Куперс

Цена товара ниже себестоимости, или налоговые риски распродажи

О. Кулагина

Журнал «Главная книга» № 9/2014

Часто бывает так, что новая линейка товаров запускается в продажу еще до того, как полностью проданы товары старой. Или же просто спрос на товар значительно снизился, а может, компания осваивает новый сегмент рынка. И тогда товар продается по сильно сниженным ценам. Но многие бухгалтеры опасаются уменьшать цену продажи ниже закупочной цены, поскольку это якобы и законом запрещено, и чревато доначислениями налогов. Давайте разберемся, так ли это на самом деле.

Опасение 1. Продавать по цене ниже себестоимости запрещено законом

В общем случае цену товара договаривающиеся стороны определяют сами. Исключение — цены, которые регулируются государством, например в области электроэнергетики, газоснабжения, связи <1>. Так что для обычного договора со стороны ГК ограничения нижнего предела цены нет. Главное, чтобы эта цена устраивала обе стороны.

А еще за ценами следит Федеральная антимонопольная служба, чтобы предотвратить злоупотребления «больших игроков» в области ценообразования. Однако компаниям, которые не способны своими действиями в одиночку или с группой других компаний повлиять на ценовую ситуацию на рынке, опасаться нечего <2>.

Примечание. В 2013 г. ФАС подготовила поправки в Закон о торговой деятельности, ратуя за запрет продаж по цене ниже себестоимости, однако проект не нашел поддержки в правительстве, был отправлен на доработку и пока даже не дошел до Госдумы.

Вывод

Если ваша компания не оказывает решающего влияния на ценообразование на рынке и не продает товары, цены на которые регулируются государством, то нижний предел цен не ограничен.

Опасение 2. Убыток от продажи по цене ниже себестоимости не учитывается для целей налогообложения

Сразу скажем, что это не так. Налоговая база по прибыли рассчитывается совокупно по всем сделкам <3>. И только если установлен особый порядок расчета налоговой базы, доходы и расходы по этим операциям считаются отдельно. Например, специальный порядок предусмотрен для операций с ценными бумагами <4>. Кроме того, есть прямой запрет на признание в расходах ценовой разницы между рыночной ценой и ценой продажи товара работнику. Если вы продали работнику товар по нерыночной цене, которая даже ниже закупочной, то очевидно, что образуется такая ценовая разница и, по сути, она представляет собой убыток при продаже ниже себестоимости <5>.

А вот в отношении других операций купли-продажи с убытком никаких особых правил нет. Поэтому схематично это выглядит так: суммируются доходы по всем сделкам и из полученной суммы вычитаются все признанные в отчетном периоде расходы от реализации <6>. Очевидно, что выручка по убыточной сделке будет признана в доходах от реализации вместе с выручкой от других продаж, а расходы по ней признаются вместе с расходами по остальным сделкам. Если вы работаете в минус не систематически, то обнаружить убыточные сделки вообще малореально. Они просто утонут в общей массе, и в декларации по налогу на прибыль их не будет видно <7>.

При «доходной» упрощенке продажа с убытком никак не влияет на сумму налога: сколько получили денег за товар — с той суммы и рассчитали налог <8>. Если упрощенка «доходно-расходная», то и в этом случае отследить убыточную сделку не так просто, доходы и расходы по ней вообще могут попасть в разные отчетные и даже налоговые периоды. Ведь расходы признаются по мере оплаты товара поставщику и его реализации, а доходы — по факту получения денег от покупателя <9>. При продажах товаров работникам ценовая разница между розничной ценой и ценой продажи тоже не учитывается в расходах.

Вывод

Отследить убыточную сделку маловероятно, если вы не работаете в минус систематически. Вряд ли налоговики будут этим заниматься, ведь убыток от продаж, если товары продаются не работникам, все равно учитывается для целей налогообложения.

