Куперс

Небольшое обобщение практического опыта – собственного и коллег по несчастью цеху.
Часть первая. «Нельзя» для тех, кто сдаёт (наймодателей).

1. Нельзя сдавать квартиру друзьям и родственникам (коллегам по работе – нежелательно).
Народная мудрость недаром утверждает, мол, хочешь потерять и друга, и деньги – одолжи другу денег. Конечно, сдав квартиру другу, вы её не потеряете. Скорее всего. Но проблем хлебнёте по самое не хочу. C вероятностью 99%.
На каждую историю из разряда вот у меня друг снимал, и всё было ОК, приходится по несколько десятков случаев проблемных. Причём близкий наниматель скорее всего будет уверен, что ваш святой долг – проявлять бесконечное понимание и безграничную снисходительность. В общем, дружба – понятие бескорыстное, и не сто́ит её портить денежными отношениями.
2. Нельзя сдавать квартиру совсем без договора на бумаге.
Это лишь на первый взгляд кажется, что в России договор найма – простая формальность, которая никого ни от чего не защищает и никому ничего не гарантирует. В действительности, толковый договор избавляет обе стороны от ненужных споров по поводу того, кто, что, кому, когда и сколько должен. Не только в части денег, но и разного рода неденежных обязательств. От содержания домашних животных в съёмной квартире до возможности пустить пожить на несколько дней тётушку из Мариуполя.
3. Нельзя оставлять в сдаваемой квартире ничего ценного, не включённого в передаточный акт (или хотя бы в опись имущества).
И, кстати, нельзя сдавать квартиру совсем без страхового депозита. Историям о том, как хозяину после выезда временных жильцов приходили колоссальные счета за телефон/свет/воду, столько же лет, сколько и рынку найма. Но… они не перестают появляться вновь и вновь.
4. Нельзя, сдавая квартиру, отдавать в рекламу или агентам номер своего основного мобильного или, что ещё хуже, стационарного домашнего телефона.
Как минимум, шлейф ненужных назойливых звонков будет тянуться много месяцев. Как максимум, возможны неприятные визиты непрошеных гостей, ибо найти человека по актуальному телефонному номеру не составит особого труда (кто потрудится понять, о чём это, тот поймёт).
5. Нельзя по выезде жильцов из сдаваемой квартиры оставлять в ней те же самые замки́.
Как минимум, одну личинку замка́ обязательно надо поменять. Для квартир, сдаваемых в посуточную аренду не грех иметь хотя бы с полдюжины комплектов ключей и личинок.
И ещё о ключах. Сдав квартиру и подписав договор, один комплект оставьте себе. Ситуации, когда жильцы уехали на несколько дней, а в помещение нужен экстренный доступ специально уполномоченных людей, относятся к чрезвычайным. Но они, к сожалению, тоже случается. И намного лучше, если такой доступ будет хотя бы в вашем присутствии (излишне говорить, что ваши телефоны для экстренной связи должны быть у соседей).
Часть вторая. «Нельзя» для тех, кто снимает/арендует (нанимателей).
1. Нельзя отправляться на просмотр сдаваемой квартиры с полной суммой денег (рента+депозит+комиссия) «на всякий случай», даже если это рекомендует агент.
Сводка происшествий, увы, довольно часто пополняется заявлениями от незадачливых нанимателей, которых самым беспардонным образом ограбили ещё при входе в подъезд. Да и вообще носить при себе крупные суммы наличных небезопасно.
2. Нельзя оставлять задаток за квартиру и тем более – подписывать договор найма, не убедившись лично в двух вещах:
а) перед вами собственник сдаваемого жилья или его доверенное лицо;
б) он имеет достаточно полномочий для заключения договора найма.
Речь не только о квартирных мошенниках, которых, увы, немало на рынке. К примеру, один из супругов не может сдать квартиру внаём без согласия своей второй половины. Снимать жильё, которое сдаётся по доверенности, лучше при поддержке опытного агента. И всё равно это в чём-то лотерея.
3. Нельзя снимать квартиру у людей при малейших сомнениях в их адекватности и способности руководить своими действиями.
В общем, на просмотре уделите хозяину не меньше внимания, чем достоинствам и недостаткам собственно жилища.
5. Нельзя передавать хозяину квартиры никаких денег без расписки в их получении.
Это вроде бы очевидно, однако истории о том, как при выезде жильцов наймодатель усиленно делает вид, что никакого депозита он не получал, так и не стали анахронизмами.
5. Нельзя на съёмной квартире затевать ремонт, менять и даже передвигать мебель, без согласия наймодателя.
Для гарантии – без письменного согласия, в котором оговорены все нюансы.
* * *
Эта заметка — просто памятка, надеюсь, небесполезная для тех, кого квартирный вопрос ещё не очень испортил.
Безусловно, всё в ней перечисленное — это базовые вещи и для многих даже очевидные. Но по статистике, большинство неприятностей возникают тогда, когда человек пренебрегает банальностями. Так что пусть эти несложные рекомендации будут у вас под рукой.

