Куперс

Росреестр разъясняет: актуальные вопросы о государственной регистрации недвижимости

12 октября 2017

На вопросы жителей республики отвечает Доронина Ольга Александровна, и.о. начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Республике Коми.

1. Необходимо ли удостоверять договор отчуждения доли в праве на объект недвижимого имущества, если весь объект принадлежит одному лицу?

Ответ: Согласно положениям ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Однако, поскольку в описанной Вами ситуации весь объект принадлежит одному лицу на праве собственности, положения ч.1 ст.42 Закона о регистрации в данном случае не применяются.

2. Хотим продать квартиру, доставшуюся по наследству. Нужно ли до оформления договора купли-продажи зарегистрировать право собственности наследника на квартиру или это можно сделать одновременно с регистрацией перехода прав по сделке?

Ответ: В соответствии с положениями ч.2, 3 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости.

Согласно положениям п.4 ст.1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

С учетом вышеизложенного наследник может зарегистрировать свое право собственности на квартиру как до совершения сделки купли-продажи, так и одновременно с регистрацией перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи — после заключения договора купли-продажи.

3. Сделали перепланировку. Изменилась площадь квартиры. Квартира заложена банку. Необходимо ли получать согласие банка на внесение изменений в реестр недвижимости?

Ответ: Согласно положениям ч.4 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено Законом о регистрации или договором об ипотеке. В случае, указанное согласие залогодержателя не будет представлено заявителем, осуществление учетно-регистрационных действий в отношении заложенного объекта недвижимого имущества будет приостановлено в соответствии с положениями части 1 ст.26 Закона о регистрации.

На сегодняшний день реклама столь плотно вошла в жизнь едва ли не каждого человека, что практически у всех на слуху термины: «бренд», «логотип», «торговая марка», «слоган». С точки зрения юристов под большинством этих понятий подразумевается «товарный знак». В данной статье мы порассуждаем, для чего регистрировать товарный знак и так ли уж нужно это делать.

Зачем регистрировать товарный знак: основные цели

Прежде чем разбираться, зачем регистрировать товарный знак, рассмотрим само понятие, его отличие от других, схожих терминов.

Товарный знак – это образ, обозначение, символ, который прошел процедуру государственной регистрации, о чем указано в соответствующем документе – свидетельстве на товарный знак.

Торговая марка – понятие, близкое по значению товарному знаку, часто его неофициальный синоним, некое используемое обозначение, которое еще не прошло регистрацию.

Бренд – это внешняя сторона товарного знака, более общее понятие, которое суммирует имидж, индивидуальность, ассоциации, символику организации. Можно сказать, что бренд – это то, что можно регистрировать как товарный знак. При этом бренд утрачивает множество своих характеристик. Тем не менее, бренд – это то, на что работает компания. Так что, отвечая на вопрос о том, зачем регистрировать товарный знак, уместно сказать: «Чтобы защитить бренд».

Зачем регистрировать товарный знак? Для чего он нужен? Он позволяет организации произвести индивидуализацию товаров и услуг, сделать их уникальными, востребованными, узнаваемыми. Следует отметить, что физическому лицу придется сначала стать индивидуальным предпринимателем, и лишь потом ему позволят регистрировать товарный знак, поскольку эту процедуру разрешается производить только юридическим лицам и ИП.

Продолжая отвечать на вопрос о том, зачем регистрировать товарный знак, приведем следующие примеры, когда он принесет немало пользы:

• Вы решили разработать партнерскую сеть, сдавая компаньонам в аренду данный товарный знак. Регистрация как раз и необходима в принципе для возможности такой аренды, иначе «аренда» будет ничтожной, так как лицензионный договор также нужно регистрировать.
• Популярность бренда растет, и возникает необходимость регистрировать товарный знак. – Зачем? – спросите вы. – Чтобы обезопасить свою интеллектуальную собственность от конкурентов.
• Вы намерены выйти на иностранные рынки, но и там могут поджидать конкуренты. Зачем преподносить им подарок в виде набирающего популярность бренда? Нужно регистрировать то, что потенциально способно принести прибыль.
• Вам на глаза попалась контрафактная продукция, на которой имеется ваша марка. Впору задать себе вопрос: «Зачем же я медлил и отказывался регистрировать товарный знак вовремя?». Не исключено, что конкуренты уже присвоили ваш бренд.

