Куперс

Выйти ранним летним утром из своего дома босиком на лужайку, позагорать в шезлонге или пожарить шашлык прямо под своими окнами наверняка мечтают многие петербуржцы. Однако в условиях мегаполиса сделать это нереально. Коттеджи и таунхаусы с собственными небольшими участками в пределах городской черты в продаже, конечно, имеются. Но, прямо скажем, по карману они немногим. Можно, разумеется, уехать жить ближе к природе, купив дом за городом. Но и это подходит не всем: слишком уж плохо развита в области социальная и прочая инфраструктура, да и на работу ездить неудобно.

Но есть альтернатива – жилье на первом этаже многоквартирного дома в городском предместье. Это будет не только квартира, но еще и небольшое дополнение – участок земли площадью от 0,2 до 2,5 сотки. Как правило, огораживается приватная территория чисто символическим заборчиком или живой изгородью. Места, конечно, немного, но столик, пара шезлонгов и мангал вполне поместятся. Разумеется, такие квартиры продаются не в домах-муравейниках, а в небольших по высоте жилых комплексах (максимум пять-шесть этажей).

Родом из Лондона
Интересно, что личное пространство под окнами организуют и в высотных многоэтажках – в виде открытой террасы. Ее устраивают обычно на крыше одной из квартир этажом ниже, то есть необходимо, чтобы дом был запроектирован в виде своеобразной лесенки.
Родиной подобного формата жилья являются, как ни странно, вовсе не тихие городки, а крупные мегаполисы: такое жилье характерно для центральных кварталов Лондона, Амстердама и Нью-Йорка, где оно строилось с целью избавить жителей от духоты закрытых помещений. И если сначала террасы проектировали только для дорогих апартаментов, то постепенно это нововведение распространилось и на более доступное жилье.
Но для России квартиры с террасами – явление скорее штучное. Спрос на них есть, отмечают эксперты, однако он весьма ограничен – во-первых, из-за стоимости такого жилья, а во-вторых, из-за нашего холодного климата.
В середине нулевых террасами оснащались лишь объекты элитного класса (чаще всего на Крестовском острове), да и то, как правило, лишь несколько квартир или пентхаусов на верхних этажах. В общем-то, с тех пор ситуация изменилась мало, однако террасами (или просто большими по площади балконами) стали интересоваться и покупатели жилья в бизнес-классе. Как результат, в этом сегменте появилось несколько проектов с террасами, к примеру, ЖК «Космос» от компании Setl City и ЖК «Премьер палас» («Л1»).
Но в целом на рынке доля квартир с террасами составляет менее 0,1% от всего предложения. Что касается самых доступных сегментов, то здесь можно вспомнить лишь жилой комплекс в Новом Девяткино от компании «Арсенал-Недвижимость» (комфорт-класс). Чаще встречаются жилые здания с эксплуатируемой кровлей для жильцов верхнего этажа (одной на всех), например, есть такая в ЖК «Самое сердце» в Пушкине и примерно десятке объектов, построенных до 2008 года.

Дефицит малоэтажки
Но вернемся к квартирам с земельными участками. Подобное предложение в городской черте – крайне редкое явление. К примеру, участки площадью от 0,6 до 2,1 сотки предлагаются «Северо-Западной строительной корпорацией» в многоквартирных домах в Коломягах. Но квадратный метр жилья здесь стоит от 85 тыс. руб., и эконом-классом (и даже «комфортом») это не назвать – площадь квартир начинается от 200 «квадратов». Еще один объект – ЖК «Водолей» в Сестрорецке, где к квартирам (только двухуровневым) прилагаются участки площадью до 1 сотки. Но, опять же, апартаменты здесь стоят более 40 млн руб.
Других жилых комплексов, где можно вместе с квартирой приобрести участок земли, в черте города, пожалуй, нет (таунхаусы, как мы уже говорили, не в счет). Это связано с тем, что подобный формат подходит лишь малоэтажным домам, а их вообще в Петербурге немного.

