Куперс

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

вестиционных и инфраструктурных проектов в различных секторах экономики, прежде всего, в агропромышленном комплексе.

Литература

1. Беспахотный Г.В. Государственное регулирование агропромышленного производства. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1997. № 12, С. 8-10.

2. Кибиров А.Я., Миндрин А.С., Кулаков П.Н. Сельское хозяйство ФРГ в условиях глобализации: Монография. ООО «НИПКЦ Восход-А», 2015.

3. Кулов А.Р., Кибиров А.Я. Организационно-экономический механизм формирования и функционирования агропродовольственных рынков России. В кн.: «Экономическая безопасность России: год после ВТО». Т. 2. Екатеринбург: Институт экономики УрО-РАН.

6. Кулов А.Р., Толмачева Н.П. Тенденции вложения сельскохозяйственных организаций в приобретение

результатов исследований аграрных научных организаций. Агропродовольственная политика России. № 4. 2014. С. 25-26.

УДК 657.922(075.8) ББК 65.441-5Я73

ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ЛЕОНИД НАУМОВИЧ ТЕПМАН,

доктор экономических наук, профессор (Израиль) E-mail: tepmn32@list.ru; ГЕОРГИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ ДОРОНИН,

младший научный сотрудник Научно-исследовательского института образования и науки

E-mail: g_doronin@yandex.ru Научная специальность 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством

Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН

Аннотация. В статье авторы рассматривают особенности сделок с имуществом, затрагивая проблемные вопросы его оценки. В типовом случае оценка, как правило, проводится как минимум двумя методами. В то же время стандарты оценки не отрицают возможности применения только одного метода оценки, если существуют аргументы, обосновывающие невозможность применения остальных методов.

Ключевые слова: сделки с имуществом, оценка имущества, методы оценки имущества, оценка бизнеса.

Keywords: transactions with the property, property valuation, methods of property valuation, business valuation.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

■Ф-

К сделкам с недвижимостью граждан законодательство предъявляет определенные требования, которые можно подразделить на две группы:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1) общие условия удостоверения сделок вообще (законность содержания; наличие дееспособности и правоспособности граждан и правоспособности юридических лиц к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; выполнение требований, касающихся формы сделки);

2) требования, дополняющие и конкретизирующие первые и устанавливающие порядок заключения и осуществления таких сделок. Законность содержания сделки означает, что ее положения должны соответствовать требованиям законодательства.

Согласно закону договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.

Вместе с тем допустима и аналогия права: определение прав и обязанностей сторон по сделке исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства. При этом не допускается применение по аналогии норм, которые ограничивают гражданские права и устанавливают ответственность.

Требования законодательства могут касаться круга объектов этих сделок, их основных разновидностей, а также объема переходящих по ним прав и обязанностей. Так, при продаже или обмене комнаты в квартире не могут быть объектами продажи или обмена помещения, находящиеся в общем пользовании нескольких собственников жилья.

Способность физических лиц к участию в сделке определяется на основании норм гражданского законодательства.

Одно из условий признания сделки с недвижимостью действительной — наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается с его смертью. Под гражданской дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.

Граждане, достигшие 16-летнего возраста, получают право на эмансипацию. При эмансипации гражданина или вступлении его в брак до достижения 18-летнего возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме соответственно с момента принятия решения об эмансипации или со

времени вступления в брак, и такие несовершеннолетние граждане имеют право совершать сделки с недвижимостью наравне с лицами, достигшими совершеннолетия.

Сделки за несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних), а также граждан, признанных судом недееспособными, могут совершать от их имени законные представители — родители, усыновители или опекуны.

Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления ими спиртными напитками, наркотическими средствами, психотропными веществами. Такие граждане не вправе самостоятельно совершать сделки; попечители дают согласие на совершение сделки гражданином, ограниченным в дееспособности.

В соответствии с законом без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун не вправе совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимости, сделок, которые влекут за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его недвижимого имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Условием действительности сделки является соответствие воли и волеизъявления. Воля — это мотивированное желание достижения поставленной цели (вступить в сделку), т.е. психическое состояние субъекта. Волеизъявление — это выражение воли лица вовне, благодаря которому она становиться доступной восприятию других лиц.

