Куперс

1. Термин «предприятие» используется в современном гражданском праве России применительно как к субъектам, так и объектам права. Так, ГК признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные, унитарные, а также казенные предприятия (ст. ст. 113 — 115). В этом случае «предприятие — лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовой формы юридических лиц». В данном случае речь идет о субъектах права.

Одновременно тот же термин применяется для обозначения определенного объекта права. Именно в этом значении речь идет о предприятии в комментируемой статье. В последнем случае предприятие рассматривается как особый вид недвижимости (имущественный комплекс), используемый для осуществления предпринимательской деятельности, для которой установлен особый правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т.д.

2. Согласно п. 2 комментируемой статьи как все предприятие в целом, так и его части могут быть предметом различных сделок. Состав имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Так, сырье перерабатывается в готовую продукцию, последняя реализуется и воплощается в денежной форме, прекращаются одни обязательства и возникают другие. Относительно стабильно только положение недвижимого имущества, однако и оно может быть предметом сделок. Движение имущества предприятия ежедневно отражается в бухгалтерской отчетности юридического лица, которому принадлежит предприятие, и подытоживается за определенный период времени (месяц, квартал и т.д.). При совершении сделок с имущественным комплексом предприятие не прекращает свою производственную или иную предпринимательскую деятельность, которая осуществлялась предыдущим собственником, то есть объектом является имущественный комплекс «на ходу».

Соответственно, при совершении сделок с предприятием предметами сделки являются все вышеперечисленные виды имущества. При этом, как уже отмечалось, возможны сделки в отношении отдельных составных частей предприятия (например, отдельных объектов недвижимого имущества или оборудования). Однако, как правильно было отмечено, «исключение отдельных составных частей предприятия не снимает необходимости государственной регистрации прав на него, но только при том непременном условии, что это имущество сохраняет качество комплекса, который может быть использован для осуществления предпринимательской деятельности» .

Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С. 10.

Как следует из абзаца 2 п. 2 комментируемой статьи, в состав предприятия по общему правилу входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено законом или договором.

Таким образом, объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы.

1. Движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия. Это здания, сооружения, сырье, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и т.д.

2. Имущественные права и обязанности предприятия, включая права на безналичные денежные средства.

3. Исключительные права (право на объекты интеллектуальной собственности, на фирму, товарный знак).

В частности, к таким правам могут относиться исключительное право на использование охраняемого патентом изобретения, промышленного образца, полезной модели, охраняемого авторским правом произведения литературы, науки, искусства и т.д. Эти права в денежном выражении учитываются на балансе предприятия в качестве нематериальных активов. В случае перехода имущества предприятия по гражданско-правовым сделкам или по другим основаниям (например, по наследству) особенно важна правильность оформления документов, подтверждающих право на данный объект. Это могут быть документы, подтверждающие передачу прав (авторский договор на передачу прав на использование произведения, лицензионный договор и т.д.), а также документы, подтверждающие факт приемки-передачи самого объекта как произведения творческого труда.

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к Ст. 132 ГК РФ

1. Как известно, слово «предприятие» многозначно (завод, фабрика, дело, затея, афера и т.д.).

В гражданском праве о предприятии говорится, во-первых, как о субъекте (участнике) отношений, регулируемых этой отраслью права (унитарное предприятие (ст. ст. 113 — 115 ГК), и, во-вторых, как об объекте прав (объекте указанных отношений).

Как отмечено в первой же строке комментируемой статьи 132 ГК РФ, в ней речь идет о предприятии как объекте прав. При этом обозначено всего два признака предприятия: 1) это имущественный комплекс; 2) он используется для осуществления предпринимательской деятельности. (На самом деле указания только этих признаков, конечно, недостаточно.)

Рассматривая первый из указанных признаков, следует обратить внимание по крайней мере на два обстоятельства. Во-первых, несмотря на чрезвычайно широкое распространение слов «комплекс», «комплексный» и т.п., соответствующее понятие не имеет четкого правового содержания. О комплексе в данном случае говорится как о совокупности (об этом — далее). Во-вторых, указание на то, что это комплекс имущественный, означает необходимость обратиться к вопросу о том, что в праве понимается под имуществом. В одних случаях под имуществом разумеются только вещи (например, ст. ст. 209, 210, 213 ГК РФ). В других — вещи и имущественные права (например, ст. ст. 24, 48, 56 ГК). Наконец иногда под имуществом понимаются вещи, имущественные права и обязанности (долги) (например, ст. 1112 ГК РФ). Как представляется, в данном случае (в ст. 132 ГК) об имуществе говорится именно как о совокупности вещей, прав и обязанностей.