«Эконом» с изюминкой
Зато в Ленобласти подобные проекты начали появляться два-три года назад, причем даже в рамках эконом-класса. Первопроходцем стал ЖК «Ванино» (на фото, застройщик – эстонская компания «Тареал») . Здесь при цене «квадрата» в квартирах от 53 тыс. руб. покупателям предлагается отдельный выход (через балкон) из квартир первого этажа на лужайку перед домом. Правда, есть одна существенная деталь: как пояснили в компании, эта лужайка в частную собственность не оформляется, а является частью придомовой территории. То есть теоретически пикник под окнами могут устроить и соседи с верхних этажей и будут иметь на это полное право.
А вот в жилом комплексе Grona Lund во Всеволожске (застройщик – шведская компания NCC) все жилье на первых этажах (около 10% от всех квартир в проекте) запланировано с собственными придомовыми участками. Выходить на них жильцам также можно будет прямо с балкона. Правда, участки совсем крохотные – от 24 до 45 кв. м, зато оформляются они в собственность жильца конкретной квартиры.
Как пояснили в компании, участки реализуются по предварительному договору и имеют собственный кадастровый паспорт. После сдачи дома вся придомовая территория сначала оформляется в собственность застройщика, а уже затем заключается полноценный договор купли-продажи отдельных участков с владельцами квартир. Стоимость земли варьируется в диапазоне от 200 до 300 тыс. руб. Правда, на покупку участка деньги придется изыскивать самостоятельно: банки не дают ипотеку на землю – только на сами квартиры.
В NCC уверены, что такой формат жилья – очень перспективный, на него компания будет делать ставку и в дальнейшем при реализации проектов в приграничных с Петербургом районах Ленобласти. Такие же планы есть и еще у нескольких застройщиков, работающих в сегменте загородного средне- и малоэтажного жилья.

Земля без ипотеки
«Пока число таких проектов незначительно из-за большого количества юридических нюансов, но по причине нарастающего спроса со временем данный сегмент может начать развиваться», – уверена директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Ее слова подтверждает московский опыт: на рынке столицы и Подмосковья жилых комплексов с личными участками для жильцов первых этажей уже несколько десятков, и число их год от года растет.
Действительно, оформлять землю приходится долго – из-за несовершенства российского законодательства. Но зато застройщики имеют возможность быстро продать ранее считавшиеся непрестижными квартиры на первых этажах, причем подчас дороже видового жилья. В качестве примера можно привести один из жилых комплексов в Московской области, где квартира (с участком) стоит ровно вдвое дороже, чем бóльшая по площади квартира на третьем этаже.
Отметим, что часть экспертов со скепсисом относятся к перспективам развития этого типа жилья. «За рубежом он пользуется повышенным спросом, но на территории России предложение достаточно ограничено. Периодически в продажу поступают подобные объекты, и на них достаточно быстро находятся покупатели, но существуют свои сложности с юридической точки зрения. Даже если привлечь для заключения подобной сделки профессионала, остаются определенные риски в вопросах оформления собственности, именно поэтому застройщики не любят выводить такие проекты на рынок. На мой взгляд, в ближайшее время предложение не будет пополняться в силу ограниченного спроса», – считает генеральный директор СМУ «Элемент-Бетон» Леонид Львов.
Впрочем, со временем этот формат пусть и не получит повсеместного распространения, но свою нишу на рынке обязательно займет. Нельзя не отметить, что такой тип жилья в нашу страну «импортируют» зарубежные девелоперы (эстонцы, финны, шведы), где климат несильно отличается от петербургского, а предложение квартир с участками очень велико. Есть все основания считать, что предлагать новые форматы они будут и дальше.

Текст: Павел Гинёв Фото: Алексей Александронок

Собравшись продать земельный участок, многие люди не знают с чего начинать. В результате продажа приносит лишнюю головную боль, стресс, иногда лишние расходы. Чтобы избежать всех этих проблем, необходимо знать алгоритм, порядок действий при продаже территории земли.

1. Собрать документы перед продажей.
2. Выбор оптимальной стоимости.
3. Поиск покупателей.
4. Заключение предварительного договора, получение аванса или задатка.
5. Сбор необходимых документов для продажи земли.
6. Окончательное заключение сделки, получение денег.

О чем надо позаботиться перед продажей участка

Свидетельство о государственной регистрации права на землю

Сначала нужно выяснить,какие документы подтверждают ваше право на земельный участок. Если территория принадлежит вам недавно, после 31.01.1998, то у вас имеется свидетельство о государственной регистрации права на землю.

Если участок принадлежит вам давно, до 31.01.1998, то понадобится провести перерегистрацию права собственности на землю в Федеральной Российской Регистрационной службе.Это можно сделать при регистрации перехода права собственности, но лучше позаботиться об этом заранее.

Для перерегистрации перед продажей понадобится доказать, что земельный участок принадлежит вам:

• если вы приобрели землю, то самый простой способ –предоставить договор купли-продажи владения;
• если договора не сохранилось, то для доказательства права на собственность можно предоставить распоряжения, акты, выписки, справки из государственных органов или органов местного самоуправления, говорящие о том, что данный участок принадлежит вам;
• если вы получали землю в наследство, то можно взять у нотариуса свидетельство о праве на собственность;
• при отсутствии любых документов, можно попытаться отвоевать участок через суд. Нужно будет доказать, что вы пользуетесь землей вот уже 15 лет, в этом вам помогут соседи, квитанции по оплате и другие документы.

