отсутствие каких-либо разрешений. Исковые требования судом удовлетворены.

Прокурор Волгоградской области обратился в арбитражный суд с иском к ООО об истребовании земельного участка (А12-59747/2015). Требования мотивированы тем, что спорный участок передан обществу по незаконной сделке, признанной судом недействительной. Установлено, что участок входит в границы ООПТ регионального значения и принадлежит на праве собственности Волгоградской области, в связи с чем распоряжение данным участком органом местного самоуправления являлось незаконным. Требования прокурора удовлетворены.

Распространенной категорией исков в указанной сфере являются иски о признании сделок по распоряжению земельными участками недействительными. Исходя из анализа судебной практики арбитражного суда Иркутской области и других регионов по искам прокуроров признаются недействительными: договоры аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования земельных участков, а также иные сделки, прямо не поименованные в Земельном кодексе РФ, которые зачастую трудно квалифицировать как ту или иную сделку. Например, договоры о совместной деятельности или сотрудничестве, в которых содержатся условия о передаче земельных участков субъектам предпринимательской деятельности в обход предусмотренных законом процедур.

Так, прокуратурой области оспорено соглашение о социально-экономическом сотрудничестве, заключенное между администрацией муниципального образования и индивидуальным предпринимателем (А19-18371/2015). Требования мотивированы тем, что под видом социально-экономического сотрудничества индивидуальному предпринимателю предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения без проведения публичных процедур. Арбитражный суд Иркутской области, посчитав, что оспариваемое соглашение не является сделкой, в удовлетворении требований прокурора отказал. По апелляционной жалобе прокурора решение суда первой инстанции отменено, требования прокурора удовлетворены в полном объеме.

К наиболее распространенным в судебной практике арбитражных судов основаниям для признания сделок по распоряжению земельными участками недействительными относятся: нарушение процедуры или порядка предоставления земельного участка; предоставление земель, ограниченных или изъятых из оборота; предоставление земель без учета их целевого назначения; распоряжение земельным участком неуполномоченным органом.

Оспаривание сделок по распоряжению земельными участками, заключенных с нарушением порядка, процедуры предоставления.

Прокуратура Иркутской области обратилась в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключенного администрацией муниципального образования с ООО (А19-20057/2016). Поводом для обращения с иском в суд послужила проверка, проведенная прокуратурой Аларского района в ходе которой было установлено, что земля предоставлена без проведения торгов, тогда как по общему правилу, установленному земельным законодательством, они должны быть проведены. В данном случае орган местного самоуправления сослался на положение ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающего возможность заключения договора аренды без проведения публичных процедур. Для получения права аренды на таких условиях будущий арендатор должен отвечать в совокупности определенным критериям: являться сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством; лицо должно использовать указанный земельный участок до момента обращения с заявлением и обратиться в муниципальное образование в течение 6 месяцев с момента регистрации права муниципальной собственности на такой участок. Между тем, прокуратурой было установлено, что общество не отвечало требованиям, предъявляемым законом, т.к. ранее этот участок им не использовался. Кроме того, юридическое лицо обратилось в местную администрацию с заявлением о предоставлении земли за пределами шестимесячного срока, установленного законом. Решением Арбитражного суда Иркутской области требования прокурора удовлетворены, договор признан недействительным, на общество возложена обязанность возвратить земельные участки муниципальному образованию.

Аналогичные нарушения выявлялись прокуратурой Эхирит- Булагатского района при заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения МО с ООО (А19-20449/2016). Прокуратурой области в арбитражный суд предъявлено исковое заявление к ИП, администрации городского поселения о признании торгов в форме аукциона и договора купли-продажи земельного участка недействительными. Требования мотивированы тем, что согласно ч. 2 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, к которым отнесен спорный участок, не допускается. В связи с изложенным, земельный участок мог быть передан только в аренду и, соответственно, проведение аукциона и заключение оспариваемого договора купли-продажи является незаконным. Кроме того, при проведении аукциона был нарушен порядок информирования о проведении торгов. В данном случае, извещение о проведении аукциона в нарушение требований закона было размещено органом местного самоуправления на официальном сайте за 11 дней до дня проведения аукциона и всего за 2 дня до даты окончания приема заявок, что сократило возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, соответственно, оказало влияние на формирование цены реализации. Иск находится на рассмотрении (А19-16501/2017).