Опасение 3. При цене продажи ниже закупочной налоговики доначисляют налоги, исходя из рыночной цены

В этом суждении есть доля истины. Все зависит от того, является ли такая сделка контролируемой. Допустим, вы продали яблоки по цене ниже закупочной сторонней российской компании. Тогда можно смело смотреть в глаза инспектору, поскольку цена сделки между сторонами, которые не являются зависимыми по отношению друг к другу, изначально считается рыночной <10>. То есть налоговики не будут проверять ваши цены на соответствие их рыночным. Просто потому, что такой вид проверки предусмотрен только по контролируемым сделкам, а сделки между невзаимозависимыми российскими организациями к контролируемым не относятся <11>.

Примечание. «А как же ст. 40 НК?» — спросите вы. Несмотря на то что пресловутая ст. 40 НК о рыночных ценах все еще не отменена, ее действие значительно сужено: она применяется только к тем сделкам, доходы и расходы по которым признаны до 01.01.2012. То есть в настоящий момент налоговики могут попытаться пересчитать налоги, исходя из рыночных цен, только если «распродажа» проходила в 2011 г., поскольку 2010 г. и более ранние периоды уже не могут быть охвачены выездной проверкой, назначенной в 2014 г. <12>

А вот если вы продали товар по нерыночной цене и такая сделка для вас контролируемая, например вы продали яблоки за сущие копейки своей дочерней компании на ОСНО, сумма доходов по сделкам с которой превысила неконтролируемый порог (в 2013 г. — 2 млрд руб., в 2014 г. — 1 млрд руб.) <13>, то в этом случае придется <14>:

<или> добровольно посчитать налог на прибыль и НДС исходя из рыночной цены (сразу или по окончании налогового периода) <15>;

<или> на «ценовой» проверке доказывать налоговым органам, что яблоки были невозможно кислые и цена сделки вполне укладывается в интервал цен, по которым такой товар продают невзаимозависимые лица <16>. Если налоговики все же посчитают, что цены были несопоставимы с рыночными, то после «ценовой» проверки обратятся в суд с целью взыскания недоимки и пени по налогу на прибыль и НДС <17>. А если доходы по сделке относятся к 2014 г., то налоговики могут еще и штраф наложить в размере 20% от суммы неуплаченных налогов <18>.

Рассказываем руководителю

Если продавец самостоятельно посчитает и уплатит налоги по рыночной цене с доходов по контролируемой сделке, то покупатель не сможет пересчитать налоговую базу в сторону уменьшения. Ведь такое право у него возникнет, только если после проверки цен и уплаты продавцом недоимки покупатель получит от налогового органа уведомление на проведение симметричных корректировок <20>.

А вот сделки продавцов на упрощенной системе налогообложения под ценовой контроль не попадают, так как такие организации не платят ни налог на прибыль, ни НДС, по которым возможны доначисления при «ценовых» проверках <19>.

Вывод

Утверждение, что налоги будут пересчитаны исходя из рыночных цен, верно лишь отчасти. Все зависит от того, будет ли сделка признана контролируемой. Если да, то придется доказывать налоговым органам, что цена сделки сопоставима с рыночной. Если нет, то опасаться доначислений не нужно.

Опасение 4. Расходы на приобретение товара, проданного с убытком, экономически необоснованны, а потому их нельзя учесть при расчете налога на прибыль

Каждая коммерческая организация по определению стремится к получению прибыли <21>. Однако разовые убыточные сделки также вписываются в эту концепцию, ведь желание систематически получать прибыль сопряжено с риском и не исключает получение убытка. Кроме того, продавая сегодня по низкой цене, компания страхует себя от увеличения потерь в будущем, поэтому и выгодность сделки руководство оценивает именно на текущий момент.

Примечание. В каких случаях сделки между взаимозависимыми лицами не считаются контролируемыми, вы можете прочитать в статье «О взаимозависимости и контролируемости начистоту»: ГК, 2013, N 21, с. 66

Налоговый кодекс не дает налоговикам права оценивать, насколько эффективно налогоплательщик управляет капиталом, а потому понятие «экономическая обоснованность расходов» нужно рассматривать через направленность расходов на получение доходов <22>. И в примере с яблоками расходы на приобретение товаров были экономически обоснованны, ведь, во-первых, приобрели их не для благотворительной акции, а собирались успешно, с прибылью, продать. Другое дело, что обстоятельства несколько изменились и сейчас гораздо важнее высвободить замороженные в неудачной партии яблок оборотные средства. А во-вторых, доходы все-таки получили, ведь выручка какая-никакая есть <23>. А от убытков никто не застрахован <24>.