Вы выбрали квартиру, которую хотите снять в аренду, и готовы заключить договор найма. На что нужно обратить внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о своем выборе?

Как правило, квартиры, которые сдаются в аренду, наниматели находят через риелторов. Присутствие посредника на показе не гарантирует арендатору защиты от мошенников. Отдавая деньги за месяц проживания человеку, которого вы видите впервые в жизни, убедитесь, что он вправе распоряжаться этой недвижимостью и вам как новому жильцу не грозят неприятности.

Как узнать, кому принадлежит квартира?

Первым делом изучите правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации. Обязательно требуйте оригинал, потому что копии легко подделать.

Вместо правоустанавливающего вам могут показать правоподтверждающий документ — свидетельство о праве собственности. Такие свидетельства есть у владельцев квартир, право на которые зарегистрировано до 15 июля 2016 года. После этой даты свидетельства выдавать перестали. Их заменил другой документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Информация о зарегистрированных правах в этой выписке быстро устаревает. Сразу после ее выдачи квартиру могут продать, подарить, заложить или арестовать, а вы об этом не узнаете. Поэтому надежнее всего будет получить актуальную информацию самостоятельно или попросить собственника заказать свежую выписку перед оформлением договора аренды.

Как проверить арендодателя?

Сверьте данные о владельце в документах на квартиру с паспортом человека, который хочет вам ее сдать. Если это не собственник, то он обязательно должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность от собственника, где оговаривается его право заключать договор аренды и получать деньги у арендатора. Родственники, агенты по недвижимости или соседи не могут распоряжаться квартирой без доверенности. Договор с ними будет недействителен, если появится хозяин и попросит освободить жилье.

Если есть и другие собственники, удостоверьтесь, что они не против вашего заселения. Для этого они должны выдать своему представителю, заключающему сделку, письменное согласие на сдачу квартиры в аренду либо доверенность на право подписывать договор с правом получения денег. Другой вариант — все они могут быть указаны в договоре аренды как арендодатели и должны этот документ подписать.

Как проверить задолженность по квартире?

Попросите у хозяина квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг. Если вы увидите в ней задолженность, потребуйте, чтобы владелец погасил долг. В противном случае он может переложить эту сумму на вас. По закону платить вы не обязаны, но по чужой вине можете столкнуться с коммунальными неудобствами. После длительной неуплаты управляющая компания может пойти на крайнюю меру — отключить в квартире должника свет или горячую воду.

Как оформить договор аренды?

Если квартиру показывает риелтор, значит, он же выдаст вам бланк договора аренды, когда вы обсудите с владельцем все нюансы. В случаях, когда собственник сдает квартиру самостоятельно, стороны используют типовой договор из Интернета.

Обратите внимание не только на те пункты договора, которые вы заполняете от руки. Существенные условия договора, которые нужно проверить, прежде чем подписывать:

• ФИО и паспортные данные собственника;

• адрес квартиры;

• срок аренды и размер платы;

• оплата коммунальных услуг (обычно это свет, вода и Интернет);

• условия повышения стоимости аренды;

• условия и порядок досрочного расторжения договора;

• штрафные санкции;

• количество визитов собственника.

По закону договоры сроком до одного года не подлежат регистрации в Росреестре. Как правило, большинство собственников заключают договор аренды на 11 месяцев, чтобы информация о сроке и цене аренды не попала в официальные органы, в том числе в налоговую службу. При этом даже без регистрации подписанный договор имеет юридическую силу. Соответственно, его стороны имеют право на защиту своих интересов в суде.

Как составить опись мебели при аренде квартиры?

Прежде чем подписывать договор, осмотрите квартиру еще раз — теперь более внимательно и детально, чем в начале визита. Проверьте, исправны ли все бытовые приборы и сантехника, везде ли горит свет. Возьмите с собой на осмотр зарядное устройство для телефона и включите его во все розетки. Откройте и закройте для проверки окна и двери.

