Куперс

Средства и имущество ТСЖ

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Средства и имущество ТСЖ

Товарищество обладает на праве собственности имуществом и средствами, используемыми для осуществления целей и решения основных задач, ради которых было создано.

ТСЖ, как юридическое лицо, имеет определенный, установленный законом статус. Товарищество обладает на праве собственности имуществом и средствами, используемыми для осуществления целей и решения основных задач, ради которых было создано. В первую очередь это ремонт и содержание многоквартирного дома.

Собственность и недвижимость товарищества

Российский жилищный закон определяет возможность ТСЖ иметь в собственности имущество и использовать его, заключать с ним сделки. Причем оно может быть как движимым, так и недвижимым, располагаться как в пределах жилого дома, так и за его пределами. Также закон дает товариществам право иметь в собственности средства, поступающие из различных источников и использовать их по назначению.

Следует различать общее имущество граждан-собственников помещений многоквартирного дома и имущество товарищества собственников жилья, как юридического лица.

ТСЖ может принадлежать имущество, которое обеспечивает общую деятельность организации, позволяет своевременно проводить ремонт, способствует нормальному содержанию многоквартирного дома.

Товарищество приобретает в собственность новое имущество на взносы своих участников и распоряжается им для осуществления основных задач, а следовательно, для всестороннего и полного обслуживания, содержания многоквартирного жилого дома.

Движимое имущество и денежные средства ТСЖ

К этому виду имущества относятся средства, материалы, инвентарь, при помощи которых организация занимается содержанием многоквартирного дома, проводит ремонт многоквартирного дома. Принадлежность имущества товариществу должна быть подтверждена документами.

Сделки по приобретению имущества должным образом оформляются. Член товарищества может передать ТСЖ какое-либо имущество для общего содержания дома, его ремонта, капремонта, или для более эффективного функционирования организации и выполнения других основных целей, в собственность.

Для осуществления деятельности организации и ее содержания необходимо привлечение денежных средств.

Закон разрешает ТСЖ иметь в собственности средства, в том числе и денежные, состоящие из общих взносов членов товарищества, платежей, субсидий, доходов от деятельности и других поступлений.

Важно, чтобы денежные средства расходовались организацией для осуществления основных задач. Нецелевое использование денежных средств ТСЖ строго запрещено законом. ТСЖ отчитывается за использование и передачу кому-либо средств, заключение сделок с использованием денежных средств перед товарищами, предоставляя на общих собраниях отчеты о своих действиях и подтверждая отсутствие нецелевых трат.

Обязательные платежи и взносы. Фонд товарищества

Размер, порядок внесения платежей и взносов устанавливается ТСЖ на общем собрании. Расходование производится строго на цели, ради которых организовано ТСЖ. К таким расходам относится, например, ремонт многоквартирного дома, в том числе капремонт, содержание общего имущества собственников в нормальном состоянии, содержание придомовой территории.

ТСЖ имеет право создавать фонды. Создаются они для разрешения общих задач ТСЖ, содержания помещений, капремонта, накопления резерва средств для оплаты расходов организации. Можно выделить фонды:

