Куперс

Глазырина Зоя Евгеньевна, руководитель юридического департамента «Санкт-Петербургской Ипотечной Компании» — эксперт в области защиты от рисков купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, занимается сопровождением сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Опыт работы в недвижимости с 2005 года.

Бесплатная (в сокращенном, общем формате, без расчетов по конкретным цифрам) консультация по сопровождению сделок и оптимизации налогообложения В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ (только по городу Санкт-Петербург):

+7 (921) 639 68 14 (WhatsApp)
+7 (931) 369 00 60 (консультация по телефону)

Изменения в налогообложении от продажи недвижимости вступили в силу с 01.01.2016 и действуют до настоящего времени с небольшими дополнениями (2020 год).

Напомним, что до 2016 года продавцы платили налог 13% с суммы, полученной от продажи недвижимости, которая находилась у них в собственности менее 3 лет. Сократить сумму, с которой рассчитывается налог, можно было или на 1 000 000 рублей (воспользоваться налоговым вычетом), или на сумму, ранее потраченную на приобретение продаваемой недвижимости. Сумма налога никак не привязывалась к кадастровой стоимости, поэтому граждане занижали стоимость недвижимости в договоре купли-продажи до размера налогового вычета (до 1 000 000 рублей или до ранее потраченной суммы на приобретение недвижимости)

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности новый закон

С 01.01.2016 года изменилось налоговое законодательство, которое действует и в 2020 году

Многих покупателей и продавцов волнует вопрос налогообложения доходов с продажи недвижимого имущества в 2020 году, налог с продажи квартиры, налог с продажи комнаты. Речь в данной статье пойдет не о налоге на квартиру, а именно о налоге с продажи жилого недвижимого имущества, о налоге с продажи имущества менее 3 лет в собственности, а также налог с продажи имущества, которое находится в собственности продавца менее 5 лет.

В настоящей статье в максимально адаптивной форме Вы можете узнать подробнее о налоге с продажи квартиры в 2019 году.

Сразу оговоримся, что в данной статье речь идет только о тех физических лицах — граждан РФ, которые продают следующее, НЕ используемое в предпринимательской деятельности, имущество: жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки или доли (долей) в указанном имуществе.

Про расчет налога от продажи имущества физических лиц, используемого в предпринимательской деятельности, мы написали отдельную публикацию>>

Изменение минимального срока владения имуществом для освобождения от уплаты налога

C 01.01.2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Эти изменения продолжают действовать и в 2020 году.

Однако подчеркиваем, что эти изменения касаются только имущества, которое приобретено в собственность после 01.01.2016 года. Т.е. если Вы владеете имуществом более 3 лет, но менее 5 лет и при этом в собственность это имущество получили до даты 01.01.2016 года, налог на доходы от реализации этого имущества платить Вы не будете.

Основание: Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», статья 4

С 01.01.2019 года статья 217.1 действует для ВСЕХ собственников, а не только для резидентов. Т.е. для нерезидентов теперь тоже применяются правила освобождения от налогов через 3-5 лет и ограничение налогооблагаемой базы — 70% кадастровой стоимости

Основание: Федеральный закон от 27.11.2018 N 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»

С 01.01.2020 года пункты статьи 217.1 о 70% кадастровой стоимости «перекочевали» в статью 214.10 НК РФ. Этой же статьей регламентируется расчет налогооблагаемой базы при дарении (100% кадастровой стоимости). Подробнее о том, можно ли с помощью договора дарения уйти от уплаты налога мы написали отдельную публикацию: что лучше: дарение или купля-продажа, как снизить налог>>

Для имущества, оформленного в собственность ДО 01.01.2016 года

срок владения, после которого платить налог НЕ нужно,

остается равным 3 годам!

Обращаем внимание, что речь идет именно о собственности. Если Договор долевого участия (договор паевого взноса или иной аналогичный договор) Вы оформили в 2015 году, а собственность (или справку о полной выплате пая) получили в 2016 году, применяется статья 217.1 Налогового Кодекса в редакции, вступающей в силу с 01.01.2016 года. Чтобы не платить налог, продажа должна быть осуществлена не ранее 2021 года через 5 лет (3 года при единственном жилье) после оформления имущества в собственность.

