Куперс

Квартирный вопрос — дело не легкое. Не у всех и не всегда есть возможность купить квартиру в собственность, а жить где-то надо. Снимать жилье — тоже вариант, но рисков много. Хозяин квартиры может и выселить неожиданно, и плату поднять, и правила свои жесткие установить. Но не стоит забывать, что «снять квартиру» можно и у государства. Рассказываем, что такое жилье по договору социального найма и кто может на него претендовать.

Что это за жилье?

Кому полагается жилье по договору соцнайма?

Как можно получить квартиру по социальному найму?

В чем отличие от частной собственности и аренды?

Что это за жилье?

Жилье, предоставляемое по договору социального найма, находится в собственности муниципалитета — города, поселка, деревни. Собственником жилого помещения может являться и государство. Это могут быть как квартиры в многоквартирном доме, так и комнаты в общежитиях, и индивидуальные дома. Обязательно, чтобы предоставляемое жилье было расположено в границах населенного пункта, в котором проживает претендент.

Конечно, площадь жилья рассчитывается согласно нормативам. В каждом регионе норма устанавливается органом местного самоуправления. Она напрямую зависит от того, сколько недвижимости имеется в собственности города. Если у муниципалитета нет возможности выдать квартиру нужного размера, допускается уменьшить норматив не более, чем на 10%. Но и превышать нормы более, чем на 50% не разрешается.

Для Нижегородской области площадь квартиры, предоставляемой по договору социального найма, рассчитывается из норм предоставления не менее 30 кв. метров — для одиноко проживающих граждан; не менее 42 кв. метров — на семью из двух человек; не менее 18 кв. метров — на каждого члена семьи, если она состоит из трех и более человек.

Кому полагается жилье по договору соц. найма?

Конечно, не все граждане Российской Федерации могут претендовать на получение жилья по договору социального найма. В жилищном кодексе отдельно установлен ряд ситуаций, когда человек может стать претендентом на муниципальную жилплощадь.

Во-первых, если у вас нет своего жилья — в собственности или по договору социального найма — вы однозначно можете обратиться за предоставлением его. Тут важно, чтобы у вас не было именно такой жилплощади, где можно беспрепятственно жить. Это, по закону, либо ваша частная собственность, либо собственность кого-либо из членов вашей семьи. Если вы уже проживаете в квартире по договору социального найма, еще одну вам не предоставят. Но если вы снимаете квартиру в частной собственности, это не станет препятствием для найма муниципальной квартиры.

Другая категория граждан, имеющих право претендовать на жилье по договору соц.найма — те, у кого площадь жилья ниже установленной нормы. Допустим, если муж и жена живут вдвоем в квартире, количество квадратных метров в которой соответствует нормативам, они не могут претендовать на получение жилья по договору соц.найма. Но когда у них родится ребенок, нормативы будут пересчитаны, и семья, если их квартира меньше, чем положено, может являться претендентами. Это право касается не только собственников квартир, но и тех, кто уже проживает в квартире по социальному найму.

В случае если квартира, в которой вы проживаете, не соответствует установленным требованиям, вы также вправе заключить договор социального найма. Требования указаны в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Кроме того, если в семье, которая проживает в частной собственности, живет человек с хроническим заболеванием в тяжелой форме, то проживание с ним становится невозможным, и семья попадает под категорию тех, кто может претендовать на муниципальную квартиру по договору найма.

В Нижегородской области на получение квартир по договору социального найма могут претендовать также реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в Нижегородской области в связи с репрессиями. Таким же правом обладают члены их семей и другие родственники, проживавшие совместно с реабилитированными до применения к ним репрессий, а также дети реабилитированных лиц, родившиеся в местах лишения свободы, в ссылке, на высылке и т. д. В случае их возвращения в Нижегородскую область, они вправе претендовать на такое жилье.

Как можно получить квартиру по социальному найму?

