Куперс

действует Редакция от 07.05.2013 Подробная информация

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.98 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013 с изменениями, вступившими в силу с 19.05.2013) «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)»

Глава III ЗАКЛАДНАЯ

Статья 13. Основные положения о закладной

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

3. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс;

Абзац — Утратил силу.

(в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

Абзац — Утратил силу.

(в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

5. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

7. При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

В случае, если осуществлялся депозитарный учет (хранение закладных, учет и переход прав на закладные) аннулированной закладной, новая закладная должна содержать отметку о ее депозитарном учете с указанием наименования и места нахождения депозитария, в котором учитывались права на аннулированную закладную.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

8. Закладная может быть передана в депозитарий для ее депозитарного учета. Депозитарный учет закладных осуществляется в депозитариях — профессиональных участниках рынка ценных бумаг, имеющих выданную в порядке, установленном Федеральным законом от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», соответствующую лицензию.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учете, содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учет. Отметка о депозитарном учете в соответствующих случаях может быть сделана составителем закладной при ее составлении или владельцем закладной после ее выдачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. После того как сделана отметка о депозитарном учете закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для ее депозитарного учета. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

9. В отметке о депозитарном учете закладной должно быть указано, что такой учет является временным или обязательным. В случае осуществления временного депозитарного учета закладной ее владелец в любой момент вправе потребовать от депозитария прекращения хранения и учета закладной. В случае, если осуществляется обязательный депозитарный учет закладной, она может быть выдана депозитарием владельцу закладной только для передачи ее в другой депозитарий, предоставления судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а также для передачи ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

10. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета (далее — запись по счету депо).

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

11. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, депозитарий на основании соответствующих поручений владельца закладной обязан внести в систему депозитарного учета запись по счету депо о передаче закладной в доверительное управление, в залог или о совершении с закладной иной сделки, а также по заявлению владельца закладной специальную запись, дающую залогодержателю закладной право продать закладную по истечении определенного срока в целях удержания из вырученных денег суммы обеспеченного ее залогом обязательства. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на ней отметки об обременениях и о сделках, которые согласно внесенным в систему депозитарного учета записям по счетам депо действуют в отношении данной закладной на момент прекращения ее депозитарного учета в данном депозитарии.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

12. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, передача прав на закладную, а также совершение иных сделок с закладной может осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

13. Депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению и (или) учету закладных другой депозитарий, если это предусмотрено депозитарным договором. В этом случае дополнительные отметки на закладной не делаются. Депозитарий отвечает за действия определенного им другого депозитария как за свои собственные.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

Статья 14. Содержание закладной

1. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

(в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 — 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

2. При составлении закладной в нее могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

Отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети «Интернет» и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

2.1. В случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную.

В случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, способы и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда, соответствующие положения должны быть включены в закладную.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

3. При недостаточности на самой закладной места, в том числе для отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи как при составлении закладной, так и после ее выдачи иных необходимых сведений, к ней прикрепляется добавочный лист.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

4. При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

Статья 15. Приложения к закладной

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

Статья 16. Регистрация владельцев закладной

1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, а равно письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для депозитарного учета, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании:

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49);

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

решения суда о признании прав на закладную за заявителем.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, регистрационная запись о владельце закладной осуществляется на основании выписки по счету депо. Данная выписка заверяется подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной, без предъявления соответствующей закладной. Данная выписка должна содержать сведения, необходимые для внесения записи о владельце закладной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

1. При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. Владелец закладной не предъявляет свою закладную в случае, если:

при залоге закладной она передана в депозит нотариуса;

закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной;

на закладной до или после ее выдачи сделана отметка о ее депозитарном учете, обязанное лицо об этом было уведомлено и уведомление о прекращении такого учета не поступило.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, должник вправе потребовать от владельца закладной в подтверждение его прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

(в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

3. Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

В закладной может быть указано, что частичное исполнение обязательства по закладной не удостоверяется. Обязанность по доказыванию неисполнения должником обязательства в таком случае возлагается на кредитора в соответствии с гражданским законодательством.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.

5. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

6. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на данную закладную либо о применении последствий недействительности этой сделки;

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной (статья 18) либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

должник по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона, признается частично исполнившим обязательство.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

7. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом закладная аннулируется, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

1. Восстановление прав на утраченную закладную производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона, возможно установить законность восстанавливаемых прав на утраченную закладную, или, если осуществляется депозитарный учет закладной, лица, которое согласно записям по счетам депо является владельцем данной закладной;

(в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации;

заявления в их адрес лица, утратившего закладную и не означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если возможно установить законность прав данного лица.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

1.1. Восстановление прав на утраченную закладную, депозитарный учет которой осуществляется, производится на основании выдаваемой соответствующим депозитарием справки о последнем владельце закладной с указанием факта утраты данной закладной.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

2. Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

3. Дубликат закладной выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему закладную.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, лицом, утратившим закладную, признается лицо, которое является владельцем закладной согласно записям по счетам депо.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

4. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной.

Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают.

При оформлении ипотечных кредитов банки требуют от клиентов регистрировать закладную. Сегодня рассмотрим, что такое закладная на квартиру по ипотеке и как она выглядит, какие документы нужны для закладной и как ее оформить в 2020 году. Эксперт объясняет, почему это самый важный документ при оформлении ипотеки и отвечает на 9 часто задаваемых вопросов.

Для чего нужна закладная на квартиру при ипотеке и как она выглядит?

Закладная по ипотеке – это ценная бумага, подтверждающая передачу квартиры в залог банку. Если заемщик перестает платить кредит, банк может сделать 2 вещи:

1. Забрать и продать заложенное имущество.
2. Продать или передать закладную другому банку.

Предметом залога может выступать:

• Квартира.
• Частный дом.
• Нежилое помещение.
• Дачный участок.
• Производственные здания и постройки.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Пока ипотека не выплачена, заложенная недвижимость находится под обременением банка. После полного погашения кредита закладная аннулируется и собственник может распоряжаться объектом на свое усмотрение. Если квартира в залоге, заемщик должен спрашивать согласие банка на проведение любых операций. Он не сможет продать, подарить или обменять квартиру без разрешения банка.

Для чего нужна закладная на квартиру:

1. Заемщик, который оформляет залог, получает более выгодные условия кредитования. Это действует не во всех банках.
2. Банк получает гарантию возврата денег. Если заемщик перестанет платить по кредиту, документ позволяет банку продать заложенную недвижимость и вернуть деньги.
3. Банк может привлекать сторонние инвестиции. Закон позволяет кредитору продавать закладные другим банкам и зарабатывать на этом. Условия для заемщика при этом не меняются.

Что должен содержать документ?

Требования к содержанию закладной и порядок ее оформления прописаны в 3 главе ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Единой формы бланка для этого документа не предусмотрено.

По закону эта бумага должна содержать:

1. Название и идентификационный номер. В названии обязательно прописывают слово «Закладная». Номер обычно указывают в шапке документа.
2. Информация о банке (залогодержателе). Юридический адрес, полное наименование, лицензия банковского учреждения, КПП, ИНН.
3. Информация о заемщике (залогодателе). Физические лица указывают Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные, СНИЛС. Для юридических лиц требуется прописать полное название организации, юридический адрес, ИНН, КПП. В редких случаях залогодателем выступает не заемщик, а другое лицо. Тогда указывают его данные.
4. Сведения об ипотечном договоре. Указывают номер документа, дату оформления, сумму кредита, график погашения, сумму ежемесячного платежа, процент. Если ссуда взята в иностранной валюте, необходимо прописать курс конвертации этой валюты в рубли. Это необходимо для корректного определения стоимости кредита и процентов. Уделите этому пункту особое внимание — нарушение условий договора дает банку право изъять предмет залога.
5. Описание залоговой недвижимости. Указывают адрес, площадь объекта, количество комнат, номер кадастрового паспорта.
6. Оценочная стоимость. Также в документе прописывают оценочную стоимость недвижимости, указанную независимым экспертом.
7. Наличие других обременений на объект (рента, аренда, арест). Если обременений нет, пропишите это.
8. Печать и подпись. Подписи сторон, печати (для банков и юридических лиц), дата составления документа.

Внимание! Вы подписываете документ, который позволит банку забрать вашу квартиру при нарушении ипотечного договора. Внимательно проверяйте содержание закладной на наличие ошибок. Удостоверьтесь, что данные совпадают с содержанием кредитного договора. Если в дальнейшем возникнут разногласия, суд будет опираться на закладную.

Пример бланка закладной

Посмотреть, как выглядит закладная по ипотеке вы можете в окне визуального просмотра ниже. Можете скачать образец по этой ссылке и открыть на компьютере в редакторе Word.

Еще один пример:

Список документов для оформления закладной

Для оформления обычно предоставляют:

• Паспорт заемщика. Большинство банков требуют постоянную прописку — прописаться можно в приобретаемой квартире.
• Отчет независимого оценщика. Нужен для подтверждения рыночной стоимости недвижимости. Оценку для ипотеки делают аккредитованные банком фирмы. Стоимость отчета составляет от 2,5 до 5 тыс. рублей. Его нужно предоставить в банк не позднее 6 месяцев с даты оформления.
• Договор купли-продажи, выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности.
• Страховой полис на приобретаемую квартиру. Если жилье сгорит или будет разрушено по другим причинам, страховая фирма выплатит банку оставшийся долг по кредиту. Страховка дает гарантию, что ипотека будет выплачена при любых обстоятельствах.
• Кадастровый паспорт и копия поэтажного плана объекта.
• Акт приема-передачи объекта при покупке квартиры в новостройке.
• Свидетельство о браке (при наличии).
• Ипотечный договор, договоры поручительства при их наличии.