Если волеизъявление участника сделки не соответствует его воле, то такая сделка может быть признана недействительной ввиду пороков воли. При этом содержание воли участника сделки не соответствует действительным его намерениям, хотя внешне воля и волеизъявление совпадают. Примерами таких сделок могут служить сделки, совершенные в результате ошибки, заблуждения, под влиянием угрозы, обмана, насилия. Воля и волеизъявление составляют сущность сделки.

Для действительности сделки нужно, чтобы она отвечала требованиям закона, касающимся формы. В форме сделки проявляются способы выражения и закрепления воли участников сделки.

К сделкам с объектами недвижимости, находящимися в собственности граждан, законодательство предъявляет более жесткие требования по сравнению с другими видами имущества. В большинстве случаев договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Составление такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи при купле-продаже недвижимости не предусмотрено.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

Кроме общих условий, предусмотренных для сделок, существуют требования, конкретизирующие и дополняющие общие условия совершения сделок с недвижимым имуществом граждан и устанавливающие порядок заключения и осуществления таких сделок.

Собственник недвижимости или уполномоченное им лицо обязаны предъявить документы на домовладение, садовый дом, дачу, земельный участок, гараж: технический паспорт, справку органа регистрации и технической инвентаризации, государственный акт на земельный участок или другой документ, предусмотренный законодательством. Обязательна и регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.

В случаях, предусмотренных законодательством, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В отдельных наиболее сложных случаях в целях осуществления государственного контроля за переходом прав по сделке, а также за самой сделкой с недвижимостью предусмотрена государственная регистрация и самой сделки, и права по этой сделке.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок гарантирует устойчивость прав владельцев недвижимости, дает возможность государству контролировать переход прав на нее, расходование средств на приобретение недвижимости, помогает приобретателю дома, дачи, иного недвижимого имущества убедиться в надежности партнера по сделке.

Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить любому лицу необходимую информацию произведенной регистрации прав на конкретный объект недвижимости и сделок с ним. Обобщенная информация о принадлежащих гражданину или юридическому лицу правах на недвижимое имущество предоставляется только в случаях, предусмотренных законодательством. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество осуществляется путем включения записей о его первичной регистрации в Единый государственный регистр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверения регистрационным удостоверением о регистрации прав и совершения специальной регистрационной надписи на документе, подтверждающем данное право. Право, зарегистрированное раньше по времени, имеет приоритет перед правом, зарегистрированным позже.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе

по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При заключении и исполнении сделок со зданиями или сооружениями в качестве обязательного документа для регистрации перехода права собственности или права пользования такими объектами на практике требуется передаточный акт или иной документ о передаче.

Процесс оценки действующего предприятия (бизнеса)

На предварительном этапе происходит ознакомление с объектом оценки в целях получения представления об активах и возможностях предприятия, а также об объеме предстоящих трудозатрат. При этом необходимо сделать следующее:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• идентифицировать объект оценки и констатировать цель оценки;

• определить предполагаемые ограничения на использование выводов оценщика;

• выбрать методы оценки;

• описать заказчику объем необходимых оценочных процедур;

• согласовать дату, по состоянию на которую будет проводиться оценка;

• определить период времени, необходимый для проведения оценки.

После предварительного этапа оценка предприятия проходит следующие этапы, которые включают: анализ задания на оценку, уточнение методологии; подготовку плана работ (последовательности необходимых действий); сбор информационных материалов, необходимых для оценки, получение и верификация исходных данных для оценки; анализ данных, применение методов оценки и интерпретация полученных результатов; обобщение результатов и подготовку отчета.

В процессе анализа задания, в частности, уточняется состав объекта оценки; определяется цель, с которой предполагается использовать экспертное заключение о стоимости (например, продажа контрольного пакета, продажа доли меньшинства, определение взноса в уставный фонд хозяйственного общества); устанавливается требуемая форма и сроки предоставления отчета.