Для того, чтобы получить квартиру в социальный найм, нужно встать в очередь. А для того, чтобы встать в очередь, нужно собрать полный пакет документов — за себя и за всю семью.

Пакет документов должен включать:

• копии паспортов, чтобы подтвердить гражданство;

• свидетельства о браке, о рождении, чтобы подтвердить родство;

• данные Росреестра о наличии недвижимости;

• ведомости из ФНС о движении личных средств;

• справки из управления соцзащиты и иные документы, индивидуальные для каждого случая.

С этими документами нужно обратиться в Жилинспекцию. Там на основании предоставленных вами документов в течение 30 дней вынесут решение. Если вы подходящий кандидат, вас включат в очередь. Если нет — должны выдать документ, в котором указана причина отказа.

В чем отличие от частной собственности и аренды?

Наниматель квартиры по договору социального найма имеет меньше прав, чем собственник квартиры, но явно больше, чем арендатор.

Если вы снимаете жилье по договору социального найма, вы можете проживать в нем столько, сколько нужно. Пять лет, семь лет, всю жизнь — договор силу не утратит. Вы можете делать там ремонт, какой вам угодно (перепланировки отдельно обсуждаются), вселять других людей. Вы можете сдавать комнаты в аренду или даже всю квартиру — это предусмотрено Жилищным Кодексом и расценивается как поднаем.

Конечно, такое жилье все равно не будет считаться собственностью, и наниматель не может ни продать его, ни подарить, ни передать по наследству. Это не частная собственность, а муниципальная, и граждане могут ею только пользоваться, но не распоряжаться.

Кроме того, платить наниматель должен не только за коммунальные услуги, но и за пользование недвижимостью. Размер платы устанавливается индивидуально и прописывается в договоре.

	Собственник	Наниматель	Арендатор
Вселять других лиц	Имеет право	Имеет право	Не имеет права
Сдавать другим лицам	Имеет право	Имеет право	Не имеет права
Обменивать жилье	Имеет право	Имеет право	Не имеет права
Пускать временных жильцов	Имеет право	Имеет право	Не имеет права
Требовать от наймодателя капитального ремонта помещения	Имеет право	Имеет право	Имеет право
Использовать жилое помещение по назначению	Не обязан	Обязан	Обязан
Поддерживать надлежащее состояние	Не обязан	Обязан	Обязан
Проводить косметический ремонт	Не обязан	Обязан	Зависит от договора

Анастасия Еремина

В наше время все больше россиян принимает решение купить недвижимость за границей у моря, которая часто обходится дешевле, чем квартира в Москве. Собственное жилье за рубежом дает возможность в любое время проводить там отпуск в комфортных условиях, а в свое отсутствие – сдавать в аренду и получать прибыль. При выборе недвижимости ключевыми вопросами являются не только ее стоимость, но и месторасположение. Среди россиян особой популярностью пользуются Болгария, Испания, Греция, Португалия, Швейцария и некоторые другие страны. Недвижимость за границей является выгодным вложением капитала, особенно в периоды экономических кризисов.

Выбор зарубежной недвижимости

При выборе жилья за рубежом в качестве постоянного места жительства стоит выбирать дом или квартиру в спокойном городе. Если жилье планируется для использования во время отпусков, лучшим вариантом станет недвижимость за границей у моря. Недвижимость в Болгарии обходится недорого и доступна любому российскому гражданину со средним достатком. В Испании или Швейцарии, например, покупка жилья такой же категории обойдется дороже.

Недорогая недвижимость

Недорогая недвижимость у моря предлагается в курортных городах Болгарии с благоприятной экологией и мягким климатом. В туристических районах отсутствуют вредные промышленные предприятия, инфраструктура прибрежных районов хорошо развита, а менталитет местных жителей имеет много сходства с российским. Такая недвижимость на морском побережье, если ежегодно проводить там хотя бы несколько недель, поможет восстанавливать силы и сохранять здоровье.