Нарушение порядка проведения аукциона и заключение договора купли-продажи земельного участка с одним участником при необоснованном отстранении от торгов другого послужило поводом для обращения прокурора Приморского края с иском в арбитражный суд (А51-12189/2016). Так, прокурором установлено, что для участия в аукционе по продаже земельного участка поступило две заявки предпринимателей. Аукцион был признан несостоявшимся в связи с тем, что второму предпринимателю отказано в приеме заявки, принято решение о заключении договора купли-продажи с единственным участником. При этом, как показала проверка, оснований для отказа в допуске второго предпринимателя к участию в аукционе не имелось, ее заявка соответствовала требованиям, предъявляемым к участникам торгов. В связи с изложенным, суд пришел к выводу, что заключение договора с одним участником при необоснованном отстранении от торгов другого, повлекло неправильное определение цены продажи, исключило возможность увеличения размера выкупной стоимости земельного участка; договор купли-продажи земельного участка между Администрацией и предпринимателем по результатам торгов, является недействительной сделкой.

По иску прокурора Республики Карелия признан недействительным договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенный органом местного самоуправления с ДНП для размещения дачного поселка (А26-7869/2013). В ходе проверки установлено, что данный договор заключен в соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ, устанавливающей порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства, тогда как спорный участок не предназначен для такого вида использования. Учитывая, что в данном случае, был нарушен порядок предоставления земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, регламентированный Законом N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а также принцип сохранения целевого назначения данной категории земель, суд требования прокурора удовлетворил.

Оспаривание сделок, заключенных неуполномоченным органом.

По искам прокурора Иркутской области арбитражным судом признаны незаконными договоры аренды земельных участков, заключенные органами местного самоуправления г. Братска с юридическими лицами (А19-19201/2015, А19-19199/2015). В ходе проверки Братской природоохранной прокуратурой установлено, что часть предоставленных земель находится в акватории водохранилища, являющегося собственностью РФ. Учитывая, что полномочиями по распоряжению федеральными землями водного фонда органы местного самоуправления не наделены, сделки судом признаны незаконными.

В других субъектах также широко распространена арбитражная практика о признании недействительными договоров, связанных с распоряжением земельными участками, на которых расположен пруд или иной водный объект, находящийся в федеральной собственности. Основанием для обращения в суд с такими требованиями являются факты незаконного предоставления органами местного самоуправления земель, на которых находится пруд, имеющий гидравлическую связь с федеральными водными объектами (А62-6462/2011, А74-633/2013, А03-22258/2013).

Арбитражные суды, удовлетворяя требования прокурора, исходят из того, что поскольку река, на притоке которой образован пруд, относится к федеральной собственности, соответственно распоряжение земельными участками, на котором он расположен, находится вне компетенции органов местного самоуправления.

Прокурорами других субъектов также оспариваются сделки по распоряжению земельными участками, расположенными в границах федерального лесного фонда, особо охраняемой природной территории федерального или регионального значения, распоряжаться которыми органы местного самоуправления не вправе (А82-13912/2013, А41-29987/2017).

Оспаривание сделок по предоставлению земельных участков, ограниченных или изъятых из оборота.

Прокуратура Московской области обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды, заключенного администрации городского округа и ООО, недействительным. В ходе проверки установлено, что спорный земельный участок расположен в границах Национального парка, отнесенный к особо охраняемой природной территории федерального значения. Учитывая, что в соответствии с подп. 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ данные земли изъяты из оборота, и тот факт, что ими распорядилось неуполномоченное лицо, суд исковые требования удовлетворил (А41-29987/2017).

Прокуратурой области в арбитражном суде оспорен в части договор купли-продажи земельного участка, заключенный 02.10.2015 года между Министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО (А19-18887/2016). Требования прокурора основаны на том, что сделка заключена с нарушением требований ч. 8 ст. 27, ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку обществу передан в собственность земельный участок, часть которого расположена в пределах береговой полосы водного объекта, приватизация которой запрещена. Требования прокурора судом признаны обоснованными и удовлетворены.

Предъявлено исковое заявление в арбитражный суд о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного администрацией Шара-Тоготского муниципального с ООО, недействительным (А19-15316/2017). Требования мотивированы тем, что по указанному договору в собственность обществу передан земельный участок, расположенный в границах водоохраной зоны озера Байкал, являющегося объектом всемирного природного наследия, приватизация которого в соответствии с законом запрещена. Иск находится на рассмотрении.

Прокурорами других субъектов в арбитражном суде оспаривались также сделки по предоставлению земельных участков, расположенных во втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемого для целей питьевого водоснабжения, территорий общего пользования, земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, федеральных особо охраняемых природных территорий, ограниченных в обороте (А51-3296/2013, А41-30091/2010, А10-3198/2013, А 63-3575/2013, А07-26152/2009, А74-3690/2009).

