Куперс

Отсутствие технической документации по нормативной денежной оценке (далее – НДО) земельного участка государственной и коммунальной собственности является основанием для расторжения договора аренды земельного участка (определение ВХСУ от 02.04.15 г. по делу № 916/2284/14).

Суть спора

Истец – прокурор (далее – Истец, Прокурор) в интересах государства в лице главного управления Госземагентства в области (далее – Арендодатель), ответчик – общество (далее – Ответчик), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, – районный совет. Истец обратился в суд с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка и обязательстве возвратить земельный участок.

Приказом ГУ Госземагентства в области от 27.01.14 г. утвержден проект землеустройства по отводу Ответчику земельного участка площадью 40 га из земель сельскохозяйственного назначения в долгосрочную аренду сроком на 49 лет.

27.01.14 г. Арендодателем и Ответчиком был заключен договор аренды земли, в соответствии с условиями которого:

• НДО земельного участка не проведена;
• арендная плата вносится арендатором в денежной форме на счет сельского совета в размере 12 земельных налогов, а именно: 112 541,28 грн. в год (9 378,44 грн. в месяц);
• после проведения и ввода в действие НДО земельного участка арендная плата вносится арендатором в денежной форме в размере 3 % от определенной НДО земельного участка;
• исчисление размера арендной платы за землю осуществляется ежегодно с учетом его целевого назначения и коэффициентов индексации, определенных законодательством.

Спорный земельный участок 20.02.14 г. был передан Ответчику по акту приемки-передачи.

Прокурор в обоснование исковых требований отметил, что оспариваемый договор аренды земли заключен без проведения НДО арендованного земельного участка. Согласно ст. 13 Закона от 11.12.03 г. № 1378-IV «Об оценке земли» (далее – Закон № 1378) НДО обязательна при определении размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Следовательно, по мнению Прокурора, оспариваемый договор аренды противоречит требованиям законодательства. Его заключение без проведения НДО земельного участка повлекло за собой ущерб финансовым интересам государства в виде непоступлений средств в бюджет.

Ответчик в возражении против иска отметил, что, по его мнению, непроведение НДО арендованного по оспариваемому договору земельного участка не имеет своим следствием признания такого договора недействительным. Ведь при заключении оспариваемого договора сторонами были согласованы все его существенные условия, а приказ ГУ Госземагентства в области, на основании которого передан в аренду спорный земельный участок, не признавался недействительным в установленном законом порядке. Кроме того, Ответчик сослался и на возможность исчисления земельного налога и, соответственно, арендной платы по земельным участкам, НДО которых не проведена, по их площади.

Решением суда первой инстанции от 21.10.14 г. в удовлетворении исковых требований отказано полностью. Постановлением апелляционного хозяйственного суда от 15.01.15 г. решение местного суда оставлено без изменений. Истец направил кассационную жалобу.

Определением ВХСУ от 02.04.15 г. кассационная жалоба удовлетворена, решения судов первой и апелляционной инстанции отменено. Принято новое решение, которым признан недействительным договор аренды земельного участка, Ответчика обязали возвратить земельный участок в состав земель государственной собственности в лице ГУ Госземагентства в области, с Ответчика взыскан в пользу госбюджета судебный сбор за рассмотрение иска, апелляционной и кассационной жалоб.

Аргументы суда

Согласно предписаниям ст. 13 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

Одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату. Арендная плата – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком; размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются Налоговым кодексом (далее – НК).

В то же время согласно пп. 14.1.136 НК (в редакции, действовавшей на время заключения спорного договора) арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности – это обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. По содержанию п. 288.5 НК арендная плата устанавливается в договоре аренды с учетом минимальных и предельных ограничений ее размера, приведенных в указанном пункте.

Для определения размера земельного налога и арендной платы используется НДО земельных участков (ч. 1 п. 289.1 НК), а Госземагентство по индексу потребительских цен за предыдущий год ежегодно рассчитывает величину коэффициента индексации НДО, на который она индексируется по состоянию на 1 января текущего года по соответствующей формуле. Статьей 1 Закона № 1378 (в соответствующей редакции) определено, что НДО земельных участков – это капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам.

