Куперс

Бухучет и анализ

Требования к условиям аренды нежилого помещения

ПРАВО И СОЦИАЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

УДК 37 Е.В. Дадаян, А.Н. Сторожева

ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

E.V. Dadayan, A.N. Storozheva

THE FEATURES OF THE CONTENT OF THE LEASE CONTRACT

OF UNINHABITED PREMISES

В настоящее время договору аренды нежилого помещения (далее АНП) уделяется особое внимание не только в теории, но и на практике. Для изучения договора аренды в гражданском праве выделяют две группы обязанностей: первая группа включает в себя условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторая — основные обязанности арендатора. Особые требования предъявляются к содержанию договора. Специфическая особенность договора состоит в том, что выполнение обязанностей одной из сторон напрямую зависит от определенных действий другой стороны. В статье рассматриваются права и обязанности сторон в классическом варианте, а также проводится практический анализ содержания договора. По данному исследованию делаются предложения по дополнению норм ГК РФ, в частности пункта 1 статьи 616, условий о бремени несения расходов по проведению капитального ремонта. Таким образом, статья отражает актуальные аспекты содержания договора аренды нежилого помещения. Поднимаются проблемы регулирования гражданского законодательства и делаются предложения по изменению норм ГК РФ по договору аренды нежилого помещения.

Ключевые слова: аренда, нежилое помещение, права и обязанности.

Keywords: rent, non-residential premises, rights and responsibilities.

В настоящее время договору аренды нежилого помещения (далее АНП) уделяется особое внимание не только в теории, но и на практике. Особые требования предъявляются к содержанию договора. Так, под содержанием договора АНП понимают совокупность его условий, которые устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Специфическая особенность договора состоит в том, что выполнение обязанностей одной из сторон напрямую зависит от определенных действий другой стороны. Например, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления счетов арендодателем .

Для изучения договора аренды в гражданском праве выделяют две группы обязанностей: первая группа включает в себя условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторая — основные обязанности арендатора.

При этом, исходя из буквального толкования ГК РФ, можно выделить следующие права и обязанности, которые возникают у сторон в рамках исполнения договора аренды нежилого помещения:

— права и обязанности, связанные с передачей объекта во временное владение и (или) пользование;

— права и обязанности, связанные с внесением платы за пользование имуществом.

Мы рассмотрим права и обязанности сторон в классическом варианте.

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью арендодателя является передача нежилого помещения арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами .

ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать порядок передачи нежилого помещения по собственному усмотрению (п. 1, ст. 655).

Для согласования порядка передачи здания сторонам в договоре необходимо определить:

1) срок передачи имущества в аренду, который может быть определен конкретной календарной датой, истечением определенного периода времени и указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;

2) момент, когда обязательство по передаче объекта считается исполненным. В ГК РФ не закреплен момент исполнения обязанности по передаче имущества, именно поэтому стороны могут определить его самостоятельно, включив в договор положение, согласно которому обязательство арендодателя по передаче объекта будет считаться исполненным только после того, как он выполнит одно из следующих условий:

— подпишет передаточный акт (является обязательным условием);

— фактически передаст объект;

— предоставит арендатору комплект документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды;

— оплатит расходы по уплате государственной регистрации договора аренды;

3) доказательства передачи имущества в аренду. Таким доказательством чаще всего является акт приема-передачи имущества. Однако стороны вправе включить в договор положение, согласно которому он будет иметь силу акта приема-передачи имущества арендатору, в этом случае имущество будет считаться переданным с момента подписания договора аренды;

4) состав документов, относящихся к объекту аренды. К таким документам могут относиться: декларация пожарной безопасности , эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения. Такие документы передаются арендатору вместе с объектом аренды в срок, определенный в договоре в соответствии со статьями 190-194 ГК РФ;

5) состав принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды. Под принадлежностью объекта аренды понимаются вещи, которые предназначены для обслуживания объекта аренды в соответствии с его назначением либо условиями договора и связанные с ним общим назначением. Применительно к аренде помещений принадлежностью объекта

аренды являются коммуникации водоснабжения, канализации, газоснабжения, электрические сети, сантехническое оборудование;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

6) состояние объекта на момент его передачи арендатору. Арендатор может указать в договоре, какими именно параметрами или свойствами должен обладать объект аренды для использования его по целевому назначению. В этом случае любые отклонения от указанных свойств и параметров будут являться недостатками арендованного имущества. При передаче имущества сторонам необходимо указать в договоре либо в акте приема-передачи недостатки; указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей договора, и определить при необходимости порядок и способы устранения недостатков, а также установить, на какую из сторон возлагаются обязанность и расходы по их устранению.

Местом передачи арендованного имущества, как правило, является его место нахождения.

