Описание проекта
Сакко и Ванцетти, 87, Октябрьский р-н (ГПНТБ)
В распоряжении нашего строительного холдинга, который успешен на строительном рынке Новосибирска уже более 15 лет, имеется площадка, которая по утверждённому Мэрией Генеральному Плану развития г. Новосибирска, предназначена для строительства многоэтажного жилого дома, где нашим холдингом и проектируется жилой дом 19 этажей (1 этаж магазин, 1 этаж технический, ) и двухуровневой паркинг-стоянкой на 74 машино/места. Начало строительства не позднее 1 июня 2015 г., завершение – ноябрь-декабрь 2017 г. Сейчас делается проект стадия «П»
Площадка 0,6 га расположена в спальном районе у пересечения ул. Сакко и Ванцетти и Белинского, вблизи Шевченковского жилого массива, в 7 минутах ходьбы от ст.метро «Октябрьская». Вблизи находятся три высших учебных заведения, два средне-технических; магазины, аптеки, детские сады, школа, Октябрьский рынок.
Площадь этажа: 436.85 м2
Общая площадь квартир на этаже 404.9 м2, во всём доме – 6883.3м2.
Торгово-офисные помещения 1 этаж- 408,0
Площадь балконов на этаже (с к.0,5) 117,95 м2, в доме – 2005,15 м2
Конструктив дома: железобетонный каркас, кирпич, вентилируемые фасады.
Двор дома планируется обустроить в формате сити-парка: каскадный фонтан, детские площадки, места отдыха для взрослых.
Себестоимость строительства жилого дома составит 285,8 млн.руб.
Себестоимость 1 м2 жилья и торговых помещений составит 39,2 тыс.руб.
Рыночная стоимость готового жилья в ближайших новостройках или с аналогичным местоположением около 63,0 тыс.руб. за один квадратный метр продаваемого жилья.
Ожидаемый доход от продажи квартир, соответственно (по пессимистическому варианту) составит 459,35 млн.руб.;
дополнительно балконы – 17,0 млн.руб.
1 этаж торговые помещения – 25,7 млн.руб. Всего: 502,05 млн. руб.
Прибыль от продажи всех площадей в доме – 216,25
Себестоимость паркинг-стоянки на 74 машино/места 29,7 млн. руб.
Себестоимость строительства 1 маш./места – 401,05 тыс.руб.
Стоимость реализации 1 маш./места – 700 тыс.руб. (по минимуму)
Стоимость реализации всего паркинга – 51,8 млн. руб. (минимум)
Ожидаемая прибыль от реализации парковок — 22,1 млн.руб.
Стоимость всего проекта (доход) – 553,85 млн.руб.
Себестоимость всего проекта – 315,5
Ожидаемая прибыль от всего проекта –238,35 млн.руб.
До начала строительства желательно привлечь инвестиции в объёме 30 млн. руб. в два транша: 15 млн.руб. до 8 марта и 15 млн.руб –до 31 марта расселить три дома ветхой застройки. Возможны варианты с залогами. Первому инвестору предлагаются квадратные метры застройки по себестоимости из расчёта 39,2 руб./м2
Инвестор может увеличить объём инвестиций до 100 млн. рублей и войти в долевое участие в данном проекте с распределением прибыли от продажи всего дома в соответствии с вложенными долями.
Возможны иные варианты партнёрства.
Цена строительства всегда занимала покупателя жилья. Интересно ведь, сколько зарабатывает на проекте застройщик и не врет ли, говоря о падении прибыли и малюсенькой пятипроцентной маржинальности. Иногда, впрочем, может быть и так, что застройщик подсчитал одну стоимость, а на деле оказались суммы значительно выше. Не учел нюансов (хотел поставить, к примеру, локальные системы канализации, а заставили подключаться к центральным) или власть нагрузила дополнительными расходами.