Выдвиньте ящики шкафов и откройте все дверцы корпусной мебели, посидите на стульях. Проверьте подлокотники и ножки мягкой мебели, попросите наймодателя разложить и собрать при вас диван. Покажите ему пятна на обоях и поцарапанные двери, чтобы к вам потом не было претензий. Если в квартире остаются на хранение хозяйские вещи — обговорите, что и когда владелец заберет.

Всю информацию о состоянии отделки квартиры, мебели и бытовой техники фиксируйте в приложении к договору аренды — описи имущества. Для каждого предмета укажите модель, цвет, материал, техническое состояние, примерную стоимость. Вместо расплывчатой формулировки «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии» пишите конкретные недочеты и повреждения. По этому списку владелец квартиры будет принимать имущество, когда вы решите съехать, и за поврежденные или отсутствующие позиции придется возместить ущерб.

Какие вопросы задавать собственнику?

Приглядитесь к человеку, в чьей квартире вы будете жить. Как он станет к вам относиться, вы сможете понять, если расспросите его о людях, которые снимали его жилье до вас. Множественные претензии к прежним арендаторам должны вас насторожить. Не исключено, что это предвзятое отношение распространяется на всех, кто пользуется его имуществом.

Конечно, случаи, когда собственники донимают арендаторов частыми проверками, происходят не так часто, такого поведения можно ожидать разве что от мнительных недоверчивых пенсионеров. Но нелишним будет заранее договориться о количестве визитов владельца.

Поиск съемной квартиры и переезд — дело затратное. Поэтому, прежде чем подписать договор найма, постарайтесь разузнать, какова вероятность, что вас попросят освободить помещение раньше, чем вы сами решите съехать.

О том, что в будущем квартиру планируют продать, собственник вам вряд ли признается на этапе знакомства. Обычно это выясняется, когда арендатор уже обживется на новом месте. Но вам добавит спокойствия, если вы будете знать причину, по которой квартира пустует.

Широко распространена ситуация, когда семья вкладывает свободные деньги в покупку недвижимости для малолетнего ребенка, чтобы обеспечить его к совершеннолетию собственным жильем. В этом случае взятый на квартиру ипотечный кредит гасится за счет дохода от аренды, и временные жильцы могут не переживать за свое будущее.

Еще часто сдаются квартиры тех, кто уехал работать в другой город, но планирует приехать обратно. Когда вернется владелец и где он будет жить — вот вопрос, который поможет выяснить реальный срок сдачи. Чистую правду вам могут и не сказать, но по сбивчивому ответу или уходу от темы можно сделать соответствующие выводы.

Я владелец жилья, которое находится это пересечение ул.Телиги и Дорогожицкая, к ближайшему метро Дорогожичи= 1 остановка транспорта или 7 мин пешком, через дорогу парк и детская железная дорога , остальное или по указанному РЕАЛЬНОМУ номеру телефону или здесь в переписке. Комнаты всё отдельные , первая 15м2 с балконом = 5000 грн, вторая 9м2 =4500, третья 24м2 с лоджией для проживания совместно вдвоём = 3000х2чел= 6000 Указанная цена это с одного человека, но не с отдельным проживанием, а для проживания вдвоем, если вас двое и вы готовы жыть вдвоём в отдельной комнате , ОТДЕЛЬНЫЕ ОГОВАРИВАЕМЫЕ ЦЕНЫ ПРИ СНЯТИИ ДВУХ КОМНАТ ОДНОВРЕМЕННО. Если хотите жыть в отдельной комнате только 1 человек , то минимальная цена будет 4500грн. Подписание длительного договора обязательное.Есть счетчики и электробойлер на 100л. ПРОЖИВАНИЕ БЕЗ ХОЗЯЕВ. Реальное расположение подтверждают фото метро дорогожичи и сырецкого парка. Лиц без прописки и украинского гражданства не берем, если ещё остались вопросы пишите здесь Или звоните. Спасибо

«Сдам только славянам» — такими объявлениями полны сайты по аренде. Можно ли засудить площадку за дискриминацию и как находят жилье трудовые мигранты?

В конце января москвич Эмиль Аллавердиев пожаловался в Facebook на дискриминацию со стороны арендодателей столичных квартир — многие из них соглашаются сдавать жилье «только славянам». Автор поста, коренной москвич, но при этом на ¾ азербайджанец, пережил отказы нескольких агентств работать с ним и собирался подавать в суд. В социальных сетях началась активная дискуссия.

Жилья в Москве традиционно сдают много. Для кого-то вторая квартира стала в своё время выгодным вложением средств, другим жильё досталось от родственников.