Чтобы подтвердить обоснованность своих расходов, можно сделать следующее. Во-первых, руководитель должен издать приказ об уценке товаров. Во-вторых, уценка должна быть обоснована. Например, можно приложить к приказу заключение товароведа или менеджера по продажам, что-де яблоки прошлогоднего урожая, хранить их более 1 месяца в условиях вашего склада невозможно, а в случае потери товарного вида убытки от списания будут гораздо выше и т.д. В любом случае в обосновании должно быть указано, с какой целью и почему вы решились на убыточную сделку. Все это поможет вам укрепить свою позицию в случае спора с налоговыми органами.

Вывод

Расходы будут экономически обоснованными, если они были направлены на получение прибыли. Конечный результат не имеет решающего значения.

Опасение 5. Если товары будут проданы с убытком, то принять НДС к вычету по ним нельзя

Налоговые органы склонны усмотреть в убыточной сделке получение необоснованной налоговой выгоды, ведь вычет при приобретении был больше, чем ализации товара. А все потому, что разумная экономическая цель заключения убысумма налога, начисленная при реточной сделки для налогового органа совсем неочевидна. А как мы помним, ее отсутствие — один из признаков получения необоснованной налоговой выгоды <25>.

Поэтому так же, как и для обоснования расходов, нужно заранее запастись аргументами в свою пользу. Подойдут те же документы: приказ руководителя, заключение товароведов, финансистов и т.д.

В судебных спорах дело решается в пользу налогоплательщика, если он приводит суду доказательства наличия разумной экономической цели, которая преследовалась при заключении убыточной сделки <26>. Но если такой цели не было, а по всем признакам организация — участник налоговой схемы, то пощады от налоговиков не ждите. Кроме неочевидной экономической цели, контролеры выявят и другие признаки получения необоснованной налоговой выгоды, к примеру отсутствие возможности исполнить договор. Например, организация закупила партию товара, а где ее хранила целый месяц — непонятно, так как складских помещений у организации нет ни в собственности, ни в аренде, а договор ответственного хранения хоть и был заключен, но не исполнялся <27>.

Вывод

Налоговая выгода в виде вычета НДС по товарам, проданным с убытком, может быть обоснована, если организация докажет, что при заключении убыточной сделки преследовала разумную экономическую цель, например избежать еще больших убытков от полного списания товара. Но если товар продан только на бумаге и реальных операций не было, то налоговики такие вычеты снимут.

* * *

Итак, из всех рассмотренных опасений наиболее реальное — снятие расходов и вычетов. Чтобы этого не случилось, готовьте обоснование расходов заранее. А если вы, не дай бог, участник налоговой схемы, то одни лишь липовые документы без реальных операций вряд ли вам помогут.

<1> п. 1 ст. 424 ГК РФ; п. 1 ст. 4, ст. 6 Закона от 17.08.95 N 147-ФЗ; подп. 4 п. 2, п. 4 ст. 8 Закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ

<2> ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 7, п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ

<3> п. 1 ст. 274 НК РФ

<4> п. 2 ст. 274, ст. 280 НК РФ

<5> п. 27 ст. 270 НК РФ

<6> п. 1 ст. 247, подп. 3 п. 1, п. 3 ст. 268 НК РФ

<7> п. 2 ст. 268 НК РФ; Письмо Минфина от 18.09.2009 N 03-03-06/1/590

<8> п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.18 НК РФ

<9> п. 1 ст. 346.15, подп. 23 п. 1 ст. 346.16, п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письмо Минфина от 29.10.2010 N 03-11-09/95