Важно! Банк подготавливает закладную на квартиру вместе с кредитным договором. Заемщик только проверяет, подписывает и регистрирует ее в Росреестре. Полный перечень документов может отличаться в зависимости от ситуации, банка, региональных законов. Поэтому всегда уточняйте в банке, какие бумаги необходимо предоставить.

4 варианта, что может сделать с закладной банк

Портфель закладных для банков – это подушка безопасности, которую они используют, когда испытывают трудности с деньгами. Законодательство разрешает кредиторам проводить с этими бумагами ряд операций. На заемщиках это никак не отражается. Рассмотрим, что может сделать банк с закладной.

Вариант 1. Частично продать залог

Банк продает часть залога другому кредитору и перенаправляет ему платежи клиента в течение определенного времени. Иногда это происходит до полной выплаты ипотеки.

Согласие заемщика на это не требуется. Как и раньше, он продолжает перечислять деньги на тот счет, который был указан в кредитном договоре. Переводы между банками осуществляются без его участия.

Реже бывает ситуация, когда заемщика извещают о продаже части залога и требуют вносить определенную часть платежа в другой банк.

Вариант 2. Полностью продать залог

Залогодержатель уступает все права на залог другому финансовому учреждению. Фактически банк полностью продает закладную и ипотечный кредит. Новый залогодержатель не вправе менять условия кредитного договора.

Заемщика извещают об этом лично в банке или почтовым уведомлением. Для него поменяются только реквизиты счета, куда он перечисляет деньги. На полную продажу залога банки идут, когда нуждаются в крупной сумме денег.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Многие заемщики боятся, когда банк полностью продает закладную по ипотеке. Они думают, что это повлияет на условия ипотечного договора. По закону новый владелец бумаги не имеет права вносить изменения в ипотечный договор. Поэтому никаких дополнительных проблем для заемщика это не создаст.

Вариант 3. Обменять

Банк может обменяться закладными с другим банком, физическим или юридическим лицом, МФО или кредитным кооперативом. Фактически банк также продает залог, но взамен получает другую. Этот способ обычно используют банки, которые хотят продать дорогое залоговое имущество и получить взамен более дешевое с доплатой.

Вариант 4. Выпустить эмиссионные бумаги

Банко делит закладную на части и продает разным юридическим лицам. Заемщик продолжает выплачивать ипотеку прежнему кредитору, условия договора не изменяются. Кредитор делит ежемесячный платеж клиента на несколько частей и перенаправляет разным компаниям.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Любые изменения, которые вносят в закладную после ее регистрации, необходимо регистрировать в Росреестре. Ее новый владелец не имеет права менять условия кредитного договора без согласия плательщика. Для внесения любых изменений составляют дополнительное соглашение. Его подписывают 2 стороны — заемщик и текущий владелец закладной.

В результате таких манипуляций, она может потеряться. После выплаты ипотеки заемщику будет сложно ее найти. На этот случай всегда делайте дубликат при ее оформлении. Если не делали — у вас всегда есть право запросить дубликат документа в банке, чтобы снять обременение. Он не имеет права отказать.

Оформление закладной по ипотеке — пошаговая инструкция

По стандартной схеме оформление документа производится в 5 этапов. Пошаговая инструкция представлена ниже.

С 1 июля 2018 года разрешили регистрировать закладные в электронном виде. Об этом расскажем ниже. Сейчас рассмотрим процесс оформления обычной бумажной закладной.

Этап 1. Подписать документ в банке

Обычно закладную подписывают при подписании кредитного договора. Составляет ее банковское учреждение. Клиент предоставляет необходимый пакет документов, внимательно проверяет содержание бумаги и подписывает ее.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Закладная — это самый важный документ для вас. По нему вы оставляете свою квартиру в залог банку. Ошибки в кредитном договоре не так страшны, как в закладной. Если с этим документом будет что-то не так, вы не сможете снять обременение с квартиры. Придется судиться с банком, чтобы это сделать. Потеряете время и деньги. Всегда внимательно проверяйте бумагу, и сверяйте ее с кредитным договором. Ошибки будут стоить вам дорого.

Этап 2. Оплатить госпошлину

Если предмет залога — ипотечная недвижимость, то закладную регистрируют вместе с правом собственности. За регистрацию права собственности необходимо оплатить госпошлину.

Размер госпошлины составляет:

• 2 000 рублей для физических лиц.
• 220 000 рублей для юридических лиц.

Госпошлину оплачивают 3 способами:

1. В любом банке.
2. В кассе Росреестра.
3. В терминалах.

Обязательно возьмите квитанцию или чек, чтобы подтвердить факт оплаты. Без квитанции не примут документы для дальнейшей регистрации.

Если в залог банку передается уже имеющаяся в собственности недвижимость, расходов на закладную не будет. Оплачивают только право собственности.

Пример: Виктор Петрович оформляет ипотечный кредит на новую квартиру, а в залог оставляет имеющуюся в собственности квартиру. Он заплатит госпошлину только за регистрацию права собственности. Закладную зарегистрируют бесплатно.