• специальный – средства, находящиеся в нем, могут быть направлены на осуществление капремонта и иных первоочередных целей ТСЖ;
• фонд текущих расходов – средства направляются на решение повседневных задач организации (ремонт общего имущества, содержание общего имущества в надлежащем состоянии, незначительный ремонт фасада многоквартирного дома и др.);
• резервный – необходим для покрытия непредвиденных расходов ТСЖ, используется и на необходимые внеплановые работы.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Комментарии к статье 1. Наличие обособленного имущества является одним из признаков юридического лица. Этот признак свидетельствует о том, что имущество товарищества собственников обособляется от имущества, создавших данное товарищество, собственников помещений (членов товарищества).
В названии коммент. ст. законодатель использует гражданско-правовой термин “имущество” и бухгалтерский термин “средства”.
2. Под имуществом чаще всего понимают совокупность вещей имущественных прав и обязанностей имущественного характера.
Принадлежащие лицу вещи и имущественные права, например, право требования возврата переданных взаймы денег, составляют актив имущества лица, а имущественные обязанности (долги) составляют пассив этого имущества. При этом следует иметь в виду, что бухгалтерское понятие актива и пассива не совпадает полностью с гражданско-правовым. Пассив в бухгалтерском смысле включает заемные средства, которые с гражданско-правовой точки зрения становятся объектом права собственности заемщика (п.1 ст.807 ГК РФ), т.е. активом, и в этом смысле могут стать объектом взыскания со стороны кредиторов. В пассив имущества включается долг перед займодавцем, т.е. обязанность возвратить деньги.
3. Термином “средства” в бухгалтерском учете обозначают основные средства и оборотные средства. Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных и оборотных средствах установлены соответственно Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. N 26-Н (РГ. 2001. 16 мая; 2002. 19 июня) и Положением по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденным приказом Минфина РФ от 9 июня 2001 г. N 44-Н (РГ. 2001. 25 июля).
4. В п.2 коммент. ст. сформулирован примерный перечень источников денежных средств, которые аккумулируются товариществом собственников жилья. Указанный перечень в основном совпадает с действовавшим ранее перечнем, который был закреплен нормами п.1 ст.40 ФЗ «О товариществах собственников жилья».
5. Товарищество собственников жилья для реализации предусмотренных его уставом задач и в целях развития комплекса недвижимого имущества и текущего его функционирования может в порядке, определяемом общим собранием членов товарищества, образовывать специальные фонды. Такими фондами могут быть фонд текущих расходов, фонд ремонта и восстановления общего имущества, страховой фонд, резервный фонд и т.п.
6. В п.4 коммент. ст. закреплена норма, разрешающая правлению товарищества распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке. Распоряжение указанными средствами должно осуществляться в соответствии с годовым планом о финансовой деятельности, утвержденным решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Блог

Умышленно не написал фразу «бухгалтерский учет». Попробую объяснить свою точку зрения, которая, как сами понимаете, исключительно моё личное мнение, так что можно не соглашаться.

Итак. Сколько, образно говоря «бухгалтерии» содержится в общем учете ТСЖ. Как правило, ТСЖ применяют налоговый режим, в просторечии именуемый «упрощёнкой», т.е. упрощенный режим налогообложения. Это означает минимальный набор налоговой отчетности по минимальному набору налогов при самом простом механизме расчета налогооблагаемой базы. Если кто-то будет данное утверждение оспаривать, то, пожалуйста, с аргументами.

Далее, расчет заработной платы сотрудников ТСЖ. Вряд ли число сотрудников измеряется даже десятками людей. Очень небольшой численный состав с очень небольшим числом видов и форм начислений, как правило — оклад. Допускаю, что есть ТСЖ со своей аварийно-диспетчерской службой, где есть сменные графики работы, но это не так уж и сложно, а встречается крайне редко. Резюмирую, расчет заработной платы в ТСЖ это очень незначительная нагрузка. Желающие оспорить — так же готовьте цифры под свое мнение.

И собственно, основная нагрузка бухгалтерии ТСЖ, это расчет и начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги. По инерции привычки, что «где цифры — там и бухгалтерия», это тоже считается бухгалтерским учетом. Я с этим не согласен. Забегая вперед, скажу, что в итоге все цифры сумм и количеств конечно окажутся в учетных регистрах и журналах бухгалтерского учета и это никак не оспаривается. Я говорю лишь о том, кто должен работать с первичной информацией.

Почему я считаю, что на участке расчета и начисления платежей ЖКХ необязательно должен находиться бухгалтер. Под бухгалтером я подразумеваю квалифицированного специалиста, уверенно ориентирующегося в Налоговом Кодексе РФ, КЗоТе и прочих нормативных документах, способный на основе первичных данных учета сформировать и подать в налоговый орган все требуемые налоговые отчеты. Это бухгалтер, которого принято называть — главный.

