Куперс

3.7. О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В СПОРАХ, СВЯЗАННЫХ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Стрельников Павел Анатольевич, аспирант кафедры гражданского права. Место учебы: Российская академия правосудия. E-mail: p.a.strelnikov@gmail.com

Аннотация: Недвижимое имущество в условиях рыночной экономики представляет собой основу хозяйственной деятельности юридических лиц. В связи с этим особое внимание уделяется обеспечению устойчивого положения этого актива. В представленной статье автором рассматриваются некоторые вопросы защиты права собственности юридических лиц на недвижимое имущество, возникающие в спорах, связанных с регистрацией права.

Ключевые слова: право собственности, недвижимое имущество, судебный иск, регистрационная служба, юридическое лицо.

Специфика правового режима недвижимости такова, что право собственности на нее переходит только с момента государственной регистрации, которая в силу закона является единственным доказательством наличия такого права. Соответственно препятствия на пути осуществления акта государственной регистрации права собственности либо совершение его с нарушением прав и законных интересов заинтересованных лиц рассматриваются как основания для предъявления соответствующих исковых требований. Судебной практике известны иски о государственной регистрации права собственности, о признании недействительным акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество.

Основанием для предъявления первого иска является уклонение контрагента от регистрации, что прямо предусматривает п. 3 ст. 551 ГК РФ. В то же время подобные требования считаются неприемлемыми в отношении жилых помещений. Так, ФАС СевероКавказского округа усмотрел в подобном обращении не защиту нарушенного права, а способ упрощения

процедуры регистрации права собственности1, отметив, что основания для регистрации за истцом права собственности отсутствуют, так как договор купли-продажи жилого помещения является незаключенным в силу ст. 558 ГК РФ (не проведена его государственная регистрация).

Проблемой является то, что в судебной практике отсутствует единообразие по вопросу о том, в каком случае имеет место уклонение от государственной регистрации. Одни суды исходят из того, что продавец должен совершить какие-либо действия до обращения покупателя в суд, из которых можно сделать вывод о его уклонении от государственной регистрации перехода права, полагая при этом, что неполучения от продавца ответа на обращение к нему покупателя не-достаточно2. Другие суды считают, что для квалификации действий продавца в качестве уклонения от государственной регистрации перехода права достаточно его необращения в регистрирующий орган и молчания в связи с обращением к нему покупателя с соответствующим предложением3. Однако, как представляется, подобные выводы не основаны на законе. Как справедливо отмечается судебной коллегией ВАС РФ, уклонение стороны договора от государственной регистрации перехода права собственности не означает необходимости соблюдения некоего обязательного досудебного или претензионного порядка урегулирования спора. В частности, если покупатель или его правопреемник обратился с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а продавец в процессе рассмотрения дела занимает позицию о том, что у него отсутствует соответствующая обязанность, это означает уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности4. Думается, что сам факт обращения в суд с требованием о государственной регистрации по п. 3 ст. 551 ГК РФ свидетельствует о проблемах в ее осуществлении по вине контрагента.

Возможность удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество иногда ставится в зависимость от надлежащего исполнения договора сторонами. Как правило, суды считают, что подобное требование может быть предъявлено только в случае, когда все обязательства сторон по договору, в том числе и обязанность продавца по передаче имущества покупателю, исполнены5. Наряду с этим существует и иное мнение. Как считает А.В. Зарубин, наличия договора, пусть даже не исполненного покупателем, достаточно для регистрации перехода права собственности6.

Позиция ВАС РФ по данному вопросу была выражена в Постановлении Пленума № 10/22, где вопрос о правовых последствиях неисполнения договора решается по-разному. Когда договором продажи недвижи-

1 См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от

23.10.2007 № Ф08-6907/07 по делу № А32-29449/06-31/750.

2 См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2011 по делу № А74-1994/2010, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.01.2009 по делу № Ф03-6368/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2011 по делу № А45-10028/2010.

3 См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от

09.08.2010 по делу № А19-14326/08.

4 См.: Определение ВАС РФ от 18.07.2011 № ВАС-6325/11 по делу № А41-40307/09.

5 См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от

12.05.2010 по делу № А74-2294/2009.

6 См.: Зарубин В.А. Гражданско-правовые способы защиты пра-

ва собственности на недвижимость. С. 327. // Москва. Юрайт.