Этап 3. Зарегистрировать закладную через МФЦ

С подписанной закладной, квитанцией об оплате госпошлины и пакетом документов следует обратиться в МФЦ. Обращаться можно в любой центр, который ближе и удобнее. Работники центра проверяют все представленные документы и выдают залогодателю 2 расписки.

В расписках будет указан перечень поданных документов и срок выдачи выписки. Второй экземпляр расписки нужно передать банку.

Далее МФЦ направляет документы клиента в Росреестр на регистрацию. Если в документах есть помарки и исправления — их не примут. Не принимают и помятые бумаги.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.МФЦ выступает посредником между Росреестром и заемщиком. Регистрировать закладную через МФЦ удобнее, но дольше. При обращении в Росреестр напрямую, закладную зарегистрируют быстрее. Однако в Росреестре обычно приходится стоять в очередях. Поэтому залогодатели чаще отправляют документы через МФЦ.

Стандартный срок регистрации – от 3 до 5 рабочих дней. Еще 2–4 дня уходит на передачу документов из МФЦ в Росреестр.

Этап 4. Получить документы в Росреестре

К назначенной дате следует прийти в Росреестр. Для получения готовых документов необходимо предоставить расписку, полученную в МФЦ. Сотрудник Росреестра выдаст залогодателю выписку из ЕГРН с отметкой о наличии обременения в виде залога. Оригинал закладной Росреестр отправит в банк.

Важно! Закладную оформляют в единственном экземпляре и подписывают 1 раз. Дополнительных соглашений и дубликатов может быть сколько угодно — хоть 15, хоть 20. Оригинал остается неизменным. Перепечатки и исправления в ней недопустимы.

Этап 5. Получить дубликат в банке

После регистрации закладной обязательно попросите сделать ее дубликат в банке. Дубликат нужен для подтверждения условий залога в случае утери оригинала.

Дубликат оформляют бесплатно, на нем ставят соответствующую отметку. Внимательно проверьте его на соответствие с оригиналом. Даже из-за одной незначительной ошибки закладная может стать недействительной.

Пример: Банк выдал Виталию дубликат закладной с ошибками. Оригинал банк потерял. Подтверждать свою правоту Виталию придется в суде. Он выиграет суд, но потратит свое время и деньги. Если бы Виталий попросил сделать дубликат после регистрации документа, проблем бы не возникло.

Что делать после погашения ипотеки и возврата закладной?

После погашения ипотеки банк аннулирует закладную и возвращает ее клиенту в течение нескольких рабочих дней. Допустимый срок возврата бумаги составляет 1 календарный месяц, если иное не прописано в кредитном договоре. После получения закладной с недвижимости необходимо снять обременение.

Для снятия обременения с квартиры заемщик должен:

1. Полностью рассчитаться по ипотечному кредиту.
2. Взять справку о полном погашении обязательств.
3. Подать заявление на выдачу закладной.
4. Забрать ценную бумагу из банка. Банк должен поставить на ней отметку о погашении ссуды.
5. Прийти в МФЦ или Росреестр вместе с полученной закладной и справкой из банка.
6. Написать заявление на снятие обременения.
7. Получить выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную.

Только после всех этих действий вы вправе распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Закладную рекомендуем сохранить.

Последние новости и нововведения 2020 года

Оформление и регистрацию закладных упрощают. Появилась возможность электронной регистрации, а Сбербанк и вовсе отменил оформление бумажных закладных для некоторых ипотечных сделок. Рассмотрим последние новости подробнее.

Оформление электронной закладной на сайте Росреестра

Электронные закладные действуют с 01.07.2018 г. Заемщик заполняет форму на официальном сайте Росреестра либо на портале Госуслуг. На закладной ставятся электронные подписи залогодателя и залогодержателя. Пакет документов предоставляют в электронном виде.

Электронный документ исключает возможность его потери банком. Ценная бумага хранится в в электронном виде в депозитарии. Это компания, которая специализируется на операциях с ценными бумагами.

Преимущества электронной закладной:

1. Банк не потеряет электронную закладную, как может сделать это с бумажной.
2. Не нужно идти в МФЦ — банк сам отправляет заявление на регистрацию.
3. После регистрации электронный документ автоматически передается на хранение в депозитарий, указанный банком.
4. После выплаты ипотеки не требуется писать заявление на аннулирование бумаги.

Закладную можно оформлять как в электронном, так и в бумажном виде. Однако на электронный вариант перешли еще не все банки. Поэтому отменять бумажные документы в ближайший год не планируют.

Электронную закладную регистрируют на сайте Росреестра по ссылке:

Для регистрации откройте новую вкладку в браузере. Скопируйте ссылку и вставьте в адресную строку браузера. В открывшемся окне выберите «Регистрация ограничения (обременения) права». Далее поставьте отметку в кружочке «ипотеки, в т. ч. ипотеки в силу закона» нажмите на кнопку «перейти к деталям запроса» внизу страницы. Далее заполняете детали запроса и информацию о заявителе.

