Куперс

18 июля 2016

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 октября 2011 г. N Ф08-5849/11 по делу N А53-1652/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца — общества с ограниченной ответственностью «Центр Управления» (ИНН 6166068759, ОГРН 1096166000369) — Приходько И.Ю. (доверенность от 30.12.2010), в отсутствие представителя ответчика — индивидуального предпринимателя Сапожникова Олега Алексеевича, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сапожникова Олега Алексеевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.05.2011 (судья Грязева В.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 (судьи Пономарева И.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-1652/2011, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Центр Управления» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сапожникову Олегу Алексеевичу (далее — предприниматель) о взыскании 200 тыс. рублей, неосновательно сбереженных в результате уклонения от компенсации части расходов, понесенных истцом в связи с оплатой коммунальных услуг и техническим обслуживанием общего имущества собственников помещений в здании торгово-офисного центра, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Троллейбусная, 24/2 В.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.05.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суды отнесли на предпринимателя пропорциональную площади принадлежащих ему помещений часть затрат, понесенных обществом в период с марта 2009 года по июнь 2010 года в связи со снабжением нежилого здания электроэнергией, водой, тепловой энергией, а также с техническим обслуживанием общего имущества.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 11.05.2011 и постановление от 29.07.2011 отменить, а истцу в удовлетворении его требований отказать. Заявитель отмечает недоказанность факта утверждения решением собрания собственников помещений сметы расходов на содержание общего имущества в размере 70 рублей за квадратный метр общей площади принадлежащего собственнику помещения, отсутствие экономического обоснования названного тарифа, незаконное применение истцом дифференцированного подхода к установлению тарифов для собственников помещений, невозможность достоверного расчета задолженности за потребленные энергоресурсы ввиду отсутствия приборов учета в каждом помещении торгово-офисного центра.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами кассационной жалобы и заслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предпринимателю принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 182,6 кв. м, в том числе нежилое помещение площадью 35,8 кв. м под номером 20 на поэтажном плане, нежилое помещение площадью 72,8 кв. м под номером 27, 28 на поэтажном плане, нежилое помещение площадью 37,3 кв. м под номером 26 на поэтажном плане, нежилое помещение площадью 36,7 кв. м под номером 25 на поэтажном плане, расположенные на 7 этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Троллейбусная, 24/2в, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.07.2009 N 61-61-01/398/2009-108, от 02.07.2009 N 61-61-01/398/2009-123, от 03.07.2009 N 61-61-01/398/2009-120, от 03.07.2009 N 61-61-01/398/2009-108.

Основанием государственной регистрации права собственности предпринимателя является договор инвестирования реконструкции жилого помещения в здании бизнес-центра «Содружество» от 12.11.2007 N 7, дополнительное соглашение к нему от 01.02.2008 и акты приема-передачи от 19.01.2009.

Общая площадь помещений в здании торгово-офисного центра составляет 10085,5 кв. м.

Решением общего собрания собственников помещений от 21.03.2009, проведенного в форме заочного голосования, для управления торгово-офисным центром выбрана управляющая компания — общество с ограниченной ответственностью «Центр Управления» и утверждена смета расходов на содержание общего имущества в размере 70 рублей за квадратный метр площади принадлежащего собственнику объекта недвижимости (т. 1, л. д. 30 — 32).

Предприниматель уклонился от заключения договора с управляющей компанией.

Общество в обоснование затрат, понесенных в период с марта 2009 года по февраль 2010 года, представлены заключенный с Одинцовой В.В. договор на техническое и санитарное обслуживание здания (нежилого помещения) от 01.04.2009, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Памира» договор на техническое и санитарное обслуживание здания (нежилого помещения) от 01.04.2009, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Ростсельмашэнерго» договор поставки энергоресурсов от 20.10.2009 N 290/09, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «СК-Содружество» договор энергоснабжения от 30.03.2009 N 5/09, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «СК-Содружество» договор от 30.03.2009 N 11609/1 на предоставление возможности потреблять из городской системы водоснабжения питьевой и технической воды, заключенный с заводом «Конорд» договор совместного использования канализационных сетей от 01.12.2009 N 474, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Аркада-СБ» договор на техническое обслуживание системы охранно-пожарной сигнализации от 01.01.2010, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Авангард Электромонтажная Компания» договор на техническое обслуживание от 01.05.2009, договор купли-продажи мусорных евроконтейнеров от 16.04.2009, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Южный город» договор на вывоз твердых отходов производства и потребления от 16.04.2009 N 8156, а также счета-фактуры и платежные поручения на оплату электроэнергии на сумму 2 632 918 рублей 09 копеек, водоснабжения на сумму 447 185 рублей 19 копеек, теплоснабжения на сумму 1 572 037 рублей 94 копейки.