Предприятие есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Понятие предпринимательской деятельности дается в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

2. Объявление предприятия недвижимостью есть юридическая фикция. Предприятие является недвижимостью в силу закона (а не по природе) (см. ст. 130 ГК и комментарий к ней).

Признание предприятия недвижимостью влечет необходимость государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Наиболее общие правила об этом сформулированы в статье 131 Гражданского кодекса России (см. названную статью и комментарий к ней). Кроме того, как указано в абз. 1 п. 2 комментируемой статьи, предприятие может быть предметом гражданского оборота (объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок). Правила об этом сформулированы в ГК РФ в статьях: 340 (о залоге), 559 — 566 (о купле-продаже), 586 (об обременении предприятия, переданного под выплату ренты), 607, 656 — 664 (об аренде), 1013 (о доверительном управлении) . Иногда соответствующие нормы включаются в другие федеральные законы. Так, они содержатся в Федеральных законах «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. ст. 69 — 73), «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 110 и др.), «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 20).

———————————
Об этом см., например: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. С. 238 — 248 (автор соответствующего комментария — В.В. Витрянский).

3. В абз. 2 п. 2 комментируемой статьи 132 ГК определяется состав предприятия как имущественного комплекса. Перечень достаточно обширный (вещи, права, долги и др.). По-видимому, можно утверждать, что в данном случае о предприятии говорится как о деле (бизнесе), как о системе благ и обязательств, имеющих (могущих иметь) денежную оценку. В понятии «предприятие» объединяется актив и пассив в самом широком смысле этих слов.

Вместе с тем элементы, входящие в состав предприятия, также являются объектами гражданских прав. Если, допустим, здание входит в состав предприятия, то это не означает отсутствия права собственности на это здание. Распорядиться благами, входящими в состав предприятия, можно как каждым из них в отдельности, так и путем распоряжения предприятием в целом.

Состав предприятия весьма подвижен, изменчив. Приобретаются новые вещи (недвижимость, сырье, инвентарь и пр.), отчуждаются имеющиеся предметы (например, готовая продукция), постоянно появляются новые права и обязанности, которые соответственно осуществляются и исполняются, и т.д. Точно определять состав предприятия (перечислить имущество, образующее данное предприятие) требуется лишь в некоторых случаях. Так, в силу ст. 561 ГК РФ состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Следуя общему правилу, мы говорим о предприятии как объекте гражданских прав, отдавая себе отчет в том, что состав его (предприятия) определен лишь в какой-то мере и он изменчив.

Имущественный комплекс это совокупность объектов недвижимости и имущества, на которые распространяется имущественное право какого-либо юридического или физического лица.

С введением в хозяйственный оборот отношений, связанных с целостным имущественным комплексом, возникают вопросы, требующие определения данного понятия.

С введением обязательной регистрации договоров купли-продажи единого имущественного комплекса юридический смысл этого понятия становится еще более актуальным, т.к. предмет любого гражданского (хозяйственного) договора является его существенным условием. Чтобы определить предмет купли-продажи, необходимо назвать, что именно продается-покупается.

В нормативных актах приводятся разные по смыслу определения целостного имущественного комплекса. В частности, понятие целостного имущественного комплекса определено в ряде постановлений КМУ и совместных приказах Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ), Антимонопольного комитета Украины (АМКУ), Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР).

При определении понятия «целостный имущественный комплекс» судебная практика руководствуется нормой части 1 статьи 4 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно которой «целостный имущественный комплекс — это хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), с предоставленным ему земельным участком, на котором он расположен, автономными инженерными коммуникациями, энергоснабжением. В случае выделения целостного имущественного комплекса структурного подразделения предприятия составляется распределительный баланс».

Подобная целесообразность объясняется тем, что Закон обладает высшей юридической силой по сравнению с иными нормативными актами, определяющими понятие целостный имущественный комплекс. Кроме того, понятие целостный имущественный комплекс, определенное в Законе Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», указывает все существенные признаки целостного имущественного комплекса: принадлежность имущества, земельного участка, наличие завершенного цикла производства продукции (работ, услуг); возможность разделения на самостоятельные структурные подразделения.

Понятия «субъект права» (например, юридического лица) и имущественный комплекс не совпадают. Так завод как имущественный комплекс может менять правообладателя, т.е. имущественный комплекс остается одним и тем же, а субъект права может меняться.