Разумеется, это не все ответы на вопрос о том, зачем нужно регистрировать товарный знак. Причин может быть намного больше.

Преимущества регистрации товарного знака

Правила регистрации и охраны товарных знаков установлены ГК РФ (часть 4, глава 76). Кроме того, правовой базой служат международные договоры, заключенные нашей страной с иностранными государствами. То есть, если ваш товарный знак не прошел регистрацию, вы не сможете защитить его от использования другими лицами.

Именно поэтому важно регистрировать свои обозначения в качестве товарного знака. Благодаря этому интеллектуальная собственность попадает под охрану государства. Разумеется, это особенно важно для бизнеса, где любая мелочь может стать причиной успеха или поражения. Если же лицо не желает регистрировать товарный знак, ему это не помешает им пользоваться – но только до той поры, пока кто-то более предприимчивый не решит зарегистрировать его товарный знак.

Итак, мы уже много сказали о том, зачем регистрировать товарный знак и какую пользу это может принести. Но сейчас настало время рассмотреть основные преимущества регистрации:

1. Официально подтвержденное право. После того как заявителю удалось зарегистрировать товарный знак, никто не имеет права его использовать без разрешения. Разумеется, это не отменяет того, что у нас в стране ежегодно фиксируются подобные нарушения. Но будет неверно рассуждать так: «Зачем мне регистрировать товарный знак, если его все равно могут украсть?».

Во-первых, регистрация снижает такую вероятность, во-вторых, после выявления нарушения можно применить все необходимые меры, а вот если знак не регистрировать, это уже не получится. Кроме того, немаловажен тот факт, что используют не только интеллектуальную собственность известных брендов, но и небольших предприятий. Зачем это делается? Хотя бы для того, чтобы сэкономить на разработке идеи и дизайна.

2. Защита от тех, кто присваивает чужое. Этот пункт кажется наиболее очевидным ответом на вопрос, зачем регистрировать товарный знак. К сожалению, сегодня использование чужой интеллектуальной собственности является не только случайностью, но и нередко осуществляется как сознательное нарушение.

Дело в том, что существует «право приоритета». Оно означает, что тот, кто взялся регистрировать товарный знак раньше, с большой долей вероятности будет признан правообладателем. Конечно, на практике встречаются ситуации, когда эксперты Роспатента проводят исследования на эту тему, выявляя, кто же пользовался товарным знаком раньше, но редко когда это приводит к тому, что удается отстоять свою интеллектуальную собственность. Да и положительный результат достигается крайне трудно.

Зачем вам все это? Намного проще регистрировать товарный знак вовремя, тем самым избежав действий людей, которые наживаются на чужой интеллектуальной собственности. Если этим пренебречь, то весьма вероятна ситуация, когда кто-то другой предложит выкупить у него права за серьезную сумму и, обиженный отказом, подаст на вас в суд за нарушение якобы своих прав. Даже до решения суда это может привести к конфискации вашей продукции с данным товарным знаком либо даже ее уничтожению за ваш счет.

Не исключено, что с вас взыщут компенсацию за «причиненный ущерб» в размере от 10 000 до 5 000 000 рублей или двойной стоимости всех контрафактных товаров. Кроме того, есть вероятность, что на вас заведут уголовное дело. При этом следует обратить внимание, что все последствия произошли просто от нежелания регистрировать товарный знак, а не по причине каких-то настоящих нарушений.

3. Заработок на лицензионных договорах. Товарный знак не только приносит прибыль самой организации-производителю. Иногда особенно успешные компании задаются вопросом о том, зачем тратить усилия на производственные процессы, если можно обеспечить себе стабильную прибыль, переложив эти обязанности на исполнителей.

Это лишь пример того, почему предприятия заключают лицензионные договоры, по которым дочерние компании или филиалы производят их продукцию либо оказывают услуги, выплачивая оговоренные суммы правообладателю.