Для многих доходы от сдачи квартир много лет составляли весомую добавку к семейному бюджету. А в кризис идея «сдать то, что простаивает» особенно популярна. И начинается поиск квартиросъёмщиков – таких, чтоб и денег заработать, и квартиру не потерять, и ремонт с мебелью жильцы не попортили.

Если вбить в поисковик фразу «сдам жильё только славянам», становится очевидно: та же проблема была и в 2011 году, и в 2013. В «Москву — город хлебный» в последние десятилетия едут активно, строят здесь тоже много, вот и возникает проблема «найти идеального квартиросъёмщика». Сейчас у неё очередной пик популярности.

Издержки личного опыта

В вопросе том, кому сдавать жильё, а кому нет, мнения разделились. Половина участников интернет-дискуссий жаловалась на неудачный опыт общения с жителями Кавказа и Средней Азии. Другие с плачем рассказывали о том, как пришлось делать ремонт и покупать новую мебель после «славян».

Кто-то рассказывал об опыте удачного соседства с мигрантами из Азии: «Они нас с нашими праздниками поздравляют, мы их с их праздниками поздравляем. И дети у меня дома могут топать, сколько угодно – жалоб не будет. Хотя я не злоупотребляю. Только запахи от их готовки непривычные».

Кто-то, напротив, жаловался на то, как непросто в Москве снять жильё, если у вас есть дети или животные. Кто-то не мог нахвалиться на своих жильцов… латиноамериканцев. Хозяева квартир, которые не платят налоги со сдачи, а потому боятся, что соседи и участковый в принципе узнают, что квартира сдаётся, помалкивали, но такие люди тоже есть. А мой личный «Оскар» ушёл ситуации, когда квартиру отказались сдать женщине-юристу: «Потому что она её у меня отсудит».

Чтобы авторитетно разобраться в проблеме, мы решили привлечь на помощь экспертов.

Жалуются обычно беженцы

Комментирует Варвара Третьяк, координатор проекта помощи трудовым мигрантам комитета «Гражданское содействие»:

— Массовое ли это явление, что в объявлениях о сдаче жилья указывают: «Сдам только славянам»?

— Да, с этим сталкивался, пожалуй, любой человек, который пытался найти жильё в Москве. Но на приёме на подобные ситуации мне обычно жалуются только беженцы, трудовые мигранты о подобных проблемах не говорят.

Дело в том, что у трудовых мигрантов, приезжающих в Москву, уже, как правило, есть информация, где можно найти жильё. Есть родственники, тематические группы в «Одноклассниках».

Но при этом интересно, что в Москве нет гетто – районов, где жили бы, например, только узбеки или таджики. Мигранты живут по всему городу, естественно, в тех местах, где дешевле.

У тех, кто бежал со своей родины в поисках убежища, ситуация с жильём значительно хуже, потому что они страну, куда им ехать, зачастую сами не выбирали, и связей здесь у них нет. Они находят жильё только по личным связям. Знакомые, родственники, познакомились с кем-то в мечети или у нас в организации. Поиск по открытым источникам не работает вообще.

Недавно на проблему с жильём мне жаловался один беженец из Африки. Я советовала ему поискать информацию в тематических группах вроде «flats for friends», где требования о «славянах» быть не может по определению. И всё равно хозяева отказывали сразу, как только узнавали, что потенциальный жилец – темнокожий. В конце концов, он нашёл комнату в квартире, где уже жили другие африканцы.

— То есть, если мы надавим на информационные платформы и заставим убрать упоминание «славян» в объявлениях, общей ситуации это не изменит, потому что людям будут отказывать «по факту»?

— Да, я неоднократно была свидетелем подобных случаев.

Гетто нет, но Москва изолирует по-другому

Рассказывает Варвара Третьяк:

— Очень небольшое количество людей готовы жить рядом с иностранными гражданами. Даже среди моих друзей не так много людей, которые общались бы с трудовыми мигрантами. И даже для тех, кто контактировать в принципе готов, нет какой-то платформы для общения.

Сама Москва изолирует мигрантов из общей жизни. Они приезжают в красивый интересный город, но дальше попадают в жёсткий график «работа-дом», их постоянно останавливает для «проверки документов» и обдирает полиция, нет безопасного пространства для отдыха. Поэтому многие любят погулять в свой выходной в торговом центре, посидеть в фудкорте. Там ярко и полиция не ходит рядом.

— Что заставляет авторов объявлений указывать национальные ограничения?

— У людей существует множество предубеждений про так называемых «чужих». Подобные бытовой расизм и ксенофобия постоянно есть в нашем обществе: людям то и дело рассказывают о том, что «те или иные – плохие», и мы фоново существуем с этой информацией. А её оценка практически отсутствует, так как критическое мышление не развито.