Оспаривание сделок, заключенных без учета целевого назначения земель.

Судебная практика показывает, что распоряжение землями без учета их целевого назначения также является основанием для признания арбитражными судами сделок недействительными.

Проверкой, проведенной прокуратурой Эхирит-Булагатского района, установлено, что местной администрацией ООО в аренду предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения для эксплуатации взлетно-посадочной площадки. Поскольку оспариваемый договор заключен в нарушение требований п. 2 ст. 7, ст. 78 ЗК РФ, п.1 ч. 3 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», прокуратурой области в арбитражный суд подано исковое заявление о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки. Требования прокурора судом удовлетворены, на юридическое лицо возложена обязанность возвратить муниципальному образованию земельный участок (А19-16690/2016).

Поводом для очередного вмешательства послужил выявленный прокуратурой г. Усть-Кута факт незаконной передачи земли в аренду ООО. В ходе проверки было установлено, что участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем его предоставление под строительство и эксплуатацию разведочно-эксплуатационных скважин является недопустимым. По иску прокуратуры области договор аренды земельного участка, заключенный муниципальным образованием и ООО, арбитражным судом признан недействительным (А19-13334/2015).

Прокурорами других субъектов также в арбитражном суде оспаривались сделки по предоставлению сельхозземель под складирование нерудных строительных материалов, разработки месторождений, добычи полезных ископаемых, организации причала паромной переправы и складирования грузов (А05-2318/2014, А79-7989/2013, А38-3792/2011, А74-2768/2011).

К одной из категорий заявлений, предъявляемых прокурорами, в связи с нарушениями земельного законодательства относится оспаривание ненормативных правовых актов органов местного самоуправления в сфере земельного законодательства.

Прокуратурой области в арбитражном суде оспорено постановление администрации района «О резервировании земельных участков для нужд Биритского муниципального образования для выпаса скота». Учитывая, что положениями земельного законодательства резервирование земель для данный целей (выпаса скота) не предусмотрено, требования прокурора признаны обоснованными и удовлетворены (А19-18942/2013).

Проверкой, проведенной прокуратурой Чунского района, установлено, что распоряжением местной администрации юридическому лицу незаконно предоставлено разрешение на использование земельного участка для складирования лесоматериалов. Поскольку земельное законодательство (ст.39.33 ЗК РФ) не относит площадки для складирования леса к объектам, размещение которых может осуществляться на земельном участке без его предоставления и установления сервитута, указанное распоряжение арбитражным судом признано недействительным (№ А19-21211/2016).

В арбитражный суд предъявлено заявление о признании недействительным постановления администрации Чунского районного муниципального образования «О предоставлении ООО в аренду земельного участка для производства сельхоз продукции». Требования прокурора основывались на нарушении процедуры предоставления участка, предусмотренной Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в частности отсутствия публикации извещения о возможности передачи участка в аренду. Проверкой установлено также, что данное лицо надлежащим образом свои обязанности по договору не выполняло, имело задолженность по арендной плате. В связи с чем, по истечении срока аренды не имело преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, земельный участок по данному постановлению предоставлялся обществу в аренду сроком на 11 месяцев, тогда как минимальный срок, на который заключаются такие договоры, составляет 3 года. В ходе рассмотрения дела судом оспариваемое постановление администрацией муниципального образования в добровольном порядке отменено, производство по заявлению прокурора прекращено (А19-19758/2014).

Решением арбитражного суда удовлетворены требования прокурора Республики Карелия о признании недействительными постановлений администрации муниципального образования о переводе участка из категории земель лесного фонда в иную категорию земель и о предоставлении участка в постоянное (бессрочное) пользование (А26-16/2016). Установив, что перевод данного участка из категории земель лесного фонда в иную категорию земель в установленном законом порядке не осуществлялся, право федеральной собственности на него не прекращалось, суд пришел к выводу, что у органов местного самоуправления отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком, в связи с чем заявленные требования удовлетворил.

Со всеми указанными в данном обзоре решениями арбитражного суда можно ознакомиться на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области в сети Интернет по адресу: www/irkutsk.arbitr.ru в разделах: банк решений арбитражный судов или картотека арбитражный дел.

Юлиана Вахрушева, юрист ООО «Славутич»

Статьей 60 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае самовольного занятия земельного участка нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению. Правовым основанием иска о возврате самовольно занятого земельного участка является также положение пункта 2 статьи 76 Земельного кодекса РФ, регламентирующее, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

С иском о возврате самовольно занятого земельного участка обращается правообладатель данного земельного участка, чье право нарушено его незаконным использованием другими лицами. Также с требованиями об освобождении самовольно занятого земельного участка могут обращаться уполномоченные государственные и муниципальные органы, в отношении земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, а также органы, осуществляющие контроль за законностью использования земли, в том числе земель определенных категорий (земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда и прочих).