В соответствии с предписаниями ст. 13 Закона № 1378 проведение НДО земельных участков обязательно при определении размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Согласно ст. 18 данного Закона она проводится в соответствии с государственными стандартами, нормами, правилами, а также другими нормативно-правовыми актами на землях всех категорий и форм собственности.

По результатам бонитировки почв, экономической оценки земель и НДО земельных участков составляется техническая документация. Данные о НДО отдельного земельного участка оформляются как извлечение из технической документации по НДО земель. Предписаниями ст. 23 Закона № 161 определено, что техническая документация по бонитировке почв, экономической оценке земель и НДО земельных участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом, а земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, – районными советами.

Оценка земель проводится для сравнительного анализа и прогноза эффективности использования земли как природного ресурса и основного средства производства, а также при осуществлении гражданско-правовых соглашений (ст. 38 Закона от 22.05.03 г. № 858-IV «О землеустройстве»).

На основании анализа норм законодательства суд пришел к выводу, что земельным законодательством предусмотрена обязательность проведения НДО земельных участков государственной и коммунальной собственности, что необходимо для определения размера арендной платы за них.

Однако, как установили суды в процессе рассмот­рения спора, и это подтверждено материалами дела, НДО спорного земельного участка не разрабатывалась, не согласовывалась, на рассмотрение уполномоченному органу не подавалась и, соответственно, им не утверждалась.

Следовательно, Ответчиком не был соблюден установленный законом порядок определения арендной платы за спорный земельный участок согласно проведенной НДО; арендная плата по оспариваемому договору рассчитана в нарушение порядка ее определения без проведения обязательной НДО. При таких обстоятельствах оспариваемый договор аренды противоречит требованиям ст. 13 Закона № 1378, предписаниям ст. 15 Закона № 161.

Согласно предписаниям ст. 203 Гражданского кодекса (далее – ГК) содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам. В соответствии с ч. 1, 3 ст. 215 ГК основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной требований, которые установлены ч. 1–3, 5 и 6 ст. 203 ГК.

Суд указал, что при таких обстоятельствах решения судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому подлежат отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

Сельхозпредприятиям, которые намерены арендовать земельные участки государственной или коммунальной собственности, в частности, на конкурентных основаниях путем участия в земельном аукционе, необходимо контролировать наличие НДО земельного участка, поскольку ее отсутствие в дальнейшем может стать основанием для расторжения договора аренды.

Судебная практика по договору аренды сформировалась в колоссальных объемах. Но периодически взгляды судов на тот или иной вопрос менялись. В материале мы осветим некоторые вопросы, которые часто задают об арендных отношениях.

Какие есть обзоры судебной практики по аренде?

ГК РФ предусматривает различные виды договоров аренды: предприятия, зданий и сооружений, транспорта и некоторые другие. Почти по всем из них судебная практика обширная, причем основополагающие вопросы были предметом рассмотрения высших судебных инстанций.

Рекомендуем ознакомиться с актами высших судов:

• постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 о практике применения норм об аренде в целом;
• постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 17 о выкупном лизинге.

К сожалению, имеется лишь один обзор судебной практики об аренде, исходящий от ВАС РФ (см. информационное письмо от 11.01.2002 № 66). Однако арбитражные суды субъектов РФ на регулярной основе обобщают судебную практику о том или ином виде аренды. Рекомендуем ознакомиться с ними на официальных порталах судов. Это полезно, так как в разных регионах практика по тому или иному вопросу может различаться.

Аренда — это услуга или нет?

Аренда и возмездное оказание услуг — разные виды договоров, регулируются они отдельными главами ГК РФ и имеют своим содержанием отличные обязательства. Поэтому в гражданско-правовом смысле аренда абсолютно точно услугой не является. Впрочем, это как раз обычно не вызывает споров.