Атрибуты каждого имущественного комплекса в реестре допускает объединение в его составе любых других имущественных объектов (зем.участков, зданий, помещений, движ. имущества и т.д.), в т.ч. и имущественных комплексов меньшего порядка.

Имущественный комплекс — оценка имущества

Оценка имущественного комплекса является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество. Имущество – обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц. Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.

Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности. Всвязи с этим, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее.

Отчет об оценке собственности (имущества или имущественного комплекса) имеет большой вес в спорах с налоговой инспекцией, когда речь заходит о правильности и полноте исчисления налогов. Такой отчет имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде.

Кроме того, довольно часто встречаются случаи оценки имущественных комплексов при совершении сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом), независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночную стоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки.

Наличие отчета независимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка (акционеры предприятия, вышестоящая организация, государственные органы), что сделка купли-продажи была проведена добросовестно, каждый участник сделки действовал в интересах своей стороны и был осведомлен о реальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи и стоимости аналогичных объектов.

Продажа имущественного комплекса

Для осуществления процедуры купли-продажи предприятия как единого имущественного комплекса необходимо пройти такие этапы:

• Согласно Устава предприятия собрать сборы основателей и получить их согласие на продажу.
• Перед заключением договора купли-продажи предприятия целесообразно провести инвентаризацию и аудиторскую проверку с целью выявления всех его активов и пассивов, которые составляют единый имущественный комплекс.
• При заключении договора купли-продажи предприятия предусмотреть передачу единого имущественного комплекса по акту приема-передачи. В акте следует привести развернутый перечень активов и пассивов, которые переходят к покупателю по договору купли-продажи. В договоре, в свою очередь, надо сделать предостережения о том, что активы и пассивы, не указанные в акте приема-передачи, не считаются переданными покупателю.

Согласно части 2 статьи 191 ГКУ в состав предприятия как единого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также право на торговую марку или другое обозначение и другие права, если иное не установлено договором или законом.

На предприятие как единый имущественный комплекс — объект гражданских прав, законодатель распространяет режим недвижимости, несмотря на то, что в его состав могут входить как движимые, так и недвижимые вещи и другое имущество.

Согласно ч. 4 ст. 191 ГКУ предприятие или его часть могут быть объектами купли-продажи, залога, ренты и других сделок. Поскольку предприятие как единый имущественный комплекс признан недвижимостью, то и на сделки относительно него должны распространяться соответствующие требования закона, которые касаются сделок с недвижимостью.

Например, для договоров купли-продажи единого имущественного комплекса необходимо нотариальное удостоверение и государственная регистрация (ст. 657 ГКУ). Государственная регистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с его нотариальным удостоверением. Нотариусы, которые не имеют доступа к единой компьютерной базе данных Реестра, в день удостоверения сделки присылают один его экземпляр регистратору, который в день получения экземпляра вносит соответствующую запись в Реестр.

Регистратор может отказать в государственной регистрации нотариально удостоверенной сделки в случае, если отсутствует документ о плате за внесение записи в Реестр или плата внесена не в полном объеме. Запись в Реестре должна содержать такие ведомости:

1) наименование сделки;
2) наименование сторон:

• для юридических лиц резидентов — наименование, местонахождение и идентификационный код согласно ЄГРПОУ;
• для юридических лиц нерезидентов — наименование, местонахождение и государство, в котором зарегистрировано лицо;
• для физический лиц граждан Украины — фамилия, имя и отчество, постоянное местожительство и идентификационный номер согласно Государственному реестру физических лиц-налогоплательщиков и других обязательных платежей;
• для иностранцев, лиц без гражданства — фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное местожительство за пределами Украины;

Введение

«Одним из приоритетных направлений развития экономики России является сельское хозяйство, поскольку наша страна богата природными ресурсами и благоприятным климатом для осуществления сельскохозяйственной деятельности» . Неопределенность не позволяет аграрным производителям работать на перспективу и провоцирует ориентацию на быструю прибыль, пренебрежение агротехническими требованиями сохранения плодородия почв, нежелание заниматься животноводством, выращивать социально значимые культуры растениеводства. Это обусловливает актуальность комплексного и взвешенного научного исследования проблемы формирования земельных отношений, в частности, системы управления земельными ресурсами агропроизводителей России.

