Куперс

Каждая квартира на вторичном рынке недвижимости имеет свою историю. Смена владельцев, перепланировки, аресты или не выписанные родственники. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке желательно проверить объект до момента подписания договора купли-продажи.

Свои средства хочется вкладывать с минимальными рисками, как в случае с квартирами в новостройке, так и в случае с «хрущевками» или «сталинками». Рассмотрим подробнее, как выбрать и проверить понравившуюся квартиру при покупке, на какие документы обратить внимание, и что должен предоставить продавец во время оформления сделки.

Выбор квартиры и проверка «на месте»

Для начала необходимо определить перечень важных критериев к недвижимости: стоимость, месторасположение, инфраструктура, транспорт, школы или что-то другое. Потом найти на карте населенного пункта улицы или даже дома, в которых квартиры наиболее подходят необходимым критериям. Далее дело за малым – найти ту самую недвижимость.

Для получения наиболее детальной информации об объекте можно воспользоваться разделом «Перевірені квартири» на DOM.RIA. Благодаря возможностям панорамы 360, вы можете детально рассмотреть комнаты, планируя новую расстановку мебели, перепланировку или полноценный ремонт. Инспектор RIA лично проверяет документы, метраж, цену, адрес, этаж и состояние ремонта.

Выбрав, квартиру необходимо предварительно посмотреть. Для этого лучше выбрать солнечный день и заранее обговорить с собственником или риелтором точное время и дату. Покупатель сможет еще раз убедиться в правдивости информации, размещенной в объявлении, оценит состояние дома, подъезда и инфраструктуры. В ходе осмотра стоит внимательно осмотреть комнаты, проверить исправность коммуникаций (трубы, сантехника, розетки), окон, дверей, осветительных приборов, мебели, если она идет в комплекте. Осмотров квартиры может быть несколько, не нужно стесняться задавать вопросы о наличии документов, арестов, соседях, оставляемых вещах и других важных нюансах.

Проверка документов при покупке квартиры

При покупке квартиры на вторичном рынке есть несколько существенных рисковых моментов. Невнимательность при проверке может привести к серьезным материальным убыткам – вплоть до потери права собственности и долгих судебных тяжб. Основные риски:

• фиктивные документы на право собственности или распоряжения недвижимостью;
• прописанные дети или лица, выписанные временно;
• передача задатка или всей суммы на недвижимость без заключения соглашения и нотариального освидетельствования;
• покупка квартиры с запретом отчуждения (арестом);
• незаконная планировка, не учтенная в техдокументации.

Избежать большей части рисков может помочь специалист по недвижимости, он проверит документы и не допустит неточностей в оформлении сделки.

Покупаем квартиру с риелтором: как поможет специалист?

Важный момент при покупке жилья – проверка необходимой документации. Покупатель имеет право требовать у продавца именно оригиналы документов, даже нотариально заверенные копии не дают абсолютной гарантии. Проверить документы можно еще и на этапе просмотра недвижимости, и во время заключения сделки у нотариуса.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Граждане Украины получают право собственности на недвижимое имущество на основании таких документов:

• договор купли-продажи, мены, ренты, дарения, пожертвования или пожизненного содержания;
• акт о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство;
• завещание;
• решение суда и другие.

Каждый из документов стоит проверить на предмет соответствия украинскому законодательству из-за своей юридический специфики. Продавец также предъявляет документ о праве собственности на недвижимость – бумажную копию электронного извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество о записи на право владения квартирой. Он с 2016 года заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Другие документы на квартиру

Помимо правоустанавливающей документации необходимо изучить технический паспорт квартиры. Документ оформляется БТИ и профильными частными организациями. В техническом паспорте есть описание и параметры объекта – они должны совпадать с реальными размерами и формой помещений. Учтите, что с декабря 2018 года разрешены перепланировки квартиры, если не производились вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы общего пользования.