Спорным является определение аренды для «целей налогообложения». Налоговые органы долгое время настаивали на признании предоставления имущества в аренду реализацией услуг, и им это успешно удавалось. Вплоть до 2002 года, если вставал вопрос об аренде — услуга это или нет — судебная практика была на стороне налоговиков.

Так, Верховный суд РФ еще в 1999 году в решении № ГКПИ 98-808, 809 (от 24.02.1999) допустил возможность распространения норм об оказании услуг на арендные отношения.

Однако объективно услуга имеет признаки:

• представляет собой деятельность;
• потребляется в процессе ее получения;
• результат ее материального воплощения не имеет.

Ни одному из этих признаков арендные операции не соответствуют. Поэтому даже в налоговом смысле аренду нельзя признать услугой. И с 2002 года суды стали вставать на сторону налогоплательщиков.

Впервые о том, что аренду нельзя отнести к услугам, «обмолвился» ВАС РФ в постановление Президиума от 22.07.2003 № 3089/03. Подробно аргументировали в дальнейшем эту позицию другие суды:

• ФАС МО в постановлении от 09.10.2002 № КА-А41/6544-02;
• ФАС ЗСО в постановлении от 25.08.2003 №А26-1286/03-25.

Исходя из изложенного, оформлять акты об оказании услуг аренды излишне. Но если стороны предусмотрели это в договоре, придется их оформлять (письмо Минфина РФ «Об учете в целях налогообложения прибыли организаций…» от 15.06.2015 № 03-07-11/34410).

Как вернуть ошибочную переплату по договору аренды — судебная практика

Ситуация с ошибочно перечисленной арендной платой попала в обзор практики Президиума ВАС РФ еще в 2000 году. Арендодатель включал в расчеты арендной платы отчисления, не предусмотренные договором, из-за чего арендатор обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

По мнению арендодателя, нормы о неосновательном обогащении применять было нельзя, так как речь шла о договорных отношениях. А их нарушение влечет лишь взыскание убытков.

Суд с такой позицией не согласился и указал, что хотя оплата была произведена в соответствии с договором, но не на его основании, ведь арендатор заплатил то, чего не должен был платить (см. п. 4 информационного письма от 11.01.2011 № 49). Действующая судебная практика это подтверждает. Пример — постановление ФАС УО от 20.02.2014 по делу № А76-13448/2012.

Ныне большинство таких споров связано с изменением арендной платы за землю из-за изменения нормативных актов, ее устанавливающих. Правила о неосновательном обогащении, в силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ, применяются независимо от того, из-за чего произошло обогащение. Отметим также, что переплата за земельные участки, собственность на которые не разграничена, рассчитывается по ставкам субъекта РФ (определение ВС РФ от 05.10.2015 № 303-ЭС15-5991).

Переплата, вызванная противоправными действиями арендодателя, может быть взыскана в качестве убытков. Суд удовлетворил требование арендатора, который был вынужден уплачивать арендную плату из-за незаконного отказа в выкупе недвижимости (см. постановление АС МО от 05.04.2016 по делу № А40-94854/2015).

Немного об аренде предприятий

По аренде предприятий судебную практику нельзя назвать сложившейся, так как этот вид договора не слишком распространен в России. Объясняется это небольшой теоретической базой и недостаточной регламентацией соответствующих отношений в законе. Приведем судебные решения, касающиеся квалификации договора как аренды предприятия:

1. Арендодатель потребовал признать договор аренды предприятия недействительным, в том числе в связи с отсутствием его госрегистрации. Кассация поддержала отказ в иске, указав, что договор не является арендой предприятия, так как по нему не передавалось имущество, которое должно передаваться в составе предприятия (в т. ч. сырье, долги, имущественные права). Поэтому нормы об аренде предприятия не применимы, а договор государственной регистрации не подлежал (постановление ФАС СЗО от 01.06.2011 по делу № А66-13706/2009). Схожее судебное решение — постановление ФАС СКО от 07.11.2007 по делу № А32-14888/06-38/194-2007-38/130.
2. Обратная ситуация. Арендодатель заявил требование о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требования отказали, квалифицировав договор как аренду предприятия ввиду попадания его под все признаки, установленные ст. 656 ГК РФ. Такой договор подлежал государственной регистрации, однако в связи с ее отсутствием он не заключен, а потому недействительным признан быть не может. В кассации решения устояли (постановление ФАС ПО от 08.07.2004 № А06-2375-20/03).

