Куперс

В Федеральном законе №44 понятие существенные условия контракта используется неоднократно. Однако его четкого, да и не четкого тоже, определения не дано. В связи с этим у заказчиков и поставщиков/исполнителей/подрядчиков возникает немало вопросов: что же это за условия, что именно непременно должно оставаться постоянным в тексте контракта. Ведь по закону существенные условия изменяются, в соответствии с частью 3 статьи 34, только в исключительных случаях, определенных статьей 95 44-ФЗ.

Что является существенными условиями

В Федеральном законе №44 и других правовых актах, связанных с государственными закупками, как таковое понятие существенных условия контракта отсутствует. Однако оно есть в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГКРФ).

Согласно пункту 2 статьи 432 указанного выше кодекса, существенными условиями может считаться та информация, которая должна быть включена в контракт в обязательном порядке (в рамках Федерального закона №44 она определена в статье 34). Кроме того, сюда же можно отнести те моменты, относительно которых по инициативе одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для того чтобы между заказчиком и победителем закупки не возникало споров по поводу существенных условий, некоторые заранее вносят информацию о том, что к ним относить, в проект контракта. Такое решение является, по сути дела, оптимальным для обеих сторон и поможет в непредвиденных ситуациях избежать судебных урегулирований разногласий.

Какие условия контракта относятся к существенным

Тем не менее, что бы не было прописано в контракте, с существенными условиями все же стоит быть осторожнее. Логично было бы отнести к ним все, что определено как необходимое содержание, в соответствии со статьей 34 44-ФЗ. В общем случае, основываясь на нормах ГКРФ и Федерального закона №44 это будет следующая информация:

• предмет контракта (наименование товара/услуги/работы) и его характеристики (описание, сметы на выполнение работ и так далее);
• количество поставляемого товара/объем оказываемых услуг/объем выполняемых работ;
• срок поставки товара/оказания услуг/выполнения работ, в случае если контракт предусматривает этапы — начало/окончание каждого из них;
• цена контракта;
• порядок и сроки оплаты поставленного товара/оказанных услуг/выполненных работ;
• ответственность каждой из сторон за нарушение условий контракта, в том числе размер штрафных санкций для заказчика и поставщика/исполнителя/подрядчика.

Разъяснения, касающиеся вопросов, связанных с существенными условиями контракта, даны Минэкономразвития России в письме №Д28и-2286 от 3 августа 2015 года.

Можно ли изменять существенные условия контракта и в каких случаях

Многие заказчики и поставщики/исполнители/подрядчики считают, что существенные условия контракта — это что-то незыблемое и изменять их нельзя ни при каких обстоятельствах после того, как аукцион прошел. На самом деле это не так. Есть ситуации, в которых можно вносить изменения в текст контракта, ели достигнуто соглашение между сторонами. Главное, чтобы такая возможность была прописана в документации и самом контракте, а все «правки» оформлены официально, с заключением дополнительного соглашения.

В 2015 и 2016 году, согласно части 1.1 статьи 95 44-ФЗ было позволено изменять практически все перечисленные выше условия. С 1 января 2017 года, если не будет внесено дополнительных изменений в закон, ситуация несколько ужесточается, придется ориентироваться только на случаи, описанные в части 1 статьи 95 Федерального закона №44. Их не так много и некоторые моменты, действительно, не будут подлежать изменению ни при каких условиях, даже если достигнуто соглашение сторон.

Часто возникает еще один вопрос — а можно ли изменить условия контракта при его подписании? Здесь ответ однозначный — нет. Проект должен в точности соответствовать тому, который был предложен в документации. Если стороны пришли к какому-то соглашению, то изменения вносить можно будет только после того, как контракт подписан.

Проще всего внести изменения в условия контракта еще до начала торгов — когда идет подача заявок. Здесь можно менять все. Главное — уложиться в соответствующие сроки, позволяющие вносить изменения в извещения и документацию о закупке.

Чем грозит нарушение существенных условий контракта

Нарушение сторонами существенных условий контракта грозит, в первую очередь, прописанными в нем штрафными санкциями. В некоторых случаях это может стать поводом для одностороннего расторжения или расторжения в судебном порядке.