По закону страны для продажи земельного владения понадобятся документы, характеризующие предмет сделки. Таким документом является кадастровый паспорт участка. Этот документ описывает землю со всеми её особенностями, но главное – в нём четко прописаны размеры и местоположение вашего владения. В кадастровом паспорте также прописан уникальный номер вашей земли.

Без этого документа невозможно совершить продажу. Если у вас его нет, то придется предварительно получать его в Федеральной Службе Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии или просто Росреестре. Если все в порядке, то через месяц вы получите кадастровый паспорт на землю, где будут прописано местоположение, границы вашего владения и личный номер участка.

Выбираем оптимальную стоимость участка

Раз вы владелец земли, то можете выставить любую стоимость. Но лучше брать цену участка не с потолка, а на основании исследования его ценности и ситуации на рынке. Сделать такое исследование можно самостоятельно или через оценочную компанию. Самостоятельно оценить землю можно, сравнив цены различных участков через интернет. Для получения объективной оценки нужно при сравнении учитывать многие вещи:

1. размер территории – здесь все понятно;
2. расстояние до города – одинаковые по размеру участки при различном удалении могут оцениваться по-разному;
3. расстояние до дороги, её оживленность – параметр родственен предыдущему пункту;
4. использование земли – бессмысленно сравнивать стоимость дачного участка со стоимостью территории бывшего завода;
5. инфраструктура– к ней относятся: находящиеся рядом магазины, организации из сферы услуг, образовательные учреждения;
6. коммуникации– к ним относятся: электроснабжение, водопровод, канализация;
7. интересным преимуществом в современном мире является наличие сотовой связи;
8. наличие, размер и состояние построек: дома, сараев, теплиц, туалета;
9. находящийся рядом лес или водоем также сильно влияет на стоимость;
10. также как и расположенный недалеко завод или железная дорога;
11. топография – сравнивать надо территории с одинаковым рельефом;
12. характеристика почв и грунта – особенно важно при использовании земли для посевов или постройки дома.

Для оценки участка через оценочную компанию заключается договор с фирмой. После чего на участок приезжает сотрудник и проводит необходимые исследования: фотографирует, измеряет, выясняет другие характеристики территории. Заключение вам предоставят через 4-6 рабочих дней. Плюсы такого способа в экономии времени и профессиональной оценки земли. Минусы в дополнительных тратах и возможности неправильной оценки владения. Сгладить минусы и увеличить плюсы можно при помощи тщательного и неторопливого выбора оценочной компании.

Как найти покупателя

Нужно помнить, что осенью и зимой интерес к земельным участкам очень низкий. Продавать землю выгодней, быстрее весной и летом. Перед продажей приведите территорию в порядок. Покрасьте или отремонтируйте нуждающиеся в этом строения. Уберите грязь и мусор. Можно даже посадить огород, тогда шансы на успешную сделку сильно возрастут.

Для поиска покупателя можно также воспользоваться услугами специализированной фирмы или попытаться найти клиента самому. При обращении в специальную компанию плюсы и минусы почти такие же, как при определении стоимости земли через оценочную фирму. Чтобы выиграть максимально, найдите фирму, которая согласится заключить договор с условием, что вы можете отказаться от её услуг в любой момент без каких-либо потерь. Тогда вы можете искать покупателя сами и одновременно подключить к этому фирму.

Если вы найдете клиента самостоятельно, то просто расторгните с фирмой контракт и ничего не потеряете. Также проследите, чтобы по договору оплата за услуги фирмы шла тогда, когда покупатель подпишет основной или предварительный договор или внесет задаток. Иначе может получиться так, что покупатель найден, вы оплатили услуги фирмы, а покупатель потом просто взял и отказался.

Для самостоятельного поиска покупателя поговорите для начала с друзьями и соседями по даче. Бывает так, что сосед совсем не против расширения своих владений за счет вашего участка. Также нужно подать объявление в газете и через интернет. Подавать объявление в газете очень важно не только в том городе, где вы живете, но и в близлежащих к участку населенных пунктах. В интернете желательно вывешивать объявление на специализированных сайтах, занимающихся продажей земли. Онлайн-объявление обязательно сопровождайте подробным описанием и фотографиями.

Что такое предварительный договор и задаток

В предварительном договоре обозначается намерение в будущем создать основной договор о купле-продаже. Этот договор подтверждает серьезные намерения покупателя, в этом его преимущество. Недостаток состоит в том, что после его заключения у продавца появляется обязанность заключить основной договор.

Что прописывается в предварительном договоре:

• стоимость участка в будущем основном договоре;
• срок заключения основного договора;
• срок составления основного договора;
• детальное описание продаваемого предмета.

Если сроки заключения и составления будущего основного договора в предварительном не указаны, то берется стандартный срок – один год.