Следующей обязанностью арендодателя, которую возложил на него законодатель, является проведение капитального ремонта. Однако стоит учитывать, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора условиями договора (ст. 616 ГК РФ).

Так, например, ООО «Блок» обратилось в суд с иском к Пискунову

В.Б. о взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что 27 марта 2008 года между ними был заключен договор аренды нежилого помещения с приложением дефектной ведомости на здание цеха по производству пенобетона по вышеуказанному адресу. Дефектная ведомость была составлена сторонами в связи с необходимостью ремонтных работ в арендуемом нежилом помещении. Акт приема-передачи нежилого здания от 27 марта 2008 года был подписан сторонами, где указано, что техническое состояние нежилого здания, находящегося в неудовлетворительном состоянии, требует капитального ремонта. Также было дано согласие ответчика на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении. Истец произвел демонтаж по необходимости для проведения капитального ремонта, выполнил в полном объеме ремонтно-строительные работы согласно дефектной ведомости. Подрядная организация ООО «Мана-Сервис» выполнила полностью обязательства по ремонту, а истец исполнил перед ней обязательства по оплате услуг ремонта. Ответчик неоднократно препятствовал работе и в дальнейшем предложил расторгнуть договор аренды нежилого помещения. Договор аренды нежилого здания между сторонами не расторгнут. Истец просил взыскать с ответчика за демонтаж оборудования 450 460 рублей 28 копеек; за ремонтные работы 1 933 852 рублей 44 копейки, также

судебные расходы в размере 300 000 рублей — за услуги юриста по оформлению претензий, подготовке иска, представительству в суде.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Так, суд первой инстанции, определяя ко взысканию сумму ремонтных работ -1 933 852, 44 руб. и стоимость демонтажа оборудования в цехе — 450 460,28 руб., исходил из представленных ООО ПО «Блок» следующих доказательств: наличие договора подряда от

01.04.08 г. между ООО ПО «»Блок» и ООО «»Мана-Сервис» на выполнение подрядных работ по капитальному ремонту здания с указанием стоимости работ 2 384 312, 72 руб.; соглашения о зачете взаимных требований между ООО ПО «»Блок» и ООО «»Мана-Сервис» от

01.04.08 г.; локальные сметные расчеты, составленные ООО «»Мана-Сервис» на демонтаж оборудования на сумму 450 460,28 руб. и на ремонтные работы на сумму 1 933 852, 44 руб.; оформленные от

000 «»Мана-Сервис» счета к плательщику ООО ПО «»Блок» на сумму 450 460, 28 руб. от 08.04.10 г. (демонтаж оборудования) и на сумму

1 933 852,44 руб. от 08.12.09 г. (оплата ремонтных работ). Между тем судом первой инстанции каждому из этих документов дана оценка как надлежащему доказательству оплаты ООО ПО «Блок» указанных сумм — 450 460,28 и 1 933 852, 44 руб. В нарушение положений ч.1 ст. 57 ГПК РФ суд не предложил истцу представить доказательства в подтверждение своих расходов, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения ООО «»Мана-Сервис» подрядных работ. Согласно абз.1 п.1 ст.743 ГК РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, оп-

ределяющей цену работ. В силу п.1 ст.746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100 утверждены согласованные с Минфином России, Минэкономики России унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ и введены в действие с 01.01.2000 № КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», № КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат». Поскольку унифицированные формы, утвержденные Постановлением Госкомстата РФ от 11 ноября 1999 г. № 100, распространяют свое действие на юридических лиц всех форм собственности, осуществляющих деятельность в отраслях экономики, а работы, относящиеся к подрядным на объекте, не выполнялись физическими лицами, следовательно, обязательным в качестве доказательства принятия подрядных работ, выполненных юридическим лицом ООО «Мана-Сервис», являются № … «Акт о приемке выполненных работ», № … Справка о стоимости выполненных работ и затрат». Кроме того, имеющиеся в материалах дела счета, выставленные получателем ООО «Мана-Сервис» плательщику ООО ПО «Блок», без доказательства их оплаты через банк получателя КФ ЗАО АИКБ «Енисейский объединенный банк», не могут являться достоверным доказательством оплаты соответствующих сумм, указанных в этих счетах. Отказывая Пискунову В.Б. в заявленных им встречных требованиях о взыскании арендных платежей, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель препятствовал арендатору в пользовании помещением. Однако данный довод ООО ПО «Блок» (арендатора) нуждается в дополнительной проверке, поскольку вывод суда об отсутствии электроэнергии в помещении противоречит имеющейся в материалах дела справке ОАО «Красноярскэнергосбыт» от 14 марта 2011 г. об отсутствии ограничения режима энергопотребления в помещении за период с 2009 по

2010 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия Красноярского краевого суда определила решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 19 октября

2011 года изменить, в частности отменить, решение в части удовлетворения исковых требований ООО ПО «Блок» о взыскании с Пискунова убытков за демонтаж в размере 450 460,28 рубля, за ремонтные работы в размере 1 933 852, 44 рубля; судебных расходов в размере 30 000 рублей; возврате государственной пошлины в размере 21 651 рубля, в том числе отменить решение в части отказа в удовлетворе-

нии исковых требований Пискунова о взыскании с ООО ПО «Блок» задолженности по арендной плате и в указанных частях, дело направить на новое рассмотрение. В остальной части решение суда оставить без изменения .

