Куперс

ИП сдача в аренду помещений имеет некоторые особенности при налогообложении.

Вопрос. Добрый день. Я ИП на УСН без НДС. Аренда недвижимости – (1 помещение). Применяю принцип отгрузки т.к. арендатор один и проблем с платежами нет. Помещение строили долевым строительством. Основной застройщик выставляет коммунальные платежи на ИП, которые я перевыставляю арендатору. Подскажите, пожалуйста, как , где отражаются и отражаются ли вообще коммунальные платежи в КУДИР? Спасибо.

Ответ. В соответствии с п.п. 2.15 п. 2 ст. 328 НК в налоговую базу при УСН не включаются при сдаче в аренду недвижимого имущества, сдаче в наем жилых помещений — сумма возмещаемых арендодателю (наймодателю) расходов, не включенных в арендную плату (плату за пользование жилым помещением), связанных с этим имуществом и возникающих в связи с приобретением коммунальных и других услуг (работ), необходимых для содержания и эксплуатации указанного имущества (за исключением сумм, которые относятся к услугам (работам), оказанным (выполненным) арендодателем (наймодателем)).

Коммунальные платежи в налоговую базу не включаются и не подлежат отражению в КУДИР. См. запись порядок заполнения КУДИР. Также не включаются в налоговую базу отчисления на капремонт, оказываемый сторонней организацией.

Для исключения из налоговой базы должны выполняться четыре условия: 1) услуги должны быть связаны с недвижимым имуществом; 2) эти суммы не включены в арендную плату; 3) эти услуги не выполняет сам арендодатель (например печное отопления); 4) эти услуги приобретает арендодатель для обеспечения содержания помещения.

ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке

В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:

• последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
• день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).

Установление арендной платы в валюте

Вопрос. Добрый день! ИП по оплате, сдаю помещение в аренду. В договорах сумма аренды в евро по курсу на день оплаты. Если вовремя не оплатили, то сумму в евро я переношу в Раздел 1.ч 2 п.1 Например «Фирма” должна аренду за январь 100 евро по курсу на 31.01.2020, т.е.100*2,3539=235,39. Оплата 07.02.20 100 евро по курсу 2,3785в Ввыручку на февраль ставлю 237,85 бел.руб в книге в евро закрывается, а в белорусских висит разница, что с ней делать? или я что-то заполняю не так?

Ответ.

ИП арендодатель плательщик подоходного налога

Вопрос. Здравствуйте. Я индивидуальный предприниматель (далее – ИП), пенсионер, сфера деятельности ИП – розничная торговля, уплачиваю единый налог. Дополнительно планирую сдавать в аренду нежилое торговое помещение (павильон в торговом центре) другому ИП. Система налогообложения для сдачи в аренду- общий порядок налогообложения (подоходный налог).
Вопрос:
1) Необходимо ли мне как-то уведомить ИМНС о начале новой деятельности (сдача в аренду)?
2) Необходимо ли мне, сдавая в аренду помещение, (опираясь на статью 205 НК РБ, п.3) прийти в ИМНС и письменно уведомить о своем решении о принципе учета доходов, не дожидаясь начала нового календарного года (в июле начало сдачи в аренду)?
3) При определении размера налоговой базы какие льготы в данном случае, мне, как пенсионеру, полагаются?
4) При определении размера налоговой базы какие я могу применить налоговые вычеты (детей и иждивенцев нет, Чернобыль и Афганистан не участвовал, не инвалид; с жильем и имуществом никаких действий и кредитных обязанностей не имею)?
4.1) Нужны ли от меня в ИМНС письменные заявления о применении вычетов, либо о прекращении применения вычетов, если они применялись единожды за отчетный период (прошедший квартал)?
4.2) Могу ли я, ИП, не имеющий основного места работы более 2-х лет (трудовая книжка на руках), ПЕНСИОНЕР, применить стандартный налоговый вычет при определении размера налоговой базы?
5) Обязан ли я учитывать амортизацию основных средств и вести книгу учета основных средств, при условии, что буду применять только вычет на расходы 20% (ст.205, п.36 НК РБ) от общей суммы подлежащих налогообложению доходов?
5.1) Расходы по амортизации основных средств и книга учета основных средств применяется и ведется только при условии использования с документально-подтверждёнными расходами?
6) В каком порядке применять налоговые вычеты? Первым применяется вычет 20% (ст.205, п.36 НК РБ), а от оставшейся суммы вычитается стандартный вычет, и эта последняя сумма и будет налогооблагаемой базой?
7) Должно ли быть документальное обоснование стандартного налогового вычета для ип (П.1.1 ст 209)?