Поставщики/исполнители/подрядчики, нарушившие существенные условия контракта (если этот факт официально зафиксирован) наверняка попадут в реестр недобросовестных поставщиков.

Может возникнуть еще одна ситуация. Вроде бы, условия изменены по соглашению сторон. Однако сделано это без законных оснований, в случае, не предусмотренных законом. В этом случае, если факт «всплывет» при проверке контролирующим органом, ответственность понесут обе стороны. Чаще всего это штраф, но может быть и более суровое наказание.

Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Например, цена договора, как правило, не является его существенным условием, но в случае, если в ходе переговоров о заключении договора одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора. Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Сказанное может иметь значение и для договора аренды.

Источники покрытия потребности в тех или иных ресурсах различаются следующим образом. Часть изделий, оборудования и материалов поставляется непосредственно на стройку силами и средствами заказчика, но большая часть ресурсов входит в группу поставки подрядчика. Договор поставки с заказчиком не заключается, а порядок и сроки комплектования заказчиком стройки оборудованием и материалами отражается в особых условиях к договору подряда (дополнительному соглашению),  

Оборудование, подлежащее монтажу, передается заказчиком подрядчику по актам на приобъектных складах комплектно, в полной исправности и в сроки, предусмотренные в особых условиях к договору подряда на капитальное строительство. В тех случаях, когда крупногабаритное оборудование поставляется отдельными частями, обеспечение сборки его в укрупненные узлы входит в обязанность заказчика. В отдельных случаях, по соглашению сторон, может быть установлен иной порядок передачи оборудования.  
На каждый последующий год графики передаются в сроки, предусмотренные в особых условиях к договору подряда.  
Изменение договора. Стороны могут заключать дополнительные соглашения к договору подряда в случае пересмотра в действующем порядке проектной документации и титульного списка стройки. Заключение дополнительного соглашения и исполнение обязательств по нему осуществляются в порядке, установленном для договора подряда. Особые условия к договору подряда могут уточняться ежегодно (33, п. 16).  
Предоставление подрядчику стройплощадки (фронта работ). Переселение лиц, проживающих в зданиях, подлежащих сносу, переносу или реконструкции, получение разрешения от соответствующих организаций на перенос с площадки строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, препятствующих строительству, а также обеспечение выполнения работ по демонтажу оборудования, аппаратуры, механизмов и устройств, отключение действующих инженерных коммуникаций на объектах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции, являются обязанностью заказчика и выполняются в сроки, предусмотренные в особых условиях к договору подряда.  
Условия и порядок предоставления заказчиком жилых помещений подрядчику оговариваются в особых условиях к договору подряда (33, п. 5).  
Социально-бытовое обслуживание работников подрядных организаций клубами, столовыми, медпунктами, пионерскими лагерями, детскими дошкольными и прочими учреждениями обеспечивается заказчиком наравне со своими работниками. Подрядчик возмещает заказчику расходы, связанные с этим обслуживанием, в порядке, предусмотренном особыми условиями к договору подряда. Дополнительные затраты по предоставлению заказчиком бесплатных услуг предприятиям общественного питания возмещаются подрядчиком пропорционально количеству работников, обслуживаемому этими предприятиями (33, п. 6).  
Квартальные задания строительно-монтажных работ определяют объемы работ на каждый планируемый год по кварталам нарастающим итогом. Квартальные задания составляются подрядчиком по утвержденной форме (42). Задания на первый гол строительства прилагаются к проекту договора подряда, направляемого подрядчиком для согласования заказчику. На каждый последующий год квартальные задания передаются в сроки, предусмотренные в особых условиях к договору подряда (33, п. 19).  
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ К ДОГОВОРУ ПОДРЯДА — см. Договор подряда.  
Особые счета по капитальному ремонту—158 Особые условия к договору подряда—159 Отделения Стройбанка СССР — 161 Отчетность в Стройбанке СССР—165 Подрядный способ строительства — 215 Поощрения и санкции при финансировании и  
При передаче заказчиком подрядчику фондов на оборудование или материалы заготовительно-складские расходы возмещаются подрядчику в полном размере, предусмотренном нормами на эти цели. По материалам эта сумма составит в нашем примере 39,2 тыс. руб., а по оборудованию — 296,4 тыс. руб. Сроки возмещения указанных выше затрат предусматриваются в особых условиях к договору подряда (ежеквартально, за полугодие или за год). Полученные от заказчика средства подрядная организация направляет на уменьшение себестоимости. Они не влияют на объем работ по сметной стоимости. 0  
При расширении, реконструкции и техническом перевооружении действующих предприятий, а также в случаях невозможности изолировать строительную площадку заказчик обязан предоставить подрядчику фронт работ и осуществить за свой счет мероприятия по технике безопасности в строительстве, связанные с основной деятельностью предприятия (установить защитные устройства, обеспечить пожарную и сторожевую охрану). Заказчик обязан освободить за свой счет все площади и места работы подрядчика от всех сооружений, складов материалов, свалок, препятствующих производству работ на действующих предприятиях, в порядке и сроки, предусмотренные в особых условиях к договору подряда.  
Обеспечение строительства материалами, деталями и конструкциями для выполнения строительно-монтажных работ возложено на генерального подрядчика, за исключением поставок заказчика. По-рядок и сроки передачи заказчиком подрядчику материалов определяются в особых условиях к договору подряда.  
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ К ДОГОВОРУ ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО  
В сводных сметах на строительство таких производственных баз должны предусматриваться все затраты, необходимые для ввода в действие производственных мощностей, включая затраты на проектирование, строительство, приобретение и монтаж технологического оборудования. Однако получение, реализацию фондов и приемку от заводов-изготовителей и поставщиков технологического оборудования для производственных баз (строительные механизмы, машины для производства и обработки строительных материалов и др.) по количеству и качеству заказчикам основных предприятий следует возлагать (предусматривая в особых условиях к договорам подряда) на строительные организации, которые будут эксплуатировать построенные производственные базы.  