Зачем регистрировать товарный знак за рубежом

Вопрос о том, зачем регистрировать товарный знак за рубежом не поднимается предпринимателями, вышедшими на международную арену. Они понимают, что патент, полученный на территории России, не обеспечивает их интеллектуальной собственности защиту, необходимую в иностранных государствах. В связи с этим важно своевременно осуществить регистрацию товарного знака за рубежом.

Зачем же люди это делают? Причин много. Например, стоит рассмотреть выгоды, которые получит человек, взявшийся регистрировать товарный знак за границей:

• Ваш товарный знак будет законодательного защищен от того, что на территории иностранного государства его будет использовать третье лицо без вашего разрешения.
• Вы сможете получать прибыль, если будете, как официальный правообладатель, передавать права по лицензионному договору партнерам по бизнесу.
• В случае выявления нарушения ваших прав на интеллектуальную собственность вы получите компенсацию.

Итак, разобравшись с тем, зачем регистрировать товарный знак за границей, перейдем к вопросу о том, как это лучше всего осуществить. На самом деле, есть множество различных способов. Но зачем рассматривать те, которые неудобны и не прижились у русских предпринимателей? Мы подробно остановимся именно на тех, которые наиболее эффективно показали себя на практике и завоевали популярность среди отечественных бизнесменов. Обычно они предпочитают либо регистрировать по Мадридской системе, либо осуществляют национальную регистрацию. Плюсы и минусы данных способов мы разберем далее.

Регистрация по Мадридской системе

Мадридская система разработана для людей, которые вынуждены регистрировать товарный знак во множестве государств, но понимают, насколько много сил, времени и финансовых средств уйдет на подобную процедуру. Мадридская система имеет список государств, в которых она позволяет осуществить регистрацию интеллектуальной собственности при помощи одной заявки. Если вы точно знаете, когда, зачем и в каких странах вам необходимо получить патент, то можно подать заявление через Федеральный институт промышленной собственности.

Заявка рассматривается достаточно продолжительное время. В зависимости от числа стран, где вы взялись регистрировать товарный знак, может потребоваться от 18 месяцев.

Учтите, что в первую очередь нужно проанализировать, зачем вам регистрировать товарный знак по Мадридской системе. Дело в том, что количество стран в нем ограничено, так что следует удостовериться, что нужное вам государство выдает свидетельства по данному соглашению.

Плюсы регистрации по Мадридской системе:

• Данный подход использует одну единственную заявку на регистрацию товарного знака. И действительно, зачем тратить силы на сборы множества бумаг, оформление документов, составление множества заявок? Регистрировать товарный знак намного проще, экономичнее и быстрее, используя Мадридскую систему.
• Всего одна пошлина потребуется за подачу заявки, но сумма ее зависит от количества стран, где вы хотите зарегистрировать товарный знак.
• Чтобы продлить регистрацию, понадобится написать всего одно единственное заявление. Кроме того, если вы поняли, что вам зачем-то, для каких-то новых целей нужно дополнить список стран, на чьих территориях действует регистрация, достаточно будет оформить всего одну заявку.

Минусы регистрации по Мадридской системе:

• Даже если вы не представляете, зачем регистрировать товарный знак на территории России, то вам все равно придется осуществить эту бесполезную для себя процедуру. Таково требование к тем, кто решил регистрировать товарный знак по Мадридской системе.
• В Мадридской системе участвуют далеко не все государства. Если нужно зарегистрировать товарный знак в стране, которой нет в данном списке, придется пользоваться альтернативными способами.

Стоит учитывать, что товарный знак по Мадридской системе можно регистрировать только на конкретный срок – 10 лет. После этого регистрация может быть продлена еще на 10 лет. От вас потребуется лишь задать себе вопрос о том, есть ли необходимость продлевать срок действия, и если вы определились, зачем вам это нужно, то достаточно подать соответствующее заявление и уплатить пошлину.