Поясняю. Любой сотрудник должен иметь должностную инструкцию, которая и определяет перечень его повседневных обязанностей, полномочия и требования к квалификации. Должностная инструкция, в свою очередь, формируется на нормативной законодательной базе, регламентирующей ведение деятельности или конкретных действий, производимых в рамках этой деятельности. Итак, мы занимаемся сферой ЖКХ и нашими конкретными действиями, в текущий момент, являются действия по начислению платежей. Чем должен руководствоваться специалист, непосредственно занимающийся начислениями ЖКХ? Правильно, Постановлением Правительства РФ № 354 (далее по тексту ПП 354). Так вот, читая данный документ, нельзя найти ни одной прямой отсылки к Налоговому Кодексу РФ или к Закону о бухгалтерском учете в РФ. В правилах ведения расчетов, описанных в данном документе, есть ссылки на тарифы, нормы потребления, нормативы, технологические особенности сферы ЖКХ, но никак не к корреспонденциям бухгалтерских счетов (это станет необходимым уже на другом, верхнем уровне учета в организации). Исходя из этого, я счел бы, что для специалиста, занимающегося непосредственным начислением платежей ЖКХ гораздо полезнее и важнее хорошо знать текст ПП 354, чем быть хорошим бухгалтером со знанием Налогового кодекса. А понимать написанное в ПП 354 может только человек, понимающий технологические особенности, терминологию, практики делового оборота в сфере ЖКХ. Пример, бухгалтер, даже очень хороший, не обязан знать что такое «открытая» или «закрытая» схема горячего водоснабжения или «двухкомпонентный учет» в горячем водоснабжении. При этом, специалист, ведущий первичные начисления, должен хорошо понимать все эти термины и уверенно применять эти знания в ведении расчетов.

Исходя из вышесказанного, я бы видел следующую логику в организации учета ТСЖ. Я считаю, что следует разделить весь учет на технологические уровни. Первичный уровень учета в ТСЖ вполне может вести специалист, необязательно имеющий твердое бухгалтерское образование. Когда-то была распространена такая должность — делопроизводитель, сейчас можно назвать это хотя бы — менеджер. Это специалист, ориентирующийся в сфере ЖКХ, знающий Жилищный Кодекс лучше, чем Налоговый, очень уверенно знающий ПП 354 (хотя бы в части своего обслуживаемого дома или домов). Такой человек в любом ТСЖ обязан быть и без такого специалиста ни одно ТСЖ точно не обойдется. Этот человек наверняка оправдает свою зарплату. Теперь о бухгалтере. Того, которого назовем — главным. В моем понимании, главный, это — специалист высокого класса, уверенно претендующий на соответствующую заработную плату. Следующие условия, бухгалтеру, кроме заработной платы, будет необходим инструментарий. Еще один компьютер, например. Далее, программное обеспечение для сдачи отчетности в налоговые органы. Вполне вероятно, что бухгалтер потребует доступа к электронным базам данных по законодательству, которое регулярно обновляется. Это все – не бесплатные приобретения. Какое ТСЖ может себе позволить содержать такого специалиста с сопутствующими расходами? И самое главное, какую адекватную нагрузку на высокую заработную плату может создать ТСЖ со своим упрощенным режимом налогообложения? Собственно бухгалтерии, как таковой в ТСЖ меньше, чем где бы то ни было. Но даже этот небольшой набор действий выполнять придется. Каков же выход? Я уже сказал — в разделении уровней учета и распределении обязанностей.

Первичный уровень, безусловно нужно вести на уровне ТСЖ. Именно в ТСЖ придет жилец по всем своим вопросам о сверках, перерасчетах, спорных вопросах, справках о задолженности и т. п. Соответственно, в ТСЖ должна быть вся полнота информации во всей её подробности и находиться специалист, способный с этой информацией предметно работать (делопроизводитель).
Далее, информация, сформированная на первичном уровне передается на уровень бухгалтерского учета. При этом, такую информацию можно уже «сворачивать», укрупнять. И расчеты верхнего уровня, собственно бухгалтерские, можно отдать на аутсортинг. Красивое умное слово. Когда вам нет необходимости содержать бухгалтера на постоянной основе, но тем не менее хотите, чтобы ваш учет вел квалифицированный специалист, да еще под надзором грамотного аудитора, это самый хороший выход, на мой взгляд. Такой деятельностью занимаются консалтинговые фирмы. Пусть вас не пугает ещё одно умное слово. Это те самые фирмы, в рекламе которых есть слова «сдадим за вас налоговую отчетность» и т. п. Согласовав с такой организацией процедуру передачи первичной информации, ТСЖ может спокойно заниматься первичным учетом на своем уровне и с периодичностью расчетного периода (например, раз в месяц) результаты первичного учета передавать специалисту, закрепленному за вашим ТСЖ в консалтинговой фирме. Как правило, к хорошей (или просто нормальной) консалтинговой фирме, гарантируются результаты учета и качества сданной налоговой отчетности. Вы уже не будет встречать возможные налоговые проверки в одиночестве, а получите квалифицированную поддержку. К преимуществам консалтинга можно так же отнести наличие (как правило!) в такой фирме грамотного практикующего юриста. Удобно получать весь пакет услуг в одном месте.
Такая организация учета и распределение нагрузки позволит значимо улучшить качество и уверенность в результатах бухгалтерского учета при ощутимом снижении издержек. Я бы сказал, что на уровне первичного учета полезнее иметь более высокооплачиваемого делопроизводителя — менеджера, ведущего первичный учет за счет средств, сэкономленных на оптимизации верхнего уровня бухгалтерского учета.