мости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Об этом, в частности, может свидетельствовать включение в договор условий о моменте перехода риска случайной гибели вещи.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. В остальных случаях иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению только при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, т.е. после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Интересно то, что предъявление такого иска в судебной практике признается эффективным способом удостоверения факта перехода права собственности по сделке, одна сторона которой ликвидирована. Дело в том, что Законом о государственной регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи такого заявления. В таком случае суды считают возможным применять положения п. 3 ст. 551 ГК РФ по правилу об аналогии закона. Причем некоторые суды считают, что при невозможности исполнения обязанности продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности по причине его ликвидации на истца возлагается обязанность подтвердить право собственности не только покупателя, но и продавца7.

В теории подобный механизм установления права собственности на недвижимость подвергается обоснованной критике, поскольку в данной категории дел имеет место прекращение правоспособности юридических лиц в связи с их ликвидацией, которое не может рассматриваться как уклонение, поскольку в данном случае невозможно говорить о противоправном бездействии контрагента. Рассмотрение же регистрационной службы в качестве ответчиков, как правило, признается некорректным, ибо вопрос о принадлежности права собственности в данном случае вытекает из обязательственных отношений, участником которых регистрирующий орган не является8. В то же время в судебной практике такой подход находит поддержку и суды принимают к производству исковые требования, адресованные управлениям ФРС. ФАС ВосточноСибирского округа пояснил свою позицию по данному вопросу следующим образом: «в связи с отсутствием второй стороны сделки ответчиком по требованию о

7 См.: Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30.06.2009 по делу № А27-5127/2009-1.

8 См.: Емельянов В.С. К вопросу о надлежащем ответчике по делам о государственной регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон по договору // Российская юстиция. 2006. № 9; Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. С. 346.

государственной регистрации перехода права собственности будет являться Учреждение юстиции как орган, на который возложена обязанность по государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доводы кассационной жалобы о необходимости предварительного обращения в Учреждение юстиции с заявлением о регистрации права подлежат отклонению, поскольку предметом рассматриваемого спора не являются отказ от регистрации либо уклонение Учреждения юстиции от регист-рации»9.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В теории обоснование подобного подхода фактически находится в области юридических фикций. Как пишет В. Емельянов, «при рассмотрении указанной категории дел регистрирующий орган выступает в качестве формального ответчика, действиями которого права заявителя не нарушаются, однако, имея в виду пробел законодательства РФ по данному вопросу, а также принимая во внимание компетенцию регистрирующего органа, именно он должен быть ответчиком»10.

Сомнительным представляется также утверждение, что ответчиками по иску в рассматриваемом случае должны быть иные лица, оспаривающие права истца на недвижимое имущество (например, наследники правоотчуждателя), а при отсутствии таких лиц — орган местного самоуправления, если бесхозяйные недвижимые вещи в порядке ст. 225 ГК РФ, признаны таковыми по решению суда и переданы в муниципальную собственность11. Уязвимость такого подхода заключается в том, что в отсутствие притязаний в отношении переданного по договору имущества заинтересованное лицо не сможет упрочить его статус, зафиксировав права на него, что в целом неблагоприятно будет сказываться на стабильности гражданского оборота.

В силу указанных обстоятельств подобное дело трудно квалифицировать как спор о праве. Соответственно альтернативой в решении данной проблемы может быть особое производство или обжалование отказа органов юстиции в регистрации права собственности. Последнее представляется сомнительным, несмотря на высказанную Пленумом ВАС РФ позицию, согласно которой при ликвидации продавца — юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 АПК РФ (п. 62 Постановления Пленума № 10/22).

Между тем, это лишь подтвердило формирование иной практики применения норм закона. Так, еще 27 ноября 2009 г. ФАС Центрального округа отменил решение Арбитражного суда Воронежской области об удовлетворении иска ООО «Р» к УФРС по Воронежской области об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на ряд объектов недвижимости. Судебная коллегия ВАС РФ, решая вопрос о передаче дела в надзорную инстанцию, отметила, что оснований для этого не имеется, по-

9 См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 августа 2004 г. № А78-1005/04-С1-6/26-Ф02-3322/04-С.

См.: Емельянов В. Права покупателя недвижимости после ликвидации продавца // Корпоративный юрист. 2010. № 2. С. 6.