Цифры есть
Что нам дает знание себестоимости строительства? Покупателю – ничего. Вот, к примеру, мы будет знать себестоимость производства молока. Она в зависимости от сезона и технического состояния фермы может составлять 15-20 рублей за килограмм, производители молочной продукции приобретают его за 25 рублей, в магазине оно стоит в два-четыре раза дороже. Причем в случае с молоком цепочка наценки довольно короткая и ее легко отследить. В стройке параметров, влияющих на конечную стоимость, значительно больше. В любом случае мы не приобретаем молоко по цене фермера, а платим значительно дороже в магазине. Даже если захотим, кстати, купить у фермера по закупочной цене, вряд ли сможем.
Тем не менее, есть цифры Росстата по стоимости строительства многоквартирного жилья. Какие показатели учитывает Росстат, вряд ли знает даже сам Росстат. Но других официальных цифр нет. Причем это не себестоимость, а стоимость строительства – очевидно, более объемный показатель.
Так вот на 1 января 2019 года по Петербургу стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых помещений составляет 60 тыс. рублей. А в Москве – удивитесь! – 54 тысячи. Почему строить в Москве дешевле, не может объяснить ни один специалист, причем средняя стоимость квадратного метра в столице в два раза выше, чем в Петербурге.
Также не совсем понятно, почему стоимость строительства имеет такой большой разброс. «Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4- 55,9 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен», – говорится в аналитическом исследовании компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год. «Удельная стоимость жилого строительства существенно варьируется по федеральным округам. Для Северо-Западного и Центрального федеральных округов характерны наиболее высокие показатели себестоимости строительства, что связано с высокой долей монолитного и монолитно-кирпичного строительства, а также типично высокой стоимостью строительства в столицах. Средняя стоимость строительства в Москве и Петербурге превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса», – отмечают аналитики.
Детали застройки
Эксперты говорят, что в себестоимости строительства распределение трат таково: строительно-монтажные работы – 70%, создание инженерных сетей – 12-15%, приобретение земли – 10-12%, проектно-изыскательские работы – до 5%.
Но это сухие цифры, которые варьируются в зависимости от многих «вводных». К примеру, стоимость земельного участка зависит от того, насколько он подготовлен к стройке, есть ли возможность подключения к коммуникациям, в какой локации он расположен (смотрите таблицу). Понятно, что участок в Шушарах будет стоить дешевле, чем на Петроградке, участок со всей необходимой для строительства документацией — дороже, чем без документации. Эксперты намекают, что каждый объект строительства уникален, просчитывается индивидуально, даже расположенные в одной локации жилые комплексы могут обладать различными характеристиками, различной социальной нагрузкой, влияющими на стоимость реализации проекта. Кроме того, у одних компаний есть собственные заводы по производству цемента, свои ДСК, свой парк техники — в итоге строительство обходится дешевле.
| Сделки на земельном рынке Санкт-Петербурга в I квартале 2018 года | ||||
| площадь участка | покупатель | продавец | сумма сделки (экспертно) | адрес участка |
| 0,89 га | Холдинг RBI | ПАО «Ладога» | 2 млрд рублей | 12-я Красноармейская ул., 26А |
| 5,7 га | Setl City | Завод «Балтика» | 1 млрд рублей | Фарфоровская ул., 1 |
| 8,8 га | Setl City | ЗАО «Meгалит» (структура обанкротившейся сети «Метрика») | 1,19 млрд рублей | Торфяная дорога, 17 |
| 2,6 га | Seven Suns Development | «Лидер Групп» | 1,4 млрд рублей | Морская набережная, намыв В.О. (бывш. ЖК «Артур Грей») |
| Источник: данные «ДП» | ||||
Представитель застройщика
Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»: В мегаполисах себестоимость жилых проектов выше не из-за разницы в цене на стройматериалы, а прежде всего из-за стоимости самого земельного участка. Затраты на его приобретение и оформление всех необходимых документов могут составить от 10 до 20% в зависимости от расположения. Кроме того, большие города требуют более весомых трат на оплату труда и рабочих, и профильных специалистов.
Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. В экономклассе цифры составляют порядка 50-60 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе – 70-80 тысяч, в бизнес-классе – от 120 тысяч и выше. Около 65-70% в структуре себестоимости занимают затраты на возведение самого конструктива здания, остальное – стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство, которому, к примеру, в наших объектах уделяется особо пристальное внимание, соответственно, и затраты на него выше. При переходе на эскроу-счета сюда добавится еще и строчка за обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где будут резервироваться деньги покупателей.