Судебная практика по аренде нежилых помещений

В 2000 году ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 указал, что к таким договорам нужно применять нормы об аренде зданий по аналогии. Отсюда важный вывод: такие договоры подлежат госрегистрации, если заключены на срок более года, иначе они считаются незаключенными.

Рассмотрим вопросы, связанные с госрегистрацией таких договоров:

1. В случае распространения действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, один из контрагентов может попытаться заявить о незаключенности договора. Ведь суммарный срок аренды может быть более года, а регистрация отсутствует. На такой случай у судов однозначное мнение: предшествующий период в срок аренды не включается (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС ПО от 09.09.2008 по делу № А06-4970/07).
2. Выводы судов неоднозначны, если дата начала аренды отличается от даты подписания договора:

• часть судей считают, что в таком случае для целей госрегистрации срок будет исчисляться с даты начала аренды (постановление ФАС ЗСО от 23.07.2009 по делу № А26-424/2009);
• другие судьи, напротив, принимают во внимание дату подписания договора (постановление ФАС МО от 31.05.2013 по делу № А40-23049/12-64-209).

Важен вопрос о возможности аренды части помещения. В целом Пленум ВАС разрешил его положительно (см. п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73). Однако важно иметь в виду, что такой договор будет действителен только в том случае, если стороны достаточно индивидуализируют часть помещения и выделят ее на поэтажном плане (см. постановление ФАС ДВО от 25.01.2010 по делу № А73-6056/2009, постановление ФАС МО от 20.09.2007 по делу № А40-17498/07-152-97).

Итоги

Каждый раз, формируя позицию по тому или иному арендному спору, следует изучать судебную практику, причем именно своего округа, так как не все арбитражные суды страны едины в одних и тех же вопросах. Ориентироваться лучше на решения кассационной инстанции, поскольку нередко решения первой и апелляционной инстанций отменяются.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Ключевая специализация Юридической Компании «ЮСАКТУМ» — ведение арбитражных дел и представительство интересов Клиентов в арбитражных судах по арендным, земельным, строительным, корпоративным спорам, спорам о защите интеллектуальных прав. С успешным опытом ведения арбитражных дел по арендным и иным категориям арбитражных споров можно ознакомиться в рубрике «Практики», с образцами процессуальных документов, которые были подготовлены нашими арбитражными юристами, и посредством использования которых достигнуты положительные результаты при разрешении арбитражных споров, в том числе арендных споров – в рубрике «Арбитражные процессуальные документы».

• Закон и право действуют – доверьтесь профессионалам: 8 (495) 790-98-06!

Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространённых договоров, заключаемых между представителями бизнеса. Поэтому в отношении его заключения, расторжения, изменения его условий, признания договора аренды недействительным, возникает огромное количество арбитражных споров в арбитражном суде. В настоящей статье мы приведем и рассмотрим несколько примеров распространённых ошибок арендодателей и арендаторов, определённых судебной практикой, способных повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

• 1. При заключении договора аренды нежилого помещения государственным (муниципальным) унитарным предприятием необходимо помнить, что обязательным условием его заключения является наличие согласия собственника имущества (муниципального образования) на заключение такого договора аренды (в том числе и на совершение крупных сделок).

Обязательное наличие такого согласия императивно предусмотрено ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»: «Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия».

Как указано в абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сделки, заключенные без соблюдения, указанного выше условия являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 28.02.2014 года № Ф05-1511/2014.

• 2. При заключении договора аренды нежилого помещения необходимо выяснить, обладает ли лицо, заключающее договор аренды со стороны арендодателя правом на передачу нежилого помещения в аренду. Также на стороне арендодателя может выступать лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу нежилого помещения в аренду. Несоблюдение указанных условий может повлечь ничтожность договора аренды нежилого помещения.