<10> п. 1 ст. 105.3 НК РФ

<11> п. 1 ст. 105.17, п. 1 ст. 105.14 НК РФ

<12> п. 4 ст. 89 НК РФ

<13> подп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ

<14> п. 4 ст. 105.3 НК РФ

<15> пп. 3, 6 ст. 105.3 НК РФ

<16> подп. 1 п. 1, п. 3 ст. 105.7, пп. 1, 7 ст. 105.9 НК РФ

<17> п. 5 ст. 105.3, подп. 4 п. 2 ст. 45 НК РФ

<18> п. 1 ст. 129.3 НК РФ; п. 9 ст. 4 Закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ

<19> подп. 1, 4 п. 4 ст. 105.3, п. 2 ст. 346.11 НК РФ

<20> п. 1 ст. 105.3, пп. 1, 2 ст. 105.18 НК РФ

<21> п. 1 ст. 50 ГК РФ

<23> Письмо УФНС по г. Москве от 02.08.2012 N 16-15/070063@

<24> Постановления ФАС МО от 18.07.2013 N А40-86022/12-20-468; ФАС СЗО от 16.06.2011 N А56-60826/2010

<25> пп. 1, 3, 9 Постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 N 53

Если Вы недавно продали или только планируете продажу квартиры (или любого другого вида недвижимого имущества), Вы должны знать наверняка: придется ли Вам платить налог с продажи и если да, то сколько? И попадаете ли вы в список случаев, когда можно обойтись без уплаты налога?
Проблема заключается в том, что нужно понять, не только подлежит ли налогообложению Ваша сделка купли-продажи, но если подлежит – то и произвести эти выплаты. Если этого не сделать, то последуют значительные штрафные санкции, поскольку, как мы все помним, «незнание закона не освобождает от ответственности».
Однако на каждое правило всегда приходятся исключения, и в случае с уплатой налога есть ряд моментов, когда можно оптимизировать или вовсе исключить эти затраты.

После прочтения этой статьи Вы сможете точно ответить, будет ли Ваша сделка купли-продажи облагаться налогом на прибыль. К тому же на основе этих данных, Вы сможете самостоятельно вычислить, какая сумма подлежит уплате в казну, а также что можно сделать для того, чтобы уменьшить или не платить налог

Для многих людей ключевым вопросом при продаже недвижимости становится не только предполагаемая прибыль с продажи, но и вопрос: придется ли с этой сделки заплатить налог? Со стороны государства сделка купли-продажи рассматривается как получение прибыли продавцом и облагается немалым налогом, а именно по ставке 13%.

Основное правило в этом случае гласит: Платить налог нужно в том случае, когда с продажи жилья получена прибыль. То есть если Вы продали недвижимость дороже, чем ее приобретали, то нужно заплатить налог государству в виде 13% от сумм разницы.

Но нередко случаются ситуации, в которых продавец освобождается от уплаты налога.

Большой срок владения недвижимостью

Если вы владеете недвижимостью достаточно долгий срок, то можно не платить налог. В цифрах, это владение недвижимостью более 5 лет, если недвижимость была приобретена в собственность после 01.01.2016, и более 3 лет, если собственность была получена до этой даты. Ключевым моментом тут является именно факт получения собственности, а не договор купли-продажи. Например, в случае покупки недвижимости в рамках долевого участия, разница между договором долевого участия и получением собственности может достигать нескольких лет.
«Льготный» срок владения недвижимостью, а именно 3 года для освобождения от уплаты налога, подходит также в случаях, когда недвижимость переходит от одного лица к другому, но не посредством купли-продажи.

1. процесс дарения или наследования среди родственников
2. процесс приватизации
3. пожизненная рента с иждивенцем.

Все описанные ситуации являются не столь распространенными на рынке, однако не стоит о них забывать. Важно также, что при владении имуществом менее предельно допустимого срока (3 или 5 лет) обязательно необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в независимости от уплаты налога.