Учитывая, что большая часть себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, технологии строительства играют большую роль. Более бюджетным вариантом считаются панельные дома, особенно в том случае, если у застройщика есть собственное панельное производство. Такие дома быстрее возводятся и менее трудоемки на этапе строительства. Из монолитного домостроения менее затратным можно назвать каркасный тип с монолитными колоннами, перекрытиями и заполнением газобетоном. Наиболее дорогостоящий – кирпично-монолитный метод. При этом именно по последней технологии строится более половины всех многоквартирных домов в Петербурге, в том числе наши многоэтажные проекты. Крепкий монолитный каркас позволяет возводить здания любой этажности, дает возможность для экспериментов с формой, обеспечивает разнообразие планировок, хорошие тепло- и звукоизолирующие свойства, долговечность, а это дополнительные конкурентные преимущества.
Представитель застройщика Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»: Помимо цены на материалы себестоимость строительного проекта включает в себя и другие составляющие: расходы на покупку земельного участка, затраты на зарплаты специалистов, разработку концепций жилого комплекса и благоустройства, и рекламного продвижения. Большая часть из этого списка расходов в Петербурге и в Москве стоит гораздо выше, чем в маленьком городе.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP: Себестоимость строительства однотипных объектов везде примерно одинаковая. Однако стоимость земли различается существенно. Например, по сравнению с Петербургом в Москве цена участка в зависимости от локации может быть выше в два или даже в три раза. При этом маржинальность проектов в Москве так же будет выше по нескольким причинам: там выше цены продаж и спрос на недвижимость. Отмечу, что в Москве в отличие от Петербурга проще и быстрее происходит согласование градостроительной документации.
Ни один застройщик никогда не сообщит, сколько составляет себестоимость квартир в новостройках Минска. Да, тот же МАПИД постоянно утверждает, что организации приходится работать себе в убыток. О том, что рентабельность строительства жилья (особенно для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий) находится на крайне низком уровне, постоянно говорят и другие крупные строительные организации. Только недавно заместитель министра архитектуры Ирина Архипова рассказала о том, что себестоимость квадратного метра в новостройках Минска, которые строят с государственной поддержкой, составляет порядка 500 американских долларов (около 4-4,5 миллионов долларов).
Именно такую себестоимость квадратного метра квартир в новостройках Минска закладывают застройщики при возведении жилья для нуждающихся. Кстати, чиновник заявил о том, что именно такова и средняя заработная плата в строительной сфере. В ближайшие месяцы эта цифра будет увеличиваться, уверена заместитель министра. По ее словам, к концу следующего года нуждающимся придется привыкать к тому, что себестоимость квадратного метра составит около 5,5-6 миллионов рублей. Архипова заверила белорусов, что государство и в будущем будет продолжать внимательно следить за ценообразованием, будет регулировать стоимость «квадрата» для нуждающихся и льготников, которых в стране осталось уже не так много.
Еще один вопрос, который волнует многих минчан, заключается в том, что белорусские строительные компании продолжают возводить панельные новостройки в Минске. Не единожды эксперты говорили о том, что квартиры в новостройках, построенных по такой технологии, значительно уступают по своим качествам каркасным домам. Кроме того, типичные высотки, которые строит МАПИД, не украшают столицу, а Каменная Горка и вовсе выглядит устрашающе. Но, судя по всему, у чиновников и в мыслях нет планов по сокращению объемов панельного домостроения. Та же Архипова заявила, что не видит смысла отказываться от панельных домов, привела в пример оригинальные проекты, реализованные в столице. Также она напомнила о том, что себестоимость строительства в панельном доме гораздо ниже, а сегодня именно доступная цена является приоритетным направлением работы Министерства архитектуры и строительства.
Как видим, себестоимость «квадрата» для льготников в Минске составляет всего около 500 долларов. Не совсем понятно, почему тот же МАПИД предлагает коммерческое жилье по цене от тысячи долларов США за метр квадратный.