Плана работ включает: перечень работ и расчет времени, необходимого на их выполнение; перечень необходимой для подготовки каждого из разделов отчета информации; график выполнения работ; распределение работ между исполнителями. Затем на основании плана выдаются задания исполнителям, устанавливаются сроки сдачи этапов работ и объекты ответственности каждого из исполнителей.

В процессе сбора информации в целях оптимизации часто используют опросные листы, что позволяет избежать существенных пробелов на данной стадии. При этом в ходе сбора и анализа информации в основном осуществляется:

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

• идентификация прав собственности на активы, прав относительно оцениваемого предприятия, юридического статуса предприятия, прав пользования, прав на осуществление тех или иных видов хозяйственной деятельности;

• идентификация и классификация активов;

• сбор и анализ бухгалтерской отчетности, экономической, технической, производственной, рыночной информации о предприятии и отдельных активах предприятия (по возможности за последние 5-7 лет);

• сбор и анализ информации о рынке, на котором действует предприятие;

• сбор информации о предприятиях-аналогах (если используется соответствующий метод оценки).

Для того чтобы обеспечить максимальную точность оценки, оптимальные затраты времени, сил и средств, необходимо при проведении сбора и анализа информации стремиться к достижению разумного баланса между глубиной исследования и широтой охвата анализируемой информации, потребностью применения наиболее совершенной методологии.

Стандарты оценки не отрицают возможности применения только одного метода оценки, если существуют аргументы, обосновывающие невозможность применения остальных методов. В типовом же случае оценка проводится как минимум двумя методами.

Литература

1. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. М. ЮНИ-ТИ-ДАНА, 2007.

2. Акулич М. В. Оценка стоимости бизнеса. СПб: Питер, 2009.

3. Анискин Ю.П., Сергеев А.Ф., Ревякина М.А. Финансовая активность и стоимость компании. М.: Финансы и статистика, 2005.

4. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. М.: Маросейка, 2009.

5. Иванов И.В., Баранов В.В. Оценка бизнеса. Методы и модели оценки стоимости предприятий тради-

ционных и наукоемких отраслей. М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.

6. Хитчнер Д.Р. Три подхода к оценке стоимости бизнеса. М.: Маросейка, 2008.

7. Царев В.В., Кантарович А.А. Оценка стоимости бизнеса. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007.

8. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия. М.: Дашков и Ко, 2009.

9. Чирикова Е. Как оценить бизнес по аналогии. Методологическое пособие по использованию сравнительных рыночных коэффициентов при оценке бизнеса и ценных бумаг. М: Альпина Бизнес Букс, 2005.

10. Шпилевская Е.В., Медведева О.В. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Феникс, 2010.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1. Tepman L.N. Valuation of real estate. M. UNITY-DANA, 2007.

2. Akulich M.V. Estimation of business value. Saint Petersburg: Piter, 2009.

3. Aniskin Y.P., Sergeev A.F., Revyakina M.A. Financial activity and a company’s value. M.: Finance and statistics, 2005.

4. Gribovsky S.V Assessment of property value. M.: Marosa-ka, 2009.

6. Hitchner R.D. Three approaches to business valuation. M.: Maroseika, 2008.

7. Tsarev V.V., Kantarovich A.A. business Valuation. M.: UNITY-DANA, 2007.

Юридически сделки фиксируются договорами, соглашениями сторон или иными правовыми документами, в которых отражается суть сделки, условия и порядок расчётов и которые подписываются лицами, совершающими сделку (или их уполномоченными представителями).

Подписанный договор — документальный юридический факт. При возникновении разногласий между сторонами договора он может быть использован в судебных органах.

По результатам сделки с недвижимостью происходит переход права на объект недвижимости от его владельца к приобретателю. Этот момент должен быть зафиксированным в ЕГРН.