Документы и личность продавца

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке проверяется паспорт и идентификационный код владельца или совладельцев, свидетельство о браке или разводе. Данные в них должны совпадать с информацией, указанной в правоустанавливающих документах. Паспорт еще проверяется на наличие вклеенных фото 25-ти или 45-ти летнего возраста, отметок о заключении брака или смены фамилии. Если квартира приобреталась в браке, для оформления сделки купли-продажи потребуется нотариально заверенное письменное согласие на продажу второго из супругов. Если у жилья несколько совладельцев, часть которых будет отсутствовать во время сделки, то также необходимо их письменное согласие.

Форму №3 с информацией, о прописанных в квартире лицах, обычно готовят непосредственно к моменту сделки. Но по договоренности продавец может подготовить документ по запросу покупателя. Если владелец или кто-то из совладельцев ведет себя неадекватно, то нужно потребовать документ о медицинском освидетельствовании состояния здоровья.

Процедура оформления покупки квартиры

При наличии нетрудоспособных граждан, малолетних или несовершеннолетних детей среди владельцев или совладельцев недвижимости для заключения сделки потребуется разрешение на отчуждение из государственного органа опеки и попечительства.

Проверка недвижимости через открытые источники

Покупатель имеет возможность самостоятельно или с помощью нотариуса проверить законность документов и легитимность предыдущих сделок с этим объектом. Для этого подойдут такие ресурсы:

• Госреестр вещных прав на недвижимое имущество (проверка права собственности, отсутствия отягощений, ареста или запрета отчуждения) –;
• Единый реестр должников (проверка долговых обязательств продавца) –;
• Единый государственный реестр судебных решений (проверка на наличие судебных споров) –.

Учитывайте, что решение суда по снятию ареста с квартиры, принятое за несколько дней до сделки, может быть отменено. В таком случае договор купли-продажи признают недействительным. Помимо этого, продавец предъявляет справку об отсутствии долгов за услуги ЖКХ и акт независимой оценки, их подлинность удостоверяет нотариус во время подписания договора.

Покупая квартиру, очень важно проверить каждый документ. Именно так вы сможете обеспечить успешную и безопасную сделку.В полной проверке квартиры перед покупкой помогут профессиональные юристы и специалисты по недвижимости.

Приобретение недвижимости всегда связано с положительными эмоциями. Но очень важно в этих радостных хлопотах не забыть проверить «чистоту» своего нового дома, что поможет избежать множества разных проблем. Разберемся, какие документы должны представить стороны при заключении сделки, как их проверить и что сделать, чтобы максимально снизить риск мошенничества.

○ Особенности покупки жилья.

Выбирая себе новую квартиру, проверьте следующие моменты:

• Соответствие правоустанавливающих документов полученной самостоятельно выписки из ЕГРП.
• Отсутствие обременений.
• Право перехода собственности, если квартира получена продавцом по наследству, есть риск появления других наследников.
• Не приобретено ли жилье с использованием материнского капитала (в этом случае необходимо участие органов опеки и попечительства в сделке).
• Отсутствие незаконной перепланировки.
• Если у квартиры несколько собственников, нет ли среди них уехавших заграницу либо пребывающих в местах лишения свободы.

Проверка всех этих факторов сведет риск оспаривания заключенной сделки к минимуму.

○ Какие документы нужны?

Предоставление полного пакета документов с каждой стороны сэкономит время заключения сделки.

✔ Какие документы нужно предоставить продавцу?

Если речь идет о вторичном жилье, от продавца требуется:

• Личный паспорт (если собственников несколько, то удостоверение личности каждого).
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
• Основание перехода права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор ренты и т.д.).
• Согласие второго супруга на продажу.
• Кадастровый и технический паспорта.
• Выписка из ЕГРП.
• Справка:

— О составе семьи.
— Об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
— О том, что продавец не состоит на учете у нарколога и психиатра.
— Об отсутствии долгов по налогам.

Если предметом сделки является квартира в новостройке, от продавца требуется:

• Пакет учредительных документов.
• Разрешение на строительство.
• Договор аренды или правоустанавливающие документы на землю.
• Проект дома.
• Инвестиционное соглашение.

✔ Какие документы необходимы покупателю?