С продажи недвижимости НЕ получена прибыль

Бывает так, что жилье продается дешевле или за такую же стоимость, что и приобреталось ранее. Тогда с этой сделки продавец не получает никакую прибыль. Для того чтобы понять – получена прибыль или нет, нужно обратиться к расчетам.
Для расчета используется достаточно простая формула:
«цена продажи – цена покупки = прибыль»
Искусственное занижение цены продажи в договорах привело к новым правкам в законодательстве. Сейчас в расчет принимается также кадастровая стоимость объекта. А именно, берется наивысший показатель: коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости жилья или цена продажи.

Для наглядности, давайте рассмотрим пример.

Иванов Вадим купил квартиру 01.01.2018 года за 3 млн. рублей. Продает он квартиру 02.01.2019 года также за 3 млн. рублей. То есть, 3 млн. рублей – 3 млн. рублей =0. Прибыли нет, соответственно, и налог платить не нужно.

Однако сейчас важно учитывать и кадастровую стоимость объекта.

Предположим, кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей. Тогда 5 млн*0,7 (3,5 млн.) – 3 млн. рублей (стоимость покупки) = 500 000 рублей. Это прибыль, которую Иванов Вадим получил от реализации этой квартиры. И от суммы 500 т.рублей он должен заплатить налог. Налог в данном случае составит 65 т.рублей (500 000*0,13 = 65 000).
Если же кадастровая стоимость составляет 3 200 000 рублей, то коэффициент от кадастра (3,2 *07 = 2,24 млн. рублей) меньше, чем сумма продажи (3 млн.рублей), поэтому расчет становится таким же, как в первом случае 3 млн. рублей – 3 млн. рублей =0.

При подсчёте не забывайте про коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости жилья!

Имущественный вычет в размере 1 млн. рублей

Существует стандартный имущественный вычет на приобретение недвижимости в размере 1 млн. рублей. Такой «бонус» со стороны государства сделан для развития рынка недвижимости и уменьшения нагрузки на продавцов. Воспользоваться этим правом могут только граждане, которые осуществляют выплаты НДФЛ, неограниченное количество раз, но не более одного раза за отчетный налоговый период.

Рассмотрим на примере.

Этот имущественный вычет чаще используется в ситуациях, когда недвижимость приобреталась за средства меньшие 1 млн. рублей, или в сделках, в которых нет подтверждающих расходов приобретения имущества.

Возврат налога в размере 260 000 рублей

Важно помнить и еще один «бонус», что у каждого работающего гражданина есть право получить возврат налога с покупки недвижимости. Максимальная сумма составляет 260 000 рублей (13% от 2 млн.рублей – максимально предельная сумма покупки). Этот возврат можно оформить только один раз за всю жизнь. Так, если это право не было реализовано ранее, то можно уменьшить сумму уплаты налога на эти значения.

Например, Петров Михаил приобрел дом 05.05.2018 за 4 млн. рублей. Он продал его 01.01.2019 за 5 млн. рублей (кадастровая стоимость 5,5 млн. рублей). Берем больший показатель 5 млн.- 4 млн. = 1 млн. Это прибыль с реализации недвижимости и с нее нужно заплатить налог в размере 130 000 рублей. Но поскольку Иванов Вадим еще не реализовал право возврата налога, то он может уменьшить эту сумму (130 000 – 260 000 = — 130 000). При минусовом значении прибыли налог не нужно платить совсем. Но тут одно очень важное допущение: Петров Михаил должен официально работать и исправно осуществлять все положенные выплаты в налоговые инстанции.

Подведем итоги !

Самым первым делом при продаже недвижимого имущества нужно определить срок владения. Помним, что если 5 и более лет в собственности – налог не платим и не декларируем. Если меньше 3 – то платим и декларируем. А если больше 3, но меньше 5 – смотрим особые условия, но в любом случае декларируем. Если «срок владения» не освобождает от уплаты налога, то необходимо рассчитать, получена ли прибыль от этой сделки. Для этого узнаем кадастровую стоимость объекта на 1 января года, в который проведена сделка. Не забываем про «бонусы» в виде 1 млн.рублей при отсутствии подтвержденных расходов и 260 000 рублей при неиспользованном ранее правом на налоговый вычет.