Поставляемые заказчиком оборудование, подлежащее монтажу, и материалы передаются подрядчику или по его указанию субподрядчику по актам на приобъектных складах комплектно, в полной исправности и в сроки, предусмотренные в особых условиях к договору подряда на капитальное строительство.  
Оборудование, подлежащее монтажу, передается заказчиком подрядчику по актам на приобъектных складах комплектно, в полной исправности и в сроки, предусмотренные в особых условиях к договору подряда на капитальное строительство.  
Переселение лиц, проживающих в зданиях, подлежащих сносу, переносу или реконструкции, а также получение разрешения от соответствующих организаций на перенос с площадки строительства магистральных линий электропередачи, железнодорожных путей, сетей водопровода, канализации, газо- и нефтепроводов, линий связи Hi тому подобных сооружений, препятствующих строительству на отведенной площадке, являются обязанностью заказчика, в сроки, предусмотренные в особых условиях к договору подряда на капитальное строительство.  
Порядок обеспечения электроэнергией, газом, паром, водой и другими ресурсами, необходимыми для испытания и индивидуального опробования оборудования, определяется особыми условиями к договору подряда на капитальное строительство.  
Типовые договоры и особые условия к договору. Типовой договор подряда на капитальное строительство утвержден Госстроем СССР, Стройбанком СССР и Госбанком СССР (42). Типовой договор субподряда на выполнение отдельных видов и комплексов работ утвержден Госстроем СССР и Госпланом СССР (44, приложение № 1).  
Договоры подряда (субподряда), заключаемые сторонами, должны соответствовать указанным типовым договорам. Особенности взаимоотношений сторон могут предусматриваться в особых условиях к договору.  
Особые условия к договору субподряда согласно Правилам о договорах подряда на капитальное строительство и Положению о взаимоотношениях генеральных подрядчиков с субподрядными организациями (в скобках)  
Утвержденный руководством объединения план транспортного обслуживания — исходный документ для организации обслуживания буровых предприятий землеройной и дорожно-строительной техникой и служит основанием для заключения договоров. Получив соответствующую документацию от генподрядчика (УБР), отдел эксплуатации УТТ составляет проект договора подряда, а также особые условия к нему и представляет их генподрядчику.  
Одним из важнейших этапов подготовки договора подряда является определение условий строительства трубопровода, которые не регламентированы в законодательном порядке, а поэтому должны быть отражены в особых условиях к нему .  
Составление проектов генерального и годового договоров подряда, дополнительных соглашений к генеральному договору подряда, а также особых условий к ним и представление этих документов заказчику являются обязанностями генподрядной организации. Допускается в порядке исключения по совместному решению министерств (ведомств) заказчиков и подрядчиков заключение договора  
В 15-дневный срок со дня получения от заказчика-застройщика документации для составления проекта генерального договора подряда на капитальное строительство генеральная подрядная строительно-монтажная организация обязана рассмотреть ее совместно с субподрядными строительными организациями, которые должны передать свои замечания и предложения по содержанию договора подряда или особых условий к нему. В течение указанного срока подрядная строительно-монтажная организация обязана подготовить и представить заказчику-застройщику проект договора подряда. Заказчик-застройщик в 10-дневный срок со дня получения от подрядной организации обязан рассмотреть, подписать и возвратить его обратно подрядной организации. При наличии возражений заказчик-застройщик обязан составить протокол разногласий и направить его в этот же срок подрядной строительной организации вместе с подписанным договором. Если заказчик в течение указанного срока не представит своих возражений подрядной строительной организа-  