Порядок проведения сделок с недвижимостью регулируется Гражданским кодексом РФ:

• права собственника на действия с имуществом (статья 209):

собственник вправе совершать с принадлежащим ему ему имуществом любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц по своему усмотрению

1. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
2. передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом
3. отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом

• право на собственность приобретателя (покупателя) имущества при сделке (статья 218):

право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании:

1. договора купли-продажи
2. мены
3. дарения
4. иной сделки об отчуждении этого имущества

а само право собственности у приобретателя возникает (статья 223):

1. с момента передачи собственности, если иное не предусмотрено законом или договором
2. с момента регистрации права собственности в ЕРГН

К составлению договоров купли/продажи недвижимости необходимо отнестись максимально тщательно:

• переход права собственности и его обязательная регистрация в ЕГРН:

1. переход права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, происходящие при сделках с недвижимостью, подлежат государственной регистрации в ЕГРН (статья 131 и статья 551)
2. передача недвижимости покупателю осуществляется передаточному акту, подписанному продавцом и покупателем, а принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (статья 556)

• возврат средств и всего, что получено по недействительной сделки:

при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167)

• мнимые и притворные сделки являются недействительными (статья 170):
  1. мнимая сделка — такая сделка, что совершена лишь для вида, без намерения создать правовые последствия
  2. притворная сделка — такая сделка, что совершена в целях прикрытия другой сделки, в том числе сделки, совершаемой на иных условиях, ничтожна
• сделка, совершенная под влиянием:
  1. обмана
  2. насилия
  3. угрозы, злонамеренного соглашения
  4. стечения тяжёлых обстоятельств

является недействительной и признаётся таковой в судебном порядке по иску потерпевшего, а убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной (статья 179)

Формы договоров в сделках с недвижимостью

Оформить договор по заключению сделки с недвижимостью можно может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок (статья 434).

Договор в письменной форме можно оформить, например, как в нотариально, так и в простом письменном виде (статья 550).

Правовой основой для совершения сделок с недвижимостью является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( №122-ФЗ).

Обязательная нотариальная форма действует только для некоторых договоров. С новым порядком подготовки к сделкам с обязательным нотариальным удостоверением можно ознакомиться . Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать .

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Регистрация осуществляется в территориальных отделениях Управления Россреестра. Сведения о сделках вносятся в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В этом реестре проводится как регистрация прав на недвижимое имущество, так и регистрация сделок с недвижимостью, а также регистрация ограничений (обременений) прав.

Особенностью государственной регистрации является заявительный порядок. Это означает, что регистрационные действия начинаются только по заявлению заинтересованного лица.

ГФС разъяснила, каков порядок обложения НДС операций по уступке права требования по договору купли-продажи имущественных прав на недвижимое имущество.

Для целей обложения НДС операция по продаже имущественных прав на недвижимое имущество для продавца является операцией по поставке объекта недвижимого имущества. В этом случае плательщик НДС обязан на дату фактической передачи имущественных прав на недвижимое имущество определить НДС-обязательства, составить и зарегистрировать в ЕРНН налоговую накладную.

Операция по уступке поставщиком (первичным кредитором) права требования новому кредитору согласно пп. 196.1.5 НКУ не является объектом обложения НДС и не вызывает налоговых последствий по НДС в первичного кредитора. Но при условии, что долговые обязательства (требования) передают в обмен на денежные средства или ценные бумаги. Налоговую накладную по такой операции не составляют.

Поскольку имущественные права, приобретенные налогоплательщиком с НДС, используют в необлагаемых операциях (в частности, в операции, которая не является объектом обложения НДС в соответствии с пп. 196.1.5 НКУ), то такой налогоплательщик обязан начислить налоговые обязательства по НДС согласно п. 198.5 НКУ.

Источник: ИНК ГФСУ от 27.08.2019 г. № 4005/6/99-99-15-03-02-15/ІПК

Об НДС-последствиях уступки права требования мы рассказывали в материалах сервиса «Интерактивная бухгалтерия»:

• «Уступка права товарного требования: НДС-учет у сторон»;
• «Уступка права денежного требования: НДС-учет у сторон».

Для получения доступа к материалам сервиса «Интерактивная бухгалтерия» воспользуйтесь ТЕСТОВЫМ 3-дневным доступом к сервису.