В сельском хозяйстве определяющая роль принадлежит земле. Аграрная отрасль российской экономики, демонстрируя стабильное динамичное развитие, является надежным фундаментом обеспечения продовольственной безопасности государства, базисом расширения ее экспортного потенциала, источником удовлетворения внутреннего спроса на сельскохозяйственную продукцию и продукты питания .

Сельское хозяйство является мощным инвестиционно привлекательным сектором экономики. С точки зрения экономики, рыночных отношений, земля приобретает форму товара, выступая объектом имущественных сделок. Земельные отношения диктуют свои требования к государственному контролю, системе учета и регистрации, рациональности использования земель.

Сейчас остается дискуссионной также проблема относительно того, какой из элементов механизмов управления землепользованием является специфическим регулятором его стоимости в условиях конкуренции. Наиболее распространено мнение, что такую роль выполняет земля.

Материал и методы исследования

Информационной базой для написания данной статьи являются научные труды российских и зарубежных ученых по исследованию понятия «земельно-имущественный комплекс», а также нормативно-правовые акты. При исследовании подходов к трактовке экономической категории «земельно-имущественный комплекс» использовались методы научного познания, а именно методы анализа и синтез, которые позволили изучить лишь отдельные черты, свойства, признаки исследуемого объекта. Также в работе применены методы: систематизации, формализации, обобщения и сравнения.

Результаты и обсуждения

Масштабное проведение земельных реформ привело к формированию новой экономической категории – «земельно-имущественный комплекс» (далее ‒ ЗИК), а также к инновационным методам управления землей и недвижимостью. Для сельскохозяйственных организаций ЗИК является основным объектом управления. Для эффективного управления в этой сфере необходимы не только однозначное понимание сущности ЗИК а и достоверные и актуальные информационно-аналитические данные об объекте и процессах. Кроме того, для сельскохозяйственных предприятий ЗИК является предметом стратегического планирования и контроля.

Если обратиться к законодательным и нормативным актам, то можно заметить, что четкое и непротиворечивое обоснование экономической категории ЗИК, отсутствует. Основной принцип земельного законодательства закреплен в статье 1 Земельного Кодекса РФ .

Такие нормы законодательства носят общий характер и не дают возможность однозначно обособить участки недр, леса, многолетние насаждения. Не смотря на то, что законодатель указывает на единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на практике отсутствует общая система учета (бухгалтерского, налогового), единое правовое обоснование целостного объекта недвижимости, как правило, каждый объект (земельный участок, здания, сооружения) имеет свои особенности регистрации, учета, реализации и т.д. В свою очередь, проблемный аспект так же заключается в особенностях признания зданий и сооружений без земельного участка, которые в таком случает, не могут считаться полноценными объектами недвижимости, а выступают как «преобразование» земельного участка. Все это, требует формирования и обоснования новой экономической категории, которая бы позволила индивидуализировать и объединить в одно целое разнородные объекты недвижимости с общей системой учета и налогообложения, регистрации прав собственности.

Такой категорией может выступать земельно-имущественный комплекс, как совокупность объектов, тесно связанных с землей и объединенные в целях организации определенных видов хозяйственной деятельности .

В целях детального изучения ЗИК, следует обратиться к экономической сущности данного объекта исследования.

Понятийный аппарат ЗИК на современном этапе собрал вокруг себя множество дискуссий и противоречивых мнений (см. таблицу 1).

Таблица 1

Трактовка экономической категории «земельно-имущественный комплекс» с позиции учёных