Отмена бумажных закладных по ипотеке в Сбербанке

С 20 декабря 2018 года Сбербанк отменил для части своих клиентов необходимость оформления закладной.

Это касается покупки:

• Жилья на вторичном рынке.
• Строящегося жилья.
• Строительстве частного дома или загородной недвижимости.

Нововведение не касается заемщиков по программе «Военная ипотека».

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Оформлять закладную в банке и регистрировать ее в Росреестре теперь не нужно. Специалист Сбербанка оформляет дополнительное соглашение к договору ипотечного кредита. В нем будет прописано, что закладная не нужна. Если в договоре нет отметки об оформлении закладной, то и соглашение не составляют. После полной выплаты ипотеки банк сам направит данные о погашении кредита в Росреестр.

В блоге ДомКлик от Сбербанка заявили, что нововведения позволят снять обременение с недвижимости за 14 дней. Раньше процедура занимала до 30 дней.

Скриншот из блога domclick.ru

9 часто задаваемых вопросов — отвечает эксперт

Рассмотрим 9 самых частых вопросов о закладной, которые возникают у заемщиков при оформлении и погашении ипотеки.

Вопрос 1. Где хранится ипотечная закладная?

Оригинал ценной бумаги хранится у залогодержателя, то есть у банка. У заемщика на руках может быть дубликат. Он поможет в будущем снять обременение если банк потеряет оригинал.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Можете требовать от банка предоставить дубликат ценной бумаги в любое время. Если банк откажет — имеете право обращаться в суд. Отказ легко обжаловать. По закону кредитор не в праве отказывать в выдаче дубликата.

Вопрос 2. Где указывается номер закладной по ипотеке?

При регистрации закладной ей присваивают номер. Он состоит из 13 знаков. Если на руках есть дубликат ценной бумаги, обратите внимание на раздел «Дата, номер, место регистрации». Обычно номер прописывают там.

Под номером закладной подразумевается регистрационный номер записи о владельце. Самостоятельный номер ценной бумаге Росреестр не присваивает. Присвоить документу номер может кредитор. Чтобы узнать номер закладной, запросите выписку из ЕГРН или обратитесь в банк.

Вопрос 3. Банк продал закладную — стоит ли переживать?

Нет, условия кредитного договора не меняются. Сумма ежемесячного платежа, сроки погашения кредита, условия по поручительству – все это остается прежним. Измениться могут только реквизиты счета, куда вы ежемесячно перечисляете деньги. Об этом вас в любом случае уведомят лично или по почте заказным письмом. Обычно это происходит в срок до 30 дней, если иное не прописано в кредитном договоре.

Кредитор может продать закладную неограниченное количество раз за время погашения ипотеки. Может случиться так, что к моменту погашения ипотеки ценная бумага будет находиться в другом регионе. Волноваться не стоит. Дубликат имеет ту же силу, что и оригинал. Вы всегда можете получить его в Росреестре или банке, где брали ипотеку.

Вопрос 4. Что делать, если банк потерял закладную?

При наличии дубликата ничего делать не нужно — его также можно использовать для снятия обременения. Если дубликата нет, кредитор должен получить его в Росреестре либо оформить самостоятельно. Банк восстанавливает закладную за свой счет.

Рекомендуем не надеяться на банк, а получить дубликат закладной в Росреестре самостоятельно. В будущем из-за ее отсутствия могут возникнуть длительные разбирательства при снятии обременения.

Вопрос 5. Что делать, если банк не отдает документ после выплаты ипотеки?

Если закладную не выдают, пишите жалобу на имя руководства банка. Если банк не реагирует, обращайтесь в Центральный Банк РФ. Обычно после этого банк отдает дубликат закладной с отметкой о выплате кредита.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Если даже после обращения в Центробанк кредитор не реагирует на вашу просьбу — обращайтесь в суд. В этом случае рекомендуем сразу требовать полного снятия обременения с объекта залога. Если суд выносит положительное решение, оно направляется в Росреестр для исполнения.

Вопрос 6. Можно ли внести изменения в закладную?

По законодательству вносить изменения в закладную не допускается. Но можно составить дополнительное соглашение, которое вносит изменения в ее некоторые пункты.

Для внесения изменений вам необходимо обратиться в банк и составить доп. соглашение об изменении содержания закладной. Подписанное соглашение и пакет документов относят в Росреестр на регистрацию.

Вопрос 7. Как получить ценную бумагу при досрочном погашении ипотеки?

При досрочном погашении ипотеки порядок получения закладной не меняется. Заемщик пишет заявление на получение документа после внесения последнего платежа. Он погасил ипотеку и кредитор обязан выдать ему закладную. На это у банка есть 1 месяц по закону.

Вопрос 8. У кого остается закладная после выплаты ипотеки?

После того, как Росреестр аннулирует закладную, она теряет свою юридическую силу. Вы можете забрать ее себе или оставить в Росреестре.