ВНИМАНИЕ!!!
Для имущества, право собственности на которое получено:

• по наследству или дарению от ближайших членов семьи (супруги, родители, дети, внуки, бабушка, дедушка, братья, сестры)
• в результате приватизации
• в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением
• с 01.01.2020 года сюда добавляется еще случай, когда отчуждаемое жилое имущество является для налогоплательщика единственным на дату перехода права собственности. Если у собственника есть иное жилое недвижимое имущество, приобретенное не ранее 3 месяцев до даты продажи, то такое имущество не будет считаться «вторым». Это позволяет проводить сделки с «цепочками», когда Вы продаете одно имущество и тут же приобретаете другое: если право собственности на приобретаемую недвижимость технически будет оформлено ранее отчуждаемой. Такое может быть если, например, квартира приобретается с ипотекой, а имеющееся жилье отчуждается покупателю с собственными средствами. (Срок регистрации разный. )

срок владения имуществом, после которого лицо, отчуждающее имущество не должен платить налог на доход от реализации этого имущества, по-прежнему составляет 3 года.

Основание: статья 217.1, пункт 3 Налогового кодекса РФ

С 01.01.2019 года статья 217.1 действует для ВСЕХ собственников, а не только для резидентов. Т.е. для нерезидентов с 2019 года тоже применяются правила освобождения от налогов через 3-5 лет и ограничение налогооблагаемой базы — 70% кадастровой стоимости

Основание: Федеральный закон от 27.11.2018 N 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»

приватизация, наследство или дарение от ближайших родственников —

срок владения, после которого платить налог не нужно, по-прежнему будет равен 3 годам!

Отметим еще частный случай, когда наследство открыто до 01.01.2016 года, а право собственности получено после 01.01.2016 года.

В этом случае, принятое наследство имущество признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (что соответствует дню смерти гражданина согласно ст 1114 ГК РФ) независимо от времени фактического принятия наследства и не зависит от даты государственной регистрации права наследника на данное имущество. Соответственно, срок 3 года отсчитывается со дня смерти наследодателя.

Основание: Письмо Минфина России от 16.05.2017 N 03-04-05/29495

В каких случаях применяется срок 5 лет для освобождения от уплаты налога

Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в следующих случаях:

Если имущество одновременно отвечает следующим условиям:

• приобретено по договору купли-продажи, дарению или наследству от иных лиц (не ближайших членов семьи), по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования или по другому договору, связанному с долевым строительством);
• оформлено продавцом-налогоплательщиком в свою собственность после 01.01.2016 года;
• отчуждается после 01.01.2016 года (после того, как закон вступил в силу)
• не является «единственным» жильем

Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец-налогоплательщик должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13% для резидентов и 30% для нерезидентов (ВНИМАНИЕ! Ставка налоговая для нерезидентов не поменялась, она остается 30%!!!).

Купили квартиру ПОСЛЕ 01.01.2016 года?

Чтобы не платить налоги нужно ждать 5 лет!

Налогооблагаемая база. С какой суммы уплачивается налог?

Если Вы продаете имущество, которое приобретено до 01.01.2016 года, то с 2019 года Вы освобождаетесь от уплаты налога на доход от продажи этого имущества.

Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана более 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

• Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
• Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут.

Снизить налог до нуля можно, если

продажная цена равна документально подтвержденным расходам на приобретение ПОСЛЕ 01.01.2016 года,

и эта цена больше или равна 70% кадастровой стоимости этой недвижимости!

ПЕРВЫЙ ПРИМЕР

Например, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 6 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 6 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

• 1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 6 000 000 рублей по договору купли-продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (6 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 5 000 000 рублей = 650 000 рублей
• 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Налог составит 13% с 2 000 000 рублей = 260 000 рублей.

ВТОРОЙ ПРИМЕР

Например, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 4 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за те же 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 4 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

• 1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 4 000 000 рублей по договору купли-продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (4 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 3 000 000 рублей = 390 000 рублей
• 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 4 000 000 рублей (цена продажи) и 4 000 000 рублей (стоимость приобретения этого имущества). Налог не возникает.

Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана менее 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

• 70% кадастровой стоимости минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
• 70% кадастровой стоимости минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут;

ПЕРВЫЙ ПРИМЕР

Например, сейчас 2020 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а купили ее 4 года назад в 2016 году за 2 000 000 рублей (когда-то «занизили»). Кадастровая стоимость квартиры на 2020 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

• 1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
• 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей

ВТОРОЙ ПРИМЕР

Например, сейчас 2018 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а приобрели квартиру по наследству от ближайшего родственника в 2016 году. Так как Вы получили квартиру по наследству от ближайшего родственника, минимальный срок владения для освобождения от налогов – 3 года. Кадастровая стоимость квартиры на 2018 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

• 1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
• 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 0 рублей, налог 13% с 3 150 000 рублей = 409 500 рублей

ТРЕТИЙ ПРИМЕР

Например, сейчас 2020 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а приобрели квартиру по наследству от ближайшего родственника в 2016 году. Так как Вы получили квартиру по наследству от ближайшего родственника, минимальный срок владения для освобождения от налогов – 3 года. Вы владеете продаваемым имуществом более 3 лет, Вы освобождаетесь от уплаты налога

Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года, а кадастровая стоимость на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, не определена, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

• Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
• Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут;

Если реализуются права требования (переуступка), то налог рассчитывается со следующей величины:

• Цена переуступки минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена по договору долевого участия, договору паевого взноса и др);

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества

Сразу оговоримся, что имущественный налоговый вычет не применяется для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.

Для имущества, отчуждаемого налогоплательщиком, применяются следующие имущественные налоговые вычеты:

• 1 000 000 рублей от продажи имущества;

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности (отчуждается по одному договору) имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, но продает имущество сособственник по отдельному гражданско-правовому договору (с учетом права приоритетной покупки), имущественный налоговый вычет может быть использован полностью при условии, что доля выделена как отдельный объект права.
(Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П)

Продаете имущество в долевой собственности?

Налоговый вычет распределяется пропорционально доле!

Если речь идет об 1 000 000 налогового вычета по одному договору, то он делится НА ВСЕХ!

При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется по договоренности между сособственниками.

Если собственник продает имущество и в этом же налоговом периоде (году) покупает другое жилье, то он может зачесть налоговый вычет на покупку жилья, но не более 260 000 рублей (13% с цены приобретаемого жилья, но с суммы не более 2 000 000 рублей). Налоговый вычет на покупку жилья предоставляется один раз в жизни. Размер официально подтвержденной зарплаты в этом случае не имеет значения.

Дополнительно снизить налог можно зачетом полагающегося налогового вычета с покупки жилья:

В сумме не более 260 000 рублей

Предоставляется 1 раз в жизни

Продажа и приобретение должны быть в одном налоговом периоде

Мы надеемся, что Вы нашли ответы на следующие основные вопросы:

• Как изменился налог на доходы с продажи недвижимости в 2017-2018 году?
• Как рассчитать налог, если недвижимость куплена до 2016 года, в продаем в 2018 году?
• Сколько должна быть квартира в собственности для освобождения от налога: 3 или 5 лет?
• Как влияет кадастровая стоимость на расчет налога?

Опубликовано 26.10.20

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. Ниже мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. При продаже такой квартиры у Вас не возникает обязательств перед налоговой инспекцией.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

1. Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях:
   — если жилье приобретено до 1 января 2016 года;
   — если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

   Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он продает данную квартиру. При расчете налога будет применяться минимальный срок владения недвижимостью 3 года, так как Савельев получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года. Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

   Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. В конце 2019 года она продает квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам, так как квартира была получена по наследству от близкого родственника. Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

2. Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить).
2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи. В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке). Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

Обратите внимание: Даже если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

Пример: в феврале 2019 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2020 года, а затем в срок до 15 июля 2020 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

Вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы. Обычно это копия договора купли-продажи (или долевого участия в строительстве) с платежными документами, подтверждающими оплату (например, рукописная расписка, платежное поручение, кассовый чек с приходно-кассовым ордером) (Письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513).