Ответ. Ответ даём считая что работаете без НДС. Сразу скажем, что Вам надо посмотреть форму налоговой декларации, там предусмотрены все вычеты и формулы по порядку их применения, иначе она не пройдёт.

1. Уведомлять не требуется, надо представлять декларации начиная с квартала начала сдачи в аренду.
2. Решение о принципе учёта доходов по отгрузке или оплате надо принять , но в инспекцию его нести не требуется.
3. По подоходному налогу льгот для пенсионеров нет.
4. ИП не имеющий места основной работы вправе применить любые вычеты, в том числе стандартные, для документального подтверждения приложите копию трудовой книжки. В частности в 2020 году стандартный вычет применяется в размере 117 р. в каждом месяце, при квартальном доходе (выручка уменьшенная на сумму расходов по ст. 205 без нарастающего итога с начала года, также вычитаются налоги с выручки (НДС) и освобождаемые от налога доходы) не более 709 х 3 = 2127 р., если именно в квартале сумма больше, то не вычетов за все месяцы квартала. Если Вы начали сдавать в аренду в июле, то всё равно можете применить стандартные вычеты с января.
5. Книгу учёта основных средств если затраты предпринимателем учитываются в размер 20%, вести не требуется, в п. 13 инструкции о порядке ведения учёта от 30 января 2019 г. № 5 указано что такая книга ведётся исходя из специфики деятельности (наше мнение, чёткого комментария МНС по данному вопросу не встречали). Если собираетесь с 2021 переходить на УСН, то в 2020 году амортизацию можно принять решение о не начислении амортизации по Постановлению правительства от 15 апреля 2020 г. № 229.

Дополнительные вопросы. Как оформить документально решение о неначислении? Необходимо этот документ нести в ИМНС? В трудовой книжке должна быть последняя запись о моей самостоятельной деятельности ИП, заверенная в Горисполкоме? Я начну деятельность по сдаче в аренду в сентябре (это 3-й месяц 3-го квартала), мой доход будет ниже 2126 бел.руб. за 3-й квартал. Я имею право применить стандартные вычеты (подп.1.1, п.1, ст. 209) с января текущего календарного года? или с начала 3-го квартала (т.е. с июля) текущего календ. года? 3.1) При условии, что стандартные вычеты будут превышать мой доход (210 руб), и сумма вычетов (117*3 = 351 бел.руб) не будет полностью мною использована, я имею право перенести остаток вычетов на следующий календарный квартал? И если да, то смогу ли использовать остаток вычетов за 3-й квартал, если в четвертом квартале мой доход уже превысит 2126 бел.руб?

Ответ. Всегда принимается «РЕШЕНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ” (такой аналог приказа по предприятию). Решение ИП надо принять о порядке учёта выручки (см. образец в записи УЧЕТ ПО УСН), и решение о не начислении амортизации – «Я, индивидуальный предприниматель Иванов И.И. решил: в соответствии с п. 1 Постановления СМ РБ от 15 апреля 2020 г. № 229 О неначислении амортизации основных средств и нематериальных активов в 2020 году неначислять амортизацию по основным средствам”, дата до начала сдачи в аренду, но не ранее 15.04.2020 г.

В трудовую книжку запись о осуществлении деятельности вообще не делается, вносятся сведения о работе только по трудовому договору, а пенсионный стаж идёт на основании сведений об уплате взносов в ФСЗН.

Подоходный налог с ИП исчисляется в целом за год нарастающим итогом (п. 37 ст. 205), у физлиц работающих по трудовому договору не так, поэтому стандартные вычеты вычеты Вы как ИП примените за первых три квартала (117 х 9), а выручка, тоже годовая, у вас будет с сентября. На следующий год вычеты не переносится, а поквартально они тоже не переносятся, а просто применяются. Официальные разъяснения есть в ведомственном журнале МНС Консультант предпринимателя номер 2 за 2019 год.