От покупателя при покупке нужно представить:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

Если приобретается квартира в новостройке, то дополнительно нужно представить чек об оплате госпошлины за госрегистрацию договора долевого участия.

○ Как проверить добросовестность продавца.

Самый лучший способ – запросить выписку из ЕГРП, в которой будут отражены все сделки с жилплощадью. Если вы заметите частые сделки, наличие временно выписавшихся лиц, продажи по доверенности и т.д., это повод засомневаться в чистоте сделки.
Другие методы проверки:

• Сверка данных недвижимости на разных документах.
• Требование предъявления только оригиналов и возможность их копирования.
• Обращение внимание на даты справок, многие из них имеют ограниченный срок действия.

○ Проверка документов на квартиру.

Обязательно нужно проверить:

• Свидетельство о праве собственности.
• Технический/кадастровый паспорт.

✔ Документы о праве собственности.

Проверяя свидетельство о праве собственности, обратите внимание на:

• Номер документа.
• Данные владельца.
• Сведения о недвижимости.

✔ Обратиться в ЕГРП.

Начиная с 1998 года, регистрация собственности производится в Росреестре, поэтому выписка из него – самый надежный способ проверить недвижимость. Обратиться в регистрирующий орган можно по интернету либо лично. Чтобы получить расширенную выписку (с историей сделок и наличием обременений) нужно оплатить госпошлину.

✔ Документы о правах третьих лиц.

Наличие у третьих лиц права на приобретаемую квартиру – серьезный риск оспаривания сделки. Поэтому очень важно заранее узнать степень риска появления подобных граждан.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п.1 ст. 460 ГК РФ).

Таким образом, у продавца нужно запросить:

• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
• Справку о составе семьи.
• Указание в договоре пункта о гарантии отсутствия других наследников в случае получения жилья по завещанию.

Все перечисленные меры предосторожности помогут существенно снизить риски при покупке квартиры.

○ Советы юриста:

✔ При проверке документов выяснилось, что на квартиру претендуют другие лица, а задаток внесен.

Если в договоре прописан задаток, а не аванс, его можно вернуть, просто отказавшись от сделки. Однако при этом из суммы будет вычтена определенная часть в качестве штрафа.

✔ Продавец отказывается от предоставления правоустанавливающих документов, с чем связано?

Это является крайне подозрительным фактором, который может говорить о том, что он не является юридическим владельцем квартиры. В данной ситуации лучше отказаться от сделки

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
   • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
   • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
   • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
   • количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
   • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
   • наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
   • отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
   • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
   • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
   • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

• архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
• справки ПНД и НД на всех собственников;
• кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

• необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
• о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
• обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
• нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

• договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
• закладная;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
• некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

• государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
• оплата услуг нотариуса;
• оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Кто может грамотно оформить для вас покупку квартиры?

Мы обратились за комментарием к Леониду Муравину, заместителю генерального директора компании «Триумфальная арка»:

«Специалисты в сфере недвижимости имеют все необходимые навыки работы с документами, и это играет не последнюю роль в успехе сделки. Согласитесь, приятно иметь дело с человеком, который четко отвечает на вопросы и сам их грамотно задает, может быстро найти те или иные бумаги в папке, а в них самих — интересующие вас пункты. Это производит впечатление и на контрагентов, и на государственных или банковских служащих. Привлекая профессионального риелтора на платной основе, вы реализуете принцип «время — деньги» и повышаете свои шансы на выгодную покупку. Агентство «Триумфальная арка» работает с 1997 года и располагает большим штатом специалистов со стажем 10–15 лет. Наша компетентность и общий подход к работе были отмечены в 2007 году золотым Знаком качества Московской ассоциации предпринимателей. Мы предоставляем консультации по юридическим и жилищным вопросам бесплатно, вы можете к нам обратиться по телефону, через форму обратной связи или в личном порядке в офисе».

P. S. Если вы планируете оформлять сделку самостоятельно, на сайте «Триумфальной арки» в разделе «Статьи» для вас есть полезные советы.