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Коронавирус и карантин поставили на паузу большинство реформ, анонсированных в течение последнего года. Не стала исключением и налоговая реформа. Законопроект №1210 о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины, принятый народными депутатами 16.01.2020, вот уже четвертый месяц ожидает подписания Президентом. Тем не менее, читатели блога интересуются: как отразятся эти изменения на частных инвестициях в недвижимость — ведь, помимо множества других нововведений, законопроект изменяет порядок налогообложения операций с недвижимостью. В том числе, и купли-продажи жилья. Я попросила прокомментировать ожидаемые изменения, а также вероятные причины задержки введения новых правил, Ольгу Кучмиенко, кандидата юридических наук и практикующего адвоката. Вот, что она рассказала.

Действующие правила

Согласно действующему законодательству, продажа или обмен физическим лицом объекта жилой недвижимости (квартиры, дома, их части), а также земельного участка (в размере, не превышающем установленный законодательством) не подлежит налогообложению при соблюдении следующих условий:

• продажа (обмен) осуществляется физическим лицом впервые в течение данного календарного года;
• объект находится в собственности физического лица не менее 3-х лет (кроме имущества, полученного в наследство).

Если указанные условия не выполняются, то есть при продаже 2х и более объектов недвижимости в течение календарного года, а также при продаже объекта, находящегося в собственности продавца менее 3х лет, ставка налога составляет 5% от стоимости имущества. Передача прав на объект незавершенного строительства (переуступка) облагается налогом в таком же порядке — 5% от цены указанной в договоре.

Что изменится?

С принятием изменений, в отдельных случаях налог на продажу недвижимости увеличится.

Существует 2 критерия, по которым будет определено, какую сумму налога вы должны заплатить:

1) срок, на протяжении которого недвижимость находится у вас в собственности;

2) какую по счету продажу жилой недвижимости вы осуществляете за один год.

Так, после вступления в силу законопроекта № 1210, продажа (обмен) жилой недвижимости будет облагаться подоходным налогом следующим образом:

Продажа жилья, находящегося в собственности продавца не менее 3-х лет:

• первая продажа (обмен) в течение календарного года – не облагается подоходным налогом;
• вторая продажа (обмен) в течение календарного года – налог составит 5% от стоимости имущества;
• третья и более продажа (обмен) в течение календарного года – налог составит 18% от стоимости имущества.

Продажа жилья, находящегося в собственности продавца менее 3-х лет, а также имущественных права на объекты незавершенного строительства (переуступка):

• первая продажа (обмен) в течение календарного года – налог составит 5% от стоимости имущества;
• вторая и более продажа (обмен) в течение календарного года – налог составит 18% от стоимости имущества.

База налогообложения (сумма, на которую будет начисляться налог) равна стоимости имущества согласно договора купли-продажи. Для готового жилья стоимость должна соответствовать экспертной оценке недвижимости. Это требование не распространяется на переуступку имущественных прав на незавершенное строительство. Интересно, что изменения не затрагивают договоры дарения недвижимости: они, как и ранее, не должны облагаться подоходным налогом.

Когда изменения вступят в силу?

Это сложный вопрос, ответ на который зависит от множества факторов.

Во-первых, когда бы он не вступил в силу, рекомендуем перепроверить его содержание после того, как он вернется с подписью Президента, а то бывают и сюрпризы.

Во-вторых, помимо новых правил налогообложения операций с недвижимостью, законопроект №1210 содержит огромное количество других налоговых нововведений, непосредственно касающихся крупного бизнеса. Представители всех ведущих бизнес-ассоциаций выступили с открытым обращением к Президенту против подписания этого законопроекта, указывая, что в существующих условиях он может привести к усилению экономического кризиса и потере рабочих мест.

Застройщики также не заинтересованы в новых налоговых правилах. Не секрет, что существенное количество покупателей новостроек составляют инвесторы, которые вкладывают свободные средства с целью дальнейшей перепродажи — готовой недвижимости или имущественных прав на нее ближе к окончанию стройки. После повышения ставки налога с 5% до 18% экономическая целесообразность таких инвестиций может оказаться сомнительной и повлечь за собой падение интереса частных инвесторов к этому бизнесу. Что, согласитесь, сейчас не выгодно никому.

Не прошло и года: принятый 16 января 2020 года Закон «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранения технических и логических неувязок в налоговом законодательстве» №466-IX (законопроект №1210) был опубликован в «Голосе Украины» в прошлую пятницу, 22 мая. В этом материале мы покажем, как закон №466-IX мог повлиять на, казалось бы, далекую от Каймановых островов тему – недвижимость и налогообложение операций по купле-продаже. Ведь именно в тексте законопроекта для первого чтения была предусмотрена повышенная ставка налога для второй, третьей и более продажи недвижимости, а подписанный или хотя бы проголосованный текст закона не появлялся «на публике» больше четырех месяцев.