Спасибо, если дотерпели прочесть до этой строки. Готов прочесть ваши отзывы и мнения.

Отметим, что любой желающий и верящий в силу своего слова может прислать нам статью и, если она будет хороша, мы тут же ее опубликуем на сайте, в соцсетях и, конечно же, на нашем форуме. Присылай свои работы на почту lera@burmistr.ru.

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

В результате изучения главы студент должен:

знать

• • понятие, общие положения о товариществах собственников жилья;
• • вопросы создания и деятельности товарищества собственников жилья;
• • вопросы, касающиеся реорганизации и ликвидации ТСЖ;
• • правовое положение членов товариществ;
• • финансовую и хозяйственную деятельность товарищества собственников жилья;
• • руководящие разъяснения Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ и решения Конституционного суда РФ в области этих жилищных отношений;
• • учебную и научно-монографическую литературу по данной тематике;

уметь

• • грамотно применять на практике полученные навыки экспертной оценки, совершенствовать их в процессе дальнейшей профессиональной деятельности, самостоятельно осуществлять поиск нормативных и литературных источников по вопросам товариществ собственников жилья, давать теоретический комментарий различных практических ситуаций;
• • совершенствовать практические навыки применения правовых норм при осуществлении экспертной деятельности в области организации и деятельности товариществ собственников жилья; оперировать соответствующими юридическими понятиями и категориями экспертной деятельности;
• • анализировать, толковать и правильно применять правовые нормы в точном соответствии с законом, осуществлять правовую экспертизу нормативных правовых актов в данной области жилищных отношений;
• • давать квалифицированные юридические заключения и консультации, правильно составлять и оформлять юридические документы по этим вопросам;

владеть

• • понятийным аппаратом в области организации и деятельности товариществ собственников жилья;
• • юридической терминологией норм права в данной области жилищных отношений;
• • приемами толкования и применения соответствующих законов и других нормативных правовых актов;
• • навыками разработки документов правового характера, касающихся товариществ собственников жилья;
• • навыками анализа различных правовых явлений в данной области;
• • навыками анализа правоприменительной практики, разрешения правовых проблем и коллизий в этой области;
• • приемами осуществления правовой экспертизы соответствующих нормативных актов;
• • приемами оформления принятых правовых решений и юридических действий в точном соответствии с законом;
• • методикой квалификации и разграничения видов различных правонарушений в деятельности ТСЖ;
• • навыками принятия мер, необходимых для признания или восстановления нарушенных жилищных прав членов ЖСЖ;
• • навыками ориентации в специальной литературе в целях защиты жилищных прав и законных интересов участников этих жилищных отношений.

Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Общие положения о товариществе собственников жилья

До принятия ЖК РФ отношения, касающиеся создания и деятельности товарищества собственников жилья, регулировались специальным Законом о ТСЖ, который был принят во исполнение ст. 291 ГК РФ (в настоящее время утратил силу). Теперь в ЖК РФ содержится отдельный разд. VI «Товарищество собственников жилья», включающий гл. 13 и 14 (ст. 135–152).

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Статьей 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным жилым домом может осуществляться товариществом собственников жилья. То есть объединение собственников помещений в ТСЖ является одним из основных способов управления многоквартирным домом.

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-Φ3 в ст. 135 и 136 внесены изменения: в ст. 135 изменена редакция ч. 1 (уточнено и расширено определение понятия «товарищество собственников жилья), а в ст. 136 внесена ч. 1.1, которая предусматривает подписание протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (о создании товарищества и об утверждении его устава) всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений (учредителями товарищества). При этом действие п. 1 ч. 2 ст. 136 не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу указанного Федерального закона. Также изменены редакции ч. 2, 4 и 5 указанной статьи. В ч. 2 и 4 уточнено, какие собственники помещений в многоквартирных домах могут создавать товарищество собственников жилья и какое имущество может объединять такое товарищество. В ч. 5 предусмотрено, что в качестве обязательного документа при государственной регистрации товарищества (как юридического лица) должен представляться протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. новую ч. 1.1 ст. 136). Изменения в ст. 136 в основном направлены на исключение злоупотреблений при создании товариществ собственников жилья.