Чтобы избежать рисков, сопутствующих подобным сделкам, нужно обращаться в надежное агентство недвижимости, например, в компанию World Property Invest. Мы поможем вам подобрать недвижимость у моря за границей в соответствии с вашими требованиями, окажем содействие при необходимости в получении ипотечного кредита и проконтролируем ход заключения сделки.

Имеющаяся косвенная информация из различных источников позволяет предположить, что в настоящее время большинство участников рынка оперируют как минимум двумя показателями себестоимости строительства.

Во-первых, эта официальная себестоимость строительства, которую большинство фирм и компаний стараются увеличить всеми возможными способами для того, чтобы уменьшить свою налогооблагаемую базу.

Во-вторых, эта реальная себестоимость строительства, которую большинство фирм и компаний стараются уменьшить, чтобы получить максимум прибыли от своей деятельности.

Показатели официальной себестоимости строительства в Москве время от времени звучат во время публичных выступлений как представителей власти, так и представителей бизнеса.

Как правило, эти цифры составляют не менее $300-400 за 1 кв. метр для панельного жилья и не менее $450-500 за 1 кв. метр для монолитного жилья эконом-класса. В частности, не так давно руководитель столичного стройкомплекса сообщил, что «себестоимость квадратного метра жилья в Москве колеблется от 280 до 370 долларов за квадратный метр».

Прежде всего, необходимо определить, что входит в понятие себестоимость строительства.

Напомним, что для любой российской стройки составляющие себестоимости должны быть в теории одинаковы:

• стоимость земельного участка,
• стоимость подключения к коммуникациям,
• стоимость стройматериалов,
• транспортные расходы,
• обслуживание кредитов,
• зарплата рабочих,
• стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риэлтеров.

Кроме того, на нее можно списать и многие иные затраты, в разумных пределах, конечно.

С учетом всех этих затрат и формируются как официальная, так и реальная себестоимость строительства. Можно предположить, что значения реальной себестоимости строительства не должны существенно отличаться в различных регионах страны, имеющих сходные природно-климатические и экономические условия.

Достаточно очевидно, что продажная цена объектов недвижимости (например, квартир) должна превышать не только реальную себестоимость строительства, но и ее официальное значение.

Можно предположить, что минимальные цены на рынке жилья в августе 2000 года были близки к значениям официальной себестоимости строительства во многих регионах России. Их сравнение между собой позволяет установить факт существенно более высокого уровня цен на жилье в Москве по сравнению со многими другими регионами европейской части России. В частности, сравнение уровня цен на примерно аналогичное жилье в городах Санкт-Петербурге и Москве, показывает, что питерское жилье было в 1,7-2,1 раза дешевле жилья московского.

По ряду косвенных факторов можно оценить, что реальная стоимость строительства ниже официальной минимум на 25-30%. Проведенное сравнение позволило оценить уровень реальной себестоимости строительства в Москве по состоянию на вторую половину 2000 года. Эти значения составляют:

• $190-220 за 1 кв. метр для панельного жилья в районах массовой застройки;
• $270-300 за 1 кв. метр для монолитного жилья в не центральных районах города.

По мнению ряда экспертов, эти значения включают всю вышеприведенную структуру себестоимости строительства.

К настоящему времени произошло некоторое увеличение этих значений себестоимости за счет роста цен на основные виды строительных материалов и увеличение стоимости строительно-монтажных работ. По оценке наших экспертов, величина этого увеличения в большинстве случаев не превышает 20-25%. Необходимо отметить, что за эти два с половиной года произошло некоторое снижение реальной себестоимости монолитного жилья (на 2-3%) за счет массового применения этой технологии в жилищном строительстве Московского региона и совершенствования методов управления при реализации девелоперских проектов.

Таким образом, для оценки эффективности реализации девелоперских проектов в столице можно использовать следующие значения реальной себестоимости строительства жилья, при организации процесса, близкого к оптимальному:

• $230-275 за 1 кв. метр для панельного жилья в районах массовой застройки;
• $320-370 за 1 кв. метр для монолитного жилья в не центральных районах города.