Ставка налога с покупки недвижимости

Учитывая то, что наши сограждане рассматривают недвижимость как один из способов инвестирования, вполне закономерным выглядит интерес именно к новосторям и недостроям (их продажа теперь тоже в сфере внимания нового закона).

«Есть несколько вариантов приобретения новостроя, – объясняет Владимир Данилин, адвокат, юрист ЮКК «Де-Юре». – В зависимости от формы, в которой осуществляет строительство застройщик (через паевое участие в кооперативе, привлечение инвесторов и т.д.), и на какой стадии строительства происходит продажа (до ввода в эксплуатацию или после)».

Так, одним из оптимальных вариантов можно назвать покупку имущественных прав в строительном кооперативе (внесение пая в строительный кооператив), которая, как говорит Владимир Данилин, налогами не облагается, поскольку предполагается, что кооператив по сути своей доход не получает, а все полученные средства тратит непосредственно на строительство недвижимости для удовлетворения потребностей участников. Имущественные права трансформируются в недвижимость при регистрации.

Возможна покупка через предварительный договор, который по закону должен быть в нотариальной форме, что влечет за собой оплату нотариальных расходов, но налоги также отсутствуют, отмечает Владимир Данилин.

«По статистике, пятая часть квартир в новостройках приобретается для перепродажи», – обращает внимание Виталий Середа, юрист ЮК EQUITY. Для инвесторов, которые покупают по инвестиционному договору, напоминает юрист, оформление права собственности стоит:

• 1% от стоимости (это сбор в Пенсионный фонд). Не платить его имеют право граждане, находящиеся в очереди на получение жилья или приобретающие его впервые. Но на практике ситуация складывается наоборот: инвестор оплачивает 1% и только после получения права собственности возвращает свои деньги через суд;
• административный сбор в размере 0,1% прожиточного минимума для трудоспособных лиц за государственную регистрацию собственности.

Кстати, говоря о сборе в Пенсионнный фонд, Елена Паламарева, советник Юридической группы LCF, подтверждает, что на практике этот сбор уплачивается при нотариальном удостоверении договора купли-продажи, но она отмечает, что сумму сбора можно вернуть путем письменного обращения в Пенсионный фонд, до обращения в суд.

Ставка налога с продажи недвижимости

Александр Третьяков, старший юрист юридической фирмы «Антика», обращает внимание на разницу в налогообложении в зависимости от статуса продавца: если продажу осуществляет юридическое лицо, то налог на прибыль от операций по продаже определяется на общем основании. При этом, согласно пункту 197.1.14 Налогового Кодекса Украины, операции по поставке жилой недвижимости освобождаются от НДС (кроме первой поставки, т.е. передачи от подрядчика застройщику). Данные нормы новым законом №466-ІХ не изменяются.

Если же продажу новостроек осуществляет физическое лицо, которое владеет ими менее трех лет, то при продаже необходимо уплатить:

• 1% от стоимости в виде госпошлины за нотариальное заверение договора;
• 5% НДФЛ при продаже второго и последующих объектов жилья, в также других видов недвижимости;
• 1,5% – военный сбор.

Хотя в целом, по словам Александра Третьякова, действующее законодательство не содержит специальных условий для налогообложения операций по продаже недвижимого имущества в новострое. Налогообложение операций осуществляется в общем порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Украины.

Однако, учитывая то, что есть несколько вариантов продажи новостройки, и предполагаемое налоговое бремя может быть разным. Если происходит продажа до момента введения в эксплуатацию (паевые договоры с покупкой пая) через переуступку пая, то, как отмечает Владимир Данилин, на бумаге в большинстве случаев это отображается как продажа за ту же сумму, что и осуществлялась покупка (внесение) пая. При продаже за реальную цену возникает разница между ценой покупки и продажи. Именно это положительное сальдо и должно облагаться 18% налога на доход физических лиц (НДФЛ) и 1,5% военного сбора.