11 См.: Васильев Д.С.Вопросы рассмотрения судами дел по ис-

кам о государственной регистрации прав на недвижимое имуще-

ство и сделок с ним // Российская юстиция. 2006. № 2. С. 27.

скольку ФАС Центрального округа правильно применил нормы материального права, воспроизведя в качестве основного аргумента п. 62 указанного постановления, отметив, что рассматривая требование покупателя об обжаловании отказа в регистрации, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование, обязывая государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственно-

сти12.

Как представляется, для формирования подобной практики нет достаточных юридических оснований. Во-первых, вряд ли выраженная судебная правовая позиция может быть руководством к действию для Федеральной регистрационной службы. Из Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации следует, что он в своей деятельности руководствуется Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, международными договорами РФ, нормативными правовыми актами Министерства юстиции РФ, актами Федеральной регистрационной службы, а также настоящим Положением13. Во-вторых, что более важно, с формально-юридической точки зрения отказ территориальных органов ФРС в отсутствие заявления второй стороны договора является правомерным и оснований для обжалования такого решения фактически не имеется.

На наш взгляд, единственным выходом из данной ситуации может быть внесение изменений в действующее законодательство, предусматривающих возможность государственной регистрации перехода права собственности в случае ликвидации юридического лица (смерти физического лица) при подтверждении факта исполнения своих обязательств сторонами. До внесения соответствующих изменений более целесообразным представляется решение этого вопроса в рамках особого производства по делу об установлении юридического факта перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. В этом случае основанием для внесении записи в реестр будет соответствующее судебное решение. Правда нельзя не учитывать, что, как справедливо отмечается в литературе, регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество14.

В том случае, если заинтересованное лицо считает неправомерным существование определенной записи в государственном реестре относительно конкретного имущества, возникает вопрос об оспаривании зарегистрированного права. Постановление Пленума №

12 См.: Определение ВАС РФ от 20.05.2010 № ВАС-2982/10 по делу № А14-2027/2009/34/10.

13 См.: Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации: Утв. Приказом Минюста РФ от 03.12.2004 № 183 (ред. от 20.12.2007) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. № 50.

14 См.: Семенова Н. Разрешение споров о правах на недвижимое имущество // Юрисконсульт в строительстве. 2010. № 9. С. 29.

10/22 поставило точку в споре о допустимых в подобных случаях формах защиты права собственности на недвижимость (п. 52). Из анализа судебной практики видно, что суды признавали допустимым предъявление иска о признании недействительным акта государственной регистрации прав, иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности, а также о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности. Впрочем, использование последнего в судебной практике, как правило, воспринимается негативно, поскольку по смыслу ст. 2 Закона о государственной регистрации в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не само свидетельство о регистрации, которое является правоподтверждающим документом и не порождает каких-либо прав у его владельца. Соответственно такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права15. Так, фАс Волго-Вятского округа, отменяя решения суда первой инстанции, отметил, что истец не заявил требование о признании недействительным права собственности ответчика на земельную долю, в связи с чем свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок не может быть признано утратившим юридическую силу16. В то же время в случаях, когда требования о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, по существу сводятся к оспариванию зарегистрированного права собственности, суды, как правило, игнорируют некорректные формулировки заявителей и рассматривают дело по существу17.

Не меньше вопросов вызывал также иск о признании недействительным акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку под сомнение ставится сама возможность предъявления подобного требования. Так, ряд специалистов считают допустимым оспаривание только самого зарегистрированного права18, и эта позиция была поддержана ВАС РФ, хотя аргументы противников такого подхода также заслуживают внимания. Как было отмечено в Определении Конституционного Суда РФ от 05.07.01 № 154-О, возможность предъявления иска о признании недействительным акта государственной регистрации прав обусловлена тем, что последний в силу закона и последующего толкования его норм Конституционным Судом РФ, призван лишь удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Государственная регистрация создает гарантии для надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота, не затрагивая самого содержания права19. Таким образом, она не может подменять до-

15 См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от

16 См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 августа 2008 г. № А82-14115/2007-56.

17 См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от

18 См.: Яковлева А. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. № 1. С. 70.

19 См.: Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст.