Теперь можете смело продавать свою недвижимость, следуя правилам уплаты налога и зная все тонкости законодательства. Иногда стоит подождать пару месяцев и продать квартиру без лишних материальных издержек.
Желаем Вам только выгодных сделок!

justice pro…

• JUSTICE INSTAGRAM

  

• JUSTICE NEW POSTS

  • Cрок возврата товара в интернет-магазин
  • Можно ли вернуть шампунь в магазин? Закон о возврате косметических средств для волос
  • Возврат косметики: в каких случаях можно вернуть косметику в магазин?
  • Обязан ли продавец предоставить сертификат?
  • Можно ли вернуть купальник в магазин? Условия возврата купального костюма, плавок
  • Возврат товара, если информация о товаре не на русском языке
  • Условия возврата нижнего белья в магазин
  • Можно ли вернуть духи обратно в магазин? Возврат парфюма и туалетной воды
  • Можно ли вернуть подгузники в магазин или аптеку? В каких случаях возможен возврат памперсов?
  • Обращение к Президенту России в связи с ограничением прав граждан Российской Федерации со стороны мэра Москвы. Законность ограничения свободы передвижения в режиме самоизоляции, вызванной эпидемией короновируса в РФ
  • Письмо Минфина РФ от 15.04.2010 N 03-04-05/7-203
  • Продажа автомобиля менее 3 лет в собственности: налогообложение и декларирование дохода
  • Продажа автомобиля по цене покупки. Нужно ли платить налог и подавать декларацию?
  • Налоговый вычет при продаже автомобиля
  • Письмо Минфина РФ от 15.11.2007 N 03-04-05-01/367
  • Если продал машину дешевле, чем купил
  • Какие документы нужны для банкротства физического лица?
  • Письмо ФНС РФ от 22.12.2016 N БС-4-11/24757@ (вместе с Письмом Минфина России от 16.12.2016 N 03-04-07/75470)
  • Налоговый вычет за операцию: как вернуть деньги и сколько можно получить
  • Реструктуризация долгов при банкротстве: ответы на часто задаваемые вопросы

• Реклама

• JUSTICE PROJECT

• Рубрики

• АРХИВ JUSTICE

  АРХИВ JUSTICE

• JUSTICE КАЛЕНДАРЬ

  Март 2020

  Пн	Вт	Ср	Чт	Пт	Сб	Вс
  » Фев
  						1
  2	3	4	5	6	7	8
  9	10	11	12	13	14	15
  16	17	18	19	20	21	22
  23	24	25	26	27	28	29
  30	31

• Админ-панель

  • Регистрация
  • Войти
  • Публикации RSS
  • Комментарии RSS
  • WordPress

Как платить налог с продажи подаренной квартиры

Доход с продажи подаренной гражданину квартиры облагается налогом, как и в случае с продажей иных видов недвижимости. Однако, налогообложение данного дохода имеет особенности. Изучим их.

Доходы с продажи подаренной квартиры и обычной: в чем разница в их налогообложении?

В соответствии с законодательством РФ налогооблагаемыми в общем случае являются любые доходы гражданина — в частности, те, что представлены доходом от продажи недвижимости. Соответствующий доход, равно как и иные, что могут быть получены физлицом, облагается НДФЛ по ставке в 13%.

Вместе с тем, налогообложение доходов от реализации объектов недвижимости с разным правовым статусом может различаться исходя из норм законодательства, регулирующего правоотношения, предмет которых — купля-продажа объектов недвижимости с разным статусом.

Данная особенность наблюдается и при сопоставлении налогообложения дохода от продажи квартиры, купленной налогоплательщиком самостоятельно и доходов от продажи недвижимости, подаренной гражданину. Разница между соответствующими схемами налогообложения будет прослеживаться:

1. В длительности периода, в течение которого необходимо владеть жильем, чтобы при его продаже не платить налоги.