Если сдаёте помещения в аренду как ИП, — какую систему налогообложения выбрать

Сдача в аренду собственного жилого или нежилого помещения подразумевает получение дохода, облагаемого государством налогом. Собственник помещения, если он не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, платит ежегодно 13% от полученного дохода.
Проще и выгоднее платить налог, зарегистрировав ИП.

Для индивидуальных предпринимателей предусмотрены два режима налогообложения — УСН и ПСН.

УСН (упрощенная система налогообложения) при сдаче помещений в аренду

При сдаче в аренду жилых или нежилых помещений операционные расходы арендодателя невелики по сравнению с доходом, поэтому оптимально будет применить УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.
ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) «Доходы» и платить налог в размере 6% со всех полученных доходов.

ПСН (патентная система налогообложения) для ИП

Патентная система налогообложения (ПСН) основана на покупке предпринимателем патента на сдачу в аренду (наем) жилых или нежилых помещений, находящихся в его собственности, сроком на один год.

Цена патента при постановке на учет будет основываться на потенциальном (что-то среднее), а не реальном доходе от сдачи помещений в аренду. Должны учитываться дополнительные региональные факторы и категория деятельности ИП.

В Москве есть собственный закон (№ 53 «О патентной системе налогообложения»), и применяется дифференцированный подход к предпринимателям в зависимости от площади и места расположения помещений.

Рассчитать стоимость патента можно, используя онлайн-калькулятор на официальном сайте налоговой службы.

Выдаётся патент на срок до 12 месяцев в пределах календарного года, и его можно пролонгировать.

Какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса

Что важно знать владельцу арендного бизнеса относительно обоих способов налогообложения.

Уплата НДФЛ

Применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (если они есть).

Налог на имущество

Применение обеих форм налогообложения освобождает собственника от уплаты налога на имущество физических лиц, кроме нежилых помещений, включенных в перечень недвижимого имущества, налогооблагаемая база которых устанавливается равной их кадастровой стоимости.

Налог НДС

Предприниматели освобождены от уплаты НДС, если применяют УСН или ПСН.

Отчетность в налоговую

Предприниматели, купившие патент, освобождены также от сдачи отчетности в налоговую службу.

Если в вашем регионе практикуется приобретение предпринимателями патента при сдаче помещений в аренду, у вас есть выбор, какую форму налогообложения применять в арендном бизнесе.
Нужно лишь учесть параметры помещения (площадь, локация), потенциальный арендный доход владельца и сопоставить его с размером налога при УСН.

• Сдача физлицом нежилого помещения в аренду и уплата НДС
• Сдаете своё нежилое помещение? Зарегистрируйте ИП или возьмите патент, чтобы избежать дополнительного налогообложения
• Расчет налога на коммерческую недвижимость и как снизить налог на имущество организаций
• Когда нет форс-мажора, а собственников помещений можно привлекать к ответственности
• Как арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды
• Особая экономическая зона (ОЭЗ) «Саратов» привлечет резидентов налоговыми льготами
• Как расторгнуть договор аренды, сервис подбора судебной практики
• Как рассчитать оборот и рентабельность продуктового магазина
• Как арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды

При сдаче квартиры в аренду (или внаём) возникает доход, ради которого эта деятельность и ведется. Данный доход облагается налогом в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее время существуют несколько вариантов налогообложения:

• Уплачивать НДФЛ в размере 13% как физическое лицо
• Уплачивать налог по УСН 6% как ИП
• Оплачивать стоимость патента как ИП

Налоговый калькулятор арендодателя – узнайте как Вам выгоднее сдать квартиру

С обзором всех вариантов вы можете ознакомиться в соответствующей статье, размещенной на нашем портале.

В данной же статье мы расскажем про применение УСН (или «упрощенки”, как иногда называют данный специальный налоговой режим) со ставкой 6%.

Что такое специальные налоговые режимы?

Начнем с основных понятий и определений.

Упрощенная система налогообложения является одним из специальных налоговых режимов (п.2 ст. 18 НК РФ).