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 года № 13387/2011.

• 3. При заключении договора аренды нежилого помещения по результатам проведения торгов на право его заключения необходимо помнить, что в случае, если правила проведения торгов, установленных соответствующим органом местного самоуправления, противоречат общим правилам проведения торгов, установленных Гражданским кодексом РФ, подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение указанного условия могут повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2006 года № А82-6847/06.

• 4. При оформлении дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения, заключенного с органом местного самоуправления необходимо соблюдать ограничения, не позволяющие признавать указанное дополнительное соглашение самостоятельной гражданско-правовой сделкой.

В случае признания дополнительного соглашения самостоятельной правовой сделкой, к его заключению будут применяться требования, предъявляемые органом местного самоуправления к заключению самостоятельного договора аренды нежилого помещения – путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 22.01.2007 года № А82-14302/06.

• 5. Для удовлетворения искового заявления о признании договора аренды нежилого помещения недействительной сделкой необходимо доказать нарушение оспариваемым договором аренды прав и охраняемых законом интересов, за защитой которых истец обратился в арбитражный суд.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2008 года по делу № А29-3099/2007.

• 6. Договор аренды, заключенный после 31 января 1998 года на срок менее 1 года не может быть признан недействительным (ничтожным) по основаниям отсутствия государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении объекта аренды.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 05.09.2007 года № А29-4242/2007, в постановлении второго арбитражного апелляционного суда от 22.11.2007 года.

• 7. При оформлении дополнительного соглашения, которым устанавливается новый срок договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимо помнить, что указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации вместе с договором аренды нежилого помещения; в отсутствие такой государственной регистрации дополнительное соглашение является незаключенным, а договор аренды нежилого помещения по истечении срока, на который он был заключен – возобновленным на неопределенный срок.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 10.09.2007 года № А82-4168/2007, в постановлении второго арбитражного апелляционного суда от 30.10.2007 года.

• 8. При заключении договора аренды нежилого помещения на срок не менее 1 года необходимо помнить, что при отсутствии его государственной регистрации, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре аренды возложена обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора аренды.

Также необходимо учитывать, что арендодатель и арендатор не лишены права подать исковое заявление (встречное исковое заявление) о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, если другая сторона от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения уклонилась.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 10.09.2007 года № А82-3727/2006, в постановлении второго арбитражного апелляционного суда от 15.01.2007 года.

• 9. Важным условием договора аренды нежилого помещения является четкое указание на передаваемое в аренду нежилое помещение. Описание передаваемого в аренду нежилого помещения должно позволять точно устанавливать подлежащее передаче в аренду имущество. Не соблюдение указанных условий повлечет за собой незаключённость договора аренды нежилого помещения согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ.

При оформлении договора аренды нежилого помещения арендодатель и арендатор должны указать следующие минимальные данные в отношении нежилого помещения:

— адрес места расположения нежилого помещения;

— наименование нежилого помещения, указанное в свидетельстве о государственной регистрации права собственности;

— площадь передаваемого в аренду нежилого помещения;

— условный или кадастровый номер нежилого помещения.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 07.04.2005 № КГ-А41/1490-05.

• 10. При заключении договора аренды нежилого помещения арендодатель и арендатор также должны отразить существенное условие договора аренды о сроке его действия. В случае, когда арендатор продолжит пользоваться нежилым помещением, переданным в аренду после истечения срока договора аренды, а арендодатель не заявит возражений против такого пользования, то договор аренды будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Однако, положения п. 2 ст. 610 ГК РФ не будут применяться в случае отсутствия у арендодателя волеизъявления на сдачу нежилого помещения в аренду. Таким образом, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не могут рассматриваться как основание для понуждения арендодателя к заключению договора.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 20.09.2005 № КГ-А41/8799-05.