Вопрос 9. Срок действия документа

Срок действия закладной равен сроку ипотечного договора. В случае досрочного погашения ипотеки сокращается и срок действия закладной. Она прекращает свое действие после получения заемщиком.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Однако для полного снятия обременения с объекта залога вы должны обратиться в МФЦ или Росреестр. Когда из базы будет удалена запись о наличии ипотечного кредита, банк уже не сможет претендовать на вашу недвижимость.

Выводы

Закладная — это очень важный документ. Можно сказать, что это самая важная бумага для заемщика. По ней он оставляет в залог свое собственное жилье чужой организации. В большинстве случаев оно единственное.

Сделаем главные выводы из статьи:

1. Закладная гарантирует кредитору возврат денежных средств. Пока заемщик не выплатит ипотеку, он не вправе проводить операции с залоговой недвижимостью без согласия банка.
2. При составлении и подписании закладной нужно внимательно все проверить. Эта ценная бумага имеет приоритет перед кредитным договором. В случае возможных споров и разногласий верными будут считаться сведения из закладной.
3. Оригинал бумаги хранится у кредитора.
4. После регистрации закладной обязательно требуйте оформить ее дубликат.
5. За время выплаты ипотеки может смениться владелец закладной. Для заемщика при этом ничего не поменяется. Возможно только изменение реквизитов счета для перечисления платежей по ипотеке.

Регистрация закладной, роль закладной в ипотечном кредитовании

Раздел 1. Общие положения закладной.

Раздел 2. Содержание и регистрация закладной.

Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная — это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств.

Общие положения закладной

Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

1. Закладная доска Большого дома в Архангельском. 1784 г

Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней. На практике это выглядит так: банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей кредита составление закладной. После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накапливает так называемый «пул» закладных и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

В большинстве случаев закладная составляется банком, а подписывается уже должником — лицом, которому выдается кредит, в момент получения кредитных средств банка. Поэтому особенно важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий закладной может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.

Владелец закладной приобретает права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, залога на имущество, обремененное ипотекой.

Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок. Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.

Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания её таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная», либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной.

Брать в деньги в долг и предоставлять свое имущество в залог люди научились еще в древние времена.

2. Закладной лист

Древние греки обеспечивали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика устанавливали столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подстава».

В настоящий момент обозначение залога приобрело другие формы – регистрацию сведений об обременении (ипотеке) осуществляет регистрирующий орган, а «столб» больше не устанавливается. Вместо этого регистрирующий орган, совершив регистрацию права собственности, регистрирует обременение и может регистрировать закладную. Регистрация закладной не является обязательным условием при проведении ипотечной сделки, но если кредитная организация требует ее составления, получить кредит без составления закладной не получится.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

v=право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

v=право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление закладной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона об ипотеке, лес, право аренды названных видов имущества.

Если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.

Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после государственной регистрации ипотеки.

На закладной впоследствии могут делаться отметки о новых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и иные записи (об этом чуть далее). Если на закладной недостаточно места для таких отметок и записей, то к закладной прикрепляется добавочный лист.

При этом требуется, чтобы надпись и отметки начинались на закладной и заканчивались на этом листе. По-видимому, таких добавочных листов может быть несколько.

3. Закон об ипотеке, сделка с закладной

Содержание и регистрация закладной

Содержание закладной определено законом (ст. 14 v 15 Закона об ипотеке). На момент ее выдачи первоначальному залогодержателю она должна содержать:

слово L закладная, включенное в название документа;

имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель v юридическое лицо;

имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель v юридическое лицо;

название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник v юридическое лицо;

указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям v сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;

указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована;

указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Если документ назван L закладная, но в нем отсутствуют какие либо из названных сведений, то такой документ не считается закладной и не подлежит выдаче залогодержателю. Такой L документ есть юридический нуль.

Жестко установив, каким должно быть содержание закладной, и указав названное последствие несоблюдения соответствующих требований, законодатель вместе с тем позволяет залогодателю и залогодержателю включить в закладную и другие данные и условия.

Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. В соответствующих случаях в закладной следует указать, какие документы к ней прилагаются, и назвать сведения, достаточные для их идентификации. Может быть предусмотрено, что такие документы являются неотъемлемой частью закладной.

Однако отсутствие таких указаний не влечет недействительности закладной или соглашения о приложениях к закладной. И в этом случае приложения обязательны для должника-залогодателя, а если залогодателем является третье лицо, то для этого лица.

Возможна ситуация, когда сведения и условия, образующие содержание закладной, не соответствуют договору об ипотеке. На этот случай в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке установлен приоритет закладной: верным считается содержание закладной, если ее приобретатель на момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. А поскольку первоначальный залогодержатель знал или, по крайней мере, должен был знать о несоответствии закладной договору, постольку одновременно указывается, что закладная не имеет приоритета, если ее владельцем является первоначальный залогодержатель.