Практически в жизни каждого из нас недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Для чего нужна регистрация права собственности на недвижимость? А нельзя ли как-нибудь обойтись без неё? Такими вопросами задаётся большинство наших сограждан, уверенных в том, что регистрация прав необходима государству для сбора налогов, производства отчетности, чтобы периодически собирать деньги за отмену старых бумажек и выдачу новых.
Раскроем основные причины, по которым государственная регистрация прав на недвижимость является необходимой.
• Возникновение, изменение, прекращение прав на недвижимое имущество происходит лишь с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), если иное не установлено законом (для ранее возникших прав). Именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом (продавать, дарить, отдавать в залог, в аренду, передать по наследству и т.д.).
• Отсутствие в ЕГРН сведений о правах в отношении объектов капитального строительства в течение 5 лет со дня присвоения им кадастровых номеров влечет обязанность органа регистрации прав по истечении указанного срока направить сведения о таких объектах в органы местного самоуправления (п. 10 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости), которые в свою очередь могут поставить указанные объекты на учет в качестве бесхозяйных, а в последующем признать права на них. Учитывая, что кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется на всей территории Российской Федерации с 01.01.2013, необходимость направления таких сведений возникнет уже в 2018 году.
• Земельные участки, поставленные на кадастровый учёт до 1 марта 2008 года (ранее учтенные земельные участки), могут быть сняты с государственного кадастрового учета в случае отсутствия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на них (ч. 3 ст. 70 Закона о регистрации недвижимости).
• В случае если объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет до 01.01.2017, и права на него не были зарегистрированы, сведения ЕГРН о таком объекте носят характер «временных». Если права на такие объекты не будут зарегистрированы до 01.03.2022 года, сведения о них могут быть исключены из ЕГРН. Это означает, что для целей регистрации прав на недвижимость правообладателю придется обращаться к кадастровому инженеру для оформления необходимых документов, обращаться с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет и о регистрации прав в орган регистрации прав.
• Налог на объекты капитального строительства начисляется на основе сведений о зарегистрированных правах в ЕГРН, предоставляемых Росреестром в налоговую службу. Отсутствие зарегистрированных в ЕГРН прав влечет неинформирование налоговой службы о налогооблагаемых объектах. С 1 января 2017 года за непредставление сведений в налоговую инспекцию о наличии у налогоплательщика в собственности недвижимости, на которое он не получал налоговых уведомлений раньше, будет взиматься штраф в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога в отношении объекта недвижимого имущества по которым не представлено (несвоевременно представлено) сообщение (п. 2.1 ст. 23 и п. 3 ст. 129.1 Налогового кодекса РФ)
• Только до 01.03.2018 государственная регистрация прав на индивидуальные жилые дома, созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или на приусадебном земельном участке (для ведения личного подсобного хозяйства на землях населенных пунктов) возможна в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
• Наличие зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости является необходимым условием предоставления компенсационных выплат в случае утраты объектов недвижимости в результате пожаров, наводнений и иных стихийных бедствий, а также в ситуациях резервирования земель государством для строительства на них социально значимых объектов. В случае отсутствия зарегистрированного права на недвижимость получить компенсацию за незарегистрированный дом, гараж практически невозможно. Например, в городе Вологде осуществлялось строительство автодороги, которая проходила по территории гаражных боксов в ГСК, что повлекло принудительных снос гаражных боксов и выплату компенсации лишь тем собственникам гаражных боксов, сведения о правах на которые содержались в ЕГРН.
Полагаем, что приведённые выше причины являются существенными, и заставляют задуматься над тем, чтобы своевременно оформить свои права на имеющиеся объекты недвижимости в установленном законом порядке, чтобы в дальнейшем избежать возможных неприятностей.
На территории Вологодской области органом, осуществляющим функции по государственной регистрации прав и кадастровому учёту, является Управление Росреестра по Вологодской области. Документы для проведения государственной регистрации прав и кадастрового учёта объектов недвижимости можно подать в офисы филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области или многофункциональные центры.

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

< Предыдущая

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 Гражданского кодекса РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества (абз. 2 п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ).

На основании абз. 1 п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 Гражданского кодекса РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем (абз. 2 п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 355 Гражданского кодекса РФ с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, для того чтобы долг и квартира, являющаяся предметом залога, перешли к другим родственникам, сначала надо получить согласие кредитора-банка. Перевод долга может быть оформлен трехсторонним договором (соглашением) по переводу долга.