В предварительном договоре может быть оговорен и задаток. Задаток является гарантом заключения в будущем основного договора. При отказе продавца от его заключения, покупатель может требовать задаток обратно в двойном размере. При отказе покупателя от заключения основного договора задаток остается у продавца.

Какие понадобятся документы для оформления продажи-покупки

Подготовьте документы по следующему списку:

1. Кадастровый паспорт. С четким указанием адреса и месторасположения участка, его площади и границ. Также должно быть указано, к какой категории принадлежит участок, какие виды деятельности разрешены или запрещены на земле. Должно указываться наличие построек, они считаются существующими, даже если не закончены.
2. Главным документом является договор о купле-продаже участка. В него вносится следующая информация:
   • паспортные данные покупателя и продавца;
   • права, обязательства и ответственность сторон;
   • кадастровые данные: номер, размер, границы;
   • для каких целей годится участок, есть ли ограничения по законодательству;
   • данные об обременениях;
   • стоимость земли;
   • время заключения договора.
3. Обязательно должен быть приложен отказ субъекта Российской Федерации от приобретения данного участка. Делается это из-за того, что субъект Российской Федерации имеет право первенства в выкупе участка сельскохозяйственного назначения.
4. Документ, подтверждающий ваше право, как владельца, продавать землю. Им является свидетельство о государственной регистрации права на землю.
5. Паспорт.
6. Справка, подтверждающая наличие обременения, ограничения, или справка об их отсутствии.
7. Самый важный пункт для продавца – справка из банка, подтверждающая наличие у покупателя средств на счету или в ячейке.

Заключение договора, получение денег и переход прав собственности

Лучшим вариантом передачи наличности будет подписание основного документа непосредственно в банке при обязательном присутствии нотариуса. Тогда продавец подписывает договор о продаже, а покупатель передает ключи от ячейки с деньгами. При помощи расписки регистрируется факт получения продавцом денег, и подписывается договор купли-продажи.

Право собственности покупатель получает тогда, когда документы о факте купле-продаже будут зарегистрированы Росреестре. Документы будут анализироваться на предмет их законности, отсутствия противоречий, результат по ним покупатель получает в течение 10 дней.

Риски при оформлении договора купли-продажи

Позиция продавца гораздо выгоднее, он рискует намного меньше, чем покупатель, но несоблюдение элементарных правил может обернуться потерей недвижимости. Главное и единственное правило – подписывать договор купли-продажи только после или во время получения денег в руки или при подтверждении возможности снять их со счета.

Лучший вариант, когда недвижимость оплачивается покупателем перед заключением договора. Если покупатель отказывается, то все равно не беспокойтесь. Продавец защищен законом о том, что факт купли-продажи считается доказанным, только когда у покупателя есть расписка продавца в получении денег.

Можно ли продать арендованный у органов местного управления земельный участок и как это сделать?

На видео адвокат Максим Назаров разъясняет нюансы продажи такого специфического земельного участка.

Сегодня в России активно развивается рынок недвижимости. Как следствие, граждане, являясь субъектами гражданского права, довольно часто совершают сделки по купли — продаже недвижимости (квартир, земельных участков, дач и т.д.). В то же время объекты недвижимости — это дорогостоящие объекты. Как следствие существует множество рисков: мошенничество, особенности налогообложения при купле — продаже, юридическая чистота сделки и т.д.

Смена собственника на основании договора купли-продажи, в силу его консенсуальности, состоит из трех стадий: заключение договора, его исполнение, включающее в себя фактическую передачу жилого помещения продавцом, уплату стоимости покупателем и подписание ими обоими передаточного акта, государственная регистрация перехода права собственности.

Главными условиями договора в силу закона являются: предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением. Стороны могут в договоре предусмотреть другое существенное условие: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после фактического вручения (передачу ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег.

Специалисты Кадастровой палаты по Республике Саха(Якутия) отмечают, что жилое помещение, должно быть способное к отчуждению – свободное от запрещения. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав. Под ограничением (обременением), понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, арест, аренда и т.д.). Следовательно, любое нарушение собственником ограничений (обременений) в отношении его прав на жилое помещение может повлечь, мягко говоря, нежелательные последствия.

Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Ими могут быть: члены семьи собственника или совместно проживающие или ведущие общее хозяйство; наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие; лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа; получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Эти лица должны быть зарегистрированными в данном жилом помещении, либо иметь договор с собственником соответствующей формы (письменный или нотариально оформленный).

Подготовка сделки по договору купли-продажи квартиры требует специальных юридических знаний, с которыми не всегда возможно справиться самостоятельно. В этом случае можно обратиться к юристам филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Саха (Якутия), расположенного по адресу: г.Якутск, ул.Ярославского, д.37, 2этаж. Так личное время продавца и покупателя будет максимально сохранено.