Иск о возврате самовольно занятого земельного участка носит виндикационный характер — направлен на истребование вещи из чужого незаконного владения.

Помимо требования о возврате земельного участка, истец может предъявить иные требования, направленные на восстановление нарушенных прав, связанных с незаконным пользованием земельным участком на основании статьи 62 Земельного кодекса РФ. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Кроме этого, истец может требовать обязать ответчика выполнить определенные действия, направленные на восстановление его прав: восстановление земельных участков в прежних границах, возведение снесенных зданий, строений, сооружений или снос незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановление межевых и информационных знаков, устранение других земельных правонарушений и исполнение возникших обязательств. В таком случае исковое заявление будет содержать смешанные признаки виндикационного и негаторного исков.

Отнесение судами земельного участка к самовольно занятому определяется исходя из отсутствия правоустанавливающих документов на него при одновременном фактическом использовании данного земельного участка лицом, являющимся стороной по делу (ответчиком).

Условиями удовлетворения исковых требований о возврате самовольно занятого земельного участка являются:

1. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок у ответчика. К таким документам относятся: свидетельство на право собственности на земельный участок, договор купли-продажи земельного участка, договор аренды земельного участка, договор субаренды земельного участка, соглашение о передаче прав по договору аренды земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования земельным участком и другие.

Статьей 26 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что права на земельные участки (право собственности, права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут, безвозмездного срочного пользования земельным участком) удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Помимо наличия правоустанавливающих документов, они должны соответствовать требованиям действующего законодательства. Данное соответствие оценивается судами в каждом случае индивидуально. При этом вопросы, как правило, возникают в случае, если право на земельный участок возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и государственная регистрации не была произведена. Такие вопросы регулируются Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Им, в частности, установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким документам относятся:

— свидетельство о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993№ 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

— государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

— свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в порядке «дачной амнистии» (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»). Если данное право на момент рассмотрения судом дела о возврате не использовано стороной по делу, он может запустить процесс оформления прав на землю и ходатайствовать перед судом о приостановлении дела. В таком же порядке рекомендуем поступить, если правоустанавливающие документы оформлены ненадлежащим образом, и необходимо подтвердить их принадлежность стороне по делу, или если право на земельный участок можно установить в судебном порядке.

Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок является, как правило, основанием для удовлетворения иска о возврате земельного участка, если такие документы отсутствуют у ответчика, или для отказа в удовлетворении заявленных требований, если истец не подтвердил свое право на спорный земельный участок.

Так, Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13.07.2012 по делу № 33-4307 в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика на решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре от 23.04.2012 о возложении обязанности освободить земельный участок (пропущен глагол — прим. корр.). В апелляционной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. При этом указывает на то, что согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет, переходит в бесплатную долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. На общем собрании ТСЖ «Алмаз» было принято решение воспользоваться правом регистрации общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый их домом. Схема земельного участка выполнена, и утверждение ее границ — вопрос времени. Указывает, что впоследствии будет осуществлена регистрация права долевой собственности на участок. После регистрации права общей долевой собственности на земельный участок считает возможным выполнение всех необходимых норм и правил использования земель.

Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам жилых помещений в данном доме, и утверждение его границ — лишь вопрос времени, являются несостоятельными поскольку каких-либо документов в подтверждение своих доводов, как и решения собственников дома о возможности размещении на спорном земельном участке некапитальных гаражей, ответчиком в суд не представлено. На этом основании обжалуемое решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба — без удовлетворения.

2. Факт незаконного использования земельного участка ответчиком или использование земельного участка с нарушением установленных границ. Речь идет о фактических действиях ответчика, осуществляемых им по использованию земельного участка с нарушением требований, установленных земельным законодательством. Факт такого использования земельного участка доказывает истец. Доказательственная база может быть достаточно широкой:

— акты проверок надзорных органов;

— постановление по делу об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.1. Кодекса об административных правонарушениях РФ за самовольное занятие земельного участка и использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю;

— договоры подряда на строительство по адресу местоположения земельного участка жилого дома, строений, сооружений и прочего; договоры поставки по соответствующему адресу материалов, оборудования, актов приемки и иные документы, подтверждающие, что земельный участок используется ответчиком в тех или иных целях;

— свидетельские показания и прочее.