Специальные налоговые режимы (п.7 ст. 12 НК РФ и ст. 18 НК РФ) предусматривают особый порядок исчисления и уплаты отдельных налогов и вводятся законодателем для того, чтобы «облегчить участь” отдельных субъектов экономической деятельности. Также специальные налоговые режимы могут предусматривать освобождение по уплате отдельных налогов.

Что дает УСН индивидуальным предпринимателям?

В соответствии с п. 3 ст. 346.11, ИП, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате следующих налогов:

• НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности);
• Налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
• НДС (за исключением операций, связанных со ввозом товаров и договорами простого товарищества и доверительного управления).

Для того, чтобы систематизировать всю информацию по УСН, предлагаем обратиться к основам налогового законодательства.

В соответствии со ст. 17 НК РФ, налог считается установленным, когда определены налогоплательщики и основные элементы налога:

• объект налогообложения;
• налоговая база;
• налоговый период;
• налоговая ставка;
• порядок исчисления налога;
• порядок и сроки уплаты налога.

По этим критериям мы и предлагаем вам рассмотреть УСН.

хотите зарегистрировать ип? – мы поможем:)

Налогоплательщики УСН

Налогоплательщик – это лицо, на которое в соответствии с НК РФ возложена обязанность по уплате того или иного налога (ст. 19 НК РФ). Налогоплательщиками УСН являются ИП, перешедшие на данный специальный налоговый режим (п. 1 ст. 346.12 НК РФ).

Как перейти на УСН?

Порядок перехода на УСН определен в ст. 346.13 НК РФ.

При переходе на УСН возможны два варианта:

1. Переход на УСН сразу же при регистрации ИП. Для этого необходимо в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет уведомить налоговые органы. В этом случае ИП будет признан плательщиком УСН с даты постановки на учет (п. 2 ст. 346.13 НК РФ).
2. Переход на УСН ИП, который уже ведет деятельность. В этом случае о желании перейти на УСН следует уведомить налоговые органы не позднее 31 декабря года, предшествующего году, начиная с которого ИП хочет перейти на УСН (п. 1 ст. 346.13 НК РФ).

Форма уведомления о переходе на УСН утверждена Приказом ФНС России от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@ «Об утверждении форм документов для применения УСН”.

Как перейти с УСН на другой режим налогообложения?

Если вы по каким-либо причинам приняли решение прекратить применение УСН и перейти на иной режим налогообложения, то необходимо уведомить об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором в котором вы предполагаете перейти на иной режим налогообложения.

При применении УСН имеются ограничения.

Если по итогам налогового или отчетного периода ваши доходы превысят 60 млн. рублей, или средняя численность ваших работников которых за налоговый (отчетный) период превышает 100 человек, то вы будете считаться утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором произошли эти события (п.4 ст. 346.16 НК РФ).

Но, скорее всего, эти ограничения будут иметь значение, только если помимо сдачи квартиры вы занимаетесь также другой деятельностью как ИП, применяя УСН. Если же вы только сдаете квартиру, вряд ли вам удастся выйти за эти рамки.

Объект налогообложения

Объектом налогообложения (ст. 38 НК РФ) является то, что собственно и будет облагаться налогом. В общем случае это может быть реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход.

С наличием объекта налогообложения у налогоплательщика и возникает обязанность по уплате налога.

При применении УСН налогоплательщик может выбрать объект налогообложения: доходы или доходы, уменьшенные на величину расходов.

При арендной деятельности расходов на закупку каких-либо товаров или получение каких-либо услуг не возникает. Поэтому наиболее оптимальным будет являться выбор в качестве объекта налогообложения именно доходов.

Порядок определения доходов при применении УСН описан в ст. 346.15 НК РФ. Если обобщить все сказанное в этой статье, то можно сказать, что платить налог нужно будет с того, что вам заплатят ваши жильцы.

Налоговая база

Налоговой базой является стоимостная или физическая характеристика налогообложения (п.1 ст. 53 НК РФ).

Налоговой базой по УСН 6% будет являться, собственно, величина доходов (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Налоговая ставка

В п. 1 ст. 53 НК РФ содержится довольно «тяжелое” определение налоговой ставки: «Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы”. Можно сказать, что это то значение, на которое нужно умножить доход, чтобы получить саму сумму налога.

Применительно к УСН: при выборе в качестве объекта налогообложения доходов ставка будет определена в размере 6%.

