Куперс

1. Затратный подход заключается в расчете фактических затрат или затрат, необходимых для воспроизводства объекта интеллектуальной собственности или его замены, за вычетом обоснованной поправки на начисленный износ. Затратный подход реализуется следующими методами: методом определения начальных затрат, методом стоимости замещения и методом восстановительной стоимости.

Метод определения начальных затрат. Метод определения начальных затрат — это метод оценки стоимости объекта интеллектуальной собственности, основанный на калькуляции затрат на создание (приобретение), охрану и доведение до готовности использования объекта в запланированных целях на дату оценки, отраженных в бухгалтерском учете.

Метод стоимости замещения. При этом используется принцип замещения, основанный на том, что стоимость объекта интеллектуальной собственности определяется той ценой, которую следует заплатить при покупке актива аналогичной полезности или с аналогичной потребительной стоимостью.

Метод восстановительной стоимости. При использовании этого метода стоимость объекта интеллектуальной собственности определяют как сумму затрат, необходимых для создания его новой точной копии.

Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа

Этот подход основывается на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое строительство объекта оценки учитываются исключительно расходы инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы Но суммарные расходы на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип смещения Оценка недвижимости затратным методом включает следующие этапы

1. расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
2. расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
3. расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);
4. расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (Су) определяется по формуле;
   Су = Снс – Ин
5. расчет итоговой стоимость недвижимого имущества (Сзп), определяется по формуле:
   Сзп = Сз + Су

При затратном подходе определение стоимости недвижимости начинается с оценки земельного участка.

Земельный участок – это не только часть данного подхода, но и самостоятельный этап процесса оценки. Далее определяется стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывается накопленный износ. На последнем (заключительном) этапе затратного подхода, для того чтобы получить итоговую стоимость объекта, суммируется стоимость земельного участка и расходы, связанные с новым строительством зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.

Данный метод включает четыре основных вида оценки:

1. индексный;
2. сметный;
3. поэлементный;
4. сравнительной единицы.

Для оценки зданий, которые имеют историческую ценность, когда оценивается здание с очень высоким физическим износом, когда невозможно сделать самостоятельную оценку земельного участка, затратный подход не применяется.

Затратный подход: стоимость объекта недвижимости=затраты на строительство-износ+стоимость земельного участка. Затратный подход – объект не может стоить больше, чем придется затратить на создание аналогичного объекта. Метод основан на расчете затрат на восстановление, замещение оцениваемого объекта с учетом его износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли. Сфера применения – новое строительство, реконструкция, для страхования, для налогообложения, оценка недвижимости на пассивных рынках. Алгоритм применения затратного метода: 1)Оценка текущей стоимости замещения/восстановления здания или сооружения на этом земельном участке; 2)Определение износа здания; 3)Определение стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка по затратному методу определяется как свободная от каких-либо зданий, построек: А)сравнительный (метод сопоставимых продаж); Б)метод переноса. Анализ продажи здания на аналогичном по соседству участке и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли, а полученный результат переносится на оцениваемый участок; В)метод капитализации ренты – основан на расчете капитализированной арендной платы за землю; Г)техника остатка для земли – основан на принципе остаточной стоимости продуктивности земли с расчетом земли (ННЭИ); 4)Суммирование стоимости земельного участка + текущая стоимость здания; 5)Отчет об оценке.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:уровень заработной платы; величина накладных расходов; затраты на оборудование; нормы прибыли строителей в данном регионе; рыночные цены на строительные материалы. Недостатки затратного подхода:попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда; несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ; проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений; отдельная оценка земельного участка от строений; проблематичность оценки земельных участков в России. Этапы затратного подхода: расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам); расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн); расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн; определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. Составление отчета об оценке: На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму. Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате. Развернутая форма подробно излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном. Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; юридический адрес оценщика; сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности; точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости; реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости; перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости и ее итоговая величина; ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости. Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.