Можно допустить, что реальная себестоимость при реализации конкретных проектов может иметь существенное превышение относительно этих величин за счет наличия в проекте некоторых специфических «сервитутов» (например, однозначных «рекомендаций» по выбору поставщиков конкретных видов стройматериалов).

Достаточно интересен следующий фрагмент из текущей прессы:

«…Руководитель маркетинговой службы одной крупной строительной организации, нежелающий вступать в полемику с городским начальством, предложил следующую калькуляцию. Оттолкнемся от себестоимости голой коробки — 230 долларов за метр. Добавим 13 процентов за услуги заказчика — уже выходит 260. Плюс НДС 20 процентов (312 долларов). Эту сумму надо еще умножить на 1,3-это коэффициент полезных площадей, учитывающий лестницы, технические этажи и прочее (406 долларов). Добавим 100 долларов на метр за инженерные сети (506 долларов). Учтем минимальную ставку кредитования 7 процентов (541 доллар), а про рекламу и услуги риэлторов забудем. Ограничимся рентабельностью в 20 процентов (650 долларов) и, наконец, отдадим городу его долю — 35 процентов. Вот и получится 1000 долларов за метр…».

Этот фрагмент фактически обосновывает высокий уровень цен для конечного покупателя жилья в Москве. Но иного и быть не может, если учесть специфику работы этого участника рынка…

Вместе с тем, если исходить из стоимости 1 кв. метра монолитной «коробки» в $100-150 (именно такие цифры дает представитель ДСК-1, в одном из своих публичных выступлений, и наши эксперты предпочтительным считают первое значение), то получается совсем другой конечный результат, особенно, если все считать корректно…

Крапин Александр
Главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня «RWAY»

.

Термин due diligence (дью дили­дженс) был введен в юридический оборот в США в начале ХХ века. Первоначально он означал процедуру раскрытия информации брокером перед инвестором о компании, акции которой торгуются на фондовой бирже. В настоящее время под этим термином понимается сбор и анализ информации с целью оценки разнообразных рисков, связанных с инвестированием. Конечно, такое понимание этого термина принимается нами специально для нашего небольшого исследования. В различных специальных областях знаний и практики этот термин может иметь и другие значения.

Например:

— в сфере патентной деятельности (промышленной собственности) — это разумное прилежание, то есть непрерывная деятельность после возникновения замысла изобретения, нацеленная на его практическое осуществление;

— в финансовой сфере — должная проверка, надлежащее обследование:

а) проверка потенциальным инвестором финансового состояния и перспектив компании, претендующей на получение инвестиций;

б) проверка андеррайтерами полноты и обоснованности информации, предоставленной эмитентом в связи с размещением нового выпуска ценных бумаг;

в) проверка финансового состояния компании-цели перед покупкой ее акций, то есть слиянием или поглощением;

г) анализ кредитором выданных кредитов с целью определения или переоценки кредитного риска;

— в юридической сфере — это просто должная заботливость, осмотрительность.

Виды дью дилидженс

Хоть и условно, можно выделить несколько типов дью дилидженс: техниче­ский, маркетинговый, экологический, правовой, экономический, налоговый и т.д.

Например, экологический дью дили­дженс (environment due diligence) предполагает проверку соблюдения порядка пользования недрами, землей, водами, атмосферным воздухом и другими ресурсами, составляющими окружающую природную среду.

Технический дью дилидженс (techni­cal due diligence) может заключаться в проверке проектной, в том числе технической, документации. Большое внимание уделяется сметной документации. При подготовке строительной документации особое внимание принято обращать на проверку рабочего проекта инженерных коммуникаций.

Маркетинговый дью дилидженс (mar­keting due diligence) включает в себя исследование системы мер, направленных на согласование производства с рыночной ситуацией и обеспечивающих устойчивый сбыт; товарной, ценовой и коммуникационной политики, системы продвижения товаров, управления персоналом и т. д.