Взаимные обязательства генподрядчиков, субподрядчиков, заказчиков, предприятий по производству строительных конструкций и деталей, предприятий автомобильного транспорта и управлений производственно-технологической комплектации по обеспечению выполнения работ с применением сквозного поточного бригадного подряда и бригадного подряда должны предусматриваться в особых условиях к генеральному договору подряда на капитальное строительство, к договору субподряда, к договору на поставку продукции производственно-технического назначения и т. п.  
Взаимоотношения между заказчиками-застройщиками и генеральными подрядчиками, не регламентированные Правилами о договорах подряда на капитальное строительство , а также ведомственными положениями (о внутриведомственном порядке осуществления строительства), оговариваются подписываемыми сторонами в особых условиях, прилагаемых к договорам подряда и являющихся неотъемлемой частью последних.  
Особые условия к генеральному договору подряда  
В особые условия к генеральному договору подряда включаются обязательства сторон, необходимость в которых возникает как при организации стройплощадки, так и во весь период осуществления строительства.  
Оформляет в установленные сроки генеральные и годовые договоры подряда на капитальное строительство с генеральным подрядчиком (подрядчиками), или дополнительные соглашения к генеральным договорам, а также особые условия к этим договорам.  
Составление проектов генерального и годового договоров подряда или дополнительных соглашений к генеральному договору подряда, а также особых условий к ним и представление проектов этих договоров, соглашений и особых условий заказчику являются обязанностями подрядчика.  
При выполнении настоящего договора стороны руководствуются Правилами о договорах подряда на капитальное строительство, действующим законодательством, нормативными актами по вопросам капитального строительства и особыми условиями к настоящему договору (приложение № 2).  
При выполнении настоящего соглашения стороны руководствуются Правилами о договорах подряда на капитальное строительство, утвержденными Постановлением Совета Министров СССР от 26 декабря 1986 г. № 1550, действующим законодательством, нормативными актами по вопросам капитального строительства, договором подряда на капитальное строительство от 199 года № и особыми условиями к нему и к настоящему соглашению.  
Заказчик обязан переселить лиц, проживающих в зданиях, подлежащих сносу, переносу или реконструкции, и обеспечить снос или перенос со стройплощадки зданий и сооружений, препятствующих организации строительства, в сроки, предусмотренные в особых условиях к договору подряда. Строительно-монтажные работы, предусмотренные в сводном сметном расчете стоимости строительст-  
Поставляемое заказчпкол оборудование, подлежащее монтажу, ii материалы передаются им генподряднон строительной организации или по ее указанию монтажной субподрядной организации по актам. Передача производится на приобъектном складе (тяжеловесное— в монтажной зоне), комплектно, в соответствии со стандар-i ами, техническими условиями и заводскими чертежами в полной исправности и в сроки, предусмотренные в особых условиях к договору подряда на капитальное строительство.  
Заказчик передает подрядчику на условиях аренды здания и сооружейия, числящиеся в составе основных фондов заказчика и могущие быть использованными для нужд строительства, а также предоставляет подрядчику возможность пользования услугами своих мастерских и других подсобных производств в порядке, предусмотренном особыми условиями к договору подряда на капитальное строительство.  
Для оформления дополнительных соглашений должны применяться Типовое дополнительное соглашение к договору подряда на капитальное строительство (42) и Типовое дополнительное соглашение к договору субподряда на выполнение отдельных видов и комплексов работ (44, приложение № 2). Соглашение сторон об уточнении особых условий может оформляться путем составления документов, подписываемых обеими сторонами, обмена письмами, телеграммами, телетайпограммами.  