говор как основание для возникновения, изменения и прекращения возникающих на его основе прав и обязанностей сторон. Соответственно оспаривание акта регистрации становится способом восстановления нарушенных прав, если они нашли неверное отражение в реестре. При этом суды считали надлежащей исковую форму защиты прав, отмечая, что «поскольку государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество, то действия уполномоченных органов не могут рассматриваться отдельно от вопроса о праве»20.

Как следует из п. 52 Постановления Пленума № 10/22, решения по искам об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Подобное требование может заявлять собственник, чьи права ограничиваются в связи с регистрацией в реестре различных обременений имущества в интересах третьих лиц. Оно должно быть адресовано лицу, которое в свое время, по мнению заявителя, незаконно обратилось с требованием о регистрации оспариваемых прав. Этому должно предшествовать оспаривание юридических оснований совершения соответствующих записей.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Постановка истцом вопроса о признании недействительным зарегистрированного права собственности оценивается по-разному как в теории, так и в судебной практике. Наиболее распространенным является мнение о том, что такой иск является ненадлежащим способом защиты21. При этом в науке основным аргументом выступает утверждение, что право не может быть недействительным, оно может отсутствовать в связи с недействительностью основания его регистрации22.

607 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.01 № 154-О // Вестник КС РФ. 2002. № 1.

Соответственно оспаривать можно только правильность отражения в реестре принадлежности этого права конкретному лицу. В судебной практике существует иная мотивация. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 г. по делу № 15148/08 была высказана правовая позиция по применению положений ГК РФ о способах защиты нарушенных прав и положений Закона о государственной регистрации, устанавливающих возможность оспаривания зарегистрированного права собственности, согласно которой оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может осуществляться лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Поскольку в ГК РФ, в Законе о государственной регистрации, в иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, его использование признается судами не допустимым .

Список литературы:

Васильев Д.С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская юстиция. 2006. № 2.

Емельянов В. Права покупателя недвижимости после ликвидации продавца // Корпоративный юрист. 2010. № 2.

Емельянов В.С. К вопросу о надлежащем ответчике по делам о государственной регистрации права собственности при ликвидации одной из сторон по договору // Российская юстиция. 2006. № 9.

Лапач В.А. Оспаривание сделки или права? // ЭЖ-Юрист. 2004. № 13.

Орловская Я.О. Споры, связанные с оспариванием зарегистрированного права // Арбитражная практика. 2005. № 5.

Семенова Н. Разрешение споров о правах на недвижимое имущество // Юроисконсульт в строительстве.

2010. № 9.

Яковлева А. Споры о государственной регистации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. № 1.

Literature list:

Emel’yanov V. The customer’s rights for the real estate after the seller’s liquidation // The corporate lawyer. 2010. # 2.

Lapach V.A. The dispute a deal or a right? // EG-Lawyer. 2004. # 13

Orlovskaya Ya.O. The registrated title’s disputes. // The Arbitrary practice. 2005. # 5.

Semenova N. The solution of a real estate title’s dispute. // A Lawyer in construction. 2010. # 9.

Yakovleva A. Disputes about the legal registration of a real estate title. // The Legislation. 2005. # 1.

The civil law ways of a defence the real estate: scientific-practice book. / Zarumin A.V. and others. Moscow: Urait.

Рецензия

на статью Стрельникова П.А. на тему: «О некоторых вопросах защиты права собственности юридических лиц на недвижимое имущество в спорах, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности».

Вопрос о защите права собственности юридических лиц в условиях рыночной экономики приобретает особое значение, поскольку оно составляет основу их хозяйственной деятельности.

В представленной статье автор рассматривает способы защиты, присущие праву собственности на недвижимое имущество. Анализ судебных решений показывает неоднозначность сформировавшихся подходов к оценке значимых для разрешения данной категории дел обстоятельств. Так, несмотря на то, что уклонение контрагента от регистрации перехода права собственности не означает необходимости соблюдения обязательного досудебного или претензионного порядка урегулирования спора, суды иногда требуют от покупателя предъявления доказательств того, что им предпринимались попытки привлечь продавца для регистрации.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Возможность удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, как правило, ставится в зависимость от надлежащего исполнения договора сторонами, если только самим договором не предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект. На практике предъявление такого иска признается эффективным способом удостоверения факта перехода права собственности по сделке, одна сторона которой ликвидирована.

Статья написана хорошим профессиональным языком и рекомендуется для публикации в открытой печати.

доктор юридических наук, профессор Архипов И.В.