Экономический дью дилидженс (economical due diligence) включает в себя все материальные аспекты деятельности, то есть хозяйственное и имущественное состояние, положение в финансовой сфере, состояние денежных расчетов и т.д.

Налоговый, фискальный дью дили­дженс (fiscal due diligence) часто проводится как часть экономического, в частности, финансового, исследования.

Классификацию (типизацию) дью дилидженс можно осуществлять по характеру объекта исследования. В этом плане выделяется дью дилидженс объектов интеллектуальной собственности, иных нематериальных активов; дью дилидженс недвижимого имущества; дью дилидженc различных корпоративных образований, например, хедж-фондов, холдингов, доверительных фондов (трастов), иных подобных корпоративных или квазикорпоративных структур. Классификация дью дилидженс по объекту исследования наиболее характерна для англоязычных источников. Это позволяет подчеркнуть комплексный характер исследования, особенно при исследовании бизнеса. Практики, которые проводят крупные исследования в сфере бизнеса на Западе, предпочитают исключительно комплексные исследования, исследования неформального характера. Часто такие исследования проводятся в устной форме, в частности, путем опроса сотрудников и т.п. Конечно, это не исключает составление письменного заключения.

Проведение дью дилидженс — одна из функций комплексного исследования бизнеса. Оно помогает установить доверительные отношения в связи с заключением и проведением крупной сделки между контрагентами. Дью дилидженс обычно проводится при покупке бизнеса или его части либо при покупке крупных объектов, например, недвижимости, в частнос­ти, земли.

Проведение дью дилидженс обычно требует комплексного подхода. Конечно, комплексность зависит от характера приобретаемого объекта. Правовые и экономические — это минимальный комплекс отношений, подлежащих исследованию в процессе дью дилидженс. Правовой дью дилидженс (legal due diligence) считается одним из важнейших.

Правовой дью дилидженс

Правовое исследование, правовой анализ легко могут служить аналогом англо­язычного термина legal due diligence — «правовой дью дилидженс». Конечно, юридический дью дилидженс несколько отличается от обычной юридической консультации или заключения. Обычно целью правового исследования является решение двух ключевых вопросов: стоит ли заключать сделку вообще и если стоит — по какой цене.

Правовой анализ начинается со сбора информации. Информацию об объекте анализа можно получить в первую очередь на самом объекте. То есть объектом юридического аудита может быть на самом деле лицо — предприятие, которое может предоставить исходную информацию. Получить информацию можно и от собственника объекта. В современном обществе получение информации несколько облегчается в связи с так называемым информационным взрывом, в результате которого такие открытые источники массовой информации, как Интернет, печатные источники и т.д., вполне могут служить материалом для анализа.

Получение инсайдерской информации также можно отнести к их числу, но в этом случае необходима особая осторожность. Во-первых, в процессе получения такой информации легко незаметно даже для самого себя нарушить какое-нибудь право, поэтому такую информацию как минимум нужно получать только с согласия ее собственника и в строгом соответствии с правовым режимом информации. Во-вторых, к истинности такой информации нужно относиться особенно критически, поскольку собственник информации, заинтересованный в сбыте объекта, может воспользоваться различными методами дезинформации. В то же время трудно не признать, что информация такого рода может быть особо полезной.

Затем производится исследование информации. Юридический анализ, являясь частью комплексного исследования, сам представляет собой довольно сложный комплекс. В частности, подлежат исследованию вопросы, связанные с собственностью, титулом; исследуются административно-правовые аспекты, например, наличие разрешений на проведение специальных видов деятельности предприятия — лицензий, патентов и т.п. Особое внимание должно уделяться обязательствам, связанным с объектом. Перед юристами могут быть поставлены также вопросы налогообложения, то есть правовой оценки его оптимальности. Не исключено, что относительно крупных объектов могут возникать вопросы и политического, конституционно-правового характера. Вообще, все вопросы, от которых может зависеть характер рисков, связанных с приобретением объекта, их величина и актуальность, могут быть предметом юридического анализа.