В случае с жильем, которое не подарено налогоплательщику, а куплено им, соответствующий период должен составлять 5 лет и более в случае, если квартира куплена после 01.01.2016 года. Если ранее — 3 года. Кроме того, с 1 января 2020 года для владельцев единственного жилья минимальный срок владения недвижимостью также сократился с 5 до 3 лет.

В случае с жильем, которое не куплено налогоплательщиком, а подарено ему, соответствующий период во всех случаях должен составлять 3 года и более.

Примечательно, что законом субъекта РФ соответствующие периоды могут быть уменьшены вплоть до нуля. Не исключено, что на уровне региональных правовых актов разница в подходах к регулированию доходов от продажи подаренных и обычных квартир будет отсутствовать или выражаться в иных критериях.

1. В возможности применить налоговый вычет, представленный расходами на приобретение жилья.

Очевидно, что в случае, если квартира подарена налогоплательщику, то никаких расходов, связанных с ее покупкой, он не несет. Поэтому, налог с продажи квартиры, полученной по дарению, не может быть уменьшен на сумму соответствующего вычета.

В свою очередь, гражданин, продающий квартиру, которая когда-либо куплена им, вправе уменьшить налогооблагаемую базу при исчислении налога на сумму расходов по приобретению данной квартиры. Разумеется — только если соответствующие расходы подтверждены (например, договором купли-продажи, банковскими документами).

Пример.

Савельев С.В. в 2010 году купил квартиру за 1 200 000 рублей. В 2016-м решил перепродать ее, и нашел покупателя, который готов приобрести соответствующий объект недвижимости за 1 700 000 рублей.

Савельев вправе уменьшить сформированную по умолчанию налогооблагаемую базу — в 1 700 000 рублей, на сумму расходов по приобретению квартиры. Фактическая налогооблагаемая база составит, таким образом, 500 000 рублей (1700 000 — 1 200 000). С нее Савельев должен будет уплатить налог в величине 65 000 рублей (13% от 500 000).

1. В возможности применить имущественный вычет, исчисляемый на основе расходов на приобретение жилья.

Данная налоговая привилегия является достаточно близкой по существу к предыдущей, правда, с юридической точки зрения не имеющая с ней точек соприкосновения. Она предполагает использование налогового вычета, фактическая величина которого составляет 13% от расходов на покупку жилья, для уменьшения налога, который гражданину может понадобиться уплатит после продажи соответствующего объекта недвижимости. В данном случае правомерно говорить о возможности взаимного зачета вычета и налога (в том числе частичного взаимозачета).

Важный нюанс: рассматриваемая схема оптимизации налога возможна только в случае, если квартира продается в том же году, за который оформляется вычет.

Пример.

Сергеев А.С. в 2015 году купил квартиру за 1 700 000 рублей. С этой суммы он может исчислить вычет в величине 221 000 рублей (13% от 1 700 000). В том же году он рассчитывает продать другую квартиру — которая до этого была ему подарена братом. На величину вычета с расходов на покупку своего жилья (или часть данного вычета) он может уменьшить фактический налог, начисленный на доход с продажи подаренной квартиры.

Таким образом, имущественный вычет с подаренной квартиры исчислить нельзя, так как гражданин в этом случае не несет расходов, с которых могла бы быть исчислена компенсация. Но если у человека имеются расходы на приобретение другой квартиры, то он вправе использовать имущественный вычет с них в целях компенсации налога за продажу подаренной квартиры.

Доходов с продажи подаренной квартиры и обычной: что общего в их налогообложении?

В свою очередь, полезно будет изучить то, что объединяет процедуры налогообложения дохода с продажи обычной квартиры и подаренной. В данном аспекте разница между соответствующими процедурами отсутствует, если рассматривать:

1. Применение в целях уменьшения налогооблагаемой базы фиксированного вычета в размере 1 000 000 рублей.

Данный вычет предоставляется в качестве альтернативы тому, который предполагает использование в целях уменьшения налоговой базы документально подтвержденных расходов по приобретению жилья. Вне зависимости от того, куплена ли квартира или подарена, соответствующий вычет может быть использован.