1. Что такое сущестенные условия договора

2. Виды существенных условий:

   • условие о предмете договора

   • условия договора, названные существенными в нормативных актах

   • условия договора, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

3. Существенные условия отдельных видов договоров

Что такое сущестенные условия договора

Договорные условия принято объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные.

По правилам статьи 432 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК) договор считается заключенным только тогда, когда стороны договорились обо всех существенных условиях договора.

Что же такое – «существенные условия договора»?

Ответ на этот вопрос также содержится в статье 432 ГК: существенными условиями договора являются:

1. Условия о предмете договора;

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

3. Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Другими словами, если стороны подписали бумажку с названием «договор», это еще не значит, что они заключили договор, а сам договор можно считать заключенным.

Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.

Условие о предмете договора

В первую очередь к числу существенных ГК относит условие о предмете договора. К примеру, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда — работа и ее результат, предметом договора аренды нежилого помещения — помещение. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение.

Иногда законом предъявляются особые требования к описанию предмета договора. Так, в соответствии со статьей 607 ГК в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условия договора, названные существенными в нормативных актах

Вторую группу существенных условий договора составляют те, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других — термин «существенные условия» не употребляется.

Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК), договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК), договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества (ст. 587 ГК), договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК).

В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости. Как установлено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены — договор не считается заключенным.

Вид договора	Существенные условия
Договор розничной купли-продажи	Цена договора (ст. 494 ГК)
Договор поставки	Срок поставки товара (ст. 314 ГК)
Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия	Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК)
Договор продажи жилых помещений	Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (558 ГК)
Договор аренды зданий и сооружений	Цена аренды (п. 1 ст. 654 ГК)
Договор возмездного оказания услуг	Место и срок оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК)
Все виды договоров подряда (кроме договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ)	Задание заказчика (ст. 702 ГК РФ), сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК)
Договор строительного подряда	Цена (п. 1 ст. 746 ГК), сроки выполнения работы (п. 1 ст. 740 ГК)
Договор подрядных работ для государственных нужд	Цена, срок и способы, обеспечивающие исполнение обязательств сторонами (п. 1 ст. 766 ГК)

Условия договора, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Такие условия в теории права принято называть случайными. «Случайный» характер таких условий, на которых настаивает одна из сторон, не означает, что они не являются существенными и не требуют согласования. При наличии такого волеизъявления одной из сторон договор не может считаться заключенным, пока случайное условие не согласовано.

Пример

Предположим, стороны заключают договор продажи жилого дома. Первое условие, которое необходимо согласовать в качестве существенного — условие о предмете. Второе и третье существенные условия, которые требуются в силу закона, — цена договора и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования, например, жилым домом после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Если ни одна из сторон не будет настаивать на согласовании иных условий договора, то при включении в договор только этих трех существенных условий договор купли-продажи следует считать заключенным. Но если, например, продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, то такое условие в силу указания ст. 432 ГК становится существенным как требуемое по заявлению стороны.

