- от автора admin
Как отмечено выше, операционные расходы – это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен в табл. 7.3.
Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные. Кроме того, особенности недвижимости как актива предполагают выделение в качестве особого вида расходов па замещение.
Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта.
К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть управленческих и эксплуатационных расходов.
Например, при наличии автономного отопления расходы на него могут зависеть от загрузки объекта. Однако возможен и иной вариант, если здание подключено к системе центрального отопления и у собственника (арендодателя) нет возможности отключения отопления отдельных помещений независимо от того, используются они или нет. Аналогичным образом к постоянным расходам следует отнести затраты на обеспечение противопожарной безопасности или часть расходов на управление, не зависящую от загрузки здания.
Переменные расходы – расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта.
Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.
Резерв на замещение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:
- • кровля, половые покрытия, элементы отделки;
- • сантехника, электрооборудование и арматура;
- • мебель и пр.
Величина расходов на замещение, как нетрудно заметить, прямо влияет на уровень чистого операционного дохода. Однако ее сокращение, не обусловленное объективными факторами, влечет за собой фактическое увеличение расходов в будущем и снижает привлекательность объекта недвижимости для арендаторов. В связи с этим обоснованная политика в области расходов на замещение является важным условием получения стабильного чистого операционного дохода.
Таблица 7.3
Примерный перечень постоянных и переменных операционных издержек
Вид расходов |
Издержки |
|
постоянные |
переменные |
|
Налоги |
На недвижимость (на имущество и землю) |
На оплату труда |
Страхование |
Страхование недвижимости |
Страхование персонала |
Управление |
Минимальный уровень оплаты управляющего, бухгалтера, расходы по управленческому учету |
Оплата труда управляющего и управленческого аппарата |
Маркетинг и работа с арендаторами |
Исследование рынка, реклама |
Сопровождение арендных договоров |
Энергоснабжение |
Минимально необходимые для поддержания объекта в законсервированном состоянии расходы по тепло- и электроснабжению |
Тепло- и электроснабжение |
Коммунальные услуги |
Водоснабжение, канализация, уборка мусора |
|
Эксплуатационные расходы |
Уборка, эксплуатация лифтов, вентиляции и пр. |
|
Обеспечение безопасности |
Сигнализация |
Содержание службы охраны |
В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы но его личному страхованию.
Рассмотрим более подробно отдельные статьи операционных расходов.
Интересные материалы:
- Накладные расходы это затраты
Условно переменными издержками называются те, общая величина которых находится в прямой зависимости от объемов производства.…
- Формула переменных затрат
Пособие приведено на сайте в сокращенном варианте. В данном варианте не приведены тестирования, даны лишь…
- Коэффициент устойчивости экономического роста формула
Коэффициент устойчивости экономического роста — что это за показатель и как его рассчитать. Читайте в…
- Материалоемкость формула по балансу
В этой статье рассмотрим материалоемкость продукции предприятия и формулу расчета показателя для бизнес-плана.Материалоемкость продукцииЧто такое…
- Военные расходы России на 2018 год
Россия впервые с 2006 года не попала в пятерку стран с наибольшими военными расходами. В…