/
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е
г. Краснодар Дело № А32-11772/2017
26.02.2019
Резолютивная часть решения объявлена 10.01.2019. Полный текст решения изготовлен 26.02.2019.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)
к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Черноморский» (ИНН 2318029090, ОГРН 1032310482445)
третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Черноморский» Козлов Андрей Валерьевич
о взыскании 807 482 рублей 29 копеек и о расторжении договора аренды от 24.11.2003 № 4900002953 о предоставлении земельного участка 8 051 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1003, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87,
при участии в заседании представителя истца Плотникова Д.И., установил следующее.
В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось администрация города Сочи с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Черноморский» о взыскании 807 482 рублей 29 копеек, из которых 717 317 рублей 41 копейка задолженности, 90 164 рубля 88 копеек неустойки и о расторжении договора аренды от 24.11.2003 № 4900002953 о предоставлении земельного участка 8 051 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1003, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, д. 87 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка за период с 01.04.2016 по 30.09.2016.
Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Определением от 02.11.2017 производство по делу А32-11772/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-23409/2016.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2018 первоначальный иск: заявление о взыскании задолженности за период с 01.10.2015 по 29.10.2015 оставлены без рассмотрения, с ответчика в пользу администрации города Сочи взыскана задолженность за пользование земельным участком за период с 30.10.2015 по 31.03.2016 в размере 251 796 рублей 79 копеек. В удовлетворении остальной части требований отказано, с общества в доход федерального бюджета 8 036 рублей государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано. Расходы по встречному иску отнесены на истца по встречному иску.