4. Основные положения о закладной

Законный владелец закладной (том числе первоначальный залогодержатель) может требовать устранения несоответствия между закладной и договором об ипотеке. Осуществляется оно путем аннулирования закладной, не соответствующей договору, и одновременной выдачи новой закладной.

Это допускается при условии, если требование законного владельца закладной было заявлено немедленно после того, как ему стало известно о несоответствии закладной договору. Кроме того, составитель закладной должен возместить убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

Обязательным требование к закладной является ее государственная регистрация. Все листы закладной должны составлять единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок. Закладная обычно составляется и подписывается в процессе проведения ипотечной сделки и в дальнейшем передается вместе с пакетом документов по ипотечной сделке на государственную регистрацию.

С государственной регистрации закладную имеет право забирать только представитель залогодержателя на основании доверенности. Поэтому, подав закладную на регистрацию, заемщик ее увидит в следующий раз только при снятии обременения или при внесении изменений в условия закладной.

Владелец закладной имеет право:

на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предъявления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой;

право на обращение в регистрирующий орган, о внесении его в качестве залогодержателя в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодержатель. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, это обязательно должно быть указано в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Фактически закладная является базовым элементом, для реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования, которую Российская Федерация избрала как модель жилищной политики. Сутью этой модели является продажа закладных другим залогодержателям, которые могут оставить закладные себе или выпустить на фондовый рынок ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом обеспечивается привлечение денежных средств с рынка финансов для выдачи ипотечных кредитов обычным заемщикам. Продажа закладной для заемщика не меняет практически ничего. Заемщик письменно уведомляется о смене залогодержателя, т.е. одной организации (банка) на другую. Обычно в этом же уведомлении содержатся и новые реквизиты для осуществления ежемесячных платежей.

Так как закладная очень удобна в обращении, в особенности при передаче по ней всех прав, она стала очень распространенной и востребованной среди банков, которые осуществляют жилищное ипотечное кредитование. А все происходит следующим образом: перед выдачей кредита основным условием банка, специализирующегося на ипотечном жилищном кредитовании, является составление закладной. После того, как выполняется государственная регистрация права собственности и ипотеки, законным обладателем закладной становится банк, и именно эта закладная все его права удостоверяет. После того, как проходит определенный период, и у банка накапливаются закладные, он их продает. Это дает возможность банку на последующую выдачу кредитов привлекать дополнительные денежные средства. Просто меняется залогодержатель.

Составляет закладную залогодержатель. А если он третьим лицом является, то кроме него еще должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, который после государственной регистрации ипотеки выполняет государственную регистрацию прав.

Чаще всего банком составляется закладная, а подписывает ее лицо, которому во время получения кредитных средств, в банке был выдан кредит. Именно поэтому очень важно тщательно проверить все указанные в закладной условия на соответствие кредитному договору. Иногда случается и такое, что если в одной из важных условий закладной будет допущена незначительная опечатка, есть вероятность, что будет приостановлена государственная регистрация права собственности на новый объект недвижимости.

Владелец закладной получает все права по данному обеспеченному ипотекой денежному обязательству, без обремененного ипотекой залога на имущество, и без предоставления иных доказательств существования этого обязательства.

Так как закладная – это ценная бумага, то значение имеют все формальные признаки, которые признают ее таковой. Например, если в документе слово «закладная» будет отсутствовать, или же какое-то важное условие, то такая закладная может быть не признана.

Все закладные – это единое целое, поэтому если лист не один, а несколько, то их обязательно нужно прошить, пронумеровать, и скрепить печатью того органа, который осуществлял регистрацию. Важно помнить, что не скреплённые листы предметом сделки не являются.

Если будет обнаружено, что есть какие-либо несоответствия договора ипотеки и закладной, то содержание закладной будет признано верным. Но может быть и так, что сам залогодержатель не мог знать о каком-то несоответствии при получении документа, в этом случае это правило на него не будет распространяться.

Классификация закладных пока только формируется. Однако если их классифицировать в зависимости от ситуации, в которой они используются, то можно выделить следующие виды:

общая закладная — это займ, который относится более чем к одной части недвижимости при финансировании его модернизации. Займ гарантируется оставшейся частью недвижимости;

комплексная закладная — это займ, гарантируется не только недвижимым имуществом, но и предметами личной собственности, а также оборудованием, являющимся частью недвижимости;

открытая закладная — это займ, долговое обязательство, выдаваемое кредитору. Процентная ставка на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей процентной ставке. Открытые закладные часто используются для модернизации имущества. При открытой закладной заемщик может увеличить свой долг до его первоначальной величины после того, как долг был частично выплачен.

5. Покупка квартир по закладным

• Закладная при покупке строящегося жилья или строительстве дома в ипотеку Сбербанка больше не обязательна.
• Теперь вместо оформления закладной менеджер Сбербанка готовит дополнительное соглашение к кредитному договору, в котором прописано, что закладная не оформляется.