Автор	Название статьи/книги	Трактовка понятия ЗИК
К.э.н., доцент кафедры антикризисного управления, Оренбургского государственного университета Гербеева Л.Ю.	Методология развития, функционирования и управления земельно-имущественным комплексом региона	ЗИК – это совокупность земельного участка с расположенными на нём иными элементами недвижимости, инфраструктуры по поводу их использования по функциональному назначению и отчуждения .
Д.э.н., профессор, директор научно-исследовательского института земельных отношений г. Москва Беленький В. Р.	Рыночная цена земельно-имущественных объектов (комплексов)	ЗИК – земельный участок, без каких либо строений, либо участок с тесно связанной с ним прочей недвижимостью разного состава, типа, степени завершенного строительства и т. д .
Кандидат географических наук, доцент кафедры землеустройства и кадастров Засядь-Волк В.В.	Эффективное развитие земельно-имущественного комплекса региона (монография)	ЗИК – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя и земельные участки в установленных границах, и соответствующие им объекты недвижимости на определенной территории .
Кухтин П.В.	Управление земельными ресурсами	ЗИК – объединение двух составляющих, земля как пространственно социально-экономическое понятие существования нации и государства и понятие «имущество» как социально-политическое понятие, определяющее объем прав и обязанностей субъектов по отношению к законодательно зафиксированному недвижимому имуществу .
Сай С.И.	Земельно-имущественный комплекс России как объект регулирования	ЗИК — совокупность объектов недвижимости, объединенных одной территорией .
Кравцов В. И.	Земельно-имущественный комплекс как территориально организованная экономическая система	ЗИК — совокупность объектов недвижимости и территории, где земля (территория) выступает в качестве системообразующего пространственного базиса, функционирующего в социально­ экономической среде, а также объекта имущественных прав, что в свою очередь делает ее (землю) важнейшим фактором организации производства, реализованного во всех формах собственности и использования .
Студент магистратуры Томского государственного университета Тяпкин Э.А. под научным руководством доктора экономических наук, профессора Хлопцова Д.М.	Вопросы эффективности управления земельно-имущественным комплексом на примере города Новокузнецка Кемеревской области	ЗИК – это такая совокупность, которая создана искусственно в определенных пространственно-временных условиях и функционирует за счёт деятельности людей для удовлетворения жизненных, производственных потребностей и развития территорий, имеет социальную, экономическую и экологическую направленность .
Ступень М., доктор экономических наук Львовского национального аграрного университета; Малахова С., кандидат экономических наук Львовского национального аграрного университета	Управление земельно-имущественным комплексов в пределах населённых пунктов	Земельно-имущественный комплекс — понятие интегральное, объединяющее в себе, с одной стороны, землю как пространственный базис и уникальный природный ресурс, а с другой — недвижимость как объект хозяйственного использования и финансовый капитал, которому присущи совокупность по поводу владения им распоряжения и использования .

Так, в работе кандидата экономических наук Л.Ю. Гербеевой, под ЗИК понимается совокупность сложной недвижимой вещи (земельный ресурс) и материальных, нематериальных активов, такое объединение, по мнению автора, приводит к проблемам регулирования развития ЗИК и его функционирования, как независимого объекта .

Директор научно-исследовательского института земельных отношений В.Р. Беленский в свой работе придерживается точки зрения, что ЗИК можно рассматривать в нескольких формах, т.е. как земельный участок без каких либо строений или же, как участок с тесно связанной прочей недвижимостью, которая может отличаться степенью завершенности строительства, иметь разный тип и состав .

Такой же позиции относительно трактования термина ЗИК придерживается кандидат географических наук, доцент кафедры землеустройства и кадастра В.В. Засядь-Волк. В монографии автора под земельно-имущественным комплексом понимаются земельные участки в установленных границах, и соответствующие им объекты недвижимости .

П.В. Кухтин при обосновании термина ЗИК выделяет две важнейшие составляющие объекта исследования – земля и имущество. При этом под «землей» автор подразумевает не отдельный участок, а социально-экономическое понятие существования нации и государства. В свою очередь «имущество» П.В. Кухтин относит к социально-политическому понятию, которое определяет масштаб имущественных прав и обязанностей по отношению к объектам недвижимости. Автор включает в совокупность разные по своему статусу элементы, поскольку, исходя из его мнения, земля представляет собой пространственно неограниченный объект, а имущество, наоборот, конкретно .

Наиболее простое, общее определение земельно-имущественного комплекса, без детализации на составляющие, дал С.И. Сай: «ЗИК — совокупность объектов недвижимости, объединенных одной территорией» .

В научной работе В.И. Кравцова, доминирующая роль в земельно-имущественном комплексе отведена земле (территории), которая выступает не только пространственным базисом, но и объектом имущественных прав, что делает ее уникальным фактором организации производства. Автор придерживается позиции, что ЗИК как индивидуальный объект не сможет функционировать, если в его составе не будет важнейшего элемента – земли . Считаем, что данная позиция является верной, однако не стоит пренебрегать объектами недвижимости, расположенными на участке земли, поскольку только в совокупности, с учетом всех элементов и факторов, можно полноценно и всесторонне исследовать ЗИК.

На наш взгляд, одним из наиболее подходящих определений ЗИК, является трактовка, предложенная Э.А. Тяпкиным. Автор в своей научной работе пошел по несколько иному пути обоснования ЗИК. По его мнению, земельно-имущественный комплекс ‒ это «совокупность, созданная искусственным путем в определенных временных условиях, при этом базой, системообразующим элементом ЗИК выступает земельный участок, а активными элементами в управлении, выступают люди в процессе своей деятельности» .