Чтобы не возникало подобных случаев, субъектам при согласовании условий о проведении капитального ремонта необходимо учитывать, за чей счет ремонт будет выполняться: за счет арендодателя в силу закона либо за счет арендатора в силу договора. Если стороны пришли к заключению, что капитальный ремонт проводится арендатором, то необходимо:

— прямо указать в договоре, что капитальный ремонт проводится арендатором за счет арендодателя;

— указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

— указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

Также в договоре АНП могут быть установлены следующие обязанности:

1. Обязанность арендодателя воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным в аренду имуществом.

2. Обязанность предупредить арендатора в случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды в срок, указанный в договоре.

3. Иные обязанности, установленные договором.

К правам арендодателя относят право на сдачу в аренду имущества, которое обременено правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека), однако арендодатель обязан до заключения договора предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц, в противном же случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков . Для того чтобы избежать возникновения споров, арендатору при заключении договора необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения договора АНП.

Права и обязанности арендатора

К основным обязанностям арендатора относятся:

1. Пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

2. В процессе исполнения договора аренды арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии.

3. Производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.

4. Своевременное внесение арендной платы.

Обязанность пользования имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества. Для согласования условий сторонам необходимо установить цель и порядок использования объекта аренды. Прежде всего, устанавливая цель использования объекта аренды, необходимо принять во внимание его назначение, предусмотренное проектной и технической документацией. Если назначение объекта аренды было приведено в соответствие с условиями договора уже после его заключения, то в таком случае договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ .

Для того чтобы арендатором надлежащим образом исполнялась обязанность по использованию имущества, в договоре аренды необходимо указать следующие условия:

— определяющие объем использования объекта аренды;

— определяющие режим использования объекта аренды: параметры эксплуатации объекта во времени и порядок доступа к объекту аренды.

В случае если в договоре не указано условие о порядке использования объекта аренды, то арендатор, в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ, обязан пользоваться объектом аренды исходя из его назначения.

Следующей основной обязанностью арендатора является проведение текущего ремонта. Под текущим ремонтом нежилого помещения понимаются комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направленных на устранение неисправностей элементов объекта поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей объекта, а также работы по систематическому и своевременному предохранению частей помещения и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Проведение текущего ремонта является одним из способов обеспечения безопасности их эксплуатации .

Обязанность по осуществлению текущего ремонта является диспозитивной в части отнесения обязанности на одну или другую сторону. Однако пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязанность по проведению текущего ремонта закреплена за арендатором.

Для того чтобы сторонам избежать возможных споров, в договоре необходимо указать виды и срок работ, которые необходимо выполнять в рамках текущего ремонта арендованного имущества. Законодательство Российской Федерации выделяет в основном перечень работ по текущему ремонту жилых помещений, однако поскольку он является рекомендуемым, мы считаем возможным применять нормы и к нежилым помещениям. К таким нормативным документам относятся:

— Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации 27.09.2003 .

— Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения .

— Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 .

Стоит отметить, что вышеуказанные перечни являются рекомендуемыми, что позволяет сторонам договора аренды самостоятельно их дополнять либо пользоваться только их частью. В случае если виды работ по текущему ремонту и срок их выполнения не определены в договоре и между сторонами возникает спор об отнесении какого-либо вида работ, то он разрешается в суде. При этом суды в качестве критерия могут использовать рекомендуемые перечни работ, закрепленные в действующих нормативных документах .

Поддержание объекта в исправном состоянии означает поддержание помещения в работоспособном состоянии, соответствующее требованиям нормативно-технической и (или) конструкторской документации.

Для поддержания объекта аренды в исправном состоянии сторонам необходимо согласовать правила эксплуатации объекта и правила его технического обслуживания. Правила эксплуатации могут быть определены ссылкой на нормативный акт либо установлены по соглашению сторон. При этом согласованные в договоре правила должны соответствовать обязательным требованиям по безопасности, охране окружающей среды, энергоэффективности .

Стороны также могут установить повышенные требования к правилам эксплуатации объекта аренды, например определить ограничение по нагрузке на междуэтажные перекрытия либо на систему электроснабжения, даже если эксплуатационные документы позволяют давать повышенную нагрузку.