Часть 1 ст. 135 ЖК РФ предусматривает следующее. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Оно является юридическим лицом с момента его государственной регистрации; имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

По своим обязательствам ТСЖ отвечает всем принадлежащим ему имуществом. Оно не отвечает по обязательствам членов товарищества. Последние не отвечают по обязательствам товарищества.

Из приведенных положений следует, что ст. 135 ЖК РФ установлено, что ТСЖ является некоммерческой организацией, т.е. основная цель ее деятельности – достижение общественных благ, а не извлечение прибыли. Иначе говоря, эта некоммерческая организация призвана обеспечить соответствующее управление многоквартирным домом и другим недвижимым имуществом и его эксплуатацию.

На ТСЖ не распространяется действие Закона о некоммерческих организациях.

ТСЖ может объединять граждан и других собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. В отличие от прежнего законодательства ч. 1 ст. 136 ЖК РФ запрещено создание нескольких ТСЖ в одном многоквартирном доме. Следует напомнить постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П, которым подтверждено только добровольное объединение граждан в ТСЖ.

Учредительным документом товарищества является устав. Он принимается на общем собрании собственников помещений по правилам, установленным ст. 45–48 ЖК РФ. В частности, подсчет голосов при принятии устава должен осуществляться пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), т.е. количество голосов может не совпадать с числом собственников.

Для создания ТСЖ необходимо большинство голосов собственников помещений (более 50%). Решение принимается собственниками жилых и нежилых помещений.

По общему правилу ТСЖ создается без ограничения срока (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ). Однако уставом может быть установлен конкретный срок его деятельности. Оно является юридическим лицом с момента государственной регистрации в этом качестве (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ), имеет свое обособленное имущество (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ). Одним из основных признаков юридического лица является наличие своего имущества, которое отделено от имущества других лиц (в данном случае от имущества собственников помещений в многоквартирном доме). Только этим имуществом, принадлежащим юридическому лицу, ТСЖ несет ответственность но обязательствам юридического лица.

Созданию ТСЖ и его государственной регистрации посвящена ст. 136 ЖК РФ:

«1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

• 2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
• 1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
• 2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
• 3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
• 4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
• 5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

Положения данной статьи базируются на нормах гражданского законодательства (ст. 51 ГК РФ). ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Государственную регистрацию ТСЖ осуществляют территориальные органы федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества.

Права ТСЖ как юридического лица перечислены в ст. 137 ЖК РФ. Товарищество вправе:

• • заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
• • определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;
• • устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• • выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
• • пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• • передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
• • продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

• • предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• • в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• • получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• • осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• • заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

В частности, ТСЖ вправе заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме. В связи с этим необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом является его управление ТСЖ.

Обязанности ТСЖ названы в ст. 138 ЖК РФ. Товарищество обязано:

• • обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
• • осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII (ст. 161 – 165) ЖК РФ;
• • заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в этом доме, не являющимися членами товарищества;
• • выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
• • обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
• • обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в нем в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
• • обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• • принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• • представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
• • вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ;
• • представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Реализация данных обязанностей ТСЖ в отношении его членов и других собственников должна осуществляться через соответствующие органы товарищества, в том числе председателя правления, который действует от имени ТСЖ без доверенности.

Наличие прав у товарищества предполагает наличие соответствующих обязанностей у членов ТСЖ. Однако указанные в ч. 1 и 2 ст. 137 ЖК РФ права товарищество должно реализовывать с учетом прав и законных интересов собственников помещений, которые не являются членами ТСЖ. Например, выполнять работы для собственников помещений товарищество может только с их согласия. Части 3 и 4 указанной статьи об ответственности собственников помещений в многоквартирном доме касаются не только членов ТСЖ, но и других собственников помещений, если последние в соответствии с законодательством не выполняют свои обязанности. В первую очередь говорится об обязанности соблюдать законодательство и устав (учредительный документ).

20.03.2019 | Устав ТСЖ/ЖСК – формальность или необходимость?