Предпринимателем коммунальные и эксплуатационные расходы за спорный период оплачены частично на сумму 40 220 рублей 32 копейки.

Определив пропорционально площади принадлежащих предпринимателю помещений его долю в общих расходах управляющей компании на содержание здания, в том числе по электроэнергии — 47 669 рублей 51 копейка, водоснабжению — 8 096 рублей 38 копеек, теплоснабжению — 28462 рубля 06 копеек, и рассчитав по утвержденному общим собранием собственников помещений тарифу задолженность за техническое обслуживание помещений и общего имущества в сумме 204 512 рублей, с учетом оплаченной предпринимателем в спорный период суммы 40 220 рублей 32 копейки, суды установили, что задолженность ответчика перед истцом составила 248 519 рублей 63 копеек.

В связи с превышением суммы задолженности над ценой иска, требования общества удовлетворены в заявленном объеме.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — постановление Пленума N 64) дано разъяснение, согласно которому к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судам предписано исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно — техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункты 2, 3 постановления Пленума N 64).

Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.

К спорным правоотношениям подлежат применению нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен выбор способа управления многоквартирным домом.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием внесения такой платы является договор управления, предусмотренный статьей 162 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Уклонение ответчика от заключения договора с управляющей компанией не освобождает его от необходимости несения расходов по содержанию общего имущества.

В отсутствие соответствующего договора на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение в размере доли в общих расходах управляющей компании, пропорциональной площади принадлежащих предпринимателю помещений.

Поскольку договором об инвестировании реконструкции нежилого помещения в здании бизнес-центра «Содружество» от 12.11.2007 N 07.11.12.02 предусмотрена обязанность инвестора (предпринимателя) после приемки помещения заключить договор на техническое обслуживание приобретенных помещений с определенной заказчиком организацией не позднее 10 дней со дня подписания акта приема-передачи (пункт 4.2.6 договора), момент регистрации права собственности на помещения не влияет на обязанность собственника по несению в рассматриваемый период связанных с содержанием общего имущества расходов.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций об обоснованном применении истцом утвержденного собранием собственников помещений тарифа на техническое обслуживание соответствует положениям статей 424, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснению, содержащемуся в пункте 54 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому при отсутствии согласования цены договора оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены, выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.05.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 по делу N А53-1652/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова Л.Н. Плотникова

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Мы много слышим и читаем о том, как УК не справляются со своей работой, уклоняются от обязательств, меняют названия, «химичат» с тарифами, сорванцы какие! Я во всех вопросах интересуюсь исключительно финансовой составляющей. Поэтому сегодня посмотрим в призме наших денег и прибыльности УК на всю картину ЖКХ Петрозаводска.

Управляющие компании являются коммерческими организациями, по определению, стремящиеся к максимальной прибыли. На сегодняшний день в Петрозаводске зарегистрировано 53 УК, 176 ТСЖ и 10 ЖСК, обслуживающих 2322 дома. Общая площадь обслуживания составляет 50% республиканской (источник портал «Реформа ЖКХ»). Понятно, почему конкуренция среди наших «управляшек», как их называют, жёсткая. К примеру, в Мурманске всего три управляющих компании.

Для того, чтобы статья принесла свою пользу, прежде чем читать её дальше, приготовьте ваши квитанции по оплате услуг. Будем разбираться вместе и находить лучшее решение! В этом мне помогла моя коллега по консалтингу и с недавнего времени директор одной из УК Юлия Колобова.

Итак! Смотрим наши квитанции за газ.

В городе два поставщика: ООО «Карельский ресурс» и АО «Карелгаз». Вы знаете, кто именно вам поставляет газ? АО «Карелгаз» включает в стоимость НДС. Таким образом, один и тот же продукт будет стоить большинству на 18% (ставка НДС) дороже, чем клиентам «Карельский ресурс». В конкуренции между УК выигрывают те, кто сегодня помогают собственникам экономить на плате за газ. Какой тариф у вас?

— Юлия, если так очевидна разница в стоимости поставки газа, почему все УК не пользуются более доступной ценой, которая конкурентно привлекательна для жильцов?

— Анна, это бизнес. И я вполне допускаю, что здесь работают «откаты».