Если же по тем или иным причинам сторона не стала настаивать на согласовании подобных условий, то договор считается заключенным при наличии лишь существенных условий, необходимых в силу закона.

Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 25.12.2018 № 49 в п. 2 дает следующие пояснения: существенными являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Существенные условия отдельных видов договоров

Все изложенное можно свести в следующую таблицу:

Вид договора	Существенные условия
Купли-продажи	Предмет (наименование, количество товара — п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Купли-продажи недвижимости	Предмет (наименование, количество, точные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). Цена каждого объекта При продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.
Поставки	Предмет (наименование, количество товара — п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Мены	Предмет (наименование, количество — п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Дарения	Предмет (вещь, передаваемая дарителем одаряемому в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом — п. 1 ст. 572 ГК
Аренды	Предмет (наименование, количество арендуемого имущества)
Аренды недвижимости	Предмет (данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество — п. 3 ст. 607 ГК) Размер арендной платы за каждый объект (п. 1 ст. 654 ГК, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК)
Финансовой аренды (лизинга)	Данные, позволяющие определить передаваемое по договору имущество (п. 3 ст. 15 Закона «О финансовой аренде (лизинге)”, п. 3 ст. 607 ГК); Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей (п. п. 4 и 5 ст. 15, п. 2 ст. 28 Закона «О финансовой аренде (лизинге)”).
Возмездного оказания услуг	Конкретный вид оказываемой услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ)
Подряда	Предмет (вид выполняемой работы — п. 1 ст. 702 ГК); Начальный и конечный сроки выполнения работ — п. 1 ст. 708 ГК
Перевозки	Предмет (действия по перевозке груза в пункт назначения)
Транспортной экспедиции	Предмет (услуги, связанные с перевозкой груза)
Займа	Предмет (денежная сумма займа (п. 1 ст. 807 ГК), имущество)
Кредита	Предмет (денежная сумма)
Факторинга	Предмет (уступаемое денежное требование)
Банковского вклада	Предмет (денежная сумма)
Банковского счета	Предмет (условия предоставления счета)
Хранения	Предмет (наименование, количество товара, передаваемого на хранение)
Страхования	Объект страхования (имущество либо имущественный интерес) Страховой случай Размер страховой суммы Срок действия договора
Поручения	Предмет (юридические действия)
Комиссии	Предмет (совершаемые комиссионером сделки)
Агентский	Предмет (юридические и иные действия) Характер полномочий агента (от имени и за счет принципала либо от своего имени и за счет принципала)
Коммерческой концессии	Состав имущества, передаваемого в доверительное управление Наименование учредителя управления или выгодоприобретателя Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором Срок действия договора
Залога	Предмет залога (наименование, количество) и его оценка
	Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество
Ипотеки	Предмет ипотеки (наименование, местонахождение, описание) и его оценка Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Право, предмет ипотеки, принадлежит залогодателю Наименование органа, зарегистрировавшего это право
Поручительства	Указание на обеспечиваемое обязательство
Простого товарищества	Предмет (совместная деятельность товарищей)

Статья написана и размещена 4 ноября 2012 года. Дополнена —

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 — 2020

Полезные ссылки по теме «Существенные условия договора»

1. Если подрядчик некачественно выполнил работу

2. Договор о реализации туристского продукта

3. Особенности договора аренды банковской ячейки

4. Обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования экономических споров

5. Ошибки в договоре и их последствия

6. Что такое договор

7. Как составить договор

8. Заключение договора

9. Оферта

10. Акцепт

11. Предмет договора

12. Изменение и расторжение договора

13. Образцы договоров

14. Что делать, если контрагент не исполняет свои обязательства по договору

15. Куда и как обращаться для того, чтобы обязать контрагента исполнить свои обязательства по договору

16. Особенности кредитного договора

17. Проверка «юридической чистоты» квартиры

18. Особенности договора аренды жилья

19. Налоговые риски договора

20. Проверка контрагентов на добросовестность

21. Признаки недобросовестности налогоплательщиков

22. Как организовать договорную работу в организации

Ключевые слова: договор, существенные, условия, договора