Казалось бы, жилищное законодательство РФ довольно подробно регулирует сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг. Порядок деятельности ТСЖ расписан в Жилищном кодексе настолько подробно, что некоторые вопросы даже «зарегулированы» свыше, чем это требуется. На этом фоне такой важнейший для ТСЖ и ЖСК документ как Устав часто воспринимается, как простая формальность. Многие специалисты сферы ЖКХ не считают необходимым тщательно прорабатывать этот документ, ведь все вопросы уже урегулированы жилищным законодательством, а Устав в любом случае не может этим нормам закона противоречить. Сторонники такого мнения часто берут образец Устава на первом попавшемся интернет-сайте, регистрируют его и потом благополучно забывают о содержимом Устава, полагая, что деятельность ТСЖ/ЖСК в надлежащей степени урегулирована законодательством. Попробуем разобраться, правильно ли такое мнение?

Необходимость наличия Устава

ТСЖ/ЖСК/ЖК не могут существовать без Устава, то есть без своего главного и единственного учредительного документа, который регулирует деятельность организации, определяет ее права и обязанности, регламентирует полномочия и порядок деятельности органов управления.

Поскольку Устав – это основной документ ТСЖ/ЖСК/ЖК, предполагается, что он должен быть уникальным для каждой организации, должен учитывать специфику ее работы, особенности управления каждым многоквартирным домом.

К сожалению, на практике все обстоит иначе. Устав чаще вceгo используется один и тот же, скачанный с какого-либо «раскрученного» сайта в Интернете. И если скачанный вариант составлен c oшибкaми, эти oшибки нaчинaют «гулять» пo десяткам, a то и сотням Уставам ТСЖ/ЖСК/ЖК.

Устав может содержать только те положения, которые не противоречат Жилищному кодексу РФ, Гражданскому кодексу РФ и другим Федеральным законам.

Корректно подготовленный Устав является для органов управления многоквартирным домом своего рода «палочкой-выручалочкой». В любой момент под рукой имеется алгоритм для решения каждодневных задач в сфере управления МКД.

Законодатель достаточно подробно изложил в Жилищном кодексе РФ порядок организации деятельности ТСЖ. В некоторых моментах, скажем, даже слишком подробно. Вследствие чего возникает так называемый эффект «зарегулированности норм», что может приводить к их двоякому толкованию.

Опираясь на сложившуюся практику, отметим, что практически в четырех случаях из пяти юристы, умеющие толковать жилищное законодательство, видят норму права одним образом, в то время как члены органов управления «расшифровывают» ее совершенно иным способом – так сказать, подгоняют ее под рамки «жизненной справедливости», что вносит некоторый беспорядок в деятельность товарищества.

Что касается жилищных и жилищно-строительных кооперативов, то здесь законодатель решил оставить «белое пятно» в сфере регулирования многих практических вопросов. Практически в каждой статье Жилищного кодекса мы встречаем такие пункты как: «срок, который определяется уставом кооператива»; «в количестве, определенном уставом кооператива» и т.д. И это при том, что многие ЖК и ЖСК не вносили изменения в свои Уставы десятками лет.

В то же время законодателем введена ответственность на несоответствие (противоречия) положений устава УО действующему законодательству.

Последствия некачественной подготовки Устава

Кратко обозначим возможные негативные последствия некачественной подготовки Устава:

В соответствии с п. 1 ст. 138 ЖК РФ, Товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований Жилищного кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям.

За неисполнение предписаний уполномоченного органа, для УО предусмотрена административная ответственность по ст. 19.5 КоАП РФ, предусматривающая наложение административного штрафа на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Кроме того, орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер (п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).

Обобщая изложенное, приходим к выводу, что несоответствие Устава или его отдельных положений действующему законодательству, а также неисполнение предписаний уполномоченных органов, может повлечь за собой судебное разбирательство, вплоть до судебных споров о ликвидации ТСЖ.

Судебные прецеденты

Перейдем от теории к практике и рассмотрим отдельные прецеденты, возникшие в российской судебной системе по вопросам нарушений ТСЖ/ЖСК в части несоответствия Устава законодательству РФ.

Случай 1:

Некое товарищество собственников жилья в своем Уставе указало на то, что «Общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов Товарищества или их представителей».

Инспекция в пределах предоставленных ей полномочий, выдала ТСЖ предписание об устранении выявленных нарушений. ТСЖ указанное предписание пыталось оспорить вплоть до кассации, но потерпело фиаско. Суды трех инстанций признали предписание инспекции законным.