Таким образом, изучив точки зрения разных авторов относительно трактовки понятия «земельно-имущественный комплекс», можно сделать вывод, что единого общепринятого определения объекта исследования нет, мнения авторов качественно разные. Общим среди отобранных понятий является тот факт, что ЗИК представляет собой комплекс взаимосвязанных элементов и отношений между ними, в основе которого лежит земельный участок (земля) и различного рода объекты недвижимости. Следует понимать, что объекты недвижимости являются составными частями земельно-имущественного комплекса и не подлежат отождествлению с ним.

На основе вышеизложенного, сформулируем собственное определение, ЗИК – комплекс взаимосвязанных элементов и отношений между ними, образованный в определенных пространственно-временных условиях, в основе которого лежит территория (земельный участок) с экономическими и юридически привязанными к ней улучшениями, функционирующий под руководством людей для удовлетворения жизненных, производственных потребностей и развития территорий.

Выводы

Земельно-имущественный комплекс является сложной экономической категорией и предметом спора в научной литературе. Отсутствие на законодательном уровне закрепления данного понятия способствовало возникновению проблемы неоднозначного понимания сущности данной категории.

Предприятия сельского хозяйства неразрывно ассоциируются с земельными отношениями, а также вопросами, связанными с управлением земельно-имущественным комплексом, как основным объектом управления. Совершенствование механизмов управления земельно-имущественными комплексами предполагает наличие у субъектов аграрного сектора экономики России соответствующей стратегии, которая предусматривает среди прочего и реконструкцию производства, формирования эффективной технико-технологической базы на инновационной основе.

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором .

Комментарий к статье 132 ГК РФ

1. В соответствии с комментируемой статьей под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью. В данном качестве предприятие выступает как объект права. Оно может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением прав на него. Собственно и само понятие «предприятие» выполняет вспомогательные функции. Оно сконструировано с учетом потребностей гражданского оборота.

Согласно п. 2 комментируемой статьи в состав предприятия как имущественного комплекса входят два компонента: 1) имущество в собственном смысле слова и 2) объекты интеллектуальной собственности, а также приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, выпускаемой им продукции, выполняемых работ или услуг.

К имуществу отнесены вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.), к имущественным правам и обязанностям — права требования и долги к третьим лицам.

2. Права и обязанности предприятия (его собственника) в области трудовых отношений не отнесены к имущественным правам и обязанностям, входящим в состав его имущества. С таким решением законодателя можно согласиться при условии, что руководитель предприятия не имеет права найма и увольнения работников. В действительности же в крупных предприятиях такое право у руководителей имеется. В этом случае понятие предприятия, данное в комментируемой статье, становится нежизнеспособным.

В принципе объектом права в сделках должно быть «предприятие на ходу», а не предприятие, выступающее в качестве омертвленного имущественного комплекса (без коллектива работников). В последнем варианте в качестве объекта права в сделках могут выступать лишь вновь создаваемые предприятия или предприятия, находящиеся в стадии их ликвидации. Во всех других сделках объектом права является «работающее предприятие» с коллективом работников.

Понятие предприятия, определяемое в гражданском законодательстве, не может быть оторвано от законодательства о труде.

Комментарий к Ст. 132 Жилищного кодекса РФ

Члену жилищного кооператива выплачивается сумма его пая не только в случаях исключения его из кооператива.

Возврат паевого взноса предусматривается и в следующих случаях:

а) выхода гражданина из жилищного кооператива. Заявление члена кооператива о добровольном выходе из ЖК рассматривается в порядке, предусмотренном уставом ЖК (общим собранием членов ЖК). Если при этом не возникло право других лиц относительно дальнейшего пользования квартирой в доме ЖК (см. комментарий к ст. 128, 130 Кодекса);

б) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива, не выплатившего полностью паевой взнос;

в) ликвидации жилищного кооператива (см. комментарий к ст. 123 Кодекса);

г) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

В случае смерти гражданина, являющегося членом ЖК, открывается наследство и в состав такого наследства входит его пай.

На основании ст. 1177 ГК РФ наследник члена ЖК имеет право быть принятым в члены ЖК. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.

Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены ЖК в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм определяются законодательством о потребительских кооперативах (ч. 4 ст. 110 Кодекса), уставом ЖК. (Относительно наследства после смерти члена ЖК см. также комментарий к ст. 131 Кодекса.)