25 декабря 2018 года, Москва — Сбербанк упразднил необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку. Упрощенная процедура действует при покупке строящегося жилья, строительстве жилого дома и загородной недвижимости (кроме случаев, когда кредит выдан в рамках программы «Военная ипотека»). Изменение упрощает процесс регистрации права собственности и снятия обременения.

Николай Васев, директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка:

«Нововведение очень удобно для наших клиентов. Больше не нужно оформлять закладную в банке и регистрировать ее в Росреестре. И после выплаты кредита для снятия обременения клиенту делать ничего не нужно — банк сам отправит в Росреестр данные о погашении. Мы подсчитали, что благодаря отмене закладных срок снятия обременения в среднем сократится с 30 до 14 дней».

Теперь вместо оформления закладной менеджер Сбербанка готовит дополнительное соглашение к кредитному договору, в котором прописано, что закладная не оформляется. Для этого нужно предоставить банку экземпляр кредитного договора заемщика. Если в договоре нет отметки об оформлении закладной, то дополнительное соглашение оформлять не нужно.

Напомним, что с октября также не оформляется закладная при покупке в ипотеку готового жилья (за исключением кредита в рамках «Военной ипотеки»).

Регистрация законного владельца закладной в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) в качестве залогодержателя — это его право, а не обязанность.
Закладная является ценной бумагой, которая удостоверяет права ее владельца как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке (п. 2 ст. 142ГК РФ, ст. 13Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)).

Закладная составляется залогодателем, а также должником, если залогодателем выступает третье лицо. Она может быть представлена в регистрирующий орган до или после государственной регистрации ипотеки (ст. ст. 13, 13.2Закона об ипотеке). Регистрирующий орган выдает закладную залогодержателю на основании его заявления, составленного по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 25.04.2018 N 226.
Статья 48Закона об ипотеке предусматривает, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. (При этом, как представляется, в данной норме не имеется в виду соглашение об изменении содержания закладной, подлежащее государственной регистрации в соответствии с пунктом 7 статьи 16Закона о регистрации.) При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено Закономоб ипотеке. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.
В случае с закладной, как и с любой ценной бумагой, действует принцип публичной достоверности, согласно которому права, закрепленные в ценной бумаге, переходят к новому обладателю именно в том объеме, в каком они отражены в ценной бумаге. Например, владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (п. 2 ст. 48Закона об ипотеке).
В соответствии с пунктом 3 статьи 48Закона об ипотеке владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено этим пунктом; он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Таким образом, Закон об ипотеке не обязывает каждых «новых» законных владельцев закладной регистрироваться в качестве залогодержателей в ЕГРН, в силу пункта 3 статьи 48Закона об ипотеке такого владельца закладной надлежит считать законным, если не доказано иное.
Любой законный владелец закладной, кроме обездвиженной документарной закладной и электронной закладной, вправе обратиться в регистрирующий орган для его регистрации в ЕГРН в качестве залогодержателя. Регистрационная запись вносится в реестр в течение одного дня с момента обращения залогодержателя в регистрирующий орган. Одновременно с заявлением о регистрации залогодержатель представляет закладную с отметкой на ней о передаче прав, совершенной ее законным владельцем или залогодержателем, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока и документ об уплате государственной пошлины.
Если переход прав на закладную произошел в результате реорганизации юридического лица, то в регистрирующий орган необходимо представить соответствующие документы: решение о реорганизации организации, передаточный акт (в случае, если он составляется) и лист записи.
При передаче прав на закладную в порядке наследования залогодержатель должен представить свидетельство о праве на наследство по закону, завещанию, наследственному договору.
В случае когда за залогодержателем право собственности на закладную было признано в судебном порядке, необходимо представить соответствующее судебное решение (ст. 16Закона N 102-ФЗ).
Регистрация залогодержателя закладной в ЕГРН осуществляется по его желанию, поскольку это его право, а не обязанность (ПисьмоРосреестра от 02.10.2014 N 14-13549/14).
В соответствии с п. 119 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 03.12.2019) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 N 41548) регистрация законного владельца закладной осуществляется посредством заполнения новой записи об ограничении (обременении) — государственной регистрации ипотеки в пользу нового залогодержателя. В новую запись об ограничении (обременении), за исключением сведений о залогодержателе, вносятся сведения, аналогичные сведениям записи об ограничении (обременении), в которой был указан первоначальный залогодержатель или предыдущий законный владелец закладной. В новой записи об ограничении (обременении) в отношении залогодержателя указываются предусмотренные пунктом 50Порядка данные лица, обратившегося с целью внесения регистрационной записи о нем в качестве законного владельца закладной. В отношении документов-оснований дополнительно указываются реквизиты документа-основания внесения этих сведений.
Запись об ограничении (обременении) (записи об ограничениях (обременениях), если предметом ипотеки являлся не один объект недвижимого имущества), в которой был указан первоначальный залогодержатель или предыдущий владелец закладной, погашаются.