Налоговый и отчетный период

Налоговый период – это период времени, по окончании которого определяется налоговая база, и исчисляется сумма налога к уплате.

Налоговым периодом по УСН является календарный год (п.1 ст. 346.19 НК РФ).

Помимо налогового периода для УСН 6% предусмотрены также и отчетные периоды: первый квартал, полугодие, 9 месяцев.

Порядок исчисления и уплаты налога и авансовых платежей

Прежде, чем перейти непосредственно исчислению налога, остановимся на учете доходов при УСН.

Вести полноценный бухучет (как это делают организации) ИП не обязаны, но в соответствии со ст. 346.24 НК РФ, ИП, применяющие УСН, обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН.

Форма и порядок заполнения данной книги утверждены Приказом Минфина РФ от 22.10.2012 №135н.

Сумму налога по УСН налогоплательщик должен определять самостоятельно (п.2 ст. 346.21 НК РФ).

Как же считается налог при УСН 6%?

Начнем с отчетных периодов. В соответствии с п. 3 ст. 346.21 НК РФ, по итогам каждого отчетного периода необходимо исчислять и уплачивать авансовые платежи по налогу.

Авансовые платежи исчисляются, исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу.

«С учетом ранее исчисленных” означает, ранее исчисленные суммы авансовых платежей по налогу засчитываются при исчислении сумм авансовых платежей по налогу за отчетный период и суммы налога за налоговый период (п. 5 ст. 346.21 НК РФ).

Страховые взносы в ПФР, ФСС и ФОМС

В соответствии с Федеральным законом «О страховых взносах в ПФР, ФСС и ФОМС” от 24.07.2009 № 212 – ФЗ, ИП обязаны уплачивать все эти взносы «за себя”.

Пример расчета страховых взносов для ИП вы можете найти в соответствующей статье на нашем портале.

Здесь же отметим, что в соответствии с п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ, ИП, применяющие УСН 6%, могут уменьшить сумму налога/авансовых платежей на сумму фактически уплаченных в данном налоговом (отчетном периоде) страховых взносов.

При этом в данном случае, есть различия, имеет ли ИП наемных работников:

• ИП, имеющий наемных работников, не может уменьшить сумму налога (авансовых платежей) на сумму уплаченных страховых взносов более, чем на 50%.
• ИП, не имеющий наемных работников, может уменьшить сумму налога (авансовых платежей) на сумму уплаченных страховых взносов без ограничений, даже на 100%.

Сроки уплаты налога и подачи декларации

Налоговая декларация должна быть подана ИП в налоговый орган по месту жительства не позднее 30-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (пп. 2 п.1 ст. 346.23 НК РФ).

Налог должен быть уплачен также не позднее 30-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 7 ст. 346.21 НК РФ).

Авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом (п. 7 ст. 346.21 НК РФ).

бухгалтерское сопровождение вашего ип

Несколько слов про налоговую декларацию

Форма налоговой декларации по УСН утверждена Приказом Минфина РФ от 22.06.2009 № 58н.

Ответственность за непредоставление налоговой декларации предусмотрена ст. 119 НК РФ: штраф в размере 5% неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Резюме

В данной статье мы постарались довольно подробно рассказать про применение УСН 6%, чтобы дать Вам представлении о том, что это за налоговый режим, каким нормами законодательства он регулируется, как им воспользоваться, и в чем его специфика.

При принятии решения о выборе режима налогообложения мы рекомендуем вам проанализировать особенности УСН 6% и НДФЛ 13% с точки зрения именно ваших условий ведения деятельности.

Конечно, ставка 6% меньше, чем 13%. Но применять УСН 6% могут только ИП, а значит, необходимо регистрироваться в качестве ИП. Затем потребуется вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать «за себя” страховые взносы. К тому же индивидуальный предприниматель не имеет право на вычеты по НДФЛ (т.к. данный налог он не уплачивает).

Проект «Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:

• Зарегистрировать Вас в качестве индивидуального предпринимателя
• Помочь в ведении бухгалтерского учета
• У нас Вы можете или физ. лица , составленные юристами Портала
• Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
• А еще мы Вас проконсультируем, поможем определиться с формой налогообложения и многое другое Наши услуги для арендодателей и арендаторов