Пример.

Петров В.Н. решил продать подаренную ему квартиру за 3 000 000 рублей. Номинальный налог с соответствующих доходов составит 390 000 рублей (13% от 3 000 000). Но Петров решает применить разрешенный законодательно фиксированный налоговый вычет, вследствие чего налогооблагаемая база с полученного им дохода уменьшается до 2 000 000 рублей. В итоге Петров должен будет заплатить в бюджет НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

1. Учет кадастровой цены при определении налогооблагаемой базы (при продаже квартиры, подаренной или купленной после 01.01.2016 года).

Если доходы гражданина от продажи жилья, подаренного или купленного после 01.01.2016 года, меньше, чем величина кадастровой цены данного жилья (по состоянию на 1 января года, в котором квартира была зарегистрирована в Росреестре), умноженной на 0,7, то налогооблагаемая база считается равной кадастровой цене объекта недвижимости, умноженной на 0,7.

Если доходы гражданина от продажи жилья больше, чем величина кадастровой цены, умноженная на 0,7, то налогооблагаемая база принимается равной соответствующим доходам.

В обоих случаях, безусловно, налогооблагаемая база может быть уменьшена на тот или иной доступный вычет (исходя из тех критериев, что рассмотрены нами выше).

Пример.

Степанов Ю.С. в июне 2016 года купил квартиру, кадастровая цена которой составила 3 000 000 рублей. В сентябре 2016 года у него появилась возможность выгодно перепродать ее — за 3 500 000 рублей. Кадастровая цена квартиры, умноженная на 0,7, составляет 2 100 000 рублей. Она меньше, чем доход, полученный Степановым от продажи жилья. Поэтому, налогооблагаемая база (без учета возможных вычетов) по соответствующему доходу составит 3 500 000 рублей.

В случае, если кадастровая цена жилья не определена по состоянию на 1 января года, в котором объект недвижимости был зарегистрирован в Росреестре — рассматриваемое правило, одинаковое как для купленных квартир, так и для подаренных, не применяется.

Стоит отметить, что величина коэффициента, на который умножается кадастровая цена объекта недвижимости, может быть уменьшена вплоть до нуля нормативным актом, принимаемым на уровне субъекта РФ. Но не допускается установление дифференцированного коэффициента для обычных и для подаренных квартир: в этом смысле правило остается общим для обоих типов недвижимости.

Резюме «Вопрос-ответ»

Нужно ли платить налог с продажи подаренной квартиры в принципе?

Да, как и при продаже любых объектов недвижимости — если законом прямо не определены механизмы освобождения продавца от соответствующего налога.

В каких случаях продавец подаренной квартиры освобождается от уплаты налога на доход с ее продажи?

Это возможно, если он владел подаренной квартирой в течение периода, составляющего 3 года и более.

Каким образом можно уменьшить налог на продажу подаренной квартиры?

Для этого есть следующие основные способы:

• применение фиксированного вычета в 1 000 000 рублей, который снижает налогооблагаемую базу;
• применение имущественного налогового вычета (если налогоплательщик имел расходы на покупку какого-либо другого жилья за свой счет).

Как определяется размер налогооблагаемой базы при исчислении налога с продажи подаренной квартиры?

Если квартира была подарена гражданину до 01.01.2016 года, то налогооблагаемая база принимается равной (без учета вычетов, которые могут быть применены) сумме доходов от сделки купли-продажи жилья.

Если квартира была подарена гражданину после 01.01.2016 года, то соответствующая база (без учета возможных вычетов) зависит от того, определена ли для данной квартиры кадастровая цена по состоянию на 1 января года, в котором она была подарена. Если определена, и ее величина, умноженная на 0,7, больше суммы сделки по купле-продаже, то налогооблагаемая база принимается равной кадастровой цена квартиры, умноженной на 0,7. Если нет — база принимается равной сумме сделки по купле-продаже. В обоих случаях, безусловно, могут быть по желанию налогоплательщика применены различные вычеты — по схемам, рассмотренными нами выше.