В действительности, правомочие общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и Уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Кроме того, часть 3 ст. 48 ЖК РФ определяет подход к такому подсчету: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».

Исходя из положений указанного закона, общее собрание в многоквартирном доме правомочно при участии членов ТСЖ, обладающих более 50% голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме. Суд обоснованно пришел к выводу, что указание в Уставе положения о законности собрания при наличии достигнутого количественного состава членов ТСЖ — «более половины членов ТСЖ или их представителей» противоречит вышеуказанной статье закона.

(Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 апреля 2017 г. по делу №А56-8834/2016).

Случай 2:

Собственники помещений многоквартирного дома обратились в Инспекцию государственного жилищного надзора (ИГЖН) для проведения проверки Устава Товарищества на предмет его соответствия требованиям жилищного законодательства. Указанное обращение послужило основанием для вынесения распоряжения о проведении внеплановой документарной проверки. По итогам проверки было выдано предписание, которым ТСЖ обязали устранить выявленные нарушения, провести мероприятия по обеспечению соблюдения обязательных требований ЖК РФ.

Из предписания следует, что пункт Устава ТСЖ не соответствует обязательным требованиям Жилищного кодекса РФ (ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ). В частности, в Уставе были перечислены документы, с которыми имеют право знакомиться члены ТСЖ.

Не согласившись с мнением Инспекции, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании вынесенного предписания. Однако суд встал на сторону ИГЖН, обосновав свою позицию следующим образом: «В Уставе содержится перечень документов, предоставляемый по требованию члена ТСЖ, тогда как ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ право знакомиться с документами имеют не только члены ТСЖ, но и собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ».

Суд также отметил, что изложение положений Устава должно содержать четкие формулировки, исключающие возможность его двоякого толкования.

(Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 апреля 2017 г. по делу №А56-8834/2016).

Случай 3:

Еще один инцидент, повлекший более масштабные последствия, произошел недавно в Волгограде. ИГЖН Волгоградской области проведены плановые проверочные мероприятия в отношении ТСЖ, в ходе которых было установлено, что положения устава товарищества противоречат требованиям ЖК РФ и нарушают права членов товарищества и собственников помещений домов, входящих в состав товарищества.

Так, положениями устава предусмотрено, что как прием, так и отказ собственнику помещения в многоквартирном доме во вступлении в члены товарищества осуществляется по результатам принятия решения правлением. При этом нормами ЖК РФ отказ в принятии в члены товарищества не допускается.

Товариществу было выдано предписание об устранении нарушений сроком на шесть месяцев.

Для выполнения требований предписания товариществу необходимо было провести общее собрание членов ТСЖ и принять решение о внесении изменений в устав. Однако по результатам проверки исполнения предписания было установлено, что необходимых мер товариществом не предпринято.

В рамках реализации полномочия, предусмотренного ч. 6 ст. 20 ЖК РФ, Инспекция обратилась в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ. По мнению инспекции, несоответствие законодательству основного руководящего документа деятельности ТСЖ является грубым нарушением ЖК РФ, и реализация таких положений устава может привести к нарушению прав собственников многоквартирного дома.

Решением районного суда в удовлетворении исковых требований инспекции было отказано. Не согласившись с данным судебным актом, инспекция обратилась с апелляционной жалобой в областной суд. Апелляционным определением решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований инспекции было отменено, по делу принято новое решение, согласно которому исковые требования надзорного органа были удовлетворены в полном объеме. В мае 2019 года в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации данного ТСЖ.

(Апелляционное определение Волгоградского областного суда по делу №33А-9007/2018 от 14.06.2018 г.).

Вывод

Мнение многих ТСЖ/ЖСК/ЖК о том, что Устав не является важным документом, поскольку все вопросы и так хорошо урегулированы жилищным законодательством, а принятие Устава – лишь формальность, без которой организация не может осуществлять деятельность, некорректно. Несмотря на действительно подробное регулирование жилищной сферы нормами законодательства, часть вопросов регулируется именно Уставом, и неправильное регулирование создает необоснованные финансовые риски и опасность привлечения к ответственности как организации, так и ее должностных лиц.

Если Вам необходима разработка качественного Устава, отвечающего всем требованиям законодательства и учитывающего именно Ваши интересы, потребности, пожелания, Вы можете обратиться за услугой по разработке Устава ТСЖ/ЖСК/ЖК в компанию АКАТО. Информация об услуге представлена