В судебной практике довольно часто встречаются дела по спорам об освобождении части земельного участка, примыкающего непосредственно к земельному участку, принадлежащему ответчику на том или ином праве. В данном случае правообладателем нарушаются условия пользования земельным участком. Пользование земельным участком допускается исключительно в пределах границ земельного участка, их самовольное расширение не допускается.

Так, Пятигорским городским судом Ставропольского края от 29.06.2011по делу № 2-1835-11 было вынесено решение о возложении обязанности по освобождению самовольно занятого земельного участка и запрещении использования земельного участка. При этом суд основывался на следующем. Ответчик имеет на праве собственности земельный участок с расположенным на нем жилым домом. Главным государственным инспектором по использованию и охране земель ответчик был привлечен к административной ответственности по статье 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ в связи с тем, что земельный участок, расположенный в районе жилого дома, прилегающий с южной стороны, самовольно занят и используется под автостоянку. Сведения о предоставлении указанного земельного участка в установленном законом порядке отсутствуют.

Суд установил, что у ответчика отсутствуют документы о предоставлении ему в пользование земельного участка придомовой территории перед его жилым домом. Ответчик пояснил, что когда он приобрел право собственности на жилой дом, то на территории придомовой территории перед жилым домом уже были установлены ограждения (столбы) в количестве семи штук, а между ними был натянут трос. По мнению суда, указанными самовольными действиями ответчика были нарушены права собственника муниципального имущества — органа местного самоуправления, выступающего в интересах неопределенного круга лиц, проводящего государственную политику в сфере землепользования в рамках своей компетенции. Установленные в ходе судебного разбирательства фактические обстоятельства, по мнению суда, позволяют прийти к выводу о незаконности действий ответчика, то есть действий с нарушением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, что, с учетом приведенных норм закона, является основанием, предусмотренным законом, для удовлетворения заявленных истцом к ответчику требований.

В большинстве случаев дела о возврате самовольно занятых земельных участков рассматриваются совместно с требованиями о сносе самовольной постройки, что вытекает из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Естественно, что строение, возведенное на самовольно занятом земельном участке, будет являться самовольной постройкой, поскольку разрешение на строительство выдается исключительно при наличии документов, подтверждающих право пользования земельным участком. Таким образом, решение о возврате самовольно занятого земельного участка при предъявлении соответствующих требований будет содержать обязательство ответчика снести возведенные им на таком участке строения за свой счет.

Так, суд удовлетворил иск об освобождении самовольно занимаемого земельного участка и сносе расположенной на нем самовольной постройки, поскольку договор аренды участка не заключался, и у ответчика не возникло право на его использование (Постановление Федеральной монопольной службы Волго-Вятского округа от 15.10.2010 по делу № А43-43110/2009).

По другому делу суд удовлетворил иск об освобождении земельного участка путем сноса расположенных на нем самовольных строений, установив, что при отсутствии правовых оснований для занятия спорного участка в связи с истечением срока действия договора аренды ответчик самовольно возвел на нем строения (Постановление Федеральной антимонопольной службы Восточно-Сибирского округа от 24.11.2010 № А33-19359/2009).

Также суд удовлетворил иск об освобождении земельного участка путем сноса самовольной постройки, установив, что истец является арендатором участка, а ответчику не было предоставлено право на строительство спорного объекта (Постановление Федеральной антимонопольной службы Поволжского округа от 24.11.2010 по делу № А49-2652/2008).

Судебные дела о возврате земельного участка рассматриваются районными судами по месту нахождения спорного земельного участка.

Таким образом, при возникновении споров, основанных на самовольном занятии земельного участка с требованием о его возврате, рекомендуем истцу обеспечить надлежащую доказательственную базу, подтверждающую факт самовольного занятия ответчиком спорного участка, и предоставить суду надлежаще оформленные документы, подтверждающие право истца на земельный участок. При отсутствии таких документов суд правомерно посчитает истца ненадлежащим, что является основанием для отказа в иске. В случае обращения в суд государственным или муниципальным органом исполнительной власти такому органу необходимо подтвердить наличие соответствующих полномочий, а также факт отнесения спорного земельного участка к землям, находящимся соответственно в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципального образования.

Ответчику в свою очередь, в случае его добросовестного владения земельным участком при отсутствии правоустанавливающих документов, следует принять все меры по предоставлению таких документов в суд. Если ответчик обладает правом оформить такие документы в соответствии с законодательством, или имеются правовые основания для признания за ним права пользования спорным земельным участком в судебном порядке, ему следует обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган или в суд, и по факту принятия такого заявления к рассмотрению ходатайствовать о приостановлении производства по делу о возврате самовольно занятого земельного участка.