В случае если в договоре не установлены правила эксплуатации объекта и правила его технического обслуживания, то обязанность у арендатора возникает в силу статьи 616 ГК РФ, при определении порядка, объема и периодичности технического обслуживания сторона по договору может руководствоваться требованиями эксплуатационных документов.

Уплата арендных платежей за пользование имуществом по договору является существенным условием договора и обязанностью арендатора. В судебной практике нет однозначного подхода; одни суды считают, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с мо-

мента государственной регистрации договора , другие — с момента передачи имущества .

Здесь представляется правильным придерживаться второй позиции судов, поскольку государственная регистрация права аренды не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора

Стороны вправе самостоятельно определить периодичность внесения арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Помимо периодического внесения арендной платы, гражданское право различает следующие виды внесения платежей за аренду имущества:

— предварительная оплата — плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;

— отсрочка — арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;

— аванс и доплата (окончательный расчет) — часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть — после его окончания.

По общему правилу арендная плата вносится арендатором на счет арендодателя. Однако в практике имеет место быть ситуация, когда арендатор вправе возложить свои обязанности на третье лицо. Это возможно по аналогии со статьей 313 ГК РФ, за исключением случаев, когда запрет на такие действия установлен законом, договором или следует из существа обязательства.

Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику. Поэтому арендодатель обязан будет принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора, если только из договора или существа конкретного арендного обязательства не следует его право отказаться от этого.

Если же для арендодателя имеет принципиальное значение внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения обязательства по оплате на третьих лиц.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В случае если в договоре условие об арендной плате не согласовано, то договор признается незаключенным, а права и обязанности по нему у сторон не возникают.

Стороны могут самостоятельно установить арендную плату за единицу площади арендуемого объекта (квадратный метр) или иного показателя его размера. Для этого в договоре необходимо указать ставку арендной платы, единицу площади (или иного показателя) и период времени, за который взимается плата (п.3 ст. 654 ГК РФ).

Если стороны согласовали условие установления арендной платы за единицу площади, то она определяется исходя из фактического размера переданного арендатору объекта. В случае возникновения спора о пло-

щади суды руководствуются не условиями договора, а правоустанавливающими и иными документами, в которых содержатся характеристики объекта, в частности техническим паспортом, а также свидетельством о государственной регистрации права собственности либо выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ, установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Стороны могут установить в договоре размер платы за пользование участком либо указать, что он оговаривается дополнительно.

Если при заключении договора помещения стороны оговорили, что арендная плата за пользование имуществом не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, но при этом не заключили отдельный договор аренды этого участка, суд может взыскать с арендатора неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком .

На практике встречаются ситуации, когда стороны, изначально оговорив в договоре условие о плате за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, впоследствии исключают это условие из договора. Если при этом не оговариваются причины такого исключения или дальнейшая судьба платежей за землю, возникает неопределенность, которая может быть истолкована не в пользу одной из сторон. Так, например, исключая условие о плате за землю, стороны могут исходить из того, что данная плата входит в состав арендной платы в силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ. Однако суды могут толковать такое изменение как волю сторон установить плату за землю дополнительно к плате за пользование объектом. А из этого вытекает обязанность арендатора дополнительно оплатить арендную плату за пользование земельным участком, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Российское законодательство закрепляет права арендатора, которыми он может воспользоваться только с согласия арендодателя. Таким правом является сдача объекта договора в субаренду. ГК РФ содержит обязательное условие для сдачи имущества в субаренду — согласие арендодателя. Для того чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, субарендатору необходимо убедиться в получении согласия на заключение договора субаренды. Правила получения арендатором согласия на совершение сделки предусмотрены в статье 157.1 ГК РФ, согласно которой согласие арендодателя может быть как предварительным, так и последующим. Предварительное согласие должно содержать описание предмета сделки, на совершение которой оно выдается, последующее -сведения о конкретной сделке.

Согласие арендодателя может быть включено в текст основного договора аренды либо дополнительных соглашений к нему, а также

оформлено в виде отдельного документа (письма) арендодателя либо соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

В случае если согласие арендодателя на заключение договора субаренды отсутствует, то договор будет являться оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, согласие которого требовалось (ст. 173.1 ГК РФ).

Таким образом, подводя итоги, необходимо отметить, что на практике зачастую субъекты гражданского права, заключая договор АНП, указывают в нем только обязанности сторон. Обоснование такого порядка, на наш взгляд, лежит в принципе гражданского права о свободе договора. Однако, по нашему мнению, ГК РФ необходимо дополнить следующими положениями: включить в пункт 1 статьи 616 ГК РФ условия о бремени несения расходов по проведению капитального ремонта, а именно: «В случае если стороны установили в договоре обязанность арендатора проводить капитальный ремонт, то сторонам необходимо распределить бремя несения расходов на капитальный ремонт, а именно установить, что:

1) арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведённого арендатором;

2) стоимость капитального ремонта, произведённого арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы;

3) арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором».