Согласно статье 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.
Таким образом, имеются основания для возобновления производства по делу.
В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10.01.2019 до 12 часов 00 минут. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.
В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 24.11.2003 на основании постановления главы города Сочи от 14.08.2003 № 481/8 администрация (арендодатель) и Скоробогатов А.А. (арендатор) заключили договор аренды № 4900002953 земельного участка общей площадью 8051 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109014:0016, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87, предоставленного в целях: «другие промышленные производства». Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим, именуется в дальнейшем «разрешенным пользованием» и не подлежит расширительному толкованию.
Дополнительным соглашением от 13.03.2007 пункт 1.2 названного договора изложен в следующей редакции: «Земельный участок предоставляется для использования его в целях строительства 16-ти этажного жилого дома сроком до 27.05.2009». Дополнительным соглашением от 05.06.2009 срок строительства продлен до 05.06.2011.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 20.04.2016 № 90-17707306.
11 июня 2009 года на основании Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»» зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Сочи на земельный участок площадью 8 051 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109014:0016, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 523479.
На основании соглашения от 29.03.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.11.2003 № 4900002953 права и обязанности арендатора перешли к обществу.
Ссылаясь на нарушение обществом договорных обязательств в части внесения арендной платы в период с 01.04.2016 по 30.09.2016 и наличие задолженности, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании долга в размере 717 317 рублей 41 копейки и неустойки в сумме 90 164 рублей 89 копеек за период с 21.04.2016 по 16.10.2016.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор — вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Разрешая возникший спор, суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:01090168:1003 расположен в административных границах города-курорта Сочи. На момент подписания договора аренды от 24.11.2003 № 4900002953 данный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью.
Полномочиями по распоряжению им администрация не обладала, ввиду чего договор недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса.
В то же время, ничтожность договора аренды не освобождает арендатора от внесения платы за землепользование.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
Если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Таким образом, стоимость аренды публичной земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стоимость пользования указанным имуществом должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы.
По правилам статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В соответствии со статьей 126 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 данного Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» разъяснено, что по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.
Таким образом, в качестве критерия для разграничения текущих и реестровых платежей выступает момент возникновения обязательства по оплате товаров, работ, услуг. При этом, если отношения между сторонами предусматривают периодическое внесение должником платы за пользование имуществом и внесение данной оплаты осуществляется за определенные периоды, критерием для разграничения текущих и реестровых платежей является окончание соответствующего периода и наступление обязательства по оплате (вне зависимости от даты начала периода).
Определением арбитражного суда Краснодарского края от 30 октября 2015 года по делу № А32-39582/2015-43/151-Б принято к производству заявление ООО «Стройэнергокомплекс» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Торговый дом «Черноморский» (ИНН 2318029090, ОГРН 1032310482445).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2016 ООО «Торговый дом «Черноморский» (далее – должник) признан банкротом, в отношении должника введена процедура наблюдения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2017 ООО «Торговый дом «Черноморский» (ИНН 2318029090, ОГРН 1032310482445) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства. Определение суда от 28.07.2017 конкурсным управляющим утверждена Фоминых Д.Е.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2016 конкурсным управляющим утвержден Козлов Андрей Валерьевич (далее – управляющий).
Требования истца о взыскании задолженности с 01.04.2016 являются текущей задолженностью.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРП, также исходит из того, что обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства такого жилого дома, у застройщика прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса.
Законодатель указал на правовой подход, применяемый в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что на предоставленном обществу как застройщику в аренду земельном участке построен и введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом с общим количеством этажей – 17 (включая один технический этаж), общей площадью 31 558, 95 кв. м; одноэтажное нежилое здание (проходная) общей площадью 17,9 кв. м; трехэтажное нежилое здание (административный корпус) общей площадью 729,6 кв. м, не завершенный строительством объект общей площадью 3160,5 кв. м (51% готовности), что зафиксировано в акте осмотра земельного участка от 01.12.2015.
На основании выписки из ЕГРП от 14.03.2016 N 23/197/002/2016-423 в спорный период обществу на праве собственности принадлежали нежилое здание площадью 3160,5 кв. м, проходная (нежилое) площадью 17,9 кв. м, объект незавершенного строительства общей площадью 3160,5 кв. м (51% готовности).
Суду предоставлена информация в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109016:1003, по ул. Одоевского, 87, Лазаревского района города Сочи, представлено разрешение от 08.06.2011 № RU 23309-134/Л-1-245 на строительство объекта: «16-этажный многоквартирный жилой дом», па земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1462 по 23:49:0109016:1003, по ул. Одоевского, Лазаревского района города Сочи, выданное ООО «Торговый дом «Черноморский» и документы, послужившие основанием для его выдачи.
Ответчик, исполнив надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 14.04.2015, первая регистрация права собственности на квартиру произведена в августе 2015 года, перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома.
Таким образом, прекращена обязанность общества по оплате за пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в каждом из домов.
Доказательств, опровергающих указанный довод администрация суду не представила, и материалы дела не содержат.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела, суд считает, что у общества отсутствует обязанность оплачивать пользование земельным участком за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 в той его части, на которой расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме.
В отношении объекта трехэтажное нежилое здание (административный корпус), общей площадью 729,6 кв. м, у ответчика также отсутствует обязанность оплачивать пользование земельным участком, поскольку указанный объект принадлежит на праве собственности Скоробогатову А.А., запись регистрации 23-01.46-3.2.2001-21.
Суд неоднократно предлагал лицам, участвующим в деле, рассмотреть вопрос о проведении экспертизы в целях определения нормативно установленной площади объектов.
Представители сторон ходатайств о назначении экспертизы не заявили.
Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом требований статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что взысканию задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:01090168:1003, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87, за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 отсутствует.
В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка условие договора о неустойки за просрочку внесения арендных платежей неприменимо, также как и не применимо условие о расторжении договора в связи с чем, в удовлетворении требования о взыскании неустойки, а также о расторжении договора надлежит отказать.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 110, 123, 146, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:
Возобновить производство по делу.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья О.Б. Куликов

Суд:

АС Краснодарского края

Истцы:

Администрация г. Сочи

Ответчики:

ООО «ТД Черноморский» (ИНН: 2318029090 ОГРН: 1032310482445)

Судьи дела:

Куликов О.Б. (судья)

Судебная практика по:

Признание договора купли продажи недействительным
Судебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ
Неосновательное обогащение, взыскание неосновательного обогащения
Судебная практика по применению нормы ст. 1102 ГК РФ