Наконец, составляется отчет. Такой отчет имеет свою структуру. Введение, анализ, риски и выводы — простейшая структура отчета о проведении юридического дью дилидженс. Во введении можно описать правовые основания для проведения аудита — договор с заказчиком; документы, использованные в качестве предмета анализа; нормативные акты, применявшиеся в процессе правового анализа; вопросы, поставленные заказчиком.

В разделе «Анализ» можно раскрыть некоторые элементы методики юридического исследования поставленных вопросов. Риски — это предварительные выводы, констатация фактов и т.п. Выводы — пожалуй, важнейшая часть отчета. Здесь содержатся рекомендации заказчику.

Вместо заключения

В современном мире дью дили­дженс стал необходимым этапом процесса инвес­тирования. Несомненно, проведение дью дилидженс более эффективно до вложения средств инвестора в объект инвестирования. Однако, как известно, лучше поздно, чем никогда. Поэтому проведение исследования объекта инвес­тирования после вложения средств является пусть и несколько запоздавшей, но не менее важной мерой защиты интересов инвестора.

Следует отметить, что в международных отношениях, когда покупатель и продавец находятся в различных юрисдикциях или когда объект недвижимости и заинтересованные в нем субъекты находятся в разных странах, нужно особенно тщательно подходить к выбору эксперта для проведения дью дилидженс. Именно в процессе последнего часто устанавливаются доверительные, партнерские отношения между контрагентами, что зачастую является залогом совершения сделки. Особенно важно это при соприкосновении разновозрастных бизнес-культур, где не столь умудренный постсоветский опыт бизнеса не всегда оказывается достаточным.

Также следует учесть и разные подходы к оформлению исследований. На Западе достаточно обыденной является практика проведения предварительного дью дили­дженс (юридического, технического, маркетингового). В его основе может лежать информация не только документальная, но и полученная путем переговоров или интервьюирования соответствующих специалистов, как имеющих непосредственное отношение к объекту, так и обладающих знаниями в смежных сферах деятельности (служащие, эксперты, работники, контр­агенты и пр.). Такой достаточно неформальный подход хоть и не может отличаться высокой точностью результатов, но позволяет оперативно получить ответы на принципиальные вопросы о наличии тех или иных рисков или возможностей.

Особенно это актуально при исследовании объектов, привлекательность которых, на первый взгляд, сомнительна (низкий уровень проектной документации, отсутствие или ветхое состояние коммуникаций и пр., существование внешних факторов, затрудняющих развитие или использование объекта и др.). Наличие подобных недостатков при верной оценке стоимости, а главное — возможности их устранения, может существенно повысить эффективность инвестиций за счет снижения расходов на приобретение. Детальное же изучение объекта или полный отказ от него может привести к дополнительным временным потерям, что в наше турбулентное время стоит очень дорого.

Своевременное предложение о верном выборе подхода к исследованию и его углубленности может и должен предоставить советник (консультант), как, впрочем, и предложить свою помощь в формировании технического задания при работе с объектом.

К сожалению, не все отечественные консалтинговые компании могут похвастаться подобной гибкостью. Зачастую они нуждаются в точных и детальных указаниях заказчика в отношении предмета и объема исследования. А это требует от заказчика привлечения дополнительных специалис­тов, соответственно и затрат как для формирования задания, так и для осуществления контроля за ходом исследования.

Возможность, несмотря на совершенно разные подходы, всегда найти общий язык с клиентами как в отношении самостоятельного исследования, так и организации дью дилидженс любого направления и сложности, не уступая при этом ни в качестве, ни в сроках оказания услуг, — вот залог процветания современной консалтинговой компании.

НИЦЕВИЧ Артур — партнер, Международная юридическая служба, г. Одесса,
СКОРОБОГАТОВ Артем — адвокат, старший юрист, Международная юридическая служба, г. Одесса