Помимо этого, предлагаем уточнить пункт 1 статьи 616 ГК РФ — возможность изменения только в случае передачи нежилого помещения в пользование. А также пункт 1 статьи 616 ГК РФ необходимо дополнить следующим содержанием: «обязанность производить капитальный ремонт возлагается на арендатора лишь только при передаче имущества во временное владение и пользование».

Литература

1. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества: учебник. — М.: Статут, 2011. — 780 с.

3. Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» // Консультант Плюс: законодательство.

5. Чаусская, ОА. Гражданское право: учебник. — М.: Эксмо, 2011. —

С. 205.

6. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.04.2009 по делу № А45-4630/2008 // Консультант Плюс: судебная практика.

7. Приложение № 7 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте Российской Федерации 15.10.2003 № 5176) // Консультант Плюс: законодательство.

8. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» // Консультант Плюс: законодательство.

9. Приложение № 3 Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении плановопредупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» // Консультант Плюс: законодательство.

10. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от

18.02.2011 по делу № А55-4575/2010 // Консультант Плюс: судебная практика.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

12. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.07.2011 по делу № А60-35139/2010 // Консультант Плюс: судебная практика.

13. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2010 по делу № А60-24776/2009 // Консультант Плюс: судебная практика.

14. Определение Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Консультант Плюс: законодательство.

15. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011 по делу № А32-33660/2010 // Консультант Плюс: судебная практика.

16. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от

25.12.2012 по делу № А66-9447/2011 // Консультант Плюс: судебная практика.

Передача имущества в аренду — один из самых распространенных способов ведения бизнеса, когда собственник дает в пользование свое имущество на определенный срок без такового , а арендатор обязуется возвратить имущество по окончании срока аренды или по требованию собственника. Данные отношения оформляются договором аренды, заключаемым между двумя сторонами. Разберемся, что такое договор аренды, какие у него существенные условия, в чем его предмет, как его заключить, как установить возмещение коммунальных платежей, кто должен ремонтировать объект аренды, как его выкупить и т. Договор аренды — договор, в соответствии с которым арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование п. Различия между видами договоров аренды заключаются в специфике объектов аренды о том, что это такое, речь пойдет ниже и отношений по владению и пользованию ими.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 5 Разбор договора аренды коммерческой недвижимости

Ответственность за пожарную безопасность в арендуемом помещении

Например компания может направить своему контрагенту, с которым они ведут переговоры о заключении договора, письмо о намерениях в котором будет указаны шаги, которая компания намерена предпринять для заключения договора, а также подтверждение намерения заключить соответствующий договор.

Путем обмена такими письмами или двустороннего подписания прилагаемой к такому письму формы, стороны подтверждают, что принимают основные условия контракта и обязуются предпринять определенные действия для его заключения. Письмо о намерениях не является двусторонним соглашением юридически обязывающим стороны заключить договор на определенных условиях данную функцию выполняет Предварительный договор , но является добровольным документом подтверждающим намерения стороны действовать добросовестно для достижения общей цели заключение договора.

В некоторых случаях письмо о намерениях может рассматриваться как претензия, если в нем содержится указание на ненадлежащее исполнение договора. Законом или договором может быть предусмотрен обязательный досудебный претензионный порядок урегулирования конфликта интересов. Таким образом, отправляя письмо о намерении подать иск в суд в случае неудовлетворения требований, мы соблюдаем требования о досудебном порядке урегулирования спора. Москва ул. Тверская д. Уважаемый Петр Петрович!

Данное письмо касается наших предыдущих переговоров и достигнутых договоренностей. Прошу вас рассмотреть прилагаемое Соглашение о намерениях, и в случае, если вы согласны с тем, что информация содержащаяся в Соглашении о намерениях полностью отражает достигнутые договоренности, прошу вас подписать данное соглашение и в ответном письме направить его нам.

После получения от вас подписанного Соглашения о намерениях, мы также его подпишем со своей стороны и направим, вам после чего перейдем к следующей стадии реализации проекта. Благодарю за сотрудничество. Прошу обратить внимание, что данное письмо о намерениях не может рассматриваться как документ юридически обязывающий стороны заключить соответствующий договор.

Соглашение о намерениях. С уважением,. Приложение 1. Москва, ул. Тверская, д. Москва , кадастровый номер Торговый Центр включает в себя все площади, предназначенные для сдачи в аренду, площади общего пользования, сооружения и оборудование общего пользования, автомобильную парковку, а также иные объекты, расположенные в Торговом центре и на прилегающей территории.