Так что, друзья, можно значительно экономить на пользовании газом, перейдя всем домом к более дешёвому поставщику! Для этого необходимо проведение общего собрания собственников жилья либо сменой самой УК, которая вам поможет платить меньше. Полагаю, каждый из вас знает, что газ является самой «тяжеловесной» статьёй в кипе всех наших квитанций.

Теперь немного о самом рынке управляющих компаний нашего города и о решении депутатов Петросовета поднять тарифы на ЖКХ.

— Юлия, как конкурируют между собой управляющие компании?

— Анна, конкуренция у нас жёсткая и не всегда правомерная. Например, у СК «САНА» есть своя УК, которая обслуживает все дома, построенные компанией. Но конкурс на управление многоквартирным 22-этажным домом по ул.Чапаева она проиграла. И сегодня новая УК, вступившая в управление не имеет доступа к данному дому, т.к. «Сана» не передаёт всё для этого необходимое (ключи от дома, подвалов, крыши и т.п.). Сейчас по этому спору назначено судебное разбирательство.

— Юля, сколько зарабатывают сами УК? Чистая прибыль?

— Так это всё прозрачно: в квитанциях есть строчка «управление». Тарифы у разных компаний варьируются от 2р.89коп. до 3р.40коп. на один метр квадратный площади.

— Недавно увидела в квитанции строку «паспортный стол». Что это такое?

— Такая строчка была всегда. Она скрывается за словом «управление». Зачем её вынесли в данном случае отдельной строкой, мне не понятно. Это любые услуги, связанные с пропиской, регистрацией, справками и т.п. по дому. У нас она составляет 0,18руб. и уже включена в строчку «управление». Стоит так же обратить внимание на то, что иногда «управление» может быть скрыто в строке «содержание». В этом случае потребитель вообще не будет знать, сколько он платит непосредственно УК.

Вот и посчитаем!

УК зарабатывают от совокупного объёма жилой площади собственников жилья. Стоит учесть одну из самых сложных проблем в их работе: низкая собираемость платы за содержание МКД. В деревянных домах процент неоплаты может достигать 70-90% от всего количества жильцов в доме. Ситуация с многоквартирными домами легче: процент неоплаты редко превышает 10-15%.

Т.е. в расчёте применим понижающий коэффициент.

Смотрим свою квитанцию за КУ. Строчка «управление»: берём самую высокую цену (для примера расчёта) — 3.40коп. Изымаем «паспортные услуги» — 0,18 (например). Ещё есть комиссия за ведение р/с. Но я её сейчас не учитываю. Таким образом, с многоквартирного пятиэтажного дома УК имеет чистой прибыли:

Но вот у нас есть УК, имеющие в управлении более 100, 200 или 300 домов… И тут уже цифры играют по-другому. Все помнят управляющую компанию «Этрон» так же хорошо, как и я? В своё время эта компания обанкротилась вдруг и распалась на три новые: «ТеплоАвтоматика» — курирует сегодня Голиковку и Зареку, «МастерРемонт» — Кукковка и «Профессионал» — Ключевая.

После смены УК с «Этрон» на «Теплоавтоматика» сразу были в полтора раза повышены тарифы по ЖКХ без всякого предупреждения и уведомления.

— Анна, надо было не платить и подавать в суд. Т.к. данные вопросы должны согласовываться на общем собрании собственников. Крупные компании просто давят остальных, особенно молодые компании. Мне они просто шага не дают ступить. Я хотела взять под управление дом на Ключевой. Так они там такой митинг устроили!..

Если вы пересмотрели свои квитанции, чистоту вашего подъезда и порядок во дворе и послушали отзывы других жильцов, то вполне вероятно, у вас может закрасться мысль поменять УК. Я спросила Юлию, насколько это трудная процедура.

— УК избирается общим собранием на один год. И через год может выбираться новая. Либо, в судебном порядке – в случае преждевременного расторжения договора с УК.

Примечательно, что некоторые депутаты Петросовета являются старательными управленцами в сфере ЖКХ. Если избранные жителями представители власти действуют в лучших интересах граждан, то тарифы в их УК обязаны быть самыми низкими и конкурентно привлекательными? Оставим этот вопрос истории и нашим читателям.

Но у меня есть и хорошая новость, друзья! Для улучшения работы сферы ЖКХ на платформе «ГосУслуги» появился портал «ГИС ЖКХ», который значительно теперь поможет экономить время и делать информацию об УК более доступной и прозрачной! Приглашаю полюбопытствовать.

Желаю вам здоровья, благополучия и внимательных платежей!

Анна Крик, финансовый консультант