Покупая квартиры в новостройках Киева или других регионов Украины, инвесторы отмечают, что стоимость жилья в новых домах неуклонно растет. Застройщики объясняют такую тенденцию девальвацией курса национальной валюты, а также высокой стоимостью строительных материалов и работ. Но у покупателя нет четкого понимания, как формируется стоимость возведения дома.
В Украине приняли нормативный акт, в котором указана средняя стоимость строительства новостроек. Цены прописаны в приказе министерства регионального развития, строительства и ЖКХ № 236 «О показателях опосредованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины» от 28.07.2016 года.
Так, в Киеве самая высокая стоимость возведения квадратного метра жилья — 10081 грн, а в Кировоградской области, самая низкая — 7363 грн.
Читайте также: Как упростят разрешительные процедуры строительства в Украине
Вопросы, касательно прозрачности формирования стоимости строительства жилых многоквартирных домов, все чаще стали поступать в редакцию портала Domik.ua . Чтобы выяснить, как рассчитывается усредненная стоимость строительства, мы сформировали и отправили информационный запрос в министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Попросили чиновников ответить на интересующие вопросы:
1. Как подсчитывается опосредованная стоимость строительства жилья, и почему она существенно отличается по регионам?
2. О каких именно домах и апартаментах идет речь? Какой среди них удельный вес зданий:
— до 5-ти этажей;
— от 6-ти до 12-ти этажей;
— от 13-ти до 18-ти этажей;
— выше 18-ти этажей.
3. Какие составляющие входят в опосредованную стоимость жилья, и каковы (предположительно) их пропорции?
Сколько (в среднем) стоит:
— разработка технического проекта;
— инженерная подготовка территории, предназначенной для застройки;
— строительство фундамента;
— строительство подземного паркинга;
— строительство каждого этажа монолитно-каркасной «коробки» дома;
— строительство внешних стен (с утеплением);
— строительство внутренних стен и перегородок;
— строительство технического этажа и крыши;
— строительство инженерных систем в доме;
— комплексные отделочные работы в квартирах и в доме в целом;
— другие существенные расходы.
Читайте также: Прогнозы темпов строительства в Украине до конца 2016 года
На этот запрос мы получили ответ, в котором чиновники так и не указали информацию о формировании усредненной стоимости строительства. Предлагаем вашему вниманию текст ответа:
Таким образом, выяснить принцип формирования стоимости Министерством регионального развития нам не удалось. Видимо, стоимость, прописанная в приказе, носит декларативный характер и не отображает реальную ситуацию в сфере строительства в Украине.
Больше информации о ситуации на первичном рынке недвижимости столицы можно узнать на форуме новостроек Киева .
Резкая девальвация гривны в феврале заставила многих застройщиков пересмотреть стоимость квадратного метра в сторону повышения. Плавная причина – увеличение себестоимости строительства в среднем на 15%.
Повышение цен на квартиры в новостройках не стало столь же значительным, как рост курса доллара, но увеличение себестоимости строительства из-за инфляции ощутимо скорректировало ценники на «первичке». С начала февраля этого года стоимость квадратного метра выросла в среднем на 20-35 % в зависимости от класса жилья. Жилье бизнес — и премиум-класса в относительных показателях подорожало больше, чем более дешевые сегменты, поскольку доля импортных составляющих в затратах на их строительство выше.
Читайте также: Насколько подешевело жилье в 2015 году
«Конечно, застройщики не могут привязать стоимость квартир к доллару и повышать ее пропорционально курсу, так как это окончательно заморозило бы спрос — говорит Руслан Земляной, руководитель отдела маркетинга компании Stolitsa Group, — Тем не менее, в себестоимости есть ряд статей, которые напрямую зависят от цены американской валюты и требуют индексации в случае курсовых колебаний».
Чтобы поддержать рынок на плаву, застройщики работают над снижением себестоимости: сокращают транспортно-логистические затраты, ищут более доступные предложения по стройматериалам, пытаются заместить импорт отечественными товарами. Иногда они даже снижают класс жилья на этапе начала строительства и перепроектируют квартиры. Главная опасность тут, чтобы в погоне за экономией, не страдало качество и безопасность постройки.