Арендуемая Площадь — это часть площади Торгового Центра, которая будет арендована Арендатором. Дата открытия : первый день, когда Торговый центр начал свою коммерческую деятельность и открылся для посетителей.

Принимая внимание тот факт, что Арендодатель намерен разработать, спроектировать и построить Торговый Центр. Принимая внимание тот факт, что Арендатор заинтересован арендовать Арендуемую Площадь, как она определена в настоящем Соглашении, для того чтобы развивать торговлю.

Таким образом, принимая во внимание всё вышеизложенное, а также условия, изложенные далее, Стороны договорились о нижеследующем:. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору для переговоров проекты Договоров, соответствующих Основным условиям в течение примерно 1 месяца с момента подписания настоящего Соглашения.

Стороны настоящим договариваются, что настоящее Соглашение отражает их понимание и намерение в отношении подготовки и проведения переговоров по Договорам и ни одна из Сторон не имеет или не принимает на себя каких-либо обязательств или ответственности в по отношению к другой Стороне, возникающих или связанных с исполнением настоящего Соглашения. Арендуемая площадь располагается на 2 втором этаже , и составляет примерно 2 00 Двести кв.

Для целей Торгового Центра и Арендуемой Площади должна быть оборудована парковка для посетителей Торгового центра и Арендатора минимум на Двести парковочных мест. Во избежание каких-либо недоразумений Арендодатель настоящим подтверждает, что бесплатные парковочные места будут предназначены для использования Арендатором, его посетителями, а также иными арендаторами и посетителями Торгового Центра. Арендатор обязуется за свой счет подготовить Арендуемую Площадь для коммерческой деятельности и за свой счет получить все необходимые разрешения и лицензии, необходимые для осуществления его коммерческой деятельности, при условии, что Арендодатель предоставил все необходимые документы, требуемые соответствующими уполномоченными органами и которые должен иметь Арендодатель в соответствии с законодательством Российской Федерации, в согласованный срок.

Арендатор обязуется платить Арендатору годовую арендную плату, которая равна:. Чистый Оборот за определенный год представляет собой совокупную выручку, полученную и подлежащую получению Арендатором от продажи либо аренды товаров на Арендуемой Площади и оказания услуг покупателям на либо относящейся к Арендуемой Площади. Если Договор Аренды начинается или заканчивается в течение календарного года, определяющим является фактический период аренды Арендуемой Площади в течение этого года и достигнутый за этот период времени Оборот.

Помимо Арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю Операционные расходы — а именно — расходы по оплате коммунальных услуг, потребляемых в Торговом Центре за исключением арендованных площадей включая отопление и кондиционирование воздуха, расходы на эксплуатацию, поддержание чистоты, уборки снега, обслуживание и текущий ремонт помещений и оборудования, находящихся в общем пользовании, расходы на персонал, страхование и управление Торговым Центром, которые пропорционально распределяются между всеми арендаторами Торгового Центра.

Начиная с 1-го января года и до конца срока действия Договоров стоимость Накладных расходов Арендатора подлежит увеличению или уменьшению в соответствии с фактическими расходами, понесенными Арендодателем за соответствующий год. По истечении каждого календарного года Арендодатель обязан предоставить Арендатору письменный отчет о понесенных Операционных расходах за соответствующий год.

Арендатор имеет право проверить представленные отчеты о понесенных Операционных расходах. Стороны подтверждают, что с даты приемки Арендуемой Площади для отделочных работ Арендатор обязан возмещать Арендодателю расходы на электричество, воду и газ если используется. Арендатор совершает платежи, установленные Арендодателем ежемесячно предоплатой.

В конце года Арендодатель должен урегулировать фактически произведенные платежи с Арендатором; любая положительная либо отрицательная разница между совершенными авансовыми платежами и фактическими затратами подлежит, соответственно, возмещению Арендатору или последующей оплате Арендатором. Указанный выше порядок оплаты сервисных расходов не применяется если такие сервисные расходы будут рассчитываться на основании показаний установленных счетчиков.

Все денежные платежи, обязательства и расчеты, которые должны быть осуществлены по Договорам, включая платежи Арендной Платы, Арендной Платы с оборота Накладный расходы, Операционные расходы, плата за рекламу и плата за открытие не включают налог на добавленную стоимость «НДС» , который уплачивается Арендатором дополнительно.

Арендуемая площадь может быть использована только для установленных договорами целей. Любые согласования, которые необходимы для ведения коммерческой деятельности Арендатор должен получить самостоятельно за свой счет. Арендатор обязан подготовить и предоставить Арендодателю все необходимые чертежи и документы, относящиеся к работам, выполняемым Арендатором, которые потребуются Арендодателю для получения в кратчайшие сроки всех разрешений, лицензий и одобрений.