Интересно было бы спросить, кто такие «славяне».

Не думаю, что авторы подобных объявлений представляют себе варягов. Возможно, тут работает «логика исключений»: исключить чеченцев, узбеков, темнокожих. В итоге складывается некий образ «идеального человека, которому я могу доверять».

— Имеет ли смысл поднимать вопрос о том, что объявления нужно скорректировать?

— Я считаю, что такие объявления не должны находиться в публичном пространстве. Не знаю, изменят ли после этого своё мнение собственники квартир, но, возможно, такой запрет заставит их хотя бы немного задуматься.

Оскорбление или нет?

Фото: Сергей Карпов / ИТАР-ТАСС

И всё же, нарушает ли оговорка о «славянах» действующее законодательство? И как владельцу квартиры застраховать себя от недобросовестных жильцов? Призовём на помощь юриста.

Комментирует юрист Наталия Кудрявцева

— Несут ли ответственность рекламные площадки за содержание размещаемых на них объявлений?

— Площадки не несут ответственности за объявления, если ответственность прямо не прописана в законе. То есть, если бы объявление содержало призыв к противоправным действиям, ответственность бы наступала. В остальных случаях такой ответственности нет.

— Может ли текст «сдам квартиру только лицам славянской внешности» по закону быть оценен как оскорбительный для тех, кто такой внешностью не обладает?

— Четкого понятия «оскорбление» в законе нет, трактовки его разные. Но, в целом, такой текст объявления никого и ничем не ущемляет.

По закону у нас предусмотрен административный штраф за «оскорбление, то есть унижение чести и достоинства другого лица, выраженное в неприличной форме».

Есть штрафы за «оскорбление, содержащееся в публичном выступлении, публично демонстрирующемся произведении или средствах массовой информации» и «непринятие мер к недопущению оскорбления в публично демонстрирующемся произведении или средствах массовой информации».

Таким образом, критерии отбора арендаторов собственником оскорбить честь и достоинство не могут.

— Допустим, мы добились того, что все объявления переписаны в толерантном ключе. Может ли при этом хозяин квартиры отказать какому-либо съёмщику, просто за то, что он ему не понравился?

— Договор аренды не является офертой (официальным публичным предложением о заключении сделки, как, например, условия использования тарелки спутникового телевидения, прописанные на сайте компании, – примечание редакции), поэтому собственник может отказать, кому хочет, не объясняя причин. У нас свобода договора. Поэтому в объявлении среди лиц, которых он не хотел бы видеть в качестве съёмщиков, хозяин может упомянуть хоть электриков-блондинов.

Если бы это был договор оферты, собственник вообще не мог бы отказать никому, кто в принципе платежеспособен.

Чтобы варяги не разгромили квартиру

— Вне зависимости от национальности съемщика, как хозяину квартиры застраховать себя от порчи имущества?

— О сдаче квартиры заключается договор. Даже если он заключён в простой письменной форме (не заверен нотариусом- примечание редакции) – это все равно договор, со всеми вытекающими последствиями.

Для того, чтобы застраховать себя от порчи имущества, обычно берется депозит в размере одного месяца аренды, и это прописывается в договоре.

Имущественный ущерб, если он случился, взыскивается, как и при любой ситуации, — либо добровольно, либо через суд. По аналогии с ДТП, но без участия страховой компании, хотя многие сейчас страхуют квартиру на срок аренды.

— Как быть, если договор заключали с супружеской парой, а потом оказалось, что в квартире живут они и ещё десяток родственников? Или сдавали койки двоим, а живёт пятнадцать человек?

— В договоре прописывается количество и ФИО проживающих. Если там обнаруживаются другие люди, вызывается полиция. Она же и фиксирует факт нахождения в квартире иных лиц.

— Знаю случай, когда полиция отказалась выдворить из квартиры «лишних» жильцов, мотивируя это тем, что хозяева не были в ней прописаны (имели другое жильё). И поэтому «непонятно, кто из вас находится здесь незаконно».

— Полиция не права. Они обязаны реагировать. Законность нахождения в квартире устанавливается предъявлением документов о праве собственности и договора аренды.

P.S. К моменту сдачи материала из сети Facebook удалены пост Эмиля Аллавердиева, с которого началась дискуссия, а также несколько шуточных картинок вроде «Как варяги жильё снимали». Вероятнее всего, это сделано администрацией сети в рамках борьбы с ксенофобией.