Также юрист ЮКК «Де-Юре» напоминает о дополнительных расходах: после регистрации собственник облагается налогом в 5% в течение первых трех лет после регистрации недвижимости, а также 1,5% военного сбора, 1% сбора в Пенсионный фонд и 1% сбора за совершение нотариального действия. От налога освобождаются, если продается не более одного объекта, который в собственности больше трех лет.

Говоря об услугах нотариусов, Виталий Середа напоминает, что госпошлину в виде 1% от стоимости платят государственному нотариусу, и этот платеж стороны могут разделить пополам или возложить на покупателя. Не платят госпошлину лица, перечень которых определен Кабмином в Декрете о госпошлине. А при оформлении сделки у частного нотариуса вместо 1% госпошлины нужно оплатить стоимость его услуг.

Изменится ли ставка налога?

Виталий Середа, юрист ЮК EQUITY, отмечает: в первом чтении законопроекта №1210 предлагалось установить, что вторая продажа недвижимости в отчетном году облагается НДФЛ в размере 5%, а третья и последующие продажи – 18%. Однако ко второму чтению указанные положения были исключены, и размер налогообложения остался без изменений.

«Несмотря на многочисленные публикации и «страшилки», со вступлением в силу закона № 466-IX ожидаемое увеличение налоговой нагрузки по операциям продажи третьего и последующего объектов недвижимости не произошло», – подтверждает Елена Паламарева, советник Юридической группы LCF. Все остается, как и ранее: первая продажа без налогов при соблюдении сроков владения, вторая продажа – 5% НДФЛ (для резидентов Украины) + 1,5% военного сбора.

Вступление в силу Закона

Закон №466-IX вступил в силу 23 мая с.г. – на следующий день после его официальной публикации в «Голосе Украины». В нем предусмотрен отдельный порядок вступления в силу, однако изменения в статью 172, посвященную недвижимости, вступают в силу в общем порядке.

«Но если бы изменения, предусмотренные законопроектом №1210 к первому чтению (ставка налога 18% с продажи третьего и последующих объектов недвижимости), все-таки остались в тексте закона, – отмечает Артур Мрыглод, младший юрист АО MORIS GROUP, – юристы апеллировали бы к принципу стабильности налогового законодательства, предусмотренному статьей 4 Налогового кодекса Украины. Принцип стабильности предусматривает, что изменения в какие-либо элементы налогов и сборов (в данном случае в ставку налога) не могут вноситься позже чем за шесть месяцев до начала нового бюджетного периода, в котором будут действовать новые правила и ставки. Кроме того, налоги и сборы, их ставки, а также налоговые льготы не могут изменяться на протяжении бюджетного года». Артур Мрыглод предполагает, что налогоплательщики, которые собирались продавать объекты недвижимости, пока могут расслабиться. Но учитывая предыдущие попытки, предупреждает юрист, остается вопрос: не внесут ли законодатели ближе к концу года или в следующем году новый законопроект, который все же изменит ставки налога?

Какая ставка налога изменится?

Новым законом приведены в соответствие порядок налогообложения дохода от продажи (обмена) объектов незавершенного строительства и недвижимого имущества. «Теперь операции по продаже недостроя будут облагаться по тем же правилам, которые применяются к продаже завершенного строительства», – отмечает Елена Паламарева.

Также г-жа Паламарева обращает внимание на то, что доход от операций обмена объектов недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре мены, но не ниже оценочной стоимости. Налоговыми агентами по начислению, удержанию и уплате в бюджет налога с доходов, полученных от таких операций, являются юридические и самозанятые лица (включены лица, осуществляющие независимую профессиональную деятельность).

«Принятие закона 466-ІХ не должно существенно повлиять на рынок недвижимости, по крайней мере с точки зрения возникновения дополнительной налоговой нагрузки на продавцов и покупателей», – отмечает Александр Третьяков, старший юрист юридической фирмы «Антика».

Рынок в недвижимости

«Введение карантина «подвесило» рынок, – признается Владимир Данилин, адвокат, юрист ЮКК «Де-Юре», – многие инвесторы предпочитают «сидеть на деньгах». Определенная часть считает, что цена снизится и можно будет купить больше метров за те же деньги. Часть инвесторов получали прибыль из секторов бизнеса, который на данный момент заморожен (HoReCa, например) и просто не может позволить себе вкладывать деньги, не имея понимания понадобятся ли эти деньги в следующем месяце для поддержания своего бизнеса на плаву».

«Но неправильно будет утверждать о каких-то панических настроениях на рынке, – замечает Виталий Тымчук, адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры», – скорее речь идет о тенденциях к выжиданию относительно дальнейшего развития событий в экономике страны и ситуации с пандемией COVID-19. Часть покупателей/инвесторов приостановили планируемые сделки с новостроями как минимум на несколько месяцев, а то и дольше. Ведь ситуация с прибылью от инвестирования и дальнейшей перепродажи новостроек действительно не ясна и требует учета многих экономических, карантинных и законодательных факторов». Что же касается влияния закона №466-ІХ на покупателей/инвесторов, то он осуществляет опосредованное влияние на рынок недвижимости и явно уступает негативным экономическим и карантинным тенденциям, уверен Виталий Тымчук.

Посмотреть шире на причины снижения активности предлагает Георгий Физер, юрист киевского офиса Baker McKenzie:

«Во-первых, отсутствует даже минимальная государственная поддержка строительной отрасли в связи с введением карантина. По этой причине условия ведения предпринимательской деятельности для ключевых игроков отрасли (подрядчиков, производителей/поставщиков стройматериалов и др.) остались неизменными несмотря на ряд вредных для бизнеса карантинных ограничений. Это, в свою очередь, привело к тому, что: (а) цены на первичную недвижимость остались на прежнем уровне при падении общего благосостояния населения; (б) в условиях отсутствия финансирования со стороны инвесторов – покупателей недвижимости большинство застройщиков вынуждены приостанавливать реализацию текущих проектов.

Во-вторых, ситуация усугубляется отсутствием доверия к застройщику со стороны инвестора. Этому способствует несовершенство действующего законодательства, не предусматривающего эффективных механизмов защиты прав инвесторов на различных стадиях строительства объектов недвижимости. Пробелов и недочетов в законодательстве действительно очень много.

Работа над законопроектом в части защиты инвестиций в недвижимость на этапе строительства уже начата, и это, безусловно, положительный момент. Но для его принятия, а также для адаптации рынка к новым правилам потребуется время. Поэтому с учетом нестабильности, вызванной пандемией COVID-19, кардинального изменения ситуации на первичном рынке недвижимости в этом году, на мой взгляд, ждать не стоит».

«Покупателям не хватает стабильности и понимания, что в сфере не будет кардинальных изменений, – подтверждает и Владимир Данилин. – Можно было бы, конечно, указать на возможность введения реестра купли-продажи строящихся объектов, создание фонда гарантирования строительства объектов (аналогично Фонду гарантирования вкладов), унифицирование и принятие типовых договоров в сфере строительства на законодательном уровне. Но прежде всего – правовая определенность и стабильность в сфере», – резюмирует юрист.

В течение последних лет произошли изменения в сфере налогообложения объектов недвижимости. Так, до января 2015 года процедура уплаты налога на имущество физических лиц регламентировалась Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», вступившим в силу с 1 января 1992 г. Согласно закону ставка налога исчислялась на основе инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, которая существенно отличается от его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Прежний закон утратил силу с января 2015 года, когда в Налоговом кодексе РФ появилась новая глава (гл. 32). Основное изменение связано с заменой финансовой базы с инвентаризационной стоимости на кадастровую цену объекта недвижимости. При расчете последней принимается во внимание не только площадь, но и качественные характеристики объекта недвижимости — возраст здания, локация, класс жилья и т.д. Такая методика позволяет более точно определять реальную стоимость объекта недвижимости и за счет этого увеличить поступления в налоговый бюджет.

Согласно НК РФ к недвижимому имуществу относятся жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места на парковках и объекты незавершенного строительства. Для этих объектов установлена ставка налога в размере не более 0,1% от кадастровой оценки. При этом местные органы власти получили право уменьшить эту ставку до нуля или увеличить до 0,3%. В отношении дорогостоящей недвижимости (стоимость которой выше 300 млн руб.) предельная ставка не должна превышать 2%. Другие объекты, неупомянутые выше, облагаются ставкой 0,5%.

Льготы и понижающий коэффициент

В Налоговом кодексе РФ предусмотрены определенные льготы, однако установлено ограничение — налоговый вычет можно применять только для одного объекта недвижимости из каждой категории. Для владельцев квартир действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м. Если речь идет о комнате, собственник имеет право уменьшить налоговую базу на стоимость 10 кв. м. Для жилых домов величина налогового вычета составляет стоимость 50 кв. м.

В новой главе НК РФ сохранились определенные ранее категории льготников, которые освобождаются от уплаты налога (инвалиды детства, а также граждане с приобретенной инвалидностью). От уплаты налога на имущество также освобождаются пенсионеры (но только по одному объекту для каждого вида), участники Великой Отечественной войны, ветераны, некоторые категории военнослужащих. Исключение сделано и для людей творческих профессий, которые работают в специально оборудованных помещениях (ателье, студии, картинные галереи и др.).

Рассчитывать на льготы можно, самостоятельно подав заявление. Чтобы воспользоваться правом на освобождение от налога, налогоплательщику необходимо предоставить документы, подтверждающие право на льготу, в налоговый орган.

Чтобы избежать резкого возрастания налоговой нагрузки на население, законодатели предусмотрели переходный период, в течение которого применяется понижающий коэффициент. Для первого года с момента введения новых правил установлен коэффициент 0,2, для второго — 0,4, для третьего — 0,6, для последнего четвертого года переходного периода, т.е. 2018 года, — 0,8. Таким образом, для 2019 года никаких понижающих коэффициентов не предусмотрено, поэтому в 2020 году гражданам придется уплачивать налог в полном объеме.

Сроки уплаты налога

Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.

Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 и 5 лет

С января 2016 года срок, после которого собственник жилья освобождается от уплаты налога на прибыль от его продажи, был увеличен до 5 лет. Однако для квартир, которые были куплены до января 2016 года, продолжили действовать прежние правила. Таким образом, граждане, решившие расстаться с недвижимостью, приобретенной до указанного срока, в 2020 году могут спокойно сделать это, освобождаясь от уплаты НДФЛ.

С января 2020 года вступили в силу поправки к п. 3 ст. 217.1 НК РФ (появился пп. 4). Теперь налогоплательщик освобождается от уплаты налога при продаже объекта недвижимости, срок владения которым составляет более 3 лет, если этот объект является единственным жильем, находящимся в его собственности. Нужно иметь в виду, что это не касается объектов недвижимости, приобретенных в течение 90 дней до момента регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Сумма налога при продаже квартиры — как рассчитать

Каким образом рассчитывается налог? Налог в размере 13% исчисляется от суммы дохода в результате продажи объекта недвижимости. Если квартира продана дешевле, чем приобретена, собственник освобождается от уплаты налога. Однако и в данном случае учитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости. Если квартира реализована по цене, которая существенно отличается от кадастровой, налог будет рассчитываться с большей суммы после сравнения договорной цены и кадастровой (при этом кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7).

Прежний срок владения недвижимым имуществом — 3 года для последующей реализации без уплаты налога продолжает действовать в случае продажи квартиры, полученной в дар или наследство от близких родственников. Это же правило распространяется на объекты недвижимости, зарегистрированные в ходе приватизации либо полученные в собственность по договору ренты.

Отчитаться перед государством о продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет, можно, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ через сайт ФНС России или портал Госуслуг либо лично обратившись в налоговую инспекцию по месту регистрации. Оплатить НДФЛ можно в любом банке. Если не подать декларацию своевременно и просрочить уплату налога (установленный срок — до 30 апреля), последуют штрафы или пени за каждый день просрочки.

Налоговый вычет при продаже квартиры

В заключение совет — как уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

Собственники недвижимости могут воспользоваться правом на налоговый вычет. Сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в результате продажи объекта недвижимости, составляет 1 млн руб., если речь идет о квартирах, домах, комнатах и долях. Если продается нежилое помещение, гараж, парковочное машино-место и т.д., размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб.

Имущественный вычет, о котором идет речь, в отличие от вычета, который можно получить единожды в жизни при покупке жилья, можно применять неограниченное количество раз. Однако получить такой вычет налогоплательщик может только один раз в год. Чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и предоставить ее вместе с документами, подтверждающими продажу квартиры, в налоговый орган по месту регистрации.