Технические и строительные отделы Арендодателя и Арендатора должны согласовать график предоставления таких чертежей и документов. Арендодатель будет координировать подготовку таких чертежей и документов Арендатором, и получать данные чертежи и документы в соответствии с графиком Арендодателя. Арендатор обязан предоставить после подписания Договора Аренды Банковскую гарантию для того, чтобы гарантировать финансовые обязательства Арендатора в соответствии с Договорами Аренды.

Стороны соглашаются с тем, что факт существования и условия настоящего Соглашения представляют из себя конфиденциальную информацию, и не подлежат разглашению третьим лицам без предварительного письменного согласия другой стороны, исключая раскрытия их юридическим консультантам и консультантам по недвижимости.

В соответствии с положениями пункта 4. По состоянию на 15 июня года за Арендатором числится задолженность по выплате Минимальной арендной платы, Операционных расходов и Сервисных расходов в размере:. Минимальная арендная плата. Таким образом, общая сумма задолженности по состоянию на 15 июня года составляет Четыреста тысяч рублей, включая НДС. Исходя из вышеизложенного, обязуем Вас в срок до 20 июня года устранить указанные нарушения Договора, а именно:. В полном объеме погасить задолженность по выплате Минимальной арендной платы, Операционных расходов и Сервисных расходов в соответствии с условиями Договора.

В случае неисполнения Вами вышеуказанных требований в установленный Арендодателем срок, а именно до 15 июня года , Арендодатель оставляет за собой право обратиться в Арбитражный суд города Москвы для защиты своих прав, а также воспользоваться своим правом одностороннего расторжения Договора согласно п.

Генеральный директор. После регистрации станут доступны примеры документов, рекомендации, а также пошаговые инструкции. Контакты Пользовательское соглашение О нас.

Письмо о намерениях. Актуальные шаблоны Письмо о намерениях Что такое письмо о намерениях? Насколько обязательным является письмо о намерениях? Пишем Письмо о намерениях Шаг 1. Старайтесь избегать двусмысленных фраз. Содержание письма должно быть однозначным и не позволяющим его трактовать двояко. Шаг 2. Укажите все условия, которые должны быть соблюдены для заключения сделки, например расторжение договора с существующим арендатором при заключении договора аренды , исполнение определенных требований в срок.

Шаг 4. Подпишите письмо о намерениях. Примеры документов Письмо о намерениии заключить договор. Основные условия 2. Операционные расходы Помимо Арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю Операционные расходы — а именно — расходы по оплате коммунальных услуг, потребляемых в Торговом Центре за исключением арендованных площадей включая отопление и кондиционирование воздуха, расходы на эксплуатацию, поддержание чистоты, уборки снега, обслуживание и текущий ремонт помещений и оборудования, находящихся в общем пользовании, расходы на персонал, страхование и управление Торговым Центром, которые пропорционально распределяются между всеми арендаторами Торгового Центра.

Все остальные расходы Арендодатель несет самостоятельно. Письмо о намерении подать в суд в связи с нарушениями. Исходя из вышеизложенного, обязуем Вас в срок до 20 июня года устранить указанные нарушения Договора, а именно: 1. Рекомендуемые документы Письмо об обязательствах Письмо о платежах. Юридическая помощь Обратиться за бесплатной помощью к юристу. Возврат к списку.

Выберите тип документа. Коммерческое предложение Меморандум Письмо c предложением работы Письмо о намерениях Письмо о платежах Письмо об обязательствах Письмо-запрос Письмо-отказ Письмо-подтверждение Претензия Претензия Арендатора по договору аренды Претензия Арендодателя по договору аренды Справка Уведомление.

Заявление об отводе судьи Иск о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности Иск о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать помещение Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате Исковое заявление о признании банкротом.

Брачный договор Доверенность в суд Договор аренды дома Договор аренды земельного участка Договор аренды квартиры Договор беспроцентного займа Договор дарения автомобиля Договор купли продажи квартиры Договор найма квартиры Договор ремонта квартиры Завещание Претензия в страховую компанию Претензия на некачественный товар Соглашение о детях Соглашение о разделе имущества.

Заявление о выдаче судебного приказа Заявление об отводе Исковое заявление о защите прав потребителя Исковое заявление о снижении алиментов.

Соглашение с арендодателем

Законы в России не определяют, кто отвечает за пожарную безопасность, — арендатор или арендодатель. При подписании контракта оба субъекта могут сами распределять обязанности обеспечивать ПБ на территории здания. Правовые нормы перечисляют лиц, которые отвечают за неисполнение ППБ. К ним относят как собственника, так и съемщика объекта. Собственник должен предоставить съемщику объект, который соответствует условиям контракта и предназначению сооружения.

Договор аренды автомобиля между организацией и директором. Ст. ГК РФ указывает: Договором признается соглашение двух или нескольких лиц.

Соглашение о расторжении договора аренды

Если вы зарегистрированы на одном из этих сайтов, или у вас есть учетная запись OpenID, вы можете войти на Asks. Если у вас уже есть профиль на Asks. Выберите сайт и следуйте инструкциям. Добавление комментариев запрещено правилами блога. Разрешено только: модераторам, зарегистрированным пользователям, участинкам блога. Забыли пароль? Если вы зарегистрированы на других сайтах, авторизуйтесь по протоколу OpenID: livejournal.

Письмо о намерениях

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: Суммы, полученные в качестве возмещения стоимости ремонта, являются облагаемым налогом на прибыль доходом арендодателя и объектом налогообложения НДС. В этом случае при передаче результатов выполненных работ арендатору арендодатель выставляет обычный счет-фактуру. Порядок выставления счетов-фактур при заключении агентского договора приведен в соответствующем разделе ответа.

Например компания может направить своему контрагенту, с которым они ведут переговоры о заключении договора, письмо о намерениях в котором будет указаны шаги, которая компания намерена предпринять для заключения договора, а также подтверждение намерения заключить соответствующий договор. Путем обмена такими письмами или двустороннего подписания прилагаемой к такому письму формы, стороны подтверждают, что принимают основные условия контракта и обязуются предпринять определенные действия для его заключения.

Как составить соглашение о возмещении арендодателем расходов на капитальный ремонт арендатору?

Каталог предприятий Новости Беларуси. Государственная регистрация. Основой для заключения настоящего соглашения являются предварительно принятые каждой стороной решения о прекращении Договора аренды. Для подготовки арендованного имущества и документов к передаче стороны создают комиссию из своих представителей. Состав комиссии определяется совместным решением руководителей сторон.

Претензия Арендатора по договору аренды

Самыми распространенными нарушениями арендодателя по договору аренды являются: проблемы с помещением отсутствует электричество или отопление, помещение разрушается и доступом в него, необоснованные начисления, непредоставление требуемой информации по договору. Так называемый ответ на претензию арендодателя. Претензия по договору аренды должна быть составлена в письменном виде. После того, как претензия написана ее необходимо отправить почтой желательно Почтой России по адресу арендодателя указанному в Договоре аренды, а также по адресу если они отличаются указанному в выписке из ЕГРЮЛ в отношении арендодателя. Тверская д. Москва, ул. В соответствии с п. На основании изложенного и в соответствии с п.

Различия между видами договоров аренды заключаются в специфике считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем . При улучшении объекта аренды силами арендатора арендодатель не.

Предлагаем рассмотреть тему: «соглашение о расторжении договора аренды» с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту. Такое соглашение, по общепринятым правилам, не должно оформляться в случае, если срок, на который был заключен арендный договор, полностью истек, а арендатор не высказал определенных намерений повторного найма этого же имущества: оборудования, транспорта, недвижимости и т.

Соглашаясь с условиями настоящего документа, зарегистрированный пользователь Интернет-ресурса speedrent. Принимая условия Соглашения, Арендодатель поручает и обязуется оплатить, а Исполнитель принимает на себя обязательство совершать комплекс юридических и иных действий, связанных и направленных по продвижению и реализации услуг Арендодателя объектов недвижимого имущества далее — Помещения по организации мероприятий третьим лицам, согласно условиям Соглашения. Расчеты производятся в автоматическом режиме при наличии подписанных документов за предыдущий расчетный период месяц. При этом под карточкой Помещения понимается раздел WEB-сайта Исполнителя , содержащий специальную форму для указания данных о каждом из Помещений, расположение которого сообщено Арендодателю при его регистрации на WEB-сайте Исполнителя.

Новости Инструменты Форум Барометр. Войти Зарегистрироваться. Вход для зарегистрированных:.

Льготы по трудовому законодательству Женщина, имеющая ребенка-инвалида в возрасте до 16 лет, имеет право на неполную рабочую неделю или неполный рабочий день с оплатой пропорционально отработанному времени. Многим это очень удобно. Данная мера была применена в связи с большим количеством мошеннических действий с данным документом. Ленина 8, 229 Тел. Для расчета берут не всю стоимость — и не ту, что указана в договоре купли-продажи.

И таким видом является столбчатый фундамент.

На основании решения судебной инстанции квартиру зарегистрируют в Росреестре в собственность дольщика без акта приемки-передачи. Таким образом, в настоящее время не узаконено целевое требование использования сезонной резины, но существует наказание за шипы в летнее время и за заведомое нарушение безопасности на дороге (летние шины зимой).

До истечения срока предупреждения об увольнении работник имеет право в любое время отозвать свое заявление. Для того чтобы вернуть изделие с дефектом в магазин, необходимо обратиться туда с чеком, подтверждающим факт покупки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх